太原市物业管理条例(2017)

　　太原市物业管理条例

　　第一章 总则

　　第一条 为了规范物业管理活动，维护物业管理各方的合法权益，营造良好的居住环境，促进和谐社区建设，根据《中华人民共和国物权法》、国务院《物业管理条例》和《山西省物业管理条例》等法律、法规的规定，结合本市实际，制定本条例。

　　第二条 本市行政区域内的物业管理及其监督活动，适用本条例。

　　本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。

　　第三条 物业管理应当坚持政府监管、专业服务、业主自治的原则。

　　第四条 市房产主管部门负责本市物业管理活动的指导、监督和管理工作。

　　县(市、区)房产主管部门按照规定职责具体负责本辖区内物业管理活动的指导、监督和管理工作。

　　发展与改革、经济与信息化、住房和城乡建设、城乡管理、公安、财政、审计、城乡规划、环境保护、园林、人民防空、市容环卫、工商行政管理、质量技术监督等部门按照各自职责，做好物业管理的相关工作。

　　第五条 街道办事处、乡(镇)人民政府负责组织、指导和监督辖区内物业管理活动的相关工作。

　　社区居(村)民委员会应当协助街道办事处、乡(镇)人民政府开展物业管理活动。

　　第六条 建立物业服务第三方评估制度。业主委员会、开发建设单位、物业服务企业可以依照约定委托物业服务第三方评估机构，开展物业项目交接和查验、物业服务标准、调价费用测算、消防安全和物业服务质量评估等活动。

　　物业服务第三方评估机构应当依照法律、法规和合同约定进行评估，出具的评估报告应当真实、客观、全面。

　　第七条 物业服务行业组织应当加强行业自律，协助有关部门调解处理物业管理纠纷，促进物业服务行业科学、规范、和谐发展。

　　第二章 物业管理区域

　　第八条 物业管理区域的划分以有利于实施物业管理为原则，综合考虑规划条件、建筑物规模、共有设施设备、业主人数、自然界限、社区建设等因素。

　　第九条 新建房屋出售前，开发建设单位应当将房产主管部门确定的物业管理区域在商品房买卖合同中明示，并按照规定向市房产主管部门备案。

　　已投入使用但尚未备案的物业管理区域，由县(市、区)房产主管部门会同街道办事处、乡(镇)人民政府征求相关业主意见并公示后确定，并按照规定向市房产主管部门备案。

　　第十条 县(市、区)房产主管部门应当建立物业管理区域档案。

　　物业管理区域档案应当载明物业管理区域的地理位置、四至界限、建筑物总面积、专有部分数量、业主共有部分主要情况、开发建设单位以及其他需要载明的事项。

　　第十一条 开发建设单位应当在物业管理区域内按照规定配置建设物业管理用房(包括业主委员会工作用房)，满足物业管理的使用。

　　新建物业项目的开发建设单位应当在项目首期开发阶段按照规划技术标准，明确配置物业管理用房的位置、面积。物业管理用房的配置应当以方便业主和物业服务活动为原则，并具备通风、采光条件及水、电、暖等基本使用功能。

　　第十二条 物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等专业经营单位应当向最终用户收取有关费用，并开具发票。专业经营单位可以委托物业服务企业代收代缴有关费用和进行有关设施设备日常维修养护，双方应当签订委托协议。

　　物业服务企业接受前款委托的，可以向委托单位收取手续费等费用，但不得向业主收取手续费等额外费用。

　　专业经营单位不得因部分最终用户未履行交费义务，而停止对已交费用户和共用部位的服务。物业服务企业不得以业主拖欠物业服务费用为由限制或者变相限制专业服务。

　　第十三条 开发建设单位应当在新建物业项目依法交付使用后三十日内，向前期物业服务企业移交下列资料，并履行移交手续：

　　(一)竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料;

　　(二)设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料;

　　(三)物业质量保修文件和物业使用说明文件;

　　(四)业主名册;

　　(五)物业管理必需的其他资料。前期物业服务企业在服务合同终止后十五日内，应当将前款所列资料移交业主委员会或者新确定的物业服务企业，因特殊情况不能移交的，由所属街道办事处、乡(镇)人民政府代为保管。

　　第十四条 物业管理区域内开发建设单位、物业服务企业及其他负有物业管理资料保管义务的单位及其工作人员，应当履行职责，防止资料遗失和信息泄露。第三章业主、业主大会和业主委员会

　　第十五条 房屋的所有权人为业主。业主应当按照法律、法规、临时管理规约、管理规约或者业主大会议事规则等，实名参加业主自治活动，行使权利、履行义务。

　　第十六条 一个物业管理区域成立一个业主大会。业主大会由物业管理区域内的全体业主组成，维护全体业主在物业管理活动中的合法权益。

　　一个物业管理区域内业主在300户以上的，可以采取楼(幢)、单元、楼层等为单位的方式推举一名业主参加业主大会会议。被推举业主应当于参加业主大会会议七日前，就业主大会会议拟讨论的事项书面征求推举业主的意见。凡需投票表决的事项，应当由推举业主本人根据投票权数签署赞同、反对或者弃权的书面意见，由被推举业主收集并提交业主大会，作为投票时的表决意见。

　　第十七条 符合业主大会成立条件的，由该物业管理区域内百分之二十以上的业主依法向街道办事处或者乡(镇)人民政府提出成立业主大会的申请。

　　街道办事处或者乡(镇)人民政府应当自收到申请之日起三十日内，组织、指导和协助业主成立首次业主大会会议筹备组。

　　筹备组人数应当为单数，由业主、居(村)民委员会、街道办事处或者乡(镇)人民政府、公安派出所、开发建设单位等派员组成。筹备组组长由街道办事处或者乡(镇)人民政府派员担任。业主成员由街道办事处或者乡(镇)人民政府组织业主推荐产生，业主成员不少于筹备组成员的百分之五十。

　　第十八条 筹备组应当自成立之日起九十日内完成下列筹备工作，并召开首次业主大会：

　　(一)确定首次业主大会会议召开的时间、地点、内容和形式;

　　(二)确认业主身份和投票权;

　　(三)拟定管理规约和业主大会议事规则草案;

　　(四)拟定业主委员会委员候选人条件和选举办法;

　　(五)确定首次业主大会会议的召开方案、表决议案;

　　(六)召开首次业主大会会议的其他筹备工作。前款规定应当在首次业主大会会议召开十五日前在物业管理区域内显著位置公示，业主对公示内容有异议的，应当在公示期内以书面形式向筹备组提出意见，筹备组应当在收到书面意见之日起七日内决定是否采纳并书面答复。

　　业主大会成立后，筹备组自动解散。

　　第十九条 业主大会决定以下事项：

　　(一)制定和修改业主大会议事规则;

　　(二)制定和修改管理规约;

　　(三)选举业主委员会或者更换业主委员会委员;

　　(四)确定物业服务内容和标准;

　　(五)选聘和解聘物业服务企业;

　　(六)筹集和使用物业住宅专项维修资金，制定物业住宅专项维修资金管理制度;

　　(七)改建、重建建筑物及其附属设施;

　　(八)改变共用部位、共用设施设备的用途;

　　(九)决定或者授权业主委员会决定共用部位、共用设施设备的经营方式，管理、使用经营收益;

　　(十)听取和审查业主委员会的工作报告和收支预算结算报告;

　　(十一)改变或者撤销本物业管理区域内部分业主、业主委员会作出的与业主大会决定相抵触的决定;

　　(十二)法律、法规或者管理规约确定应当由业主共同决定的其他事项。

　　决定前款第(六)项、第(七)项和第(八)项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意;决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积二分之一以上的业主且占总人数二分之一以上的业主同意。

　　第二十条 业主委员会由业主大会选举产生，委员由单数组成，任期为三至五年，具体由业主大会决定，任期届满自行终止。业主委员会委员可以连选连任。业主委员会在任期届满的三个月前，应当书面报告所在地街道办事处或者乡(镇)人民政府，并按照规定开展换届选举工作。

　　第二十一条 业主委员会委员不得有下列行为：

　　(一)挪用、侵占业主共有财产;

　　(二)有损坏房屋承重结构、违法建设、破坏房屋外貌或者擅自改变物业使用性质等物业不当使用行为的;

　　(三)索取、非法收受建设单位、物业服务企业或者有利害关系业主提供的利益或者报酬;

　　(四)利用职务之便要求物业服务企业减免物业服务费等有关费用;

　　(五)拖欠或者拒不交纳物业服务等有关费用;

　　(六)泄露业主资料或者将业主资料用于与物业管理无关的活动;

　　(七)组织、煽动业主进行违法活动;

　　(八)其他损害业主共同利益或者可能影响其公正履行职责的行为。

　　业主委员会委员违反前款规定的，经业主委员会会议决定中止其委员职务，提请业主大会会议决定终止其委员职务。

　　第二十二条 业主委员会委员有下列情形之一的，其委员资格自行终止：

　　(一)因房屋转让等原因不再是业主的;

　　(二)因疾病等原因丧失履行职责能力的;

　　(三)任职期间被依法追究刑事责任的;

　　(四)本人以书面形式向业主大会或者业主委员会提出辞职的;

　　(五)连续三次无故缺席业主委员会会议的;

　　(六)业主大会议事规则约定的其他情形。业主委员会委员应当自委员资格终止之日起三日内，将其保管的财务凭证、印章以及其他属于业主大会所有的财物移交业主委员会。

　　第二十三条 业主委员会履行下列职责：

　　(一)执行业主大会的决定和决议;

　　(二)召集业主大会会议，书面向业主大会报告工作，接受业主质询;

　　(三)代表业主与业主大会选聘或者续聘的物业服务企业签订物业服务合同;

　　(四)及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督物业服务企业履行物业服务合同，协调处理物业管理活动中的相关问题;

　　(五)监督管理规约的实施;

　　(六)组织和监督住宅专项维修资金的筹集和使用;

　　(七)其他职责。第二十四条业主大会选举产生新一届业主委员会之日起十日内，上一届业主委员会应当将其保管的有关凭证、档案等资料、印章以及其他属于全体业主共有的财物，移交给新一届业主委员会，并完成交接工作。

　　业主委员会委员资格在任期内提前终止的，应当在终止之日起三日内向本届业主委员会移交由其保管的前款所列资料及财物。

　　业主委员会不按时移交的，所在地街道办事处、乡(镇)人民政府应当责令其限期移交。

　　第二十五条 业主大会、业主委员会的工作经费由全体业主共同承担。物业管理区域内有共用部位、共用设施设备收益的，工作经费可以在共用部位、共用设施设备收益中列支，具体额度由首次业主大会筹备组或者业主委员会提出意见，并在业主大会会议上表决通过后执行。

　　业主委员会应当每年公布上一年度业主大会、业主委员会工作经费的使用情况，接受全体业主的监督。

　　第二十六条 业主大会可以根据工作需要设立业主监事委员会，具体产生办法、工作职责、所需经费由业主大会确定。

　　第四章 物业管理服务

　　第二十七条 建设单位依照法律、法规规定的程序通过招投标的方式选聘物业服务企业签订前期物业服务合同。

　　第二十八条 物业服务企业承接新建物业项目时，应当对物业管理区域内的共用部位、共用设施设备及其档案资料进行查验，发现存在问题的，应当书面告知开发建设单位，开发建设单位应当对承接查验中确认的问题及时进行整改。

　　第二十九 条新建物业项目的开发建设单位应当向物业买受人明示以下内容：

　　(一)选聘的物业服务企业;

　　(二)前期物业服务合同;

　　(三)临时管理规约;

　　(四)物业管理区域备案资料;

　　(五)其他依法应当明示的内容。

　　第三十条 选聘物业服务企业前，业主委员会应当召开业主大会会议，对选聘方式、合同期限以及合同内容等进行表决。未经业主大会同意，业主委员会不得擅自选聘、解聘物业服务企业。

　　业主委员会应当在物业服务合同期限届满九十日前组织召开业主大会会议，对是否续聘物业服务企业进行表决。双方续约的，应当重新签订物业服务合同。

　　第三十一条物业服务企业应当将下列信息在物业管理区域内显著位置公示：

　　(一)物业服务企业项目负责人的基本情况、联系方式、物业服务投诉电话;

　　(二)物业服务合同约定的服务内容、服务标准、收费项目、收费标准、收费方式等;

　　(三)电梯、消防、监控等专项设施设备的日常维修保养单位的名称、资质、联系方式和应急处置方案等;

　　(四)物业服务费用交纳情况、住宅专项维修资金使用情况、物业共用部位和共用设施设备经营所得收益等;

　　(五)其他应当公示的信息。

　　第三十二条 物业服务项目实行项目负责人责任制。物业服务企业根据物业服务合同的约定，实施物业管理，收取物业服务费用。物业服务企业可以选聘专业性服务企业承担专项服务业务。

　　第三十三条 物业服务企业在物业管理活动中应当履行下列义务：

　　(一)接受业主的监督，及时处理业主的投诉，反馈处理情况，并建立投诉工作台账;

　　(二)加强电梯、消防设施等涉及人身安全以及其他有特定要求设施设备的管理，并委托专业机构进行及时维修养护，协助相关部门做好管理服务区域的安全防范等工作;

　　(三)按照规定及时公开涉及物业管理服务的相关信息;

　　(四)对物业管理区域内的违法、违规或者可能侵害业主权益的行为及时劝阻、制止，对拒不听从劝阻的，及时向属地相关部门报告;

　　(五)法律、法规规定和物业服务合同约定的其他义务。

　　第三十四 条物业服务企业不得有下列行为：

　　(一)将物业管理区域内的全部物业服务项目一并委托给他人;

　　(二)擅自改变共用部位、共用设施设备用途或者利用其进行经营;

　　(三)强行向业主、物业使用人指定特定服务企业或者推销商品;

　　(四)物业服务合同终止后，拒不移交相关资料资产;(五)物业服务企业未按照服务合同约定，擅自退出物业管理区域;

　　(六)擅自泄露业主信息或者将其用于与物业管理无关的活动;

　　(七)违反法律、法规规定的其他行为。

　　第三十五条 物业管理区域内发生下列情况的，物业服务企业应当及时向相关部门、专业经营单位报告：

　　(一)建筑物及其附属设施设备存在安全隐患，不能及时排除，严重危及业主、物业使用人以及建筑物安全的;

　　(二)发生群体性事件的;

　　(三)发生重大伤亡事件的;

　　(四)其他应当报告的情况。有关部门、专业经营单位在接到物业服务企业的报告后，应当对违法行为予以制止或者依法处理。

　　第三十六条 物业服务企业退出物业服务项目时，应当按照规定和合同约定办理移交手续，并移交物业服务用房以及下列资料：

　　(一)建设单位按照本条例第十三条规定移交的资料;

　　(二)电梯、消防、监控等专项设施设备的技术手册、维护保养记录等相关资料;

　　(三)物业服务用房、业主共用的场地和设施设备资料;

　　(四)物业服务期间配置的固定设施设备资料;

　　(五)物业服务企业建档保存的物业改造、维修、养护资料;

　　(六)利用共用部位、共用设施设备经营的相关资料、预收的物业服务费用、公共水电分摊费用交纳记录等资料;

　　(七)业主名册等相关资料;

　　(八)其他应当移交的资料。

　　第三十七条 业主应当按照物业服务合同的约定按时足额交纳物业服务费用。业主违反物业服务合同约定逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳;逾期仍不交纳的，物业服务企业可以依法提起诉讼或者申请仲裁，经法院判决或者仲裁裁决后逾期仍不履行的，按照个人信用信息管理有关规定录入个人不良信用档案。

　　第三十八条 物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，物业服务收费应当区别不同物业的性质和特点分别实行政府指导价和市场调节价。

　　住宅小区前期物业和保障性住房小区物业服务收费实行政府指导价，物业服务等级基准价以及浮动幅度由市价格主管部门会同同级物业管理主管部门统一制定。具体收费标准由建设单位或者业主与物业服务企业根据规定的等级基准价和浮动幅度在物业服务合同中约定;其他物业管理服务收费实行市场调节价，收费标准由业主与物业服务企业在物业服务合同中约定执行。

　　第五章 物业的使用和维护

　　第三十九条 业主、物业使用人和物业服务企业，使用物业应当遵守有关法律、法规、规章、临时管理规约和管理规约的规定。

　　第四十条 物业管理区域内禁止下列行为：

　　(一)违反规定进行装饰、装修，损坏或者擅自改变房屋主体、承重结构和门窗位置;

　　(二)擅自在建(构)筑物上悬挂、张贴物品或者涂写、刻划;

　　(三)违法搭建建(构)筑物;

　　(四)侵占、破坏共用部位和共用设施设备;

　　(五)违反安全标准存放易燃、易爆、剧毒、含有放射性物质等危险性物品;

　　(六)制造超过规定标准的噪音、振动;

　　(七)擅自在楼道等业主共有区域堆放物品;

　　(八)损坏或者擅自停用公共消防设施和器材，妨碍公共通道、安全出口、消防通道畅通;

　　(九)违反规定倾倒垃圾、污水或者抛掷杂物;

　　(十)法律、法规、规章以及管理规约禁止的其他行为。有前款所列行为之一的，物业服务企业应当及时进行劝阻、制止，并向相关部门和业主委员会报告。物业服务企业、业主委员会有权要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、恢复原状、赔偿损失;业主、物业使用人有权向相关部门投诉和举报，对侵害自己合法权益的行为和侵害业主共同利益的行为，可以依法向人民法院提起诉讼。

　　第四十一条 业主、物业使用人应当按照房屋权属证书载明的用途使用房屋，不得擅自改变其使用性质。擅自改变房屋使用性质的，物业服务企业应当予以制止，并及时向相关部门报告。

　　第四十二条 物业管理区域内规划用于停放车辆的车位、车库的所有权，依据规划按照出资情况确定。

　　业主共有的道路或者其他共有场地用于停放车辆的车位、车库，属于业主共有。

　　物业管理区域内的车位、车库，应当提供给本物业管理区域内的业主、物业使用人使用;车位、车库有空余的，可以临时出租给物业管理区域外的单位、个人。

　　第四十三条 利用物业共有部分设置车位、车库的，应当经该物业管理区域内专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意，并经规划部门审核，但不得占用消防通道及其他安全设施用地。

　　第四十四条 物业管理区域内车位、车库不足的，经百分之二十以上业主提议，召开业主大会，经该物业管理区域内专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意，在不占用消防通道、城镇公共道路、城市园林绿地等市政设施以及公共配套设施的前提下，经规划部门审核后，可以在物业管理区域内增建车位、车库。

　　第四十五条 物业服务企业利用物业管理区域内的共用部位、共用设施设备进行经营的，在不违反相关规定及不损害业主、物业使用人合法权益的情况下，经物业管理区域内相关业主和业主委员会书面同意并报有关部门批准后方可进行。

　　经营性活动的收益主要用于补贴相关业主的物业服务费用和专项维修资金，具体补贴办法由物业服务企业和相关业主、业主委员会约定。业主委员会应当将有关情况报告业主大会。

　　第四十六条 开发建设单位应当按照国家和省有关规定的保修期限和范围，承担物业的保修责任。保修期满后，物业专有部分、专有设备的维修养护由业主自行负责，有约定的，从其约定;共有部分保修期满后的维修责任由相关业主共同承担，维修费用由相关业主按照专有部分建筑面积比例分摊。

　　发生危及房屋使用安全的紧急情况时，物业服务企业或者其他管理人应当及时报告业主委员会、街道办事处或者乡(镇)人民政府及相关部门，并组织抢修、更新或者采取应急防范措施，费用由相关责任人承担。

　　第四十七条 开发建设单位应当在房屋合同备案或者交房前，按照物业总建筑面积以及交存标准向市、县(市)房产主管部门统一交存住宅专项维修资金。物业交付使用时开发建设单位按照专有部分建筑面积以及同一交存标准向业主收取住宅专项维修资金，其余部分的住宅专项维修资金由开发建设单位承担。

　　物业总建筑面积以具有法定测绘资质的单位提供的测绘成果为准。交存标准由市房产主管部门会同同级财政部门根据当地实际和房屋结构类型确定，报经市人民政府批准后公布实施。

　　第四十八条 保修期满后，物业共用部位、共用设施设备的维修、更新、改造费用，按照国家、省、市住宅专项维修资金管理相关规定列支。

　　本条例实施前，业主未交存住宅专项维修资金，发生维修相关费用的，由维修所涉及的业主按照专有部分建筑面积的比例分摊。

　　第四十九条 住宅专项维修资金由市、县(市)房产主管部门确定的住宅专项维修资金管理机构管理。住宅专项维修资金管理机构所需的管理费用在住宅专项维修资金的增值收益中列支。

　　第五十条 在物业管理区域内，发生下列危及房屋安全和人身财产安全的紧急情况时，可以不经过专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主表决同意，申请使用住宅专项维修资金：

　　(一)电梯故障;

　　(二)消防设施故障;

　　(三)屋面、外墙渗漏;

　　(四)排水设施堵塞、爆裂;

　　(五)楼体外立面存在脱落危险;

　　(六)其他危及房屋安全和人身财产安全的紧急情况。需要应急使用住宅专项维修资金的，业主委员会、物业服务企业或者公有住房售房单位持相关专业机构出具的鉴定报告向市、县(市)住宅专项维修资金管理机构提出申请。

　　没有业主委员会、物业服务企业或者公有住房售房单位的，由社区居(村)民委员会提出申请。

　　住宅专项维修资金管理机构应当自收到应急维修资金使用书面申请之日起三个工作日内完成审核。应急维修工程竣工验收后，应当将使用维修资金总额及业主分摊情况在物业管理区域内显著位置公示。

　　住宅专项维修资金管理机构应当方便快捷地处理应急维修事项，加强监督管理，保障资金安全。

　　第六章 保障措施

　　第五十一条 市、县(市、区)人民政府应当将物业管理工作纳入城市治理工作体系，建立物业管理综合协调和目标责任机制;建立与之相适应的资金投入与保障机制，鼓励采用新技术、新方法提高物业管理和服务水平。

　　第五十二条 市房产主管部门负责制定全市物业管理活动的相关政策措施，研究制定物业服务标准规范。对前期物业服务项目招投标进行管理，负责物业管理区域备案和专项维修资金使用的监督管理。

　　第五十三条 县(市)房产主管部门确定本辖区内物业管理区域的划分。县(市、区)房产主管部门做好以下工作：

　　(一)负责物业管理项目备案、前期物业承接查验备案和物业服务合同备案;

　　(二)对物业服务企业进行监督检查，开展物业服务质量专项检查;

　　(三)组织开展物业管理项目调查，建立相关物业管理档案;

　　(四)指导和监督物业管理纠纷的调解和处理;

　　(五)责令限期改正或者撤销业主大会、业主委员会的违法决定;

　　(六)法律、法规、规章规定的其他职责。

　　第五十四条 街道办事处或者乡(镇)人民政府应当做好以下工作：

　　(一)建立物业管理矛盾投诉调解机制;

　　(二)指导和监督辖区内业主大会筹备、业主委员会选举、物业服务企业选聘等活动;

　　(三)指导、协助和监督辖区内物业管理项目的移交和接管工作;

　　(四)法律、法规、规章规定的其他职责。

　　第五十五条 市、县(市、区)相关部门应当按照各自职责，做好以下工作：

　　(一)发展与改革部门负责信用信息的管理和物业服务收费的监督检查;

　　(二)经济与信息化部门负责供电企业的监督检查和通讯企业的协调指导;

　　(三)住房和城乡建设部门负责房屋建筑工程保修期内对开发建设单位履行质量保修责任的监督;

　　(四)城乡管理部门负责供水、供暖和供气供给的监督管理、检查;

　　(五)公安机关负责依法查处住宅小区内影响公共安全、公共秩序的违法行为，对消防、监控安防、宠物饲养、车辆停放、房屋租赁等开展监督检查管理工作;

　　(六)财政部门负责住宅专项维修资金等的监督工作;

　　(七)审计部门负责住宅专项维修资金等的审计工作;

　　(八)城乡规划部门负责物业管理区域内新建、改建建(构)筑物以及加装电梯、增建车位、车库的审核和违法搭建建(构)筑物等的查处;

　　(九)环境保护部门负责违法排放水污染物、燃煤设施、噪音污染、危险废弃物等的监督检查;

　　(十)园林部门负责对园林绿地及其附属设施养护管理的监督检查，负责对擅自伐移树木、损毁绿化成果行为的监督检查，负责对擅自改变绿化用地性质、挤占绿线等违法行为的监督检查，同时会同相关部门进行依法查处;

　　(十一)人民防空部门负责人防工程设施违法行为的监督检查;

　　(十二)市容环卫部门负责对小区垃圾清运等的监督检查;

　　(十三)质量技术监督部门负责电梯等特种设备的安全监察工作。

　　第五十六条 供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等专业经营单位，依法承担管线和设施设备维修、养护工作。业主、物业服务企业或者其他管理人员应当予以配合。

　　第五十七条 街道办事处、乡(镇)人民政府应当建立联席会议制度。

　　联席会议由街道办事处或者乡(镇)人民政府组织，社区居(村)民委员会、业主委员会、物业服务企业等单位人员参加，协调化解辖区内物业管理服务中的矛盾纠纷。

　　第五十八条 相关单位和个人可以通过政务热线或者有关部门公布的投诉、举报受理方式，对物业管理的违法、违规行为投诉、举报。

　　有关部门在接到投诉、举报后应当登记，属于本部门职权范围的事项，应当受理，并在十日内予以回复。

　　第七章 法律责任

　　第五十九条 开发建设单位在物业管理区域内不按照规定配置必要物业管理用房的，由县级以上房产主管部门责令限期改正，给予警告，没收违法所得，并处以十万元以上五十万元以下的罚款。

　　第六十条 开发建设单位擅自处置属于业主的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权的，由县级以上房产主管部门处以五万元以上二十万元以下的罚款;给业主造成损失的，依法承担赔偿责任。

　　第六十一条 开发建设单位不履行保修义务的，由住建部门责令限期改正，按照相关规定予以处理。

　　第六十二条 开发建设单位、物业服务企业及其工作人员泄露业主信息或者由于管理不善导致业主信息泄露的，按照相关法律法规予以处理。

　　第六十三条 物业服务企业有下列行为之一的，由房产主管部门责令限期改正，依法给予相应的处罚。

　　(一)将物业服务合同约定的全部服务项目委托给他人的;

　　(二)擅自改变共用部位、共用设施设备用途或者利用其进行经营的;

　　(三)物业服务合同终止后，拒绝移交相关资料资产的。第六十四条业主、物业使用人损坏或者擅自改变房屋承重结构和主体结构的，由房产主管部门责令改正，恢复原状;造成损失的，依法承担赔偿责任。

　　第六十五条 业主、物业使用人违法搭建建(构)筑物的，由规划部门依法予以处罚。

　　第六十六条 国家机关及其工作人员在物业管理工作中滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊的，由相关部门对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予行政处分;构成犯罪的，依法追究刑事责任。

　　第八章 附则

　　第六十七条 本条例中有关专业用语的含义：

　　(一)专有部分：是指门户以内的房间、厨房、卫生间、阳台、天井、庭院以及室内墙面等部位;

　　(二)专有设备：是指门户(户表)以内，业主自用的门窗、卫生洁具和通向总管的供水、排水、燃气管道、电线以及水、电、气户表设备等;

　　(三)共用部位：房屋承重结构、房屋主体结构、公共阳台、疏散通道、安全出口、消防车通道内天井、户外墙壁、屋面、传达室、治安监控室、消防监控室、消防设备用房等;

　　(四)共用设施设备：绿地、道路、化粪池、污水井、雨水井、垃圾中转站、电梯、房屋的排水管道、信报箱、消防设施、公共照明设施、监控设施、避雷设施、公用天线、露天停车场、非机动车库、公用设施设备用房等。

　　第六十八条 各开发区管辖区域内的物业管理及其监督活动，参照本条例执行。

　　业主通过选聘其他服务主体按照合同约定或者业主、企事业单位通过自行管理等方式进行物业管理的，参照本条例执行。

　　第六十九条 本条例自20**年5月1日起施行。

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篇2：新疆维吾尔自治区物业管理条例(2017)

　　新疆维吾尔自治区物业管理条例

　　第一章总则

　　第一条为了规范物业管理活动，维护业主、物业服务企业合法权益，改善人居环境，促进和谐社区建设，根据《中华人民共和国物权法》、国务院《物业管理条例》和有关法律、法规，结合自治区实际，制定本条例。

　　第二条自治区行政区域内物业管理及其监督管理活动，适用本条例。

　　本条例所称物业管理，是指业主选聘物业服务企业、委托其他管理人(以下统称物业管理人)或者自行对房屋及配套的设施和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生及相关秩序的活动。

　　第三条县级以上人民政府应当将物业服务纳入现代服务业发展规划、社区建设规划和社会治理体系，建立物业服务综合协调机制，促进物业服务发展与民族团结、平安和谐的社区建设。

　　第四条县级以上人民政府房地产行政主管部门对本行政区域内物业管理活动实施监督管理。

　　规划、建设、公安、消防、价格、民政、质量技术监督、环境保护、城市管理、市政公用等有关部门，按照各自职责，负责有关物业管理的监督管理工作。

　　第五条街道办事处或者乡镇人民政府在同级党组织领导下，负责组织、指导本辖区的业主成立业主大会，选举业主大会执行机构，监督业主大会和业主大会执行机构依法履行职责，协调物业服务与社区管理、社区服务的关系，调解处理物业管理服务纠纷;居民委员会协助街道办事处或者乡镇人民政府开展物业管理相关工作。

　　调解处理物业管理服务纠纷纳入社会治安综合治理的考核内容。

　　第六条街道办事处或者乡镇人民政府建立物业管理联席会议制度。

　　联席会议由街道办事处或者乡镇人民政府负责召集，房地产、公安、民政、城市管理等行政主管部门和居民委员会、业主委员会、物业服务企业、专业经营单位等各方代表参加，具体解决物业管理服务活动中需要协调的问题。

　　第七条县级以上人民政府应当制定政策，鼓励物业管理区域实行社会化、专业化、市场化的物业服务，采用新技术、新方法，依靠科技进步提高物业管理和服务水平。

　　第八条物业服务行业组织应当加强行业自律管理，建立诚信档案，建立和完善物业服务企业及其从业人员的自律制度，督促物业服务企业诚信经营和服务。

　　第二章新建物业与前期物业管理

　　第一节物业管理区域

　　第九条新建建筑按照建设用地规划许可证确定的红线图范围，综合考虑建筑物规模、共用设施、社区建设等因素，合理划分物业管理区域。

　　分期开发建设或者两个以上建设单位开发建设，使用同一配套设施的，应当划定为一个物业管理区域。

　　第十条建设单位销售房屋前,应当持建设用地规划许可证、建设用地使用权证书、建设工程规划许可证和地名核准文件等资料，向县(市)房地产行政主管部门申请划分物业管理区域。

　　县(市)房地产行政主管部门应当自受理申请之日起二十日内，征求街道办事处或者乡镇人民政府以及公安、消防、市政公用等部门的意见后，划分物业管理区域，并书面告知建设单位。

　　建设单位应当将划定的物业管理区域在房屋销售前向房屋买受人明示。

　　第十一条物业管理区域划定后需要调整的，应当经物业管理区域内专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意后，由县(市)房地产行政主管部门按照本条例的规定重新划分。

　　第二节配套设施

　　第十二条物业管理区域内按照规划配建的教育、医疗卫生、社区服务等公共服务设施，由政府建设并承担相应费用;配建的供热交换、变电配电、燃气调压、垃圾转运、公共厕所、消防以及商业服务等设施，应当在建设项目核准、备案文件中载明建设单位、明确产权归属，建设费用由产权单位承担。

　　物业管理区域内的水、电、气、热等市政公用设施、设备、由建设单位出资建设的，建设单位应当分别与水、电、气、热等专业经营单位就供应方式、主要技术指标、质量保证和使用年限等进行协商，签订书面协议。协议中应当明确设计、施工要求和材料、设备选型等内容，明确有关产品供应单位参与项目竣工验收的权利义务。

　　第十三条物业管理区域内按照规划建造的非公益性教育、文化、体育等设施，应当明确投资主体、产权归属。属于建设单位所有的，应当优先为本物业管理区域内业主服务。

　　第十四条物业管理区域内应当按照方便业主、满足物业管理需要配建物业服务用房;物业服务用房建筑面积不低于物业管理区域总建筑面积的千分之二，除老旧住宅区外，总面积不应少于三百平方米;物业服务用房分处设置的，单处建筑面积不小于五十平方米。物业服务用房的水、电、气、热应当独立调控与计量。

　　业主大会执行机构办公用房从物业服务用房中调剂，建筑面积不应少于三十平方米。

　　物业服务用房不计入建筑物共用面积分摊，建设费用计入项目建设成本，产权归全体业主共有。

　　第十五条物业管理区域内按照规划建造的车库、车位，计入容积率且未作为建筑物共有部分进行分摊的，建设单位可以向业主附赠、出售、出租。

　　下列车库、车位属于业主共有：

　　(一)计入容积率且作为建筑物共有部分进行分摊的;

　　(二)未计入容积率，或者利用建筑物防空地下室、建筑物共用设备层建造、划定的车库、车位;

　　(三)占用小区道路、共用场地划定的车位。

　　第十六条物业管理区域内水、电、气、热、通信、有线电视等市政公用设施应当敷设到最终用户。

　　需要加装二次供水、变电配电、供热交换、燃气调压等设施的，建设单位应当与有关专业经营单位就相关设施投资、产权归属等事项进行约定。

　　物业管理区域内封闭运行的太阳能热水、中水处理、直饮水、地源热泵、区域锅炉等设施，属于相关业主共有，但由专业经营单位投资的除外。

　　第三节前期物业管理与物业交付

　　第十七条建设单位可以委托物业管理人管理前期物业。

　　业主大多属于同一单位的，可以依托单位工会组织或者生活后勤服务组织，确定前期物业管理方式。

　　使用政府投资或者政府融资的保障性住房，应当通过招投标的方式，选聘物业服务企业进行前期物业管理。

　　第十八条委托物业管理人管理前期物业的，建设单位应当与物业管理人签订前期物业服务合同，对物业服务内容、服务标准等级、收费标准、收费方式及收费起始时间、合同终止情形、房屋质量缺陷责任承担等内容进行约定。

　　保障性住房项目，前期物业服务合同中约定的物业服务标准等级应当符合自治区的规定。

　　第十九条建设单位应当按照国家和自治区有关规定制定前期物业临时管理规约。

　　鼓励使用前期物业临时管理规约示范文本。

　　第二十条建设单位应当在销售房屋前，向房屋买受人明示前期物业服务合同、前期物业临时管理规约，房屋买受人应当遵守相关约定。

　　县(市)房地产行政主管部门应当加强对前期物业服务合同、前期物业临时管理规约制定的监督、指导，依法履行备案管理职责。

　　第二十一条建设单位交付前期物业应当符合下列条件：

　　(一)取得建设工程竣工规划认可，建设工程竣工验收合格;

　　(二)供水、排水纳入市政公共管网系统，用电纳入市政供电网络，安装计量装置符合设计标准;

　　(三)在城市管道燃气、集中供热管网覆盖区，按照设计完成燃气、供热管道敷设与管网连接，安装燃气、供热分户控制装置和计量装置，满足分户计量收费要求;

　　(四)通信、有线电视数据传输信息端口敷设到户，信报箱等按规划设计要求配置到位;

　　(五)安全监控装置或者电梯、锅炉等特种设备以及消防供水、火灾自动报警和灭火装置、消防车通道等共用消防设施，检查验收合格;

　　(六)按照规划完成物业服务用房以及停车库、车位的配建;

　　(七)按照设计完成绿化工程建设，因季节原因需延后完成的，建设单位作出的书面保证已在物业管理区域内公示。

　　分期建设的项目，建成区应当符合前款规定，并与施工区设置隔离设施。

　　第二十二条建设单位交付前期物业，应当向物业管理人移交物业服务用房和下列资料：

　　(一)竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图，分户验收等竣工验收资料;

　　(二)共用设施清单及其安装、使用和保养、维修等技术资料;

　　(三)园林施工图、树种清单;

　　(四)物业质量保修文件和物业使用说明文件;

　　(五)业主名册;

　　(六)法律、法规的规定或者双方约定交付的其他资料。

　　前期物业服务合同终止的,物业管理人应当将物业服务用房及前款所列资料移交给业主大会执行机构。

　　第三章业主、业主大会与执行机构

　　第一节业主、业主大会

　　第二十三条房屋的所有权人为业主。

　　尚未申请不动产登记，但基于法律规定、法院或者仲裁委员会法律文书、征收补偿决定、继承或者受遗赠、合法建造以及基于合同关系的占有房屋的物业使用人，适用本条例关于业主的规定。

　　业主对房屋专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分，依法享有共有权和共同管理权，并承担相应的义务;业主不得以放弃权利不承担义务。

　　第二十四条建设单位或者其委托的物业管理人应当将业主入住情况及时报送县(市)房地产行政主管部门，并抄送居民委员会、街道办事处或者乡镇人民政府。

　　符合下列条件之一的，应当召开业主大会成立会议：

　　(一)业主已入住面积的比例达到百分之五十以上;

　　(二)业主已入住户数的比例达到百分之五十以上;

　　(三)自首位业主入住之日起满两年且已入住户数的比例达到百分之二十五以上。

　　第二十五条符合召开业主大会条件的，县(市)房地产行政主管部门接到建设单位、业主或者委托的物业管理人的报告后，应当书面通知街道办事处或者乡镇人民政府。街道办事处或者乡镇人民政府应当在收到通知之日起六十日内组建业主大会筹备组。

　　筹备组由街道党工委、办事处或者乡镇党委、人民政府和业主、居民委员会、建设单位代表七人以上十一人以下单数组成，其中业主所占比例不得低于筹备组总人数的二分之一。筹备组组长由街道办事处或者乡镇人民政府代表担任。

　　筹备组应当自成立之日起十日内，在物业管理区域内公示其成员名单和工作职责。

　　第二十六条业主大会筹备组应当履行下列职责：

　　(一)确认业主身份、户数及所持有专有部分建筑面积;

　　(二)确定召开业主大会成立会议的时间、地点、形式和内容;

　　(三)草拟管理规约、业主大会议事规则;

　　(四)确定业主大会表决权计票方法;

　　(五)提出业主大会执行机构选定方案、入选条件，公布执行机构人员名单或者提出候选人名单和选举办法;

　　(六)需要在业主大会成立会议上决定的其他事项。

　　筹备组应当在业主大会成立会议召开十五日前，将前款规定的事项书面通知全体业主，并在物业管理区域内公告;业主对公告事项提出异议的，筹备组应当予以复核并告知异议人复核结果。

　　筹备组应当自成立之日起九十日内组织召开业主大会成立会议。

　　筹备组召开首次业主大会会议所需费用由建设单位承担。

　　第二十七条业主大会由物业管理区域内全体业主组成。业主因故不能参加业主大会的，可以委托代理人参加，并出具委托书，明确委托事项、权限、期限等。

　　业主大会应当代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。

　　物业管理区域内业主人数较少，全体业主一致同意不成立业主大会的，由全体业主共同履行业主大会职责。

　　第二十八条业主大会履行下列职责：

　　(一)制定和修改业主大会议事规则及管理规约;

　　(二)选举或者更换业主大会执行机构成员;

　　(三)选择物业管理方式，选聘和解聘物业管理人;

　　(四)筹集和使用共有部分、共用设施专项维修资金;

　　(五)决定改建、重建建筑物及其附属设施;

　　(六)决定改变共有部分的用途，利用共有部分进行经营以及经营收益的分配与使用;

　　(七)决定业主大会与业主大会执行机构的活动经费及执行委员工作报酬;

　　(八)物业管理区域内其他共有和共同管理的事项。

　　前款第四项至六项的决定，除本条例另有规定外，需经物业管理区域内专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意;其他事项的决定，需经专有部分占总建筑物面积过半数业主且占总人数过半的业主同意。

　　第二十九条业主大会投票权数按下列方式确定：

　　(一)业主人数，按照专有部分数量计算，一个专有部分为一人，未交付的部分，以及同一产权人拥有一个以上专有部分的，按照一人计算;

　　(二)专有部分建筑面积，按照不动产登记的建筑面积计算;尚未登记的，暂按测绘机构实测建筑面积计算;尚未实测的，暂按房屋买卖合同约定的建筑面积计算。

　　第三十条业主大会会议决定事项可以采用集中投票表决的方式，也可以采用书面征求意见的方式。

　　采用书面征求意见方式的，应当将征求意见书送交业主签收;无法送交业主签收的，应当在物业管理区域内公示，并设置密封箱回收业主意见，公示期不得少于十五日。

　　第三十一条物业管理区域内业主人数较多的，可以以幢、单元为单位推选业主代表参加业主大会。业主代表参加业主大会的，应当事先书面征求所代表的业主的意见，并经业主签字确认。

　　第三十二条未参加表决的业主，其投票权数是否计入已表决的多数票，由管理规约或者业主大会议事规则规定。

　　第三十三条业主大会会议每年至少召开一次。有下列情形之一的，应当召开业主大会临时会议：

　　(一)有百分之二十以上业主提议的;

　　(二)发生重大事故或者紧急事件需要及时处理的;

　　(三)业主大会议事规则或者管理规约规定的其他情形的。

　　第二节业主大会执行机构

　　第三十四条业主大会可以选举业主委员会作为业主大会执行机构。未依法成立业主大会和选举产生业主委员会的物业管理区，可以由街道办事处或者乡镇人民政府，在征求该物业管理区业主意见并取得过半数业主书面同意后，指导物业管理区所在地社区居民委员会临时代行本条例规定的业主委员会职责。

　　业主委员会的主要职责是：

　　(一)召集并主持业主大会会议、临时会议，报告物业管理的实施情况;

　　(二)代表业主与物业管理人签订物业服务合同;

　　(三)执行业主大会的决议、决定;

　　(四)及时了解业主、物业使用人的意见和建议，督促业主按时交纳物业服务费，监督和协助物业管理人履行物业服务合同;

　　(五)监督管理规约的实施;

　　(六)组织监督专项维修资金的筹集和使用;

　　(七)调解业主之间因物业使用、维护和管理产生的纠纷;

　　(八)业主大会赋予的其他职责。

　　第三十五条业主委员会由五至十一人单数业主组成，设主任、副主任和若干执行委员和候补委员，主任、副主任可以兼任执行委员。业主委员会每届任期不超过五年，业主委员会委员可连选连任。

　　第三十六条业主委员会应当自选举产生之日起三十日内，向物业管理区域所在地的县(市)房地产行政主管部门提交下列备案资料：

　　(一)业主大会会议决议;

　　(二)业主大会议事规则;

　　(三)管理规约;

　　(四)业主委员会委员名单和基本情况;

　　(五)法律、法规规定的其他资料。

　　受理备案的部门自收到备案资料之日起十日内，对备案资料进行核查，并书面征求街道办事处或者乡镇人民政府的意见;符合规定的，予以备案登记，出具备案证明和业主委员会刻制印章的证明。

　　备案事项发生变更的，业主委员会应当自变更之日起三十日内到备案部门办理备案变更。

　　第三十七条业主委员会应当按照业主大会的决定及议事规则召开会议。

　　业主委员会会议由主任或者副主任主持，有三分之二以上委员出席，做出的决定应当经业主委员会全体委员半数以上同意。

　　第三十八条业主大会、业主委员会会议做出的决定，应当在做出之日起三日内在物业管理区域内进行公告。

　　业主有权查阅业主大会会议、委员会会议的资料、记录，有权就涉及自身利益的事项向业主委员会提出询问，业主委员会应当予以解释、答复。业主要求出具书面答复意见的，业主委员会应当出具。

　　第三十九条业主委员会任期届满九十日前，应当召开业主大会会议进行换届选举。

　　根据管理规约或者业主大会决定，可以委托审计机构对业主委员会任期内财物状况进行审计。换届后，原业主委员会应当将印章、档案资料以及属于全体业主的财物等移交给新一届业主委员会。

　　第四十条业主委员会委员不得有下列行为：

　　(一)挪用、侵占业主共有财产;

　　(二)非法索取、收受建设单位、物业管理人或者有利害关系业主提供的利益或者报酬;

　　(三)利用职务之便要求物业管理人减免其个人物业服务费;

　　(四)其他有损业主共同利益或者可能影响其公正履行职责的行为。

　　第四十一条业主委员会委员有下列情形之一的，经业主委员会过半数委员或者百分之二十以上业主提议，由业主大会或者业主委员会根据业主大会的授权终止其委员资格：

　　(一)超越职责权限或者不执行业主大会决议、决定，不履行委员职责的;

　　(二)违反本条例第四十条规定的;

　　(三)不适合担任业主委员会委员的其他行为;

　　业主委员会委员以书面方式向业主大会提出辞职请求或者不再是物业管理区域内业主的，其委员资格自行终止。

　　第四十二条业主共同决定对物业实施自行管理的，应当就管理负责人、管理事项、管理实施方式、管理责任的承担、人员雇佣等事项共同作出约定。

　　第四章物业使用

　　第一节一般规定

　　第四十三条物业使用应当遵守法律、法规的规定和管理规约及业主大会的决定，妥善处理相邻关系，不得违背社会公德，损害公共利益和他人的合法权益。

　　第四十四条违反管理规约有下列行为之一的，业主、业主大会执行机构、物业管理人有权对行为人进行劝阻、制止，要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨碍、赔偿损失：

　　(一)任意弃置垃圾、抛掷杂物、排放污水的;

　　(二)擅自占用物业共有部分的;

　　(三)产生噪音、振动对相邻业主造成不利影响的;

　　(四)其他违反管理规约的行为。

　　第四十五条物业使用中不得实施下列行为：

　　(一)擅自改变物业管理区域内按照规划建设的公共建筑、共用设施用途的;

　　(二)擅自改变房屋用途或者对原有建筑物加层、改建、扩建的;

　　(三)非法处分或者占用物业共用部分、共用设施设备进行经营的;

　　(四)侵占、损坏物业管理区域内道路、场地、公共绿地、共用设施的;

　　(五)擅自改动房屋承重结构、围护结构，扩大承重墙原有门窗尺寸，降低抗震、消防、节能标准的;

　　(六)损坏屋面、楼层防水，擅自改装燃气、热力管线、设施，超出设计标准增加楼面荷载的;

　　(七)违法存储、堆放易燃、易爆、危险化学、放射性物品，违法排放有毒、有害物质或者超标排放噪声污染环境的;

　　(八)违反规定悬挂、张贴宣传品或者架设户外广告，在沿街阳台外晾晒衣物、堆放物品等影响市容市貌的;

　　(九)占用、堵塞消防通道、消防施救场地，违反消防安全技术标准和规范安装设施、设备的;

　　(十)其他违反法律、法规规定，危及公共利益和他人合法权益的行为。

　　物业管理人发现有前款规定行为的，应当予以劝阻、制止并报告有关行政主管部门。

　　第四十六条规划、建设、公安、消防、价格、质量技术监督、环境保护、城市管理、市政公用等有关部门应当加强对物业管理区域内规划建设、治安、消防、价格、特种设备、环境卫生等方面的监督管理，建立违法行为投诉登记制度，公布受理方式、程序和期限，依法及时处理物业区域内的违法行为。

　　第四十七条业主出租房屋及车库、车位的，应当在租赁合同中载明承租人在物业管理活动中的权利与义务，并将承租人、租赁期限、物业服务和水、电、气、热等费用交纳的约定等情况，书面告知业主大会执行机构和物业管理人。

　　第二节房屋装修与改变用途

　　第四十八条业主进行房屋装修，应当将装修内容、计划工期、装修工程负责人姓名、联系方式等告知相邻业主、物业管理人。

　　物业管理人应当就下列事项与业主签订书面协议：

　　(一)装修施工的时间;

　　(二)装修垃圾的处置与清运;

　　(三)电梯使用、共用部分临时占用等注意事项;

　　(四)楼顶、窗外、阳台安装设施、设备、护栏等的要求;

　　(五)法律、法规和管理规约禁止的行为;

　　(六)违约责任。

　　第四十九条物业管理区域内按照规划建设的公共服务设施、市政公用建筑和物业服务用房，不得擅自改变用途。

　　有下列情形之一确需改变用途的，应当经物业管理区域内专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意后，向有关部门申请办理相关手续：

　　(一)因物业管理区域调整，公共服务设施、市政公用建筑和物业服务用房超出配建要求和使用需要的;

　　(二)水、电、气、热等的供应方式、技术等发生变化造成原有公共服务设施闲置的;

　　(三)建筑物共用设备层等闲置的。

　　第五十条业主将住宅改变为经营性用房的，应当符合法律、法规和管理规约，主动与有利害关系的业主沟通，也可请求业主大会执行机构予以协助，并经有利害关系业主书面同意。

　　第五十一条住宅物业需要使用共有部分增设电梯等进行二次开发、改造的，在符合规划、土地、建设、环境保护、消防、特种设备安全管理等法律、法规的规定和技术标准要求的前提下，应当经本幢或本单元房屋专有部分占建筑物总面积三分之二以上且占总人数三分之二以上的业主同意，并依法办理相关手续。

　　第三节车库与车位的使用

　　第五十二条物业管理区域内的车库、车位应当优先满足业主的需要。车库、车位总量少于业主总数或者需要数的，应当在临时管理规约、管理规约中明确取得车库、车位的方法。

　　车库、车位满足业主需要后，可以向物业管理区域以外的其他人出租，但不得出售，除管理规约、业主大会另有规定的外，出租期限一次不超过十二个月;租赁合同期满后，业主有新增需要的，应当优先满足。

　　第五十三条物业管理区域内规划的车库、车位尚有空余的，物业管理人不得占用业主共有道路、场地设置车库、车位。

　　确需占用业主共有道路、场地划定车位，不得占用消防车通道、消防车登高操作场地，不得遮挡消火栓，不得堵塞疏散通道、安全出口。

　　第五章物业管理服务与收费

　　第一节物业管理服务

　　第五十四条物业管理服务应当包括下列主要内容：

　　(一)共有部分、共用设施以及业主共有车库、车位的使用管理、维护养护;

　　(二)公共绿化管护;

　　(三)共有部分、公共区域的清扫保洁、冰雪清除等环境卫生维护;

　　(四)公共区域的秩序维护，安全防范、救助等事项的协助工作;(下转第八版)

　　(上接第七版)

　　(五)物业使用中对禁止行为的告知、劝阻、报告等工作;

　　(六)代收取的业主共有房屋、设施、车库(位)等使用费的账务管理;

　　(七)制定物业专项维修资金使用方案;

　　(八)保管物业服务档案和物业档案;

　　(九)其他物业管理服务事项。

　　鼓励物业管理人拓展服务范围，满足业主多元化生活服务需求。

　　第五十五条业主大会决定委托物业管理人进行物业管理的，应当与受委托方签订物业服务合同，明确双方的权利和义务。

　　物业服务合同应当对物业服务内容、服务标准、计费方式、物业管理用房、合同期限、合同解除、违约责任等事项作出约定。

　　鼓励使用物业服务合同示范文本。

　　第五十六条物业管理人经业主大会或者业主大会执行机构同意，可以将共有部分、共用设施的维修养护、绿化管护、清扫保洁、冰雪清除、秩序维护、安全防范，以及业主共有收益账务管理等事项委托专业单位实施，并明确管理责任和服务标准。受委托的专业单位对业主权益造成损害的，物业管理人承担连带责任。

　　第五十七条业主对物业管理服务合同以外的买卖、装修房屋交付验收，停车保管、人身财产安全防范，房屋、车位中介服务，房屋专有部分清扫、保洁、维修，物流配送、养老护理等事项有服务要求的，可以与物业管理人协商，就服务事项、服务标准、费用收取、违约责任等事项进行约定。

　　第五十八条解除或者终止物业服务合同，应当依据合同履行必要的通知义务;合同未约定通知期限的，应当提前九十日通知。

　　第五十九条物业服务合同解除或者终止后，物业管理人与业主大会执行机构应当按照合同约定办理退出手续，并履行下列交接义务：

　　(一)移交保管的物业档案、物业服务档案;

　　(二)提供物业服务期间形成的有关物业及设施设备改造、维修、运行、保养的有关资料;

　　(三)移交物业服务用房;

　　(四)清算预收、代收的有关费用;

　　(五)法律、法规规定的其他事项。

　　物业管理人未履行通知义务或者未办理物业移交手续的，不得擅自撤离物业管理区域或者停止物业服务。

　　第六十条业主认为物业服务质量未达到合同约定标准，或者对物业管理服务有异议的，可以向业主大会执行机构或者县(市)房地产行政主管部门投诉。

　　业主大会执行机构或者县(市)房地产行政主管部门，应当对投诉事实及时核查;涉及房屋共有部分、共用设施的，应当询问所涉范围其他业主的意见。经核查属实的，业主大会执行机构或者县(市)房地产行政主管部门应当向物业管理人发出整改通知，督促其限期整改;业主投诉不成立的，予以回复并进行说明。

　　第六十一条县级以上人民政府房地产行政主管部门应当加强对物业服务活动的监督管理，建立健全物业服务企业信用体系和企业信用信息披露制度，将物业服务质量列入信用考核指标，提高业主、业主大会执行机构、居民委员会考评意见的权重系数。

　　第六十二条任何单位和个人不得强迫物业管理人代收有关费用和提供无偿服务。

　　有关行政主管机关不得作出减损物业管理人权益或者增加其义务的决定。

　　第六十三条物业管理人依法享受国家和自治区有关税收优惠政策。

　　物业管理区域内共用设施维护、保洁、绿化等使用水的，水费按照绿化用水价格执行;使用电、气的，电费、燃气费按照居民用电、用气价格执行。

　　第二节物业服务收费

　　第六十四条物业服务收费实行政府指导价和市场调节价。普通住宅类前期物业服务收费和保障性住房物业服务收费实行政府指导价，其他物业服务收费，实行市场调节价。

　　实行政府指导价的，价格主管部门应当会同房地产主管部门，根据物业类型、服务内容、服务等级等，制定相应的基准价和浮动幅度，并综合物价指数变动情况，适时予以调整，及时向社会公布。

　　实行市场调节价的，物业管理人应当就完成服务项目进行成本测算，并在物业服务合同中约定服务标准、服务质量、计费方式等。

　　政府在商品住宅小区配建的保障性住房，保障户无法单独选择物业服务等级标准的，市、县人民政府应当根据保障对象的经济承受能力，对保障户交纳物业服务费给予补助。

　　第六十五条尚未出售或者尚未交付的物业，物业服务费由建设单位承担。已交付的物业，物业服务费由业主承担，建设单位与业主另有约定的除外。

　　第六十六条物业管理人违反价格管理规定及物业服务合同约定，擅自扩大收费范围、提高收费标准、重复收费的、强制服务或者变相强制服务并收费、或者不按规定实行明码标价的，业主大会执行机构对超收部分有权制止或者纠正，业主有权拒交。

　　物业管理人履行合同义务的，业主应当按照合同约定交纳物业服务费，不得拒交或者恶意拖欠。

　　第六十七条业主将物业交付他人使用，约定由物业使用人交纳物业费的，应当督促物业使用人履行约定;物业使用人欠交物业服务费的，业主承担连带责任。

　　业主将物业产权转移时，应当结清物业服务费。

　　第六十八条水、电、气、热供应单位应当向最终用户直接收取费用，不得强迫物业管理人代收代交。物业管理人代收水、电、气、热费用的，不得向业主加收手续费。

　　物业管理人不得因业主欠缴物业服务费限制业主的水、电、气、热卡充值，影响业主正常生活。

　　第六章物业的保修与维护

　　第一节物业保修、维护责任

　　第六十九条建设单位应当按照国家和自治区规定的保修范围和保修期限，承担物业保修责任。建设单位将保修责任委托物业管理人承担的，应当在物业管理区域内公示，给业主造成损失的，依法承担连带责任。

　　建设单位应当建立物业投诉处理制度。物业存在缺陷，属于保修范围和保修期限的，建设单位应当即时登记、查看，与业主、物业管理人商定修复方式、期限。因物业质量缺陷或者有安全隐患影响使用的，建设单位或者其委托的物业管理人应当采取补救措施，并对造成的损失依法承担赔偿责任。

　　第七十条物业保修期限届满后，房屋专有部分的养护、维修，由业主负责。

　　房屋专有部分出现危害安全、公共利益和他人合法权益的，业主应当及时处理，相邻业主应当提供便利。

　　第七十一条物业保修期限届满后，建筑物共有部分及共用设施的维护、保养由物业管理人负责。电梯、锅炉等特种设备，应当由特种设备生产厂商负责维护、保养或者由取得相应资质的专业维修单位负责。

　　第七十二条物业管理区域内供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等专业经营单位，应当承担分户计量装置或者入户端口以外设施的维修、养护、更新等责任及相关费用。

　　专业经营单位对专业经营设施设备进行维修、养护、更新时，业主应予以配合。

　　第二节住宅专项维修资金

　　第七十三条专项维修资金用于共有部分、共用设施保修期满后的养护、维修和更新、改造。专项维修资金的交存、续交、使用、管理，按照国家和自治区有关规定执行。

　　第七十四条需要使用专项维修资金的，应当经维修、更新、改造共有部分、共用设施最小使用单元三分之二以上且专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主同意。发生下列危及房屋使用安全的紧急情况，经业主大会执行机构同意，物业管理人可以委托维修、更新、改造单位制定紧急处置方案，即时组织抢修。处置方案、抢修结果、费用支出等在物业管理区域内公布，接受业主的监督：

　　(一)屋面防水损坏造成渗漏的;

　　(二)电梯故障停止使用的;

　　(三)经房地产行政主管部门鉴定为危房需要加固、维修的;

　　(四)房屋局部有垮塌、脱落危险的;

　　(五)共用消防设施、设备损坏已不具备防火、灭火功能的;

　　(六)其他危及房屋使用安全的情形。

　　国家对老旧小区改造和老旧电梯更新需要使用维修资金另有规定的，从其规定。

　　第七章老旧住宅区物业管理

　　第七十五条对配套设施不齐全、环境质量较差的老旧住宅区，县(市)人民政府应当采取措施进行改造整治，改造整治规划和年度计划应当向社会公布。

　　第七十六条对业主数量较少的老旧住宅区，市或者县(市)房地产行政主管部门应当合理整合物业管理区域，也可以组织协调多个老旧住宅区共同委托一个物业服务企业或者其他管理人管理。

　　第七十七条老旧住宅区内的道路、照明、绿地、消防、文化体育设施、物业服务用房的建设、改造资金，由政府承担;属于设施不配套等遗留问题的，由原产权单位或者建设单位承担;老旧住宅区水、电、气、热、通信、有线电视等市政公用设施、设备建设、改造资金，由专业经营单位承担。

　　第七十八条鼓励具备条件的老旧住宅区，结合改造整治，建设经营性用房、车库、车位，规划行政主管部门办理规划许可时，可以适度提高容积率和建筑密度。新建的经营性用房、车库、车位归全体业主共有，经营收益可以弥补改造整治资金的不足，或者纳入住宅专项维修资金管理。

　　第七十九条县(市)房地产行政主管部门和街道办事处或者乡镇人民政府应当督促、指导老旧住宅区成立业主大会实行业主自治管理。

　　第八章法律责任

　　第八十条建设单位违反本条例第十条第三款、第二十条第一款规定，未向房屋买受人明示物业管理区域、前期物业服务合同、临时管理规约的，由县级以上人民政府房地产行政主管部门责令改正;逾期不改的，处一万元以上五万元以下的罚款。

　　第八十一条建设单位违反本条例第十五条规定，擅自处分属于业主共有车库、车位的，由县级以上人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，并处五万元以上二十万元以下的罚款，给业主造成损失的，依法承担赔偿责任。

　　第八十二条建设单位违反本条例第二十一条、第二十二条规定，交付的前期物业不符合要求的，不得收取物业服务费，并由县级以上人民政府房地产行政主管部门责令限期改正;逾期不改的，对建设单位处建设工程合同价款百分之二以上百分之四以下的罚款;

　　物业管理人违反前款规定，承接的前期物业不符合要求的，不得收取物业服务费，并由县级以上人民政府房地产行政主管部门处五万元以上十万元以下的罚款。

　　第八十三条建设单位、物业管理人、专业维修单位、专业经营单位违反本条例规定，不履行或者拖延履行保修、维修、养护责任的，由县级以上人民政府房地产行政主管部门责令限期改正;逾期不改的，处十万元以上二十万元以下的罚款，造成业主损失的，依法承担赔偿责任。

　　第八十四条业主委员会委员违反本条例第四十条规定，退还挪用、侵占业主的共有财产和索取、收受的报酬及得到的不当利益;造成损失的，依法承担赔偿责任;构成犯罪的，依法追究刑事责任。

　　第八十五条业主、物业管理人和物业使用人违反本条例第四十五条第一款规定，给他人造成损害的，依法承担民事责任;违反行政管理规定的，由县级以上人民政府规划、建设、房地产、城市管理、公安、环境保护等有关行政主管部门按照各自职责依法查处。

　　第八十六条物业管理人违反本条例五十九条规定，解除、终止物业服务合同后拒不办理退出手续的，由县级以上人民政府房地产行政主管部门处五万元以上二十万元以下罚款;造成损失的，依法承担赔偿责任。

　　第八十七条物业管理人违反本条例第六十六条规定，擅自扩大收费范围、提高收费标准、重复收费的、强制服务或者变相强制服务并收费、或者不按规定实行明码标价的，由县级以上人民政府价格主管部门责令改正，限期退还违规收取的收费;情节严重的，依照有关法律法规的规定予以处罚。

　　第八十八条物业管理人违反本条例第六十八条代收水、电、气、热等费用向业主加收手续费的，或者限制为业主水、电、气、热卡充值，影响业主生活的，由县级以上人民政府房地产行政主管部门责令改正，限期退还加收费用。

　　第八十九条县级以上人民政府房地产行政主管部门，街道办事处或者乡镇人民政府，以及其他有关行政主管部门及其工作人员有下列情形之一的，对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予处分：

　　(一)未按照规定的期限、条件划分物业管理区域的;

　　(二)未按照规定组织指导成立业主大会筹备组、业主大会或者干预、阻挠业主大会执行机构选举的;

　　(三)接到举报投诉不及时处理的;

　　(四)其他不履行法定职责的行为。

　　第九十条违反本条例规定，应当予以处罚的其他行为，依照有关法律、法规的规定执行。

　　第九章附则

　　第九十一条本条例下列用语的含义：

　　(一)容积率，是指建设用地合理使用的规划控制指标，以建设用地规划许可范围内总建筑面积与用地面积的比值表示。

　　(二)其他管理人，是指社区(居委会)依法成立的便民服务组织，或者提供清扫保洁、冰雪清除、保安巡查、绿化管护、房屋修缮与设施养护、维修与抢修、管道疏通等专业服务的单位。

　　(三)共有部分，是指承担建筑物主体承重结构的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊、楼道、扶手、护栏、电梯井道、避难层、设备间等。

　　(四)共用设施，是指业主共有的建筑物附属设施、设备，主要包括电梯、水泵、水箱、天线、楼道灯、避雷装置、消防设施、给排水管线、共用采暖及空调管线设备，物业管理区域内的道路、绿地、人造景观、路灯、沟渠、池、井、视频监控、门禁、围栏、垃圾容器、公益性文体设施和市政公用产品供应管线，以及共用设施使用的房屋等。

　　第九十二条自治区人民政府可以根据本条例，制定物业管理的具体规定和办法。

　　第九十三条本条例自20**年7月1日起施行。

篇3：南京市住宅物业管理条例小区试点工作方案（2015）

　　关于印发南京市住宅物业管理条例小区试点工作方案的通知

　　宁政办发〔20**〕139号

　　各区人民政府，市府各委办局，市各直属单位：

　　经市政府同意，现将《南京市住宅物业管理条例小区试点工作方案》印发给你们，请认真遵照执行。

　　南京市人民政府办公厅

　　20**年12月3日

　　南京市住宅物业管理条例小区试点工作方案

　　市人大常委会已于20**年8月、10月分别对《南京市住宅物业管理条例》(以下简称《条例》)进行了两次审议。按照计划，《条例》将于20**年1月提交市人代会审议表决。为配合做好立法工作，确保各项创设制度落到实处，现就《条例》小区试点工作制定以下方案。

　　一、总体要求

　　(一)基本思路

　　以当前住宅小区物业管理存在的问题为导向，选择一批具有代表性的住宅小区，开展《条例》创设制度小区先行试点工作，为下一步在全市全面深入贯彻落实《条例》夯实基础。

　　(二)基本原则

　　1.属地主导，多方联动。试点工作遵循“分级负责、重心下移、权责统一、多方联动”的基本原则，充分发挥区政府、街道办事处在物业管理工作中的属地主导作用，着力构建物业管理综合行政监管工作体系。

　　2.整体指导，分类实施。根据《条例》创设的各项制度以及整体工作要求，结合已实施物业管理的普通商品房小区、保障房小区、老旧小区的不同特点和需求，分类开展试点工作。

　　3.政府引导，市场主导。通过试点工作推进，在普通商品房小区充分发挥业主、物业服务企业两大市场主体的主导作用，努力构建服务优质、竞争有序、管理规范的现代物业服务业体系;在保障房小区、老旧小区，由属地政府引导，充分发挥街道的管理职能，建立健全小区治理的新模式，有效化解当前物业领域矛盾纠纷。

　　(三)主要目标

　　在《条例》正式实施前，以完善行政监管机制、规范市场主体为目标，在建立物业管理委员会制度、物业管理联席会议制度、维修资金应急使用制度、第三方评估制度等方面开展小区试点工作，制定完善相关配套制度。

　　二、组织领导

　　市政府成立南京市住宅物业管理条例小区试点工作领导小组，吴卫国副市长任组长，市房产局、城建委、公安局、民政局、财政局、物价局、质监局、环保局、规划局、城管局、人防办和各区政府分管同志为小组成员，组织领导全市条例试点工作。领导小组下设办公室，办公室设在市房产局，具体负责日常工作的组织、协调和考核通报。各区政府要成立相应工作机构，建立有关工作机制，扎实开展好辖区内的具体工作。

　　三、试点内容

　　(一)完善综合行政监管机制

　　1.实名投诉登记处理制度。在试点小区建立实名投诉登记受理制度，房产、建设、规划、民政、城管、公安、质监、物价、人防、环保等部门在住宅小区内公布本部门联系人和联系方式，直接受理小区内相关投诉，加强对违法行为的处理，有效化解小区物业管理矛盾纠纷，维护广大业主利益。

　　2.物业管理联席会议制度。属地街道在试点小区建立由社区、公安机关、业主委员会、物业服务企业等参加的联席会议制度，协调处理物业管理活动中出现的业主自治、物业移交、社区共建等重大物业管理事项。

　　3.维修资金应急使用制度。在试点小区建立维修资金应急使用绿色通道制度。小区内发生危及人身安全或者严重影响业主居住生活的紧急情况时，业主委员会、物业管理委员会、业主、物业服务企业、社区居委会可以向住宅专项维修资金管理部门提出应急使用维修资金。住宅专项维修资金管理部门应当自收到应急使用书面申请之日起两个工作日内完成审核，快速启用住宅专项维修资金。

　　(二)规范物业管理市场主体

　　1.落实物业管理委员会制度。在保障房小区和老旧小区试点建立物业管理委员会，代行小区业主委员会职责，并根据法规规定程序，开展物业服务标准确定、物业服务企业选聘等工作。

　　2.规范物业服务信息公示制度。在试点小区建立物业服务资金独立建帐和信息披露制度。由物业服务企业对小区内物业服务费用、公共收益、代收代缴费用等信息实行定期公布，保障业主的知情权，形成公开、透明的业主监督机制。

　　3.完善物业管理招投标制度。制定业主大会招投标选聘物业服务企业的指引制度，建立全市统一的招标信息发布平台，建设并管理全市物业评标专家库。各街道、社区引导鼓励业主大会、业委会通过市、区招投标平台，公开、透明选聘物业服务企业。各区依法开展招投标监督管理工作，切实维护招标人和投标人的合法权益，促进物业管理市场公平有序竞争。

　　(三)培育第三方物业评估市场

　　1.搭建平台。试点建立物业服务第三方评估制度，对物业服务质量和服务费用、物业共用部位和共用设施设备管理状况等提供专业评估服务。进一步完善南京市物业管理行业专家库，聘请专家指导工作。

　　2.培育机构。积极培育物业服务第三方评估机构，制定第三方评估管理办法，明确第三方评估机构开展相关活动的程序、方法和有关要求，并以南京市物业管理行业专家库为依托，在试点小区引导开展第三方评估工作。

　　3.评估指导。业主和物业服务企业等各方主体就物业服务质量和物业服务费用发生争议时，在试点小区引导物业服务企业和业主共同委托第三方评估机构对小区物业服务质量、收费定价等实施评估，提高业主自治活动的专业性，有效化解矛盾。

　　四、组织实施

　　(一)试点前期准备(20**年底前)

　　1.按照分类实施原则，由各区政府牵头，在20**年11月底前确定并上报符合试点内容要求的住宅小区(主城六区上报的试点小区应包含普通商品房小区、保障房小区和老旧小区，数量不少于5个)。

　　2.试点小区确定后，市房产局会同各区政府根据小区特点，分类确定各项试点内容的细化试点方案，并研究制定相关保障措施，20**年12月底前上报市政府。

　　(二)开展试点工作(20**年上半年)

　　20**年1月《条例》通过市人代会表决后，各有关单位按照以下节点要求启动试点工作：

　　1.20**年2月底前，在试点小区(重点为保障房和老旧小区)建立物业管理委员会和联席会议制度。(责任单位：各区政府)

　　2.20**年3月底前，在试点小区建立行政部门投诉受理公示制度。(责任单位：各区政府、市各有关部门)

　　3.20**年3月底前，在试点小区启动维修资金应急使用绿色通道试点。(责任单位：各区政府)

　　4.20**年2季度，建立并公布南京市物业管理行业专家库，公布首批第三方物业评估机构名单。(责任单位：市房产局)

　　5.20**年2季度，启动业主大会物业管理招投标、物业服务质量第三方评估和业主大会成立辅导等试点。(责任单位：市房产局、各区政府)

　　(三)试点总结和推广

　　20**年《条例》正式实施前，由市试点工作领导小组对各有关单位开展试点工作的成效进行评价和总结，结合《条例》宣传贯彻工作，在全市推广试点工作经验。

　　五、保障措施

　　(一)完善组织领导，强化统筹协调。各区政府要成立区物业管理工作领导小组，由区政府主要负责人任组长，分管区长任副组长，各有关区行政主管部门及辖区各街道办事处(乡镇人民政府)为成员单位。区级领导小组应定期召开工作例会，研究部署试点工作任务，协调解决重大问题。

　　各区物业主管部门应明确试点工作分管负责领导。试点小区所涉及的相关街道，要设立独立的物业管理机构，保证专职物业管理人员配置。

　　(二)建立分级考核，强化工作职责。市政府建立条例试点工作季度例会制度和考核通报机制。从20**年12月起，市试点工作领导小组每季度组织考核各有关单位推进试点工作以及各区政府建立辖区物业管理工作考核机制的情况，定期考核、督查并通报辖区有关行政主管部门和街道办事处的履职情况。

　　(三)安排财政经费，加强培训管理。市、区建立健全专项培训工作机制，各级财政部门按照法规要求安排专项工作经费，用于宣传培训、购买第三方服务、指导小区成立业主组织等试点工作的开展。市财政局安排专门经费，对试点工作完成较好的区，采取以奖代补形式予以资金支持。

　　市、区两级物业主管部门应加强对基层物业管理和服务工作人员政策法规、专项业务的培训，提升工作效能，切实保障试点工作顺利推进。

篇4：安徽省物业管理条例(2016修订)

　　安徽省物业管理条例(20**修订)

　　(20**年12月23日安徽省第十届人民代表大会常务委员会第十三次会议通过;20**年10月23日安徽省第十一届人民代表大会常务委员会第十四次会议第一次修订;20**年7月29日安徽省第十二届人民代表大会常务委员会第三十一次会议第二次修订)

　　安徽省人民代表大会常务委员会公告

　　(第四十七号)

　　《安徽省物业管理条例》已经20**年7月29日安徽省第十二届人民代表大会常务委员会第三十一次会议修订，现将修订后的《安徽省物业管理条例》公布，自20**年10月1日起施行。

　　安徽省人民代表大会常务委员会

　　20**年8月1日

　　第一章 总 则

　　第一条 为了规范物业管理活动，提升物业服务水平，维护业主、物业使用人和物业服务企业的合法权益，营造良好的居住和工作环境，根据《中华人民共和国物权法》、国务院《物业管理条例》和有关法律、行政法规，结合本省实际，制定本条例。

　　第二条 本条例适用于本省行政区域内物业管理活动及其监督管理。

　　本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定对建筑物、构筑物及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。

　　第三条 物业管理应当遵循业主自治、专业服务与依法监管相结合的原则。

　　第四条 县级以上人民政府应当将物业服务纳入现代服务业发展规划、社区建设和社区治理体系，建立和完善专业化、社会化、市场化的物业管理机制。鼓励采用新技术、新方法，提高物业管理和服务水平。

　　第五条 县级以上人民政府住房和城乡建设或者房地产行政主管部门(以下简称物业管理行政主管部门)负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作，履行以下职责：

　　(一)拟定、制定和宣传物业管理相关政策措施;

　　(二)依照职权制定物业服务质量标准和技术规范;

　　(三)指导街道办事处、乡镇人民政府依法开展物业管理相关工作;

　　(四)指导、监督和管理物业管理招投标活动;

　　(五)监督、管理专项维修资金;

　　(六)建立物业管理诚信档案制度;

　　(七)法律、法规规定的其他职责。

　　县级以上人民政府发展改革、公安、司法、民政、财政、环保、城乡规划、城市管理、工商、价格、质监、人防等部门，应当按照各自的职责，相互配合，做好相关监督管理工作。

　　第六条 街道办事处、乡镇人民政府履行以下职责：

　　(一)指导和协助业主大会的成立、业主委员会的选举;

　　(二)指导和监督业主大会、业主委员会开展工作;

　　(三)协调物业管理与社区管理、社区服务之间关系，调处业主、业主委员会、物业使用人、物业服务企业在物业管理活动中的纠纷;

　　(四)协调和监督物业服务企业的交接;

　　(五)协调和监督老旧小区物业管理。

　　居民委员会、村民委员会应当予以协助和配合。

　　第七条 物业管理协会应当加强行业自律，规范行业经营行为，促进物业服务企业提高服务质量和水平。

　　第二章 业主、业主大会及业主委员会

　　第八条 房屋所有权人为业主。

　　业主身份的确认，以不动产登记簿或者法律、行政法规规定的其他有效证明为依据。

　　第九条 业主在物业管理活动中享有以下权利：

　　(一)提议召开业主大会会议，参加业主大会会议，提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议;

　　(二)向业主委员会和物业服务企业提出建议或者质询;

　　(三)推选业主代表，并享有被推选权;

　　(四)依法使用物业共用部位、共用设施设备的权利，监督专项维修资金的管理和使用;

　　(五)要求其他业主、物业使用人停止违*同利益的行为;

　　(六)法律、法规规定的其他权利。

　　第十条 业主在物业管理活动中履行以下义务：

　　(一)遵守管理规约、业主大会议事规则，执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定;

　　(二)遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度;

　　(三)按照国家有关规定交纳专项维修资金;

　　(四)按照物业服务合同约定交纳物业服务费用;

　　(五)配合、支持物业服务企业按照管理规约、物业服务合同实施的物业管理活动;

　　(六)法律、法规规定的其他义务。

　　第十一条 一个物业管理区域成立一个业主大会，由一个物业服务企业实施物业管理。

　　物业管理区域的划分应当充分考虑共用设施设备、建筑物规模、社区建设、方便管理、降低管理成本等因素，按照以下规定进行：

　　(一)新建住宅小区，包括分期建设或者由两个以上单位开发建设的，应当按照小区整体规划设计范围划分为一个物业管理区域;

　　(二)地理上自然连接规模较小的住宅小区，经各自的业主大会同意后，可以合并为一个物业管理区域;

　　(三)规模较大的住宅小区，且配套设施设备能够分割、独立使用的，可以划定或者调整为不同的物业管理区域;

　　(四)住宅小区内的非住宅物业应当与住宅小区划分为同一个物业管理区域;商贸、办公、医院、学校、工厂、仓储等非住宅物业及单幢商住楼宇具有独立共用设施设备，并能够独立管理的，可以划分为一个物业管理区域。

　　第十二条 新建物业建设单位在办理商品房预售许可证或者商品房现售备案前，应当按照第十一条规定划分物业管理区域，向县级人民政府物业管理行政主管部门备案。建设单位应当将经备案的物业管理区域向物业买受人明示。

　　物业管理区域划定后，确需调整的以及已投入使用但尚未划分物业管理区域的，县级人民政府物业管理行政主管部门应当会同街道办事处、乡镇人民政府听取业主意见后作出决定，并在相关物业管理区域内显著位置公告。

　　第十三条 物业管理区域内全体业主组成业主大会，选举产生业主委员会作为业主大会的执行机构。业主大会和业主委员会代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。

　　业主人数较少且经全体业主一致同意，决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。

　　第十四条 业主大会可以设立业主监事会或者独立监事，负责监督业主委员会的工作，并履行业主大会赋予的其他职责。

　　业主大会设立业主监事会或者独立监事的，业主大会议事规则应当对业主监事会或者独立监事的职责、议事规则和工作经费，以及监事的选举规则、资格、人数、任期等事项进行约定。

　　第十五条 物业管理区域内，已交付的专有部分面积超过建筑物总面积百分之五十或者首批物业交付满三年的，建设单位应当向县级物业管理行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府报送下列筹备成立首次业主大会会议所需的文件资料：

　　(一)物业管理区域划分资料;

　　(二)房屋等建筑物面积清册;

　　(三)业主名册;

　　(四)建筑规划总平面图;

　　(五)共用设施设备的交接资料;

　　(六)物业服务用房配置确认资料;

　　(七)其他有关的文件资料。

　　第十六条 业主筹备成立业主大会的，应当在街道办事处、乡镇人民政府的指导下，成立业主大会会议筹备组。筹备组一般由业主代表、建设单位代表、街道办事处或者乡镇人民政府、居民委员会或者村民委员会代表组成，人数应当为单数，其中业主代表由街道办事处、乡镇人民政府或者居民委员会组织业主推荐，所占比例不得低于筹备组总人数的二分之一。筹备组组长由街道办事处或者乡镇人民政府代表担任。前期物业服务企业应当协助业主大会筹备组做好相关工作。

　　符合首次业主大会会议召开条件，但未及时召开大会的，街道办事处、乡镇人民政府应当在接到建设单位、前期物业服务企业或者业主书面报告之日起四十五日内组建业主大会会议筹备组。

　　筹备组应当自成立之日起十五日内，将其成员名单和工作职责在物业管理区域内显著位置进行公告。

　　首次业主大会会议的筹备经费由建设单位承担。

　　第十七条 首次业主大会会议筹备组履行以下职责：

　　(一)确定首次业主大会会议召开的时间、地点和内容;

　　(二)草拟管理规约、业主大会议事规则、业主委员会工作规则;

　　(三)确认业主身份，确定业主人数、所拥有的专有部分面积，以及业主在首次业主大会会议上的投票权数;

　　(四)提出首届业主委员会委员选举办法，确定候选人名单;

　　(五)依法确定首次业主大会会议表决规则;

　　(六)召开首次业主大会会议的其他准备工作。

　　对前款规定的内容，筹备组应当在首次业主大会会议召开十五日前，在物业管理区域内显著位置公告，并将首次业主大会会议召开的时间、地点书面通知全体业主。业主对业主身份、投票权数和管理规约、业主大会议事规则、业主委员会工作规则草案等提出异议的，业主大会筹备组应当予以复核或者修改，并告知异议人。

　　筹备组应当自组成之日起三个月内组织召开首次业主大会会议。筹备组在业主委员会成立后自行解散。

　　第十八条 业主大会决定以下事项：

　　(一)制定、修改业主大会议事规则;

　　(二)制定、修改管理规约;

　　(三)选举业主委员会或者更换业主委员会委员;

　　(四)听取和审查业主委员会的工作报告;

　　(五)改变和撤销业主委员会不适当的决定;

　　(六)决定业主大会、业主委员会工作经费的相关事项;

　　(七)确定物业服务内容、标准以及物业服务收费方案;

　　(八)选聘、续聘和解聘物业服务企业;

　　(九)筹集和使用专项维修资金;

　　(十)改建、重建建筑物及其附属设施;

　　(十一)利用共有部分进行经营以及所得收益的分配与使用;

　　(十二)法律法规或者管理规约确定应由业主共同决定的事项。

　　首次业主大会会议应当制定管理规约和业主大会议事规则，选举产生业主委员会，批准业主委员会工作规则等。

　　第十九条 业主大会决定筹集和使用专项维修资金，改建、重建建筑物及其附属设施的，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。业主大会决定其他有关共有和共同管理权利的重大事项，应当经物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。

　　前款规定的面积和业主人数，按照下列规定确定：

　　(一)专有部分面积，按照不动产登记簿记载的面积计算;尚未进行物权登记的，按照测绘机构的实测面积计算;尚未进行实测的，按照房屋买卖合同记载的面积计算。建筑物总面积，按照专有部分面积之和计算。

　　(二)业主人数，按照专有部分的数量计算，一个专有部分按一人计算。建设单位尚未出售和虽已出售但尚未交付的部分，以及同一买受人拥有一个以上专有部分的，按照一人计算。业主总人数，按照两者之和计算。

　　第二十条 物业管理区域内业主人数较多的，可以以幢、单元或者楼层等为单位，推选业主代表参加业主大会会议。业主代表的推选、权限由业主大会议事规则规定。

　　业主可以委托代理人参加业主大会会议。业主委托代理人参加业主大会会议的，应当出具书面或者数据电文委托书，载明委托事项、委托权限及期限。

　　物业使用人可以列席业主大会。

　　第二十一条 业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式。采用书面征求意见形式的，应当将征求意见书送达每一位业主;无法送达的，应当在物业管理区域内显著位置公告。凡需投票表决的，表决意见应由业主本人或者其委托的代理人签名。

　　提倡采用信息化技术，改进业主大会表决方式。

　　第二十二条 业主大会会议分为定期会议和临时会议。

　　业主大会定期会议应当按照业主大会议事规则的规定召开。有下列情形之一的，业主委员会应当及时组织召开业主大会临时会议：

　　(一)经专有部分占建筑物总面积百分之二十以上且占总人数百分之二十以上业主提议的;

　　(二)发生重大事故或者紧急事件需要及时处理的;

　　(三)业主大会议事规则或者管理规约规定的其他情形。

　　业主委员会未按照上述规定及时组织召开业主大会临时会议的，街道办事处、乡镇人民政府应当督促或者组织召开业主大会临时会议。

　　第二十三条 业主大会应当建立规范的财务管理制度。业主委员会应当对专项维修资金、物业共用部位和共用设施设备经营收益、业主大会和业主委员会工作经费按照财务要求建账并及时入账，并对原始凭证及形成的会计资料妥善保管，不得损毁。

　　第二十四条 不具备成立业主大会条件，或者具备成立条件但未成立业主大会的住宅小区，经县级人民政府物业管理行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府指导后仍不能成立的，可以由街道办事处或者乡镇人民政府组织业主自行或者聘请物业服务企业实施物业管理。成立业主大会的条件具备后，应当及时成立业主大会。

　　第二十五条 业主委员会委员候选人由业主推荐或者自荐，经业主大会会议选举产生。业主委员会一般由五至十一人的单数委员组成，每届任期一般不超过五年，委员可以连选连任。

　　业主委员会应当自选举产生之日起三日内召开首次会议，推选产生主任一人、副主任一至二人。经业主大会同意，业主委员会可以聘请执行秘书，负责处理业主委员会日常事务。

　　业主委员会应当自选举产生之日起三十日内，将业主大会会议的决定、管理规约、业主大会议事规则以及业主委员会组成人员名单等材料报县级人民政府物业管理行政主管部门、街道办事处或者乡镇人民政府备案，并书面告知相关居民委员会、村民委员会。

　　业主委员会办理备案手续后，持街道办事处或者乡镇人民政府备案证明向公安机关申请刻制业主大会印章和业主委员会印章。

　　第三款规定的备案事项发生变更的，业主委员会应当在三十日内重新备案，并告知相关居民委员会、村民委员会。

　　第二十六条 业主委员会委员应当符合下列条件：

　　(一)本物业管理区域内的自然人业主或者单位业主代表;

　　(二)具有完全民事行为能力;

　　(三)遵守业主大会的决定、管理规约、业主大会议事规则，履行业主义务;

　　(四)热心公益事业，责任心强，公正廉洁;

　　(五)身体健康，具有一定的组织协调能力和必要的工作时间;

　　(六)本人、配偶及其直系亲属未在为本物业管理区域提供物业服务的企业任职或者有其他利害关系。

　　第二十七条 业主委员会履行以下职责：

　　(一)执行业主大会的决定和决议;

　　(二)召集业主大会会议，报告业主委员会工作和物业管理实施情况，报告业主大会、业主委员会工作经费和公共收益的分配与使用情况;

　　(三)与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同;

　　(四)及时了解业主、物业使用人、物业服务企业的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同;

　　(五)监督管理规约的实施;

　　(六)督促业主交纳物业服务费及其他相关费用;

　　(七)组织和监督专项维修资金的筹集和使用;

　　(八)调解物业使用、维护和管理等方面的纠纷;

　　(九)业主大会赋予的其他职责。

　　第二十八条 业主委员会应当在物业管理区域显著位置向业主公开下列情况和资料：

　　(一)管理规约、业主大会议事规则;

　　(二)业主大会和业主委员会的决定;

　　(三)物业服务合同;

　　(四)专项维修资金的筹集、使用情况;

　　(五)物业共有部分的收益和使用、分配情况;

　　(六)占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车车位的处分情况;

　　(七)业主大会和业主委员会工作经费的收支情况;

　　(八)其他应当向业主公开的情况和资料。

　　第二十九条 业主委员会会议由主任召集和主持。主任因故不能履行职责时，由副主任召集和主持。经三分之一以上委员提议召开业主委员会会议的，应当在七日内召开。主任、副主任无正当理由不召集业主委员会会议的，由街道办事处或者乡镇人民政府指定一名委员召集和主持业主委员会会议。

　　业主委员会会议应当有过半数委员出席，作出的决定应当经全体成员过半数通过，并在物业管理区域内显著位置公告。

　　业主委员会委员不得委托他人出席业主委员会会议。

　　业主委员会要求物业服务企业列席会议的，物业服务企业的负责人或者其书面委托的代理人应当列席会议。

　　第三十条 业主委员会任期届满三个月前，应当召开业主大会进行业主委员会的换届选举;逾期未换届的，街道办事处、乡镇人民政府应当责令其限期组织换届选举;逾期仍未组织的，可以由居民委员会、村民委员会在街道办事处、乡镇人民政府的指导和监督下，组织换届选举工作。

　　业主委员会应当自新一届业主委员会履职之日起十日内，将其保管的档案资料、印章及其他属于全体业主所有的财物予以移交。拒不移交的，新一届业主委员会可以请求街道办事处或者乡镇人民政府督促其移交。

　　业主委员会委员资格终止的，应当自终止之日起三日内将其保管的档案资料、印章及其他属于全体业主所有的财物移交本届业主委员会。拒不移交的，业主委员会、业主或者居民委员会、村民委员会可以请求街道办事处或者乡镇人民政府督促其移交。

　　移交过程中出现治安事件的，公安机关应当依法及时处理。

　　第三十一条 业主委员会委员有下列情形之一的，其委员职务自行终止，由业主委员会以书面形式在物业管理区域内显著位置公告：

　　(一)因物业转让、灭失等原因，不再是业主的;

　　(二)无故缺席业主委员会会议连续三次以上的;

　　(三)丧失履行职责能力的;

　　(四)被依法追究刑事责任的;

　　(五)以书面形式向业主大会或者业主委员会提出辞职的。

　　第三十二条 业主委员会委员有下列情况之一的，由业主委员会三分之一以上委员或者持有百分之二十以上投票权数的业主提议，业主大会或者业主大会授权的业主委员会，可以决定终止其委员资格：

　　(一)收受物业服务企业或者有利害关系业主提供的利益或者报酬的;

　　(二)向物业服务企业销售商品、承揽业务，牟取不当利益的;

　　(三)损坏共用设施设备，违法搭建，破坏房屋外观和承重结构，擅自改变物业使用性质，拒缴物业服务费和专项维修资金，以及违法出租房屋的;

　　(四)侵害业主合法权益的;

　　(五)因其他原因不宜担任业主委员会委员的。

　　业主大会会议审议决定是否终止业主委员会委员职务时，应当允许该委员提出申辩，并记录归档。

　　第三十三条 经业主委员会或者持有百分之二十以上投票权数的业主提议增减或者调整业主委员会委员的，由业主大会会议作出决定，并以书面形式在物业管理区域显著位置公告。

　　第三十四条 管理规约应当包括以下内容：

　　(一)物业基本情况;

　　(二)公共场所及共用设施设备状况;

　　(三)业主使用其物业和物业管理区域内公共场所及共用设施设备的权益;

　　(四)业主参与物业管理的权利和义务;

　　(五)业主对业主委员会及物业服务企业的监督权;

　　(六)物业的使用、维护、装饰装修管理;

　　(七)业主应当遵守的行为准则;

　　(八)物业共有部分的经营与收益分配;

　　(九)物业管理区域内共用部位、共用设施设备产生的供水、供电、供气、供热等费用的分摊方式;

　　(十)专项维修资金筹集、使用和管理;

　　(十一)违反管理规约的责任;

　　(十二)其他有关事项。

　　第三十五条 业主大会议事规则应当就以下事项作出约定：

　　(一)业主大会的议事方式;

　　(二)业主大会的表决程序;

　　(三)业主委员会的组成和委员任期;

　　(四)业主大会定期会议召开的时间或次数;

　　(五)其他有关事项。

　　第三十六条 业主大会、业主委员会作出的决定和管理规约、业主大会议事规则，应当符合法律、法规的规定，对物业管理区域内的全体业主具有约束力。

　　业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规的，县级人民政府物业管理行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府，应当责令限期改正或者予以撤销，并通告全体业主。

　　业主大会、业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以依法请求人民法院予以撤销。

　　第三十七条 业主大会、业主委员会工作经费，以及业主委员会委员的补贴和执行秘书的酬金，可以由业主分摊，也可以从物业共有部分经营所得收益中列支。具体筹集、管理和使用办法由业主大会确定。

　　业主委员会应当于每年3月底前以书面形式在物业管理区域内显著位置公布上一年业主大会、业主委员会经费收支情况，接受业主监督。业主监事会或者独立监事应当进行检查;发现问题的，应当要求业主委员会予以纠正。经持有百分之二十以上投票权数的业主提议，业主委员会应当对经费收支情况进行审计。

　　推进建立业主委员会主任离任审计制度。

　　第三章 前期物业管理

　　第三十八条 新建物业实行前期物业管理。在业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位应当依法选聘物业服务企业实施前期物业管理。

　　第三十九条 建设单位应当在销售物业前通过政府公共资源交易平台或者其他公开招投标的方式，选聘具有相应资质的物业服务企业实施前期物业管理。

　　投标人少于三个或者建筑面积五万平方米以下的住宅物业、建筑面积二万平方米以下的非住宅物业，经物业管理行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业。

　　建设单位应当与选聘的物业服务企业签订书面的前期物业服务合同，对前期物业管理的内容予以约定。

　　建设单位应当提供前期物业管理开办费，用于购买物业办公设备等固定资产。

　　第四十条 建设单位可以邀请前期物业服务企业提前介入项目的开发建设，对项目的规划设计方案、配套设施建设、工程质量控制、设备运行管理等事项，提出与物业管理有关的建议。

　　建设单位组织项目工程验收和分户验收时，应当通知前期物业服务企业参与。

　　第四十一条 新建物业的建设单位在申领商品房预售许可证或者现房销售备案前，应当向设区的市、县级人民政府物业管理行政主管部门报送以下材料：

　　(一)建设单位与物业服务企业签订的前期物业服务合同;

　　(二)经批准的物业项目规划设计方案;

　　(三)标注物业服务用房具体位置、面积的样图和配置标准的书面承诺;

　　(四)应当招投标的物业管理项目招投标情况的书面材料;

　　(五)物业配套建筑和设施设备的清单及产权归属说明等资料。

　　第四十二条 新建物业的配套建筑及设施设备符合下列条件后，建设单位方可办理物业交付手续：

　　(一)水、电纳入城市管网，安装分户计量装置和控制装置，并对物业服务用房、共用部位、共用设施设备以及同一物业管理区域内非住宅用户配置独立的水、电计量装置;

　　(二)在城市管道燃气、集中供热主管网覆盖的区域，完成住宅室内外燃气、供热管道的敷设且与相应管网连接，并按照规划要求安装分户计量装置和控制装置;

　　(三)电话通信线、有线电视线和宽带数据传输信息端口敷设到户，安全监控装置及其他安全防范设施设备按照规划设计要求配置到位;

　　(四)按照规划要求完成消防和人民防空工程设施建设;

　　(五)按照规划要求完成教育、邮政、文化、医疗卫生、体育、环境卫生等设施以及社区管理用房建设;

　　(六)按照规划要求完成小区道路建设，并与城市道路或者公路相连;

　　(七)按照规划要求完成绿化建设及车库、车位的配置;

　　(八)建筑物及其配套设施的标志标识完整、清晰;

　　(九)法律、法规规定的其他条件。

　　第四十三条 对新建住宅物业，设区的市、县级人民政府物业管理行政主管部门应当对本条例第四十二条规定的事项进行现场综合查验。对综合查验发现的问题，责令建设单位限期整改。

　　综合查验结果和整改情况应当在物业管理区域内显著位置公告。

　　第四十四条 建设单位应当依照省人民政府住房和城乡建设行政主管部门公布的临时管理规约示范文本，制定临时管理规约，报县级人民政府物业管理行政主管部门、街道办事处、乡镇人民政府备案。临时管理规约不得侵害物业买受人的合法权益。

　　在首次业主大会通过的管理规约生效后，临时管理规约即行失效。

　　第四十五条 建设单位销售物业时，应当在销售场所将经批准的规划设计方案、物业管理区域的划分、临时管理规约及物业服务用房和物业共用部位、共用设施设备、前期物业服务合同等相关材料予以公示，并向物业买受人提供书面公示材料。

　　物业买受人在与建设单位签订物业买卖合同时，应当书面承诺遵守临时管理规约。

　　第四十六条 建设单位与物业买受人签订物业买卖合同时，应当向物业买受人明示前期物业服务合同及物业服务企业名称、服务内容、服务标准、收费标准、计费方式和起始时间等内容。

　　前期物业服务合同作为物业买卖合同的附件，对物业买卖双方和物业服务企业具有约束力。前期物业服务合同可以约定期限;约定期限未满，业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。

　　前期物业服务费用由物业买受人按照房屋买卖合同约定的标准承担，房屋买卖合同未约定的，由建设单位承担。

　　第四十七条 业主依法享有的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权，建设单位和物业服务企业不得擅自处分。

　　业主大会成立前，建设单位或者前期物业服务企业利用物业共用部位、共用设施设备获得的收益应当单独列账，业主所得收益的百分之七十纳入专项维修资金，百分之三十用于补贴物业服务费。

　　第四十八条 物业管理区域内属业主共有的物业服务用房等配套建筑，由建设单位负责申请房屋权属登记。登记机构应当在不动产登记簿中对属业主共有的物业服务用房等配套建筑予以记载。业主有权查询。

　　第四十九条 物业服务用房的配置应当符合下列规定：

　　(一)物业管理区域物业总建筑面积五万平方米以下的，按照不少于建筑面积一百五十平方米配置;

　　(二)物业管理区域物业总建筑面积二十五万平方米以下的，按照物业总建筑面积千分之三配置;总建筑面积超过二十五万平方米的，超过部分按千分之一的标准配置;

　　(三)物业服务用房应当在地面以上，相对集中，便于开展物业服务活动，并且具备采光、通风、水、电、通信等正常使用功能和具有独立的通道。

　　物业服务用房包括物业服务办公用房、业主委员会办公用房等，其中，用于业主委员会议事活动用房的，应当按照配置物业服务用房的比例合理确定，一般按照建筑面积二十至四十平方米配置。

　　物业服务用房不得计入公摊面积，所有权属于全体业主。建设单位移交物业服务用房，不得收取任何费用，并提交登记证明。

　　未经业主大会同意，不得改变物业服务用房的用途。

　　集中建设的保障性住房应当按照不低于总建筑面积千分之三增加配置物业服务经营性用房，收益用于弥补物业服务费不足。

　　第五十条 建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施，属于业主共有。

　　第五十一条 新建物业交付使用前，物业服务企业和建设单位，应当按照国家有关规定和前期物业服务合同约定，共同对物业共用部位、共用设施设备进行承接查验;未进行承接查验的，不得交付使用。物业服务企业不得承接未经查验或者查验不合格的物业。

　　第五十二条 在办理物业承接查验时，建设单位应当向物业服务企业移交下列资料：

　　(一)竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图、分户验收等竣工验收资料;

　　(二)共用设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料;

　　(三)物业质量保修文件和物业使用说明文件;

　　(四)物业管理区域内各类建筑物、场地、设施设备的清单;

　　(五)园林施工图纸及树种清单;

　　(六)业主名册;

　　(七)物业的使用、维护、管理必需的其他资料。

　　前期物业服务合同终止时，物业服务企业应当将物业服务用房和物业共用部位、共用设施设备及相关资料移交业主委员会。

　　建设单位、物业服务企业、业主委员会及其工作人员不得泄露业主个人信息资料。

　　第五十三条 物业服务企业应当自物业交接后三十日内，持下列文件向县级人民政府物业管理行政主管部门办理备案手续：

　　(一)前期物业服务合同;

　　(二)临时管理规约;

　　(三)物业承接查验协议;

　　(四)建设单位移交资料清单;

　　(五)查验记录;

　　(六)交接记录;

　　(七)其他承接查验有关的文件。

　　第五十四条 建设单位应当按照国家规定的保修期限和保修范围，承担物业的保修责任。

　　建设单位提取的工程质量保证金，应当专户存储，专项用于物业保修期内的维修，并接受业主、业主委员会和物业服务企业的监督。保证金期满后，建设单位申请返还的，设区的市、县(市)人民政府建设行政管理部门应当征求业主委员会、物业服务企业和县级人民政府物业管理行政主管部门意见。工程质量保证金提取的比例与管理使用办法，由设区的市人民政府制定。

　　第五十五条 新建物业管理区域内的供水、供电、供气、供热、通信等最终用户的分户计量表或者最终用户入户端口以外的专业经营设施设备，应当符合国家技术标准和专业技术规范。

　　建设单位在组织竣工验收时，应当通知供水、供电、供气、供热、通信等专业经营单位参加;在竣工验收合格后，应当将物业管理区域内专业经营设施设备移交给专业经营单位负责管理，专业经营单位应当接收并承担维修、养护和更新的责任，有关费用由专业经营单位承担。

　　老旧住宅小区内的专业经营设施设备需要改造的，按专业经营单位要求改造后，业主大会决定移交给专业经营单位管理的，专业经营单位应当接收。

　　第四章 物业服务

　　第五十六条 物业服务企业应当按照国家规定取得相应的资质，不得超越资质等级承接物业服务业务。

　　物业服务企业在非注册地承接物业服务项目，应当向物业项目所在地设区的市或者县(市)人民政府物业管理行政主管部门备案。

　　物业管理行政主管部门应当加强物业管理专业人才队伍建设，建立物业服务企业信用信息系统和信用档案，对物业服务企业实行动态监督管理。

　　第五十七条 物业服务企业享有以下权利：

　　(一)根据有关法律、法规规定和物业服务合同约定，对物业及其环境、秩序进行管理;

　　(二)依照国家、省有关规定和物业服务合同约定收取服务费用;

　　(三)制止违反物业管理规约的行为;

　　(四)可以将专项服务业务委托给专业性服务企业，但不得将该区域内的全部物业管理一并委托给他人;

　　(五)法律、法规规定或者业主大会授予的其他权利。

　　第五十八条 物业服务企业应当履行以下义务：

　　(一)按照物业服务合同约定，提供物业服务;

　　(二)按照规定每年公布物业服务费收支情况;

　　(三)及时向业主、物业使用人告知安全合理使用物业的注意事项;

　　(四)接受业主和业主委员会的监督，定期听取业主的意见和建议，改进和完善服务;

　　(五)协助有关部门提供社区服务，开展社区文化活动;

　　(六)法律、法规规定或者物业服务合同约定的其他义务。

　　第五十九条 业主大会可以通过政府公共资源交易平台或者其他公开招投标的方式，选聘具有相应资质的物业服务企业。

　　业主大会决定采用协议方式选聘物业服务企业的，业主委员会应当将两家以上备选的物业服务企业的基本情况、拟签订的物业服务合同的主要内容在物业管理区域内显著位置公示。业主委员会根据多数业主意见对公示内容调整后，提请业主大会投票表决。

　　第六十条 业主委员会应当与业主大会选聘的物业服务企业订立书面物业服务合同。

　　物业服务合同应当包括下列事项：

　　(一)物业管理区域范围、基本情况和项目负责人;

　　(二)物业共用部位、共用设施设备的使用、管理和维护;

　　(三)物业服务用房的配置、使用、维修和管理;

　　(四)公共绿化的维护，以及公共区域的环境卫生、秩序维护;

　　(五)车辆的停放管理;

　　(六)物业服务质量标准;

　　(七)物业服务费用收取标准和方式;

　　(八)物业档案资料的保管;

　　(九)物业服务合同期限;

　　(十)双方的权利义务;

　　(十一)违约责任;

　　(十二)物业服务合同终止、解除条件;

　　(十三)其他事项。

　　物业服务企业应当自物业服务合同签订之日起三十日内，将物业服务合同报送县级人民政府物业管理行政主管部门、街道办事处或者乡镇人民政府备案。

　　省人民政府住房和城乡建设行政主管部门应当制定、公布物业服务合同示范文本。

　　第六十一条 物业服务合同签订前，业主委员会应当将拟签订的物业服务合同在物业管理区域内显著位置公示，充分听取业主意见后，再提交业主大会通过。物业服务合同内容确需调整的，业主委员会应当将调整的内容在物业管理区域内显著位置公示，并按照业主大会规定的程序确认调整合同。

　　前款规定的公示时间不得少于十日。

　　物业服务企业应当按照物业服务合同指派项目负责人。更换项目负责人的，应当及时告知业主并在物业管理区域内显著位置进行公示。

　　第六十二条 物业服务合同期限届满前九十日，业主委员会应当召集业主大会会议，讨论决定物业服务企业的聘用事宜。业主大会决定继续聘用的，应当与物业服务企业签订新的物业服务合同;业主大会决定不续聘的，应当及时告知物业服务企业。

　　提前解除物业服务合同的，提出解除合同的一方应当于六十日前书面告知合同另一方，在物业管理区域内显著位置公告，并书面告知所在地的县级人民政府物业管理行政主管部门、街道办事处或者乡镇人民政府。

　　第六十三条 物业服务合同解除或者终止后，原物业服务企业应当在物业服务合同解除或者终止，并在新的物业服务企业选聘后十五日内退出，并按照法律、法规规定和合同约定，向业主委员会或者其他代管单位移交下列资料和财物：

　　(一)移交本条例第五十二条规定的材料;

　　(二)移交物业服务期间形成的有关物业及设施设备改造、维修、运行、保养的有关资料及物业服务档案;

　　(三)物业服务用房和物业共用部位、共用设施设备;

　　(四)移交清算预收、代收的有关费用及相关账册、票据;

　　(五)法律、法规规定的应当移交的其他事项。

　　业主大会重新选聘物业服务企业后，业主委员会或者其他代管单位应当将前款所列资料和财物移交重新选聘的物业服务企业，原物业服务企业应当与新选聘的物业服务企业做好物业管理交接工作。

　　原物业服务企业在办理交接至撤出物业管理区域的期间内，应当维持正常的物业管理秩序，但物业服务合同另有约定的除外。

　　物业服务企业未办理交接手续，不得擅自撤离物业管理区域、停止物业服务。

　　第六十四条 县级人民政府物业管理行政主管部门、街道办事处、乡镇人民政府应当加强对物业管理交接工作的指导、协调和监管。

　　被解聘的物业服务企业拒不撤出物业管理区域的，街道办事处或者乡镇人民政府应当责令其限期撤出，发生治安事件的，公安机关应当依法及时处理;业主委员会或者业主可以依法提起诉讼或者申请仲裁。

　　第六十五条 物业服务企业退出物业项目时，业主大会仍未选聘到新物业服务企业的，经业主委员会申请，街道办事处、乡镇人民政府应当进行应急管理。居民委员会、村民委员会可以在街道办事处、乡镇人民政府指导和监督下，根据应急管理的需要负责组织不超过六个月的基本保洁、秩序维护等服务。物业管理费用由业主承担。

　　第六十六条 物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务质量相适应的原则，由业主和物业服务企业在物业服务合同中约定。业主应当按照物业服务合同的约定交纳物业服务费用。

　　物业发生转移或者灭失的，业主或者物业使用人应当结清物业服务费用。

　　第六十七条 物业服务企业应当按照国家和省有关规定公布物业服务内容、服务标准、收费项目、收费标准等情况，业主委员会应当对所公布的内容进行监督核查，并将核查报告在本物业管理区域内显著位置公布。

　　物业服务企业应当将规定比例的物业公共服务费独立建账，专项用于物业共用部位、共用设施设备维修养护，每年公布一次收支使用情况，接受业主监督。物业服务企业撤出后，将剩余部分按本条例第六十三条规定一并移交。

　　县级以上人民政府价格部门应当会同物业管理行政主管部门，加强对物业服务企业收费项目、标准的监督。

　　第六十八条 物业服务收费可以采取包干制或者酬金制等方式，具体收费方式由物业服务合同约定。实行酬金制收费方式的，物业服务企业应当按照规定对物业服务各项资金的收支建立台账，并接受业主委员会的核查。

　　物业服务企业应当定期公布共用部位、共用设施设备产生的供水、供电、供热的用量、单价、金额，并按照实际费用和物业服务合同约定的方式由全体业主分摊。

　　业主或者业主委员会对公布的共用部位、共用设施设备产生的供水、供电、供热费用的分摊情况提出异议的，物业服务企业应当答复。

　　第六十九条 物业管理区域内，供水、供电、供气、供热等专业经营单位应当按照最终用户使用的计量器具显示的量值向其收取费用，不得转嫁户外管线或者其他设施的损耗和损失。

　　住宅物业管理区域内的公共路灯、楼梯灯、人防工程、车库、电梯、二次供水、安全防范设施设备的用电，绿化用水用电，消防用水等的收费，应当执行居民用水用电价格标准。

　　专业经营单位可以委托物业服务企业代收有关费用，并按约定支付手续费，但接受委托的物业服务企业，不得向业主收取手续费等额外费用。

　　第七十条 已交付业主的物业，物业服务费由业主承担;未交付业主的或者已竣工但尚未售出的物业，物业服务费由建设单位承担。

　　前款所称交付是指在房屋买卖合同约定的时间内，业主收到书面交付通知并办妥相关交付手续。业主收到书面交付通知后，在通知期限内无正当理由不办理相关交付手续的，视为交付。建设单位没有事先书面通知的，以业主实际办妥相关交付手续为准。

　　第七十一条 物业服务企业应当严格按照国家有关物业服务规范和标准提供服务，加强物业共用部位、共用设施设备运行状况的日常检查;对物业共用部位、共用设施设备运行状况应当于每年第四季度向业主委员会书面报告，并在物业管理区域内显著位置公告。

　　第七十二条 物业服务企业应当按照物业服务合同中关于安全防范的约定，落实安全防范措施，做好物业管理区域内的安全防范工作。物业服务企业未履行物业服务合同义务或者履行合同义务不符合约定，导致业主、物业使用人人身、财产受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。

　　物业管理区域内发生安全事故等突发事件时，物业服务企业在采取应急措施的同时，应当及时向有关行政管理部门报告，协助做好救助工作。

　　业主、物业使用人对人身、财产安全有特殊保护要求的，由业主、物业使用人与物业服务企业另行约定。

　　物业服务企业人员在维护物业管理区域内的公共秩序时，应当履行职责，但不得侵害业主、物业使用人的合法权益。

　　第七十三条 物业管理行政主管部门应当加强对物业服务企业的监督管理，定期对其服务质量进行考核，并向社会公开考核结果。

　　推进建立物业服务第三方评估监理机制。

　　物业服务评估监理机构从事物业服务评估监理活动，应当遵循独立、客观、公正的原则。

　　物业管理协会可以依照国家和省有关规定，制定物业服务规范和等级标准，建立和完善物业服务企业以及物业服务从业人员的自律制度，配合物业管理行政主管部门建立健全信用档案。

　　第七十四条 县级人民政府城市管理、公安、价格、工商、环保、卫生、城乡规划、园林等部门，应当加强物业管理区域内公共秩序、治安消防、物业服务收费、环境卫生、房屋使用、小区绿化等方面的监督管理，建立违法行为投诉登记制度，并在物业管理区域内显著位置公布联系方式，依法处理物业管理区域内的违法行为;有关部门应当自收到投诉之日起十五日内进行调查、处理，并将调查或者处理结果答复投诉人。

　　第七十五条 县级以上人民政府有关部门、街道办事处、乡镇人民政府和居民委员会、村民委员会以及人民调解组织应当加强物业管理矛盾纠纷调处工作。

　　第七十六条 实行物业管理联席会议制度。物业管理联席会议由街道办事处或者乡镇人民政府负责召集，县级人民政府物业管理行政主管部门、城市管理机构、公安派出所、司法所、居民委员会或者村民委员会、物业服务企业等单位以及业主委员会或者业主代表参加。物业管理联席会议主要协调解决下列事项：

　　(一)业主委员会未依法履行职责;

　　(二)业主委员会未依法换届;

　　(三)物业服务企业未依法退出和办理交接手续;

　　(四)物业服务过程中发生的重大矛盾纠纷;

　　(五)其他需要协调解决的相关事项。

　　第五章物业的使用与维护

　　第七十七条 业主或者物业使用人对房屋装饰装修的，应当事先告知物业服务企业。物业服务企业应当告知房屋装饰装修的禁止行为和注意事项。

　　物业服务企业应当加强对房屋装饰装修现场的巡查;业主或者物业使用人、装饰装修施工人员应当配合。

　　第七十八条 物业出租的，业主或者物业使用人应当在签订物业租赁合同后，及时将物业承租人、出租期限、物业服务费用交纳的约定等情况书面告知业主委员会和物业服务企业。

　　第七十九条 物业管理区域内禁止下列行为：

　　(一)装修过程中擅自变动房屋建筑主体和承重结构;

　　(二)侵占、损坏物业的共用部位、共用设施设备;

　　(三)违法搭建建筑物、构筑物;

　　(四)违反法律、法规和管理规约，以及未经有利害关系的业主同意，改变建筑物及其附属设施的用途;

　　(五)擅自改变房屋外观;

　　(六)在建筑物、构筑物上涂写、刻画或者违反规定悬挂、张贴宣传品;

　　(七)堆放易燃、易爆、剧毒或者含有放射性物质的物品，排放有毒、有害物质或者发出超过规定标准的噪音;

　　(八)损坏公共绿化及其附属设施;

　　(九)违反规定倾倒垃圾、污水和杂物，焚烧垃圾;

　　(十)违反规定停放车辆;

　　(十一)违反规定摆摊设点、占道经营;

　　(十二)违反规定饲养宠物;

　　(十三)法律、法规禁止的其他行为。

　　违反前款规定的，业主委员会、物业服务企业应当制止。制止无效的，物业服务企业、业主委员会应当及时报告有关行政主管部门。有关行政主管部门在接到报告后，应当依法予以制止或者依法处理。

　　第八十条 业主或者物业使用人封闭阳台以及安装空调外机、太阳能热水器、防盗网、遮阳罩、外置式晾衣架等设施的，应当遵守临时管理规约或者管理规约，保持物业的安全、整洁、美观。

　　第八十一条 物业存在安全隐患，危及公共利益及他人合法权益时，责任人应当及时维修养护，有关业主应当给予配合。

　　责任人不履行维修养护义务的，经业主大会或业主委员会同意，可以由物业服务企业维修养护，费用由责任人承担。

　　第八十二条 物业管理区域内规划用于停放汽车的车位、车库，应当首先满足本区域内业主的需要，其归属由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。建设单位未出售或者未附赠的车位、车库，应当公开;业主要求承租的，建设单位不得拒绝。

　　第八十三条 任何单位和个人不得擅自占用业主共有的道路或者其他场地用于停放车辆。确需占用的，应当经业主大会同意。

　　车辆在物业管理区域内行驶、停放，应当遵守物业管理区域相关管理规定，不得占用消防通道。

　　城乡规划、消防、公安机关交通管理等部门应当加强对物业管理区域停车位施划的指导。

　　第八十四条 利用业主共用部位、共用设施设备从事广告等经营性活动的，物业服务企业应当提请业主大会或者业主大会授权的业主委员会决定后，依法办理有关手续并公示。利用业主共用部位、共用设施设备从事广告等经营性活动的，还应当经有利害关系的业主同意。

　　第八十五条 物业服务企业应当将第八十三条、第八十四条规定属于业主共有的车辆停放费、公共经营收益单独列账。收益按照业主大会或者业主大会授权的业主委员会决定、物业服务合同约定使用;没有决定或者约定的，百分之七十纳入专项维修资金，其余部分用于补贴物业服务费以及业主委员会委员的补贴和执行秘书的酬金。

　　建立物业管理区域公共经营收益财务账目定期审计和公示制度。

　　第八十六条 物业管理区域内依法配建的人民防空工程平时用作停车位的，应当向全体业主开放，建设单位不得将停车位出售、附赠;出租的，租赁期限不得超过三年。

　　人民防空工程平时用作停车位收取的停车费、租金，应当保障该人民防空工程的维护管理和停车管理的必要支出。

　　第八十七条 住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者住宅小区外与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主，应当交存专项维修资金。但一个业主所有且与其他物业不具有共用部位、共用设施设备的除外。

　　业主交存的专项维修资金属于业主所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位和共用设施设备的维修、更新、改造，不得挪作他用。设区的市、县级人民政府物业管理行政主管部门、业主委员会应当按照国家规定每年至少一次向业主公布专项维修资金的交存、使用、增值、结存等情况。

　　第八十八条 专项维修资金的管理，实行专户存储、专款专用、所有权人决策、政府监督的原则。设区的市、县(市)人民政府物业管理行政主管部门应当会同同级人民政府财政部门建立健全专项维修资金的使用、管理和监督制度。

　　业主大会成立前，专项维修资金由物业管理行政主管部门代行管理。业主大会成立后，根据业主大会决定，选择代行管理或自行管理。

　　业主大会选择自行管理专项维修资金的，应当接受物业管理行政主管部门的监督，在物业管理行政主管部门指定的银行设立专项维修资金专户。

　　第八十九条 发生下列危及安全情形之一，需要使用专项维修资金的，由业主委员会、相关业主提出应急处置方案，或者物业服务企业提出建议，经业主委员会、相关业主同意，并报专项维修资金代管或者监管部门审核后，直接申请使用：

　　(一)屋面、外墙体防水损坏造成渗漏的;

　　(二)电梯故障危及人身安全的;

　　(三)消防设施损坏的;

　　(四)公共护(围)栏破损严重，危及人身、财产安全的;

　　(五)楼体外立面有脱落危险的;

　　(六)专用排水设施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障碍，危及人身、财产安全的;

　　(七)二次供水设施损坏的;

　　(八)其他危及房屋安全的情形。

　　应急维修费用应当向业主公示，并从相关业主的专项维修资金分户账中按照专有面积分摊列支。

　　第九十条 物业共用部位、共用设施设备维修、更新时，相邻业主、物业使用人应当予以配合;因相邻业主、物业使用人阻挠维修、更新造成其他业主、物业使用人财产损失的，责任人应当负责修复或者赔偿。因物业维修、更新造成相邻业主、物业使用人的自用部位、自用设备损坏或者其他财产损失的，责任人应当负责赔偿。

　　第九十一条 住宅物业需要使用共有部分增设电梯等进行改造的，应当经本幢或本单元房屋专有部分占建筑物总面积三分之二以上且占总人数三分之二以上的业主同意，符合规划、土地、建设、环境保护、消防管理等法律、法规和技术标准，并且依法办理相关批准手续。

　　第九十二条 对配套设施不齐全、环境较差的老旧住宅小区，设区的市、县级人民政府应当采取措施进行改造整治，并将改造整治规划和年度计划向社会公布。老旧住宅小区的范围，由设区的市、县级人民政府确定。

　　老旧住宅小区内的道路、照明、绿地及文化体育、安全防范、物业服务用房等配套建筑及设施设备的改造建设资金，主要由政府承担;业主专有部分的设施设备改造支出，由业主承担。

　　第六章 法律责任

　　第九十三条 有下列行为之一的，依照国务院《物业管理条例》的规定处罚：

　　(一)住宅物业的建设单位未通过政府公共资源交易平台或者其他公开招投标的方式，选聘具有相应资质的物业服务企业实施前期物业管理的;

　　(二)擅自处分属于业主的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权的;

　　(三)不移交有关资料的;

　　(四)未取得资质证书从事物业服务的;

　　(五)建设单位在物业管理区域内不按照规定配置物业服务用房的;

　　(六)挪用专项维修资金的;

　　(七)未经业主大会同意，物业服务企业擅自改变物业服务用房的用途的。

　　违反前款第二项、第七项规定，有收益的，所得收益用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护，剩余部分按照业主大会的决定使用。

　　第九十四条 违反本条例第十五条规定，建设单位未向物业管理行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府报送筹备首次业主大会会议所需文件资料的，由县级人民政府物业管理行政主管部门责令限期改正;逾期不改正的，处二万元以上十万元以下的罚款。

　　第九十五条 违反本条例第十六条第二款规定，街道办事处或者乡镇人民政府在收到筹备首次业主大会书面报告后，未按规定时间组建业主大会筹备组的，由县级人民政府责令限期改正;逾期不改正的，对负有直接责任的主管人员和其他直接责任人员，依法给予处分。

　　违反本条例第十六条第四款规定，建设单位拒不承担首次业主大会筹备经费的，由县级人民政府物业管理行政主管部门责令限期改正;逾期不改正的，处五万元以上十五万元以下的罚款。

　　第九十六条 违反本条例第五十五条第二款规定，专业经营单位拒不承担维修、养护或者更新责任的，由县级以上人民政府依法行使监督管理权的部门责令限期改正，造成业主损失的，应当依法承担赔偿责任。

　　第九十七条 违反本条例第六十三条第一款、第四款规定，物业服务企业未按期退出或者擅自撤离的，由县级以上人民政府物业管理行政主管部门责令限期改正;逾期不改正的，由县级以上人民政府物业管理行政主管部门处以五万元以上十万元以下的罚款。

　　第九十八条 违反本条例第六十六条第一款规定，业主未按照物业服务合同的约定交纳物业服务费用的，物业服务企业可以催交，也可以申请调解，或者提起诉讼。

　　第九十九条 违反本条例第六十七条第一款规定，物业服务企业未按照国家和省有关规定公布物业服务内容、服务标准、收费项目、收费标准或者公布失实的，由县级人民政府价格部门责令限期改正并依法处罚。

　　第一百条 违反本条例第七十九条第一款第一项规定的，由县级以上人民政府住房和城乡建设部门责令限期改正，恢复原状，处以五万元以上十万元以下罚款。给他人造成损失的，责任人应当依法予以赔偿。

　　违反本条例第七十九条第一款第二项规定的，由物业管理行政主管部门或者其他依法行使监督管理权的部门责令限期改正、恢复原状，并对个人处以二千元以上一万元以下罚款;对单位处以五万元以上二十万元以下罚款。

　　违反本条例第七十九条第一款第四项规定，擅自改变建筑物及其附属设施用途的，由业主委员会根据管理规约约定进行协调、处理;协调处理不成的，由物业管理行政主管部门或者其他依法行使监督管理权的部门责令限期改正、恢复原状;情节严重的，可处以五千元以上二万元以下的罚款。

　　违反本条例第七十九条第一款第三项、第五项至十一项规定的，由依法行使监督管理权的部门依照相关法律法规实施行政处罚。

　　第一百零一条 违反本条例第八十二条规定，建设单位拒绝出租车位、车库的，由县级人民政府物业管理行政主管部门责令限期改正。

　　第一百零二条 违反本条例规定，业主委员会及其成员、物业服务企业及其工作人员挪用、贪污、侵占、擅自处分业主共同利益的，依法承担赔偿责任;构成犯罪的，依法追究刑事责任。

　　第一百零三条 违反本条例规定，县级以上人民政府物业管理行政主管部门、街道办事处、乡镇人民政府或者其他有关行政主管部门及其工作人员有下列情形之一的，由有关行政机关责令改正;对直接负责的主管人员和其他直接责任人员，依法给予行政处分;构成犯罪的，依法追究刑事责任：

　　(一)违法干预业主依法成立业主大会和业主委员会的;

　　(二)未按照本条例规定组织召开业主大会会议的;

　　(三)违法实施物业管理行政许可的;

　　(四)未履行综合查验职责的;

　　(五)未在土地出让合同中明确住宅小区内相关公共设施权属的;

　　(六)违反物业管理投诉处理规定的;

　　(七)发现违法行为或者接到违法行为报告不及时作出处理的;

　　(八)有滥用职权、徇私舞弊、玩忽职守等其他行为的。

　　第七章 附 则

　　第一百零四条 本条例下列用语的含义是：

　　(一)“物业使用人”，是指物业的承租人和实际使用物业的其他人;

　　(二)“自用设备”是指一套房屋户门以内，由业主、物业使用人自用的门窗、卫生洁具及水、电、气户表以内的管线等设施;

　　(三)“自用部位”是指一套房屋户门以内，由业主、物业使用人自用的部分(包括一楼房屋业主自用的天井、庭院等);

　　(四)“共用部位”是指房屋主体承重结构部位(包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等)、户外墙面、门厅、管道及电梯等设施设备井、楼梯间、地面架空层、走廊通道等;

　　(五)“共用设施设备”是指物业管理区域内建设费用已分摊进入房屋销售价格的共用上下水管道、落水管、水箱、加压水泵、电梯、天线、照明、锅炉、消防设施、绿地、道路、路灯、渠、池、湖、井、露天广场、非经营性车场车库、公益性文体器械与场所及其使用的房屋等;

　　(六)“专业经营设施设备”是指变(配)电、二次供水、燃气调压、供热等设施设备及相关管线;

　　(七)“最终用户”是指接受供水、供电、供气、供热等服务的最终分户业主或者实际使用人。

　　第一百零五条 业主依法决定对物业管理区域实施自行管理的，参照本条例有关规定执行。但电梯、消防等有特定要求的设施设备，应当委托专业机构进行维修和养护。

　　第一百零六条 本条例自20**年10月1日起施行。

篇5：广西拟修订物业管理条例

　　广西：拟修订物业管理条例 继续降低业主大会成立门槛

　　广西日报/20**0523

　　5月23日起，自治区司法厅就《广西壮族自治区物业管理条例(修订草案征求意见稿)》(以下简称“征求意见稿”)公开征求意见。征求意见稿共8章99条，进一步细化和明晰政府监管职责，完善监管措施，同时继续降低业主大会成立门槛，只要符合申请条件，十人以上业主联名，就可申请成立业主大会。

　　▲利用属于业主的共用区域、共用设施设备产生的停车费等公共收益，归全体业主所有，要存入指定监管账户。 南国早报记者 苏华摄

　　亮点1 业主花名册难拿?

　　筹备所需法定资料由部门限期免费提供

　　目前，广西有近7100个住宅小区，已经成立业主大会的有1500多个，占比为21.1%，未成立业主大会的占78.9%，业主大会成立难的情况极为普遍。

　　近几年来，广西各地已把指导小区成立业主大会、选举业委会的工作下放到了城区、乡镇一级。但是，由于各地政府指导标准和要求不一样，实际中也出现部门互相之间“踢皮球”的情况。对此，征求意见稿突出强化、明确了社区党组织、居(村)委会等对业委会和物业服务企业的指导和监督职责，要全程参与业主大会筹备、投票、唱票、备案等各个环节，推动物业管理规范化。

　　现行的物业管理条例规定，小区业主达到联名申请的法定数量以后，就可以提出成立业委会的申请。但是，从申请、筹备到召开业主大会等过程的工作，都是由业主自己来完成，碰到不少困难，比如物业和开发商不配合，拿不到筹备业主大会所需的建筑规划总平面图和业主名册数据等。南宁市电视问政曾经曝光，兴宁区东沟岭阳光绿城小区由于物业和开发商不配合，业主花了7个月的时间去档案局查档，才备齐法定所需材料。

　　为此，征求意见稿明确，收到业主联名申请后，由街道办事处、乡镇人民政府在60日内组建首次业主大会筹备组，筹备组组长由街道办事处或者乡镇人民政府的代表担任。筹备组成员的业主代表所占比例不得低于总人数的二分之一。

　　筹备首次业主大会会议的资料提供程序也进行了优化，明确由街道办、乡镇人民政府要求房屋销售合同备案、不动产登记、城乡规划等有关部门提供规划总平面图等资料。同时明确，有关部门自收到街道办事处、乡镇人民政府要求提供资料函件之日起15日内予以免费提供。这样规定，旨在改变过去业主自己筹备的状况，提高首次业主大会召开的效率。

　　亮点2 经费哪里来?

　　首次业主大会筹备经费由开发商承担

　　目前，业主大会筹备经费在法律法规中没有明确。居民小区要召开业主大会，耗时费力不说，还涉及到宣传、通知、场地等会议经费，这就意味着发起人在利用业余时间开展业委会筹备事务的同时，还得自掏腰包，导致业主参与积极性不高。

　　征求意见稿中增加了关于业主大会筹备经费的规定。新建物业的首次业主大会会议筹备经费由建设单位承担，具体数额由设区的市根据物业管理区域规模、业主户数和建筑面积等因素确定。建设单位应当在办理首栋物业销售手续前，将筹备经费交至街道办事处或者乡镇人民政府设立的专用账户，供业主大会筹备组使用。

　　首次业主大会会议召开后，筹备组应当将筹备经费的使用情况在物业管理区域内显著位置向全体业主公布，接受全体业主监督。

　　为了让业主大会召开更容易，征求意见稿还适当降低了业主大会成立的门槛。征求意见稿规定，申请成立业主大会的人数条件，由现行规定的“建设单位或已交付专有部分百分之二十以上的业主联名”，改为“建设单位或者十人以上的业主联名”，降低了对申请人数的限制。

　　亮点3 怎么监管业委会?

　　增设业委会成员行为禁止规定

　　按理说，业委会只是业主大会的执行机构，小区的大事应该是业主大会决定后，由业委会来执行。但在实际中，往往是业委会“拿着公章来决定小区事务”。

　　据了解，以往对小区业委会的监管，更多侧重业委会成员资格审核等事前监管，事中事后的监管比较薄弱，因此，一些小区业委会在成立、运作、换届等过程中，存在着争议与问题，亟待解决。

　　为加强对业委会的事中事后监管，征求意见稿对业委会成员的资格条件作出进一步严格要求，并增加业委会成员行为禁止规定及出现禁止行为的法律责任规定。如明确禁止业委会成员挪用、侵占业主的物业专项维修资金、公共收益等共有财产;禁止索取和非法收受开发商、物业提供的利益或报酬;不能拒绝交纳物业服务费用，或者利用职务之便要求物业服务企业减免物业服务费，或者诱导、鼓动其他业主不交纳物业服务费用等等。

　　征求意见稿同时提出，业主被判处剥夺人身自由刑罚执行期未满的，被纳入失信被执行人或者严重失信“黑名单”的，或者有损坏房屋承重结构、违法搭建、破坏房屋外观、擅自改变物业使用性质、违法出租房屋等情形且未改正的，不得成为业主委员会委员候选人。此外，业主大会可以依法决定增加不得担任业主委员会委员的情形。

　　亮点4 公共收益怎么管?

　　由物业存入社区开设的监管账户

　　广告费、停车费等小区公共收益是一笔不小的费用，在实际中，物业服务企业侵占业主公共收益的情形并不少见。这些公共收益谁来监管比较合适?为进一步从制度上保护业主的合法利益，这次修订设计了公共收益专用监管账户的管理制度。

　　征求意见稿明确，利用物业管理区域内属于业主共用部位、共用设施设备产生的停车费、广告费等公共收益(指公共收入在扣除30%的物业管理服务成本后的净收入)归全体业主所有。

　　公共收益由物业服务企业存入物业所在地居(村)民委员会在商业银行开设的监管账户。物业服务企业、业主委员会应当每半年与居(村)民委员会、专户管理银行核对一次账目，并在物业管理区域显著位置公示公共收益收支、增值和结存情况。必要时，业主大会可以对公共收益进行审计，审计费用从物业公共收益列支。

　　亮点5 车位空着也不租?

　　首先满足业主需求，不得只售不租

　　征求意见稿完善了开发商对专有车位车库的租售管理规则，明确规定了车库车位不得出售给非业主，尚未出售的空余车位不得只售不租。在首先满足小区业主的购买和承租需要后还有多余车位、车库的，开发商可以出租给非业主，但租赁期限有限制，不得超过6个月。

　　此外，征求意见稿规定，物业服务企业至少每半年公布一次以下情况，公示期不少于30日：物业服务半年履约情况报告;物业服务满意率及服务薄弱环节整改情况;物业专项维修资金使用情况包括涉及维修、更新、改造项目的明细;水、电、电梯等公共能耗总量、明细及费用分摊情况;物业管理区域公共收益收支情况，包括与公共收益相关的合同或者协议等事项。