物管案例:住户对维修料具提出质疑怎么办

　　物管案例:住户对维修料具提出质疑怎么办

　　某大厦许多业主在进行室内维修时，都愿意选择管理处提供的料具。因为由管理处提供的料具不仅方便，而且物美价廉，但也有提出质疑的。

　　一次，11楼某户厨房环型灯管不亮，维修人员检查后确认灯管已坏。业主当即不满地说：“它是你们不久前帮助换上的，肯定是假冒伪劣产品！”显然这是业主对管理处提供的料具提出了质疑，那么维修人员应该怎么办。

　　[案例分析]

　　本案例的维修项目是物业管理公司提供的有偿维修服务，物业管理公司一定会向业主收取适当的工本费的。那么在这种情况下，业主关心物业管理公司所提供的料具质量，甚至对料具质量有所怀疑，流露出不满，这也是情理之中的，物业管理公司的维修人员应该表示理解，并根据具体情况做好耐心细致的解释。

　　物业管理公司的有偿维修服务，是在为业主提供常规服务的前提下的多种经营，其目的是方便业主，而不是为了赢利。因此，工本费用是低廉的，属微利经营。那么，为业主提供的料具，尤其是日常生活中损耗量较大的料具，由于物业管理公司的集中采购，价格一般比业主独自购买要低，从而使业主获得优惠的维修服务。

　　[解决方法]

　　本案例在实际发生时维修人员看出了住户的误解，马上笑着给他详细说明管理处对维修料具的管理办法：管理处提供的所有料具都由正规供应商定点供应；料具入库前要进行严格的检查验收；住户家每次维修的时间、项目、更换料具均有记录；环型灯管如系使用3个月内损坏可免费更换。然后又告诉他环型灯管由于本身结构原因，散热效果差，长时间工作会引起温度过高，不能作为长明灯，否则影响使用寿命。这里同时介绍使用知识，不仅拓展了服务深度，还委婉地说明了料具并不存在质量问题，延长产品的寿命还需要正确的使用方法。

　　住户一听恍然大悟，忙说：“哎呀，我家厨房光线不足，这个灯通常一天24小时全亮着，实在对不起，错怪你们了。”

　　回到维修班之后，小谢查阅了他家上次的维修记录，记录显示损坏的灯管已经使用了4个月有余（原始记录平时好像可有可无，一旦需要时是最有说服力的）。小谢又将这一情况反馈给住户，住户毫无怨言地交纳了材料费。

　　[相关法规制度]

　　1．《物资采购管理规程 》

　　一、目的

　　为保证大厦设备维修保养，日常办公事务及保洁工作的物资需要,提高采购工作的质量管理,特制定本管理规程，

　　二、范围

　　各部门工作所需的办公设备、办公用品、清洁用品、工服劳保用品及工程所需的配件材料和印制表格标牌等。

　　三、职责

　　1．采购员负责对各类物资的采购工作。

　　2．财务部派专人负责需采购物资的复审工作。

　　四、程序

　　1．根据各部门月请购所需常规或急购物资填列的请购单的品名、数量、规格、型号等，及时与相关的业务单位联系，落实物资和价格后，反馈采供部主管初审后，报大厦财务部复审，再呈大厦总经理批示后及时组织物品的购入，物资到位后，及时通知有关部门领用。

　　2．对急购物品，要按使用部门要求的时间及时采购(特殊情况先购后批)，确保大厦设备的正常运转

　　3．对一些规格、型号强的特殊配件和购买。可请示工程部经理，委派工程技术人员共同外出购买，以便确认规格、型号、鉴别质量

　　4．严格按照《合格分供方名册》选择采购渠道，不得擅自变更。

　　5．对一些单一品种物资的选择，也要本着质量好、价格合理、服务优良的原则，签订供物意向,以保证长期稳定的关系。

　　6．对常规物品尽可能参照周期使用需求量，做到计划购买，防止库存积压。

　　7．对一些大宗物资要索取“三包”手续，签订三包条款以保证包修退换的执行，必要时留10%尾款。

　　8．对大宗物资的采购，必须由二人操作，从询价到落实，从质量到价格均由二人共同负责。

　　9．采购员要负责对物资使用随时回访，了解物资的使用情况，质量是否合格、优良，如发现质量问题，及时与分供方联系退换，对确不守信誉、质量无保证的渠道，不再合作。

　　10．为提高资金利用率，便于质量低劣物品的退换，对采购的物品尽可能采取延期付款的方式来制约。

　　11．库管员要对物资质量把关，对不合格物品的退换起监督作用。

　　12．采购员要及时报帐,核销物品采买的手续，不许拖拉压票影响财务部结帐。

　　13．对采购工作要有高度的责任感和事业心，对所分配的采买任务要认真负责、吃苦耐劳，提高工作效率，当日的工作当日完成，不拖拉，借外出购物办私事，否则一经发现严肃处理。

　　14．采购员要刻苦钻研有关业务知识，全面掌握各种物资的使用性能、使用部位、规格型号等，分析掌握市场行情，做到心中有数、业务熟练。

　　15．采购员要认真填报《物资结算统计表》。

　　16．树立敬业爱岗精神，遵守财经纪律，对所购进物品的质量、数量、价格等认真负责。

　　17．杜绝损公肥私、中饱私囊，对营私舞弊、收受回扣或工作不负责任造成重大失误、经济损失者，由当事人悉赔，并处于二倍罚款,同时申报人事部立即开除。

　　5．监督执行

　　部门经理监督执行

　　2．《日常报修流程》

　　一、设备使用部门发现设备故障或异常现象后，填写报修送工程部值班室。特别紧急的报修也可直接电话通知，事后再补报修单。

　　二、报修单一式三份，由报修部门填写报修项目后一起交工程部。维修完成后，由工程部维修人员填写完整，交报修部门验收签字，“报修部门”联由报修部门留存。“财务联”和“工程部”联由工程部收回。公司内所有维修都应有报修单。电话通知的报修应及时补填报修单。正常情况下，报修单应由报修部门主管签字、维修完成后应有验收人签字，这样才算有效的报修单。

　　三、工程部值班人员接到报修单或报修电话后，应标明时间，根据类别通知班组技工前往检修。

　　四、检修人员应在接到报修通知后5分钟内赶到现场进行检修。

　　五、不能马上修复的故障应立即向上报告。属配件原因马上报告领班申领或申购；属于技术或其他原因的应报告主管。

　　六、属于技术或其他原因未能马上修复的故障，主管组织相关班组人员到现场查看，确认工程部暂无法解决的，应立即采取临时措施保证公司正常营业不受影响；并联系外协或厂家支持。

　　七、设备故障未能修复，并可能对公司正常营业造成影响的，应报告公司总经理，以便作出适当安排。

　　八、设备故障修复后，经报修部门试用验收，维修人详细填写报修单中的维修项目和耗用材料项目，由验收人签字。“报修部门”联由报修部门留存。“财务联”和“工程部”联由工程部收回，其中“财务联”每月汇总后转交财务部。

　　九、重大设备故障未处理完毕当班检修人员不得下班，应协同接班的人员共同修复。

采编：www.pmceo.cOm

篇2：物管案例:业主不愿配合公共部位维修怎么办

　　物管案例:业主不愿配合公共部位维修怎么办

　　某大厦16条雨水干管垂直贯穿32~5层主人房阳台板后，从4层阳台顶部弯出墙外连通污水干线，唯一的检修疏通孔就在弯部。要实施检修疏通，必须穿行于4层的居室，这就不可避免地会给主人带来或多或少的不便。因而，许多人不愿给予配合。

　　一次，管理处准备对其中一条雨水干管进行清淤。维修人员两次上门联系，都被业主拒之门外。维修主管又第三次登门做工作，还是没有做通。业主认为管道清淤总是折腾她家，强调管理处应当拿出一劳永逸的方案，并要求同主任会面。

　　[案例分析]

　　本案例是一件较为典型的因雨水干管设计不当而引发的公共部位维修纠纷案例，因对雨水干管的检修疏通的确给住户生活带来诸多不便，因此，在纠纷的处理上，态度要谦恭，处处表现出对业主的尊重，让业主能够理解物业管理公司的苦衷，配合完成雨水干管的检修疏通工作。如果业主仍不理解，不愿配合，就要介绍相关的物业管理法规，让业主了解配合物业管理公司完成对公共部位的维修，是业主应尽的义务。

　　这种情况的避免，最好是在设计开发阶段，物业管理公司就已介入，从利于物业管理的角度提出设计方案。本案例里的这种情况，业主提出改造雨水干管的要求并不过分，物业管理公司也应拿出改造方案，一劳永逸地解决这种设计上的不合理。当然，这样的改造方案必然会牵扯到较大的费用，应征得业主委员会的同意，或开发商的支持。

　　[解决方法]

　　业主要求同主任会面，主任闻讯立即来到该业主家。主任招之即来，起码让业主心动，知道物业管理公司对她想法的重视程度，若摆架子拖上几天，很可能就会使其更为不满。主任到后诚恳地听完业主的意见，表示完全理解她的想法，并对她以往的配合致以谢意。然后和颜悦色地讲明管理处同样也希望对管道进行一劳永逸的改造，但囿于经济原因短期难以实施，因为业主的要求并不为过，但管理处在短时间内也的确难以解决，那么目前的安排也情有可原，双方相互理解，事情就好办了。最后详细交待了这次清淤的具体安排和防污染措施，承诺一定做到既快又净。精诚所至，金石为开。在管理处不厌其烦的努力下，该业主转变了态度，欣然同意马上予以积极配合，当日下午，清淤工作顺利展开。

　　[相关法规制度]

　　1．国家建设部19*第5号《城市异产毗连房屋管理规定》（略）

　　2．《深圳市住宅小区业主公约》（节选）

　　三、业主的权利、义务

　　......

　　8.对本住宅区物业管理公司人员在出示工作证(牌)或有关证明后,在合理时间内(上午11:45~12:45,下午6:00~7:30)进入本住宅区任何楼宇内部及公共部位进行检查、养护或检查业主公约的有关条款是否得到遵守和实施的巡视行为,业主应提供方便,不得拒绝或阻挠。

　　......

　　3．国家建设部部19*7月8日 《城市房屋修缮管理规定》 （节选）

　　第一章 总 则

　　第一条 为加强城市房屋修缮的管理，保障房屋住用安全，保持和提高房屋的完好程度与使用功能，制定本规定。

　　第二条 本规定适用于城市(指国家按行政建制设立的直辖市、市、镇)房屋的修缮管理。公有住宅向个人出售后的维修养护管理办法另行制定。

　　第三条 本规定所称房屋修缮，是指对已建成的房屋进行拆改、翻修和维护。本规定所称房屋所有人，是指持有房屋产权证的直管公房管 理单位、自管房单位和私房所有人。

　　第四条 城市房屋的所有人、使用人和房屋修缮企事业单位，均应遵守本规定。

　　......

　　第三章 房屋修缮责任

　　第九条 依照国家和地方的有关规定修缮房屋，是房屋所有人应当履行的责任。异产毗连房屋的修缮，其所有人依照《城市异产毗连房屋管理规定》承担责任。

　　第十条 租赁房屋的修缮，由租赁双方依法约定修缮责任。

　　第十一条 因使用不当或者人为造成房屋损坏的，由其行为人负责修复或者给予赔偿。

　　第十二条 在已经批准的建没用地范围内，产权已经转移给建设单位的危险房屋，其拆除前的修缮由建设单位负责。

　　第十三条 房屋所有人和其他负有房屋修缮责任的人(以下简称修缮责任人)，应当定期查勘房屋，掌握房屋完损情况，发现损坏及时修缮；在暴风、雨、雪等季节，应当做好预防工作，发现房屋险情及时抢险修复。在房屋修缮时，该房屋的使用人和相邻人应当给予配合，不得借故阻碍房屋的修缮。

　　第十四条 对于房屋所有人或者修缮责任人不及时修缮房屋，或者因他人阻碍，有可能导致房屋发生危险的，当地人民政府房地产行政主管部门可以采取排险解危的强制措施。排险解危的费用由当事人承担。

　　......

　　第九章 法律责任

　　第三十二条 凡违反本规定，有下列行为之一的，县级以上地方人民政府房地产行政主管部门可以给予行政处罚：

　　(一)房屋所有人或者修缮责任人不按照国家和地方有关规定修缮房屋，造成房屋严重损坏或者危害他人生命财产的；

　　(二)无故阻碍房屋修缮，造成严重后果的；

　　(三)无证或者越级承担房屋修缮任务的；

　　(四)中修以上的房屋修缮工程，不办理质量监督手续的；

　　(五)房屋修缮工程发生质量、安全事故的。

　　具体处罚办法由省、自治区、直辖市人民政府房地产行政主管部门制订，报同级人民政府批准后执行。

　　第三十三条 当事人对行政处罚决定不服的，可以依照《中华人民共和国行政诉讼法》和《行政复议条例》的有关规定，申请行政复议或者向人民法院起诉。逾期不申请复议或者不向人民法院起诉，又不履行处罚决定的，由作出处罚决定的机关申请人民法院强行执行。

　　第十章附 则

　　第三十四条 末设镇建制的工矿区，可以参照本规定执行。建制镇的房屋修缮管理有特殊要求而不适用于本规定的，由省、自治区、直辖市人民政府房地产行政主管部门另行规定。

　　第三十五条 省、自治区、直辖市人民政府房地产行政主管部 门可以依照本规定制订实施细则。

　　第三十六条 本规定由国务院建设行政主管部门负责解释。

　　第三十七条 本规定自1991年8月1日起施行。

　　3．《小区业主公约》

　　......

　　(二)业主的义务

　　......

　　4.房屋室内部分以及供电、供水、供气等分户表后部分(往用户方向)和表前至前一个阀门部分用户负责维修养护。

　　5.凡房屋及附属设施有影响市容或者可能危害毗连房屋安全及公共安全的,按规定应由业主单独或联合修缮的，业主应及时进行修缮。拒不进行修缮的,由管委会授权物业管理公司修缮的,其费用由业主承担。

　　6.业主应自觉维护公共场所的整洁、美观、畅通及公用设施的完好,不得在任何公共场所违章搭建任何建筑物或堆放、悬挂、弃置物品垃圾,不得损坏、拆除、改造供电、供水、供气、通讯、交通、排水、排污、消防等公用设备。

篇3：物管案例：收维修基金并非乱收费

　　物管案例：收维修基金并非乱收费

　　某高层住宅小区建于1986年，商品房预售许可证是在1998年10月1日前核发的。按国家建设部、财政部的《住宅共用部位设备设施维修基金管理办法》的规定，该小区物业管理处要求用户依照规定，按购房款的2%交纳物业管理维修基金，引起小区业主们的投诉。业主认为维修费应从管理费中出，为什么还要交钱？再说就是交钱也应由开发商出，管理处是在替开发商转嫁负担。基于收维修基金在业主中造成的反响过于强烈，管理处决定暂缓收维修基金。但小区内的电梯、消防设备已趋于老化，电梯困人现象时有发生，消防设备几近瘫痪，居民投诉不断。

　　[案例分析]

　　案例所述现象目前已不仅仅存在于这一个小区，而是几乎每个物业管理公司面临的共同问题。众所周知物业维修金是维持物业状况的重要保证，不仅国家建设部于1999年1月1日起颁布了《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》，很多省市也都据此制定了物业维修基金的收取办法。但现在很多早期入住的业主不肯补交这笔费用；而新建物业的开发商也迟迟不肯交维修基金。其中的原因是多方面的，主要有：

　　一是业主把维修基金与物业管理费混为一谈，认为自己既然已交了不少物业管理费，维修费自然应从物业管理费中出，为什么还要另外收费。其实，物业管理公司的物业管理费支出只包括简单维修的小修项目，较大的维修则需从维修基金中列支，或由业主据实分摊。

　　二是物业维修基金管理有待规范。物业维修基金的管理一般有三种情况：第一种，是由当地房地产行政主管部门代管；第二种，是由业主委员会代管；第三种，是由物业管理公司代管。实际上这三种管理方式都有一定的弊端。政府主管部门代管虽防止了维修基金的挪用或乱花，但因对具体物业情况了解不全面，易产生审批慢误事及难以达到经济、合理的使用目的；业主委员会或物业管理公司自行代管，两者会因各自出发点不同和目的不同，引发一些事端，而影响到维修基金的正常审批和使用。

　　三是个别物业管理公司乱用维修基金。未把维修基金专款专用，有扩大使用范围现象。如有的物业管理公司把维修基金挪作投资、炒股或进行其他项目维修等；一些公司借机使用维修基金修缮本应从管理费中支出的维修项目。

　　正如案例所述小区那样，维修基金催收难，已严重影响了物业管理的正常开展。一方面由于维修基金不能及时到位，影响了有些共用设施设备的维修和更新，给用户带来不便，引发了投诉；另一方面对那些按时足额缴纳了维修基金的开发商和业主也是不公平的，侵占了他们的权益。

　　[解决方法]

　　该物业管理处认为，维修基金还是应该按规定收取的，但一下子让用户缴齐数额势所难能。在与业主委员会协商后，决定分步筹集。先把收到的维修基金转入指定的代管银行建立专户，并按物业维修基金建立程序操作。不足部分，计划自建立首笔维修基金始，分几年筹集，要求业主每年缴交续筹额的10%，直至达到规定数额为止。为减轻业主负担，物业管理公司决定从每月物业管理费盈余中提取部分资金作维修基金。

　　因该管理处已按规定建立起维修基金账户及收取、使用制度、管理处接下来的工作是向用户宣讲这些程序以及国家的法规，使用户了解维修基金在物业管理中的重要作用，及收取维修基金的严肃性、规范性，催促用户继续交费。同时，管理处利用所收到的维修基金有计划地对小区内的电梯及消防设备进行维修及更换，排除后患。

　　[相关法规制度]

　　1．《物业管理条例》（节选）

　　......第五章 物业的使用与维护

　　第五十条物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施，不得改变用途。

　　业主依法确需改变公共建筑和共用设施用途的，应当在依法办理有关手续后告知物业管理企业；物业管理企业确需改变公共建筑和共用设施用途的，应当提请业主大会讨论决定同意后，由业主依法办理有关手续。

　　第五十一条业主、物业管理企业不得擅自占用、挖掘物业管理区域内的道路、场地，损害业主的共同利益。

　　因维修物业或者公共利益，业主确需临时占用、挖掘道路、场地的，应当征得业主委员会和物业管理企业的同意；物业管理企业确需临时占用、挖掘道路、场地的，应当征得业主委员会的同意。

　　业主、物业管理企业应当将临时占用、挖掘的道路、场地，在约定期限内恢复原状。

　　第五十二条供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位，应当依法承担物业管理区域内相关管线和设施设备维修、养护的责任。

　　前款规定的单位因维修、养护等需要，临时占用、挖掘道路、场地的，应当及时恢复原状。

　　第五十三条业主需要装饰装修房屋的，应当事先告知物业管理企业。

　　物业管理企业应当将房屋装饰装修中的禁止行为和注意事项告知业主。

　　第五十四条住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主，应当按照国家有关规定交纳专项维修资金。

　　专项维修资金属业主所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造，不得挪作他用。

　　专项维修资金收取、使用、管理的办法由国务院建设行政主管部门会同国务院财政部门制定。

　　第五十五条利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业管理企业的同意后，按照规定办理有关手续。业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。

　　第五十六条物业存在安全隐患，危及公共利益及他人合法权益时，责任人应当及时维修养护，有关业主应当给予配合。

　　责任人不履行维修养护义务的，经业主大会同意，可以由物业管理企业维修养护，费用由责任人承担。

　　2．《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》

　　第一条 为了贯彻落实《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》（国发[1998]23号），保障住房售后的维修管理，维护往房产权人和使用人的共同利益，制定本办法。

　　第二条 在直辖市、市、建制镇和未设镇建制的工矿区范围内，新建商品住房（包括经济适用住房，以下简称“商品住房”）和公有住房出售后的共用部位、共用设施设备维修基金的管理，均适用本办法。

　　本办法所称公有住房是指在住房制度改革和拆迁安置中向个人出售的公有住房。

　　第三条 本办法所称共用部位是指住宅主体承重结构部位（包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等）、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。

　　共用设施设备是指住宅小区或单幢住宅内，建设费用已分摊进入住房销售价格的共用的上下水管道、落水管、水箱、加压水泵、电梯、天线、供电线路、照明、锅炉、暖气线路、煤气线路、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。

　　第四条 凡商品住房和公有住房出售后都应当建立住宅共用部位、共用设施设备维修基金（以下简称“维修基金”）。

　　维修基金的使用执行《物业管理企业财务管理规定》（财政部财基字[1998]7号），专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的大修、更新、改造。

　　第五条 商品住房在销售时，购房者与售房单位应当签定有关维修基金缴交约定。购房者应当按购房款2-3％的比例向售房单位缴交维修基金。售房单位代为收取的维修基金属全体业主共同所有，不计入住宅销售收入。

　　维修基金收取比例由省、自治区、直辖市人民政府房地产行政主管部门确定。

　　第六条 公有住房售后的维修基金来源于两部分：

　　1．售房单位按照一定比例从售房款中提取，原则上多层住宅不低于售房款的20％，高层住宅不低于售房款的30％。该部分基金属售房单位所有。

　　2．购房者按购房款2％的比例向售房单位缴交维修基金。售房单位代为收取的维修基金属全体业主共同所有，不计入住宅销售收入。

　　公有住房售后维修基金管理与使用的具体办法，由市、县财政部门和房地产行政主管部门共同制定，经当地人民政府批准后实施。

　　第七条 维修基金应当在银行专户存储，专款专用。为了保证维修基金的安全，维修基金闲置时，除可用于购买国债或者用于法律、法规规定的其他范围外，严禁挪作他用。

　　维修基金明细户一般按单幢住宅设置，具体办法由市、县房地产行政主管部门制定。

　　第八条 维修基金自存入维修基金专户之日起按规定计息。维修基金利息净收益转作维修基金滚存使用和管理。

　　第九条 在业主办理房屋权属证书时，商品住房销售单位应当将代收的维修基金称交给当地房地产行政主管部门代管。

　　第十条 业主委员会成立后，经业主委员会同意，房地产行政主管部门将维修基金移交给物业管理企业代管。物业管理企业代管的维修基金，应当定期接受业主委员会的检查与监督。

　　第十一条 业主委员会成立前，维修基金的使用由售房单位或售房单位委托的管理单位提出使用计划，经当地房地产行政主管部门审核后划拨。业主委员会成立后，维修基金的使用由物业管理企业提出年度使用计划，经业主委员会审定后实施。

　　维修基金不敷使用时，经当地房地产行政主管部门或业主委员会研究决定，按业主占有的住宅建筑面积比例向业主续筹。具体办法由市、县人民政府制定。

　　第十二条 物业管理企业发生变换时，代管的维修基金帐目经业主委员会审核无误后，应当办理帐户转移手续。帐户转移手续应当自双方签字盖章之日起十日内送当地房地产行政主管部门和业主委员会备案。

　　第十三条 业主转让房屋所有权时，结余维修基金不予退还，随房屋所有权同时过户。

　　第十四条 因房屋拆迁或者其他原因造成住房灭失的，维修基金代管单位应当将维修基金帐面余额按业主个人缴交比例退还给业主。

　　第十五条 各级房地产行政主管部门和财政部门负责指导、协调、监督维修基金的管理与使用。

　　市、县财政部门和房地产行政主管部门应当制定维修基金使用计划报批管理制度、财务预决算管理制度、审计监督制度以及业主的查询和对帐制度等。

　　第十六条 业主或使用人、物业管理企业、开发建设单位之间就维修基金发生纠纷的，当事人可以通过协商、协调解决，协商、协调不成的，可以依法向仲裁机构申请仲裁，或者向人民法院起诉。

　　第十七条 公有住房售房单位未按照本办法规定足额提取维修基金的，财政部门和房地产行政主管部门应当责令其限期补提维修基金本息；逾期仍不足额提取的，应当处以自应提取之日起未提取额每日万分之三的罚款。

　　第十八条 维修基金代管单位违反本办法规定，挪用维修基金或者造成维修基金损失的，由当地财政部门和房地产行政主管部门按规定进行处理。情节严重的，应追究直接责任人员和领导人员的行政责任；构成犯罪的，应依法追究刑事责任。

　　第十九条 本办法实施前，商品住房和公有住房出售后来建立维修基金或维修基金的建立标准低于本办法规定的，当地房地产行政主管部门和财政部门应当按照本办法规定制定建立或补充维修基金的具体办法。

　　第二十条 公有住房出售后维修基金的财务管理按照财政部的有关规定执行。

　　第二十一条 省、自治区、直辖市人民政府房地产行政主管部门会同财政部门可以根据本办法制定实施细则。

　　第二十二条 非住宅商品房维修基金的管理可以参照本办法执行。

　　第二十三条 本办法由建设部负责解释。

　　第二十四条 本办法自一九九九年一月一日起实行。原有的有关政策和规定，凡与本办法不一致的，一律以本办法为准。

篇4：物管案例：住户以维修未使用任何材料为由拒交维修费用

　　物管案例：住户以维修未使用任何材料为由拒交维修费用

　　去年年底，某大厦6楼一住户洗菜池下水管堵塞，电话委托管理处维修班疏通。

　　维修人员及时赶到现场。由于下水管堵塞严重，在6楼疏通不开，又转到5楼，从下水管检查孔反向往上清疏。经过3个多小时的努力，管道彻底疏通了。疏通中从下水管里掏出不少沙子、白灰和油漆块，证明堵塞是该住户装修造成的。

　　谁知当维修人员收取40元维修费用时，该住户以维修未使用任何材料为由，拒不交费，并振振有辞地说，自己装修完刚入住，别的楼房都有一年保修期，他也应当住满一年后再交费。

　　[案例分析]

　　维修费用包括材料费用和人工费用等其他费用，业主以未使用维修材料拒绝交付维修费用的理由不成立。本案例下水管道维修范围处于业主室内，属有偿服务范围，其堵塞显然是由业主装修期间，不按装修管理规定，对下水管道使用不当造成的，其责任完全应由业主承担，业主应承担维修费用。

　　至于业主提出的保修期问题，关键在保修期时效的计算。房屋保修期的计算，是从业主办理入伙手续之日起计算时间，与业主入住到房屋的时间无关，因此，业主所说刚刚入住的理由也不成立。物业管理公司应根据业主办理入伙手续的时间计算保修期，依据实际情况酌情妥善处理。

　　从物业管理的实际看，即使在市场已经相当发育的地区，亦有相当一部分业主用户对物业管理法规缺乏足够的理解。物业管理公司应当善于利用多种渠道做宣传工作，向业主用户普及物业管理法规知识。通过提高他们对物业管理的认知度，为自己管理服务的顺利实施铺路。本案例应收取的费用如在弄清维修范围后，事先告知业主，就不会出现纠纷了。

　　[解决办法]

　　情况反映到管理处，主管领导上门做工作。首先，征询该住户对维修人员文明用语、工作态度、维修质量的意见，他均表示满意。然后，便耐心地给他解释入伙与入住、公用部位与自用部分的区别，依据有关法规向其说明大厦已入伙多年，早就不存在保修期，室内维修发生的包括人工费在内的所有费用，都要由业主住户承担，并在核对这次疏通下水管工作量的基础上，进一步申明收取40元维修费，已给予了相当的优惠。

　　这位住户觉得主管说得有理有据、合情合理，消除了误解，便愉快地交付了应付的维修费用。

　　[相关法规制度]

　　1．《服务收费标准作业程序》（节选）

　　一、目的

　　规范服务费用的收缴工作，确保如数、及时、安全的收回各项费用。

　　二、适用范围

　　适用于物业部管理服务费及其他各项有偿服务费的收缴工作。

　　......

　　4．有偿服务费用的收缴

　　(1)机电处、服务处等处的工作人员在为住户提供各项有偿服务时，应根据相关服务的收费标准计费，并请住户对服务项目进行验收，在服务单上签字确认。

　　(2)各部门主管应根据用户签字后的服务单对本部门员工计费的项目进行审核，并在部门审核栏内签名确认。

　　(3)各部门主管应在每月25日前将服务单汇总后交财务部会计。

　　(4)财务部会计应在每两个工作日内根据《服务单》上的相关记录填写《收费通知单》。

　　(5)财务部会计应在28日前将《收费通知单》交财务部主管审核，经审核存有疑问的在三个工作日内向业主派发。

　　(6)委托银行代收的，出纳员应于银行每次托收后的两日内，到银行抄录收缴数据，出纳员按照《现金管理标准作业程序》中的相关规定执行。

　　(7)出纳员在规定交费期限后的三日内，编制《费用收缴明细表》报财务负责人。

　　(8)财务部主管对费用收缴明细表进行审核，经审核存有疑问的，应及时查明予以更正，经审核无误的，对已交纳的费用按照《会计核算标准作业程序》中的相关规定处理；对尚未交纳的费用，按照《应收账款管理标准作业程序》中的相关规定进行处理。

　　5．水、电、煤气、电话费用的代收代缴

　　(1)对已办理银行划账手续的住户，出纳员应及时到银行抄录托收记录。

　　(2)对未办理银行划账，需用现金代缴的住户，出纳员应在供电局、自来水公司、煤气公司或电信局等相关部门规定的交费日期到相关单位去交纳相关费用。

　　(3)财务会计根据相关部门提供的收费单据，填制《收款通知单》。

　　(4)收款通知单经财务部主管审核，如有疑问应及时查明予以更正；如无疑问，加盖财务专用章后交公共事务部有关人员在3个工作日内后业主派发。

　　(5)住户用现金缴交水、电、煤气、电话费用时，出纳员在向住户提供供水、供电、煤气、电信等公司的收费凭据的同时，还应按《现在管理标准作业程序》中的相关规定向住户开具收款收据。

　　(6)出纳员在应规定交费日后的3日内编制《费用收缴明细表》报财务负责人。

　　(7)经审核，如存有疑问，应及时查明并予以更正；如经审核无误的，对已如数收回的费用按照《会计核算标准作业程序》中的有关规定进行账务处理；对尚未收回的费用，按照《应收账款管理标准作业程序》中的有关规定进行相关的催缴工作。

　　6．兼营的餐饮、娱乐等服务费用的收缴

　　(1)餐饮、娱乐部门的服务员应在客房消费时开具消费项目清单（四联）。

　　(2)该部门的收费员应根据各项服务收费标准对消费明细单上的消费项目进行准确计费、收费。

　　(3)收费员应于每日下午3时前将当日（前日下午3时~当日下午3时）的收取的账款项填制收款清单，交财务部出纳员处；收费员同时应将消费清单的财务联交财务会计按照《会计核算标准作业程序》进行相关的账务处理。

　　(4)每月31日，收费员应将当月1日~31日的收入明细汇总后交财务部主管审核，如经审核存有疑问，应及时查明予以更正；经审核无误，应根据《会计核算标准作业程序》作相应的账务处理。

　　7．费用收缴资料的保管

　　(1)财务会计应于每月末将费用收缴资料汇总编制记账凭证、登记账簿后交财务部主管审核。

　　(2)财务部经理经审核存有疑问应责令会计及时更正；如无疑问应将收费资料加密在财务部长期保存。

　　8．管理服务费用收缴率原则上应达到98%，费用收缴的情况作为公共事务部相关人员的绩效考评依据之一。

　　五、记录

　　1．《收费通知单》

　　2．《费用催缴通知单》

　　3．应收管理费用明细表》

　　4．《消费项目清单》

　　5．《费用收缴明细》

　　六、相关支持性文件

　　1．《现金管理标准作业程序》

　　2．《银行存款管理标准作业程序》

　　3．《应收账款管理标准作业程序》

　　4．《会计核算标准作业程序》

篇5：物管中心工程管理部综合维修工岗位职责

　　物管中心工程管理部综合维修工岗位职责

　　a)服从主管、副主管、领班的领导，完成上级安排的日常工作。

　　b)自觉遵守公司、物管中心各项规章制度、服务标准和《员工手册》的要求。

　　c)认真执行本岗位安全操作规程，工作时做好个人防护，确保安全生产。

　　d)负责对大厦公共区域的设施进行定期巡视检查并做好记录。

　　e)负责对大厦写字楼业主区域内的内外装修，办公家具进行维修工作。

　　f)认真执行检修计划，并做好维修保养记录。

　　g)负责保管好使用的工具、材料，不丢失、不损坏。

　　h)对所负责的区域发生的异常现象和隐患及时处理，重大问题应及时向检修主管、综合维修主管汇报。

　　i)使用各种环保材料、减少环境污染；认真审核装修材料，并建议业主使用环保材料。

　　j)完成主管、副主管、领班交办的其它工作。