怡锦园物业费上调案例始末

　　怡锦园物业费上调案例始末

　　怡锦园小区位于丰台区邻枫路5号，占地面积2.57公顷，建筑面积16.8万平方米，收费面积11.73万平方米，共有小区居民1190户。自03年9月首位业主入住后至20**年共六年多时间，物业公司驻怡锦园管理处共有员工43人，其中内聘29人，外聘14人。自接手小区后收费标准未有变动，均价为1.65元/月/平米，全年收取物业费总额为220万元，但由于近几年物价水平、人工工资等一再上涨，使得物业公司逐年亏损，这严重危及到良好的服务品质，为能够延续并保持较好的服务质量和水平，更好地服务广大居民，扭转物业公司的经营状况，势必要通过内部开源节流，外部物业费价格调整来达到目的。据此北京怡海达丰物业管理有限公司向怡锦园业委会申请物业管理费调整，根据现实的状况和今后的发展趋势，拟定了两个调整的方案，即方案一：1.98元/月/平方米；方案二：现有收费标准不变，调整服务项目。

　　怡锦园物业费调整工作于20**年年初开始筹备，期间制定过多套调整方案：1.75元、1.98元、2元、2.2元、2.5元、2.7元，几经数次修改，最后订版为1.98元和现有收费标准。确定收费标准后，管理处又根据实际情况制作了《物业费调整工作进度表》。直至20**年10月接到公司确定20**年怡锦园物业费调整的指示后，怡锦园管理处全体员工严格按照《物业费调整工作进度表》有条不紊地推进上调工作。

　　上调过程

　　在此次物业费调整工作中，管理处首先需要做通业委会的工作，通过几次协调会议的沟通，管理处提出了上调物业费的理由，并得到了业主委员会的大力支持，五位业委会成员全数通过，一致同意物业费调整，这为此次物业费调整奠定了坚实的基础。在得到业主委员会的口头同意后，物业公司正式向怡锦园业主委员会递交了物业费调整书面申请，并得到了业主委员会的回函。自此，物业费调整工作正式全面展开。

　　应业委会要求，并根据国家有关规定，物业公司于20**年11月11日至20**年11月17日在小区明显位置公示了《20**年度财务审计报告》及《公共区域收益支出分配报告》。20**年11月23日至11月29日又在怡锦园大门口及各楼一层电梯间公示了20**年物业费调整方案。公示完毕后，有部分业主又提出了对于之前公示的《20**年度财务审计报告》及《公共区域收益支出分配报告》不清楚，随后管理处又将所有文件再一次进行了公示，直至调整结束。

　　本次物业费调整采用书面征询意见的形式召开业主大会，按照物业费调整日程安排，管理处自20**年11月30日至12月11日，每晚六点至九点上楼发放并回收《物业费调整确认书》，该确认书经过多次修改完善，确定了最终版本，以便业主可以清楚明确地做出选择。为了保证此项重要工作有序进行，发出的确认书都能收回，且同意的要达到一定的数量。在入户前，管理处领导对上门发确认书的工作人员进行了统一分配：管理处四名部门主管分成四组，每人负责一栋楼，www.pmceo.com同时每组有两名员工协助，再加上业委会的四位成员，形成了每组4人的物业费调整小组。每晚18：00—21：00由一名主管带领治安部及设备部的员工对所有的产权人进行入户走访，发放确认书，争取在发放的同时通过现场沟通可以及时收回。每晚九点走访回来后各小组成员在管理处领导的组织下将当晚业主提出的问题进行汇总，并当场集体商讨解决办法，小组成员带着这些问题的答案开始了第二天上门的工作。

　　为使怡锦园全体员工对物业费调整一事重视起来，管理处召开了全体员工大会，对物业费调整工作的重要性告知每一位员工，并针对业主集中反映的重要问题统一口径，给予业主满意合理的解释。

　　为把基础工作做好做扎实，又及时向丰台区建委、律师咨询了法律上应该注意规避的风险，力争做到合理合法，并按时向业委会通报工作进展和遇到的问题，及时与居委会取得联系以得到政府部门的支持，并向业委会提供调整方案，同时按时向居委会通报进展情况。

　　对于一些没有当场投票的业主，工作人员每天筛选后都要入户去做工作，尽可能取得业主的信任，有时一张确认书可能需要二十几分钟的沟通、解释才能获得支持的一票。通过一周的时间，四个小组已将大部分住户走访完毕，通过此次走访也发现了不少房屋已经出租或业主长期不在园区居住的情况，为今后的管理工作积累了资料。

　　每收到一张选票，工作人员都细心地注意业主选择的是同意还是反对，并做好记录，做到心中有数。经过初期粗略的统计大约有70%的业主同意物业费上调，但是越到后期难度越大，不同意的声音也越来越多，形式不容乐观，管理处领导和每一位小组成员丝毫不敢懈怠，尽可能争取更多的业主支持。另外还有个别情绪比较激动的业主，扬言要上告，称调整不合法。

　　尽管调整工作遇到了很多困难和阻力，但员工依旧不厌其烦地给业主进行分析解释，尽可能取得业主谅解，有部分业主通过耐心细致的讲解后对我们表示支持。对于长期不在家和房屋出租的业主，在后面的几天，通过电话进行了联系，给业主合理的解释，争取其同意，代业主进行签字确认，并将通话予以录音，作为有效的证据进行留存。

　　收获

　　对于物业费调整这项重中之重的工作，全体工作人员以公司利益为准，尽自己最大的努力，最终发放和送达确认书1172份，实收反馈意见1145份，其余为弃权及无法联系，按照《

物业管理条例》之规定，此次物业费调整获得了约67%的业主支持，圆满地完成了此次调整最为繁重的工作。

　　20**年12月12日9：00，在1#楼负一层员工娱乐室，在完全公开、公平、公正的基础上召开了具有决定性意义的怡锦园业主大会会议，参与此次大会的有业主委员会主任、副主任及两位委员、科技园区派出所代表、怡海社区居委会代表、律师事务所律师及业主代表。业委会经过近三个小时的现场验票、唱票、统计，最终形成了大会决议：自20**年1月1日起，北京市丰台区怡锦园小区物业费将执行“1.98元/月/平米方案”。

　　这次上调成功得益于集团公司的正确决策及人、财、物的大力支持，得益于物业公司领导及管理处领导的带领和指引，得益于全员的共同努力。而怡锦园物业费的上调成功，为物业服务企业的发展积累了宝贵的经验。虽然物业费调整成功了，但这只是开始。很多业主投出了支持的一票，是对怡海物业多年来服务的认可。如何为业主提供更好更高的服务，不辜负业主的信任；如何让不同意上调的业主转变观念，配合工作；如何保证收费率等问题都促使怡海物业不断求新求变，努力提升自己的服务品质，为明天续写新的辉煌。

编辑：www.pmceo.Com

篇2：联发物业物业费上调实践案例

　　联发物业的物业费上调实践案例

　　联发?新天地小区是厦门联发（集团）物业服务有限公司（下简称“联发物业”）20**年接管的项目，多年来荣获“全国物业管理示范住宅小区”、“福建省物业管理示范住宅小区”、“厦门市物业管理示范住宅小区”、湖里区第二届“文明物业”和湖里区第三届和谐邻里节“和谐小区”等诸多荣誉称号。

　　新天地小区物业费上调的经过

　　随着近年来物价的不断上涨及20**年3月厦门最低工资标准大幅度上调（自900元调至1100元），联发物业在新天地小区这一项目上的物业管理费收入已无法保证该项目日常管理和服务的运转，为维持项目收支平衡、确保服务质量、稳定员工队伍，根据公司要求，小区服务中心于20**年4月份开始着手上调物业管理费收费标准的工作。

　　4月30日，小区服务中心发函业委会告知需调价的原因、上调幅度及涨价时间等事宜。5月6日，业委会组织召开第一次会议，就提交的关于上调新天地小区项目的物业服务费事宜进行讨论。会上，部分业委会委员表示不同意上调管理费，理由是“所签的合同属于包干制，赚钱、亏本都是企业自己的事，且合同期未到期，故不同意上调”，同时业委会还要求小区服务中心不能将调价事宜在小区做宣传及上门征询。

　　面对僵局怎么办？

　　我们认真学习《合同法》并对照《联发新天地小区物业服务合同》，认为他们的说法有悖于相关规定，具体体现在以下几个方面：一是《合同法》明确规定，在合同有效期限内，在法律规定的范围内合同双方当事人可以就合同的有关条款进行修改，可以做出补充约定；二是物业费的构成中人力成本占75%，现最低工资标准上涨33%，而我们物业管理费的上涨幅度仅为20%左右，是合情合理的，而且，公司明确表态所涨物业管理费收入都用在一线员工的加薪与材料费的上涨方面；三是《联发新天地物业服务合同》第六章第二十一条第2款明确规定“管理服务费标准的调整，需经业主大会通过”，这也就是说合同期虽然未到，但物业管理费的标准也是可以调整的，但需经www.pmceo.com业主大会同意。通过上述分析，我们更有信心，更有底气，在与业主委员会委员们的沟通中，我们提出，近几年我们已经大幅上调员工工资，其中秩序维护员的月工资更是从20**年的800元上涨到今年的2500元（12小时制），而物业费还是停留在交房时的标准，并且项目所涨物业管理费的收入基本上都用在一线员工的加薪与材料费的上涨上。同时，我们还强调，只有员工稳定，物业服务公司的服务品质及小区安全才能有保证，所以小区物业费标准上涨真正受益的人还是业主。心与心的沟通终于说服了大部分业委会委员，业委会最终同意服务中心人员就上调物业管理事宜采取书面征询形式召开业主大会。

　　5月8日，服务中心在小区各大厅张贴关于调整物业服务费标准的温馨告知，服务中心工作人员利用晚上时间到业主家征询，对于未入住的或长期在外地的采用电话形式做详细的记录征询。5月31日，业主意见征询完毕，小区服务中心于6月5日16:00在业委会委员、业主代表的见证下开箱验票。

　　统计结果显示，专有部分面积占建筑总面积72.6%、户数占总户数72.93%的业主同意从今年7月份开始按新的收费标准缴纳物业服务费。

　　小区服务中心于6月7日在各楼道张贴出《关于上调物业管理费收费标准意见征询情况的公示》，公示期间无任何业主提出书面异议。自20**月7月1日起，联发新天地物业服务中心开始按新的物业管理费标准收取费用。

　　服务中心将整个调价的过程咨询了公司的法律顾问，律师认为上调物业管理费的征询工作是符合法律程序的。至今，项目按新的物业管理费收费标准缴交的收费率已达到 96 %，收费率基本未受调价的影响。同时，公司从20**年8月份开始再度上调员工工资，这让一线员工的流动率开始有所降低，确保了服务质量、稳定了员工队伍。

　　上涨物业费的体会

　　总结公司上涨物业费的过程，觉得也有一些体会，在此与同行分享：

　　一是服务合同虽然未到期但物业服务企业也可以上涨物业费。长期以来，在传统的观念中，合同一旦签订便难以更改，物业服务合同如果没有到期更是难以上调物业费，这导致一些物业服务企业面临巨额亏损时只得自己承受而无法向业主提出上涨物业费的要求。

　　实际上，根据《物权法》第七十六条第7款规定：有关共有和共同管理权力的其它重大事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且总人数过半数的业主同意。根据《合同法》的有关规定，在合同有效期限内，在法律规定的范围内合同双方当事人可以就合同的有关条款进行修改，做出补充约定。此外，公司与联发新天地小区业主委员会所签订的《联发新天地物业服务合同》第六章第二十一条第2款也明确规定“管理服务费标准的调整，需经业主大会通过”，这也就是说物业服务合同的期限虽然未到，但物业管理费也是可以调整的，但需经业主大会同意。所以，部分业主委员会委员、业主 “合同期未到物业服务企业不能上调物业管理费”的理由是不能成立的。笔者所在的公司用事实充分证明，在服务合同未到期的情况下，只要做足工作且依法走完相关程序，物业服务企业也是可以上涨物业费的。

　　二是要向业主讲明物业费是否涨价的利害关系。物业管理行业是一个劳动密集型企业，且是微利行业，物业服务费的标准是根

据各种实际发生费用的成本倒算出来的，尤其是人员工资的成本一般要占到70%左右，如果人员成本增加，但物业管理费未上调，那么物业服务公司只能通过减少人员、降低用人标准来降低企业的成本，这最后必然会造成物业服务品质的降低，损害广大业主的利益。

　　三是大多数业主是通情达理的。现在一些物业服务企业一提起涨物业费就头疼，觉得业主肯定不会接受，但实际上虽然会有一些业主反对涨价的态度很坚决但大多数业主是通情达理的，他们需要的只是质价相符的服务。虽然他们当时征询意见的时候未必同意上涨物业费，但实际上随着服务品质的改善和物业费涨价走完法律程序且得到大多数业主的认可，他们还是会按时缴费的，新天地小区在物业费涨价的表决过程中虽然只有72.93%的通过率但缴费率达到96%就充分说明了这一点。

篇3：物业费调价案例:菊园小区物业服务费成功上调

　　物业费调价案例:菊园小区物业服务费成功上调

　　交流沟通——

　　菊园小区物业服务费成功上调

　　菊园小区位于浦城路、商城路交界处，2000年竣工交付，建筑面积15．43万平方米，1109户，原收费标准2.20元/平方米/月，现收费标准2.70元/平方米/月。20**年8月1日，上房物业通过市场招投标方式进驻小区。

　　自1993年上海建立最低工资制度以来，已经19次实施最低工资标准调整，给物业服务企业带来了巨大的人员成本上升压力。菊园小区从交付到20**年底期间，物业服务费标准一直维持在2.20元/平方米/月。如何维持或提升物业服务工作水平，如何化解劳动力成本上升带来的压力，上房物业从酝酿物业服务合同续签和提升物业服务收费标准时，做好三个方面的工作。

　　一是做好调价的前期准备工作。他们对小区部分业主进行上门调查，深入了解广大业主对物业服务质量及物业服务费调整的看法。通过调查发现，70%以上的业主希望能享受到优质的物业服务；50%左右的业主认为随着物价的逐年上涨，可以适当上调物业服务费标准，但幅度不宜过高；10%左右的业主不愿上调物业服务费标准；1%左右的业主对上调物业服务费标准无明确意见。上房物业在上调物业服务费标准前，进一步提高物业服务质量标准，提交了《菊园物业服务主要承诺》，切实让广大业主有一个安全、整洁、温馨、和谐的生活环境，以服务质量的提升来推动物业服务费标准的上调。

　　二是事中加大宣传力度。首先，将物业管理行业的现状调查情况及小区物业服务费收支情况客观地向广大业主予以明示，让广大业主对物业管理行业现状及企业有一个更深层次的了解。其次，客户服务中心全员参与，通过一线操作员工平时零距离和业主接触沟通的机会，把业主不理解的地方予以解释与说明。再则，对调价特别不理解的业主，项目经理主动进行单独的交流与沟通。同时，为了确保宣传工作的广泛开展，各项服务目标层层落实，责任到人。

　　三是事后加大与业委会的交流与沟通。他们就上调物业服务费标准问题同业委会反复交流和沟通，特别是就小区近年来物业服务费收支情况、未来数年成本上升趋势，编制了小区物业服务费用收支预算。在编制预算过程中，认真吸纳业委会的意见和建议，不断充实完善，把业主的每一分钱，明明白白地用在业主切实感受上。双方在建立平等和信任的基础上，从操作上层面减轻了业委会对调高收费标准可能存有的心理压力。

　　经过一系列细致、深入和艰苦的工作，在广大业主、业委会和居委的认可和支持下，小区的物业服务费标准从2.20元/平方米/月提高到2.70元/平方米/月，提高了0.5元/平方米/月，物业服务企业和全体业主取得了双赢结果。

篇4：物业费调价案例:虹瑞公寓专业服务推动物业服务费上调

　　物业费调价案例:虹瑞公寓专业服务推动物业服务费上调

　　坦诚理解——虹瑞公寓专业服务推动物业服务费上调

　　虹瑞公寓位于虹口区广灵四路168弄,项目总建筑面积1．25万平方米，其中住宅1．2平方米，商铺552平方米。小区于20**年7月交付,共计125户业主。物业管理费分别按照多层住宅0.6元/平方米/月,商铺1.0元/平方米/月收取。

　　景瑞物业在为虹瑞公寓提供物业服务的10年里，在广大业主心目中树立了良好的企业品牌形象，获得了服务至上、诚信专业的良好口碑。优质的服务与辛勤的付出也得到了业主的认同，历年来业主满意度调查都在95%以上，物业管理费收缴率达到98%以上。

　　经过民主表决, 20**年1月起,小区提价幅度为多层住宅0.3元/平方米/月,商铺0.8元/平方米/月，合同期限3年。合同约定：物业服务合同中约定管理费不足部分从公共收益中给予一定补贴,实际上，20**年4月至20**年3月的补贴金额约为1.9万元。

　　本次提价，景瑞物业经过周密思考、反复沟通，逐步推动了物业费调价事宜的开展：

　　——对业主、业委会进行物业服务工作满意度调查，获得95分的高分，公司和项目也针对业主提出的合理化建议和合理投诉进行了积极整改，满足了业主的合理需求，进一步提高了业主的满意度，增强了业主对企业的忠诚度。

　　——虹瑞公寓物业服务保持一贯良好的工作作风，在任何情况下都做到秉承企业“贴心服务、舒适生活”的服务理念，为业主提供温馨、舒适、专业的物业服务，避免由于服务上的瑕疵在业主中造成不良影响。

　　——物业服务人员加强与业主的沟通交流，排摸业主对物业管理费提价的想法，宣传行业和企业的工作难点，获取业主的理解。通过详细排摸了解，业主对物业服务工作表示理解，对社会上的物业费调价也逐渐表示认同。

　　——成立专项小组，由公司领导直接牵头开展工作，落实职能部门、项目进行物业管理费重新定价，与业委会成员、重点客户沟通交流、物业服务合同签订等一系列工作。

　　——与房办、居委会等政府相关部门进行充分的沟通与协调，获得政府政策指导、支持与协助。

　　此次虹瑞公寓物业管理费成功调价，在四个方面颇有感触和启发：搭坦诚理解之平台，业主观念的改变是成功的前提；物业公司积极主动的作为是成功的基础；建和谐发展之社区，政府的负责态度和引导方式是成功的保障；业委会成员的公信力起到重要作用。

篇5：物业费调价案例:仙霞物业售后公房服务费顺利上调

　　物业费调价案例:仙霞物业售后公房服务费顺利上调

　　摸底调查广泛宣传-仙霞物业售后公房服务费顺利上调

　　仙霞物业所属的威宁小区、虹仙小区、虹园八村3个小区，均属此次售后公房物业费调整范围，它们都建造于八十年代后期，入住时间均为90年代初期，属老式公房。

　　威宁小区建筑面积为7.35万平方米，户数为1268户。虹园八村建筑面积为3.06万平方米，户数为611户。虹仙小区建筑面积为7.62万平方米，户数1463户。原管理费按室户类型不同为每户每月4.50元 至7.50元不等。保安费统一为每户每月2.00元至3.00元不等、保洁费统一为每户每月3.00元至5.00元不等。

　　仙霞物业与3个小区业委会协商同意，已成功调价。调价方案为统一标准、按户型进行调整，调整幅度基本在10元左右。保安费、保洁费按文件精神统一调整到每户每月9.00元和6.00元。

　　顺利调价的主要做法：

　　公司领导班子和各有关职能部门先学习文件，统一认识，每位员工都能做到既是讲解员，又是宣传员。不赶时间、不抢进度、积极稳妥、做细做透业主的工作，让业主充分理解和支持。各小区先行摸底调查，掌握所要调整费用的户数、房型等，然后与小区业委会、居委等协商，拿出调整方案。为规范操作避免留有后遗症，采取统一靠档，先统一靠到4.50元，然后再按文件规定进行调整。

　　利用小区的宣传阵地，广泛进行宣传，做到业主家喻户晓。如：利用电子滚动屏幕、小区宣传栏、楼道告示牌、楼组长会议、业户代表会议等形式。在摸底调查的基础上，制定调价方案。公司职能部门严格把关，不多收和乱收一分钱。