物管案例:因家被盗拒交物业费法院判定应缴费

　　物管案例：因家被盗拒交物业费法院判定应缴费

　　业主家中两次被盗，认为小区物业公司未尽到安全保障义务拒绝缴纳物业管理服务费，被物业公司告到法院。日前，法院调解审结了此案，认为物业公司已尽到合理范围内的安全保障义务，业主应承担缴费义务。

　　因某小区只在小区内的主要路口安装了摄像头，业主银平(化名)认为物业公司未尽到安全保障义务是其家中两次失窃的主要原因，因此拒绝缴纳物业管理服务费。但物业公司却认为已为小区提供了合理的物业服务，也尽到了安全保障义务，在与业主多次协商未果的情况下，将业主起诉到法院。

　　法院审理认为，“摄像头”是小区的配套设施，其安装由开发建设单位负责，与物业公司无直接关系。物业公司每天安排秩序维护员对小区进行看守和巡逻，可视为已尽到了合理范围内的安全防范义务，且物业公司也按照约定为小区提供了物业服务，被告人作为小区的业主，已享受到了物业公司提供服务所带来的便利，理应承担缴纳物业管理服务费的义务。最终经法官耐心细致的说服，双方达成调解协议，银平向物业公司缴纳了物业管理服务费。

　　“合理范围内的安防义务”该如何理解，本案的办案法官介绍说，物业公司的安全义务，是指物业公司应尽的合理注意义务以及应采取的合理预防措施。但因物业公司职责所限，不可能防止一切损害的发生，当遇到违法犯罪的行为时，物业公司是难以控制这种情形发生的。因此，只要物业公司尽到了合理范围内的注意义务、采取了合理的预防措施，物业公司就可以对业主因第三人侵权所遭受的损失免责。

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篇2：以物业服务问题为由拒交物业费成吗？

事件1

20**年11月,北京通州区某小区十多名业主因未交纳物业费,被物业公司诉至通州区法院。在法庭上,业主们辩称,双方签订物业管理合同以后,物业公司所提供的治安管理、公共设施管理、绿化管理、房屋维修等诸多服务均存在问题。如小区绿化并未达到合同上约定的面积,原本已经种上草的绿地被改建成了收费停车场等。经过法官审查发现,该小区确实存在着绿化、卫生等物业服务不到位的现象,不但不符合物业合同中约定的要求,也没有达到“北京市住宅物业管理服务标准”的要求。通州法院认为,按照物业管理合同约定,物业公司提供物业管理服务后,业主应当向其交纳物业费。但鉴于该物业公司提供的服务存在部分瑕疵,法院最终判令物业公司应对绿化费、管理费和保洁费等予以酌情减收。

事件2

田女士是北京朝阳区某小区业主,20**年4月,因田女士欠交多年物业费,被物业公司诉至朝阳区法院。在法庭上,田女士辩称,她之所以不交物业费,是因为物业公司管理不好,譬如小区摄像头形同虚设;楼上有人向地上倒垃圾,物业人员视而不见;物业公司不代收包裹,导致寄存包裹丢失等。朝阳区法院审理后认为,物业公司已提供了物业管理的主要服务,田女士应支付相应的物业管理费。田女士虽然提供了相关证据,但尚不够充分,故拒交物业管理费的理由不能成立。据此,法院判决田女士于判决生效后30日内向物业公司支付欠交的物业管理费共计2372.56元。田女士不服判决并上诉到市二中院。在市二中院的庭审中,田女士提供了其于20**年拍摄的影像资料及照片。经质证,市二中院认定影像资料及照片中反映的小区卫生环境差、未安排专职的保安人员进行封闭管理、磁卡门因损坏不能使用等问题确实存在。鉴于物业公司的管理服务中存在瑕疵,从而改判田女士支付物业公司物业管理费1500元。

分析

根据《北京市高级人民法院关于审理物业管理纠纷案件的意见(试行)》的规定,“物业管理企业未按合同约定提供服务或者提供服务不符合约定标准,业主可以要求物业管理企业承担违约责任。”因此,在上述两起事件中业主最终获得了胜利。过去,业主们因物业服务问题而拒交物业费的案子很多,但在法院的判决上却是屡战屡败,原因很简单,他们都是输在了证据不足上。而这两次业主们之所以能够成功,主要得益于证据确凿。不过实际上,业主通过拒交物业费来维护自身权利,并不是明智之选。因为,从事小区管理的物业公司一般都是微利企业,他们不可能为业主垫钱来搞物业。物业公司只会有多少钱干多少事,如果收不齐物业费,物业员工会因待遇低、不能按时开支而没有积极性,物业公司对公共设施设备的维保也会因没钱而无法到位,物业服务质量因此将大打折扣,甚至使整个小区陷入恶性循环。由于有人欠费,按时交费的业主们并没有买到货真价实的物业管理服务,其损失可想而知。

提示:

对于业主来说,虽然新的物业条例赋予了业主更多的权利,但对于那些服务工作中确实存在问题的物业公司,也不要一上来就以拒交物业费来维权,应该通过业主委员会或直接要求物业公司按照物业合同的约定进行整改。如果遇到物业公司严重违反合同约定,且拒不整改时,业主们可以向政府行政主管部门进行投诉,也可以通过业主大会解聘物业公司,还可以向法院起诉。不过,业主们一定要认清,物业公司不是万能的,您别什么事都找物业公司解决,更不能随便就拿物业公司当替罪羊、出气桶,那样的话真正倒霉的肯定还是您自己。另外,《物业管理条例》中明确规定,“违反物业服务合同约定,业主逾期不交纳物业服务费用的,业主委员会应当督促其限期交纳;逾期仍不交纳的,物业管理企业可以向人民法院起诉。”为了小区

篇3：自行车多次丢失可拒交物业费吗

　　一、案件经过:

　　小区业主李某在小区内丢失三辆自行车后,拒绝交纳物业管理费,在多次催缴无果的情况下,物业公司将李某告上法庭要求其交纳物业管理费。

　　二、审理及判决:

　　庭审中,被告李某辩称:自己交纳的物业管理费中包含保安费,可小区保安并没有真正做到保证自己财产安全的义务。原告物业公司诉称,保安只负责维护小区公共秩序和安全,定时开关小区大门,巡逻时发现火警、治安、交通事故及时处理,对可疑人员进行盘查。而丢失自行车是属于治安刑事案件,应由公安机关负责处理,与物业公司无关。

　　最后,法院判决李某向物业公司交纳所拖欠的物业管理费。

　　三、法律评析:

　　本案中,物业公司收取的物业管理费中虽然包含每户每月4元保安费,但并不意味着住户丢失的财物都应由物业公司负责。物业公司的保安职责有一定的范围,盗窃分子的盗窃行为属于治安或刑事犯罪,应在公安机关破案后由行为人负责赔偿。在物业公司履行职责过程中没有明显过失的情况下,这一责任不应由物业公司承担。

篇4：未签订物业管理合同可拒交物业费吗

　　核心解读:接受物业服务,就应交纳物业费

　　[案例]

　　艾明辉经营的智能人网吧位于辽宁省政府公务员小区内。20**年7月1日,该小区业主委员会与政兴物业公司签订《省政府公务员小区物业管理委托合同》,规定物业管理提供服务的受益人为本物业的全体业主和物业使用人。此后,政兴公司按约定进行物业服务,但艾明辉却未交纳物业管理费。20**年11月7日,政兴物业公司诉至法院,要求艾明辉给付拖欠的20**年下半年物业管理费3611.6元,并承担诉讼费。艾明辉以其与物业公司之间没有签订物业合同,物业公司给其经营的商业网点提供的服务不多为由,拒绝交纳物业费。

　　[判决]

　　沈阳市法院审理认为:业主委员会是业主大会的执行机构,具有代表业主与物业管理企业签订物业服务合同的职责。艾明辉作为业主之一,该合同对其具有约束力,其负有交纳物业管理费的义务。故判决艾明辉给付物业管理费3611.6元。

　　[法官说法]

　　沈阳市法院民二庭主审法官李倩:业主拖欠物业费是当前物业管理中一个十分突出的问题,它直接影响到物业公司的运转,造成物业公司服务质量下降,间接损害更多业主的利益。根据《物业管理条例》有关规定,业主委员会与物业公司签订了物业管理合同的,业主应受其约束,负有交纳物业费的义务。如果业主委员会未与物业公司签订物业服务合同,但业主事实上接受了物业服务的,业主则应按照实际发生的服务价格向物业公司交纳相应费用。

　　出处:海南高速物业管理有限公司

篇5：新买房屋漏水而拒交物业费

　　新买房屋漏水而拒交物业费

　　案例介绍：

　　胡女士看中了某处商品房的顶层，在一次性付清全部房款后顺利入住，同时向物业管理公司交纳了当年的物业管理费。入住后两个月雨季来临，几场大雨之后，胡女士发现天花板有水洇湿的现象，后来竟然发展到漏雨的地步，胡女士于是找到物业管理公司报修。物业管理公司通知了原施工单位，施工单位重新在楼顶进行了防水处理。胡女士此时已经对现在的房屋有些反感，经过和开发商协商后准备换房，但是双方对漏雨造成损失的赔偿问题产生了争议。

　　胡女士认为自己购买房屋就为了居住，现在因为漏雨无法居住，并且自己进行的装修也遭到破坏，她认为这是开发商造成的，所以准备不再交纳第二年的物业管理费和供暖费。

　　开发商认为自己出售的房屋有质量问题是事实，也愿意赔偿胡女士部分经济损失，但是他们认为自己已经同意为胡女士调换房屋，自己和胡女士之间没有纠纷。

　　物业管理公司认为自己及时联系维修房屋，并且现在看来房屋存在质量问题也不是物业管理不到位，如果胡女士不交纳物业管理费他们无法接受，并且，因为这个小区是采用小区外的供热厂的热力供热，统一供暖时间已到，如果胡女士不交纳供暖暖气费，他们就要受到经济损失。

　　由于三方对于债权、债务没有任何异议，胡女士认为自己的行为属于法律所允许的抵消行为，但是又不是十分肯定自己的行为是否合法，于是三方一同找到律师咨询，最终在律师主持下达成书面协议，三方协商解决，由开发商向物业管理公司支付了胡女士下年度的物业管理费，胡女士不再向开发商要求赔偿，同时胡女士向物业管理公司支付本年度供暖费。

　　律师分析：

　　胡女士不能直接向物业管理公司主张抵消。合同法第九十九条所讲的抵消是指：当事人互负到期债务，该债务的标的物种类、品质相同的，任何一方可以将自己的债务与对方的债务抵消，但依照法律规定或者按照合同性质不得抵消的除外.

　　开发商、胡女士、物业公司三者存在债权、债务关系。

　　开发商与胡女士之间存在合同关系，因为房屋质量问题，开发商　　基于赔偿责任对胡女士负有债务;

　　胡女士与物业管理公司之间存在合同关系，如果物业管理公司如约履行自己的义务，胡女士不交纳物业管理费，那么就是胡女士对物业公司负有债务;

　　关于供暖费的问题，一般是业主和物业管理公司单独签有供暖协议，应当依照执行，如果胡女士拒绝交纳供暖费，那么胡女士对物业管理公司负有债务;

　　开发商与物业管理公司之间没有债权、债务关系。胡女士开始主张抵消是不妥的，因为开发商对胡女士负债而胡女士却对物业管理公司负债，这两种债务虽然都是金钱债务，但是并不符合"当事人互负到期债务"的条件。

　　判决结果：

　　最终的解决方案的产生也是依据法律做出的，法律规定：债务人将合同的义务全部或者部分转移给第三人的，应当经债权人同意。在物业管理公司同意的情况下，胡女士可以将自己对物业管理公司所负有的交费义务转移给开发商，开发商在替胡女士向物业管理公司支付物业管理费后，开发商对胡女士的赔偿义务就履行完毕。

　　本案中，因胡女士向开发商要求的赔偿数额仅与物业管理费相当，所以胡女士自己还要交纳供暖费。

　　点评：

　　经济活动中的各方参与人之间的关系要明晰就能够提高工作效率，本案中各方对于债务都没有争议，分析清楚各自的关系后履行各自的义务能够节省时间和金钱，物业管理公司和开发商一般是两个独立的单位，如果希望减少不必要的财务转换环节，例如用实测面积后发生的退款冲抵物业管理费是完全可以的，但是不要忘记事先协商一致，以免日后无法说明白。