物业纷仲裁解决

近年来,物业管理纠纷有不断增长的趋势,已引起社会各方的广泛关注。

总体而言,物业管理纠纷除少数为行政管理纠纷之外,大多数则属于合同纠纷和财产权益纠纷。如拖欠物业管理费和维修基金纠纷、车辆保管纠纷以及租赁纠纷等。这类纠纷在双方协商不成或有关部门调解无效时,人们更习惯于将其付诸诉讼,而不采用仲裁。

其实,根据我国现行法律规定,仲裁也是解决此类纠纷的法定方式、与诉讼相比,具有以下特点:

一是自愿性

一项纠纷产生后,是否将其提交仲裁,交与谁仲裁,仲裁庭的组成人员如何产生,仲裁适用何种程序规则和哪个实体法,都是在当事人自愿的基础上,由当事人协商确定,故仲裁能充分体现当事人意思自治。

二是专业性

由于仲裁对象多为合同纠纷或财产权益纠纷,常常涉及复杂的法律、经济贸易和技术性问题,所以,各仲裁委员会都拥有分专业的仲裁员名册,供当事人选定仲裁员,而仲裁员一般都是各行业的专家,这样就能保证仲裁的专业权威性。

三是国际性

随着世界经济一体化和我国加入WTO,仲裁案件的来源、当事人、仲裁庭组成直至裁决的执行,都具有更多的国际性因素。特别是仲裁国外执行方面的优势是法院所不具有的。

四是灵活性

仲裁程序上不像诉讼那样严格,很多环节在协商的基础上可被简化,仲裁文书在格式和内容上都可以较为灵活的处理。不实行地域或级别管辖。在代理人方面的规定也较法院宽松。

五是保密性

仲裁实行不公开审理原则,仲裁员、仲裁庭秘书都负有保密义务,为当事人保守商业秘密。

六是快捷性

仲裁实行一裁终局,有利于当事人之间的纠纷迅速解决。

七是经济性

具体表现在时间的节省导致费用节省;仲裁收费相对较低;由仲裁引起的商业损失较少。

八是独立性

法律规定,仲裁机构独立于行政机关,仲裁机构之间也无隶属关系,仲裁独立进行,不受任何机关、社会团体和个人干涉,仲裁庭在审理案件时,也不受仲裁机构干涉。

仲裁的这些特点,为物业管理纠纷的公正、及时、有效地解决提供了保障。事实上,许多当事人已经开始通过仲裁来解决物业管理纠纷,这也是物业管理逐步走向社会化,专业化和市场化的必然趋势。选择仲裁解决物业管理纠纷,需注意以下几个方面:

第一是明确仲裁的受理范围。并非所有的物业管理纠纷都能仲裁。一般来讲业主、业主会、物业管理企业以及建设单位相互之间的合同纠纷和财产权益纠纷可以通过仲裁来解决;业主、业主会、物业管理企业以及建设单位与建设行政主管部门之间的行政管理纠纷,则只能提起行政复议、行政诉讼。物业管理企业与其员工之间的工资劳保等纠纷,则要先向劳动局申请行政仲裁,不服行政仲裁时,才可向人民法院起诉。

第二是订立有效的仲裁协议。仲裁协议是仲裁受理的前提,仲裁协议包括合同中订立的仲裁条款和以其他书面方式在纠纷发生前或者纠纷发生后达成的请求仲裁的协议。有效的仲裁协议应当包括:明确的请求仲裁意思表示,仲裁事项和选定的仲裁委员会。如想将物业管理纠纷提交深圳仲裁委员会仲裁,则可事先在合同中订立如下仲裁条款:“因本合同引起的或与本合同有关的任何争议,均提请深圳仲裁委员会按照该会仲裁规则进行仲裁。仲裁裁决是终局的,对双方均有约束力”。

第三是注意仲裁的时效。申请仲裁的时效与诉讼时效相同,即一般纠纷申请仲裁的时效期为两年,特殊纠纷,如:身体受到伤害要求赔偿的;出售质量不

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篇2：物业管理纠纷法律问题

物业管理是近几年来我国大力培育、发展房地产市场过程中,住宅与非住宅房产商品化 、服务化而出现的对居住、使用住宅小区、商厦的单位、居民提供公共性服务和特约服务的新行业。随着物业管理业的出现,在物业产权人(又称业主)、使用人与物业的受托管理人(物业管理公司)之间产生了一种新型的民事法律关系,行政管理部门也面临如何对物业管理业进行行业管理的新问题,因物业管理发生的纠纷随之出现,并呈现纠纷数量上升、新类型案件多的特点。而物业管理规范性文件方面,除了建设部发布的《城市新建住宅小区管理办法》(以下简称《办法》)和国家计委、建设部发布的《城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法》这两份部门规章外,我国尚无统一的或专门调整物业管理行为的法律法规,使物业管理纠 纷案件存在适用法律难等问题。本文试就物业管理纠纷的主要特点、审理物业管理纠纷案件在实体上和程序上应注意的问题,以及值得探讨的问题略陈管见。

一、物业管理纠纷的主要特点

物业管理纠纷是随着房地产开发商加强售后服务及物业管理行业的出现而出现的,该类纠纷因其独特性而与一般的纠纷有着不同的特点。

1.物业管理纠纷案件逐年上升,诉讼标的额较大

1990年以来,特别是1992年以后,全国各地的房地产业异军突起,海南的房地产更是超常规发展,形成了不同档次、不同类型的新建住宅小区和作为商用写字楼的大厦(以下简称为住宅小区和商厦),各类住宅小区、商厦在收取物业管理费用、提供管理服务方面的做法不尽一致,业主与物业管理者之间缺乏约束各方的合同、公约或法律规范,使业主与物业管理者、行政主管部门之间的矛盾渐生,因此而产生的纠纷,向房产、物价等管理部门的投诉大量增加,在有关部门的协调处理不完全能解决纠纷后,当事人转而向法院起诉。以海口市新华区法院为例,该院于1995年开始受理物业管理纠纷案5件,至1996年上升为20件,这两年来因物业管理而产生的各类纠纷有增无减。诉讼标的额少则上万元,多则几十万元。

2.因物业管理产生纠纷的案件类型多,且多是新类型的案件

物业管理纠纷是物业管理过程中所发生的纠纷。据统计,目前海口市所受理的物业管理纠纷,已从刚开始受理时物业管理公司追索物业管理费的纠纷,发展到涉及民事诉讼、行政诉讼的各类型纠纷。主要有:(1)物业管理者(包括房地产开发商和物业管理公司)向业主或使用人追索物业管理费、水电费的纠纷,这类纠纷数量较多;(2)业主或使用人要求物业管理者承担停水、停电、停气或其他行为的侵权赔偿纠纷;(3)房地产开发商与物业管理公司的物业管理承包合同纠纷;(4)房地产开发商与物业管理公司之间的物业委托管理纠纷;(5)业主或使用人要求物业管理者赔偿在提供特约服务如保管服务中所造成的财务损失的纠纷;(6)业主或管委会选聘、解聘物业管理公司产生的纠纷;(7)业主诉房产管理部门行政侵权纠纷。这些类型的纠纷,涉及到民法关系中合同之债(包括服务管理关系、代理关系、承包关系)、侵权行为所生之债,以及行政诉讼中房产管理部门的行政行为是否合法。如海口市顺发新村小区的部分业主因认为在没有召开业主大会、业主选票未过半数的情况下,海口市房产管理局批复同意成立管委会属违法行政,侵犯了原告作为业主的利益,而提起行政侵权诉讼。这是该市所受理的第一宗因物业管理引起的行政诉讼案。

3.物业管理纠纷诉讼主体复杂,法律关系复杂,对纠纷的审理有一定的难度

物业管理纠纷案的

篇3：物业管理交接纠纷的分析

　　物业管理交接纠纷的法律分析

　　浙江民禾律师事务所 胡杰丰

　　最近，一项调查报告显示，随着我国物业管理公开招投标制度的逐步推进，物业管理交接纠纷频发正成为社会关注的焦点。被辞退的物业管理公司与新选聘的物业管理公司、原物业管理公司与业主委员会之间就物业管理交接事项频繁发生纠纷，不仅影响物业区域内全体业主的正常生活秩序，也对物业管理公司的企业形象产生很大负面效应，并在一定程度上阻碍着我国物业管理行业的持续、快速、健康发展。本文将从法律层面对物业管理交接纠纷产生的原因和性质进行分析，并在此基础上提出解决物业管理交接纠纷的方法和规范物业管理交接程序的建议。

　　一、物业管理交接纠纷频发的原因

　　物业管理交接纠纷频频发生的原因有很多：物业管理公司的观念不适应物业管理市场化要求、物业管理招投标的程序不完善、物业管理公司和业主委员会在沟通方面存在误解、规范物业管理交接的法律法规不健全......从法律层面上分析，产生物业管理交接纠纷的原因可以分为以下两类：

　　1、业主大会以物业管理公司提供的服务不到位为由提前解除物业服务合同，而物业管理公司以种种理由不同意解除合同，也不办理交接，由此导致纠纷。我国有关由业主大会公开选聘物业管理公司负责对本物业区域进行管理的制度刚刚建立，目前大多数的物业区域都由开发商确定的物业管理公司负责管理，业主只能被动接受，很多物业管理公司的竞争意识、危机意识不强，服务不到位，也不主动与业主进行沟通，双方缺乏良性互动。在《物业管理条例》明确赋予业主大会公开选聘、解聘物业管理公司的权利后，很多小区的业主大会积极行使这一权利，以服务不到位为由解聘原物业管理公司。当前产生的物业管理交接纠纷大部分属于这一类，如去年12月8日，杭州最早的高层住宅小区--中山花园业主大会就以“收费过高、管理不善、开支混乱”为由解聘原物业管理公司，并选聘了新的物业管理公司入驻，但是因为原物业管理公司不配合接交而产生纠纷，导致小区出现物业管理“真空”。

　　2、物业服务合同期限届满或者前期物业管理结束，业主大会选聘新的物业管理公司进驻管理，而原物业管理公司不甘退出，继续占据小区，拒绝与新物业管理公司进行交接，因而产生纠纷。如今年3月18日广州市中级人民法院终审判决原物业管理公司必须撤出的广州翠湖山庄新旧物管交接纠纷案，就是由于前期物业管理阶段完成后业主委员会选聘了新的物业管理公司，但是开发商确定的物业管理公司却拒不移交物业管理权，并与新物业管理公司发生严重冲突，致使小区遭受重大经济损失。

　　二、物业管理交接纠纷的法律性质

　　根据《物业管理条例》的规定，移交物业管理用房和资料是物业管理公司在物业服务合同终止后必须承担的责任，即《合同法》所规定的“附随合同义务”(见《合同法》第九十二条)，因此，物业管理交接纠纷属于合同一方不履行“附随合同义务”而产生的合同纠纷。物业管理交接纠纷在形式上表现为物业管理公司不移交物业管理用房、资料，但本质上是物业管理公司不移交物业管理权。具体可以分为两种情况：

　　1、建设单位与前期物业管理公司、业主委员会与所聘物业管理公司之间签订有物业服务合同，并且明确约定了合同期限。我国《物业管理条例》第二十六条规定：“前期物业服务合同可以约定期限;但是，期限未满、业主委员会与物业管理企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。”第三十五条第二款规定：“物业服务合同应当对物业管理事项......合同期限、违约责任等内容进行约定。”由此我们可以看出，业主委员会与物业管理公司签订的物业管理合同必须明确约定服务期限，而前期物业服务合同虽然可以约定期限也可以不约定期限，但是实际上《物业管理条例》已经明确规定了其最长有效日期--业主委员会与物业管理企业签订的物业服务合同生效之日。

篇4：物权法环境下物业管理纠纷应对策略

　　目前我国《物权法》草案关于建筑物区分所有权的定义及相关法律界定，厘清了以前很多争议、模糊的认识，这将大大有助于物业管理行业的规范化发展。但是我们又必须看到，在物权法出台的背景下，业主行使物权权利仍会存在很多可能发生的物权纠纷进而导致物业管理困境，这需要我们及早预见并应对。

　　(一)物权产权及范围区分引起的纠纷

　　1、区分所有建筑物专有部分与共有部分界线纠纷

　　对专有部分与共有部分的细节界定不清，必然导致业主之间为共有界定而引起纠纷。如现实中业主总是将单元房的空调机位、阳台、玻璃窗、遮阳板以及单元房防盗门作为自己的“专有部分”，主张自己有权利随意安装空调、遮阳篷，用自己喜欢的材料与颜色封闭阳台，在阳台或窗户玻璃外面安装张贴醒目广告、招牌或打横幅，在防盗门门口安装尺寸各异的书报箱、鲜奶瓶存放栏等，其他业主则投诉物业管理企业不加约束。

　　对于这类问题，关键是需要进一步明确这些建筑附属物的权属，是属于法定专有部分还是属于约定专有部分，抑或是共有部分，抑或是共有部分约定专用?其使用处分的限度是什么?在此基础上，物业管理企业至少应该从以下几个方面着手：

　　首先，争取有关立法机构与管理机构，在立法、司法解释与行政执法等环节给予指引。

　　第二，必须注意《业主公约》及相关公共管理制度的制定，使其成为维护业主公共利益与长远利益的工具。

　　第三，尽快协助有关部门与业主，成立业主大会，使《业主公约》及其附属制度转为社区正式的“宪法”，敦促业主委员会成为维护“宪法”的主导力量。

　　第四，动员街道办、居民委员会积极参与;

　　第五，发挥物业管理企业的专业管理服务技能，促进和谐社区建设。

　　2、区分所有建筑物共有部分产权纠纷

　　按照《物权法》草案的规定，绿地、道路以及物业管理用房属于业主共有;会所与车库，有约定的依照其约定，没有约定的，除开发商能够证明其享有所有权的以外，属于建筑物区分所有权人共有。

　　这个物权取得方式的约定规则，由于没有明确究竟谁与谁约定、如何约定才是有法律效力的约定，仍会带来一些麻烦。在现实生活中，开发商总是与购房者进行约定，如约定将窗前绿地归属于一楼业主所有，将楼顶天面约定归属于顶楼购房者。开发商和购房人之间的约定，是否能够约束其他所有的区分所有权人，又如何解决其他区分所有权人对这些窗前绿地与天面的共有权纠纷?与这个案例类似的还有关于架空层、空中花园(中转露台)等的物权问题。

　　由于这类物权的归属涉及的利益份额较大，往往是开发商与业主之间的矛盾聚集点。无论业主是谁，这些物业大多交由物业管理公司经营管理。物业管理企业通过经营管理取得经营管理的报酬，至于经营收益归谁(扣除物业管理公司经营管理成本与酬金)，应该由其产权决定。物业管理企业只认一条原则：谁是这些物业的所有人，谁能合法委托这些物业给自己经营，物业管理企业取得合理报酬后，将收益转还给委托人。

　　(二)占有与使用纠纷

　　1、专有部分使用纠纷。

　　业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利，但其使用需要有限度，那就是不得损害其他业主的合法权益。如果业主随意在自家房屋乱搭乱建或乱搞装修，其行为可能会产生如下结果：

　　1、改变原房屋结构，影响整个建筑原设计或施工规划;

　　2、危及建筑物的安全，损害区分建筑物所有权共有业主的利益;

　　3、影响其他单个或几个业主的通风、采光或出行等相邻权益。

篇5：两部司法解释--为妥善处理建筑物区分所有权及物业服务纠纷立规

　　两部司法解释--为妥善处理建筑物区分所有权及物业服务纠纷立规

　　《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》共有19条，《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》共有13条。这两部司法解释涉及建筑物区分所有权及物业服务纠纷案件审判实践中的若干热点、难点问题，具体包括业主身份的界定、专有部分和共有部分的划定、面积人数的计算方法、业主权利义务的范围、车位车库纠纷的处理、业主自治重大事项的范围、住改商纠纷的处理、利害关系业主的认定、业主撤销权的行使以及业主知情权的保护等;物业服务合同对业主的约束力及效力、物业服务企业的违约责任承担、业主妨害物业服务企业管理的责任承担、物业费纠纷处理、物业服务合同的解除及相应纠纷的处理、物业使用人的准用等。

　　业主身份界定标准填补法律空白

　　“业主”是物权法第六章中的基础性概念之一，但法律没有对此作出规定。司法解释确定依法登记取得或者依据生效法律文书、继承或者受遗赠，以及合法建造房屋等事实行为取得专有部分所有权的人，应当认定为业主。

　　司法解释同时规定，基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人，可以认定为物权法第六章所称的业主。

　　物业不履行维修养护等义务业主告状法院支持

　　“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。”这是最高人民法院24日公布的司法解释作出的规定。

　　进一步解决“住改商”纠纷

　　当前，因房屋“住改商”引发的纠纷较多，司法解释对此进一步作出规定，对审判工作予以指导。

　　司法解释对物权法作出了解释性规定：“业主将住宅改变为经营性用房，未按照物权法第七十七条的规定经有利害关系的业主同意，有利害关系的业主请求排除妨害、消除危险、恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。将住宅改变为经营性用房的业主以多数有利害关系的业主同意其行为进行抗辩的，人民法院不予支持。”

　　破解物业服务欠费纠纷难题

　　欠费纠纷是物业服务纠纷的主要类型。司法解释作出明确规定，进一步破解物业服务欠费纠纷难题。

　　司法解释规定，物业服务企业违反物业服务合同约定或者法律、法规、部门规章规定，擅自扩大收费范围、提高收费标准或者重复收费，业主以违规收费为由提出抗辩的，人民法院应予支持。业主请求物业服务企业退还其已收取的违规费用的，人民法院应予支持。

　　车位、摊位等特定空间可认定为专有部分

　　在认定业主的建筑物区分所有权过程中，如何认定专有部分和共有部分是实践中大量纠纷的关键问题。司法解释对此作出了规定。

　　司法解释规定，建筑区划内符合下列条件的房屋，以及车位、摊位等特定空间，应当认定为物权法第六章所称的专有部分：

　　(一)具有构造上的独立性，能够明确区分;

　　(二)具有利用上的独立性，可以排他使用;

　　(三)能够登记成为特定业主所有权的客体。