东阳市促进现代物业服务业健康发展的若干意见

　　关于印发《促进现代物业服务业健康发展的若干意见》的通知

　　浙江 金华

　　东政办发〔20**〕16号

　　各镇、乡人民政府，各街道办事处，市府各部门：

　　《关于促进现代物业服务业健康发展的若干意见》已经市政府同意，现印发给你们，请认真组织实施。

　　东阳市人民政府办公室

　　20**年1月21日

　　关于促进现代物业服务业健康发展的若干意见

　　根据国务院《物业管理条例》(国务院令第379号)、《浙江省物业管理条例》(浙江省人大常委会第55号公告)、浙江省人民政府办公厅《关于加快发展现代物业服务业的若干意见》(浙政办发〔20**〕19号)、《浙江省司法厅、浙江省住房和城乡建设厅关于加强人民调解化解物业管理纠纷的指导意见》(浙司〔20**〕126号)有关文件精神，结合我市实际,特制定本意见。

　　一、总体要求

　　(一)进一步明确物业服务业管理体制和部门、单位职责，落实有关物业服务业的优惠政策，解决制约物业服务业发展的瓶颈问题，规范行业经营行为，提升行业发展水平,促进我市物业服务业健康发展，满足社会日益增长的对物业服务业的需要。

　　二、健全物业服务业管理体制，明确管理职责

　　(二)按照"统一领导,分级管理,条块结合,属地负责"的原则，建立市、镇乡(街道)、社区三级物业管理体系;加强物业行政主管部门指导、管理和监督职能;强化镇乡(街道)属地管理责任，发挥社区主体作用。

　　(三)建立物业服务协调委员会，研究部署、综合协调全市物业管理工作。协调委员会成员由市发改、公安、民政、司法、人力社保、建设、规划、行政执法、环保、市场监管、建管、信访、消防、房管、镇乡政府及街道办事处等部门和单位分管负责人组成，分管市长为召集人，市政府办公室分管副主任为副召集人。

　　(四)强化市建设局行业主管部门职责，负责物业服务行业的指导、管理和监督，研究制定全市物业服务管理政策，对镇乡(街道)、社区物业管理工作进行指导、考核。

　　(五)明确各镇乡、街道行政区域内的住宅小区都是镇乡、街道的工作范围。镇乡、街道负责辖区内物业管理的组织领导和管理监督工作，指导业主大会、业委会的成立和换届，负责对业委会开展工作的活动经费进行监管。协调社区居委会、业委会和物业服务企业关系，对辖区内物业管理工作进行日常检查和年度考核。镇乡(街道)设立物业管理办公室，由分管城建或社区的副镇长(副乡长、副主任)兼任办公室主任，并配备人员负责日常工作。

　　(六)明确社区居委会物业管理职责。将物业管理职能纳入社区居委会工作职责范围，全面落实物业管理各项工作。协助指导业主大会、业委会的成立和换届，协调业委会、业主与物业服务企业关系。

　　(七)以现有的人民调解组织为基础，吸收派出所民警、行政执法人员、法律顾问、业主委员会成员或业主代表、物业服务企业代表参加，建立镇(街道)、社区(村)物业管理纠纷人民调解组织体系，负责受理、调解各类物业管理纠纷。

　　三、加强政策扶持，培育行业发展

　　(八)加大财政扶持力度。

　　1.对住宅小区当年获得国家、省级、金华市级示范项目称号的物业服务企业分别给予一次性10万元、5万元、2万元的奖励;

　　2.对物业服务企业资质由三级升二级、二级升一级的物业服务企业分别给予一次性5万元、10万元的奖励。

　　3.对上述1、2两条的奖励以不超过企业上缴税收的地方留市部分为限。

　　(九)落实浙江省人民政府办公厅《关于加快发展现代物业服务业的若干意见》(浙政办发(20**)19号)及相关部门已经出台的规定有关物业服务行业税收、金融、培训补贴等各项优惠政策。

　　四、改进行业监管，规范服务行为

　　(十)重视做好前期物业监管。

　　1.建设单位应在办理商品房预售许可证前做好前期物业服务企业的招聘工作，制订临时管理规约等小区物业管理相关文件。提倡已选聘的物业服务企业提前介入。

　　2.前期物业服务合同约定期限尚未届满，但业主大会已按规定选聘物业服务企业，双方协商一致达成协议的,前期物业服务合同自业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效之日起终止。双方当事人协商不成,无法达成一致意见的,通过法律程序解决。

　　3.前期物业服务合同到期后，小区符合业主大会召开条件因其他原因未能召开业主大会、选聘物业服务企业的，经小区建设单位与物业所在小区社区居委会办理交接手续后，其物业管理委托权暂由物业所在社区居委会行使，由社区居委会在征求所在小区业主或业主代表意见后，公开选聘物业服务企业。

　　4.由建设单位选聘的前期物业服务企业，在前期物业服务合同到期前撤管的，建设单位必须负责该小区的物业服务工作。

　　(十一)建立物业维修基金应急使用简易程序。

　　对涉及房屋安全、停水、停电、电梯停运、消防安全等紧急情况，需立即对住房共有部分、共有设施设备进行维修更新的，由物业服务企业或者相关业主提出建议，经业主委员会证明核实(没有成立业主委员会的小区，由社区居民委员会证明核实)，维修资金管理中心可按规定的拨付程序直接拨付专项维修资金。

　　(十二)建立弃管住宅小区公共设施应急处理机制。

　　1.弃管住宅小区确实难以再开展物业管理，并且尚未成立业委会的，所属镇乡(街道)、社区应引导业主自治管理或纳入社区准物业管理。

　　2.所属镇乡(街道)应及时告知涉及小区水、电、燃气、广播电视等收费的相关部门和专业单位，相关部门和专业单位应当履行各自职责，及时落实公共费用分摊方案，向最终用户分摊并收取费用，接收相关设施设备，承担维修、更新、养护责任。

　　(十三)坚持"专业化管理企业化经营市场化运作"现代物业服务业发展模式。对不能实行封闭物业管理的小楼盘(小区)，可推行业主自治管理、自主收费或纳入社区准物业管理。但对拥有电梯、消防等公用设施的住宅小区，无论是高层还是多层，无论可否封闭，无论采用何种管理模式，都应要求实施专业化管理，规范操作。

　　(十四)加强对行业的动态管理。

　　组织开展东阳市物业服务示范小区评比试点工作。

　　(十五)规范业委会运作。

　　1.充分发挥社区居委会的作用，把好业委会成立的程序关和人选关，从热心公益事业、责任心强、具有一定组织能力的业主中推选业主委员会的组成人员。

　　2.建立业委会成员培训制度。定期组织业主委员会成员学习物业管理法规、政策和相关管理知识，明确业委会性质、职责、任务、权利和义务，提高依法履行职责的能力。

　　3.健全业委会民主管理监督机制，指导业主大会制定议事规则和管理规约，完善小区重大事项的公开公示制度。探索建立保障业主委员会正常开展工作的激励和约束机制。

　　(十六)推行物业服务等级收费制。在严格执行国家物业服务价格管理规定的前提下，结合东阳物业服务工作的实际，制订适合不同小区业主需要的物业服务质量标准，并按服务质量标准确定物业服务费价格。

　　五、完善保障措施，改善服务环境

　　(十七)加大物业服务行业的宣传力度。各新闻媒体和有关单位要采取多种形式，大力宣传物业管理法律法规，宣传物业服务工作的重要意义，让广大居民和社会各界提高对物业服务行业的认识，树立物业服务的商品消费观念，引导他们支持、主动参与物业管理活动，促进住宅物业管理工作的健康持续发展。

　　(十八)规划、建设、镇乡(街道)要督促相关责任单位及时妥善处理开发建设遗留问题，城市行政执法部门要加大对小区违章装饰(修)的查处、管理力度，改善小区物业服务环境。

　　(十九)采取切实有效措施，解决物业服务收费难问题。

　　1.对拒缴、欠缴物业服务费的，业主委员会要协助物业服务企业督促催缴。

　　2.发挥公务人员在和谐社区建设中的模范带头作用，建立机关、事业单位工作人员欠费抄告制度，要把干部职工支持参与物业管理和及时缴纳物业服务费的情况，作为机关作风建设与创建文明单位的重要考核内容，健全各级党政组织齐抓共管的责任机制。

　　3.金融管理部门要将拒不履行法院生效判决，恶意欠缴物业服务费的业主纳入银行个人征信系统。

　　(二十)规范小区与物业服务相关的各项收费。

　　1.凡由政府及相关职能部门承担的费用，不得转由业主或者物业服务企业承担。

　　2.供水、供电、供气等专业单位应向物业管理区域内实际使用的个人、单位等最终用户收取费用。供水、供电、供气等专业单位委托物业服务企业代收的，应与物业服务企业签订协议并支付代收手续费。

　　3.住宅小区共用设施设备维护管理、保洁、绿化等物业服务过程中的用水、用电、用气与民用同价。电梯等特种设备定期检测费的收取，按规定标准执行。

　　六、积极发挥行业协会作用，加强行业自律

　　(二十一)市房地产业协会要扩大协会覆盖面，提高协会的广泛性、代表性、权威性，通过制订、完善行业规范，监督会员单位遵章守约、依法经营、诚信服务，发挥行业自律作用。

　　(二十二)协会要倡导会员单位向社会、向业主就物业服务中的有关事项作出公开承诺，以改善物业服务企业的社会形象，提升社会声誉度。

　　(二十三)协会要建立物业服务行业专业人才库，组织开展行业内自查和互查活动，提升行业整体服务水平。

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篇2：哈密市支持物业服务企业发展若干意见（2015）

　　关于印发《哈密市支持物业服务企业发展若干意见》的通知

　　哈市委办发〔20**〕88号

　　各乡(镇)党委、政府，街道党工委、办事处，市直各单位：

　　《哈密市支持物业服务企业发展若干意见》已经市党政班子联席会议研究同意，现印发给你们，请认真组织实施。

　　*哈密市委办公室

　　哈密市人民政府办公室

　　20**年10月15日

　　哈密市支持物业服务企业发展若干意见

　　为进一步加强物业管理和扶持物业服务业，加快物业服务企业发展，结合哈密市实际，特制定本意见：

　　一、制定并落实对物业服务业的扶持政策

　　(一)制定财政扶持政策

　　建立老旧小区物业服务费财政补贴制度。市政府每年列入财政预算300万元作为物业管理奖补资金，主要对在老旧住宅小区从事物业服务的，由街道办事处(社区)指导，经业主组织自行开展简易物业服务或业主选聘专业物业公司进行管理的群众较为满意物业服务企业，市政府以以奖代补的形式给予一定资金补助;市政府鼓励、支持物业公司或业主委员会接管老旧住宅小区开展物业服务;老旧小区共用部位经营所得收益的，原则上用于老旧住宅共用部位和共用设施维修，以及补充物业服务费用不足。物业服务企业服务期限未满撤离小区的，追缴补贴经费，追究违约责任并依据相关法律法规予以处罚。

　　市政府将进一步严格落实住宅小区配套公建设施，特别是对小区物业管理用房等设施建设及交付使用。由市规划局牵头，住建、房产等相关部门配合，加大对房地产开发项目建设中配套公建设施建设督查，使住宅小区配套公建设施能够与住宅同步设计、同步建设、同步交付使用。

　　(二)继续实施老旧小区改造

　　老旧小区改造是哈密市民生重点工程之一，市政府将有计划、有步骤的逐年对哈密市所辖老旧住宅小区进行改造。通过加装小区门禁系统等公共服务设施，改善老旧小区居住环境，在改造完成后实施专业化的物业服务及管理，不断提高住宅小区的生活质量和水平。

　　(三)建立物业服务费定期调整指导价制度

　　市发改委应根据最低工资标准的上调幅度定期对老旧住宅小区、多层住宅物业服务收费标准作相应调整，改善目前物业服务企业亏损经营、恶性循环的现象。同时，在审批物业收费备案前，要征求街道社区意见。市发改委价格主管部门应加强物业服务收费的监管，监督和指导物业服务项目按质定价，加大对违法违规收费行为的查处力度。

　　(四)大力培育扶持物业服务品牌企业

　　1、鼓励规模较大的房地产开发企业成立物业服务企业，并给与大力扶持。在承接新建小区物业管理时，房地产开发企业应按物业服务企业管理的面积给予资金补贴;鼓励房地产开发企业在新开发的、有经营性用房的小区预留一定面积的经营性房屋，交由管理小区的物业服务企业经营，所得受益用于弥补物业服务费的不足，提升物业服务企业品质。

　　2、开展优秀物业服务企业表彰活动。培育扶持物业服务品牌企业，制定优秀物业企业评定办法。从20**年起开展优秀物业服务企业评选活动，在市财政预算中安排专项资金，在对物业企业进行综合考核的基础上，对获得优秀的物业服务企业进行奖励。

　　3、引导物业服务企业实施品牌战略，鼓励、支持物业企业做大做强。积极开展物业管理示范项目评选活动，建立示范点。通过召开物业服务工作现场会，树立物业服务典型，以点带面，全面提升全市物业管理水平，形成物业服务管理的良性循环。对所服务项目获 “市级物业管理优秀小区”、“自治区级物业管理示范小区”、“国家级物业管理示范小区”称号的物业服务企业，市财政分别给予5-10万元奖励。

　　二、全面提升物业管理水平

　　(一)加强物业服务行业监管

　　市房产行政主管部门应加强对全市物业服务行业的监管，健全市场准入、退出机制;加强区域外物业服务企业进入备案管理，推行物业管理招投标体制，切实规范物业服务市场秩序;制定物业服务管理考核标准和实施细则，完善物业服务企业信用体系，将物业服务企业信用记录与资质晋升、招投标、政府补贴等挂钩;推行小区经理岗前培训和继续教育制度，建立物业小区经理持证上岗制度，全面提高物业服务从业人员职业素质;落实物业住宅小区财务公示制度，提高物业服务企业经营透明度。

　　(二)加强对物业企业年度目标的考核

　　由各街道办事处牵头每年组织相关部门对辖区物业公司进行具体考核工作，建立优胜劣汰体制，对年终考核优秀的企业予以奖励，对考核不达标、只收费不服务或少服务、业主投诉多、物业服务质量较差的企业列入信誉档案黑名单，并根据相关法律法规予以处罚，将考核结果与资质审核、等级收费相结合。对情节严重的物业服务企业，将建议上级主管部门吊销其营业服务资质。

　　(三)着力解决物业小区服务突出问题

　　1、加强物业小区治安、环境卫生管理。物业服务企业应按照合同约定做好物业小区内公共秩序维护、环境卫生管理等工作;市公安部门应加强小区安全防范工作指导，督促物业服务企业落实人防、物防、技防措施，减少偷盗发案率;加大对房屋租赁、无证养犬等行为的查处力度。市工商部门应加强对小区内违法经营现象的监管，对未能提供合法有效经营场所证明的，未经规划部门许可擅自改变用途的，不予核发营业执照，并会同相关部门取缔物业小区内无证经营行为;对小区内的违法广告，物业公司应做好登记协调处理，无法消除影响的，由物业公司及时移交市城建管理监察部门依法查处。

　　2、加强物业小区房屋装修管理。物业服务企业应切实做好房屋装修备案、日常巡查等工作，将房屋装修的禁止行为和注意事项书面告知房屋所有人、使用人;对发现可能存在违法装修情形的，要立即进行劝阻，劝阻无效的，要及时报告房屋安全管理等职能部门。市城建管理监、规划等部门应加大对违法搭建、破墙开店、开挖室内墙体等违法违规行为的查处力度，在接到投诉举报后应及时查处。

　　3、加强物业小区停车管理。依据自治区发改委、住房和城乡建设厅《关于印发新疆维吾尔自治区物业服务收费管理办法的通知》(新发改法规〔20**〕3088号)及《关于对哈密市住宅小区收取机动车场地占用费实行政府指导价的通知》(哈市发改价格〔20**〕2 号)规定，由市发改委牵头，市房产局配合，积极推行物业小区停车收费管理。物业服务企业应切实做好物业小区内车辆停放秩序的维护工作，引导业主有序停车。物业服务企业、业主委员会要合理划分停车位，制定物业管理区域内的行车路线。对于小区内破坏消防设施、占用消防通道、乱停车等违法违规行为，及恶意堵塞进出通道的车辆，在物业服务企业劝阻无效后，由市公安(交警、消防)部门应及时介入处理，依法强制拖离。

　　4、建立物业服务纠纷调解机制。建立市、街道办事处、社区居委会物业服务投诉和纠纷调解组织体系，提高物业服务纠纷化解成功率，保护业主和物业服务企业的合法权益，促进社区和谐稳定。

　　5、加强物业服务费正常收取力度。物业服务企业要严格履行合同约定，加强物业服务管理，提升物业服务质量，在业主委员会或社区认定的基础上，对经物业公司多次催缴仍拒缴物业服务费的，由社区协调通过法律途径进行催缴，对无正当理由长期拖欠不交物业费的党政机关、事业单位的工作人员，取消个人的年度精神文明和平安建设奖。同时，物业公司要通过每年召开征求意见会、满意度测评等方式，广泛听取业主的建议和意见，不断提高服务水平和质量，以良好服务赢得业主认可。

　　6、加强业委会自治管理。各街道办事处和社区居委会应组织、指导住宅小区成立业委会;业委会应依法履行职责，接受所在街道办事处和社区居委会的监督和指导;各辖区街道办事处和社区居委会督促和协助物业服务企业履行约定，协调处理业主和物业服务企业之间的矛盾和纠纷;是房产部门要加强对业委会的对口业务指导和培训，不断提高业委会自我管理和自治能力。

　　(四)强化属地物业管理职责

　　1、市政府要把物业管理作为社会建设的重要内容，加强对物业管理工作的领导和综合协调，落实物业管理补贴(奖励)经费，物业管理工作纳入对各街道办事处的年度目标考核。

　　2、各街道办事处负责对辖区内物业管理工作的统筹协调，由市房产部门和辖区各街道办事处共同指导业主大会、业委会的成立和换届，规范业委会运作，各街道办事处协调社区居委会、业委会和物业服务企业之间的关系;参与辖区内前期物业管理招投标工作，负责小区物业服务企业退出监管工作;指导社区居委会和业委会正确使用房屋专项维修资金;对辖区内的物业服务企业进行日常考核，并督促有关问题的整改。

　　3、社区居委会负责辖区小区物业服务的日常指导工作，及时了解业主需求，参与物业服务企业的日常考核，指导业委会依法开展业主自治工作，监督物业服务企业履行合同约定。业委会成立前，由社区居委会组织小区业主代表(或楼栋长)代行临时业委会职责。

　　4、进一步加强社区居委会、业委会、物业服务企业三方联动，形成工作合力。建立由社区居委会牵头，业委会、物业服务企业共同参与的物业小区联席会议制度，定期不定期通报有关情况，共同商议解决小区物业管理服务中遇到的疑难问题。

　　三、其他规定

　　哈密市各乡(镇)、村住宅小区物业管理工作参照上述意见执行。

篇3：内蒙古关于加强物业管理促进物业服务业发展的意见（2015）

　　内蒙古自治区人民政府关于加强物业管理促进物业服务业发展的意见

　　内政发〔20**〕91号

　　各盟行政公署、市人民政府，各旗县人民政府，自治区各委、办、厅、局，各大企业、事业单位：

　　物业服务业是现代服务业的重要组成部分，也是现代城市管理的重要内容。近年来，我区物业服务业发展较快，在改善城镇人居环境、提高居民生活质量、创新社会管理、促进社会和谐稳定等方面发挥了重要作用，但还存在着产业基础薄弱、层次偏低、服务能力不足、覆盖面有限、部分老旧住宅小区脏乱差现象严重、物业服务企业综合实力不强等亟待解决的问题。为有效破解我区物业服务业发展瓶颈问题，进一步提升物业服务能力和行业发展水平，现就加强物业管理、促进物业服务业发展提出如下意见。

　　一、总体要求和目标任务

　　(一)总体要求。深入贯彻党的十八大和十八届三中、四中全会精神，认真落实自治区“8337”发展思路，紧紧围绕保障和改善民生，以提高居民居住环境和生活质量为根本，优化物业服务市场和发展环境，规范物业服务标准，提升从业人员整体素质，加快培育一批综合实力较强的物业服务企业，努力构建业务完备、服务优质、竞争有序、管理规范的物业服务业新体系，逐步实现物业管理和服务社会化、市场化、专业化、规范化。

　　(二)目标任务。到20**年，全区物业管理和物业服务业发展整体水平明显提高。

　　--物业管理体系进一步完善。各盟市、旗县(市、区)应建立物业管理工作领导机制，盟市、旗县(市、区)、苏木乡镇(街道)、社区四级物业管理体系不断健全完善，房地产管理部门物业管理机构、人员、职责、经费基本落实到位;各级房地产管理部门和单位职责明确，协调配合;有条件的物业管理小区成立业主大会、业主委员会，能有效履行职能职责;物业管理基本制度体系进一步完善，物业服务业发展步入制度化、规范化轨道。

　　--物业管理覆盖面逐步扩大。住宅小区物业管理平均覆盖率达到75%以上，其中，新建住宅小区实现物业管理全覆盖，老旧住宅小区物业管理或准物业管理覆盖率达到50%以上;非住宅小区物业管理平均覆盖率达到50%以上，其中，新建非住宅物业管理覆盖率达到60%以上。

　　--物业服务质量和群众满意度显著提高。物业服务区域内突发事件得到及时有效处理，违章搭建、违规装修、破坏公共绿地、无序停车等行为得到有效遏制，物业管理秩序得到有效维护。各类物业管理示范项目不断丰富，到20**年，新增国家物业管理示范项目15个以上、自治区物业管理示范项目100个以上、自治区物业管理优秀项目200个以上。物业服务纠纷和投诉明显减少，物业服务费收缴率在20**年的基础上每年提高3-5个百分点，物业服务区域业主的总体满意率达到90%以上。

　　--物业服务智能化水平不断提升。实现小区门禁系统、电子监控系统、电梯入户管理系统等新技术在新建住宅小区全面推广，在既有住宅物业服务项目中逐步推广，有条件的住宅小区实现“一卡通”。到20**年6月底，物业服务企业全部实现电子建档。

　　--物业服务企业综合实力和市场竞争力明显增强。到20**年，力争打造一级资质物业服务企业10家以上，二级资质物业服务企业150家以上。培育年营业收入1亿元以上的物业服务企业5家，年营业收入5000万元以上的物业服务企业20家，年营业收入1000万元以上的物业服务企业50家。一级、二级资质物业服务企业服务项目总面积占物业项目总面积的40%以上，年营业收入占行业总量的50%以上。

　　二、积极培育和规范物业服务市场

　　(三)放开搞活物业服务市场。将住宅作为物业服务市场的核心内容进行重点规范和发展，将工厂、医院、学校、商场、酒店、办公楼等非住宅纳入物业服务市场进行培育，逐步建立住宅和非住宅并存的物业服务市场体系，为业主、使用者提供专业化的物业服务。推进机关、事业单位、国有企业用房由自我服务的管理模式向专业物业服务转化，实现后勤管理服务社会化、市场化。

　　(四)积极推进物业服务专业化发展。在坚持提高物业服务企业综合服务能力和水平的基础上，鼓励物业服务企业将保洁、秩序维护、冰雪清理、绿化美化亮化、二次供水、公共设施维修等服务事项委托给专业化公司管理，提升专业化服务水平。

　　(五)建立健全物业管理招投标制度。各地区要进一步健全完善物业管理项目的招投标制度和相关工作机制，并参照工商部门公示的企业经营异常名录、行政处罚案件等信息，组织开展招投标工作，有条件的地区要建设物业项目招投标专家库，充分利用工程交易平台，加快建立竞争有序的物业管理市场，推进物业管理的市场化和社会化进程。新建住宅小区、建筑面积在2万平方米以上的办公楼，原则上要在当地房地产主管部门的组织下，通过招投标方式选择物业服务企业，并实行信用保证金制度。开发建设单位或产权所有单位均不得指定物业服务企业，已经指定的要予以纠正，并重新通过招投标方式确定物业服务企业。引导和规范有条件的工厂、医院、学校、商场等采用公开招投标方式选择物业服务企业进行专业物业服务。

　　(六)全面规范前期物业管理和物业项目承接验收工作。房地产开发项目的前期物业管理招投标工作，应在办理商品房预售许可证之前完成，中标物业服务企业要提前介入，参与工程建设和综合验收。不进行预售，只现售的房地产开发项目，应在现售前30日完成前期物业管理招投标工作。开发建设单位在销售房屋时，不得对前期物业服务合同未约定的物业管理事项向买受人擅自作出承诺。开发建设单位要按照招投标有关规定与物业服务企业办理物业承接验收手续，将项目开发建设图纸、资料等移交给物业服务企业。物业服务企业承接物业时，要做好物业共用部位、公用设施等有关事项的查验登记工作。

　　(七)着力加强新建商品住宅交付使用和管理。严格执行《内蒙古自治区新建商品住宅小区交付使用标准》(内建房〔20**〕475号)，房地产主管部门要组织房地产开发建设单位和供水、供电、供气、供热、有线电视、通信、邮政以及路灯、道路、绿化、排水、安全技防等经营管理单位，做好住宅小区相关公用设施的移交，并明确移交后维修管理责任。新建商品住宅电梯的安装、使用要严格执行《内蒙古自治区电梯安全管理办法》(内蒙古自治区人民政府令第231号)。物业服务企业应依法选择有资质的电梯维保单位与其签订维保合同，按照合同约定对住宅小区的电梯进行维修养护。物业服务企业应完善相关制度，切实做好电梯的日常运行管理，确保电梯安全运行。全面建立新建住宅小区电子档案，物业服务企业对其管理的住宅小区的相关图纸、资料等统一建档，并实行电子信息管理。

　　(八)充分发挥业主委员会职能作用。加快推进业主委员会成立工作。对符合《内蒙古自治区物业管理条例》、《业主大会、业主委员会指导规则》(建房〔20**〕274号)等法规政策规定的住宅小区，旗县(市、区)房地产主管部门和苏木乡镇人民政府、街道办事处应当组织成立业主委员会，力争用5年左右的时间，设立业主委员会的住宅小区覆盖率达到70%以上。业主委员会应依法履行职责，主动接受房地产主管部门、苏木乡镇人民政府、街道办事处和社区居民委员会的监督和指导，督促和协助物业服务企业履行合同和约定，协调处理业主和物业服务企业之间的矛盾、纠纷，同时探索在业主委员会成员中产生社区居民委员会成员。房地产、公安、规划、建设、城管等部门要加强对业主委员会的对口业务指导和培训，不断提高业主委员会自我管理和自治能力。业主委员会按照法定程序依法取得社团法人资格，享有开立银行账户、镌刻公章、签定合同(协议)、依法诉讼等权利，保证其正确行使权利和履行义务。业主委员会可以在物业共用部位、公用设施经营收益中列支活动经费，并做到财务公开。未实行物业管理服务项目的，由社区居委会组织业主自行管理，提供以公用设施维修、保洁、公共秩序维护为主要内容的基础性服务，所发生的费用由业主共同分摊。

　　三、不断提升老旧住宅小区物业管理服务水平

　　(九)加快老旧住宅小区综合整治改造。老旧住宅小区(一般为上世纪90年代以前建成)综合整治改造要坚持政府主导。地方各级人民政府和有关部门要对老旧住宅小区进行全面摸底，对需整治改造的事项进行分类建档。要科学编制改造规划和年度实施计划，合理确定老旧住宅小区综合整治改造的目标任务，逐年实施，稳步推进。要对老旧住宅小区管网管线、绿化硬化、节能改造和内外环境进行综合整治改造，进一步完善供水、供电、供气、供热、通信、排水与垃圾处理等市政基础设施和物业用房等公用服务设施。老旧住宅小区的二次供水设备、换热站、箱式变压器、消防设备及相关管线的移交工作由当地人民政府负责组织完成。老旧住宅小区综合整治改造比例每年不低于总数的20%，争取用3-5年的时间把符合条件的老旧住宅小区全部改造完成。

　　(十)加大资金投入力度。各地区要增加对老旧住宅小区综合整治改造的资金投入，积极发挥政府投入的支撑与引导作用，把整治改造资金列入财政年度预算。国家、自治区安排的既有建筑节能改造资金与其他改造资金可以捆绑使用，切实提高改造资金的使用效率。设区的城市，按照“市、区两级共同负担”的原则筹集整治改造专项资金。老旧住宅小区属于房改售房的，原产权单位应当负担一定比例的整治改造资金，单位房改售房资金结余部分，可以用于老旧住宅小区综合整治改造。属于房地产开发的，在原开发过程中已明确由房地产开发企业配置而未落实的基础设施建设项目，应责成原开发企业按原规定予以补救或出资委托建设;住宅小区内的设施和交付的房屋，在质量保修期内出现质量问题，应由房地产开发企业承担第一维修责任。更新改造供电、通信、邮政、有线电视以及供水、供气、供热等市政公用设施的专项支出，应由各运营单位承担。涉及居民自用设施整修改造的费用，由居民自行出资，统一组织实施。

　　(十一)加强物业或准物业管理。对整治改造后的老旧住宅小区，按照属地管理原则，实现市场化的物业管理或推行准物业管理，力争物业服务全覆盖。对物业管理主体缺失的，由社区居委会根据居民的意见，选择物业服务企业或组织居民进行自我管理。要加强对老旧住宅小区综合整治改造后各类图纸、资料的管理。改造后选择物业服务企业进行物业管理或准物业管理的，由物业服务企业统一对改造资料建档管理;没有选择物业服务企业进行物业管理或准物业管理的，由社区居民委员会负责管理。物业服务企业发现所管物业范围内有违反治安管理、环境保护、物业装饰装修和使用等相关法律、法规规定的行为，特别是私搭乱建行为，要及时制止并向业主委员会和有关行政管理部门报告，协同做好相关工作。

　　四、加强住宅专项维修资金交存、使用和监管

　　(十二)规范住宅维修资金交存。各地区要严格执行《住宅专项维修资金管理办法》，全面落实新建商品住宅建立住宅专项维修资金制度。尚未开展住宅专项维修资金交存工作的地区，要在20**年年底前全面启动实施，并根据本地区住宅建筑安装工程每平方米造价合理确定首期住宅专项维修资金交存标准，报经同级人民政府批准后公布执行。已经开展住宅专项维修资金交存工作的地区，要研究调整各类住宅的维修资金缴存标准和制定完善住宅专项维修资金续缴办法。

　　需业主交存的住宅专项维修资金，由业主办理入住手续时持住宅专项维修资金交存通知书自行到当地设立的住宅专项维修资金专户交存维修资金。自本意见下发之日起，房地产开发建设单位不得代收住宅专项维修资金。

　　(十三)提高住宅专项维修资金使用效率。各地区应本着方便快捷、应急使用优先的原则，进一步简化住宅专项维修资金使用审批条件和程序。对屋面漏水、管道堵塞或破裂、单元门损坏、电梯停运、消防系统故障、地下车库雨水倒灌以及其他可能造成人身安全事故的紧急维修事项，经业主委员会(没有成立业主委员会的由社区居民委员会)现场查验确认后，可直接申请主管部门审核使用住宅专项维修资金。

　　(十四)加大对资金安全运行监管力度。各地区要严格按照《住宅专项维修资金管理办法》的规定，委托所在地一家商业银行，作为本行政区域内维修资金的专户管理银行，同时在专户管理银行开立维修资金专户，并实现以物业管理区域或者以幢为单位设账，按房屋户门号设分户账。要完善住宅专项维修资金的财务管理和会计核算制度，严格执行财务和会计核算规定，配备专职财务管理人员，实现住宅专项维修资金单独记账，做到财务制度健全，记账科目、结账、核算规范合理。要加强对住宅专项维修资金交存、使用和管理的日常监督检查，建立定期审计制度，严禁任何单位和个人违规使用或挤占挪用住宅专项维修资金。

　　各地区挤占挪用住宅专项维修资金的，要在20**年12月31日前全部归还，对未按时归还的地区，自治区将进行约谈和问责。要加强对住宅专项维修资金交存、使用和管理的日常监督检查，建立定期审计制度，严禁任何单位和个人违规使用或挤占挪用住宅专项维修资金。各地区要对房地产开发建设单位代收住宅专项维修资金情况进行全面清理，对存在的欠缴、挪用等损害购房者权益问题，要提出办法限期解决，进一步严格住宅专项维修资金收缴工作，确保资金安全。自治区住房城乡建设厅要加快开发住宅专项维修资金信息管理系统，全面提高全区住宅专项维修资金信息化管理手段，规范住宅专项维修资金的使用，加大对住宅专项维修资金的使用监督力度，进一步提高住宅专项维修资金使用的透明度。

　　五、做大做强物业服务企业

　　(十五)拓宽物业服务领域和范围。支持和引导物业服务企业从单纯住宅物业服务加快向办公楼、工厂、医院、学校、商场、市政设施、城市综合体等多种物业服务延伸拓展，从建成交付后的建筑物管理向物业全过程管理和为居住者提供包括基础物业服务、家政服务、养老服务、电子信息服务、理财服务等全方位服务延伸拓展，加快形成完备的现代物业服务体系。

　　(十六)简化行政审批程序。对物业服务企业办理资质证书换发、变更、补发以及外地备案登记等业务的，各级管理部门要开辟绿色通道，简化审批手续，缩短办理时限，提高审批效率。

　　(十七)鼓励和扶持物业服务企业发展壮大。对骨干物业服务企业参与建设规模10万平方米以上的物业项目招投标的，给予适当加分的政策鼓励，并对其承接的项目减免50%的信用保证金。对财政投资建设的公共场所以及通过招投标方式实施物业管理的机关事业单位办公场所，原则上在骨干物业服务企业中招标产生;对政府组织开发建设的公租房、棚户区改造项目等，在物业招投标时同等条件下优先考虑骨干物业服务企业。骨干物业服务企业由当地按物业服务规模、信誉、有无违法违纪行为等内容综合确定。

　　对持有中国驰名商标、自治区著名商标和中华老字号的物业服务企业，以及获得国家和自治区服务业标准化试点(示范)项目的企业，除按自治区加快服务业发展若干政策规定给予奖励外，在物业项目招投标、信用等级评定时，分别给予适当加分的政策鼓励，并对其承接的项目适当减免物业服务信用保证金。

　　(十八)引导物业服务企业兼并重组。鼓励和引导物业服务企业通过加盟、兼并、重组等方式，加大市场资源整合力度，推行规模集约经营。对企业兼并、重组中涉及的资质变更、物业项目移交、信用保证金和物业费托管资金划转、物业服务合同重签等事项，有关部门要给予支持配合，帮助企业协调解决实际困难，促进企业资源快速、有序整合。

　　(十九)提高物业服务从业人员素质。各盟市房地产主管部门要结合本地实际，制定切实可行的培训规划，有计划、有组织、有针对性地开展物业服务从业人员培训工作，利用各类职业技能培训机构、行业协会等组织，采取订单式培训、定向培训和在岗培训等形式，强化物业服务企业管理人员和专业岗位技术人员的理论知识、专业技能和职业道德建设，全面提高物业服务企业从业人员管理和服务水平以及综合素质。物业服务企业要建立定期培训学习制度，采取走出去、请进来的方式，结合企业自身实际，认真做好本企业物业服务从业人员的相应培训工作。支持区内高等院校、技工院校设置物业服务类专业，建设物业服务定点培训机构，培养满足现代物业服务业发展需要的专业人才。

　　六、健全完善物业服务业体制机制

　　(二十)建立质价相符的物业服务新机制。自治区住房城乡建设部门要会同有关部门，结合不同类型物业的特点，加快制定不同类型物业的服务标准和规范，指导和规范物业服务业健康发展。

　　(二十一)建立物业服务收费动态调节机制。公共租赁住房等保障性住房物业服务收费实行政府指导价，各地区要每三年对物业服务等级标准以及相应的基准价与浮动幅度进行评估，并根据评估结果适时进行调整。普通住宅和商场、酒店、公寓、写字楼、办公楼等非住宅物业服务收费实行市场调节价，具体收费标准由业主、物业使用人与物业服务企业在物业服务合同中约定执行。物业管理区域内供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等专业经营单位向终端用户收取相关费用，委托物业服务企业代收的，应当支付手续费;实行“一卡通”的，可减免手续费。住宅小区内物业服务用房、公厕及共用设施设备维护管理、保洁、绿化、公共照明等物业服务过程中的用水、用电、用气、用热价格按照当地居民使用价格执行。物业服务企业应当在物业管理区域内显著位置公示物业服务企业名称、服务项目、服务内容、服务等级、服务标准、服务质量、计费方式、收费标准以及收费依据，接受业主或物业使用人的监督，不得向业主或物业使用人收取任何未予标明的费用。

　　(二十二)建立健全行业诚信体系。进一步完善物业企业诚信档案管理办法，搭建物业企业诚信档案和信息发布平台，及时向社会发布企业诚信信息和不良信用记录。要逐步将企业诚信体系建设与项目评选、企业资质管理挂钩，对信誉好、口碑佳的企业，在项目评选和资质升级中予以优先考虑;对社会形象差、服务不规范、管理水平低的企业坚决予以清理整顿，依法实施处罚;对无资质擅自从事物业管理以及合同期内擅自弃管物业的企业，要进行严肃处理。进一步建立物业市场准入清出机制，努力形成竞争有序、优胜劣汰的发展环境。

　　各级房地产主管部门应组织开展经常性的物业检查活动，通过日常巡查和专项检查，规范市场行为、整顿市场秩序、查处违法行为，特别是对群众投诉举报、舆情监测渠道反映出来的情况和问题，要进行重点督促检查，切实维护广大居民的合法权益。

　　(二十三)建立完善物业服务纠纷快速调处机制。充分发挥调解工作在物业服务纠纷处理中的作用，将物业纠纷调解工作纳入专业性、行业性人民调解组织范围，构建人民调解、行政调解、司法调解“三调联动”的物业服务纠纷调解工作新模式，建立盟市、旗县(市、区)、苏木乡镇(街道)、社区四级物业管理投诉受理制度和物业服务纠纷快速调解处理组织体系，努力形成协调配合、齐抓共管、有序高效的物业纠纷调处工作新格局，引导居民依法理性表达利益诉求，依法及时解决物业管理和服务过程中的各类矛盾和纠纷。旗县(市、区)、街道建立物业纠纷人民调解委员会，在住宅小区建立人民调解工作室，专门调解物业纠纷。当地人民政府要落实调解委员会办公场所、设备以及指导人民调解工作经费、人民调解委员会补助经费、人民调解员补贴经费，司法行政部门重点做好调解员选任培训和调解业务指导工作。

　　(二十四)建立健全统计制度。各地区要加强物业服务业统计信息平台建设，完善统计报告制度和信息发布制度，加强物业服务业发展的动态监测和分析，为制订物业服务业发展规划、政策提供依据。

　　七、加大政策扶持力度

　　(二十五)加强财政补贴支持。对老旧住宅小区、保障性住房小区、回迁安置小区实施专业化物业服务管理或准物业管理的，由旗县(市、区)人民政府给予物业服务企业一定的资金补贴，保障小区物业服务正常运行;对集中建设或在商品住宅小区中配建的保障性住房、回迁安置住房，业主属于低收入家庭的，按照优惠价格缴纳物业费，低收入家庭缴费标准与小区统一的物业服务收费标准差额部分，由旗县(市、区)人民政府给予资金补贴。

　　自治区安排的服务业发展引导资金使用范围扩大到物业服务业，从20**年起，每年安排一定数量的物业服务业发展引导资金，集中用于引导和鼓励物业服务行业龙头企业、创新型企业和品牌企业的发展，支持物业服务行业人才培养、标准化和信息化建设，奖励在节能减排、安置就业、社区建设中作出突出贡献的物业管理单位等。

　　降低物业服务企业运行成本。各地区对物业服务企业征收的营业税地方所得部分，主要用于物业服务管理补贴和奖励;对物业服务企业因节能减排而改造公用设施的费用支出，以及节能降耗成效突出的物业服务企业，当地人民政府给予一定比例的一次性费用补贴和奖励。

　　(二十六)落实税收扶持政策。合理确定纳税基数。从事物业管理的单位，以与物业管理有关的全部收入减去代业主支付的水、电、燃气以及代承租者支付的水、电、燃气、房屋租金的价款后的余额征收营业税。对物业服务企业开展多种经营、兼有不同税目的营业额，应当分别核算营业额，并按经营项目适用税目的税率征收营业税。营业税改征增值税后，物业服务企业税收政策按国家相关规定执行。

　　物业服务企业缴纳房产税确有困难的，可以提出申请，由地方税务机关逐级上报，经自治区人民政府批准后，可定期减征或者免征房产税。对物业服务企业安置残疾人员的，在按照支付给残疾职工工资据实扣除的基础上，按照支付给残疾职工工资的100%在当年应纳税所得额中加计扣除应纳税所得额。对新办从事物业服务的企业，自取得第一笔生产经营收入所属纳税年度起，3年内免征企业所得地方分享部分。鼓励物业服务企业兼并重组、做大做强，在兼并重组过程中，通过合并、分立、出售、置换等方式，将全部或部分实物资产以及与其相关联的债权、债务和劳动力一并转让给其他单位和个人的行为，不属于营业税征收范围，其中涉及的不动产、土地使用权转让，不征收营业税。认真落实财政部、国家税务总局《关于进一步支持企事业单位改制重组有关契税政策的通知》(财税〔20**〕37号)精神，对符合条件的物业服务企业给予支持。符合小型微利企业条件的物业服务企业，其应纳税所得减按20%的税率征收企业所得税;20**年1月1日至20**年12月31日，对年应纳税所得额低于20万元(含20万元)的小型微利企业，其所得减按50%计入应纳税所得额，按20%的税率缴纳企业所得税，并免征其中地方分享部分。

　　(二十七)落实相关补贴政策。对物业服务企业录用城乡就业困难人员，企业与其签订1年以上劳动合同，并依照规定缴纳社会保险费的，企业为其实际缴纳的基本养老、基本医疗、失业保险费由当地人民政府给予补贴，不包括就业困难人员个人应缴纳的基本养老保险费、基本医疗保险费和失业保险费，以及企业(单位)和个人应缴纳的其他社会保险费。补贴期限，除对距法定退休年龄不足5年的就业困难人员可延长至退休外，其余人员不超过3年。

　　加大对创优达标物业服务企业的奖励力度，引导物业服务企业增加便民服务项目、扩大服务范围、提高服务质量，鼓励优秀企业做大做强，带动行业发展水平整体提升。对获得自治区级物业管理示范、优秀项目的，由当地人民政府按建筑面积0.80元/平方米的标准给予一次性奖励。对获得国家级物业管理示范项目的，由当地人民政府按建筑面积1.00元/平方米的标准给予一次性奖励。对接管改造后老旧住宅小区的物业服务企业，与业主委员会签订3年以上物业服务合同，在服务期限内业主满意率达到80%以上的，由所在地人民政府每年奖励0.5元/平方米，连续奖励3年，以鼓励企业承担社会责任。

　　物业服务企业从业人员的岗前培训和继续教育培训，享受培训所在地人力资源社会保障部门的职业培训补贴。

　　(二十八)落实其他扶持政策。理顺车位经营权。房地产企业不得出售住宅小区地上停车位，只能由物业服务企业出租经营，且每次出租期限不得超过一年，租金收入本着“取之于业主用之于业主”的原则用于弥补物业费不足。

　　鼓励和支持到物业服务企业就业。人力资源社会保障部门对物业服务企业招聘大中专毕业生、复转军人、就业困难人员的，优先提供招聘岗位并实行免费就业指导服务。

　　物业服务企业按照规定参加职工医保和生育保险，享受职工医保和生育保险同等待遇;确实困难的企业，也可以按照灵活就业人员参加职工医保或居民医保，享受相应待遇。

　　八、强化保障措施

　　(二十九)加强组织领导，形成工作合力。建立由自治区住房城乡建设厅牵头，发展改革、公安、民政、司法、财政、税务、工商、质监、安监、金融、电力等部门和单位组成的物业管理联席会议制度，加强统筹协调，及时解决实际工作中遇到的重大问题。联席会议办公室设在自治区住房城乡建设厅。各盟市、旗县(市、区)也要建立健全相关协调机制。地方各级人民政府和有关部门要充分认识加快发展物业服务业的重要性和紧迫性，进一步转变观念，拓宽思路，把提高物业行业发展水平和服务能力、培育和规范物业服务市场、减轻物业企业负担、落实扶持政策工作列入重要议事日程，明确任务，落实责任，确保各项工作和扶持政策落实到位。

　　(三十)强化目标考核，推动工作落实。自治区将开展为期三年的“物业管理服务规范年”活动，具体实施方案由自治区住房城乡建设厅制定下发。从20**年起，将物业管理工作纳入自治区对盟市领导班子年度绩效考核目标，有关部门要制定物业管理考核办法与评分细则，并做好组织实施工作。自治区住房和城乡建设厅要认真做好物业管理工作年度总结，积极广泛宣传管理好的物业项目、物业服务企业和地区，发挥典型示范带动作用。各盟市也要建立相应的考核激励机制。

　　(三十一)加强宣传引导，营造舆论氛围。各地区要强化正面宣传引导，充分利用报纸、广播、电视、网络等新闻媒体，深入宣传物业管理相关法规政策，增强广大业主的物业消费意识，规范物业服务企业市场行为，着力解决物业管理工作中存在的热点难点问题，积极引导社会各界关心支持物业管理工作，努力营造物业服务行业健康发展的良好氛围。

　　20**年8月17日

篇4：科学发展观油田矿区物业服务学习实践活动心得体会

　　***油田矿区物业服务学习实践活动心得体会

　　***是我们党从新世纪新阶段党和国家事业发展全局出发，解放思想、实事求是、与时俱进，探索中国特色社会主义发展道路的最新理论创新成果。经实践检验与证明、日益显示出强大真理力量的***，是推动我国经济社会发展的战略性指导思想，更是科学、有效地做好物业服务工作所必须坚持的基本原则。油田矿区物业服务行业的重组，既为矿区物业服务业创造了发展的机遇，也使矿区物业服务业面临着发展的挑战，如何抓住机遇，应对挑战，加快发展，是矿区物业服务业亟待破解的新课题。对此，树立科学的发展观，坚持用科学的发展观为指导，是矿区物业服务业实现可持续发展的必由之路。党中央提出的***的内涵极为丰富，核心是坚持以人为本，树立全面、协调、可持续的发展观，促进经济社会和人的全面发展。结合矿区物业服务行业的特点和物业管理的实际，贯彻好这一要求，必须实施全面协调的发展战略，必须坚持以人为本的发展方针，必须坚持走文化兴企的发展之路。唯有如此，才能在激烈的市场竞争中抢得先机，才能在日益严峻的挑战中把握主动，实现可持续发展的目的。

　　***，第一要义是发展，核心是以人为本，基本要求是全面协调可持续，根本方法是统筹兼顾，其外延全面、内涵深邃，具有极强的现实方法论意义。以***引领矿区物业服务工作不是死扣教条、生搬硬套，而是深刻领会***的精神实质，高屋建瓴又脚踏实地，大处谋划而小处着手。

　　一、坚持和谐理念，全面、协调可持续发展。

　　和谐是***的核心理念。以***为指导，构建社会主义和谐社会，是党中央在全面建设小康社会伟大进程中做出的重大战略抉择。科学发展与构建和谐是辩证统一的，在正确处理诸多矛盾和问题的基础上构建和谐才能实现全面协调可持续的科学发展，二者相辅相成，不可分割。矿区物业服务重点是对矿区住户的服务工作，构建和谐是物业服务工作运转有序、科学发展的基本要求与前提条件。

　　矿区物业服务既有管理的一面，也有服务的一面，这是不争的事实。物竞天择，适者生存。我们必须学会在这个大背景下求生存、谋发展的能力。

　　管理上要统筹标准化管理与规范化操作。其意义在于提供了行业规范，要按照标准进一步完善物业管理服务的制度建设，细化内容，制定规范，使我们的每一项服务乃至每一个细节都有章可循，有则可守，为住户提供合乎或高于等级标准的服务，避免人为因素造成操作上的差异性，服务的不规范性，影响住户对矿区物业服务的信任度，要使住户感到矿区服务的精细化。

　　在对待住户上要做到人性化服务。人性化服务就要深怀爱住户之心，恪守为住户之责，善谋便住户之策，多办利住户之事，服务好每一位住户，管理好每一寸物业。二者的相互协调才能达到提高终端服务品质和住户满意度的目的。

　　古语有云：“上不失天时，下不失地利，中得人和而百事不废”，构建和谐，人和为先。具体到矿区物业服务工作来说，就是要以住户为本，构建和谐融洽的社区关系。以人为本是***的核心，以住户为本是矿区物业服务工作的最高理念。加强和改进物业服务中要注重人文关怀，体现了以人为本的宗旨和与时俱进的创新。以住户为本，在理念上不仅要着眼于服务住户、引导住户，同时又要尊重人、理解人、关心人，结合当前矿区物业服务的实际、住户的日常生活、工作需要需求来为住户服务，提高物业服务工作的针对性，增强服务能力，扩大影响力;在工作方式上，要管理和服务结合、张弛有度，力求严谨科学的工作基调与宽容和谐的工作理念相统一。通过一系列的高质量的物业服务，构建和谐融洽的矿区社区关系。和谐是物业服务工作的一种理想状态，更是一种工作理念，始终坚持这一理念、自觉遵循这一理念是贯彻落实***的本质要求。只有在工作实践中明确职责、理清思路，多角度、多侧面地想问题办事情，统筹好物业服务工作与其他工作的关系，才能构建物业服务工作的和谐体系。

　　二、以科学的精神，创造良好外部环境

　　科学发展，重在发展，贵在科学，科学精神是***的精髓。科学精神是人们在长期的科学实践活动中形成的共同信念、价值标准和行为规范的总称，包括实事求是、尊重客观规律、实证求真、理性创新等方面。***的内涵与外延无不闪烁着科学精神的理性光芒。物业服务是一个新兴的行业，其发展有着严肃的科学性，将***贯彻其中，就要发扬科学精神，实事求是，遵循规律，自觉运用科学方法解决物业服务工作实践中遇到的问题。

　　外部环境的好坏是制约企业发展的一个重要因素。作为油田第三产业的物业服务行业既要眼睛向内抓管理、提素质、促服务，又要眼睛向外，协调好与各方面的关系，为企业发展营造一个和谐、稳定、健康的外部环境。如：协调好与矿区生产单位的关系。矿区生产单位是矿区住户的管理机构，代表住户一定的发言权。物业管理企业应按《矿区物业服务管理办法》的相关规定，尊重驻矿单位的权利，协助其履行好应尽的职责。维护好住户的合法权益，按照矿区的规定实施专业化管理。

　　将科学精神贯穿于矿区物业服务工作的始终，需正确遵循矿区物业服务工作规律，实事求是，正确处理好整体与局部、长远与当前、主要矛盾与次要矛盾的关系。把握规律性才能增强实效性。发扬科学精神、探寻工作规律、讲求科学工作方法是合理有效地做好矿区物业服务工作的必要保证，也是切实贯彻落实***的内在本质要求。

　　三、以人为本、服务创新

　　21世纪企业间的竞争更多地表现为文化的竞争，人才的竞争，企业文化决定了企业发展的方向，高素质人才成为引领企业发展的支撑力量。物业企业要实现可持续发展，必须坚持以人为本，实现人的全面发展，创新富有物业企业特点的服务文化。坚持以人为本，促进人的全面发展。矿区物业服务人才短缺突出地表现为“三多三少”：一是传统的矿区基地后勤管理人才多，新的创新型物业服务人才少;二是单功能人才多，多功能人才少;三是初级管理人才多，高级管理人才少。因此，矿区物业服务要建立一个完整的人力资源开发管理体系，为职工打造成才平台，使人的潜能得到最大程度的发挥。做到尊重人、信任人、关心人、爱护人，从而营造出“人人受重视，个个被尊重”的文化氛围，为实现企业跨越式发展储备丰厚的人才资源。一是尊重职工人格，增强认同感。坚持充分信任职工、理解职工、尊重职工，引导职工积极参与企业的决策、管理，最大限度发挥职工的聪明才智，为每个职工创造显示品德和才华的空间。二是建立激励机制，增强归属感。建立完善的激励机制激发职工的主动性和创造性。保证一切关心企业，符合企业价值观和企业精神，为企业取得实际效益的职工及其行为得到尊重，同时获得相应的物质利益。从而形成职工奉献企业，企业回报职工的良性循环，提高职工对企业的忠诚度，进而提升住户对物业服务的满意度。三是规划职工生涯，增强成就感，企业与职工是利益共同体，一个企业发展的最理想状态就是企业发展方向与员工发展方向的高度统一，“以人为本”就是要求促进人的全面发展，通过建设学习型企业为职工搭建提升素质、实现个人人生价值的平台，形成工作学习化、学习工作化的学习型企业氛围。

　　服务是物业企业的核心价值，物业工作的本质是服务。企业价值观是企业文化的核心理念，是企业文化建设的基石。矿区物业服务在企业文化建设上，要牢牢把握“服务”这个主题。在职工中大力倡导为住户提供承诺服务、保姆式服务、零缺陷服务，以承诺服务提升物业的信用度，展示企业的诚信形象;以保姆式服务增强物业的亲和力，展示物业行业的亲民形象;以零缺陷式服务提高业主的满意度，展示物业服务的尽善尽美形象，进而提升企业核心竞争力，使服务创新成为矿区物业发展的金钥匙。服务是弘扬企业精神的旗帜。企业精神是企业价值观的体现，是企业文化的支柱和灵魂。新形势下的物业企业精神更应反映和体现服务这一本质，为了使全体职工对企业精神产业共鸣，并被企业精神同化，要坚持以服务为载体，为职工搭建践行企业精神的平台，倡导超前化、亲情化、人文化、便利化、规范化的服务模式，使服务成为企业精神的出发点和落脚点。服务是做亮物业品牌的助推器。品牌是企业文化的结晶，今后企业间的竞争更多地表现为品牌的竞争。物业行业的特点和本质决定了惟有服务才是培育和打造品牌的主要途径。要坚持以诚信为基础，以市场为导向，以住户为中心，以服务为宗旨的品牌发展战略，努力打造特色性的物业管理品牌。进而拉近与户主的距离，增进与居民的感情，赢得住户的信任和口碑。服务创新会提升品牌的美誉度，将有力地推进品牌的形成和发展，为可持续发展奠定扎实的基础。

　　学习***，把握其理论实质和思想内涵，联系物业企业实际进行理论思考，用***理清企业的发展思路，找准企业的定位，坚持以人为本，全面、协调的发展战略，将会有力地推进物业企业的可持续发展。

篇5：让现代元素引领未来 发展现代物业服务

　　让现代元素引领未来，发展现代物业服务

　　翁国强/《城市开发》/20**0811

　　行业关注之上海市场

　　目前上海物业服务企业约有2400余家，其中一级资质企业60余家，从业人员达40万，在管面积约为7亿平方米。住宅小区中约72.4%实施了专业化物业管理。

　　现代服务业是随着信息技术发展而产生，用现代新技术、新业态和新服务方式改造传统服务业，创造需求，引导消费，向社会提供高附加值、高层次、知识型的生产、生活服务的服务业。这与传统服务业有着本质的区别。从上述分析对比可以看出，物业服务还没有完全脱离传统服务业的范畴。唯一出路就是举全行业之力，整合行业资源，抱团自救，发挥行业资源的放大效应。在传统的物业服务业中注入现代管理元素，通过服务模式创新提高产出附加值，积极引入现代新技术，改造传统物业服务，使之成为高技术、知识型的，创造需求，引导消费的现代生活服务业。

　　信息技术是物业服务向现代服务业转变的突破口

　　无疑，发展现代物业服务，高科技管理特别是信息技术将在服务创新中起到举足轻重的作用。

　　我们的时代正经历着颠覆性的变革，信息技术是导致这一变革的直接原因。信息技术的爆炸式发展，不断缩短着产品开发周期；信息技术的快速更新，创造着更大的新市场；信息技术带来的技术改进和创新，推动着产业革命和管理创新，加速了整个时代的前进步伐。特别是近几年，互联网、物联网、云计算、电子商务的迅猛发展正在为服务创新提供有力的工具和支撑，促使服务业结构不断升级。因此，信息技术使服务业更加具有现代特征。

　　从我国物业管理行业来看，许多企业的服务产品创新都以信息科技创新为基础，提升产品的附加值，运用高技术手段为客户提供增值服务，有效地提高了服务效率，加快了创新步伐。如上海市房管局构建的基于CTI技术的综合信息服务系统962121呼叫平台，集中受理、派单、处置、回访、督办、统计分析六大功能，将检验结果变成过程监管，为完善行业监管、整合行业资源起到了快捷的聚散功能。如上置物业集团以全新的电子信息方式，将传统物业服务融入互联网实践。依托强大的网络电子商务技术，联合众多致力于现代服务业发展的知名企业，为客户及业主打造一站式的生活享受，提供更加贴心、关怀、精细、便捷的衣、食、住、行、医、教、娱等方面的星级服务。通过这个平台，建设“天人合一”的一站式、立体化、全方位、全天候、全覆盖的生活享受。更值得一提的是深圳长城物业从20**年开始在全国建立报修系统，最终完善了全国范围内业主报修远程客户关系系统和企业内部管理远程控制系统，并逐步打造云物业服务。通过远程IT系统，直接管控23个城市的300多个项目，仅一年就节省成本3000多万元。实践证明，导入现代科学技术元素，将服务创新与技术创新结合，是增强行业竞争力的重要途径，对传统物业服务将产生深刻的革命性影响。

　　建立运用信息化管理系统，提升行业现代服务水平

　　根据现代服务需求，物业公司要组织有效管理，必须充分利用三类资源。一是社会服务资源，即社会上各类专业服务商及潜在的供应商；二是物业服务企业自身资源，即管理物业的各类服务信息、设施设备、人力资源的共享；三是业主资源，业主的信息资料及服务消费需求、客户满意度反馈等。搭建信息化管理平台，这仅仅是物业服务企业链接业主，打响品牌的第一步。要走向市场，寻求发展，就需要进一步开发平台的潜力，拓展平台服务范围，逐步升级为集物业服务、咨询、中介、商务、经营、信息传播等多功能的电子网络信息平台。

　　所以笔者认为，要改造和提升传统物业服务业，必须首先从整体上思考提升行业技术含量。应该整合行业资源，由行业主管部门牵头策划，集中一批有发展愿景、有系统需求思路的、有一定经济支撑的企业，开发出一个适合行业需求的物业管理系统。这个系统应该包括客户服务、物业服务、设备设施管理、财务管理、人事管理、档案管理、辅助决策等模块，同时衍生社区电子商务、物流配送、中介服务、信息咨询等分系统。这个管理系统软件应该具有开放性，任何企业均可以采取租赁方式“加盟”这个系统，达到提升管理水平，扩展服务内容的目的。

　　传统物业服务方式是封闭式区域管理，其弊端是资源大量浪费，而且还不能满足业主需求。构建物业服务系统则是资源利用最大化的助推器和有效方式。从顾客角度来说，这种服务模式的优点是：第一，能享受全面的服务。除了日常物业服务外，业主能够得到各种超出物业服务业务范围的服务满足。第二，它能提供多种沟通方式，方便业主提出服务需求，充分适应不同业主的不同偏爱和习惯。第三，系统提供完善的业主信息记录，使物业公司能为业主提供有针对性的、人性化的服务。第四，能随时随地，及时快捷处理各种服务争议。从行业角度来说，这一系统模式的特点是专业化程度和服务等级更高；能实现人力资源、设备设施资源共享；推进管理和作业分离；实行市场化运作且降低服务成本、提高行业附加值；并通过数据处理，为行业功能换代和模式创新提供决策依据；进一步打破小而全、自成一体的产业结构，通过契约联盟，统一服务规范，使全行业资源配置得到优化。

　　高科技服务和管理为当前和今后物业服务行业的进步提供了新的载体，而打造全行业信息化管理共享系统，是向现代服务业跨越的第一道门槛。