大厦安保员处理客户被法院强制封门事件

　　大厦安保员如何处理客户被法院强制封门事件
　　时间 20**年3月3日上午9：00
　　地点 大厦F***房间
　　事由 关于**房间客户被法院强制封门
　　处理经过 20**年3月3日星期三上午9：00，**法院一行6人来到**大厦客户服务部实行财产查封保权。得到通知后，安保部会同客户服务部一同接待了法院工作人员。在接待中，法院工作人员出示证件并简单介绍了准备查封的楼层、单元、公司名称和该公司被查封的基本情况。由于目前该公司租区处于无人上班状况，客户服务部为了让租户第一时间了解情况，通过档案中的紧急联系人名单与该租户联系。联系多次，但始终无人接听，然后客户服务部进行了相关工作记录。为了本着对租户负责的态度、安保部安排中控室，通过大厦监控系统详细摄制了法院整体查封过程并刻录成光盘保存。在查封过程中,为了避免干扰其它租户，给大厦带来不良的影响，经与法院工作人员协商,在大门只张贴了一张封条。
　　评析 1.核实现场执法人员证件。2.处理此类事件，应处以将给其他租户带来的影响降到最低。3.事后做好了相关文字记录。
　　备注
采编：www.pmceo.cOm

篇2：大厦安保员处理上门推销人员

　　大厦安保员如何处理上门推销人员
　　时间：20**年9月18日
　　地点：大厦公共区域
　　事由：警卫在巡视过程中发现推销人员正在*楼层**单元客户区域进行推销活动，影响客户正常办公。
　　处理经过：20**年9月18日11时，安保部警卫在*楼层**单元门口发现推销人员后，首先制止其推销行为。警卫将推销人员带至安保部办公室交与内保员进行处理。内保员采取如下措施：了解推销人员身份、都去过那些楼层、做过些什么；检查其随身携带物品；与中控室人员及客户核实推销人员所述情况的真伪；填写《推销人员登记记录表》；没收其推销名片与相关材料并告知大厦禁止推销的有关管理规定。最后内保员将推销人员带离大厦。
　　评析
　　1.发现及时：避免造成进一步对客户的影响。
　　2.处理到位：询问仔细，核实详尽，确保无遗留安全隐患。
　　3.不足之处：大厦为开放式大厦，外单位人员会客、办公事无进出登记制度，易造成类似情况发生。
　　备注建议大厦采取封闭式管理

文章

篇3：物管案例:小区宽带被指定

　　物管案例--小区宽带“被指定”

　　小区宽带“被指定” 物业：开发商与运营商有协议

　　近日，家住丰禾路一小区的王先生准备为家中安装中国电信的宽带时，却被物业方告知，小区开发商已与另一家网络运营商签订合同，业主只能安装指定运营商的宽带。对于小区宽带“被指定”一事，王先生认为开发商此举欠妥。

　　业主投诉

　　自己选择的宽带不能安装

　　王先生告诉记者，去年他购买了该小区3期的一套房子，近日打算为家中安装中国电信的宽带。在拨打中国电信客服电话咨询相关安装事宜时，工作人员表示，由于其他原因，他们在该小区没有布线，无法为王先生办理电信宽带业务。

　　带着诸多疑问，王先生来到小区物业了解情况，物业工作人员表示，开发商已经和某通讯商签订相关协议，小区的业主安装宽带只能选择这家通讯商的相 关业务。“我向四邻打听过，开发商指定的这家运营商，不仅网络速度慢，服务态度也很差，业主们意见非常大，可苦于没有选择权，只能被动接受，硬着头皮凑合 着用。”王先生无奈地说。

　　“白天还勉强可以忍受，但是一到晚上大家集中上网的时间，宽带就变得奇慢无比，别说在线游戏或看电影，打开一个网页都要花好长时间。”提起小区的网络，住户杨先生满腹怨言，“开发商有什么权利指定网络运营商，这么轻易就剥夺我们的选择权，这不是强制消费吗？”

　　物业回应

　　开发商与运营商签有协议

　　随后，记者来到该小区物业了解情况，工作人员表示他们也很无奈，因为之前开发商已经和某网络运营商签订了协议，因此在建房时，开发商只选择了这 一家网络运营商的管线预埋，导致如今业主们想要选择其他网络运营商，被告知线路进不了。对于业主们反映的该网络运营商网速慢、服务态度差等情况，这位工作 人员表示，如果业主要求更换网络运营商，也需投诉率达到50%以上，物业才可以着手处理此事。

　　记者调查

　　网络宽带“被指定”并非个例

　　无独有偶，家住博文路的耿女士所在小区也存在宽带“被指定”一事。“我们现在不选择开发商指定的这家网络运营商，就意味着不能上网。”耿女士一 脸无奈地说。“按说我的家我做主，可现在就连家中选择安装网络这种小事，都无权做主，让人有种说不出的委屈和无奈。”耿女士表示，当初在与开发商签订的购 房合同中，并没有关于指定安装某运营商电话、宽带一项，业主们均在不知情的情况下就失去了选择权。

　　记者走访发现，西安市内许多小区都存在“网络垄断”的情况。对于既成事实的情况，很多居民选择了无奈接受。“只能这样了，要不然折腾了半天，上不了网的还是自己。”一位市民说。

　　业内人士

　　宽带被指定 利益在作祟

　　业主乔迁新居，被告知电话和宽带只能选择开发商指定运营商。之所以出现这种现象，业内人士指出，归根结底是利益作祟。

　　一位业内人士说，开发商在选择小区配套时，成本等诸多因素往往是其重点考虑的，所以开发商大都会选择成本较低的运营商进驻小区。而运营商为了进入小区，换来小区通信、网络业务的独家经营权，便与开发商之间实现利润分成，最终达成互赢。

　　律师说法

　　业主有权自主选择网络运营商

　　陕西博硕律师事务所的李浩、雒磊两位律师表示，业主有权参与选择网络运营商，开发商不能单方面决定。根据相关规定，开发商不得就接入和使用住宅 小区和商住楼内的通信管线等通信设施与电信运营企业签订垄断性协议。业主享有自主选择电信业务的权利。所以购房者在购房时依法享有知情权，且房产商对此应 承担告知义务。

篇4：物管案例:物业向全体业主现金发放公共收益

　　物管案例--物业向全体业主现金发放公共收益

　　最近，西城区朗琴园小区因向全体业主发放公共收益再次成为社会关注的焦点。3年前，该小区就因采用信托契约管理物业而被喻为国内第一个吃螃蟹的物业。

　　从业主不满停车费涨价堵门维权，到领回自己的公共收益，一个起步于重重矛盾的小区究竟如何走向自治？物业、业委会和业主之间，又经历着怎样的联手和博弈？朗琴园的自治之路又将带给其他社区怎样的镜鉴？本报记者对此进行了调查。

　　业主领现金收益红包

　　4月28日下午4点，西城区朗琴园物业办公室，家住12号楼的饶女士在同意领取名册上签字，拿到了写有自己名字和房号的红包。红包内装着自家20**年的公共收益242.14元(按家中面积151平方米算出)，“住了6年了，以前都是交钱，领钱还是第一次。”饶女士高兴地说。

　　据了解，该小区2415户业主于20**年开始分批入住。20**年11月20日，小区业委会罢免前期物业，嘉浩物业进驻小区并依据信托契约制度开始服务。今年3月份，嘉浩向全体业主公示公共收益分配建议方案，称3年来小区公共收益已累积568.74万元。20**年，共收取广告费、公共场地使用费等75.49万元，扣除17.26万元的经营成本后尚余58.23万元。根据小区物业管理信托契约，在保证小区正常运营流动资金的前提下，物业采取隔年返还的方式向业主发放20**年的公共收益。

　　截至当日下午5点，3天时间已有700多户业主从物业领取了公共收益。“会接着发，6月份前全部发完。”该小区嘉浩物业经理邢俊霞称，“看到业主领钱高兴，自己也很激动。”

　　多次冲突逼出业委会

　　和不少小区一样，最初的朗琴园小区也面临着开发商单方面提高停车费的麻烦。“地上车位从每月150元提到每小时2元，地下车位也涨了，并且要一交两年。”“开发商、物业在小区里想怎么样就怎么样。”“推了业主代表，但多次谈判都破裂了。”业主们纷纷反映，单个业主根本没渠道也没资格和开发商及物业谈判。

　　谈不拢，业主们决定联合行动维权。20**年3月9日，数百名业主开车堵住小区大门，引发政府部门介入干预调查才散。这就是该小区历史中的“堵门”事件。

　　此后的“打井”事件又一次将业主和开发商、物业之间的矛盾推向白热化。“他们在院内及附近私自挖了18口深井，为新建商务楼供水，有6口井距楼房不足20米，大家担心楼体塌陷。”后来成立的小区业委会相关负责人栾继敏称。据了解，现场业主自发聚集并阻止工人施工引发冲突，更有业主掉进井沟。

　　“这些事件促进了业主维权意识的觉醒，也让大家看到只有成立业主大会，选举出业委会，我们才有力量和开发商、物业抗衡。”栾继敏称。

　　20**年4月，朗琴园小区成立了首届业主委员会。20**年11月4日，业委会召开维权大会，罢免现行物业，重新选聘新物业，推出物业管理信托契约，并由此走上了起诉开发商封井、拆除违建小黄楼、抵制地库被拍卖等一系列诉讼维权之路。

　　律师说法

　　朗琴园模式促各方参与管理

　　北京仁和律师事务所律师孟宪生称，朗琴园小区的物业管理模式，是在现有法律框架下设计的一次尝试，其运行初步显示了信托关系在财产管理上的优越性。

　　朗琴园物业管理信托模式设计之初，是希望通过信托制度，建立一个业主个体、业主团体、业主组织、物业服务企业共同参与的制度平台，通过这个平台，设立多个系统启动按钮，致使小区物业管理系统不至于因为某个冲突出现影响到小区的运作，也就是只要一个按钮启动，就能保证物业管理系统基本运作；如果各部分能够协调运转，可使小区物业管理更富有效率。

　　专家解读

　　信托契约制在多个社区推广

　　社区专家、朗琴园业委会顾问、物业管理信托契约设计人舒可心称，目前，该信托契约管理模式已在北京市多家小区推广，且依据各小区情况有17次重写。

　　舒可心介绍，目前在我国主要有两种物业管理模式，即酬金制和包干制。两个制度中，单个业主无权和物业公司对抗，就像蚂蚁吃大象，而信托赋予单个业主的建议、监督、知情权，其本质正是对酬金制的回归。

　　信托契约制约束物业

　　为加强小区物业管理，维护业主共有利益，依据《信托法》和新颁布的《物权法》，20**年10月，小区业主大会表决通过了《朗琴园小区物业管理权信托契约》，并以此启动了选聘新管家活动。“矛盾积累太深太久了，一听要换物业，几乎是一呼百应。”业主陈先生称。

　　依据信托契约，委托人为小区业主大会，受托人为物业公司，受益人为全体业主，受益人有权接受受托人提供的服务，分配信托利益，享有对受托人管理、服务的建议权、监督权和表决权。信托契约在物业费的筹集与支付、服务酬金的支取、公共收益分配及会计和审计等方面，也都作了详细的规划和确定。

　　信托契约规定物业费收支单独设立账目，独立核算，须每月向业委会及业主公示上月

财务报告。该契约的核心，是将建议权、知情权和监督权还给了每一位业主。

　　20**年11月，北京嘉浩物业公司从10余家竞聘物业中胜出，取得对小区的服务权，嘉浩也由此被称为“第一个敢吃螃蟹的物业”。契约规定，嘉浩只能按财务预算支取花费，并按照物业费支出的6%领取酬金，“按支出领取报酬是防止管家抠门，只收钱不花钱。”嘉浩物业经理邢俊霞解释说。

　　“任何一位业主，都可以查账，”业主潘阿姨称，她和小区几位懂财务和审计的邻居自发组成了财务监督小组，每月审查物业收支，“一直执行得不错”。

　　物业业委会对抗发展

　　朗琴园业委会并没有因为嘉浩物业是自己招聘来的就放松要求，“冲突、指责这都是常有的事儿。”栾继敏称。此次公共收益的发放更是将物业与业委会之间的博弈推向了顶点。

　　“不满意，”面对业主高高兴兴领取红包的场面，4月28日下午，该小区业委会一相关负责人仍明确表达对物业的不满。据了解，业委会认为物业公司应在对20**年的公共收益58万余元进行审计以及业主大会表决后，才能向全体业主发放，“物业私自发放，这明显没有按程序走。”

　　对此，嘉浩物业回应称“问心无愧”。“发钱的建议方案公告后，业主们对何时发钱非常关心，有业主在论坛发帖问，也时常有到办公室来问情况的。从3月15日我们就向业委会提请召开业主大会，但业委会一直称数额仍在审计中，但实际上从去年5月份就开始审计了。向业主返还公共收益是一件好事，我想业主签名领取就相当于共同决定。”嘉浩物业经理邢俊霞称。

　　对于业委会质疑的公共收益数额问题，邢俊霞表示明细收支均可查账，“看大家领钱时的开心劲，我想这一步走对了。”

　　几乎同时，物业也面临着业委会关于房屋租赁协议的“弹劾”。前不久，物业将小区4号楼地下一层30平米租给中国移动北京分公司，签订30年合同20万元租金。不少业主喊“租亏了”。业委会指责物业公司私自出租公共财产，物业公司却认为在帮业主经营，租金一年一交，都记录在收支明细中。“业委会的指责令我们很委屈。”邢俊霞称。

　　另外，嘉浩物业自入住小区后，也曾和业委会、业主等就停车、安全、环境等方面不断地沟通。诸如此类的博弈几乎就是业委会与物业之间的常态。在不断的调和下，小区物业费收缴率从开始的30%逐渐提高到了90%。“住着很舒服，园子里风景很好，很安全。”业主陈阿姨称。

　　朗琴园大事记

　　◎20**年3月9日开发商单方提高停车费价格，业主开车堵门。

　　◎20**年4月小区成立业主大会，选出业委会。

　　◎20**年7月开发商在小区内及周围打井18口，业主担心深井会致房子倒塌奔走维权。此后，小区开始长达两年的诉讼。小区深井最后被封。

　　◎20**年10月16日小区物业管理信托契约出台并开始运行。

　　◎20**年11月20日业主罢免前期物业，新物业入驻小区并依据信托契约制度开始服务。

　　◎20**年7月小区起诉市规划委，要求拆除小区东南角违建小黄楼。20**年8月，小黄楼拆除。

　　◎20**年9月小区地库面临被拍卖，业主代表奔赴广东提出执行异议。

　　◎20**年4月26日地库最终被卖掉。

　　◎20**年7月全面清查小区技术图纸档案。

　　◎20**年初小区所有共有产权房屋清查完毕，共清查出开发商无档案房屋11套，欠缴物业费17万元。

　　◎20**年4月26日物业开始向业主发放公共收益。

篇5：物管案例:流浪狗窜入小区伤人谁赔？

　　物管案例--流浪狗窜入小区伤人谁赔？

　　流浪狗没有主人，可一旦被其咬伤该谁赔偿，这确实是困扰受害人的一道难题。最近，江苏省镇江市中级人民法院通过运用危险责任的归责原则，审理了一起流浪狗在居民小区内咬伤人的索赔官司，终审判决小区物业管理者为流浪狗伤人买单。

　　流浪狗窜入小区咬伤老太太

　　68岁的张老太家住镇江市某花园小区。20**年10月21日8时许，张老太从菜市场买菜回到小区，当她进入大门一拐弯处时，脚下一滑不慎摔倒在地。可偏偏在这时，一条恶狗突然扑了过来，先是咬住了张老太的右手，接着又朝她的左眼咬去。张老太吓得大呼“救命”，小区保安闻讯匆匆赶来将恶狗撵走。

　　由于张老太伤得不轻，谁也不敢帮忙送她上医院，小区保安打电话与其家人联系，1个小时后，张老太的女儿才赶到将母亲送进医院治疗。经诊断，张老太构成轻微伤。

　　事发第二天，张老太的女儿和女婿在小区里四处打听伤人的恶狗到底为谁所养，但没人承认自己是狗的主人。后来，通过警方调查发现，这是一条窜进小区的流浪狗。

　　张老太认为自己是在小区里被狗咬伤的，物业公司应该为此担责，在出院后她多次找物业管理公司索赔医疗费、医药费、护理费。但物业公司的负责人却说：“谁养的狗伤了你，你就找谁索赔去。我们没有责任和义务替狗主人赔偿你的损失。”

　　起诉物业要求赔偿

　　由于索赔不成，20**年12月25日，张老太一纸诉状将物业公司告上了镇江市开发区人民法院，向其索赔医疗费、护理费、营养费、住院伙食补助费等共计9743.72元。

　　法院开庭审理时，张老太认为，自己及时足额缴纳了物业管理费，与物业服务公司形成了法律上的物业服务合同关系，物业公司有责任和义务保护自己的人身安全。而她在封闭管理的小区里被流浪狗所伤，物业公司违反了物业服务合同，理应赔偿损失。

　　物业公司则认为，根据《物业管理条例》的规定，物业管理企业按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。如果物业管理企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，是应当依法承担相应的法律责任。可张老太与物业管理部门签订的物业服务合同中，并没有驱逐流浪动物这一项，那么就不应当认为张老太被狗咬伤是物业公司管理不到位造成的。

　　张老太认为，物业服务合同中虽然没有约定物业公司驱逐流浪动物这一项，但约定了物业公司对小区的公共安全承担物业管理责任。物业公司作为封闭小区的物业服务提供商，在发现小区内有流浪狗后，为了业主的人身安全，应及时驱赶或抓捕。然而，正因为物业公司未采取措施，未尽安全保障义务，才导致她被流浪狗咬伤。

　　“流浪狗是从小区栅栏缝隙中钻进来的，由于该流浪狗的体型较小，身体灵活，来无影去无踪，物业公司不能预见、不能避免也不能克服，属不可抗力，如果一味地将流浪狗咬人的责任归责物业公司，超过了物业服务的管理能力范围。安全保障义务要有一定的限度，要和所管理的物业服务设施和服务层次等级相适应，并非无限制的安全保障义务。”物业公司认为，流浪狗伤人，事实上是一种侵权赔偿责任。而侵权责任赔偿的前提是被告要有过错，有过错才承担赔偿责任。而此案中，物业公司不是流浪狗的饲养人，也不是流浪狗的管理人，而且也没有失职，所以不应该承担赔偿责任。

　　法院判定：物业有责任赔偿四成

　　20**年5月，镇江市开发区法院审理后认为，张老太和物业公司签订的物业服务合同中，有物业公司对小区负有安全保障义务的约定，由于物业公司未尽到这一义务，故应对张老太受伤损失承担40％的赔偿责任，并认定张老太因被狗咬伤遭受的各项经济损失为9743元，因此物业公司应赔偿张老太3897.2元。

　　物业公司不服，以自己没有过错，不应该承担赔偿责任为由，向镇江市中级人民法院提出上诉。

　　中院审理后认为，我国《民法通则》第127条规定：“饲养的动物对他人造成损害的，动物饲养人或者管理人应当承担民事责任；由于受害人的过错造成损害的，动物饲养人或者管理人不承担民事责任；由于第三人的过错造成损害的，第三人应当承担民事责任。”依照这条规定，对于动物伤人，法律规定的是危险责任，即无过错责任，这是由动物本身具有致害的潜在危险性决定的。为加强动物饲养人或管理人的社会责任心，以及充分保护他人的合法权益，不管动物饲养人或者管理人有无过错，对动物致害均应承担民事责任，除非有证据证明受害人本身具有过错（如主动挑逗或攻击动物）或者损害的发生是由第三人的过错造成的。因此，所有对动物管理的人，都应有管理动物不得伤人的义务，只有尽到了没有伤人这个义务，才能推定动物饲养人或者管理人没有过错和不负损害赔偿责任。

　　中院认为，由于咬伤张老太的恶狗是一条流浪狗，它没有自己的主人，物业公司作为小区物业的管理者，可以推定物业公司为管理者，负有对小区业主人身和财产安全的保障义务。张老太在小区内正常行走时突遭飞来横祸，其本身根本不可能存在过错，依法不应当承担任何责任。流浪狗是从小区栅栏缝隙钻进来的，但小区保安未及时发现和处置，导致狗咬伤张老太的结果。根据最高人民法院《关于审理人身损害赔偿案件适用法律若干问题的解释》第6条“从事住宿、餐饮、娱乐等经营活动或者其他社会活动的自然人、法人、其他组织，未尽合理限度范围内的安全保障义务致使他人遭受人身损害，赔偿权利人请求其承担相应赔偿责任的，人民法院应予支持。因第三人侵权导致损害结果发生的，

由实施侵权行为的第三人承担赔偿责任。安全保障义务人有过错的，应当在其能够防止或者制止损害的范围内承担相应的补充赔偿责任。安全保障义务人承担责任后，可以向第三人追偿。赔偿权利人起诉安全保障义务人的，应当将第三人作为共同被告，但第三人不能确定的除外”的规定，因物业公司对安全保障未尽合理限度范围内的义务，导致流浪狗咬伤业主张老太，且无法找到流浪狗的主人，因此一审判决物业公司酌情承担40％的补充赔偿责任是合理的。物业公司上诉理由不足，不予支持。

　　20**年11月10日，镇江市中级法院作出了维持一审判决，驳回上诉的终审判决。

　　中院判决后，镇江市开发区法院向物业管理公司发出了司法建议，建议物业服务公司扎紧小区栅栏的缝隙，防止流浪狗再次进入小区；加强对小区的保卫、巡逻，以杜绝再次发生此类事件。

　　专家分析：判决有法律依据

　　南京大学有关民法专家对法院运用危险责任归责原则解决被流浪动物所伤赔偿难题，给予了高度评价。

　　专家认为，目前我国民法中虽然没有使用“危险责任”这个法律概念，但《民法通则》第106条第3款规定的“没有过错，但法律规定应当承担民事责任的，应当承担民事责任”是危险责任的法律依据，根据《民法通则》第123条“从事高压、高空、易爆、剧毒、放射性、高速运输工具等对周围环境有高度危险的作业造成他人损害的，应当承担民事责任；如果能够证明损害是由受害人故意造成的，不承担民事责任”的规定，确立了高度危险作业的危险责任。危险责任并不要求受害人就侵害人的过错举证，只要能够证明损害与侵害事实之间有因果关系，受害人就可以获得赔偿。危险责任改变了过错责任的归责方式，减轻了受害人的举证责任，同时也体现了社会的正义。

　　专家认为，实行危险责任归责原则，将有效解决目前愈演愈烈的街头流浪狗伤人事件。可以推定有关部门为流浪动物的管理者，一旦发生流浪动物公共场合伤人事件，除非是由受害人的过错造成损害的，否则，这些无主动物的管理人就要承担民事责任。这将迫使有关管理部门加强对流浪动物的防范和管理，最大限度地减少流浪动物伤人事件的发生。

　　专家也提出，目前我国法律对危险责任的规定过于笼统和面窄，除了需要进一步完善危险责任制度外，还需要通过社会安全制度或综合性救济制度为受害人提供及时全面的救济。目前，多数的地方法规规定，城市的养狗人每年都要交纳一定的管理费，政府部门完全可以依靠所收取的管理费，建立流浪动物伤害基金，以解决流浪动物在公共区域伤人后对被害人补偿的问题。