联发物业物业费上调实践案例

　　联发物业的物业费上调实践案例

　　联发?新天地小区是厦门联发（集团）物业服务有限公司（下简称“联发物业”）20**年接管的项目，多年来荣获“全国物业管理示范住宅小区”、“福建省物业管理示范住宅小区”、“厦门市物业管理示范住宅小区”、湖里区第二届“文明物业”和湖里区第三届和谐邻里节“和谐小区”等诸多荣誉称号。

　　新天地小区物业费上调的经过

　　随着近年来物价的不断上涨及20**年3月厦门最低工资标准大幅度上调（自900元调至1100元），联发物业在新天地小区这一项目上的物业管理费收入已无法保证该项目日常管理和服务的运转，为维持项目收支平衡、确保服务质量、稳定员工队伍，根据公司要求，小区服务中心于20**年4月份开始着手上调物业管理费收费标准的工作。

　　4月30日，小区服务中心发函业委会告知需调价的原因、上调幅度及涨价时间等事宜。5月6日，业委会组织召开第一次会议，就提交的关于上调新天地小区项目的物业服务费事宜进行讨论。会上，部分业委会委员表示不同意上调管理费，理由是“所签的合同属于包干制，赚钱、亏本都是企业自己的事，且合同期未到期，故不同意上调”，同时业委会还要求小区服务中心不能将调价事宜在小区做宣传及上门征询。

　　面对僵局怎么办？

　　我们认真学习《合同法》并对照《联发新天地小区物业服务合同》，认为他们的说法有悖于相关规定，具体体现在以下几个方面：一是《合同法》明确规定，在合同有效期限内，在法律规定的范围内合同双方当事人可以就合同的有关条款进行修改，可以做出补充约定；二是物业费的构成中人力成本占75%，现最低工资标准上涨33%，而我们物业管理费的上涨幅度仅为20%左右，是合情合理的，而且，公司明确表态所涨物业管理费收入都用在一线员工的加薪与材料费的上涨方面；三是《联发新天地物业服务合同》第六章第二十一条第2款明确规定“管理服务费标准的调整，需经业主大会通过”，这也就是说合同期虽然未到，但物业管理费的标准也是可以调整的，但需经www.pmceo.com业主大会同意。通过上述分析，我们更有信心，更有底气，在与业主委员会委员们的沟通中，我们提出，近几年我们已经大幅上调员工工资，其中秩序维护员的月工资更是从20**年的800元上涨到今年的2500元（12小时制），而物业费还是停留在交房时的标准，并且项目所涨物业管理费的收入基本上都用在一线员工的加薪与材料费的上涨上。同时，我们还强调，只有员工稳定，物业服务公司的服务品质及小区安全才能有保证，所以小区物业费标准上涨真正受益的人还是业主。心与心的沟通终于说服了大部分业委会委员，业委会最终同意服务中心人员就上调物业管理事宜采取书面征询形式召开业主大会。

　　5月8日，服务中心在小区各大厅张贴关于调整物业服务费标准的温馨告知，服务中心工作人员利用晚上时间到业主家征询，对于未入住的或长期在外地的采用电话形式做详细的记录征询。5月31日，业主意见征询完毕，小区服务中心于6月5日16:00在业委会委员、业主代表的见证下开箱验票。

　　统计结果显示，专有部分面积占建筑总面积72.6%、户数占总户数72.93%的业主同意从今年7月份开始按新的收费标准缴纳物业服务费。

　　小区服务中心于6月7日在各楼道张贴出《关于上调物业管理费收费标准意见征询情况的公示》，公示期间无任何业主提出书面异议。自20**月7月1日起，联发新天地物业服务中心开始按新的物业管理费标准收取费用。

　　服务中心将整个调价的过程咨询了公司的法律顾问，律师认为上调物业管理费的征询工作是符合法律程序的。至今，项目按新的物业管理费收费标准缴交的收费率已达到 96 %，收费率基本未受调价的影响。同时，公司从20**年8月份开始再度上调员工工资，这让一线员工的流动率开始有所降低，确保了服务质量、稳定了员工队伍。

　　上涨物业费的体会

　　总结公司上涨物业费的过程，觉得也有一些体会，在此与同行分享：

　　一是服务合同虽然未到期但物业服务企业也可以上涨物业费。长期以来，在传统的观念中，合同一旦签订便难以更改，物业服务合同如果没有到期更是难以上调物业费，这导致一些物业服务企业面临巨额亏损时只得自己承受而无法向业主提出上涨物业费的要求。

　　实际上，根据《物权法》第七十六条第7款规定：有关共有和共同管理权力的其它重大事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且总人数过半数的业主同意。根据《合同法》的有关规定，在合同有效期限内，在法律规定的范围内合同双方当事人可以就合同的有关条款进行修改，做出补充约定。此外，公司与联发新天地小区业主委员会所签订的《联发新天地物业服务合同》第六章第二十一条第2款也明确规定“管理服务费标准的调整，需经业主大会通过”，这也就是说物业服务合同的期限虽然未到，但物业管理费也是可以调整的，但需经业主大会同意。所以，部分业主委员会委员、业主 “合同期未到物业服务企业不能上调物业管理费”的理由是不能成立的。笔者所在的公司用事实充分证明，在服务合同未到期的情况下，只要做足工作且依法走完相关程序，物业服务企业也是可以上涨物业费的。

　　二是要向业主讲明物业费是否涨价的利害关系。物业管理行业是一个劳动密集型企业，且是微利行业，物业服务费的标准是根

据各种实际发生费用的成本倒算出来的，尤其是人员工资的成本一般要占到70%左右，如果人员成本增加，但物业管理费未上调，那么物业服务公司只能通过减少人员、降低用人标准来降低企业的成本，这最后必然会造成物业服务品质的降低，损害广大业主的利益。

　　三是大多数业主是通情达理的。现在一些物业服务企业一提起涨物业费就头疼，觉得业主肯定不会接受，但实际上虽然会有一些业主反对涨价的态度很坚决但大多数业主是通情达理的，他们需要的只是质价相符的服务。虽然他们当时征询意见的时候未必同意上涨物业费，但实际上随着服务品质的改善和物业费涨价走完法律程序且得到大多数业主的认可，他们还是会按时缴费的，新天地小区在物业费涨价的表决过程中虽然只有72.93%的通过率但缴费率达到96%就充分说明了这一点。

采编：www.pmceo.cOm

篇2：物业费调价案例:菊园小区物业服务费成功上调

　　物业费调价案例:菊园小区物业服务费成功上调

　　交流沟通——

　　菊园小区物业服务费成功上调

　　菊园小区位于浦城路、商城路交界处，2000年竣工交付，建筑面积15．43万平方米，1109户，原收费标准2.20元/平方米/月，现收费标准2.70元/平方米/月。20**年8月1日，上房物业通过市场招投标方式进驻小区。

　　自1993年上海建立最低工资制度以来，已经19次实施最低工资标准调整，给物业服务企业带来了巨大的人员成本上升压力。菊园小区从交付到20**年底期间，物业服务费标准一直维持在2.20元/平方米/月。如何维持或提升物业服务工作水平，如何化解劳动力成本上升带来的压力，上房物业从酝酿物业服务合同续签和提升物业服务收费标准时，做好三个方面的工作。

　　一是做好调价的前期准备工作。他们对小区部分业主进行上门调查，深入了解广大业主对物业服务质量及物业服务费调整的看法。通过调查发现，70%以上的业主希望能享受到优质的物业服务；50%左右的业主认为随着物价的逐年上涨，可以适当上调物业服务费标准，但幅度不宜过高；10%左右的业主不愿上调物业服务费标准；1%左右的业主对上调物业服务费标准无明确意见。上房物业在上调物业服务费标准前，进一步提高物业服务质量标准，提交了《菊园物业服务主要承诺》，切实让广大业主有一个安全、整洁、温馨、和谐的生活环境，以服务质量的提升来推动物业服务费标准的上调。

　　二是事中加大宣传力度。首先，将物业管理行业的现状调查情况及小区物业服务费收支情况客观地向广大业主予以明示，让广大业主对物业管理行业现状及企业有一个更深层次的了解。其次，客户服务中心全员参与，通过一线操作员工平时零距离和业主接触沟通的机会，把业主不理解的地方予以解释与说明。再则，对调价特别不理解的业主，项目经理主动进行单独的交流与沟通。同时，为了确保宣传工作的广泛开展，各项服务目标层层落实，责任到人。

　　三是事后加大与业委会的交流与沟通。他们就上调物业服务费标准问题同业委会反复交流和沟通，特别是就小区近年来物业服务费收支情况、未来数年成本上升趋势，编制了小区物业服务费用收支预算。在编制预算过程中，认真吸纳业委会的意见和建议，不断充实完善，把业主的每一分钱，明明白白地用在业主切实感受上。双方在建立平等和信任的基础上，从操作上层面减轻了业委会对调高收费标准可能存有的心理压力。

　　经过一系列细致、深入和艰苦的工作，在广大业主、业委会和居委的认可和支持下，小区的物业服务费标准从2.20元/平方米/月提高到2.70元/平方米/月，提高了0.5元/平方米/月，物业服务企业和全体业主取得了双赢结果。

篇3：物业费调价案例:虹瑞公寓专业服务推动物业服务费上调

　　物业费调价案例:虹瑞公寓专业服务推动物业服务费上调

　　坦诚理解——虹瑞公寓专业服务推动物业服务费上调

　　虹瑞公寓位于虹口区广灵四路168弄,项目总建筑面积1．25万平方米，其中住宅1．2平方米，商铺552平方米。小区于20**年7月交付,共计125户业主。物业管理费分别按照多层住宅0.6元/平方米/月,商铺1.0元/平方米/月收取。

　　景瑞物业在为虹瑞公寓提供物业服务的10年里，在广大业主心目中树立了良好的企业品牌形象，获得了服务至上、诚信专业的良好口碑。优质的服务与辛勤的付出也得到了业主的认同，历年来业主满意度调查都在95%以上，物业管理费收缴率达到98%以上。

　　经过民主表决, 20**年1月起,小区提价幅度为多层住宅0.3元/平方米/月,商铺0.8元/平方米/月，合同期限3年。合同约定：物业服务合同中约定管理费不足部分从公共收益中给予一定补贴,实际上，20**年4月至20**年3月的补贴金额约为1.9万元。

　　本次提价，景瑞物业经过周密思考、反复沟通，逐步推动了物业费调价事宜的开展：

　　——对业主、业委会进行物业服务工作满意度调查，获得95分的高分，公司和项目也针对业主提出的合理化建议和合理投诉进行了积极整改，满足了业主的合理需求，进一步提高了业主的满意度，增强了业主对企业的忠诚度。

　　——虹瑞公寓物业服务保持一贯良好的工作作风，在任何情况下都做到秉承企业“贴心服务、舒适生活”的服务理念，为业主提供温馨、舒适、专业的物业服务，避免由于服务上的瑕疵在业主中造成不良影响。

　　——物业服务人员加强与业主的沟通交流，排摸业主对物业管理费提价的想法，宣传行业和企业的工作难点，获取业主的理解。通过详细排摸了解，业主对物业服务工作表示理解，对社会上的物业费调价也逐渐表示认同。

　　——成立专项小组，由公司领导直接牵头开展工作，落实职能部门、项目进行物业管理费重新定价，与业委会成员、重点客户沟通交流、物业服务合同签订等一系列工作。

　　——与房办、居委会等政府相关部门进行充分的沟通与协调，获得政府政策指导、支持与协助。

　　此次虹瑞公寓物业管理费成功调价，在四个方面颇有感触和启发：搭坦诚理解之平台，业主观念的改变是成功的前提；物业公司积极主动的作为是成功的基础；建和谐发展之社区，政府的负责态度和引导方式是成功的保障；业委会成员的公信力起到重要作用。

篇4：物业费调价案例:仙霞物业售后公房服务费顺利上调

　　物业费调价案例:仙霞物业售后公房服务费顺利上调

　　摸底调查广泛宣传-仙霞物业售后公房服务费顺利上调

　　仙霞物业所属的威宁小区、虹仙小区、虹园八村3个小区，均属此次售后公房物业费调整范围，它们都建造于八十年代后期，入住时间均为90年代初期，属老式公房。

　　威宁小区建筑面积为7.35万平方米，户数为1268户。虹园八村建筑面积为3.06万平方米，户数为611户。虹仙小区建筑面积为7.62万平方米，户数1463户。原管理费按室户类型不同为每户每月4.50元 至7.50元不等。保安费统一为每户每月2.00元至3.00元不等、保洁费统一为每户每月3.00元至5.00元不等。

　　仙霞物业与3个小区业委会协商同意，已成功调价。调价方案为统一标准、按户型进行调整，调整幅度基本在10元左右。保安费、保洁费按文件精神统一调整到每户每月9.00元和6.00元。

　　顺利调价的主要做法：

　　公司领导班子和各有关职能部门先学习文件，统一认识，每位员工都能做到既是讲解员，又是宣传员。不赶时间、不抢进度、积极稳妥、做细做透业主的工作，让业主充分理解和支持。各小区先行摸底调查，掌握所要调整费用的户数、房型等，然后与小区业委会、居委等协商，拿出调整方案。为规范操作避免留有后遗症，采取统一靠档，先统一靠到4.50元，然后再按文件规定进行调整。

　　利用小区的宣传阵地，广泛进行宣传，做到业主家喻户晓。如：利用电子滚动屏幕、小区宣传栏、楼道告示牌、楼组长会议、业户代表会议等形式。在摸底调查的基础上，制定调价方案。公司职能部门严格把关，不多收和乱收一分钱。

篇5：物业费成功上调案例:亿达世纪城小区物业费提价纪实

　　物业费成功上调案例：亿达世纪城小区物业费提价纪实

　　亿达世纪城小区位于大连市甘井子区，建筑面积18.3万平方米，共17栋住宅楼，有1558户业主，由大连亿达房地产股份有限公司开发建设，自20**年投入使用。小区自交付使用后即一直由大连亿达物业管理有限公司（下简称“亿达物业”）负责管理，先后荣获“大连市物业管理优秀住宅小区”、“大连市物业管理双十佳小区”、“辽宁省物业管理优秀住宅小区”等荣誉称号。

　　物业费上涨的背景

　　世纪城小区物业费标准自入住之始一直保持在0.60元/平方米/月，其中还包含电梯费。近几年，随着人工费、能耗费、材料费等成本费用的持续上涨，尤其是人工费在三年时间内几乎翻了一番，致使世纪城小区物业服务中心经营持续亏损，仅20**年亏损额就达60多万元。如果这一局面得不到改善，将使小区物业服务中心面临生存危机，小区正常的物业管理工作也将难以为继，小区物业服务的质量也将难以保证。作为交付使用近十年的住宅小区，小区的房屋、公共设备设施逐渐趋于老化，稳定的物业管理和服务是延缓其老化、保持其使用功能的重要途径，也是为业主创造良好居住生活环境、保证物业持续保值增值的必由之路。为此，如何解决世纪城物业服务中心的生存问题以及保持世纪城小区的物业管理和服务质量，是关系着每一位业主切身利益的重大事项。

　　就此，亿达物业经过对目前大连市物业管理行业状况的全面调查，结合世纪城小区配套设施、环境等因素，反复进行了物业服务成本构成分析，认为调整物业服务费标准是使世纪城小区保持物业服务质量、维持良性循环、维护全体业主根本利益的一项有效且必要的措施。

　　上涨物业费的过程

　　随着小区第三届业主委员会的成立，20**年12月25日，大连亿达物业管理公司向世纪城小区业主委员会递交了关于小区20**年财务收支情况及物业费标准调整的联络函，提出如业主继续聘用亿达物业对世纪城小区实施物业管理，公司拟调整物业服务费标准。根据世纪城小区实际情况，考虑到业主承受能力，经认真测算，亿达物业提出了三套物业服务费标准调整方案，即住宅0.90元/平方米/月、 1.20元/平方米/月、1.50元/平方米/月等三个标准，公建1.50元/平方米/月，同时公司也相对应提出了不同标准的《物业服务内容及标准》，供业主选择。小区业主委员会经过讨论，同意委托物业服务中心于20**年3月12日正式向全体业主公示关于物业费标准调整的征求意见方案。随后，服务中心通过入户或电话征求意见的形式，由业主自愿填写物业费标准调整表决书。

　　20**年3月30日上午，由亿达世纪城小区业主委员会主持，在小区会所二楼会议室召开了唱票会议，对入户征求物业费调整表决书进行唱票、计票。此次调价征求意见的全过程，亿达社区和小区业主委员会进行了全程跟踪、监督。在唱票计票现场，亿达社区三名工作人员、辖区一名民警和业主代表及业主委员会全体成员进行了监督，且此次调价全过程均征求了上级政府职能部门意见并接受了其监督，证明小区此次物业费标准调整征求意见、表决过程合法有效。根据唱票、计票结果形成决议如下：经唱票计票，共收到有效票1204票，结果为：同意世纪城物业服务费调至住宅0.90元／月*平方米的为1076票、1.20元/月*平方米为22票，1.50元／月*平方米的为4票，弃权票为 1 票，否决票为 101 票。据此，形成决议如下：一是亿达世纪城小区自20**年12月16日至20**年12月15日继续聘用大连亿达物业管理有限公司为小区物业服务公司；二是自20**年7月1日起，亿达世纪城小区物业费标准执行住宅0.90元／月/平方米、公建1.50元／月/平方米。此次业主大会表决结果，依据国务院《物业管理条例》规定对全体业主有约束力。

　　20**年5月5日，亿达世纪城小区业委会、亿达社区居委会及大连亿达物业管理有限公司书面向辖区行业主管部门——大连市甘井子区物业办备案申请。经审核同意后，公司又向大连市物业办、大连市发改委提报了办理收费许可证的相关资料，并于20**年7月办理了《收费许可证》。

　　此次物业费成功上调的原因

　　亿达世纪城小区此次物业费能够实现成功上涨，笔者以为主要有以下几个因素使然：

　　一是亿达物业长达近10年的物业服务得到了大多数业主的认可和肯定，这是此次调价成功的主要因素。自小区投入使用开始，就一直由亿达物业负责物业管理工作，每年的业主满意率均在98%以上。小区先后荣获区、市、省级表彰10余项，设施设备完好率达100%，亿达地产公司每年投入小区维修及更新改造的费用均在100万元以上，真正让小区常新常变、保值增值。

　　二是五位一体的管理模式使小区管理有序。世纪城小区采用社区居委会、地产公司、物业管理公司、辖区派出所、业委会五位一体的管理模式，凡涉及业主利益的事项均由业委会牵头，组织其他“四方”参与，群策群力进行研究、共同分析和处理。近几年，这种五位一体的管理模式先后让困扰小区居民多年的外高架桥噪音扰民、房屋维修、广场建设、停车场改造等难题得到顺利解

决。

　　三是业主委员会工作坚强有力。世纪城小区三届业委会均按照法定程序由业主大会选举产生，候选的业委会委员每个人还要在业主代表大会进行演讲，发表自己的参选方案，当选后还要进行宣誓。业委会与物业服务企业建立了每月的例会制度，物业服务公司每月要向业委会通报物业管理工作开展情况，听取业委会的意见及建议，业委会也积极配合物业服务公司加强业主自律，如在解决违章搭建、高空抛物、欠缴物业费等问题上，业委会都发挥了重要且不可替代的作用。

　　四是小区实现了长期的和谐稳定。随着小区业主生活水平的提高，日益需要精神文化生活的丰富，为此，社区居委会、物业服务公司、地产公司等群策群力，搭建平台，社区居委会组织业主成立了20多支业余组织，如秧歌队、太极社、书法班等，每个月都要组织各类活动不下10几项，每年都组队参加市级各类展演活动；物业服务公司及地产公司每年都要组织一次业主文化节，邀请市级文艺团体进社区表演，组织业主开展各种文体活动，如趣味运动会、乒乓球、足球等活动。这些活动的开展，不仅丰富了业主的业余文化活动，同时也加强了业主与物业服务企业之间的互动，真正了解物业服务企业工作的艰辛，从而支持和配合物业服务企业的工作。(来源：《中国物业管理》杂志 20**年第1期)