哈密市支持物业服务企业发展若干意见（2015）

　　关于印发《哈密市支持物业服务企业发展若干意见》的通知

　　哈市委办发〔20**〕88号

　　各乡(镇)党委、政府，街道党工委、办事处，市直各单位：

　　《哈密市支持物业服务企业发展若干意见》已经市党政班子联席会议研究同意，现印发给你们，请认真组织实施。

　　*哈密市委办公室

　　哈密市人民政府办公室

　　20**年10月15日

　　哈密市支持物业服务企业发展若干意见

　　为进一步加强物业管理和扶持物业服务业，加快物业服务企业发展，结合哈密市实际，特制定本意见：

　　一、制定并落实对物业服务业的扶持政策

　　(一)制定财政扶持政策

　　建立老旧小区物业服务费财政补贴制度。市政府每年列入财政预算300万元作为物业管理奖补资金，主要对在老旧住宅小区从事物业服务的，由街道办事处(社区)指导，经业主组织自行开展简易物业服务或业主选聘专业物业公司进行管理的群众较为满意物业服务企业，市政府以以奖代补的形式给予一定资金补助;市政府鼓励、支持物业公司或业主委员会接管老旧住宅小区开展物业服务;老旧小区共用部位经营所得收益的，原则上用于老旧住宅共用部位和共用设施维修，以及补充物业服务费用不足。物业服务企业服务期限未满撤离小区的，追缴补贴经费，追究违约责任并依据相关法律法规予以处罚。

　　市政府将进一步严格落实住宅小区配套公建设施，特别是对小区物业管理用房等设施建设及交付使用。由市规划局牵头，住建、房产等相关部门配合，加大对房地产开发项目建设中配套公建设施建设督查，使住宅小区配套公建设施能够与住宅同步设计、同步建设、同步交付使用。

　　(二)继续实施老旧小区改造

　　老旧小区改造是哈密市民生重点工程之一，市政府将有计划、有步骤的逐年对哈密市所辖老旧住宅小区进行改造。通过加装小区门禁系统等公共服务设施，改善老旧小区居住环境，在改造完成后实施专业化的物业服务及管理，不断提高住宅小区的生活质量和水平。

　　(三)建立物业服务费定期调整指导价制度

　　市发改委应根据最低工资标准的上调幅度定期对老旧住宅小区、多层住宅物业服务收费标准作相应调整，改善目前物业服务企业亏损经营、恶性循环的现象。同时，在审批物业收费备案前，要征求街道社区意见。市发改委价格主管部门应加强物业服务收费的监管，监督和指导物业服务项目按质定价，加大对违法违规收费行为的查处力度。

　　(四)大力培育扶持物业服务品牌企业

　　1、鼓励规模较大的房地产开发企业成立物业服务企业，并给与大力扶持。在承接新建小区物业管理时，房地产开发企业应按物业服务企业管理的面积给予资金补贴;鼓励房地产开发企业在新开发的、有经营性用房的小区预留一定面积的经营性房屋，交由管理小区的物业服务企业经营，所得受益用于弥补物业服务费的不足，提升物业服务企业品质。

　　2、开展优秀物业服务企业表彰活动。培育扶持物业服务品牌企业，制定优秀物业企业评定办法。从20**年起开展优秀物业服务企业评选活动，在市财政预算中安排专项资金，在对物业企业进行综合考核的基础上，对获得优秀的物业服务企业进行奖励。

　　3、引导物业服务企业实施品牌战略，鼓励、支持物业企业做大做强。积极开展物业管理示范项目评选活动，建立示范点。通过召开物业服务工作现场会，树立物业服务典型，以点带面，全面提升全市物业管理水平，形成物业服务管理的良性循环。对所服务项目获 “市级物业管理优秀小区”、“自治区级物业管理示范小区”、“国家级物业管理示范小区”称号的物业服务企业，市财政分别给予5-10万元奖励。

　　二、全面提升物业管理水平

　　(一)加强物业服务行业监管

　　市房产行政主管部门应加强对全市物业服务行业的监管，健全市场准入、退出机制;加强区域外物业服务企业进入备案管理，推行物业管理招投标体制，切实规范物业服务市场秩序;制定物业服务管理考核标准和实施细则，完善物业服务企业信用体系，将物业服务企业信用记录与资质晋升、招投标、政府补贴等挂钩;推行小区经理岗前培训和继续教育制度，建立物业小区经理持证上岗制度，全面提高物业服务从业人员职业素质;落实物业住宅小区财务公示制度，提高物业服务企业经营透明度。

　　(二)加强对物业企业年度目标的考核

　　由各街道办事处牵头每年组织相关部门对辖区物业公司进行具体考核工作，建立优胜劣汰体制，对年终考核优秀的企业予以奖励，对考核不达标、只收费不服务或少服务、业主投诉多、物业服务质量较差的企业列入信誉档案黑名单，并根据相关法律法规予以处罚，将考核结果与资质审核、等级收费相结合。对情节严重的物业服务企业，将建议上级主管部门吊销其营业服务资质。

　　(三)着力解决物业小区服务突出问题

　　1、加强物业小区治安、环境卫生管理。物业服务企业应按照合同约定做好物业小区内公共秩序维护、环境卫生管理等工作;市公安部门应加强小区安全防范工作指导，督促物业服务企业落实人防、物防、技防措施，减少偷盗发案率;加大对房屋租赁、无证养犬等行为的查处力度。市工商部门应加强对小区内违法经营现象的监管，对未能提供合法有效经营场所证明的，未经规划部门许可擅自改变用途的，不予核发营业执照，并会同相关部门取缔物业小区内无证经营行为;对小区内的违法广告，物业公司应做好登记协调处理，无法消除影响的，由物业公司及时移交市城建管理监察部门依法查处。

　　2、加强物业小区房屋装修管理。物业服务企业应切实做好房屋装修备案、日常巡查等工作，将房屋装修的禁止行为和注意事项书面告知房屋所有人、使用人;对发现可能存在违法装修情形的，要立即进行劝阻，劝阻无效的，要及时报告房屋安全管理等职能部门。市城建管理监、规划等部门应加大对违法搭建、破墙开店、开挖室内墙体等违法违规行为的查处力度，在接到投诉举报后应及时查处。

　　3、加强物业小区停车管理。依据自治区发改委、住房和城乡建设厅《关于印发新疆维吾尔自治区物业服务收费管理办法的通知》(新发改法规〔20**〕3088号)及《关于对哈密市住宅小区收取机动车场地占用费实行政府指导价的通知》(哈市发改价格〔20**〕2 号)规定，由市发改委牵头，市房产局配合，积极推行物业小区停车收费管理。物业服务企业应切实做好物业小区内车辆停放秩序的维护工作，引导业主有序停车。物业服务企业、业主委员会要合理划分停车位，制定物业管理区域内的行车路线。对于小区内破坏消防设施、占用消防通道、乱停车等违法违规行为，及恶意堵塞进出通道的车辆，在物业服务企业劝阻无效后，由市公安(交警、消防)部门应及时介入处理，依法强制拖离。

　　4、建立物业服务纠纷调解机制。建立市、街道办事处、社区居委会物业服务投诉和纠纷调解组织体系，提高物业服务纠纷化解成功率，保护业主和物业服务企业的合法权益，促进社区和谐稳定。

　　5、加强物业服务费正常收取力度。物业服务企业要严格履行合同约定，加强物业服务管理，提升物业服务质量，在业主委员会或社区认定的基础上，对经物业公司多次催缴仍拒缴物业服务费的，由社区协调通过法律途径进行催缴，对无正当理由长期拖欠不交物业费的党政机关、事业单位的工作人员，取消个人的年度精神文明和平安建设奖。同时，物业公司要通过每年召开征求意见会、满意度测评等方式，广泛听取业主的建议和意见，不断提高服务水平和质量，以良好服务赢得业主认可。

　　6、加强业委会自治管理。各街道办事处和社区居委会应组织、指导住宅小区成立业委会;业委会应依法履行职责，接受所在街道办事处和社区居委会的监督和指导;各辖区街道办事处和社区居委会督促和协助物业服务企业履行约定，协调处理业主和物业服务企业之间的矛盾和纠纷;是房产部门要加强对业委会的对口业务指导和培训，不断提高业委会自我管理和自治能力。

　　(四)强化属地物业管理职责

　　1、市政府要把物业管理作为社会建设的重要内容，加强对物业管理工作的领导和综合协调，落实物业管理补贴(奖励)经费，物业管理工作纳入对各街道办事处的年度目标考核。

　　2、各街道办事处负责对辖区内物业管理工作的统筹协调，由市房产部门和辖区各街道办事处共同指导业主大会、业委会的成立和换届，规范业委会运作，各街道办事处协调社区居委会、业委会和物业服务企业之间的关系;参与辖区内前期物业管理招投标工作，负责小区物业服务企业退出监管工作;指导社区居委会和业委会正确使用房屋专项维修资金;对辖区内的物业服务企业进行日常考核，并督促有关问题的整改。

　　3、社区居委会负责辖区小区物业服务的日常指导工作，及时了解业主需求，参与物业服务企业的日常考核，指导业委会依法开展业主自治工作，监督物业服务企业履行合同约定。业委会成立前，由社区居委会组织小区业主代表(或楼栋长)代行临时业委会职责。

　　4、进一步加强社区居委会、业委会、物业服务企业三方联动，形成工作合力。建立由社区居委会牵头，业委会、物业服务企业共同参与的物业小区联席会议制度，定期不定期通报有关情况，共同商议解决小区物业管理服务中遇到的疑难问题。

　　三、其他规定

　　哈密市各乡(镇)、村住宅小区物业管理工作参照上述意见执行。

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篇2：哈密市支持物业服务企业发展若干意见（2015年）

　　哈市委办发〔20**〕88号

　　各乡(镇)党委、政府，街道党工委、办事处，市直各单位：

　　《哈密市支持物业服务企业发展若干意见》已经市党政班子联席会议研究同意，现印发给你们，请认真组织实施。

　　*哈密市委办公室

　　哈密市人民政府办公室

　　20**年10月15日

　　哈密市支持物业服务企业发展若干意见

　　为进一步加强物业管理和扶持物业服务业，加快物业服务企业发展，结合哈密市实际，特制定本意见：

一、制定并落实对物业服务业的扶持政策

　　(一)制定财政扶持政策

　　建立老旧小区物业服务费财政补贴制度。市政府每年列入财政预算300万元作为物业管理奖补资金，主要对在老旧住宅小区从事物业服务的，由街道办事处(社区)指导，经业主组织自行开展简易物业服务或业主选聘专业物业公司进行管理的群众较为满意物业服务企业，市政府以以奖代补的形式给予一定资金补助;市政府鼓励、支持物业公司或业主委员会接管老旧住宅小区开展物业服务;老旧小区共用部位经营所得收益的，原则上用于老旧住宅共用部位和共用设施维修，以及补充物业服务费用不足。物业服务企业服务期限未满撤离小区的，追缴补贴经费，追究违约责任并依据相关法律法规予以处罚。

　　市政府将进一步严格落实住宅小区配套公建设施，特别是对小区物业管理用房等设施建设及交付使用。由市规划局牵头，住建、房产等相关部门配合，加大对房地产开发项目建设中配套公建设施建设督查，使住宅小区配套公建设施能够与住宅同步设计、同步建设、同步交付使用。

　　(二)继续实施老旧小区改造

　　老旧小区改造是哈密市民生重点工程之一，市政府将有计划、有步骤的逐年对哈密市所辖老旧住宅小区进行改造。通过加装小区门禁系统等公共服务设施，改善老旧小区居住环境，在改造完成后实施专业化的物业服务及管理，不断提高住宅小区的生活质量和水平。

　　(三)建立物业服务费定期调整指导价制度

　　市发改委应根据最低工资标准的上调幅度定期对老旧住宅小区、多层住宅物业服务收费标准作相应调整，改善目前物业服务企业亏损经营、恶性循环的现象。同时，在审批物业收费备案前，要征求街道社区意见。市发改委价格主管部门应加强物业服务收费的监管，监督和指导物业服务项目按质定价，加大对违法违规收费行为的查处力度。

　　(四)大力培育扶持物业服务品牌企业

　　1、鼓励规模较大的房地产开发企业成立物业服务企业，并给与大力扶持。在承接新建小区物业管理时，房地产开发企业应按物业服务企业管理的面积给予资金补贴;鼓励房地产开发企业在新开发的、有经营性用房的小区预留一定面积的经营性房屋，交由管理小区的物业服务企业经营，所得受益用于弥补物业服务费的不足，提升物业服务企业品质。

　　2、开展优秀物业服务企业表彰活动。培育扶持物业服务品牌企业，制定优秀物业企业评定办法。从20**年起开展优秀物业服务企业评选活动，在市财政预算中安排专项资金，在对物业企业进行综合考核的基础上，对获得优秀的物业服务企业进行奖励。

　　3、引导物业服务企业实施品牌战略，鼓励、支持物业企业做大做强。积极开展物业管理示范项目评选活动，建立示范点。通过召开物业服务工作现场会，树立物业服务典型，以点带面，全面提升全市物业管理水平，形成物业服务管理的良性循环。对所服务项目获 “市级物业管理优秀小区”、“自治区级物业管理示范小区”、“国家级物业管理示范小区”称号的物业服务企业，市财政分别给予5-10万元奖励。

二、全面提升物业管理水平

　　(一)加强物业服务行业监管

　　市房产行政主管部门应加强对全市物业服务行业的监管，健全市场准入、退出机制;加强区域外物业服务企业进入备案管理，推行物业管理招投标体制，切实规范物业服务市场秩序;制定物业服务管理考核标准和实施细则，完善物业服务企业信用体系，将物业服务企业信用记录与资质晋升、招投标、政府补贴等挂钩;推行小区经理岗前培训和继续教育制度，建立物业小区经理持证上岗制度，全面提高物业服务从业人员职业素质;落实物业住宅小区财务公示制度，提高物业服务企业经营透明度。

　　(二)加强对物业企业年度目标的考核

　　由各街道办事处牵头每年组织相关部门对辖区物业公司进行具体考核工作，建立优胜劣汰体制，对年终

　　考核优秀的企业予以奖励，对考核不达标、只收费不服务或少服务、业主投诉多、物业服务质量较差的企业列入信誉档案黑名单，并根据相关法律法规予以处罚，将考核结果与资质审核、等级收费相结合。对情节严重的物业服务企业，将建议上级主管部门吊销其营业服务资质。

　　(三)着力解决物业小区服务突出问题

　　1、加强物业小区治安、环境卫生管理。物业服务企业应按照合同约定做好物业小区内公共秩序维护、环境卫生管理等工作;市公安部门应加强小区安全防范工作指导，督促物业服务企业落实人防、物防、技防措施，减少偷盗发案率;加大对房屋租赁、无证养犬等行为的查处力度。市工商部门应加强对小区内违法经营现象的监管，对未能提供合法有效经营场所证明的，未经规划部门许可擅自改变用途的，不予核发营业执照，并会同相关部门取缔物业小区内无证经营行为;对小区内的违法广告，物业公司应做好登记协调处理，无法消除影响的，由物业公司及时移交市城建管理监察部门依法查处。

　　2、加强物业小区房屋装修管理。物业服务企业应切实做好房屋装修备案、日常巡查等工作，将房屋装修的禁止行为和注意事项书面告知房屋所有人、使用人;对发现可能存在违法装修情形的，要立即进行劝阻，劝阻无效的，要及时报告房屋安全管理等职能部门。市城建管理监、规划等部门应加大对违法搭建、破墙开店、开挖室内墙体等违法违规行为的查处力度，在接到投诉举报后应及时查处。

　　3、加强物业小区停车管理。依据自治区发改委、住房和城乡建设厅《关于印发新疆维吾尔自治区物业服务收费管理办法的通知》(新发改法规〔20**〕3088号)及《关于对哈密市住宅小区收取机动车场地占用费实行政府指导价的通知》(哈市发改价格〔20**〕2 号)规定，由市发改委牵头，市房产局配合，积极推行物业小区停车收费管理。物业服务企业应切实做好物业小区内车辆停放秩序的维护工作，引导业主有序停车。物业服务企业、业主委员会要合理划分停车位，制定物业管理区域内的行车路线。对于小区内破坏消防设施、占用消防通道、乱停车等违法违规行为，及恶意堵塞进出通道的车辆，在物业服务企业劝阻无效后，由市公安(交警、消防)部门应及时介入处理，依法强制拖离。

　　4、建立物业服务纠纷调解机制。建立市、街道办事处、社区居委会物业服务投诉和纠纷调解组织体系，提高物业服务纠纷化解成功率，保护业主和物业服务企业的合法权益，促进社区和谐稳定。

　　5、加强物业服务费正常收取力度。物业服务企业要严格履行合同约定，加强物业服务管理，提升物业服务质量，在业主委员会或社区认定的基础上，对经物业公司多次催缴仍拒缴物业服务费的，由社区协调通过法律途径进行催缴，对无正当理由长期拖欠不交物业费的党政机关、事业单位的工作人员，取消个人的年度精神文明和平安建设奖。同时，物业公司要通过每年召开征求意见会、满意度测评等方式，广泛听取业主的建议和意见，不断提高服务水平和质量，以良好服务赢得业主认可。

　　6、加强业委会自治管理。各街道办事处和社区居委会应组织、指导住宅小区成立业委会;业委会应依法履行职责，接受所在街道办事处和社区居委会的监督和指导;各辖区街道办事处和社区居委会督促和协助物业服务企业履行约定，协调处理业主和物业服务企业之间的矛盾和纠纷;是房产部门要加强对业委会的对口业务指导和培训，不断提高业委会自我管理和自治能力。

　　(四)强化属地物业管理职责

　　1、市政府要把物业管理作为社会建设的重要内容，加强对物业管理工作的领导和综合协调，落实物业管理补贴(奖励)经费，物业管理工作纳入对各街道办事处的年度目标考核。

　　2、各街道办事处负责对辖区内物业管理工作的统筹协调，由市房产部门和辖区各街道办事处共同指导业主大会、业委会的成立和换届，规范业委会运作，各街道办事处协调社区居委会、业委会和物业服务企业之间的关系;参与辖区内前期物业管理招投标工作，负责小区物业服务企业退出监管工作;指导社区居委会和业委会正确使用房屋专项维修资金;对辖区内的物业服务企业进行日常考核，并督促有关问题的整改。

　　3、社区居委会负责辖区小区物业服务的日常指导工作，及时了解业主需求，参与物业服务企业的日常考核，指导业委会依法开展业主自治工作，监督物业服务企业履行合同约定。业委会成立前，由社区居委会组织小区业主代表(或楼栋长)代行临时业委会职责。

　　4、进一步加强社区居委会、业委会、物业服务企业三方联动，形成工作合力。建立由社区居委会牵头，业委会、物业服务企业共同参与的物业小区联席会议制度，定期不定期通报有关情况，共同商议解决小区物业管理服务中遇到的疑难问题。

三、其他规定

　　哈密市各乡(镇)、村住宅小区物业管理工作参照上述意见执行。