《物权法》物业管理相关条文解读

《物权法》获得通过后,物管行业最关注的莫过于涉及住宅和物业管理的相关法律条文。在仔细研究了《物权法》后,我们借用有关资料意图将繁琐的法律条文转变成简单易解的语言,希望能成为物管行业普通从业人员学习理解物权法的实用工具。

关键词:市场主体平等保护

为适应社会主义市场经济发展的要求,党的十六届三中全会明确要“保障所有市场主体的平等法律地位和发展权利”。全国人大法律委员会委员、中国政法大学校长徐显明说,在财产归属依法确定的前提下,作为物权主体,不论是国家、集体,还是私人,对他们的物权也都应当给予平等保护。物权法规定:“国家实行社会主义市场经济,保障一切市场主体的平等法律地位和发展权利。”法律进一步明确,“国家、集体、私人的物权和其他权利人的物权受法律保护,任何单位和个人不得侵犯。”

物权法属于民法,民法的一项重要原则是对权利人的权利实行平等保护。 “公平竞争、平等保护、优胜劣汰是市场经济的基本法则。”全国人大常委会法制工作委员会主任胡康生指出,在社会主义市场经济条件下,各种所有制经济形成的市场主体都在统一的市场上运作并发生相互关系,各种市场主体都处于平等地位,享有相同权利,遵守相同规则,承担相同责任。如果对各种市场主体不给予平等保护,解决纠纷的办法、承担的法律责任不一样,就不可能发展社会主义市场经济,也不可能坚持和完善社会主义基本经济制度。”胡康生说。

中华人民大学法学院教授王利明对这部法律确立的平等保护原则给予积极评价。他认为,这是巩固社会主义基本经济制度、体现多种所有制共同发展的客观需要,是多种所有制成分共同发展的前提。“失去了平等保护,就失去了共同发展。”王利明说,“平等保护原则符合宪法关于所有制性质的规定,真正体现了社会主义的特色。”

关键词:物业管理

物权法明确规定:“业主可以自行管理建筑物及其附属设施,也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。”“对建设单位聘请的物业服务企业或者其他管理人,业主有权依法更换。”“ 物业服务企业或者其他管理人根据业主的委托管理建筑区划内的建筑物及其附属设施,并接受业主的监督。”业主委员会或业主大会可选择物业管理公司或其他物业管理人进行小区的物业管理工作。也就是说,物业公司已经不再是小区业主选择物业服务的唯一选择。

虽然物权法对“其他物业管理人”没有明确的界定,但可以认为,这个所谓的其他其他物业管理人其实就是自然人或者几个人合伙。说白了,就是业主委员会可以和某个人或几个人签订物业管理合同,实行“包干到户”,比如一个人负责扫地,一个人负责修剪小区花卉等。

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篇2：解读《物权法》实施后变化:夫妻共有房房主有权卖

开栏的话

10月1日起,《物权法》开始正式实施。这部惠及千家万户民生的法典,将对我们的生活带来哪些改变?从今天开始本报推出“法官案解物权法”系列报道,请北京市第一中级人民法院法官,结合现实中与群众生活关系最为密切的具体案例,解读《物权法》实施后将会带来的变化。
过去购买二手房的人经常会被卖房人突然反悔所困扰,一旦卖房人以所卖房屋是夫妻共有财产,夫妻一方对卖房一事并不知情也不同意,要求解除买卖合同,买房人在大多情况下只能干瞪眼,顶多获赔点违约金,而《物权法》实施之后,二手房主再想以这招儿反悔,就难以奏效了。

■现实案例

张军和李丽1997年结婚,20**年两人购买了一套一居室住房,房屋产权证上登记的是张军的名字。20**年底,张军家又购买了一套面积更大的商品房,就想把先购买的小房子卖掉。张军通过中介公司与郭某签订了房屋买卖合同,约定将房子卖给郭某,后双方办理了房屋产权过户手续。没想到在张军与郭某签订房屋买卖合同不久,一居室所在位置的房价从每平方米9000元,涨到了12000元。张军和李丽向法院起诉郭某,以所售房屋是婚姻存续期间的共同财产,张军卖房未经李丽同意为由,要求法院判令郭某将该房屋返还张军和李丽。

■不同结果

物权法实施之前———法院可能认为,根据我国《婚姻法》、《合同法》的有关规定,婚姻关系存续期间购买的房产系婚后共同财产,属于夫妻双方共同所有,一方擅自处置属于无权处分。据此法院判令张军与郭某签订的房屋买卖合同无效,张军返还郭某价款,郭某腾退房屋并协助张军对房屋进行恢复登记。
物权法实施之后———法院在审理此案中重点审查郭某在购买该房屋时是否与张军有恶意串通行为?法院在查清买房人郭某与张军素不相识只是根据自己需要善意买房后,判决郭某取得房屋产权,不需要将该房屋返还张军和李丽。

■法官解案

按照《物权法》的有关规定,谁是房屋的权利人,谁就有权处置房屋。而善意的第三人判断房屋权利人的重要标准是房屋产权证上登记的姓名。张军和李丽共同购买的房屋,产权证上登记的是张军的名字,则善意第三人就完全有理由信赖张军有权处置该房产。这样一来,郭某购买张军名下登记的房产并经过户取得所有权是完全合乎法律规定的。在这里,《物权法》更为关注对善意第三人的保护。
那么如何处理《物权法》和《婚姻法》之间的冲突?法官说,《物权法》是新法,《婚姻法》属于旧法,法律适用的一般原则是新法优于旧法。此外,《物权法》本身就是规范物的归属和利用的基本法律,因此法院在审理此类案件时,应首先适用《物权法》。夫妻一方如果想保护自己在家庭财产中的合法权利,在房屋产权证登记时就应要求作为共有权人一并登记,或者到产权登记机关追加登记自己作为共有权人。

篇3：《物权法》对中国社区治理影响

《物权法》是调整民事法律关系的基本法,物权法的颁布和实施将对各民事主体的经营和生活产生重大影响。

本文拟就本人对物权法条文的理解,谈谈物权法对我国社区治理的影响。

一、物权法规定了社区财产归属以及权属确定原则

1、建筑物区分所有权
物权法第七十条规定,“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权,对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。”由此第一次以基本法的形式确定了建筑物的权属以及区分所有权的基本内涵。

2、建筑区划内公共场所和配套设施的共有权
建筑区划内的道路,属于业主共有,但属于城镇公共道路的除外。
建筑区划内的绿地,属于业主共有,但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。
建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房,属于业主共有。
这样,原则上确定了建筑区划内除个人专有以及国家所有的权利以外原则上归业主共有。

3、规划车位和车库的归属原则
物权法对规划的车库、车位没有直接规定所有权,规定了归属原则和规则:“建筑区划内,规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。 ”“建筑区划内,规划用于停放汽车的车位、车库的归属,由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。”物权法明确规定:“占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位,属于业主共有。 ”
上述制度的规定,一定会带来物业管理制度的一些变革。根据物权法七十条的规定,区分所有权的边界是独栋的建筑物。物权法使用了“建筑区划”这样一个新概念,尽管没有对这个概念进行详细解释,但是这种表述完全不同于《物业管理条例》所使用的“物业管理区域”概念,更没有使用“规划区区分所有”等概念。如此理解,将来的业主大会制度有可能是按照独栋的建筑物来设立;如果按照物权法文意理解,建筑物按照区分所有制度行使权利、履行义务;对于建筑区划内建筑物以外的共有场地、场所、设施按照共有的制度形式权利和履行义务。当然,如何具体实施,还需要具体的法律解释来规范。

二、共同决定权与物业管理

(一)确定业主共同决定权方便了业主行使共同管理权

《物权法》第七十六条规定:涉及建筑物以及附属设施的管理与使用的重大事项由由业主共同决定。筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金以及改建、重建建筑物及其附属设施的决定应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意,其它事项应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。
共同决定是一种共同行为,该行为区别于单方行为(如遗嘱)和协议行为(如合同)。共同决定指两个以上行为主体平行做出意思表示,而做出一致的意思表示达到一定比例时产生法律效力的行为。共同决定可以通过协商、征询意见、会议表决等形式形成。业主如何行使共同决定权《物权法》没有做出限制性规定,《物权法》只是用选择性规范规定了“业主可以设立业主大会,选举业主委员会。”同时

篇4：案例详解《物权法》

《物权法》出台之后,我们该如何运用它来维护自身的合法权益呢?记者总结了广大市民关心的12个问题,邀请了广东古今来律师事务所吴青律师、通法正承律师事务所叶剑军律师和天地正律师事务所吴毅律师进行解答,以供广大市民参考。

车位:规划的车位应当先满足业主需要

问:我在某楼盘购买了一套商品房,由于开发商将车位的价格定得很高(十五六万元一个),我不打算购买车位,只想租。但是开发商说车位只卖不租,根据《物权法》,小区车位应该如何归属?业主是否可以要求租赁车位?

解答:
《物权法》的第七十四条规定“建筑区划内,规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内,规划用于停放汽车的车位、车库的归属,由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位,属于业主共有。”

该条规定得很明确,在建筑区划内的停车位,业主应同开发商协商购买或者租用,开发商不同意出租,只愿意出让的话,开发商的行为也是合法的;如果开发商出租或者出让的是业主共有道路或者其他场地的话,那业主完全可以向开发商主张权利,毕竟根据该条规定,业主共有道路和其他场地中用于停放汽车的车位是属于业主共有的,不属于开发商所有,业主完全可以不向开发商支付这类费用。
——叶剑军律师

物管:业主大会可更换小区物管公司

问:我们小区物业管理收费高,管理水平低,与业主关系紧张。根据《物权法》,我们业主可以通过什么途径来更换小区物业管理公司?小区业委会的权利、义务有哪些?

解答:
根据《物权法》第七十五、七十六条的规定,业主可以成立业主大会、业主委员会更换小区物管公司,其权利、义务包括:制定修改建筑物及其附属设施的管理规约、选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人,以及筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金等。
——吴青律师

业主承担公共部位维修、维护费

问:小区内的公共绿地、道路,或者建筑物公共部位(电梯、水箱)的维修、维护费用,根据《物权法》,应该由谁来支付?

解答:
《物权法》没有直接规定公共绿化、道路或者建筑物公共部位的维护、维修费用的承担问题。但《物权法》第72条规定:“业主对建筑物专有部分以外的共有部分,享有权利,承担义务;不得以放弃权利不履行义务。”该条应含有业主承担公共部位维修、维护费之意。

物业管理实践中,日常维护、维修费依法属于物业管理服务成本,从业主所交的管理费中支出,支出超出管理费用之外的,视物业管理的体制而有所不同:包干制的,超出部分由物业管理公司承担;酬金制的,超出部分由各业主分摊。若公共部位的维修属中修或以上的,则不管属于何种

篇5：以物权法角度看清车库绿地归属权

　　《物权法》草案3月提交全国人大审议,住宅争拗将有法可解

　　本报讯《第一财经日报》报道:中国公民财产权利配置领域的“大法”---《物权法》(草案)3月份将提交全国人大审议,专家认为,如无意外,获得通过的可能性较大。眼下住宅领域一些矛盾问题的解决,可望有法律依据。

　　物管用房属于业主

　　以物业管理用房为例,根据现行的《物业管理条例》:“物业管理用房的所有权依法属于业主”。但这一条款给一些小区造成了困扰。据悉,某小区的部分业主就曾凭借这一条,要求开发商将完全没有进入分摊的物业管理用房,无偿提供给物业管理公司使用,但法律又有明文规定:房屋用途应该由房屋产权人决定,没有分摊,何来产权。对此,新的《物权法》(草案)明确指出:建筑物区分所有权人,对其专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。建筑区划内的物业管理用房的所有权属于业主共有。会所、车库、绿地等的归属,有约定的,按照约定;没有约定或者约定不明确的,除建设单位等能够证明其享有所有权外,均属于业主共有。只有产权关系明晰了,许多问题才能得到彻底解决。因此这一条被业内专家评价为“最好”的一条规定。

　　业主可试自行管理

　　眼下,业主和物业公司的矛盾困扰不少小区。但物业公司什么情况下可以换、怎么换,有关法律规定还不太详细。新《物权法》(草案)提出,小区可以自行管理,也可委托物业公司或其他有能力者管理;对于开发商聘请的物业公司,业主认为不合适的同样可以更换。这一条款无疑将物业公司推到了风口浪尖。而现在普遍采用的物业管理方式是专业化的物业公司管理与业主自行管理相结合,《物权法》正式出台后可能会导致一些物业公司被炒。物业管理专家李钊先生认为,物业公司的专业化程度越高,达到同样结果的成本就会越低。“业主自行管理”看似可以解决很多问题,但不要物业公司的后果,可能会导致“似乎人人都在管,却是人人都不管”的更混乱局面。

　　业主大会有诉讼权

　　《物权法》(草案)还规定,有下列行为的,业主大会可提起诉讼:业主、物业公司违反物业管理条例,侵害共用部分和他人利益,非业主、物业公司履行合同发生争议的。但也有专家指出,条款中应明确业主大会的诉讼权如何获得,比如必须获得三分之二业主的同意,并且一次诉讼只能一次授权等。