物管案例：楼顶变私家花园怎么办

　　物管案例：楼顶变私家花园怎么办

　　某花园个别业主“圈占”公用天台（楼顶），有的建了一个私家花园，有的利用楼顶建了鸽子房，该花园已经有6个楼顶被私人占用。该花园B座被“改造”过的3个天台中，某住户的“手笔”可谓匠心独运：不仅200平方米的天台被其全部据为己有，连天台上原有的通风管道、消防器材也被统统拆除。该住户还自行拆除了楼顶的隔热层，铺上了仿古地砖，种上了花草，设置了假山、假树，上得天台，真是别有洞天。为了把其他人拒之门外，该住户还“安排”了一条大狼狗把门。好端端的公用天台，变成了这位住户的“私家花园”。对此大多数业主很有意见，纷纷到物业管理公司投诉。

　　[案例提示]

　　公用天台属于全体业主的共用部位，任何人无权占用。私占公用天台是对其他业主的侵权行为。

　　[案例分析]

　　公用天台是作为建筑面积分摊到业主们的购房款中的，现在却被个别人据为己有，是一种侵权行为。乱搭乱建行为，破坏了楼体的结构，造成天台承压过重；把隔热层铲掉，也会影响到楼下业主的居住环境。因此，管理处应根据有关规定，采取行动拆除“私家花园”。如违章业主不予配合，或采取抵制行动，物业管理公司应运用法律手段保护大多数野猪的利益。

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篇2：物管案例：乱停车的访客蛮不讲理怎么办

　　物管案例：乱停车的访客蛮不讲理怎么办

　　一个双休日，一辆外来的挂着武警牌照的白色宝马车停在某大厦地下车库进出通道的挡车器前，要求存车去见楼上的一位业主。车库保安员礼貌地上前告知，这里都是私家车位，不能停放外来车辆。车主转而又要求打开车挡，说到车库调头后就走。谁知他进了车库，并没有要走的意思。保安员再次前去，委婉地劝其另寻就近的停车场，车主竟勃然变色，破口大骂。

　　管理处安全主管从办公室的监视器中发现了这一情况，急忙赶到现场。那么，他应该怎样处理这件事呢？

　　[案例提示]

　　物业管理公司要求保安员文明执法，绝非是为了一味地迁就业主和用户，而是要以情动人，以理服人，更好地与业主和用户沟通，做好管理和服务，保证辖区的良好。对那些不服从物业管理规章制度的无理取闹者，就要坚持原则，铁面无私，按照体现多数业主意志的业主公约和反映在各类法规之中的政府授权，大胆地履行自己的管理职能。以维护大多数业主和用户的利益。

　　[案例分析]

　　在了解了事情经过后，管理处安全主管语气和缓但态度坚定地对车主说：“如果我们保安员违反了物业优质服务的有关规定，我们一定严肃处理，现在看来是您无理取闹且出口伤人，您应当向受到伤害的我们保安员致歉。”要求其致歉并非为了分出个高低，它的意义在于既是对无理取闹者进行教育，使之下次不再胡作非为，也是对坚持原则保安员进行安抚，使之下次仍旧恪尽职守。车主见势不妙，用手机叫来楼上的业主。

　　安全主管扼要地向业主介绍了情况，平素对管理处保安员礼貌周到的服务就有切身感受的业主，见车主还在骂骂咧咧，一切都明白了。她一边开导车主，一边说：“你们别与他一般见识，我这里给你们赔礼了”。可见平时文明服务在关键时候的重要性。车主自知理亏，怏怏把车开走了。随后，她又和管理处安全主管一起，安抚吃了委屈但始终彬彬有理的保安员。

篇3：物管案例：物业该不该扣罚装修保证金？

　　物管案例：物业该不该扣罚装修保证金？

　　收取保证金为防违规

　　小张买了新房，入住之前先交了2400元的装修保证金，装修结束后物业公司收取了327元的装修管理费以及247元的垃圾清运费(7个房间，21元/间，拆了一个小墙角增加100元清运费)，其余的退回了。但是，事后物业公司也并没有解释装修管理费和垃圾清运费的定价标准。

　　与小张相比，杨先生就显得更加冤枉了。装修结束后，物业公司不仅扣除了杨先生的垃圾清运费和装修管理费，同时还收取了300元的楼梯磨损费。杨先生郁闷地说：“装修材料都是通过电梯搬运的，对楼梯基本没有磨损，为何要交这笔钱。如果这个小区几千户居民都需要交的话，物业岂不是平白挣了几十万元？”

　　记者从煤科院小区的物业管理处和望京实业有限公司物业部了解到，装修前先交装修保证金主要是为了防止装修公司在装修过程中违规，或者损害到公共利益。北京市建委物业管理处有关负责人也表示，物业公司收取保证金并根据实情扣罚都是正常的，目的就是为了防止装修违规，确保大多数业主的利益。

　　物业掌控保证金扣罚

　　本来装修保证金主要是为了约束装修公司的，但是基本所有的装修公司都把这笔钱转嫁到了业主头上，而对于装修过程中可能发生的损坏结果，装修公司都愿意和业主另外签署赔付合同。

　　京城知名装修公司轻舟装饰副总经理王乒野表示，物业公司收取装修保证金是可以理解的，但是有的物业公司并没有尽到自己的职责，反而以各种名义来扣罚保证金。依据《住宅室内装修装饰办法》的规定，装修人在住宅室内装饰装修工程开工前，应当向物业管理单位申报登记，物业管理单位应当将住宅室内装饰装修工程的禁止行为和注意事项告知装修人和装修人委托的装饰装修企业。他认为，既然物业公司收取了装修管理费，就应该对装修公司的资质进行考核，阻止不正规企业进入小区装修，同时在装修过程中多加强监督指导，避免造成不必要的损失，反而成了物业公司扣钱的理由。同时，他还介绍，不同小区的物业公司收取的装修保证金费和装修管理费等其他费用大都不同，没有标准可依。

　　即便装修公司与物业公司签订了装修合同，但仍存在操作上的难题，即装修公司与物业公司的合同中，对禁止行为都有明确规定，但是违约责任和惩罚标准却并没有在合同中体现，这就导致出现问题后，具体操作缺乏可依据的细则，而保证金在物业公司手中，扣多扣少还只能是物业公司说了算。

　　装修保证金引起争议

　　装修保证金到底应不应该收？物业公司有没有权利扣罚装修保证金？现在并没有一个法律上的规定。北京隆安律师事务所房产律师陈旭认为，如果物业公司和装修公司达成了一致意见，收取装修保证金是可以的，在扣罚保证金时物业公司必须举证扣除理由，并且纳入公共维修基金，并明示其用途。北京市汇佳律师事务所主任律师邱宝昌明确表示，收取装修保证金并不是进行装修的必要条件，物业公司没有权利强行收取装修公司的保证金。

　　但北京市建委物业管理处处长刘刚则表示，物业公司收取装修保证金和扣罚装修保证金都是正常的，收取保证金是为了防止装修违规行为，而扣罚的资金需要用来维修损坏的地方，所以这样的行为合情合理。

　　大多数业主和装修公司认为物业公司不应该收取装修保证金，而是应该签订详细的装修服务合同，写明禁止事项，并明确违约责任。邱宝昌律师也表示，物业公司和装修公司的约定是最重要的，如果装修公司不愿意交纳保证金，物业公司无权强行收取，更不应该成为阻止装修公司进行装修的理由。物业公司收取装修保证金是针对装修公司的，但现实情况是业主在买单，那么收取装修保证金的本来目的和意义就发生了改变。

篇4：物管案例：业主提出不合理装修要求怎么办

　　物管案例：业主提出不合理装修要求怎么办

　　某广场一位业主在装修时，向管理处多次提出更改顶层复式房室内的一根大梁。其理由是按常规该根梁应为正梁，但搞成了反梁，既占用室内空间又影响美观。并声称自己父亲是位高级建筑师，已计算出了有关参数、设计出了改梁图纸。

　　对业主的这一要求，管理处根据《装修管理规定》耐心进行解释、说服，理所当然地加以和善的回绝。然而，这位业主就是听不进去，态度十分固执。三番五次找都未得到应允，他干脆动了硬的，“不管你们同不同意，我都要改”。双方都不让步，问题一下子僵在那里了。

　　[案例分析]

　　此案例是在业主办理入住后，在装修期间常见的问题。业主购房后，作为物业的所有权人，有权对自己的房屋进行装修，但其装修不能影响房屋的安全。一般情况下，业主入住装修前要填写装修申请，报物业管理公司审批。物业公司应根据国家建设部《建筑装饰装修管理规定》和物业管理公司制定的《住户装修管理规定》，经审核确定该业主申请的装修方案对房屋结构没有破坏，对业主的正常使用不构成安全隐患，方可批准。待物业管理公司批准后，业主才能开始装修。业主装修完成后，还须物业管理公司组织验收，合格后方可使用。

　　本案例中业主提出的更改大梁的要求有可能给房屋的安全使用埋下隐患，因此，物业管理公司不能同意业主的这一要求。即使业主的父亲确为高级建筑师，其参数计算和改梁方案物业管理公司也不能同意，因为此方案并不能代表原设计单位或专业设计单位的审批意见。

　　因此，本案例中物业管理公司对业主提出的改梁要求不予同意的做法是对的。

　　[解决方法]

　　针对对方固执的态度，为了避免顶牛，管理处的工作人员坐在一起商讨对策。并把商讨出的办法及时报告给物业公司和开发展的有关领导，上下统一口径。然后约见这位业主，建议他写出书面申请，报原设计单位审批。这位业主觉得管理处的建议合情合理，欣然同意。后来他咨询了原设计单位，得知改梁既要拿一笔不小的变更设计费，又要等较长时间才能确定。经过比较，最终取消了改梁的想法。

　　有些时候，制止或纠正违章行为未必非得硬要板起面孔坚持说“不”。不妨指条正道，让他自己去试一试，撞了南墙，他自然就回心转意了。本案例中，物业管理公司就是针对业主认为改梁方案可行的实际情况，给他提出合法解决的方案。既然你认定可以，那你就通过合法途径办理，把球踢给了对方，矛盾不再集中在自己身上到头来，有序管理的目的达到了，你在对方的心目中还是个“好人”。

　　[相关法规制度]

　　1．1995年9月1日中华人民共和国建设部令第46号《 建筑装饰装修管理规定》　（略）

　　2．××物业管理公司装修管理规定

　　根据国家建设部关于异产毗连关系的有关规定,恳请×××业主(住户)明白您的产权内容不是一个独立的整体,而是由内部面积、空间、公共面积、财产份额和毗连关系构成。所以。对于您的房产的二次装修,将根据中华人民共和国建设部关于《家庭居室装饰装修管理规定》及××市物业管理规范,进行严格的管理,同时为确保您的根本利益,特制定本规定:

　　一、装修范围

　　业主应严格按照《家庭居室装饰装修管理规定》中的装修范围和要求进行室内装修、维修。

　　二、装修队的选择

　　1.为配合管理处对装修的管理,业主(住户)装修应尽量选择管理处推荐的施工队(至少有两个以上的施工队供业主选择),这几家实力较强、信誉较好的施工队伍,经培训对本大厦房屋结构了解并在其承诺遵守本办法和其他装修规定后,在管理处监督管理下提供装修服务。

　　2.业主有选择上述施工队和自聘有××市住宅装修资格的施工队的自由,但必须经管理处资格审查后按《×××装修施工队管理办法》(详见附件一)的规定进行管理。

　　三、装修申请

　　业主(住户)在规定范围内要进行室内装修、维修和改造。维修和改造,必须先向管理处提出申请(住户必须持业主委托书),并领取《装修申请审批表》一式一份。

　　四、装修审批

　　1.业主(住户)必须如实填报《装修申请审批表》各款内容于确定的装修日期关7天携带装修设计图纸和消防部门装修审批材料批文,上报管理处（涉及消防规定的应先向消防部门办理报批手续）,同时交纳装修保证金100元/平方米,需要进行施工技术审定的,按每项工程150-300元计收,管理处将在收到审批表后二个工作日内给予批复。

　　2.业主(住户)收到批复后,应带领选定的装修队负责人到管理处按规定办理施工队有关进场手续方可进场装修施工(详见附件二)。

　　五、施工

　　1.所有施工必须按照管理处审批的方案进行,不得有任何更改。如实际情况需要更改,必须报管理处审批,出具更改通知后方可施工。

　　2.施工期间,业主(住户)进行现场监理并保证装修施工队严格遵守规定,按规作业,文明施工,施工期间不准装修工人在大厦内住宿。逾期完工要办理逾期手续并交纳逾期金每天50元,不办理延期手续的,管理处有权责令其停工;对于施工队的违章装修除按《××市住宅装修管理规定》和《违章装修项目》的规定进行处理,对业主(住户)处以相当于施工队罚款额30%的罚款。

　　3.装修期限:中小工程为30天,较大工程为45天,最长不超过60天,如确实需要延期,要到管理处办理延期手续。

　　4.施工时间:每天施工时间为8:00-12:00,14:00-18:00。

　　5.装修施工用电不得超过该装修住宅单元的装表容量,严禁擅自乱接、乱拉电源线；超容量用电在与管理处协商后,在管理处的监督下,在管理人员指定位置处接临时电源线,否则造成的一切后果由业主(住户)负责。

　　6.管道供气设施和燃气用具(必须符合国家标准)的安装、维修、拆移、改装,必须由持有专业资格证书的单位施工;用户不得自行安装、拆除、改装。

　　7.空调机应按管理处统一规划的位置安装,不得破坏楼宇结构,穿坏墙体。

　　8.不得任意改变窗户、阳台色调,不得改变阳台的用途(阳台不得安装防盗网及铝合金窗等)。

　　9.施工过程中要注意垃圾袋的清运,每天垃圾应按指定地方放置并当天清运,楼梯、过道、天台、道路及其他公共地方不得作为加工、堆放材料和垃圾的地方,不得损坏公用设备、设施,保持公用地面、墙壁完好和整洁。

　　六、验收

　　1.装修工程完毕后,业主(住户)和施工队负责人共同向管理处申请竣工验收,管理处将派人进行查验。

　　2.隐蔽工程必须在隐蔽前进行验收。如未验收,管理处可安排拆除隐蔽部分遮挡,再行验收,由此造成的损失由业主(住户)自己负责。

　　3.竣工验收合格后,由管理处验收人员在《装修申请审批表》上验收栏内签名。验收不合格时,限期改正,再行复验,直至合格。经三次验收不合格者,管理处可另行指定施工单位进行施工,所发生的费用由业主(住户)承担。

　　4.装修验收合格并使用一个月后,经管理处复验确定工程无明显质量问题,将押金退回业主(住户)和施工队。

　　附件一（略）

　　附件二（略）

篇5：物管案例：业主要求供暖，业主委员会应该听谁的

　　物管案例：业主要求供暖，业主委员会应该听谁的

　　今年8月份，某园区的业主联名向物业管理处提出今年需要供暖的要求，但物业管理处没有同意。今年10月份，业主主动联系供热中心和热力有限公司给小区安装集中供暖设施，并缴纳了配套费。

　　热力有限公司为了设计供暖管道线路需要建房时地下管网图纸，但物业管理处答复管网图纸丢了，只提供一份小区建筑的平面图。热力有限公司只好请设计院一名工程师根据平面图推测设计供暖管道路线，并经过物业管理处有关部门审查批准。之后一天，物业管理处突然通知不能施工，理由是小区业主委员会不同意安装集中供热。经了解小区业主委员会一共有11名成员，物业管理处只召集了5名成员开会，其中两名成员弃权，剩下3名中1名成员是管理处的材料供应商。

　　[案例提示]

　　以《业主委员会章程》为依据，此次业主委员会的召开是否合法，何以结果是否有效？业主委员会作为业主的代表，在供热问题上，他们是否真正倾听了业主的意见？

　　[案例分析]

　　该物业管理处目前表示，物业管理条例规定，物业公司只能协助业主委员会的决定去执行。小区安装集中供暖物业大力支持，但业主委员会考虑到春节之前如果不能完成施工，将会给居民带来不安全因素，所以物业不同意安装暖气。但从该管理处实际做法看，物业管理处不是在协助业主委员会工作，而是在对其进行操纵。物业管理处无权召集业主委员会会议，该会议参加会议人数不足，又有与物业管理处特殊利益者在其中，因此表决结果无效，也代表不了全体的意愿。

　　该物业管理处应向全体业主道歉，改正其错误做法，积极主动配合热力有限公司完成供暖工程。