物业管理纠纷法律问题

物业管理是近几年来我国大力培育、发展房地产市场过程中,住宅与非住宅房产商品化 、服务化而出现的对居住、使用住宅小区、商厦的单位、居民提供公共性服务和特约服务的新行业。随着物业管理业的出现,在物业产权人(又称业主)、使用人与物业的受托管理人(物业管理公司)之间产生了一种新型的民事法律关系,行政管理部门也面临如何对物业管理业进行行业管理的新问题,因物业管理发生的纠纷随之出现,并呈现纠纷数量上升、新类型案件多的特点。而物业管理规范性文件方面,除了建设部发布的《城市新建住宅小区管理办法》(以下简称《办法》)和国家计委、建设部发布的《城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法》这两份部门规章外,我国尚无统一的或专门调整物业管理行为的法律法规,使物业管理纠 纷案件存在适用法律难等问题。本文试就物业管理纠纷的主要特点、审理物业管理纠纷案件在实体上和程序上应注意的问题,以及值得探讨的问题略陈管见。

一、物业管理纠纷的主要特点

物业管理纠纷是随着房地产开发商加强售后服务及物业管理行业的出现而出现的,该类纠纷因其独特性而与一般的纠纷有着不同的特点。

1.物业管理纠纷案件逐年上升,诉讼标的额较大

1990年以来,特别是1992年以后,全国各地的房地产业异军突起,海南的房地产更是超常规发展,形成了不同档次、不同类型的新建住宅小区和作为商用写字楼的大厦(以下简称为住宅小区和商厦),各类住宅小区、商厦在收取物业管理费用、提供管理服务方面的做法不尽一致,业主与物业管理者之间缺乏约束各方的合同、公约或法律规范,使业主与物业管理者、行政主管部门之间的矛盾渐生,因此而产生的纠纷,向房产、物价等管理部门的投诉大量增加,在有关部门的协调处理不完全能解决纠纷后,当事人转而向法院起诉。以海口市新华区法院为例,该院于1995年开始受理物业管理纠纷案5件,至1996年上升为20件,这两年来因物业管理而产生的各类纠纷有增无减。诉讼标的额少则上万元,多则几十万元。

2.因物业管理产生纠纷的案件类型多,且多是新类型的案件

物业管理纠纷是物业管理过程中所发生的纠纷。据统计,目前海口市所受理的物业管理纠纷,已从刚开始受理时物业管理公司追索物业管理费的纠纷,发展到涉及民事诉讼、行政诉讼的各类型纠纷。主要有:(1)物业管理者(包括房地产开发商和物业管理公司)向业主或使用人追索物业管理费、水电费的纠纷,这类纠纷数量较多;(2)业主或使用人要求物业管理者承担停水、停电、停气或其他行为的侵权赔偿纠纷;(3)房地产开发商与物业管理公司的物业管理承包合同纠纷;(4)房地产开发商与物业管理公司之间的物业委托管理纠纷;(5)业主或使用人要求物业管理者赔偿在提供特约服务如保管服务中所造成的财务损失的纠纷;(6)业主或管委会选聘、解聘物业管理公司产生的纠纷;(7)业主诉房产管理部门行政侵权纠纷。这些类型的纠纷,涉及到民法关系中合同之债(包括服务管理关系、代理关系、承包关系)、侵权行为所生之债,以及行政诉讼中房产管理部门的行政行为是否合法。如海口市顺发新村小区的部分业主因认为在没有召开业主大会、业主选票未过半数的情况下,海口市房产管理局批复同意成立管委会属违法行政,侵犯了原告作为业主的利益,而提起行政侵权诉讼。这是该市所受理的第一宗因物业管理引起的行政诉讼案。

3.物业管理纠纷诉讼主体复杂,法律关系复杂,对纠纷的审理有一定的难度

物业管理纠纷案的

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篇2：物业管理交接纠纷的分析

　　物业管理交接纠纷的法律分析

　　浙江民禾律师事务所 胡杰丰

　　最近，一项调查报告显示，随着我国物业管理公开招投标制度的逐步推进，物业管理交接纠纷频发正成为社会关注的焦点。被辞退的物业管理公司与新选聘的物业管理公司、原物业管理公司与业主委员会之间就物业管理交接事项频繁发生纠纷，不仅影响物业区域内全体业主的正常生活秩序，也对物业管理公司的企业形象产生很大负面效应，并在一定程度上阻碍着我国物业管理行业的持续、快速、健康发展。本文将从法律层面对物业管理交接纠纷产生的原因和性质进行分析，并在此基础上提出解决物业管理交接纠纷的方法和规范物业管理交接程序的建议。

　　一、物业管理交接纠纷频发的原因

　　物业管理交接纠纷频频发生的原因有很多：物业管理公司的观念不适应物业管理市场化要求、物业管理招投标的程序不完善、物业管理公司和业主委员会在沟通方面存在误解、规范物业管理交接的法律法规不健全......从法律层面上分析，产生物业管理交接纠纷的原因可以分为以下两类：

　　1、业主大会以物业管理公司提供的服务不到位为由提前解除物业服务合同，而物业管理公司以种种理由不同意解除合同，也不办理交接，由此导致纠纷。我国有关由业主大会公开选聘物业管理公司负责对本物业区域进行管理的制度刚刚建立，目前大多数的物业区域都由开发商确定的物业管理公司负责管理，业主只能被动接受，很多物业管理公司的竞争意识、危机意识不强，服务不到位，也不主动与业主进行沟通，双方缺乏良性互动。在《物业管理条例》明确赋予业主大会公开选聘、解聘物业管理公司的权利后，很多小区的业主大会积极行使这一权利，以服务不到位为由解聘原物业管理公司。当前产生的物业管理交接纠纷大部分属于这一类，如去年12月8日，杭州最早的高层住宅小区--中山花园业主大会就以“收费过高、管理不善、开支混乱”为由解聘原物业管理公司，并选聘了新的物业管理公司入驻，但是因为原物业管理公司不配合接交而产生纠纷，导致小区出现物业管理“真空”。

　　2、物业服务合同期限届满或者前期物业管理结束，业主大会选聘新的物业管理公司进驻管理，而原物业管理公司不甘退出，继续占据小区，拒绝与新物业管理公司进行交接，因而产生纠纷。如今年3月18日广州市中级人民法院终审判决原物业管理公司必须撤出的广州翠湖山庄新旧物管交接纠纷案，就是由于前期物业管理阶段完成后业主委员会选聘了新的物业管理公司，但是开发商确定的物业管理公司却拒不移交物业管理权，并与新物业管理公司发生严重冲突，致使小区遭受重大经济损失。

　　二、物业管理交接纠纷的法律性质

　　根据《物业管理条例》的规定，移交物业管理用房和资料是物业管理公司在物业服务合同终止后必须承担的责任，即《合同法》所规定的“附随合同义务”(见《合同法》第九十二条)，因此，物业管理交接纠纷属于合同一方不履行“附随合同义务”而产生的合同纠纷。物业管理交接纠纷在形式上表现为物业管理公司不移交物业管理用房、资料，但本质上是物业管理公司不移交物业管理权。具体可以分为两种情况：

　　1、建设单位与前期物业管理公司、业主委员会与所聘物业管理公司之间签订有物业服务合同，并且明确约定了合同期限。我国《物业管理条例》第二十六条规定：“前期物业服务合同可以约定期限;但是，期限未满、业主委员会与物业管理企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。”第三十五条第二款规定：“物业服务合同应当对物业管理事项......合同期限、违约责任等内容进行约定。”由此我们可以看出，业主委员会与物业管理公司签订的物业管理合同必须明确约定服务期限，而前期物业服务合同虽然可以约定期限也可以不约定期限，但是实际上《物业管理条例》已经明确规定了其最长有效日期--业主委员会与物业管理企业签订的物业服务合同生效之日。

篇3：物权法环境下物业管理纠纷应对策略

　　目前我国《物权法》草案关于建筑物区分所有权的定义及相关法律界定，厘清了以前很多争议、模糊的认识，这将大大有助于物业管理行业的规范化发展。但是我们又必须看到，在物权法出台的背景下，业主行使物权权利仍会存在很多可能发生的物权纠纷进而导致物业管理困境，这需要我们及早预见并应对。

　　(一)物权产权及范围区分引起的纠纷

　　1、区分所有建筑物专有部分与共有部分界线纠纷

　　对专有部分与共有部分的细节界定不清，必然导致业主之间为共有界定而引起纠纷。如现实中业主总是将单元房的空调机位、阳台、玻璃窗、遮阳板以及单元房防盗门作为自己的“专有部分”，主张自己有权利随意安装空调、遮阳篷，用自己喜欢的材料与颜色封闭阳台，在阳台或窗户玻璃外面安装张贴醒目广告、招牌或打横幅，在防盗门门口安装尺寸各异的书报箱、鲜奶瓶存放栏等，其他业主则投诉物业管理企业不加约束。

　　对于这类问题，关键是需要进一步明确这些建筑附属物的权属，是属于法定专有部分还是属于约定专有部分，抑或是共有部分，抑或是共有部分约定专用?其使用处分的限度是什么?在此基础上，物业管理企业至少应该从以下几个方面着手：

　　首先，争取有关立法机构与管理机构，在立法、司法解释与行政执法等环节给予指引。

　　第二，必须注意《业主公约》及相关公共管理制度的制定，使其成为维护业主公共利益与长远利益的工具。

　　第三，尽快协助有关部门与业主，成立业主大会，使《业主公约》及其附属制度转为社区正式的“宪法”，敦促业主委员会成为维护“宪法”的主导力量。

　　第四，动员街道办、居民委员会积极参与;

　　第五，发挥物业管理企业的专业管理服务技能，促进和谐社区建设。

　　2、区分所有建筑物共有部分产权纠纷

　　按照《物权法》草案的规定，绿地、道路以及物业管理用房属于业主共有;会所与车库，有约定的依照其约定，没有约定的，除开发商能够证明其享有所有权的以外，属于建筑物区分所有权人共有。

　　这个物权取得方式的约定规则，由于没有明确究竟谁与谁约定、如何约定才是有法律效力的约定，仍会带来一些麻烦。在现实生活中，开发商总是与购房者进行约定，如约定将窗前绿地归属于一楼业主所有，将楼顶天面约定归属于顶楼购房者。开发商和购房人之间的约定，是否能够约束其他所有的区分所有权人，又如何解决其他区分所有权人对这些窗前绿地与天面的共有权纠纷?与这个案例类似的还有关于架空层、空中花园(中转露台)等的物权问题。

　　由于这类物权的归属涉及的利益份额较大，往往是开发商与业主之间的矛盾聚集点。无论业主是谁，这些物业大多交由物业管理公司经营管理。物业管理企业通过经营管理取得经营管理的报酬，至于经营收益归谁(扣除物业管理公司经营管理成本与酬金)，应该由其产权决定。物业管理企业只认一条原则：谁是这些物业的所有人，谁能合法委托这些物业给自己经营，物业管理企业取得合理报酬后，将收益转还给委托人。

　　(二)占有与使用纠纷

　　1、专有部分使用纠纷。

　　业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利，但其使用需要有限度，那就是不得损害其他业主的合法权益。如果业主随意在自家房屋乱搭乱建或乱搞装修，其行为可能会产生如下结果：

　　1、改变原房屋结构，影响整个建筑原设计或施工规划;

　　2、危及建筑物的安全，损害区分建筑物所有权共有业主的利益;

　　3、影响其他单个或几个业主的通风、采光或出行等相邻权益。

篇4：物业管理纠纷案件证据的认定

　　物业管理纠纷案件证据的认定

　　一、物业管理纠纷案件审理中证据的形式要求

　　(一)提供书证的要求

　　书证在民事诉讼中具有特别重要的价值。一般而言，书证具有稳定性、不易篡改性，证明力较强。但在民事诉讼过程中，适用书证时应注意以下问题：当事人以书证证明待证事实时，一般应出示原件，如需自己保存书证原件的，或者出示原件有困难并经法院允许可以出示复制件，或者原件已不复存在，但有证据证明复制件与原件一致的，也可出示复制件。法院以书证认定案件事实时，对无法与原件核对的复印件、复制件的书证，没有其他证据佐证的，不得单独将其作为定案的依据。数个书证证明同一事实时，一般可以认定公文书证的效力高于私文书证;公证书证高于非公证书证;已经登记的书证高于未登记的书证。但这并不是绝对的，只有在无其他证据分辨彼此证明力高低时，才能作如此认定。当事人提供外文书证或外文说明资料的，应当附有中文译本。

　　(二)提供物证的要求

　　根据《关于民事诉讼证据的若干规定》的规定，当事人向人民法院提供物证的，应当提供原物。提供原物确有困难的，可以提供与原物核对无误的复制件或者证明该物证的照片、录像等其他证据;原物为数量较多的种类物的，提供其中的一部分。

　　(三)提供视听资料的要求

　　根据《关于民事诉讼证据的若干规定》的规定，提供视听资料有如下要求：

　　其一，要求当事人提供有关资料的原始载体。提供原始载体确有困难的可以提供复制件。确有困难是指视听资料的原始载体被毁损或遗失，或是不能通过正当程序取得，但是当事人故意毁损或丢弃的除外。

　　其二，要注明制作方法、制作时间、制作人及证明对象。特别是提供复制件的，要注明视听资料的具体来源及制作过程，而且应当力求详尽，以便提高其对待证事实的证明力。

　　其三，当事人在提供声音资料的同时，必须附该声音内容的文字记录。

　　(四)提供证人证言的要求

　　1证人证言的形式要求

　　当事人提供证人证言的应做到以下几点：

　　第一，要写明证人的基本情况，包括姓名、年龄、性别、职业、住址等情况;

　　第二，证人应当在提供的每一份证言材料上签名，签名确有困难的，应当用盖章等方式证明证言系本人的证言材料;

　　第三，必须写明证人出具证言材料的时间(年、月、日);

　　第四，应当在提供证言材料的同时附证人的身份证复印件或其他身份证明文件。

　　2证人的权利和义务

　　人民法院对当事人的申请证人出庭予以准许的，应当在开庭审理前通知证人出庭作证，并告知其应当如实作证及作伪证的法律后果。证人作证时既享有一定的诉讼权利，也要承担一定的诉讼义务。证人因出庭作证而支出的合理费用由提供证人的一方当事人先行支付，由败诉一方当事人承担。证人应当出庭作证接受当事人的质询。证人在人民法院组织双方当事人交换证据时出席陈述证言的，可视为出庭作证。证人确有困难不能出庭的，其所提交的书面证言应当当庭宣读。当事人自己调查取得的证人证言，由当事人宣读后提交法庭，对方当事人可以质询;人民法院调查取得的证人证言，由书记员宣读，双方当事人可以质询。

　　证人因作证行为而享有经济费用补偿权、人身安全受保护权、家庭财产安全受保护权。但根据我国的实际情况，法律对无正当理由拒不作证的证人，尚未作出明确的规定。

　　证人证言有时受证人主观动机、作证能力和客观环境的影响，会偏离事实真相，必须经过质证核实后才能作为定案依据。审判人员和当事人有权询问证人(此时其他证人不得在场)。法院认为有必要的，可以让证人进行对质。质证的主要内容包括：证人的作证能力;证人与当事人及诉讼代理人之间的利害关系;证人感知案件事实的客观环境;证人是否受到不正当的引导。

　　(五)提供鉴定结论的要求

　　提交鉴定结论应当符合以下要求：

　　其一，应当载明委托人和委托鉴定的事项。

　　其二，委托人或委托单位向鉴定部门提交的相关材料齐备。

　　其三，应当具有鉴定的依据和使用科学技术手段的说明。

　　其四，应当具有鉴定部门和鉴定人鉴定资格的说明，并应有鉴定人的签名和鉴定部门的盖章。

　　其五，应当载明鉴定的过程。

　　其六，鉴定文书还应当具有鉴定人的签名和鉴定部门的盖章。

　　其七，鉴定结论如果是通过分析获得的，应当说明分析的过程。

　　(六)提供证据手续的要求

　　根据《关于民事诉讼证据的若干规定》的规定，当事人应当对其提交的证据材料分类编号，对证据材料的来源、证明对象和内容作简要说明，签名或者盖章，注明提交日期。

　　关于如何向人民法院提交证据材料，也就是说当事人向人民法院提交证据材料应尽哪些义务，各地法院大多都有自己的要求和一些独特的做法，有的法院自己制定了证据规则并规定了证据编号、装订等制度，而在全国范围内尚没有一个统一的规范。为了方便审理案件，当事人提交证据应当按照下列要求加以规范：

　　其一，当事人应当对其提交的证据材料分类编号。分类编号应符合以下要求：(1)按照自己的诉讼请求或诉讼主张进行分类，如若干份证据材料证明自己若干个诉讼主张，那就要将支持一个诉讼主张的证据材料分为一类;(2)每一类证据材料均可按照主次、时间顺序编号，便于查找使用。

　　其二，当事人对提交的证据材料的来源、证明对象和内容作简要说明。证据材料的来源是指自己收集的证据还是自己掌握的证据，是原始证据还是传来证据。证明对象是指所提交的证据材料要证明的待证事实。内容是指证明对象包括哪些具体事项，也就是待证事实的具体事项。对此，当事人对其提交的证据材料的证明对象和内容作简要说明，是至关重要的。

　　其三，当事人对其提交的证据材料应当签名或盖章，注明提交日期。在此需要强调，当事人应当在提交的每一份证据材料上签名或盖章，并且注明提交证据的时间。之所以作此规定，是为了确认、核对提交证据材料这个过程的真实性，确定举证的时间是否合法，也为了便于人民法院对证据的审查，提高办案质量和效率。

　　(七)法院收取证据的要求

　　《民事诉讼意见》第71条对当事人提供的证据，人民法院应当出具收据，注明证据的名称、收到的时间、份数和页数，由审判员或书记员签名或盖章。

　　《关于民事证据的若干规定》第14条第2款人民法院收到当事人提交的证据材料，应当出具收据，注明证据的名称、份数、页数、件数、种类等以及收到的时间，由经办人员签名或者盖章。在这里需要强调，出具收据应当注明以下事项：其一，注明收到每一份证据的名称、份数、页数、件数、种类等以及收到的时间;其二，注明每一份证据是原件还是复印件，如果当事人需要保留原件的，可由经办人和当事人签名后加以复印，并将原件交当事人保存;其三，人民法院接收证据的经办人员，应当在出具的收据上签名或者盖章。出具收据可以避免发生证据是否递交、是否抽换或是否遗失等纠纷，有利于案件的审理。

篇5：审理物业管理纠纷中存在的疑难问题盘点

　　审理物业管理纠纷中存在的疑难问题盘点

　　(一)物业管理纠纷案件多呈群体性纠纷，矛盾相对激化

　　由于目前业主欠费是一个具有普遍性的问题，因而导致物业管理纠纷案件多呈群体性纠纷，如上所述，物业管理纠纷案件多为集团诉讼，即使是单独的案件，也往往由于其具有的代表性而招致众多业主乃至媒体的关注。近年来物业管理纠纷矛盾冲突有不断升级的迹象，小区的保安打伤业主、业主驾车封堵小区道路、业主大规模集体*等事件经常见诸报端，引起了社会各方面的广泛关注。由于物业管理纠纷的群体性及表现出矛盾的激化，给物业管理纠纷的解决带来了极大的困难。

　　如前所述，造成物业管理纠纷日趋增多且矛盾激化的原因有二：一是物业服务企业自身定位不准确，未在履行合同时体现其服务功能，导致与业主之间产生管理费纠纷以及侵权纠纷;二是业主自身定位不准确，或对物业管理的权利予以放弃，或片面强调业主至上，对物业服务企业要求甚多，导致拖欠物业管理费案件频发。

　　另一方面，目前业主的自治水平较低，对于自治地位缺乏了解，有的业主热心公益，竭尽全力希望通过自身努力维护全体业主的合法权益，而多数业主不愿意过多参与物业管理的相关事宜，把本应属于业主集体决策的事项放手交给业主委员会的一小部分人决策，造成业主的自治能力、水平相对较低，业主委员会少数人的意见代替了全体业主的声音。很多业主将自己与建设单位之间的矛盾和与物业服务企业之间的矛盾混为一谈，尤其是遇到物业服务企业是开发商下属单位的，业主因为对房屋质量或其他购房中产生的问题不满，就采用拒绝交纳管理费的办法。

　　在审判实践中，对于物业服务不满的应该说是部分业主，甚至可以说是少部分业主。但由于多数业主都怀着从众心理，观望事态发展，如果大家都交我也交，大家都不交我也不交，于是造成了欠费纠纷的群体性发展。即使有的业主想交费，却怕被拒绝交费的业主指责，故也不主动交费，造成欠费风气盛行。

　　(二)物业管理收费标准的不完善

　　对于收费标准，目前法律、法规均无明确规定，且随着物业管理市场化进程，物业管理收费更多地趋向于物业公司与业主(业主委员会)之间协商确定。但由于物业服务企业的服务标准与收费标准之间并无直接关联的具体规定，即使物业服务企业出现物业服务不到位的情况，是否应当降低收费标准、降低收费标准的尺度成了法官裁判的难点。这种情况下，片面强调法官的自由裁量权可能会导致物业管理纠纷中服务标准和收费标准的无序性、盲目性。

　　实践中存在大量管理费纠纷、出现收费难的情况主要源于以下原因：

　　1.物业管理收费的规定未能考虑到不同小区中服务项目不同、物业服务企业服务水平存在差异等问题，存在缺陷。在《条例》中规定：“物业服务费应当遵循合理、公平以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，由业主和物业服务企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法，在物业服务合同中约定。”但如果物业费标准都按照物业服务收费办法统一执行，而不考虑不同小区服务项目不同、物业服务企业服务水平不同的因素，势必不够合理。

　　2.物业管理收费的标准未能考虑市场价格的特点，体现物业服务企业之间应有的竞争机制，存在缺陷。价格由政府审批，使物业服务企业与业主双方在定价问题上缺乏合意，有违民事活动平等、自愿原则。这种审批的办法使物业服务企业即使不服务、少服务，仍然可以“有恃无恐”地向业主收费，导致业主质疑价格设定的公平性、合理性，进而拒交物业服务费。

　　3.物业管理收费的标准未能考虑特殊地区、地段的差异而采取因地制宜的收费办法，有违实际情况，存在缺陷。有些地区由物业服务企业依据政府定价收取统一的物业服务费，而不考虑同一行政区域内存在的房屋地域的差价问题，导致物业服务费用过高，双方发生纠纷。

　　(三)前期物业服务费的收取人和给付人不是物业费标准的订立人，导致业主与物业服务企业之间发生纠纷

　　前期物业服务费的给付人为购房业主，收取人为开发商指定的物业公司，而物业费的交费标准的确定人却不是业主与物业服务企业，而是开发商，这存在着权利义务失衡及合同之外的人制定合同交费标准的情况。这种情况只有小区成立了业主大会进而选举产生了业主委员会，且业主委员会与新的物业公司订立了新的物业管理合同之后才能解决。而据了解，北京的购房自住率低，全市目前只有不到20%的小区中成立了业主委员会，大部分小区业主委员会还没有成立，这种情况下业主就不能终止前期物业服务合同的履行，合同订立时产生的矛盾还会继续延续下去。