物管案例：精打细算

　　物管案例：精打细算

　　案例概述：

　　某小区的建筑面积近60000平方米，拥有住房400多套，分布在4幢大楼内，其中一幢为连体房，两个门牌号各有一部电梯，为11层12站，其余三幢分别为22层23站二部，28层29站四部，共8台电梯。某电梯公司在免保期结束后，提出若由他们继续提供维修保养，每年维保费为29万元人民币，折合管理费开支0.413元/ M2?月，且维修人员接到报修后2小时到现场。可该小区业户委员会对类似设备免保期结束后新增加的管理费开支均不同意适当调高收费标准，要求物业管理费必须控制在原标准1.2元/M2?月内，且电梯出现故障必须在30分钟内到达现场排除故障。如此情况该怎么办呢？

　　首先，管理处认为物业管理公司应尽量理解业户既要好的服务却又不愿承担或少承担义务的习惯思维，努力为业户精打细算，降低维修保养费用。管理处了解到该电梯公司保养电梯，在上海甚至中国属于垄断企业，出的价格偏高。但这不是绝对的，应积极寻找其它有规模的、有质量的电梯保养公司参与竞争。接着，先对电梯公司进行协商，讲清管理费的组成结构、业户和业委会的要求，及电梯保养公司同样面临市场竞争的事实，希望该电梯公司能将费用降到0.25/ M2?月，即总价下降10万左右，并按服务质量要求增派现场维保人员，确保电梯出故障在要求时间内到达。由于这家电梯公司缺乏市场竞争意识，放不下架子，一味追求其企业自身利益无意降价，物业管理公司在多次协商及谈判不成的情况下，果断将其逐出，同时积极寻找合作伙伴。经过努力挑选，终于同另一家电梯公司签订了维保合同，该公司的价格下降超过10万元，服务承诺优于管理处提出的条件，并派出2名电梯维保人员实行24小时蹲点服务。最终取得了广大业户得支持，承担了相应得管理费。

　　案例分析：

　　本案例的发生是由于电梯维修保养费的多少引起的。物业管理公司通过多方努力，寻找到了价格适中，服务到位的电梯公司。电梯是高层建筑的主要上下运输工具，它的维修保养有其特殊的要求，不能有丝毫的马虎和懈怠，否则发生事故，就会造成人员伤亡。

　　从本案例的处理来看：第一，按照物业管理公司的服务理念要不断满足业户的要求，作为物业管理公司就要站在业户的立场看问题，为业户当好家理好财，想方设法降低费用。第二，市场是残酷的，对垄断企业来说同样如此，今天是垄断的企业、行业，如果不顺应市场，那么明天就会被市场所淘汰。第三，通过努力，新的电梯公司不但价格下降了，其服务承诺反而上去了，经过近一年的运行，事实证明其完全兑现了服务承诺。第四，证明了物业管理公司要适应业户的需求，具有市场竞争力，则必须对维修保养费用严格控制。

　　从电梯的维修保养可以推广到其他各项维保服务，物业管理公司也可以通过招投标的方式，来确定有效率、具有质量和价格适中的服务公司，这样既降低了成本费用，又获得了满意的服务效果。

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篇2：物管案例：有人乱派招贴怎么办

　　物管案例：有人乱派招贴怎么办

　　乱派招贴，被人戏称为城市的“牛皮癌“。这种市场经济发育过程中出现的流行病，蔓延到大街小巷。即使是作为全国城市物业管理优秀示范小区的某花园，也未能幸免。该花园管理处下大力气加以整治，力求辟出一方净土。通过加强护卫巡逻工作，很快就基本杜绝了户外乱派招贴。但在楼内乱塞乱贴搬家、装修、送餐、美容之类广告的现象却屡禁不绝。实行封闭式管理的楼宇内部，又何以如此呢?管理处在查处了几例之后，发现楼内广告的派发有三种情况一是经批准入楼为住户提供服务的某些人员顺便所为；二是以探访名义上楼而实有其它意图的住户亲友乘隙所为；三是本人承做特定生意的个别住户刻意所为。

　　[案例提示]

　　号脉问疹，对症下药，找出招贴广告在严格的管理环境中入楼的途径，是有针对性解决问题的根本。

　　[案例分析]

　　根据上述招贴入楼的途径，管理处采取了一系列新办法:

　　管为本。在每幢大厦入口处设置一广告橱窗，为向花园住户传播信息的各界人士提供广告登载服务，变堵为疏，进而实现对其的有序管理。

　　教为先。发现楼内派发广告，当即接照广告上的联系渠道，或打电话或邀人前来，指出其错误做法和应当怎样去做，敦促其依规行事。

　　治为辅。某些单位不听招呼继续乱派广告，就把其列入“黑名单“，严格限制这些单位在花园内的经营活动，直至真正做出保证，并确实改正自己的违规行为。

　　采取这些办法以后，虽说还未能完全制止住宅楼内乱派招贴的现象，但其频度和数量已经大为减少。

篇3：物管案例物业临时托管协议是否有效

　　物管案例：物业临时托管协议是否有效?

　　朱明锳称临时托管未经足够业主同意，属强行服务;业委会称2/3的标准无法实现

　　近日，有媒体报道因无故拖欠物业费朱明锳等明星被物业管理 公司告上法庭。11月21日，朱明锳告诉记者，不交这几个月的物业费是因为业主们并不承认新来的公司--建国物业管理有限公司的合法性。对此，该公司项目经理向记者表示，公司与小区业主委员会签有合同，属于合法进驻。

　　只是临时托管协议

　　建国物业管理有限公司项目经理赵彤岳向记者出示了合同。记者发现这是一份临时托管协议。根据该协议，物业管理委员会全权委托北京建国物业管理有限公司对清境明湖花园小区进行临时托管，维持小区物业管理正常运转。

　　托管期限是从20**年5月21日至该小区依据相关规定正式招标到新物业管理公司为止。

　　对此，朱明锳表示，对小区进行托管应该得到足够业主的同意，未经同意前来服务，是强行服务，因此不存在欠物业费之说。

　　律师说法：临时托管也要2/3业主同意

　　临时托管协议到底管不管用?对此，北京市隆安律师事务所陈旭律师认为到目前为止，北京市的物业管理还没有出现涉及临时托管纠纷的案例，更没有相关法律对临时托管进行界定。陈旭表示，按着现有物业管理条例来解释，临时托管也是对小区进行物业管理，那么小区的业主委员会就应该召开业主大会，经过三分之二的业主同意后方可与建国物业管理公司签属临时托管合同。

　　业委会：2/3是个“死结”

　　就业主和律师提出的临时托管必须经过三分之二业主同意的这说法，记者采访了该小区的业主委员会，委员会成员之一靳先生向记者表示，该小区的业主组成成分很特殊，开发商方面的产权占了三分之一，再加有一些业主在国外，三分之二这个标准对该小区来说是个“死结”，根本无法实现，但在当时小区原来的物业管理公司已经离开，难以及时进行招投标选新公司，小区处于无人管理的情况下，找一个临时托管的物业公司进驻小区是一种不得已的选择。

　　据了解，下周一法院将开庭审理此案。届时临时托管合同是否具有法律效力将是双方争论焦点。

篇4：物管案例：以自行车丢失为由业主拒交物业费怎么办

　　物管案例：以自行车丢失为由业主拒交物业费怎么办

　　20**年初，李某所在的小区物业管理公司催收20**年度的物业管理费。李某认为自己交纳的物业管理费中包含保安费，可小区保安并没有真正做到保证自己的财产安全，造成自己在小区内丢失三辆自行车，因此拒绝交纳物业管理费。物业管理公司反复说明保安只负责维护小区公共秩序和安全，定时开关小区大门，巡逻时发现火警、治安、交通事故及时处理，对可疑人员进行盘查。而丢失自行车是属于治安刑事案件，应由公安机关负责处理，与物业公司无关。但李某仍不听解释劝说，坚决拒绝交纳20**年度的物业管理费。

　　[案例提示]

　　交纳物业管理费是业主应尽的义务，但物业管理公司在收缴中总能遇到一些以各种原因为理由拒绝交纳物业管理费的业主，对此物业管理公司应按实际情况，采取一般性追缴和区别性追缴的不同追缴方式进行催缴，必要时可利用法律手段保护企业利益。

　　[案例分析]

　　物业公司无奈诉至法院，要求被告李某给付404元物业管理费。法院经审理判决李某全额交纳20**年度物业管理费404元。法院认为，物业公司收取的物业管理费中虽然包含每户每月4元保安费，但并不意味着住户丢失的财物都应由物业公司负责。物业公司的保安职责有一定的范围，盗窃分子的盗窃行为属于治安或刑事犯罪，应在公安机关破案后由行为人负责赔偿。在物业公司履行职责过程中没有明显过失的情况下，这一责任不应由物业公司承担。

篇5：物管案例：楼顶变私家花园怎么办

　　物管案例：楼顶变私家花园怎么办

　　某花园个别业主“圈占”公用天台（楼顶），有的建了一个私家花园，有的利用楼顶建了鸽子房，该花园已经有6个楼顶被私人占用。该花园B座被“改造”过的3个天台中，某住户的“手笔”可谓匠心独运：不仅200平方米的天台被其全部据为己有，连天台上原有的通风管道、消防器材也被统统拆除。该住户还自行拆除了楼顶的隔热层，铺上了仿古地砖，种上了花草，设置了假山、假树，上得天台，真是别有洞天。为了把其他人拒之门外，该住户还“安排”了一条大狼狗把门。好端端的公用天台，变成了这位住户的“私家花园”。对此大多数业主很有意见，纷纷到物业管理公司投诉。

　　[案例提示]

　　公用天台属于全体业主的共用部位，任何人无权占用。私占公用天台是对其他业主的侵权行为。

　　[案例分析]

　　公用天台是作为建筑面积分摊到业主们的购房款中的，现在却被个别人据为己有，是一种侵权行为。乱搭乱建行为，破坏了楼体的结构，造成天台承压过重；把隔热层铲掉，也会影响到楼下业主的居住环境。因此，管理处应根据有关规定，采取行动拆除“私家花园”。如违章业主不予配合，或采取抵制行动，物业管理公司应运用法律手段保护大多数野猪的利益。