物业知识教材：公寓别墅物业管理概述

　　物业知识教材：公寓别墅物业管理概述

　　一、公寓别墅管理的概念

　　(一)公寓

　　公寓是比普通居民住宅高一个档次的居住场所，其主要居住者是境外来华工作人员、经 商办事机构的常驻人员、三资企业外方的工作人员以及国内少数高薪阶层、有产阶层中的部分人员等。

　　公寓一般由专门的物业管理公司进行专业化管理，收费较高，目前国家尚无统一收费标 准，收费价格一般由业主和用户与物业管理公司协商确定。

　　虽然公寓目前占我国城镇居住面积比例比较小，但从长远看是我国城镇建设发展的方向 。随着我国生产力的发展，人们物质文化生活水平的提高，以及人们生活习惯的改变，公寓的需求量必然越来越大，要求居住的标准和环境亦必然越来越高，对物业管理的档次也会有 更高的要求。

　　(二)别墅

　　别墅是我国目前最高档次的居住场所，一般是两层或三层小楼、独门独院。其特点是建 筑档次高，设施设备配套，功能齐全;管理收费多，服务周全。一般是几十栋或上百栋、几百栋建在一个区域，形成群体，规模化管理，优质服务。

　　我国目前别墅占的比例很小，主要是为来华工作的国外高级人员、经商的老板、高级雇 员，国内少数明星、名家、名人以及有产阶层中的高收入者等。一栋别墅造价少则几十万、上百万人民币，多的几百万人民币。

　　别墅虽然有其存在、发展的客观必要，但终究是为极少数人提供享受的，不是我国房地 产大规模发展的方向，因此也不是我国物业管理的主体部分。

　　我国商务物业建筑和管理起步较晚，是gg开放后，随着市场经济的发展，房地产被确 认为商品之后，全国广大城镇高档建筑迅猛发展而兴起的，时间短，缺乏经验。但相信随着生产力的提高，人们物质文化生活水平的不断提高，今后我国商务物业的建设和管理，一定 会有一个更快的发展和提高。

　　二、公寓的特征

　　(一)建筑档次高，硬件设施齐备

　　我国目前新建高档公寓，一般是按规定在“统一规划，综合开发”的原则下进行开发建 设的，其设计规范，设备设施配套;专业化施工，主要设备和关键原材料进口，其建筑档次与其他商务物业基本相同。不过公寓为能使业主和用户居住更舒适、方便，在设计、硬件配 备和装修上更具匠心，如:

　　1.设计在讲求质量，延长寿命，确保安全，提高使用效率的基础上，充分考虑用户的舒适方便，体现对人的关怀。框架式，大开间;在房间的安排上，讲究户外自然采光，客厅面 积大，可按用户的意愿调整分割装修，适用性强。

　　2.居住面积大。公寓每户的居住面积比普通居民住宅小区每户的居住面积大得多，据统计分析，一般比例大约是1:1.5~1:2。因此居住起来宽敞舒适。

　　3.硬件配备齐。公寓除与普通居民住宅一样供水、电、暖、煤气，通讯、电视天线外，还供应有热水，有的还设有中央空调。层次较高的还配有家用电器，如彩电、冰箱;家具， 如床、沙发、写字台、桌椅板凳;厨具，如灶具、炊具、餐具等。

　　要说明的是，由于我国公寓建设起步较晚，目前在硬件配备上很不统一，有多有少，还 有待于进一步发展和规范。

　　(二)客户相对稳定，服务周期长

　　我国公寓从目前实际情况看，开发商一般是采用出售或出租两种方式进行经营管理。因 此，其业主和客户都相对比较稳定，较少变化，流动性较小。

　　1.服务周期长。公寓的物业管理除与智能化的写字楼相似之处外，其主要特征是管理服务周期长，一天24小时，从早到晚，从白天到晚上，每时每刻都有人住、有人进出;物业管 理要不间断地进行管理与服务。不像写字楼上班时间人员集中，流动性大;下班后，人走楼空;物业管理只留少数人值班就可以了。

　　2.管理服务对象较为复杂，不像写字楼管理服务主要对象是工作人员，公寓内居住的是一家一户、几代人，有老有小，衣食住行，饮食起居，时时刻刻，年年月月，都要管理好， 都要服务好。人员层次不一，无形中增大了管理服务的难度。

　　(三)管理要求严，服务层次高

　　公寓客户对居住条件和环境要求比较高。因此，对物业管理的要求也高的，特别是保安 、保洁和服务等方面:要保证住户安全，进出口设有保安值班岗位，非居住人员不得入内，来客要进行登记，征得主人同意后，方可入内。卫生保洁也像智能化写字楼一样，按规范要 求，不断地进行清扫、擦洗，进行环境绿化，努力为住户创造出一个安全、静雅、优美、温馨的良好生活环境。

　　在方便住户，搞好服务上，要举办各种服务项目，如:购物中心、餐饮、洗衣、文化娱 乐、代定报刊杂志等项目。

　　一、机构设置的指导思想与原则

　　(一)公寓物业管理机构设置的指导思想

　　公寓物业管理机构设置的指导思想是:

　　1.有利于加强公寓的物业管理，保证住户的人身、财产安全，生活方便、舒适，物业保值增值;

　　2.有利于物业管理公司的自身发展;

　　3.有利于为物业管理公司股东创造一定的效益。

　　(二)公寓物业管理机构设置的原则

　　公寓物业管理机构设置的原则是:

　　“精简效能”，即在保证搞好物业管理与服务的前提下，尽力精简机构，压缩编制定员 。可设可不设的机构，坚决不设;可要可不要的岗位，坚决不要。

　　二、公寓物业管理制度建设

　　公寓的物业管理工作是一个系统工程，包括各个方面的管理与服务，如:人事、劳动工 资、劳保福利管理制度，财务管理方面的制度，保安消防方面的管理制度，工程、设备设施运行、管理、维修保养方面的管理制度等。

采编：www.pmceo.cOm

篇2：物业知识教材：别墅物业管理

　　物业知识教材：别墅物业管理

　　一、别墅的特征

　　1.别墅的群体性。别墅的突出特征之一是群体建筑，一般是几十栋、上百栋，统一设计，统一施工，构成群体，形成规模，自成体系。

　　2.占地多、面积大是其第二个特征。

　　3.楼层少，每户占用土地面积大，一般是一、二层，最多不超过三层的小楼，建筑面积一般在200~400平方米之间。

　　二、别墅的特性

　　(一)建筑档次高设备设施齐备

　　别墅在建筑档次和设备设施配套上除与写字楼、公寓等相同处之外，其主要特性是：

　　1.框架式结构，2~3层，防震性能好，安全系数大，保证业主或用户使用安全可靠。

　　2.主要建筑用材料，特别是装饰材料主要是进口，如钢材、铝带、胶合板、涂料、卫生洁具、家用电器等。

　　3.配套设施齐备，从衣、食、住、行，到吃、喝、玩、乐，从设计到施工，均为业主或用户居住安全、生活舒适、方便进行了全面安排和考虑。

　　4.环境优美，由于别墅占用土地面积大，每户都是独门独院，空闲面积多，为绿化环境提供了条件，一般有山(或营造人工假山)，有水，丛林簇拥，片片绿地，乃至鸟语花香。

　　(二)住户层次高

　　在我国目前(将来恐怕也是如此)能够买得起或租住得起别墅的，是极少数人，而决非一般工薪阶层或普通老百姓。据了解目前在北京要购买一栋别墅，少则几十万、上百万人民币 ，多的几百万人民币，最高的则要上千万人民币。即使租住，建筑平方米每日租金也在人民币16元以上。因此，凡能购买或租住得起的，都是有钱的人。而有大钱的人一般都是(个别 的除外)文化层次和社会经济地位较高，对居住条件和居住环境比较讲究，自然对物业管理和服务要求较高。

　　(三)物业管理和服务要求高

　　正是由于客户层次高，所以对物业管理的档次要求也相应高。因为有钱，更容易引起坏 人的注意。因此，物业管理必须从高标准、严要求出发，特别是消防保安方面、环境绿化方面和多种项目服务方面等，要有可靠的保证，要实行封闭式管理。

　　(四)物业管理收费标准高

　　我国目前物业管理收费标准，只有居民小区，国家及各级政府房地产主管部门都做了具 体规定。北京市政府1996年制定的《委托管理收费标准》中，对普通居民住宅收费标准做了 明确规定。而商务物业，如：写字楼、公寓、酒店、别墅等，国家目前尚未做出具体规定，一般是由委托方与受托方共同协商确定。从目前北京市实际情况看，三星级及其以上物业， 收取管理费大体在人民币16~40元/(平方米·月)，而以公寓收费最高。

　　三、别墅的物业管理

　　(一)物业管理的指导思想与原则

　　1.指导思想

　　别墅物业管理的指导思想是：

　　(1)有利于加强别墅的管理，保证住户的人身、财产安全，生活方便舒适，物业保值增值。

　　(2)有利于物业管理公司自身的发展。

　　(3)有利于为物业管理公司股东创造一定的经济效益。

　　2.原则

　　物业管理的原则是：全心全意为业主服务，一切从有利于业主和用户的角度出发，搞好 各项管理和服务工作。

　　(二)别墅物业管理的关键性

　　根据上述别墅的特征与特性以及管理的指导思想和原则，别墅的物业管理与服务，除了 与写字楼、公寓等相同之处外，应重点做好以下几个方面的管理与服务工作：

　　1.要特别抓好消防与保安工作

　　前面我们已经讲过，能够购买得起或租住得起别墅的一般都是有钱的人、社会经济地位 比较高的人。因为有钱、因为社会经济地位比较高，财产比较多，就更容易引起坏人的注意。因此，物业管理应特别突出加强消防与保安管理工作，要实行封闭式管理，24小时全面巡 逻、全面监控;对进出的人员进行监视，外来人员一律实行登记制度，对来访客人，还要电话征得住户同意后，方可放入。要采取一切有效措施，确保住户的人身、财产安全。

　　2.要搞好环境绿化工作

　　一般居住在别墅群里的住户，绝不仅仅是解决居住的问题，而是讲求享受，除了要求要 有一个安全的居住条件外，还要求有一个清静、优美的生活环境。因为一般别墅都是2~3层 小楼，独门独院，楼前房后空地很多，如：位于北京东北郊温榆河畔的丽京花园别墅，占地 20万平方米，建有389套别墅，平均每套占地514平方米。而园内建有人工湖泊水域面积高达 6500平方米;绿化面积占总建筑面积的60%，人均占有绿地110平方米。给环境绿化提供了 前提条件。因此，物业管理应特别注意搞好环境绿化工作，为住户创造出一个花园式的居住环境，使栋栋别墅，掩映于绿荫丛中，处处鸟语花香。

　　3.搞好全方位服务

　　为方便住户，物业管理要在保证设备设施安全正常运行、卫生保洁达到标准要求、礼貌 服务符合规定标准的前提下，搞好多种服务，如：通讯、商业网点、餐饮、康乐、各项体育场所、学校、代订报纸、代购物、代送子女上学等。

篇3：别墅前期物业管理服务协议业主版

　　别墅前期物业管理服务协议业主版

　　本协议当事人：

　　甲方：z物业管理有限公司千岛湖分公司

　　乙方：_____

　　甲方是指：1、杭州******开发有限公司委托的物业管理企业。

　　乙方是指：购房人（业主）

　　前期物业管理是指：是指业主、业主大会选聘物业管理企业之前，由建设单位选聘物业管理企业实施的物业管理。

　　本物业名称： ***别墅

　　乙方所购房屋销售（预售）合同编号：

　　乙方所购房屋基本情况：

　　类型：_____

　　座落位置：_____

　　建筑面积：_____平方米

　　根据有关法律、法规，在自愿、平等、协商一致的基础上，在乙方签订《房屋买卖（预售）合同》时，甲乙双方就前期物业管理服务达成如下协议：

　　第一条 双方的权利和义务

　　一、甲方的权利和义务

　　1.对房屋共有部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、保安、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理。

　　2.根据有关法规和政策，结合实际情况，制定本物业的物业管理制度和《业主公约》并书面告知乙方。

　　3.建立健全本物业的物业管理档案资料。

　　4.制止违反本物业的物业管理制度和《业主公约》、《业主手册》的行为。

　　5.甲方可委托专业公司承担本物业的部分专项管理与服务业务，但不得将本物业的整体管理转让给第三方。

　　6.依据本协议向乙方收取物业管理费用。

　　7.编制物业管理服务及财务年度计划。

　　8.每六个月向乙方公布物业维修、更新费用的收支账目。

　　9.提前将装饰装修房屋的注意事项和限制条件书面告知乙方，并与乙方订立《******别墅室内装修管理协议》。

　　10.不得占用本物业的共用部位、共用设施设备或改变其使用功能。

　　11.向乙方提供房屋自用部位、自用设施设备维修养护等有偿服务并合理收取费用。

　　12.自本协议终止时5日内，与业主委员会选聘的物业管理企业办理本物业的物业管理移交手续，向物业管理企业移交建设单位提供的材料及其它物业管理材料，物业管理移交手续须经业主委员会确认。

　　二、乙方的权利义务

　　1.参加业主大会或业主代表大会，享有选举权、被选举权和监督权。

　　2.监督甲方的物业管理服务行为，就物业管理的有关问题向甲方提出意见和建议。

　　3.遵守本物业的物业管理制度、《业主公约》和《业主手册》。

　　4.依据本协议向甲方交纳物业管理费用，享有与所缴纳物业管理费相符的服务。

　　5.装饰装修房屋时，遵守《******别墅室内装修管理协议》，违反装修协议，给物业造成损害的将承担赔偿责任。

　　6.不得占用、损坏本物业的共用部位、共用设施设备或改变其使用功能。因搬迁、装饰装修等原因确需合理使用共用部位、共用设施设备的，应事先通知甲方，并在约定的期限内恢复原状，造成损失的，给予赔偿。

　　7.转让房屋时，应事先通知甲方，并告知受让方与甲方签订本协议。

　　8.对承租人、使用人及访客等违反本物业的物业管理制度、《业主公约》和《业主手册》等造成的损失、损害承担民事责任。

　　9.按照安全、公平、合理的原则，正确处理物业的给排水、通风、采光、维修、通行、卫生、环保等方面的相邻关系，不得侵害他人的合法权益。

　　10.因甲方维护修缮共用部位、共用设施、设备需要占用乙方自用部位、自用设施的，乙方应予以配合。

　　11.不得擅自将住宅改为非住宅使用。

　　第二条 物业管理服务内容

　　一、房屋共用部位的维护和管理

　　共用部位是指房屋主体承重结构部位（包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等）户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道、电梯机房、水泵间等。

　　二、房屋共用设施设备及其运行的维护和管理

　　共用设施设备是指共用的上下水管道、落水管、供水箱、加压水泵、电梯、天线、供电线路、通讯线路、照明、供气线路、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。

　　三、环境卫生

　　1.物业管理区域内的公共场所、公共设施及房屋共用部位保洁。

　　2.垃圾的收集和清运。

　　四、保安

　　1.内容

　　（1）协助公安部门维护本物业区域内的公共秩序。

　　（2）门岗执勤。

　　（3）巡逻检查。

　　（4）安全监控。

　　2.责任

　　（1）协助公安部门加强治安防范，协查各种违法案件。

　　（2）检查、掌握物业管理区域内的各类情况。

　　（3）及时发现各类事故苗头，协助有关部门力争把事故消灭在萌芽状态。

　　五、交通秩序与车辆停放

　　1.内容

　　（1）限速、限重。

　　（2）禁鸣。

　　（3）按规定停放。

　　（4）车辆出入管理。

　　（5）泊位管理。

　　2.责任

　　（1）指挥车辆遵章行驶，有序停放。

　　（2）保持小区安静。

　　（3）保持道路通畅。

　　六、房屋装饰装修管理

　　按照《***别墅室内装修管理协议》对业主的房屋装饰装修行为实施管理。

　　七、消防管理

　　1.内容

　　（1）公共区域消防器材和易燃品管理。

　　（2）消防监控。

　　（3）义务消防。

　　2.责任

　　（1）消防器材和设施齐全、有效。

　　（2）消防通道畅通。

　　（3）发生火警，组织灭火或报警。

　　八、公共绿化

　　1.内容

　　（1）修剪、浇灌、施肥等绿化养护。

　　（2）清洁公共绿地。

　　（3）除虫和必要的补种。

　　2.责任

　　（1）保持花草树木的正常生长。

　　（2）保持公共绿地整洁。

　　（3）绿化植物茂盛、无缺株。

　　第三条 物业管理服务质量

　　一、房屋外观：清洁，无污染。

　　二、设备运行：正常、故障时间无特殊情况下不超过2小时。

　　三、共用部位、共用设施设备的维护和管理：按计划及时完成。

　　四、环境卫生：整洁。

　　五、绿化：按景观要求维护。

　　六、交通秩序与车辆停放：整齐、有序、无事故。

　　七、保安：热情服务、按章办事、仪表整洁、文明礼貌。

　　八、消防：做好以“预防为主、防消结合”的消防防范工作。

　　九、房屋共用部位、共用设施设备小修和急修：

　　小修：立即处理，72小时内力争修复，并建立登记、回访制度。

　　急修：报修后30分钟内或按约定时间准时上门维修，24小时力争修复，并建立登记、回访制度。

　　十、业主和物业使用人对甲方的满意率达到95%。

　　第四条 物业管理服务费用（不包括房屋共用部位共用设施设备大中修、更新、改造的费用）

　　一、乙方交纳费用时间：物业管理费自《入伙通知书》规定的入伙之日起开始计收。

　　二、住宅按建筑面积每月每平方米3.5元。

　　三、地面停车位按每月每个元。

　　四、因乙方原因空置房屋由乙方按物管费标准的70%向甲方交纳，空置时间最长不超过一年。

　　五、乙方出租物业，物业管理服务费用由乙方交纳，乙方与承租人约定由承担人缴纳的，从其约定，乙方负连带缴纳责任。

　　六、乙方转让物业时，须交清转让之前的物业管理服务费用。

　　七、每次交纳费用时间：每季度首月5日前交纳。

　　八、其它有偿服务收费另行约定。

　　第五条 代收代缴收费服务

　　受有关部门或单位的委托，甲方有提供水费、电费、燃（煤）气、房租等代收代缴收费服务（代收代缴费用不属于物业管理服务费用）；收费标准执行政府规定。

　　第六条 维修基金的管理与使用

　　一、 据杭州市物业管理条例第四十七条、四十八条规定，本物业建立共用部位、共用设施设备保修期满后大中修、更新、改造的维修基金。乙方在入伙前交纳按建筑面积元/平方米的维修基金。

　　二、维修基金的使用由甲方提出年度使用计划，经当地物业管理行政主管部门审核后划拨。

　　三、维修基金不敷使用时，经当地物业管理行政主管部门审核批准，按乙方占有的房屋建筑面积比例续筹。

　　四、乙方转让房屋所有权时，结余维修基金不予退还，随房屋所有权同时过户。

　　第七条 保险

　　乙方的家庭财产与人身安全的保险由乙方自行办理。

　　第八条 广告牌设置及权益

　　乙方不得擅自在小区内设置任何形式的广告牌（包括标牌、标识等）。

　　第九条 其它约定事项

　　一、物业管理费待业主委员会成立后再作调整；其它收费按物价管理部门规定执行。

　　二、乙方不得擅自改变房屋使用性质。

　　第十条 违约责任

　　一、甲方违反本协议，未达到管理服务质量约定目标的，乙方有权要求甲方限期改正，逾期未改正给乙方造成损失的，甲方承担相应的法律责任。

　　二、乙方违反本协议，使甲方未达到管理服务质量约定目标的，甲方有权要求乙方限期改正，逾期未改正给甲方造成损失的，乙方承担相应的法律责任。

　　一、甲方违反本协议，擅自提高收费标准或乱收费的，乙方有权要求甲方清退所收费用，退还利息并支付违约金。

　　二、乙方违反本协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起每天按应缴额的3‰支付。

　　三、长期不缴纳物业管理费之业主，物业管理公司有权按有关规定向业主追究法律责任。

　　第十一条 为维护公众、业主、使用人的切身利益，在不可预见情况下，如发生煤气泄漏、漏电、火灾、水管破裂、救助人命、协助公安机关执行任务等突发事件，甲方因采取紧急措施造成乙方必要的财产损失的，双方按有关法律规定处理。

　　第十二条 在本协议执行期间，如遇不可抗力，致使协议无法履行，双方按有关法律规定处理。

　　第十三条 本协议内空格部分填写文字与印刷文字具有同等效力。

　　本协议中未规定的事宜，均遵照国家有关法律、法规和规章执行。

　　第十四条 本协议在履行中如发生争议，双方协调解决或向物业管理行政主管部门申请调解；

　　协商或调解无效，可向杭州市仲裁委员会申请仲裁。

　　第十五条 本协议共十页，一式两份，甲乙双方各执一份。

　　第十六条 在签订本协议前，由甲方送当地物业管理行政主管部门备案。

　　第十七条 本协议自双方签字、盖章之日起生效。

　　甲方签章：乙方签章：

　　代表人：代表人：

　　年 月 日年 月 日