鄂州市物业管理实施细则（2015）
鄂州市人民政府关于发布《鄂州市物业管理实施细则》的通知
鄂州政规〔20**〕1号
各区人民政府、开发区管委会，各街道办事处，市政府各部门：
《鄂州市物业管理实施细则》经20**年第25次市人民政府常务会议审议通过，现予发布，请遵照执行。
鄂州市人民政府
20**年6月2日
鄂州市物业管理实施细则
第一章 总 则
第一条 为规范物业管理活动，维护业主和物业服务企业的合法权益，促进物业管理行业健康发展，根据《中华人民共和国物权法》、《物业管理条例》等法律法规，结合本市实际，制定本细则。
第二条 本细则所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。
第三条 市房产管理部门是全市物业管理工作的主管部门，负责全市范围内物业管理活动的监督管理工作。
公安、环保、住建、规划、工商、物价、城管、园林、市政、环卫、供水、电力、供气、通信、邮政等行政和公用企事业单位，依照法律法规规定，负责各自职能范围内的管理和服务工作。
街道办事处、社区居委会负责组织本辖区内业主大会成立及首届业主委员会的选举工作;指导、监督业主大会和业主委员会的日常活动。结合社区网格化管理，配合调解处理物业管理纠纷投诉，协调物业管理与社区管理、社区服务的关系。
第四条 本市新建住宅区应当实行物业管理。
未实行物业管理的旧住宅区，对基础设施比较完善，相对独立，且具备物业服务企业管理条件的，由市房产管理部门、社区居民委员会推荐引进物业服务企业，实施物业管理;对住户少、相对分散的，由社区居民委员会牵头，市房产管理部门指导成立业主委员会，实行业主自行管理;对其它改制、破产企业无人管理的住宅区，由社区居民委员会聘请保洁员，负责小区卫生保洁，适当收取每户卫生管理费。
第二章 业主、业主大会及业主委员会
第五条 房屋的所有权人为业主。
尚未依法办理所有权登记，但基于房屋买卖等民事法律行为，已经合法占有该房屋的人，可以认定为业主。
第六条 物业管理区域内全体业主组成业主大会。业主大会应当代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。
一个物业管理区域成立一个业主大会。物业管理区域的划分应当考虑物业的共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素，主要依据为：
(一)物业统一规划、功能配套设施完善、布局合理;
(二)住宅建筑面积不低于3万平方米;
(三)与社区居民委员会自治区域相适应。
第七条 业主人数较少或者不足3万平方米的物业管理区域经全体业主一致同意，决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。
第八条 已交付的专有部分建筑面积达到建筑物总面积50%或者物业投入使用二年以上的，应当召开首次业主大会或业主代表大会。
首次业主大会在市房产管理部门的指导下，由业主大会筹备组(以下简称筹备组)负责组织召开。
第九条 筹备组由业主代表、建设单位代表、街道办事处代表和社区居民委员会代表组成，其中业主代表所占比例不得低于筹备组总人数的一半，筹备组组长由街道办事处代表担任。
第十条 业主大会确定业主投票权数，专有部分面积和业主人数按照下列方式确定：
(一)专有部分面积按照不动产登记簿记载的面积计算;尚未进行登记的，暂按测绘机构的实测面积计算;尚未进行实测的，暂按房屋买卖合同记载的面积计算;建筑物总面积按照上述面积的统计总和计算;
(二)业主人数按照专有部分的数量计算，一个专有部分按一人计算，但建设单位尚未出售和虽已出售但尚未交付的部分，以及同一买受人拥有一个以上专有部分的，按一人计算;总人数按照上述人数的统计总和计算。
第十一条 业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式，但应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。
采用集体讨论形式的，可以通知全体业主参加会议，也可以以栋、单元等为单位，推选若干名代表参加会议，或由业主决定以其它方式推选业主代表参加会议。业主可以委托代理人参加业主大会会议。
采用征求意见形式的，应当将征求意见书送达每一位业主;无法送达的，应当在物业管理区域内公告;业主在规定期限内未反馈意见的，视为弃权。
以书面形式征求意见的，经业主签名的意见方为有效。
业主大会的决定对物业管理区域内的全体业主具有约束力。
第三章 前期物业管理
第十二条 建设单位在办理商品房预(销)售许可手续和业主、业主大会选聘物业服务企业之前，应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业;投标人少于3个或者住宅物业低于3万平方米的，经市房产管理部门批准，可采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业，并与之签订书面的前期物业服务合同;住宅物业超过3万平方米(含3万平方米)低于20万平方米的，经市房产管理部门批准，可以采用议标方式选聘具有相应资质的物业服务企业;住宅物业超过20万平方米(含20万平方米)的，必须通过招投标方式选聘具有相应资质的物业服务企业。
第十三条 建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容。
前期物业服务合同可以约定期限;但期限未满，业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。
第十四条 建设单位在报批商品房开发项目规划方案时，应当根据物业管理的需要，在规划方案中配置必要的物业管理用房。物业管理用房的面积，按不低于建设项目房屋建筑面积的2‰配置，且最低不少于20平方米，并应当具备水、电等基本使用功能，有明确的座落、房号。
物业管理用房的所有权依法属于全体业主，由市房产管理部门依法办理房屋产权登记手续。
第十五条 业主依法享有的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权，建设单位不得擅自处分。
建设单位应当按照国家规定的保修期限和保修范围，承担物业的保修责任。建设单位可以将物业保修的有关事宜委托物业服务企业承担，并签订委托合同，向物业服务企业支付相应的报酬。
建设单位不履行保修义务的，业主、业主委员会或者其委托的物业服务企业可以提出申请，经建设管理部门核实后，责令由建设单位承担维修责任。
第十六条 物业服务企业承接物业时，应当与建设单位对物业共用部位、共用设施设备进行查验。在办理物业承接验收手续时，建设单位应当向物业服务企业移交下列资料：
(一)竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料;
(二)设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料;
(三)物业质量保修文件和物业使用说明文件;
(四)物业管理所必需的其他资料。
物业服务企业应当在前期物业服务合同终止时将上述资料移交给业主委员会。
第十七条 物业服务企业应当在与建设单位办理物业交接手续后30日内，提交以下资料向市房产管理部门办理备案手续：
(一)物业承接查验备案申报表;
(二)前期物业服务合同备案回执;
(三)临时管理规约;
(四)物业承接查验协议;
(五)建设单位移交资料清单;
(六)查验记录;
(七)交接记录;
(八)其他承接查验有关的文件。
报送资料齐全、符合法定形式的，市房产管理部门应当出具加盖印章的书面回执。
第四章 物业管理服务
第十八条 从事物业管理活动的企业应当具有独立的法人资格并具备从事物业管理的相应资质。从事物业管理的人员应当按照国家有关规定，取得职业资格证书。
从事物业服务咨询、顾问、代理、认证等经营活动的机构和在本市行政区域内从事物业服务活动的外地企业，应当向市房产管理部门备案。
一个物业管理区域由一个物业服务企业实施物业管理。
本市物业管理区域实行项目经理责任制，物业管理区域的物业服务负责人应当由具备物业管理职业资格的人员担任。物业服务企业应当按规定聘请相应专业服务人员从事相关专业服务工作。
第十九条 业主委员会应当与业主大会选聘的物业服务企业订立书面的物业服务合同，并在15日内向市房产管理部门办理备案。
物业服务合同应当对物业管理事项、服务质量、服务费用、双方的权利义务、专项维修资金的管理与使用、物业管理用房、合同期限、违约责任等内容进行约定。
第二十条 物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。物业服务企业可以将物业管理区域内的专项服务业务委托给专业性服务企业，但不得将该区域内的全部物业管理一并委托给他人。
物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。
第二十一条 物业服务企业承接物业时，应当与业主委员会办理物业验收手续。业主委员会应当向物业服务企业移交本细则第十六条第一款规定的资料。
第二十二条 物业服务合同期限届满60日前，业主委员会应在社区监督下，组织召开业主大会，对是否续聘物业服务企业进行表决。双方续约的，应当重新签订物业服务合同;不再续约且需以委托方式管理的，业主大会应当及时依法选聘其他物业服务企业或者其他管理人。
物业服务合同期限届满，业主大会没有作出选聘或者续聘决定，原物业服务企业可以按照原合同约定继续提供服务，物业服务合同自动延续至业主大会作出选聘或者续聘决定为止。
第二十三条 有下列情形之一的，物业服务企业应当退出物业管理区域的物业服务，不得以物业服务中的债权债务纠纷未解决、阶段工作未完成等为由拒绝退出：
(一)物业服务合同依法、依约解除;
(二)除第二十二条第二款规定的情形外，物业服务合同期满未续约;
(三)法律、法规、规章规定物业服务企业不得继续从事物业服务活动的其他情形。
第二十四条 物业服务企业退出物业管理区域的物业服务，应当在办理退出手续的同时，做好交接工作，并履行下列义务：
(一)移交本细则第十六条第一款规定的资料、保管的物业档案、物业服务档案等资料和物业服务用房，实行酬金制的，还应当移交服务期间的财务档案;
(二)撤出物业管理区域内的物业服务人员;
(三)清退预收、代收的有关费用;
(四)法律、法规、规章规定的其他义务。
第二十五条 物业管理服务价格应当遵循合理、公开与物业管理服务内容和质量相适应的原则。保障性住房以及普通住房(商品住房)前期物业服务收费实行政府指导价，由双方当事人按照物价、房产部门制定的物业服务收费标准签订协议，并向全体业主公示。非保障性住房和非住宅的物业收费实行市场调节价，具体价格由双方协商约定。
实行政府指导价的，由市物价部门会同市房产管理部门，按照质价相符的原则，以服务等级和物业服务企业资质为依据，制定相对应的指导价标准。
物业管理服务价格实行明码标价制度。物业服务企业应将企业名称、收费对象、服务内容及标准、计费方式、收费标准、价格管理形式、收费依据、价格举报电话等内容在小区的显著位置予以公示。
物业服务收费可以采取包干制或酬金制。物业服务企业应当向业主大会或者全体业主公布物业服务资金年度预决算，且每年不少于一次公布物业服务资金的收支情况。
第二十六条 物业管理区域内已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的房屋，物业服务费由开发建设单位交纳。出售后已移交给物业买受人的房屋，空置一年以内的，由物业买受人减半交纳物业服务费;超过一年的，业主应当按照物业服务合同的约定交纳物业服务费。
房屋通过竣工验收并到市房产管理部门备案，达到交付条件，业主收到交付通知并办理完相应手续的，即为交付;业主收到交付通知后无正当理由(30日内)不办理相应手续的，视为交付。
第五章 物业配套设施建设、使用与维护
第二十七条 按照“新区新办法，老区老办法”的原则，由相关部门建立物业管理强制性规范。凡新建住宅小区在规划设计阶段即按规范要求，充分考虑物业管理的便利和需要，规划、设计好物业管理用房、水电直供管网、绿化、环保、环卫、文体娱乐、教育、安防等各项配套设施。在建设过程中，市相关职能部门应加强监督，确保配套建设到位。
第二十八条 旧住宅小区应按照规范要求，逐步调整到位。旧住宅区仍由原开发建设单位进行管理，有经营收入的，由原开发建设单位按规范要求承担部分资金或公共用房，完善相应公共配套设施;开发主体已消亡的，按属地管理原则，由街道办事处补齐和改造不完善的公共设施、设备，整顿后通过招标或委托等方式交由专业的物业公司进行物业管理。
第二十九条 在物业管理区域内，供水、供电等部门要负责各自管网、设施设备的建造、维修和养护并直供到户。新建住宅均按规定实施水、电直供到户，做到同步规划、同步施工、同步验收。已建成住宅应逐步实施水改、电改。供水、供电部门应按市物价部门核定的收费标准，负责对所有已经竣工验收并交付使用的房屋进行供水、供电管网改造并直供到户，不得向居民收取额外费用。
第三十条 物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施，不得改变用途。
业主依法确需改变公共建筑和共用设施用途的，应当在依法办理有关手续后告知物业服务企业;物业服务企业确需改变公共建筑和共用设施用途的，应当提请业主大会讨论决定同意后，由业主依法办理有关手续。
第三十一条 业主、物业服务企业不得擅自占用、挖掘物业管理区域内的道路、场地，损害业主的共同利益。
因维修物业或者公共利益，业主确需临时占用、挖掘道路、场地的，应当征得业主委员会和物业服务企业的同意;物业服务企业确需临时占用、挖掘道路、场地的，应当征得业主委员会的同意。
供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位，因维修、养护等需要，临时占用、挖掘道路、场地的，应当及时恢复原状。
第三十二条 物业管理区域内规划用于停放汽车的车位、车库应当以出售、附赠或者出租等方式优先处分给业主。
利用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于全体业主共有，建设单位不得出售、附赠或者出租。
利用物业管理区域内的道路或者其他公共场地设置车位的，应当由业主大会决定车位设置和车位管理等事项。业主大会决定收取场地租赁费的，场地租赁费属于全体业主共有，用于补充专项维修资金或者业主大会决定的其他事项。
物业管理区域内停放车辆，不得堵塞消防通道，不得妨碍行人和其他车辆的正常通行。
第三十三条 业主需要装饰装修房屋的，应当事先告知物业服务企业。
物业服务企业应当将房屋装饰装修中的禁止行为和注意事项以及相关的收费项目告知业主。
物业服务企业应当加强物业管理区域装饰装修安全事项的巡查，业主、物业使用人应当予以配合。
第三十四条 住宅物业和非住宅物业的业主，应当按照规定交纳专项维修资金。
专项维修资金属业主所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造，不得挪作他用。
维修资金的使用实行两公示，维修施工前对业主签名、施工方案及预算进行公示，维修施工后对工程结算结果进行公示。
第三十五条 住宅专项维修资金划转业主大会管理前，需要申请使用的，按照以下程序办理：
(一)物业服务企业根据维修和更新、改造项目提出使用建议;没有物业服务企业的，由相关业主提出使用建议;
(二)住宅专项维修资金列支范围内专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主讨论通过使用建议;
(三)物业服务企业或者相关业主组织实施使用方案及预算;
(四)物业服务企业或者相关业主持有关材料，向市房产管理部门申请列支;其中，动用公有住房住宅专项维修资金的，由公有住房售房单位或其主管部门向市房产管理部门申请列支;
(五)市房产管理部门审核同意后，向专户管理银行发出划转住宅专项维修资金的通知;
(六)专户管理银行将所需住宅专项维修资金划转至维修单位。
第三十六条 住宅专项维修资金划转业主大会管理后，需要申请使用的，按照以下程序办理：
(一)物业服务企业提出使用方案，使用方案应当包括拟维修和更新、改造的项目、费用预算、列支范围、发生危及房屋安全等紧急情况以及其他需临时使用住宅专项维修资金的情况的处置办法等;
(二)业主大会依法通过使用方案;
(三)物业服务企业组织实施使用方案;
(四)物业服务企业持有关材料向业主委员会提出列支住宅专项维修资金;
(五)业主委员会依据使用方案审核同意，并报市房产管理部门备案;市房产管理部门发现不符合有关法律、法规、规章和使用方案的，应当责令改正。
第三十七条 发生危及房屋安全等紧急情况，需要立即对住宅共用部位、共用设施设备进行维修和更新、改造的，按照以下规定列支住宅专项维修资金：
(一)住宅专项维修资金划转业主大会管理前，按照本细则第三十五条第四项、第五项、第六项的规定办理;
(二)住宅专项维修资金划转业主大会管理后，按照本细则第三十六条第四项、第五项的规定办理。
发生前款情况后，未按规定实施维修和更新、改造的，市房产管理部门可以组织代修，维修费用从相关业主住宅专项维修资金分户账中列支;其中，涉及已售公有住房的，还应当从公有住房住宅专项维修资金中列支。
第三十八条 利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业服务企业的同意后，按照规定办理有关手续。所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决 定使用。
第三十九条 物业使用中禁止下列行为：
(一)损坏房屋承重结构;
(二)违法搭建建筑物、构筑物;
(三)破坏房屋外貌;
(四)擅自改建、占用物业共用部位;
(五)损坏或者擅自占用、移装共用设施设备;
(六)存放不符合安全标准的易燃、易爆、剧毒、放射性等危险性物品，或者存放、铺设超负荷物品;
(七)排放有毒、有害物质;
(八)在公共区域内种菜、饲养动物等影响他人的;
(九)发生超过规定标准的噪声;
(十)规划用途为住宅的住宅楼底层(含地下室)和住宅楼内不得设立产生油烟、噪声、异味污染以及安全隐患的餐饮、加工、娱乐、宾馆、废旧回收等经营场所;
(十一)法律、法规、规章和管理规约禁止的其他行为。
第四十条 业主、物业使用人应当按照规划管理部门批准或者房屋所有权证载明的用途使用物业，不得擅自改变物业使用性质。
改变物业使用性质未经相邻业主书面同意或无业主委员会证明的，规划部门不得审批。
第六章 法律责任
第四十一条 业主、物业使用人、业主大会、业主委员会、物业服务企业、建设单位之间在物业管理活动中发生争议的，可以自行协商和解;不能协商和解的，由物业所在地街道办事处牵头，房产、司法等部门参与进行调解，调解不成的，依法申请仲裁或者提起民事诉讼。
业 主、物业使用人、业主委员会、物业服务企业等对违反本细则的行为，可以向有关部门投诉、举报，有关部门应当及时调查、核实，并依法处理。
第四十二条 违反本细则第三十九条、第四十条规定的，由公安、环保、住建、规划、工商、城管、房产等部门依照各自职责，依法予以查处;给他人造成损害的，依法承担民事责任。构成犯罪的，依法追究刑事责任：
违反本细则其它规定，依照《物业管理条例》相关规定处理。
第七章 附 则
第四十三条 各区、开发区(新区)物业管理活动参照本实施细则实行。
第四十四条 本细则自20**年6月2日起施行，20**年6月1日失效。20**年11月3日发布的《鄂州市物业管理实施细则》(鄂州政发〔20**〕26号)宣布作废。
www.pmceO.com 物业经理人网篇2：大学物业管理投标评标标准及细则（100分）
大学物业管理投标评标标准及细则(100分)
评标标准及细则（100分）
| 序号 | 评标因素 | 评审内容 | 分值 | 评分细则 |
| 1 | 报价 | 投标人的评审价 | 20 | 各投标单位投标价的算术平均数得基准分（14分）。每上升1%扣0.2分，最少扣至10分，每下降1%加0.2分，最多加至20分。 |
| 2 | 整体服务方案策划及实施方案 | 1、服务定位和目标 2、主要服务参考等级 3、管理各阶段服务的实施安排 4、管理各专项服务的实施安排 5、重点难点的应对措施或改进现状措施 6、服务方式、特色管理或创新管理 7、应急预案和紧急事件处置措施 8、委托专项服务情况 9、文明单位建设思路 |
20 | 投标方案与本项目需求的吻合程度，方案的科学性、合理性、先进性等。 包括投标方案是否充分考虑用户的日常用途和需求，服务水平是否符合国家、行业和上海市标准等。 较好的为20-15分，一般的为10-15分，较差的为10-5分。 |
| 3 | 项目人员配置 | 1、项目管理和专业人员配置 2、服务岗位人员设置 3、人员来源及人员管理机制 4、留用人员安置（如有的话） |
5 | 管理人员、专业人员和劳动力的投入是否满足项目需要，各专业工种人员配置是否合理，人员素质、管理和技术能力、经验、人员来源及，人员管理、培训、考核和激励等机制情况。优于招标文件要求的为5分，符合招标文件要求的为4分，基本符合招标文件要求的为3分，与招标要求有明显不符合的为0分 |
| 4 | 项目经理 | 1、文化水平 2、资格条件 3、工作经验 4、工作业绩 5、管理能力 |
5 | 优秀的为5分，良好的为4分，一般的为3分，较差的为0-2分 |
| 5 | 高校服务经验 |
|
20 | 是否具有高校服务的经验，服务经验丰富的较好的为20-15分，一般的为10-15分，没有的为5-10分。 |
| 6 | 服务承诺及优惠承诺 | 1、承诺的服务质量指标 2、提供的特色服务 3、优惠承诺 |
10 | 承诺的各项服务质量指标是否符合招标文件要求，是否针对用户的实际需要提供延伸服务、便利服务等特色服务，是否有其他优惠承诺等。优秀的为10分，良好的为7-9分，一般的为4-6分，较差的为0-3分 |
| 7 | 项目经理现场答辩 | 1、项目认识、管理思路； 2、专业知识、政策水平； 3、经历经验、处理实际问题能力； 4、仪容举止、沟通能力； 5、逻辑思维、应变能力。 |
20 | 1、答题内容符合物业管理服务相关法规、政策情况； 2、答题切合项目以及投标承诺的可信度情况； 3、答题的准确性、逻辑性以及语言表达是否简洁、流畅； 4、答题是否有一定的创意和深度。 具体打分由评委自行评定。 说明：1、答辩时间为10分钟以内； 2、投标人所承诺的项目经理本人必须参加现场答辩。项目经理本人未参加答辩的，答辩评审得分的总分扣除20分作为该投标人的最后答辩得分。 3、现场答辩提问中有关项目现场运行的问题，必须由项目经理本人回答，若非项目经理本人回答的，本题得分扣除5分。 |
篇3：项目物业管理实施细则品质保障措施
项目物业管理实施细则及品质保障措施
**物业管理公司将首先组建****项目管理小组，配备各部门专业工作人员，全面负责完成****的前期物业管理工作，打造一个具有****自身特点的物业管理模式：
1、保安管理
在南都物业日常管理工作中，"人防+技防"始终是保安工作的重中之重。根据开发商提供的资料显示，****具备一定的技防设备设施，这为今后确保小区安全提供了技术保险。但物业管理商仍需建立更为严格的人防安全防范程序，制订出各种防范突发事件的应急措施，包括对小区的外围管理、楼道管理、消防管理、道路车辆管理、电梯管理、地下车位管理以及突发事件的处置方法等，将责任落实到每一位工作人员，确保治安事件发生率为零。
根据****分期建设、分批交付的特点，A、B、C三区同时有入库群体、装修群体与工程建设群体的存在，这给安全防范工作带来了一定的难度。**物业管理公司考虑采取内紧外松的安全管理模式，警卫门岗做好小区外围安保工作的同时，内部保安特别注意对重要部位及安全死角做好安全防范工作，尽力把安全隐患降低到最低程度。
2、装修管理
****简约通透的空间造型充分体现了设计者所追求的建筑风格，其浅色外墙、明亮通透的落地窗构成了别具一格的建筑款型。如何保持建筑外立面的整洁，将成为****前期物业管理中的难点。对此，我们将根据以往的装修管理经验：
（1）在介入前期物业管理之时，根据楼盘的特点和开发商的要求，制订相应的可操作性的装修管理文本，在与业主、装饰公司三方进行交流和沟通的基础上，最大限度地保持小区整体环境的美观，保证房屋的结构不受破坏。
（2）与市、区房管局房屋装修监察部门建立经常性联系，依靠政府职能部门的力量，按照《湖南省城市住宅区物业管理条例》及《长沙市城市房屋装饰装修管理条例》来规范业主的房屋装修行为，对违反《装修管理办法》的行为及时作出处理。
（3）在业主装修登记之时，即与之签订装修管理协议，使其明确装修范围和装修责任。
（4）由装修专管员、维修工和保安人员组成三级管理小组，对装修户进行巡查，及时了解装修进度，发现声音及时控制，迅速整改，把违章装修的影响控制在最小范围。
**物业管理公司将严格遵循"有章可循、违章必纠"的装修管理办法，灵活各种管理手段，与业主讲情、讲理、讲法，做耐心细致的思想工作确保****的建筑整体美观，符合原设计要求。
3、智能化设施管理
****是智能化程度相对比较高的小区，涉及监（消）控、综合布线、背景音乐、紧急呼叫、可视对讲、户外抄表等系统。这些设施一方面提高了业主的生活质量，另一方面也要求物业管理商不断提高物业管理的技术水准。南都物业对各类物业的机电设备设施和智能化系统维护，如：电梯、空调、高层楼宇消防系统、大型物业安保系统、停车场（库）管理系统积累了丰富的专业知识和管理经验。针对****智能化设施的功能，**物业管理公司将制定出科学规范的运行计划、养护和维修计划以及功能开发计划。
4、开展****物业管理的六项品质保证措施
（1）运用现代化科学手段，"三防"结合，确保小区安全。
虽然****智能化程度比较高，安保设施设备的功能比较齐全，但人防、物防、技防相结合仍然是我们治安管理的基础。"人防"由**物业管理公司保安部统一指挥调度，强调多种结合，即流动岗与固定岗结合、全面防范与重点防范相结合、工装与便装相结合，在小区周边围墙上，设置红外对射装置以提高预警防范能力；充分利用技防的优势，运用****已有的智能化保安设施，如紧急呼叫系统、监（消）控系统、警卫和游动哨等，结合管理处的统一管理、快速高度，确保治安防范万无一换。
（2）装修管理上经济、行政、法律、情理四法并用。
为了确保****无违章装修，**物业管理公司将针对房屋墙体内综合布线多和户型多的特点，以预防为主，有错必纠，对住户、装修单位员工大力宣传、解答"装修管理条例"，在装修审批上严格把关，并明确双方的契约关系，加强追踪监管，将违章装修消灭在萌芽状态。一旦发生违章装修，首先晓之以理、动之以情，运用情理关系手段解决。解决不了的，通过行政执法部门予以处罚，保证各种矛盾就地解决。
（3）加强园区环境保洁工作和环保文化建设。
针对****的绿化布局和环保要求，**物业管理公司将由公司管家部、绿化管理中心牵头，制定各项环保、清洁、园林养护等
工作细则，并对小区噪音、水质、空气等要素进行监测，全面加强小区环境文化和环保建设。还将在此基础上做好以下各项工作。①维护好已有的园林绿化，实施由地面向空中延展的立体式绿化工程，加强对小区环保意识的宣传力度，让每位住户都自觉成为小区环保工作的模范执行者和宣传者；
②开展垃圾分类收集，建立废电池回收系统，保护生态环境，实施蓝天碧山工程，进一步提升居住品质；
③注重小区环境形象（EI），开展小区环境文化建设，统一规划小区的各种自然景观和人文景观。**物业管理公司将制定VI识别手册，环境手册，制定全面的环境管理方案。
④成立智能化设施管理小组：**物业管理公司工程管理中心拥有多名宾馆工程管理的资深人士主电梯、空调、强电、弱电等方面的专业技术人员，公司拟抽调部门人员组成智能化设备管理小组，在充分掌握****智能化系统运用基础上，制定出详细的智能化详细运行、维护方案。公司强调"三个到位"，既专业技术人员操作到位，管理人员培训到位，住户设备使用到位（住户能否使用智能化设备是降低小区管理难度、提高管理效率的关键）。**物业管理公司将根据****的智能化设施，编制《****智能化使用手册》，让业主感受到智能化设施给生活带来的方便、安全和快捷。
针对不同居住类型住户的特点，**物业管理公司将制定发展****智能化系统的3年规划，提倡网上远程服务，在条件成熟时建立小区局域网，让小区的业主在网上交流沟通，享受服务，享受智能化给居家生活带来的无穷乐趣。
（4）开展丰富多彩的社会文化活动，创造良好的社会效益和健康的社会氛围。**物业管理公司注重物业管理工作中的社会文化工作，并把此项工作内容列入每年各小区的年度考核目标。为了卓有成效地开展社会文化活动，公司主办了《南都生活》杂志、社区报刊、社区网站，举办一系列丰富多彩的社区文艺、体育活动，在业主与业主、业主与物管之间建立起一种新型而融洽的工作关系，增加了彼此间的了解，同时也提高了业主门的居住乐趣；**物业管理公司将适时地在****举行一些形式多样、寓教于乐的社会文化活动，例如节假日的业主联欢、暑期的儿童游泳、书法培训、社会实践等活动以及老年人的休身养心、医疗咨询、旅游观光等活动以及重大节日的特殊活动，建立一种健康向上的环境文化、网络文化和精神文化。
（5）实现人力、制度、技术的全面保证
各项制度的充分保证，是确保****物业管理工作正常运行的基础。**物业管理公司在长期的管理工作中，培养和引进了一大批知识结构全面、业务技能精湛、具有奉献精神的各类专业管理技术人才，积累了丰富的物业管理经验，建立了一套科学、规范的管理制度、各工种的培训制度、品质管理制度和各专业的管理制度。20**年初，公司通过了IS09001：2000版国际质量管理体系的第三方认证，使物业管理工作在人力、制度、技术以及日常管理服务等各方面，得到了科学有效的全方位品质保证。
（6）增强成本意识，做好开源节流、增收节支工作。
①对员工进行励行节约，勤俭办企业的教育，增强成本意识。在日常管理服务中，自觉地从节约一滴水、一度电做起努力降低管理成本。
②随着****开发建设交付使用的进展和业主入库率的提高，从小区客观条件和有利于提高居民生活质量出发，大力开展多种经营（如汽车美容店、家用电器安装维修，24小时便利店，植物配送及各类代办服务等），以增加收入，弥补管理经理的不足；
③加强管理成本控制，在确保服务质量的前提下，引进现代化的管理设备和手段，减少人力投入，减少人工开支；
④加强各类消耗物料的管理和控制做到计划采购，专人保管，合理领用，杜绝积压、流失和浪费；
⑤严格控制费用支取出，****的每一项费用支出实行一支笔审批制；
⑥小区内路灯、楼道灯、草坪灯等采用节能型、可控型光源开关装置，减少公共电费的支出。
篇4：物业管理公司员工休假细则
物业管理公司员工休假细则
护员工的合为了强化人事管理制度，维法权益，****物业管理有限公司依据国家、省、市法律法规的要求，特制订本细则。
一婚假：
国家规定婚假5天，晚婚者（法定婚龄各推迟3周岁以上初婚者）增加婚假20天。
二产假：
①国家规定女职工产假为90天，其中产前休假15天。难产的增加产假15天。多胞胎生育的，每多生育一个婴儿，增加产假15天。
②实行晚育的（24周岁以上生育第一个子女），除国家规定的产假外增加产假30天，给予男方护理假15天。
③纯母乳喂养，持医院证明，可享受1个月休假。
三丧假：
①父母、配偶、子女死亡给予丧假5天；
②岳父母死亡给予丧假4天；
③兄弟姐妹死亡给予丧假3天。
四计划生育手术后的假期（含节假日）
①安节育环休息3天；取节育环休息1天；
②输精管结扎后休息7天；
③输卵管结扎后休息21天；
④因采取综合节育措施失败怀孕而进行人工流产、引产同时安环者休息18天；
⑤晚婚后人工流产休息15天；
⑥引产同时结扎按妊娠月份休息40-60天；
⑦人工流产同时结扎休息30天；
⑧已有一个孩子安环失败而怀孕进行人工流产休息20天；
⑨男女施行绝育手术后失败而怀孕的，人工流产休息30天，引产休息60天；
⑩因孩子死亡进行结扎手术再通术的休息30天。
计划生育假视为出勤，基本工资、奖金补助照发，但不享受岗位工资。
四、工伤假
员工在工作时间受伤，应立即送至就近医院治疗，并通知部门领导和公司领导，事后必须在指定的时间内填写事故报告，报请公司领导处理。非因违反操作规程和有关规章制度导致受伤，其休假时间将按国家劳动保险规定执行。工伤假视为出勤，所有工资、奖金、补助照发。
五、补休假
员工加班必须事先提出申请，部门领导同意方可生效。员工补休，每次最少不得少于4小时，原则上要求每季度内休完，不跨年。此休假视为出勤，所有工资、奖金、补助照发。
篇5：物业管理公司合同管理实施细则(3)
物业管理公司合同管理实施细则（三）
一、总则
第一条为加强合同管理，维护企业合法权益，实现公司对合同的规范化、程序化管理，根据《合同法》、《集团合同管理制度》，结合本公司的实际，特制定本细则。
第二条对合同的管理要符合国家相关法律、法规，同时接受集团合同主管部门的监督、检查。
第三条对合同的管理实行统一管理原则。在本公司范围内，凡涉及到提供服务项目、计价收费、设备和物质采购、工程外包等经营活动的均要求签订书面合同（协议）后方可实施；各部门、管理处不得擅自签订合同（协议），所有合同（协议）需上报公司，按ISO9001：2000的有关程序及有关制度要求进行评审， 经公司有关职能部门审核后，报请总经理批准。凡以公司法人名义签订的合同（协议）一律需请律师审核同意后，方可签订。
二、合同管理组织
第四条合同管理由公司办归口管理，并落实专人负责。
第五条合同管理员的主要职责：
1、审查公司各类合同是否合法、明确、完整、规范，并监督、检查合同履行情况。
2、为公司其它人员签订合同提供法律咨询、业务指导，必要时参加合同的签订工作；
3、负责建立公司的合同统计台帐和合同评审台帐。
4、提出有关合同管理的培训方案并实施，宣传有关合同及合同法知识。
5、不断完善合同管理实施细则，并督促各部门落实、执行好。
6、根据需要依法参加对公司重大合同纠纷的协商、调整、仲裁、诉讼；
三、合同评审管理的内容
第六条合同类型包括：买卖合同，供用电、水、气、热力合同，增与合同，借款合同，租赁合同，融资租赁合同，建设工程合同，运输合同，技术合同，保管合同，仓储合同，委托合同，纠纷合同，居间合同等涉及企业和生产经营过程中各类合同及协议。
第七条合同主要条款包括：
一、当事人的名称或者姓名和住所；
二、标的；
三、数量；
四、质量；
五、价款或报酬；
六、履行期限、地点或方式；
七、违约责任；
八、解决争议的方法；
九、法律规定或按照合同不同性质而要求必备的条款以及当事人要求在合同中必须约定的条款；
第八条签订合同前，经办人必须做好合同涉及事项的详细调查工作，
如对对方当事人的经济状况、商业信誉及履约能力进行认真的审查，不可盲目草率。
1、对方是法人的，要看是否依法取得营业执照，参加签订合同的人是否
是该法人的法定代表人或法定代表人所授权委托的委托代理人。前者出示法人代表证明书等身份证明，后者除授权委托书外，应出示本人身份证明，注重审查授权委托书的内容、权限范围、有效期限。对方是其他经济组织，要看是否有工商机关核准登记的证明材料。
2、要审查签约对方的注册资金、生产经济能力，以保证公司合同的履行率。
3、在签订前，还应当调查了解对方当事人的经营状况、商业信誉与合同有关的事项。
第九条合同由公司法定代表人或其授权的人员签订，签订时必须严格执行本细则，并对公司负责；有关经办人员未经授权不得擅自以委托人名义与其它单位签订合同，否则应当对因此造成的损失负责。
第十条合同经办人应对签订合同所要达到的目标有明确有认识，合同的主要、必要条款不能遗留，语义要具体、明确、完整，条款要讲求逻辑性和严密性。
在审查由对方草拟的合同时，要从合同共同必备条款是否符合国家有关法律、法规和企业有关制度等方面审查，并可提出本方认为须增加的条款以使本方权益受到最大限度的保护。另外，要特别注意分析制约性条款，避免因失误造成不必要的损失。
签订合同或协议，必须经合同管理员审议，并经办公室、财务部审核后，呈总经理审批，有必要据相关制度报董事长核准。
四、合同的台帐、归档
第十一条 合同管理员必须建立合同评审台账，以便于及时收回盖章后的文本。
第十二条 合同或协议签章人员必须严格执行印鉴保管使用方面的管理制度，未经审查、审批和未经合法程序签订的合同，一律不得盖章；并严格登记备案。
合同文本要合法化，即使用统一文本和经工商部门监制的规范文本，也可使用经批准在一定范围内使用的标准文本。
第十三条 合同、协议签订后合同管理员分类设立台帐，要求台帐内容完备，数据正确，能确切反映合同的签订、履行、变更、解除等情况。
台帐设立应包括合同编号、类别、标的、价款、签约单位和人员、履行期限、签约时间及地点、履行情况、备注等内容。
第十四条合同管理员应对合同正本统一管理并归档，合同履行过程中往
来的
信函、电报、传真、电话记录等能反映合同签订、履行等状态的有效凭证，须经登记编号后作为合同的附件一并归档。合同履行完毕后，合同管理员应认真整理合同文本及所有有效凭证按规定归档。
第十五条合同管理人员应严格履行其职责，监督、检查合同执行情况，如果合同履行出现异常现象，应依照有关程序提出法律建议或上报合同主管部门。如果合同履行中出现异常现象是由于签订或审查合同时相关人员的疏忽造成的则要追究相应人员的责任。
五、合同的执行、变更、解除及纠纷处理
第十六条重大合同签订后生效前，签约人可召集经办、审议人员对合同条款审查的基础上，预测合同执行中可能出现的问题，整理后作为合同的附件下发，以便具体执行合同部门找出最佳对策。如有失误，上述人员应负相应责任。
第十七条合同生效后，由经办部门或经办人负责，根据合同要求，把具体条款分解落实到当月计划，开始工作以确保合同的履行。
第十八条经办人在合同未履行或履行过程中，应及时掌握履行情况，以便发现隐患并尽早想办法排除；重大问题应及时向合同管理归口部门或集团法务办汇报并提出相应处理意见，以求与另一方协商解决。
第十九条在不损害国家、社会、企业利益的前提下，经双方当事人协商同意，可以变更或解除合同；由于不可抗力或过错责任，造成合同不完全履行，为避免造成更大损失，应及早与对方当事人协商变更或解除合同，但须权责分明，并采取书面形式；对于对方当事人转让合同规定的全部或部分权责关系的行为，一经发现应及时加以识别或纠正，从而对生产经营作相应调整，相应的合同变更或解除须告知合同管理员。
第二十条合同纠纷处理
1、合同纠纷处理一般按："协商、调解、仲裁、诉讼"的程序进行。
2、协商、调解由经办人出面，如达不成一致意见，由经办人所在部门或公司出面再行协商。
3、合同纠纷自行协商、调解不成，确定使用仲裁或起诉方式解决纠纷的，须由经办人所在部门报办公室审核，总经理核准。同时报集团备案。
第二十一条本细则自下发之日起执行，原细则与此有冲突之处，以本细则为准，本细则解释权归公司办公室.
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