联体别墅加建楼层影响邻居法院判处赔偿修复和损失费

因邻居装修而导致自家房屋严重漏水,许先生提出的“要求庄先生赔偿修复费,防排水修复和赔偿出租、使用的损失费”等诉请,日前获得闵行法院的支持。

地处虹梅路侧的某小区两联体别墅的东侧业主为许先生,西侧业主为庄先生。为居家舒适等原因,庄先生决定对自家房屋进行改建。为争取邻居支持,庄先生事先将改建的设想告知了许先生。经许先生同意,两家于20**年5月间,就许先生房屋加建三层事宜签订了协议,作出了“房屋翻建前,许先生房屋完好,屋面整齐,房屋不漏水。许先生紧靠庄先生房屋的两个卧室及扶梯墙壁完好无损。庄先生在房屋翻建后造成许先生房屋损坏应承担全部责任”等约定。

6月,庄先生拆除房屋原坡屋顶,将原有的二层加建为三层。由于工程的原因,使房屋加建后出现了许多问题。一是排水措施存在缺陷,屋面雨水通过该位置缝隙渗水至墙体和许先生家中,并通过墙体和屋面空心板向下、向内蔓延。二是庄先生家将南侧排水管封闭,未另行设置排水通道,造成许家南侧天沟内雨水无处可排,长期积水,雨水较大时,雨水漫出天沟至墙体和屋面,并通过墙体和屋面空心板向下、向内蔓延。由于以上两个原因,使东侧许家房屋渗水和长期处于潮湿环境,造成房屋墙体、楼板等裂缝和室内装饰损坏。

为确认房屋加建产生的问题并为今后的处理有个依据,许先生和庄先生两家于20**年11月达成协议,明确了庄先生翻建房屋后,许先生房屋多处裂缝、墙体开裂、屋面漏水的后果,许先生房屋损坏由庄先生负责。去年3月7日,许先生诉至法院,提出了要求庄先生赔偿修复费、防排水修复和赔偿出租、使用损失等诉请。

诉讼期间,因两家对房屋漏水原因,装饰损坏费用意见不一,法院委托了专门机构进行了鉴定和评估。根据结论,许先生进一步明确了诉讼请求。一是索赔修复费用12550元;二是室外防排水牢固、防水、安全的标准修复;三是索赔因房屋损坏导致不能出租、使用的经济损失16320元。

法院认为,根据双方达成的协议及鉴定单位作出的鉴定结论,可以确认原告房屋漏水及装饰损坏是由于被告加建楼层引起,庄先生当应承担相应的修复或赔偿责任。同时,由于许先生房屋室内装饰受损,且损坏情况较多,损坏程度较为严重,势必影响其正常居住使用该房屋,且房屋受损后,他实际也未在该房屋内居住或者出租该房屋。现许先生要求庄先生自20**年7月1日起至20**年6月30日止按每月680元标准赔偿原告不能出租或使用的损失,参照当地的同类房屋租赁行情,法院认为该项诉请合理,应予支持

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篇2：小区公共环境风险防范案例

深圳某小区,在小区公共区域的草坪范围内,因为草坪存在一定程度起伏,为方便业主来往,物业管理单位A公司在草坪中间建了一条台阶小路,并加铺了瓷砖。在其中的一个台阶处,因为有下水井不能用瓷砖和水泥封闭,A公司采用在该台阶处以钢板一块覆盖的方法,形成台阶。一业主B女士起诉称:她在~早晨通过台阶路去买菜时,踩在以钢板制成的台阶时摔倒,导致骨折,入院治疗20天,合计发生医药费、住院伙食补助、误工费、交通费等合计人民币六万余元。一、二审法院判决认定:B女士主张其在走路时,因为钢板制作的台阶太软,导致其摔伤,证据不足;B女士向法庭提交了书面证人证言,但证人未依法出庭质证,不予认定。法院驳回原告诉讼请求。

简要分析:

本案可以归类至小区公共环境风险。本案中B女士作为原告对自己人身损害发生的事实经过未能进行有效地举证,导致承担了举证不能的、不利的法律后果即败诉。

但本案中,A公司应注意总结的经验和教训是,在公共环境管理服务过程中,应确保所从事的台阶建设设计、材料使用是否符合国家规范;如果B女士能够依法、有效举证,A公司将面,临举讧困难的问题,因为物业管理单位在小区公共环境小规模、局部的修建时,往往由自己的工程人员自行完成,也未进行有关部门的验收合格,所以事件发生以后,物业管理单位是难以有效举证的。同时目前也没有相关的鉴定机构能够接受上述问题(如钢板的硬度是否可以用采制作台阶等)的鉴定。依据《物业管理条例》的规定,物业管理单位不负有在小区和大厦新建设施和工程的义务,但如果物业管理单位自愿承担此项义务,就必须严格按照施工建设的规范进行设计和施工,并通过验收合格后投入使用,否则当案例中类似事件发生时,物业管理单位难以避免举证证明所建设的"小工程"是合格的、不存在隐患和不安全因素。

篇3：车辆停放费保管费争议案例

案例之一:

1996年8月15日,深圳市瑞沃治河工程有限公司的一辆墨绿色“三九”吉普车,停放在深圳市物业发展管理公司开办的福民新村停车场,管理人员发给司机一张新村停车场车辆临时停放计时收费卡。次日早上7时50分左右,司机前往停车场取车时发现车已不见,即向停车场和派出所报案,公安机关立案侦察,至今未侦破。

停车场是否负有保管责任,要不要赔偿呢?

被盗车辆是1995年深圳市中深福田开发公司购得,并且1995年11月2日就该车在一家保险公司投了机动车辆综合险,保险金额为25万元人民币,保险日期自1995年11月3日至1996年11月2日止。1996年5月14日,中深福田开发公司将该车过户给瑞沃治河工程有限公司。案发后,这家保险公司于1997年6月5日按照保险合同的约定向中深福田开发公司赔偿人民币16.25万元。同时,瑞沃治河工程有限公司、中深福田开发公司签订了权益转让书,保险公司据此向停车场追偿。

深圳市中级人民法院认为,深圳市物业发展管理公司福民新村停车场的营业执照上注明经营范围是机动车停车,无机动车保管项目,其发放的收费卡,收取的费用是停放费,并非保管费。福民新村停车场与车主之间存在的是车位有偿使用关系,对被盗车辆不负有保管义务,对该车的丢失,停车场没有过错,不应当承担赔偿责任,原审法院事实清楚,适用法律正确,因此驳回上诉。

案例之二:

1998年3月23日,蔡先生将一辆“三菱”吉普车停放在海滨广场停车场,并领取了车辆出入卡。第二天晚上7时,当他前往取车时,发现车辆丢失。据反映,当日早晨6时15分左右,有人将蔡的吉普车盗开并强行冲开停车场关卡。车管员无法阻拦,即向派出所报案,至今未能破案。蔡遂诉至法院,要求停车场因保管不善而赔偿损失45万元。

法院认为,停车场的管理设施不完善,在保管车辆过程中未能及时发现并制止盗车行为,过错在于停车场,应承担民事责任。至于停车场提出强行冲关卡是抢劫行为的辩解,不符合法律规定的关于免除责任的条件,应由停车场赔偿业主损失。由于停车场没有法人资格,则由其上级主管部门万居物业管理公司承担民事责任。

法理分析:

近些年来,许多城市小车被盗事件屡屡发生,且呈上升趋势。许多车辆都是在停车场被盗。在停车场丢了车,到底由谁负责,各方都有自己的说法。

由于停车场大多数由物业管理公司兴办,如果车主停一下只缴5元钱,一旦丢了车要赔偿几十万,显然不合理。丢了一辆车就要破产一家物业管理公司,这种生意谁也不愿意做。

停车场丢车赔不赔,从上面两个案例来看,深圳地区法院是从停车场收费所给的发票来判定的,如果给的发票是车位使用费,就不赔;如果给的发票是保管费的发票,就得赔。法院按照法规从发票上认定是可以理解的。但如果大家都把发票变成车位使用费的发票,不就都不赔了吗?那么车主把车存入停车场又有什么安全感呢?与把车放在马路边上不是都一样吗?

按照社会心理来看,停车场本意就属于保管性质,就如同住宅小区内自行车车棚管理一样,车主把自行车放进车棚,交了费用,心里就有了安全感,因为那里有人保管。如果停车场没有保管性质,这对社会治安不利,对城市管理不利;如果具有了保管性质,就会使管理人员有责任、有压力。当然这里的保管性质与仓储保管性质还有区别,它更需要多方面综合治理才能搞好。既然停车场员工承担了赔偿风险责任,因此在收费时,应考虑是否让车主多出点,停车场少赚点,政府少收点税。等到相关的法律规定进一步健全,社会治安工作进一步好转,停车场的设施进一步完善,那么,停车场丢车将会大大减少。

篇4：小区入室劫杀刑事案案例分析

原告(上诉人):徐顺法、周玉芳、徐英姿、吴广新(徐顺法与周玉芳系夫妻,徐英姿是徐顺法、周玉芳的长女,徐英姿与吴广新系夫妻)
被告(被上诉人):上海复瑞物业管理有限公司

徐顺法购买了一套商品房并与妻子周玉芳、次女徐明姿居住其中,该房由上海复瑞物业管理有限公司(以下简称“复瑞公司”)进行物业管理。该小区《公共契约》中约定复瑞公司安排保安人员对住宅小区进行日常巡视,做好住宅区内的安全防范、治安工作。某日凌晨,罪犯曲化波经小区未锁的小铁门翻入徐顺法的房屋并致徐明姿死亡。破案后,曲化波被上海市二中院刑事附带民事判决判处死刑,并判决赔偿徐顺法、周玉芳丧葬费8000元,赔偿徐英姿误工费5246.50元。此后,本案原告又起诉复瑞公司,要求赔偿丧葬费、误工费、抚恤金、精神损失费约50万元,并要求赔礼道歉、置换房屋。法院经审理查明,犯罪行为发生时,小区三大监控系统工程无竣工验收合格证明。此前,小区居民对小区安全提出异议并要求安装防盗铁门窗,但复瑞公司未同意。案发当晚,小区内安装的监视点发现有异常,保安人员现场察看时,因犯罪分子已翻墙入室,未能发现。

本案的最后审理结果:上海市二中院二审认为:

1、徐顺法、周玉芳与复瑞公司间物业管理合同关系成立,而徐英姿、吴广新既未参与订立《公共契约》,又未成为房屋共有人,故该二人不具备诉讼主体资格。
2、徐顺法、周玉芳要求复瑞公司承担违约责任,与要求曲化波在刑事附带民事诉讼中承担赔偿责任有所不同,不适用“一事不再理”的原则。
3、复瑞公司未能提供小区三大监控系统工程竣工验收合格和当晚小铁门锁闭的有效证据,表明其未能切实履行安全防范的义务,已构成违约。
4、违约责任中不存在精神赔偿,故对此不予支持;对原告提出的抚恤金的诉讼请求也因无法律依据而不予支持。最后判决复瑞公司赔偿徐顺法、周玉芳经济损失人民币40000元。

案例分析:

1、关于公共契约; 公共契约,其实是住宅小区管理规约的一种具体表现形式。管理规约是指建筑物区分所有权人为了调整相互之间权利义务关系,通过管理团体集体制定的,对全体区分所有权人具有普遍约束力的书面形式的自治规范。规定了区分所有权的建筑物的业主、专有部分占用人、物业管理公司在物业使用、维护和其他管理服务活动等方面的权利和义务。目前我国的物管条例称之为业主公约,是指与全体业主承诺的,对全体业主具有约束力的,用以指导、规范和约束所有业主、物业建筑专有部分占用人以及物业管理者的权利和义务的行为守则。业主公约对所有业主、物业建筑物专有部分占用人、物业管理者都有约束力。业主公约的主题是物业管理区域内的全体业主,约束范围涉及全体业主和专有部分的占用人。

2、关于物业公司违约问题的分析:在各地公司回贴中都提到了物业公司违约的问题,这非常得好,表明我们对物管合同的认识有了一定的深度,那么我们如何来判断违约与否是我们要讨论的问题。《物业管理条例》三十六条规定,物业管理公司应当按照物业服务合同的约定,提供相应的服务。物业公司未能履行合同的约定,导致业主人身、财产受到损害的,应当依法承担相应的法律责任。第四十七条规定:物业管理企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作。发生安全事故时,物业管理企业在采取应急措施的同时,应当及时向有关行政管理部门报告,协助做好救

篇5：违规操作工伤认定案例分析

20**年6月5日上午9:00,某公司管理处维修技术员李某、于某对小区配电中心低压配电柜进行带电除尘作业,在施工作业中,李某、于某觉得使用手动皮风器的除尘效果不好,便改用毛刷(刷毛宽5cm ,长12cm;手柄长17cm)进行除尘作业,但未对毛刷的铁皮进行绝缘处理(刷毛与木柄连接处的铁皮长12cm,宽1.5cm)。下午2:30时,于某在对一个配电柜除尘时,刷子横向摆动导致毛刷的铁皮将C相母排与零排短接,造成相对地短路,联络断路器总闸保护跳闸。瞬间短路产生的电弧将于某的手部、头发和面部有不同程度的烧伤,李某也受了轻微伤(头发和眼眶)。管理处即刻安排专人将于某送至医院医治,同时组织人员对配电系统进行检查,15:30设备恢复正常运行。物业公司事后认定于某情况属于个人违规操作所致,故仅给与300元补助,未按照工伤处理。于某不服申请了仲裁,目前此案正在进行中,请大家针对此案考虑我们日常管理中的注意内容。

案例分析:

李某、于某属于工伤,物业公司需要按《工伤管理条例》要求按工伤程序处理。

1、按《工伤管理条例》(20**年1月1日实施)中第三章第十四条规定:职工有下列情形之一的,应当认定为工伤:

(一)在工作时间和工作场所内,因工作原因受到事故伤害的;
(二)工作时间前后在工作场所内,从事与工作有关的预备性或者收尾性工作受到事故伤害的;
(三)在工作时间和工作场所内,因履行工作职责受到暴力等意外伤害的;
(四)患职业病的;
(五)因工外出期间,由于工作原因受到伤害或者发生事故下落不明的;
(六)在上下班途中,受到机动车事故伤害的;
(七)法律、行政法规规定应当认定为工伤的其他情形。

李某与于某属于第一款规定的情形,虽然违反操作规程,但属于工伤范围。

在条例上规定,只有以下三种情况可不认定为工伤:

(一)因犯罪或者违反治安管理伤亡的;
(二)醉酒导致伤亡的;
(三)自残或者自杀的。

2 、公司未按规定给李某及于某认定工伤,视公司是否为员工购买了工伤保险而出现了两种法律责任:

A、公司为员工购买了工伤保险:按《工伤管理条例》第十七条的规定,所在单位应当自事故伤害发生之日或者被诊断、鉴定为职业病之日起30日内,向统筹地区劳动保障行政部门提出工伤认定申请。公司未在规定的时限内提交工伤认定申请,在此期间发生符合本条例规定的工伤待遇等有关费用由该用人单位负担。这样本来应该由社会保险机构承担的工伤费用由于人员判断失误而由公司承担。

B、公司未为员工购买工伤保险:按《工伤管理条例》第六十条的规定,未参加工伤保险期间用人单位职工发生工伤的,由该用人单位按照本条例规定的工伤保险待遇项目和标准支付费用。同时按《工伤管理条例》第五十八条的规定给予罚款。

启示与思考:

1、安全生产法规定生产经营单位的主要负责人对本单位安全生产工作负有下列职责:

(一)建立、健全本单位安全生产责任制;
(二)制定本单位安全生产规章制度和操作规程;(三)