安顺市关于推进物业管理改革创新促进和谐小区建设的指导意见

　　安顺市政府办关于推进物业管理改革创新促进和谐小区建设的指导意见

　　安府办发〔20**〕47号

　　各县、自治县、区人民政府(管委会)，市政府各部门、各直属机构：

　　为坚定不移地打好“一二四”攻坚战，推进安顺新型城镇化综合试点和“五型城市”建设，确保全国文明城市、国家卫生城市、国家环保模范城市、国家园林城市创建上水平上台阶，提升人民群众的幸福感和满意度，根据中央、省关于全面深化改革的有关精神和《*安顺市委关于推进新型城镇化综合试点的决定》精神，经市人民政府同意，现就推进物业管理改革创新促进和谐小区建设提出如下指导意见。

　　一、总体要求

　　(一)基本原则

　　--坚持改革创新、管建并重。深化物业管理改革创新，将当前与长远相结合，强化长效机制建设，促进物业管理与小区建设相融合，社会管理创新与和谐社区建设双提升。

　　--坚持权责一致、公平竞争。按照权责匹配、对等原则，充分发挥行政监管与市场调节的双重作用，创造公平公正、优胜劣汰的竞争环境。

　　--坚持市级统筹、各方联动。建立“市级统筹、县(自治县、区)主导、乡(镇、街道)组织、社区(居委会)管理”的四级联动管理体系，确保和谐小区建设全面推进。

　　--坚持试点先行、分步实施。通过开展“出新工程”(即：老旧小区按照“因地制宜、实用美观、整体协调、体现特色”的原则，进一步完善老旧小区的使用功能，改善小区居民的生活环境，整合各方资源、资金和项目进行立面改造，完善监控、停车位、道路、绿化等必需的基础设施，按照“社区物业服务中心管理”、“专业物业公司管理”、“居民自治管理”等模式进行管理)试点工作，不断增点扩面，分期分批推进和谐小区建设，逐步实现全覆盖。

　　(二)目标任务

　　--试点启动阶段。20**年6月底前，启动“出新工程”试点工作，完成市直相关部门职能下放，成立市级物业管理协会，完善物业服务管理相关制度建设，召开全市推进物业管理改革创新第一次现场观摩会，全市小区业主委员会成立达45%以上。

　　--总结推广完善阶段。20**年底前，总结“出新工程”试点工作的做法和经验，在全市范围内逐步推广，完善工作机制，全市小区业主委员会成立达60%以上，物业服务管理水平明显提高。

　　--宣传普及阶段。20**年底前，实现“出新工程”全覆盖，基本形成物业服务管理的长效机制，小区业主委员会成立达100%以上，物业服务区域业主总体满意度达到90%以上，物业服务覆盖率达到90%以上，创建国家级示范项目1个、省级示范项目2个，初步形成“市场化运作、专业化服务、法治化监督、社会化管理”四位一体的住宅小区综合管理格局。

　　(三)实施范围

　　物业管理改革创新与和谐小区建设在全市中心城区、各县城、建制镇及各大中专院校、各工矿企业的新建和老旧商品住宅楼(区)、单位宿舍区、保障性住房小区等各类集中居住区域实施。重点实施“出新工程”，完善老旧小区基础设施，创新老旧小区物业管理，实现新老小区物业管理全覆盖。

　　二、改革措施

　　(四)培育行业主体，激发市场活力。指导建立物业企业进入、培育、管理和退出机制，激发市场活力。培育物业企业发展，培养地方物业企业品牌，扶持有信誉、有实力、有能力的物业企业做大做强，成为物业市场的主导力量。开展物业行业评先选优活动，鼓励物业服务企业积极争创物业管理示范项目，对取得“市优”、“省优”和“国优”项目给予奖励，激发物业企业发展活力。建立物业市场信息发布制度，通过行业协会或第三方中介机构，定期发布物业企业信息、各档物业服务价格的服务内容和服务标准等信息，引导市场健康发展。加强物业服务企业的资质管理，对不具备条件，不具备管理规模的一律不予审批，杜绝不合格的企业进入，扰乱物业服务市场。建立物业企业退出机制，对服务质量差、管理不到位、不履行物业服务合同、业主意见大的物业企业，限期整改，对整改不力的，建议业主委员会解聘该企业，对拒不整改的强制退出物业服务市场。〔牵头单位：市住房城乡建设局;责任单位：市发展改革委、市工商局、各县(区)人民政府(管委会)〕

　　(五)成立物业服务管理协会，强化行业自律。鼓励支持成立物业服务管理行业协会，强化从业人员培训，提升行业整体素质，加强行业自律和规范行业行为，推动良性发展。引导行业协会制定完善行业标准、规范行业行为，指导物业企业规范制定和签订物业服务合同。指导物业企业执行物业服务行业规范、服务标准，制定物业服务工作制度与流程，按合同约定收取物业服务费，提供多层次全方位的优质服务，提升业主满意度。强化行业自律，规范物业企业自觉接受行政管理部门、社区居委会、业主委员会及业主的监督，主动配合社区做好服务区域内的相关工作。〔牵头单位：市住房城乡建设局;责任单位：市民政局、市人力资源社会保障局、市工商局、各县(区)人民政府(管委会)〕

　　(六)切实简政放权，提高行政效能。市级住建部门将物业服务企业的资质申报(含等级核定、变更、换证)、物业市场行为监督检查和项目创优评比等职能下放到各县(区);将业主委员会的备案、住宅专项维修资金使用的初审等职能下放到两城区，实现物业管理重心下移。市直各相关部门按照权责匹配、对等和利于管理的原则，进一步梳理本部门的职能，将能下放的职能下放到各县(区)，确保市级放得下，县区接得住。通过简政放权，各县(区)要切实担负起全面创建和谐小区的主体责任，进一步充实物业管理行政力量，设立专门的物业管理机构，并落实人员、经费，负责宣传、贯彻、落实国家、省、市相关政策、法规、规章和制度，加强对物业服务企业资质的管理、市场行为监督检查和业主委员会备案等工作，指导、监管辖区内居住区、楼宇及其他物业服务管理活动。〔牵头单位：市政府法制办;责任单位：市住房城乡建设局、各县(区)人民政府(管委会)〕

　　(七)建立物业服务分等级收费制度，规范物业服务收费行为。物业服务管理行业协会要坚持市场化方向，按照“按质论价、质价相符”的原则，建立按服务内容、标准等为基础划分的物业服务等级收费制度。引导业主大会或全体业主与物业服务企业或其他管理人协商约定物业服务内容和收费标准，监督物业服务企业对约定的物业服务内容和收费标准进行公示。对前期物业业主参与不足的普通住宅小区，物价部门可进行前期介入，指导监督物业服务企业做好前期物业服务合同的签订和收费标准的制定。〔牵头单位：市发展改革委;责任单位：市住房城乡建设局、各县(区)人民政府(管委会)〕

　　(八)加强诚信建设，实现物业服务对等公平。物业管理行政主管部门应鼓励支持物业企业与业主在签订物业服务合同时，采取交纳履约保证金等方式约束双方的违约行为，保证双方信守合同，提高物业服务质量，减少矛盾和纠纷。对物业企业在招投标、服务价格收费、服务质量投诉、违反规定退出项目等方面的失信行为，依据相关规定对企业法人和法人代表进行警告、建议业主解聘、责令退出管理项目、禁止进入市场运营等相应处罚。加大对房开企业的管理力度，对于不及时处理在开发建设中相关遗留问题的不诚信房开企业，进行相应处罚，对拒不整改的失信房开企业禁止进入安顺市场。对不诚信的物业企业、房开企业和无理拒交物业服务费、违法搭建、装修破坏房屋承重结构、擅自改变房屋使用性质、故意损坏物业设施等违法违规违约的业主，通过各种方式向社会曝光，促进物业管理行业健康有序发展。失信业主属国家公职人员的，告知所在单位，并由单位对其进行批评教育和责令改正。〔牵头单位：市住房城乡建设局;责任单位：市委宣传部、市监察局、市城乡规划局、市司法局、各县(区)人民政府(管委会)〕

　　(九)加强小区基础设施建设，营造良好生活环境。加强小区停车场规划建设，新建小区必须按照同步设计、同步建设、同步交付使用的要求，至少一户配建一个车位，鼓励民营企业参与停车场建设，推广占地小、土地利用率高的机械式立体停车库。整合现有停车场资源,鼓励有条件的住宅小区与周边共享停车资源、实施错时停车，解决老旧小区停车难题。强化小区设施、绿化建设，提供水、电、通信、燃气等“一站式”入户服务。加强小区安全设施建设，设置门禁系统、报警系统，从人力、财力、物力和政策上给予倾斜。〔牵头单位：市城乡规划局;责任单位：市发展改革委、市工业和信息化委、市公安局、市住房城乡建设局、市工商局、市民政局、市水务局、安顺供电局，各县(区)人民政府(管委会)〕

　　(十)探索创新小区管理模式，化解小区管理难题。解决好房开项目中商铺与住宅的关系，对现有商铺与住宅混建的小区，制订限制或选择经营行业、规范商铺经营行为的办法和措施，探索商铺与住宅相互依存又互不影响的和谐相处方式，缓解商铺与住户的矛盾。坚决控制和打击“住改非”现象，规划、工商、公安、环保、卫生监督、食药监等相关部门要进行联合执法，坚决取缔。对于住户规模较大的社区，按照便于管理、便于服务、便于居民自治的原则，适时增设社区居民委员会。加强小区社会治安综合治理，探索构建党政推动、社区行动、公安主动、部门联动、群众齐动的“五动”格局，推进以视频监控、治安卡口、前端报警为重点的“天网工程”建设，发动小区群众开展群防群治，成立以小区党员代表、治安积极分子、“楼长”等为代表的小区义务治安巡逻队伍，维护小区和谐稳定。〔牵头单位：市住房城乡建设局;责任单位：市委政法委、市公安局、市城乡规划局、市工商局、市民政局、市环境保护局、市卫生计生委、市食品药品监管局，各县(区)人民政府(管委会)〕

　　(十一)坚持典型引领，开展“出新工程”试点。各县(区)按照“量力而行、分年实施”的原则，选择条件合适的老旧小区开展“出新工程”试点，打造样板工程，发挥示范作用。对于试点小区，各县(区)要整合资源、资金和项目进行立面改造，完善监控、停车位、道路、绿化等必需的基础设施，按照“社区物业服务中心管理”、“专业物业公司管理”、“居民自治管理”等模式进行管理。试点期间，实行管理资金地方政府按比例补贴的方法，逐步引导小区向市场化管理过渡。试点完成后，在全市进行总结推广。对于不成规模的老旧房屋、单位宿舍、居民自建房等较为分散的住所，采取网格化管理模式，在同一网格的住所，经当地政府进行前期投入完善相应基础设施后，由社区牵头引入“社区物业服务中心管理”、“专业物业公司管理”、“居民自治管理”等模式进行管理，逐步引导向市场化管理过渡。充分发挥示范和样板的引领作用，开展五新小区、星级小区、幸福小区、和谐小区等创建工作，每年召开一次全市推进物业管理改革创新促进和谐小区建设现场观摩会，表彰一批全市创建和谐小区的先进集体、先进个人。〔牵头单位：市住房城乡建设局;责任单位：市委宣传部、市城乡规划局、市民政局、市委政法委、各县(区)人民政府(管委会)〕

　　(十二)强化网格化管理，发挥基层组织的主动性积极性。将平安安顺建设、社会治安综合治理网格化管理工作与创建和谐小区结合起来，对小区实行网格化管理服务。发挥街道办事处和社区居委会的指导监督作用，直接参与辖区内、网格内小区的物业服务等级划分、物业企业诚信管理、业主居住诚信管理，加强辖区内私搭乱建等行为的管控，指导辖区小区业主按照规定流程成立业主大会和业主委员会，提高业主委员会组建率。业主委员会要加强自身建设，在主管部门的指导下健全管理制度和相关工作机制，提高公信力，真正成为全体业主和物业服务企业的桥梁和纽带，维护好各方的合法权益。〔牵头单位：市住房城乡建设局、市委政法委;责任单位：各县(区)人民政府(管委会)〕

　　三、组织保障

　　(十三)强化组织领导，合力推进改革创新。成立以市政府分管领导任组长，各相关职能部门主要负责人为成员的市级领导小组，统筹推进工作开展。市直各相关职能部门要认真履行职责，健全完善物业服务管理地方性法规和政策机制，加强对物业服务企业资质的管理、市场行为监督检查，强化小区房屋维修、设备设施、安全保卫和消防等各个方面的管理，形成各级各部门联动机制。各县(区)应成立相应的领导小组，承担物业管理主体责任，制定实施方案，落实人员、经费，推进工作开展。各乡(镇、街道)负责统筹指导和监管辖区内社区(居委会)和居住区、楼宇及其他物业服务管理活动。〔牵头单位：市住房城乡建设局;责任单位：市委宣传部、市委政法委、市发展改革委、市工业和信息化委、市督查督办局、市公安局、市司法局、市财政局、市城乡规划局、市民政局、市水务局、市林业局、市质监局、市工商局、市卫生计生委、市食品药品监管局、安顺供电局、各县(区)人民政府(管委会)〕

　　(十四)强化宣传督查，确保工作落实。各级各部门要充分利用报刊、广播电视、网络等媒体和专刊专栏、宣传手册等形式，多手段多角度宣传《中华人民共和国物权法》、《物业管理条例》等物业管理法律法规，引导物业企业和广大业主充分认识自己的权利与义务，认真履行应尽责任，正确维护合法权益。市督查督办局要将推进物业管理改革创新作为市委、市政府重要的民生工程适时进行督查，并通报督查结果，促进工作落实。〔牵头单位：市委宣传部、市督查督办局;责任单位：市住房城乡建设局、各县(区)人民政府(管委会)〕

　　20**年10月26日

采编：www.pmceo.cOm