菏泽市关于建立健全物业管理执法联动机制的意见(2017)

　　菏泽市人民政府办公室关于建立健全物业管理执法联动机制的意见

　　菏政办发〔20**〕9号

　　各县区人民政府，市开发区、高新区管委会，市政府各部门，市直各单位，市属各企业，各大中专院校：

　　物业管理是一项涉及多方面、多层次的系统工程，建立健全物业管理执法联动机制，对加强和规范物业管理、维护社会稳定、建立和谐家园具有重要作用。根据有关法律、法规规定，结合我市实际，对建立全市物业管理执法联动机制提出如下意见:

　　一、联动任务目标

　　严格执行相关法律法规，通过建立健全执法联动机制，进一步明确各方职责，提高服务和管理效能，及时解决群众诉求，维护群众合法权益，全面提升我市物业管理服务水平。

　　二、联动各方职责

　　(一)市住建局：负责指导物业服务企业做好物业管理服务工作，对物业招投标、专项维修资金和新建物业质量保修金等进行监督管理。负责住宅小区工程施工、房屋质量安全、装饰装修等工作的监督管理。

　　1. 对物业企业擅自撤离物业管理区域、停止物业服务或未办理退出手续、履行相应义务的行为进行查处;

　　2.对未按规定交存物业质量保修金、挪用专项维修资金的行为进行查处;

　　3.对未通过招投标的方式选聘物业服务企业或者未经批准，擅自采用协议方式选聘物业服务企业的行为进行查处;

　　4.对擅自处分属于业主的物业共用部位、共用设施设备所有权或者使用权的行为进行查处;

　　5.对室内装饰装修活动侵占公共空间及对公共设施造成损害的行为进行制止和查处;

　　6.制止和查处将没有防水要求的房间、阳台改为卫生间、厨房的行为;制止和查处损坏房屋原有节能设施或者降低节能效果的行为;

　　7.对开发建设单位未组织工程竣工验收或者验收不合格，擅自将房屋交付购房人使用的行为进行查处;

　　8.对施工单位不履行保修义务或者拖延履行保修义务的行为进行查处;

　　9.调解处理因上述内容引起的矛盾纠纷。

　　(二)市城管局：负责对城市规划区内物业管理区域规划建设、市容环境卫生等工作的监督管理。

　　1.对擅自占用物业管理区域内业主共有的道路、绿地或者其他场地进行建设，擅自在建筑物顶部、底层或者退层平台进行建设的行为进行查处;

　　2.对违章搭建建筑物、构筑物，擅自改变住宅立面、在非承重外墙开门、开窗的行为进行查处;

　　3.对在建建筑物、构筑物的外墙、楼道以及公共设施、路面、立杆、树木等物体表面张贴广告、涂写刻画广告性文字、图案以及擅自设置大型户外广告等影响城镇容貌和市容环境卫生的行为进行查处;

　　4.对擅自改变已经建成并投入使用的建筑物、构筑物使用性质的行为进行查处;

　　5.对物业管理区域内擅自占用、破坏绿化用地和设施建造车位或其他设施的行为进行查处;

　　6.对擅自损坏、修剪、砍伐花草树木或破坏、改变绿化用途、绿化设施的行为进行制止和查处;

　　7.制止和查处擅自拆改供暖、供气管道和设施等危害建筑安全的行为;

　　8.对物业管理区域内其他违反城市管理法规的行为进行查处;

　　9.调解处理因上述内容引起的矛盾纠纷。

　　(三)市公安局：负责指导督促物业服务企业和秩序维护人员开展安全防范，指导监督物业管理区域内的安全防范设施建设、消防管理工作，对物业管理区域内治安、消防、流动人口、车辆停放进行监督管理。

　　1.对损坏、挪用或擅自拆除、停用消防设施、器材、埋压、圈占、遮挡消防栓或占用防火间距的行为进行制止和查处;

　　2.对占用、堵塞、封闭疏散通道、消防车通道、安全出口或有其他妨碍安全疏散的行为进行制止和查处;

　　3.对进行家庭娱乐、身体锻炼以及饲养动物产生噪声干扰他人正常休息生活，或者在午间和夜间从事产生噪声污染的装饰装修、货物装卸、生产加工等严重干扰周围居民及其他业主正常生活，构成违反治安管理的行为，依法进行查处;

　　4.对破坏业主共有部位、共用设施、设备及其他公私财物的行为进行查处;

　　5.对物业管理区域内违章停放大型客车、货车和油罐车(危化品车),违规存放有毒、易燃易爆物品予以及时拖离和查处;

　　6.对物业管理区域内违规燃放烟花、爆竹的行为进行制止和查处;

　　7.对打架斗殴、聚众赌博、涉毒、涉黄、恐吓、盗窃、抢劫、传销等违法犯罪行为进行制止和查处;

　　8.指导监督物业管理企业落实登记备案、保安员考核发证、着装整治等保安监管措施，对违反保安监管法律法规的行为依法进行查处。

　　(四)市规划局：负责物业管理区域内建设工程及各类配套建筑的规划设计及调整变更的监督管理。

　　1.负责物业管理区域内建设工程及各类配套建筑的审查、审批和批后管理;

　　2.对物业管理区域内审批后、竣工规划验收前的建设项目(工程)进行批后跟踪管理;

　　3.在物业管理区域内发现的违法违规行为，将及时移交市城市管理局。

　　(五)市环保局：负责指导物业服务企业做好环境保护工作，对排污、噪声、辐射、环境污染等工作进行监督管理。

　　1.对未经相关部门批准在物业管理区域内架设大功率电力设施、大功率发射装置以及安装其他辐射、放射源等造成辐射污染的行为进行制止和查处;

　　2.对破坏生态环境的行为进行制止和查处;

　　3.调解处理因上述问题引起的矛盾纠纷。

　　(六)市物价局：负责指导物业服务企业做好物业服务收费公示工作，对物业服务收费行为进行监督检查。

　　1.对未按规定实行明码标价的行为进行查处;

　　2.对超出政府指导价浮动幅度制定收费标准的行为进行查处;

　　3.对低于服务等级要求提供服务并收费的行为进行查处;

　　4.对采取分解收费项目、重复收费、扩大收费范围等方式变相提高收费标准的行为进行查处;

　　5.对强制或者变相强制服务并收费的行为进行查处;

　　6.依法受理相关价格举报投诉，查处价格举报案件;

　　7.对其他违反价格法律、法规的行为进行查处。

　　(七)市质监局：负责指导物业服务企业和专业经营单位做好物业管理区域内特种设备、计量装置的安全运营，对压力容器、电梯等特种设备进行监督管理。

　　1.对不按规定安装使用压力容器、电梯等特种设备和电表、水表等各类计量装置的违法违规行为进行查处;

　　2.定期对住宅小区内电梯进行技术性安全检查，对超期未检、不按规定维保的行为进行查处;对电梯维保单位、电梯维修单位超资质或无资质维保、维修行为进行查处;

　　3.出现电梯损坏、停运、关人、夹人、坠落等事故后，会同电梯维保单位、电梯生产厂家、物业服务企业等责任单位对问题原因及责任进行认定;

　　4.对使用不符合安全技术规范电梯的行为进行查处;

　　5.对电梯维保单位和物业服务企业接到故障通知后，未及时采取必要应急救援措施的行为;对出现故障或异常情况，未对其进行全面检查、消除事故隐患、继续使用的行为进行查处;

　　6.调解处理因上述问题引起的矛盾纠纷。

　　(八)市工商局：负责物业管理区域内企业和个体工商注册登记审核，按职责分工对其经营活动监督管理。

　　1.市场主体住所(经营场所)依法应当审批的，经有关部门审批后方可开展相关经营活动。对应当具备特定条件的住所，或利用非法建筑、擅自改变房屋性质等从事生产经营活动的，由国土资源、规划、住房城乡建设、文化、卫生计生、公安、消防、环保等部门依法监管;涉及许可审批事项的，由许可审批部门依法监管;

　　2.按照“谁审批、谁监管、谁主管、谁监管”的原则，对应获审批但未获审批擅自从事相关经营活动的，由相关审批部门依法监督查处;

　　3.对各类虚假广告，收售假冒、伪劣商品等违法行为进行查处;

　　4.配合有关部门协调处理因上述问题引起的矛盾纠纷。

　　(九)专业经营单位：供水、供电、供气、供热、通信、有线电视、宽带数据传输等专业经营单位应当根据《物业管理条例》(国务院令第379号)《山东省物业管理条例》等法律法规规定做好与物业管理有关的工作。

　　(十)物业公司和业主委员会：住宅小区物业公司和业主委员会发现小区内有以上违法违规行为的，要及时采取劝告、制止措施，劝告、制止无效的，要及时报告相关执法部门，并积极配合执法工作。

　　三、联动工作机制

　　(一)建立物业管理联席会议制度。物业管理联席会议由各街道办事处负责召集，辖区内各社区居委会、公安派出所、工商局、城管局、环保局、住建局、物业服务企业、业主委员会(业主代表)、专业经营单位等部门负责人参加。联席会议一般每月召开一次，特殊情况随时召开。

　　(二)建立物业管理执法快速联动机制。各成员单位要在物业管理区域内公布职责范围和联系人姓名、联系方式，及时受理居民举报投诉，接受社会监督。对居民涉及物业管理的各类举报和投诉，属于物业管理范围的，物业服务企业要及时解决;属于相关部门、单位职责范围的，相关部门、单位要及时解决，确保群众诉求第一时间得到妥善处理。按照属地管理原则，社区居委会、物业服务企业发现物业管理区域内违法违规行为，要及时劝阻和制止，对拒不改正的要向所在辖区街道办事处(乡镇人民政府)和相关执法部门报告。各相关部门接到举报后，对属于本部门职责范围的问题，应立即处理;对不属于本部门职责的，应及时通知相关责任部门派员处理;对于涉及多个执法部门的疑难问题，由所在辖区街道办事处(乡镇人民政府)协调相关执法部门联合执法。

　　(三)加强物业管理执法联动机制的组织领导。各成员单位要从保障改善民生、促进社会和谐的高度，充分认识建立物业管理执法联动机制的重要性，明确分管领导和具体承办科室，夯实工作责任。对物业管理区域内发现的问题，按照“谁主管、谁负责”的原则，由相关部门按照职责分工调查处理，并将物业管理执法联动工作情况纳入对街道办事处(乡镇人民政府)及相关部门、单位的年度考核。

　　菏泽市人民政府办公室

　　20**年4月12日

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篇2：菏泽市建立健全物业管理执法联动机制意见

　　菏泽市人民政府办公室

　　关于建立健全物业管理执法联动机制的意见

　　菏政办发〔20**〕9号

　　各县区人民政府，市开发区、高新区管委会，市政府各部门，市直各单位，市属各企业，各大中专院校：

　　物业管理是一项涉及多方面、多层次的系统工程，建立健全物业管理执法联动机制，对加强和规范物业管理、维护社会稳定、建立和谐家园具有重要作用。根据有关法律、法规规定，结合我市实际，对建立全市物业管理执法联动机制提出如下意见:

　　一、联动任务目标

　　严格执行相关法律法规，通过建立健全执法联动机制，进一步明确各方职责，提高服务和管理效能，及时解决群众诉求，维护群众合法权益，全面提升我市物业管理服务水平。

　　二、联动各方职责

　　（一）市住建局：负责指导物业服务企业做好物业管理服务工作，对物业招投标、专项维修资金和新建物业质量保修金等进行监督管理。负责住宅小区工程施工、房屋质量安全、装饰装修等工作的监督管理。

　　1. 对物业企业擅自撤离物业管理区域、停止物业服务或未办理退出手续、履行相应义务的行为进行查处；

　　2.对未按规定交存物业质量保修金、挪用专项维修资金的行为进行查处；

　　3.对未通过招投标的方式选聘物业服务企业或者未经批准，擅自采用协议方式选聘物业服务企业的行为进行查处；

　　4.对擅自处分属于业主的物业共用部位、共用设施设备所有权或者使用权的行为进行查处；

　　5.对室内装饰装修活动侵占公共空间及对公共设施造成损害的行为进行制止和查处；

　　6.制止和查处将没有防水要求的房间、阳台改为卫生间、厨房的行为；制止和查处损坏房屋原有节能设施或者降低节能效果的行为；

　　7.对开发建设单位未组织工程竣工验收或者验收不合格，擅自将房屋交付购房人使用的行为进行查处；

　　8.对施工单位不履行保修义务或者拖延履行保修义务的行为进行查处；

　　9.调解处理因上述内容引起的矛盾纠纷。

　　（二）市城管局：负责对城市规划区内物业管理区域规划建设、市容环境卫生等工作的监督管理。

　　1.对擅自占用物业管理区域内业主共有的道路、绿地或者其他场地进行建设，擅自在建筑物顶部、底层或者退层平台进行建设的行为进行查处；

　　2.对违章搭建建筑物、构筑物，擅自改变住宅立面、在非承重外墙开门、开窗的行为进行查处；

　　3.对在建建筑物、构筑物的外墙、楼道以及公共设施、路面、立杆、树木等物体表面张贴广告、涂写刻画广告性文字、图案以及擅自设置大型户外广告等影响城镇容貌和市容环境卫生的行为进行查处；

　　4.对擅自改变已经建成并投入使用的建筑物、构筑物使用性质的行为进行查处；

　　5.对物业管理区域内擅自占用、破坏绿化用地和设施建造车位或其他设施的行为进行查处；

　　6.对擅自损坏、修剪、砍伐花草树木或破坏、改变绿化用途、绿化设施的行为进行制止和查处；

　　7.制止和查处擅自拆改供暖、供气管道和设施等危害建筑安全的行为；

　　8.对物业管理区域内其他违反城市管理法规的行为进行查处；

　　9.调解处理因上述内容引起的矛盾纠纷。

　　（三）市公安局：负责指导督促物业服务企业和秩序维护人员开展安全防范，指导监督物业管理区域内的安全防范设施建设、消防管理工作，对物业管理区域内治安、消防、流动人口、车辆停放进行监督管理。

　　1.对损坏、挪用或擅自拆除、停用消防设施、器材、埋压、圈占、遮挡消防栓或占用防火间距的行为进行制止和查处；

　　2.对占用、堵塞、封闭疏散通道、消防车通道、安全出口或有其他妨碍安全疏散的行为进行制止和查处；

　　3.对进行家庭娱乐、身体锻炼以及饲养动物产生噪声干扰他人正常休息生活，或者在午间和夜间从事产生噪声污染的装饰装修、货物装卸、生产加工等严重干扰周围居民及其他业主正常生活，构成违反治安管理的行为，依法进行查处；

　　4.对破坏业主共有部位、共用设施、设备及其他公私财物的行为进行查处；

　　5.对物业管理区域内违章停放大型客车、货车和油罐车（危化品车）,违规存放有毒、易燃易爆物品予以及时拖离和查处；

　　6.对物业管理区域内违规燃放烟花、爆竹的行为进行制止和查处；

　　7.对打架斗殴、聚众赌博、涉毒、涉黄、恐吓、盗窃、抢劫、传销等违法犯罪行为进行制止和查处；

　　8.指导监督物业管理企业落实登记备案、保安员考核发证、着装整治等保安监管措施，对违反保安监管法律法规的行为依法进行查处。

　　（四）市规划局：负责物业管理区域内建设工程及各类配套建筑的规划设计及调整变更的监督

管理。

　　1.负责物业管理区域内建设工程及各类配套建筑的审查、审批和批后管理；

　　2.对物业管理区域内审批后、竣工规划验收前的建设项目（工程）进行批后跟踪管理；

　　3.在物业管理区域内发现的违法违规行为，将及时移交市城市管理局。

　　（五）市环保局：负责指导物业服务企业做好环境保护工作，对排污、噪声、辐射、环境污染等工作进行监督管理。

　　1.对未经相关部门批准在物业管理区域内架设大功率电力设施、大功率发射装置以及安装其他辐射、放射源等造成辐射污染的行为进行制止和查处；

　　2.对破坏生态环境的行为进行制止和查处；

　　3.调解处理因上述问题引起的矛盾纠纷。

　　（六）市物价局：负责指导物业服务企业做好物业服务收费公示工作，对物业服务收费行为进行监督检查。

　　1.对未按规定实行明码标价的行为进行查处；

　　2.对超出政府指导价浮动幅度制定收费标准的行为进行查处；

　　3.对低于服务等级要求提供服务并收费的行为进行查处；

　　4.对采取分解收费项目、重复收费、扩大收费范围等方式变相提高收费标准的行为进行查处；

　　5.对强制或者变相强制服务并收费的行为进行查处；

　　6.依法受理相关价格举报投诉，查处价格举报案件；

　　7.对其他违反价格法律、法规的行为进行查处。

　　（七）市质监局：负责指导物业服务企业和专业经营单位做好物业管理区域内特种设备、计量装置的安全运营，对压力容器、电梯等特种设备进行监督管理。

　　1.对不按规定安装使用压力容器、电梯等特种设备和电表、水表等各类计量装置的违法违规行为进行查处；

　　2.定期对住宅小区内电梯进行技术性安全检查，对超期未检、不按规定维保的行为进行查处；对电梯维保单位、电梯维修单位超资质或无资质维保、维修行为进行查处；

　　3.出现电梯损坏、停运、关人、夹人、坠落等事故后，会同电梯维保单位、电梯生产厂家、物业服务企业等责任单位对问题原因及责任进行认定；

　　4.对使用不符合安全技术规范电梯的行为进行查处；

　　5.对电梯维保单位和物业服务企业接到故障通知后，未及时采取必要应急救援措施的行为；对出现故障或异常情况，未对其进行全面检查、消除事故隐患、继续使用的行为进行查处；

　　6.调解处理因上述问题引起的矛盾纠纷。

　　（八）市工商局：负责物业管理区域内企业和个体工商注册登记审核，按职责分工对其经营活动监督管理。

　　1.市场主体住所（经营场所）依法应当审批的，经有关部门审批后方可开展相关经营活动。对应当具备特定条件的住所，或利用非法建筑、擅自改变房屋性质等从事生产经营活动的，由国土资源、规划、住房城乡建设、文化、卫生计生、公安、消防、环保等部门依法监管；涉及许可审批事项的，由许可审批部门依法监管；

　　2.按照“谁审批、谁监管、谁主管、谁监管”的原则，对应获审批但未获审批擅自从事相关经营活动的，由相关审批部门依法监督查处；

　　3.对各类虚假广告，收售假冒、伪劣商品等违法行为进行查处；

　　4.配合有关部门协调处理因上述问题引起的矛盾纠纷。

　　（九）专业经营单位：供水、供电、供气、供热、通信、有线电视、宽带数据传输等专业经营单位应当根据《物业管理条例》（国务院令第379号）《山东省物业管理条例》等法律法规规定做好与物业管理有关的工作。

　　(十)物业公司和业主委员会：住宅小区物业公司和业主委员会发现小区内有以上违法违规行为的，要及时采取劝告、制止措施，劝告、制止无效的，要及时报告相关执法部门，并积极配合执法工作。

　　三、联动工作机制

　　（一）建立物业管理联席会议制度。物业管理联席会议由各街道办事处负责召集，辖区内各社区居委会、公安派出所、工商局、城管局、环保局、住建局、物业服务企业、业主委员会（业主代表）、专业经营单位等部门负责人参加。联席会议一般每月召开一次，特殊情况随时召开。

　　（二）建立物业管理执法快速联动机制。各成员单位要在物业管理区域内公布职责范围和联系人姓名、联系方式，及时受理居民举报投诉，接受社会监督。对居民涉及物业管理的各类举报和投诉，属于物业管理范围的，物业服务企业要及时解决；属于相关部门、单位职责范围的，相关部门、单位要及时解决，确保群众诉求第一时间得到妥善处理。按照属地管理原则，社区居委会、物业服务企业发现物业管理区域内违法违规行为，要及时劝阻和制止，对拒不改正的要向所在辖区街道办事处（乡镇人民政府）和相关执法部门报告。各相关部门接到举报后，对属于本部门职责范围的问题，应立即处理；对不属于本部门职责的，应及时通知相关责任部门派员处理；对于涉及多个执法部门的疑难问题，由所在辖区街道办事处（乡镇人民政府）协调相关执法部门联合执法。

　　（三）加强物业管理执法联动机制的组织领导。各成员单位要从保障改善民生、促进社会和谐的高度，充分认识建立物业管理执法联动机制的重要性，明确分管领导和具体承办科室，夯实工作责任。对物业管理区域内发现的问题，按照“谁主管、谁负责”的原则，由相关部门按照职责分工调查处理，并将物业管理执法联动工作情况纳入对街道办事处（乡镇人民政府）及相关部门、单位的年度考核。

　　菏泽市人民政府办公室

　　20**年4月12日

篇3：物业管理企业该怎样建立人才激励机制

本文提要：外在报酬与内在报酬是相辅相成的,二者互为依靠。建立以绩效考核为基础、与绩效工资挂钩的薪酬制度,严格实行20:70:10的考核管理,对于劳动密集型企业来讲是不可或缺的。

美国管理学权威彼德 . 杜拉克曾说过“企业或事业唯一的真正资源是人,管理就是充分开发人力资源以做好工作”。人是组织中最具有活力、能动性、创造性的要素,是组织得以存在和发展的决定性资源。挖掘和激励人才是人力资源管理的关键所在。企业需要激励的对象,大致可以划分为三个层次:权益层、经营层、操作层。
物业管理行业属于劳动密集型行业,也是充满活力和方兴未艾的行业,企业的潜力和支撑企业前进的动力引擎是否强劲,这一切的基础即是对人才的激励,而人才激励机制的建设乃是重中之重。激励机制设计的实质是要求管理者抱着人性的观念,通过理性化的制度来规范员工的行为,调动员工的工作积极性,谋求管理的人性化和制度化之间的平衡,以达到有序管理和有效管理的目标。
目前的物业管理人员来源大致分为两类:一类是学公共管理和饭店管理的人员,有一定能力,但不熟悉物业管理的细微方面;另一类是物业管理的中专生、高职生以及大专生,能够胜任基本的物业管理工作,但往往缺乏管理的战略思路。这种专业水平参差不齐的现状不能满足智能化、网络化的高质量的物业管理的要求,因此发掘人才、培育人才、留住人才、激励人才便成为管理者的首要任务。就北京地区而言,近二、三年间所需物业管理人员约有 6 万至 10 万人,需要项目总经理级人员数百人,中高级管理人员数千人,而建立行之有效的人才激励机制就是实现企业目标的关键所在。笔者认为,物业管理企业的人才激励机制应涵盖如下内容:

一、建立基于绩效的报酬体系
报酬可以划分为两类:外在报酬和内在报酬。对于物业管理企业来讲,行业的微利性特点使得其薪酬水平并不具有很强的竞争力,www.pmceo.com从北京太和企业管理顾问有限公司发布的北京物业管理行业薪酬报告来看,虽然目前物业管理行业的整体薪酬情况比去年有所提高,但相对于高科技行业和快速消费品行业的薪酬,则始终处于市场的较低端地位。因此,在这种情况下,重视内在报酬就不失为激励人
才的一剂良方。内在报酬的获得源于工作任务的完成情况,即员工的工作绩效,那么工作量的多少、怎样的给予方式以及完成质量的要求,就需要每位管理者细细揣摩,给需要压力的人以压力,给需要鼓励的人以鼓励,给需要鞭策的人以鞭策。把合适的人放在适合的岗位上,是使员工获得丰厚内在报酬的最佳途径。当然,外在报酬与内在报酬是相辅相成的,二者互为依靠。建立以绩效考核为基础、与绩效工资挂钩的薪酬制度,严格实行20:70:10的考核管理,对于劳动密集型企业来讲是不可或缺的。在物业管理企业中,这种激励措施的重点在于重奖 20% 的优秀者,而淘汰10%的不合格者,为企业前进增加动力,因为 20% 的优秀者,为企业带来了80%的利润,这便是骨干员工侧重原则。

二、设计弹性福利计划
对于大多数企业而言,建立政府强制要求的各项社会保障措施,已不能成为吸引和激励人才的办法。对于劳动密集型的物业管理企业来讲,有必要建立弹性福利计划,以强化企业的向心力。正如前面所讲,物业管理行业普遍薪资水平不高,那么,作为薪酬管理有效补充的福利保障就应成为管理者健全激励机制应考虑的重要方面。弹性福利计划是一种有别于传统固定式福利的新的员工福利制度,又称为“自助餐式的福利”,即企业提供列有各种福利项目的“菜单”,员工可以从中自由选择其所需要的福利,组合自己“专属的”的福利“套餐”。
根据太和顾问公司薪酬福利调查及多个企业弹性福利项目设计研究,未来福利将呈现如下趋势:
首先,福利越趋弹性。员工更重视拥有选择权,期待能由自己选择自己需要的福利制度,尤其在福利金的运用上,因此,福利制度不再是一套行遍天下的传统制度;
其次,强调特殊补充福利与特殊贡献挂钩,通常愿意提供给高层管理和业绩显著的员工额外福利;对于一般员工的福利,则倾向符合行业标准与法规即可,建立或整合零散的福利项目,并直接与薪资系统连接,特别是福利项目与绩效考核结果联系起来有效激励骨干员工。物业管理企业要想在行业中处于领先位置,先于人思、先于人行是企业成功的保障。这种多样性福利保障计划的设计,对于有良好盈利能力的物业管理企业来讲,丰富了员工的福利体系,为激励机制的建设增添了亮点。

三、开发职业化的人才培养机制
由于物业管理是一个新兴的行业,人才匮乏是全行业普遍面临的一个问题,外部招聘非常困难,那么,内部培养就成为物业管理企业非常重要的人才来源途径。内部培养需要有系统的培养方法,职业化为我们提供了很好的借鉴。它通过对标杆人物的资格和行为标准的分析,提供了可操作性的工作模板。员工在工作模板的指导下,再辅以有针对性的培训,就能够相对快速地成长为企业需要的人才。
职业化不等于高学历,也不等于高称职、高职位,同样也不等于经验丰富的所谓的实干家。职业化包括由内而外三个层次的

本文提要：外在报酬与内在报酬是相辅相成的,二者互为依靠。建立以绩效考核为基础、与绩效工资挂钩的薪酬制度,严格实行20:70:10的考核管理,对于劳动密集型企业来讲是不可或缺的。

含义:首先,从业人员应该体现出一种职业素养,而不是凭个人兴趣自行其是;其次,从业人员应该掌握相当程度的专业技能;最后,职业化应该有本行业特定的行为规范或行为标准,而且从业
人员做事要符合该行为规范或行为标准的要求。以物业管理公司的各专业经理为例,专业经理是否具备真心诚意为客户服务的意识,是否认同公司的企业文化和战略规划,都应该成为专业经理最基本的职业特征。掌握娴熟的职业技能是职业化的基本要求,物业管理企业的各专业经理要掌握包括保安、保洁、绿化、工程养护、客户服务、人力资源等相关的专业知识和技能。按照既定的行为规范开展工作是职业化的具体体现。一般来讲,一家物业管理公司管理的项目的硬件条件也各不相同,但可以通过“分级管理”的办法,确定不同的管理类别,在某一个管理类别中推行相同的规范,这样就可以把各个项目以及专业经理成功的经验和失败的教训加以总结,转变为公司的经验教训和宝贵的财富。
鉴于物业管理行业的特点,物业管理企业员工和企业是共同成长的,建立有效的人才激励机制是企业成功的基石。报酬体系的健全,福利计划的完善,培训功能的开发和成长渠道的畅通,是企业形成积极向上的文化特色的保证。
参考书目:
1.周宏泉,《物业管理新思维》,海天出版社,20**年11月
2.周樟生,《物业管理探索与时实践》,海天出版社,20**年6月

篇4：我国物业管理价格机制

　　浅谈我国的物业管理价格机制

　　我国的物业管理，自20世纪90年代产生[1]，发展至今已有20多年的历史，被誉为新兴朝阳产业。随着时代发展，我国的物业管理行业已初具规模。行业的发展现状造成了我国物业管理实践先行于理论的情况[2]，现有研究多用于解决现实问题。根据对核心期刊的统计发现，讨论主题中，物业管理的价格机制问题居于前列，占到31%[3]。物业管理具有极强的市场化、社会化特征，物业服务作为市场化背景下由物业公司所提供的商品，与其他商品一样具有价值，价格作为价值的货币表现，与供求、竞争三者共同构成物业管理市场。价格机制是最敏感、有效的市场调节机制，它可以通过价格信号调节供求关系，配置生产要素资源，因此处于物业管理市场的核心地位。激烈的市场竞争要求物业管理公司提高服务质量、增加服务内容，物业价格体制却难以动态适应，成为了制约物业管理行业发展的主要因素。因此，研究物业管理价格机制问题，是观察物业管理行业发展的直接切入点。

　　物业服务特点与相应价格机制问题

　　服务与管理是物业管理的两项核心内容。物业管理的价格机制问题，跟物业服务本身的特点是密不可分的，下面我们就物业管理的特点与其相应价格机制的问题一一进行分析。

　　服务多样性与价格非机动性。物业管理所要提供的服务要根据物业本身特点，物业所处周边环境，业主特殊情况等，提供相适应的服务，采取针对性的管理手段。物业需求决定了物业服务的多样性。然而在物业服务公司扩大服务范围，提高服务质量的同时，物业服务价格却无法及时根据供求关系进行调整。应当说价格是供求控制的信号，质优价高抑制消费，质低价低抑制生产。在物业管理领域我们却看到，普通居民物业和政策性住房物业的较低收费标准，并未抑制低端物业市场的发展。而高端物业品牌的稀少，也和人们日益增长的优质服务需求相去甚远。价格的非机动性与物业服务需求的不匹配，造成了价格机制无法对供求管理起到调整作用。

　　服务公共性与价格认知。物业管理主要面向的对象，是公共部分。对业主个人或特别提供的服务，属于在公共服务基础工作上的延伸。公共设施和设备具有公益性质，缺乏不会影响业主基本生活，只能降低其生活质量。这种对于服务内容的不同理解和客户满意程度的差异，反映到价格上，就成为了对于物业服务价格的认知差别。物业公司制定收费标准时，会有逐利的思想，不利于保护业主利益，业主也倾向于怀疑收费标准的合理性，从而采取拒交物业费等做法。买卖双方对于同一商品或服务价格诉求的认知差异，造成了物业管理价格机制中难以调和的矛盾。

　　服务持续性与价格真实性。在物业管理的过程中，从前期介入、承接验收再到日常管理，物业公司与业主是持续性的合作关系。然而随着水、电、气等能源资源的逐年上调及劳动用工成本的加大，推动了物业服务成本的刚性增长。同时由于物业定价基本上由开发商或物业公司掌握主动权，物价部门还没有形成良好的监管机制，因此定价随意。造成了物业服务的真实价值难以评判。物业服务的持续性和物业价格长期缺乏弹性，造成了价格无法对物业服务价值进行真实反映。

　　物业管理价格机制的完善

　　价格机制的完善，应从机制的形成、运行和调控过程中寻找问题，加强改善。价格机制的相关要素也应在前期进行考虑。首先是按质论价，物业服务作为商品，也应遵循市场化原则，按需提供，质价相符。第二是定价方式的确定，目前物业收费的酬金制和包干制是比较常见的做法，如何根据我国国情制定合理的酬金比率，是需要考虑的问题。第三是要考虑业主的经济承受能力，物业管理服务具有公共性，应协调业主和物业公司的利益关系，如采用预算定额等方法控制管理成本，让业主享受物美价廉的服务。第四是应有利于行业长远发展，物业管理作为年轻的朝阳产业，该文原载于中国社会科学院文献信息中心主办的《环球市场信息导报》杂志总第506期20**年第23期-----转载须注名来源经历了各种政策法规的逐步制定和完善，明确服务内容，确定服务价格标准，有利于物业管理行业的发展。根据以上要素，我们针对价格机制形成的不同阶段，提出改善建议。

　　完善物业管理价格形成机制。物业管理价格的形成，涉及到物业公司、政府、业主三方面。具体应由政府主管部门营造市场化环境，通过集中招投标的方式确定物业公司，使其展开公开竞争。在确定具体物业管理服务价格时，业主应成立业主委员会进行监督，针对不同业主的特殊需求，也可以进行差别定价。这种方式使得政府可以公开监管市场价格，也考虑了不同业主的不同经济能力。

　　完善物业管理价格运行机制。物业管理公司在竞争激烈的招投标环境下，应导入现代企业的运行机制，明确岗位责任，畅通工作流程，提高服务质量。积极和业主进行沟通，保证管理工作的透明度。同时应鼓励物业公司在公共设施区域开展多种经营，用经营所得收入弥补亏损并冲抵一部分业主服务费用。

　　完善物业管理价格调控机制。健全的法规政策，是物业管理价格调控的保障。相关的物业管理行业协会应发挥其监管作用。对不同用途的管理费用采用不同的监管方式：如维护型费用应执行严格的审批流程并及时公告，对于经营型费用应接受消费者和物价部门监督，对于维修费用应单独立账，定期公布。

　　（作者单位：长庆油田兴隆园物业服务处)

篇5：物业管理企业财务管理特点运行机制之一

根据河南物业商会的安排,河南万厦物业公司在本次物业管理收费及财务管理研讨会上作为主讲企业,我作为万厦物业公司财务负责人,谈一谈个人对物业管理企业财务管理的一点看法和体会,下面有五个问题与大家共同分享。

第一个问题:物业管理企业财务管理具有什么样的特点呢?
物业管理企业是高度统一的管理,全方位、多层次的服务,市场经营为一体,寓经营、管理于服务之中的一种新兴的服务行业,属于第三产业,我国的物业管理起步较晚,目前还没有专门针对物业管理企业财务核算的会计制度,由于物业管理是作为房地产综合开发的延续和完善,是在房地产开发中为完善市场机制而逐步建立起来的综合性经营服务方式,物业管理企业目前的会计核算主要参照《施工、房地产开发企业财务制度》,并执行《物业管理企业财务管理规定》,但物业管理企业毕竟不同于施工、房地产开发企业和其他服务业,物业管理企业有其自身的经营特点和管理要求,而物业企业的财务管理是物业管理企业的财务活动,是协调、处理各方面财务关系的一项经济管理工作,是企业管理活动的基础和中心。我本人认为,物业管理企业财务管理具有综合性强、覆盖面广、敏感性强三个特点:

特点一:综合性强
财务管理是运用价值形式对企业的经营活动进行管理的,企业经营活动中的一切物质条件、经营过程和经营结果,都可以通过价值形式进行综合性地反映。财务管理的这一特征表明了企业的财务管理工作具有很强的综合性。因此,财务管理作为企业管理的一个组成内容,在整个企业管理工作中居于核心地位。
随着现代市场经济和商品经济的不断发展,物业管理与一般的服务行业相比有其明显的个性,物业管理的行业特性之一,物业管理服务提供的产品是全天候、不间断、多方位、多层次的过程性服务产品。其突出的一点是生产与消费同时开始、同时结束。所以,物业管理不仅是劳动密集型的行业,而且也是管理密集型的行业。随着物业管理经营过程的社会化程度和现代化水平的不断提高,现代的物业管理企业的财务管理,在管理手段上已经广泛实行财务预算, 财务动态分析方法,加强预算控制,参与企业经营管理决策等;在管理方法上,采用会计电算化,普及
计算机的应用和分析,实行数字化管理,从而使财务管理的综合性大为加强,财务管理已经逐渐成为现代物业企业管理的关键组成部分。

特点二:覆盖面广
物业管理服务有别于社会公共服务和个体服务,是一种同时带有社区公共服务和个体服务特征的群体性服务,这种服务的确定和选择又是一种市场行为,市场经济离不开资金运用,企业从事生产经营活动,须拥有一定数量的资金,这是企业进行各种经营活动的基础。而在企业里,一切涉及资金的活动都是财务管理的内容。在企业的经营活动中,企业内部各个部门、各项目的工作都与资金有关。从提供服务、支付人员工资,对房屋、公共设施设备维修保养、物料消耗、清洁保洁、环境维护、绿化养护等一系列的成本支出,以及按劳取酬收取的物业服务费,开展多种经营的现金流入都与资金有关。各个部门都要使用资金,没有资金作基础,任何部门的活动都不能进行;每项业务的开展都直接或间接地影响到企业资金的流入流出,从而影响整个企业的经济效益。由此可见, 物业企业财务管理涉及的面相当广泛,企业经营活动的各个方面基本上都有财务管理的存在。这就要求作为物业管理企业的财务管理工作,要兼顾到企业的各个部门、各个项目必须从总体上合理地分配和运用资金,使企业经营各环节占用的资金比例关系协调。

特点三:敏感性强
在企业的经营活动中,各项工作的进展情况,都可迅速地反映到企业财务上,并影响企业的各项财务指标。而企业的经营活动是一个整体系统,某一个环节出现了问题,都会影响到其他环节,从而影响企业整个的财务状况。但是有些环节上出现的问题是不规律、无法预测的,诸如市场供需条件的变化,企业外部的经济环境的复杂多变,都会给企业的经营和财务活动带来很大的影响。
随着市场经济的发展和社会化、专业化、市场化物业管理的推进,物业管理招投标应运而生。从一开始介入市场,财务管理中的费用测算就是投标书中最重要的部分,报价也是个敏感的话题,由于服务费用各有千秋,各企业测算角度不同,费用测算没有一个统一的平台,企业能否中标,在费用的测算上,关键不在于费用具体值的高低,而在于测算的过程和依据。物业管理服务的性价比是弹性的,而非刚性或半刚性,其所提供的产品定量容易,定值难,因此,要真正做到质价相符,优质优价是不容易的。市场经济是竞争经济,通过激烈的市场竞争,才能促使物业管理企业有一种紧迫感,感到搞不好工作就难以使企业得到发展,有被社会淘汰的可能性。只有通过企业的不断自我完善和创新,通过企业间相互的竞争交流,最终才能降低物业管理成本、提升物业管理服务质量,
才能使物业企业持续发展。这就要求企业财务管理人员应善于对企业内外部经济关系及时进行合理调节,以适应外部经济环境的变化,不断提高企业防范风险的能力,增加企业市场竞争能力。密切注视外界的变化,及时向企业管理者提供财务信息,反映经营状况的进展情况,促使企业管理者作出正确的决策,并对企业经营的全过程进行指导和控制。

第二个问题:财务管理在物业管理企业中如何运行和控制
目前物业管理企业财务管理中的核算体系,我个人认为
主要包括三个方面:财务预算、财务核算及成本控制。
1、财务预算的运行和控制
由于物业管理是对房屋设施设备等实行多功能、全方位、综合性经营管理与服务,既管物又服务于人,就应该就其提供的物业服务收费。国家发改委建设部规定了两种收费方式:包干制和酬金制。河南万厦物业公司采用的是包干制方式,此种方式是指业主只支付固定的物业服务费用,物业管理企业自负盈亏。这种方式有别于其他企业,收入的基本确定,企业就需要精打细算,以收定支,科学的进行年度预算。
财务预算是一项比较复杂的工作,需要考虑的因素很多,作出准确的预测是非常困难的,但预算是物业管理企业财务管理经营计划的核心,包括详细的预期收支估算,允许的空置率水平和经营费用。这些数字构成了物业管理的量化目标。同时预算是物业管理中财务控制和财务计划的重要工具,即当实际收入低于预算或费用超过预算时应引起项目负责人的注意。
当物业管理企业的财务人员能够编制比较切合实际的预算时,企业能就未来一年的经营计划,做出比较现实的安排。基于河南万厦物业公司财务管理采用电算化,充分利用公司过去的财务数据进行统计技术分析,并根据企业的资产能力和外部经济环境对未来市场的影响进行估