《物业管理条例》解决物业管理难题

随着住房制度改革的日益推进,工作单位不再分配住房,人们居住与工作逐渐分离,开始自己购买住房,单位也从住房物业管理撤出。这时,新的问题出现了,居住小区的物业到底应该由谁管理?居住小区公共部位的所有权和营业所得到底应该属于谁所有?物业服务应该收多少费用?应该以何种方式提供?

由于各个方面事先都没有想到会有这些问题,缺乏明确的规范,一时之间,小区物业管理陷入了困境。对于开发商和物业管理公司来说,住房制度改革意味着巨大的商机,对于业主来说,终于拥有了自己的住宅,感到由衷的高兴,但高兴之余却发现,物业管理原来有着那么多的烦恼和冲突,有的甚至还因此而陷入了暴力冲突。

小区物业管理的问题引起了中央政府有关部门的注意。为了改变小区物业管理无章可循的混乱局面,1999年4月开始,建设部房地产行政管理部门就开始组织起草《物业管理条例》,草案于20**年10月16日在人民日报、法制日报等发布,各大新闻网站纷纷转发,向社会公开征求意见,共收到建议4000余条,其中部分意见被采纳。20**年5月28日国务院常务会议原则通过《物业管理条例》,经过进一步修改之后,20**年6月19日正式公布,并于20**年9月1日正式实施。

《物业管理条例》的出台,应该说是非常及时的,其开门立法的方式对行政法规来说也是空前的。它规范了房地产开发商、前期物业管理公司、新聘物业管理公司和业主、业主委员会以及居委会等各个方面的关系,很多人认为,这一条例结束了中国物业管理行业无法可依的局面,针对性地解决了小区物业管理领域的很多难题:

明确了物业管理权属于业主大会,业主委员会是业主大会的执行机构,物业管理公司是应聘提供物业管理服务的企业,不拥有物业管理权。这杜绝了物业管理公司和开发商利用业主委员会为自己牟取利益的可能性,也在一定程度上杜绝了其通过物业管理权界限不明确而牟取利益的可能性。

规范了业主与房地产开发商、前期物业管理公司的关系,规范了前期物业管理,要求开发商制定业主临时公约并告知物业买受人,开发商必须与物业管理公司签约进行前期物业管理,该合同到业主委员会签订的新的物业管理合同生效之日终止。

明确小区公共建筑和公用设施的所有权归全体业主所有,物业管理企业无权改变公共建筑和公用设施的用途。单个业主和物业管理公司不得擅自占用、挖掘物业管理区域内的道路、场地。利用物业共用部位、共用设施设备进行经营活动,必须由业主、业主大会的同意,其所得收入归全体业主所有和使用。擅自处置,房地产行政主管部门可以罚款5-20万元。

明确了业主交纳物业管理费的法律责任。如果业主拒不交纳物业服务费用,业主委员会督促其限期缴纳,若仍不缴纳,物业管理企业可以向人民法院提起诉讼。这有利于解决有些业主搭便车消费物业服务的问题,有利于维护全体业主的利益。

明确供水、供电、供气、供热等公用事业单位直接向最终用户收费。这杜绝了公用事业单位利用垄断地位转嫁收费成本、专家公用事业维护成本的机会。否则物业管理企业很可能不得不用物业管理费用来弥补垄断企业代收费用,实际上变相提高了垄断性公共服务的收费价格。

确定物业管理公司是业主大会聘任的物业服务企业,业主可以通过法定程序来选聘、解聘物

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篇2：物业管理条例释义-第十五条

业主委员会的地位和职责

第十五条 业主委员会是业主大会的执行机构,履行下列职责:
(一)召集业主大会会议,报告物业管理的实施情况;
(二)代表业主与业主大会选聘的物业管理企业签订物业服务合同;
(三)及时了解业主、物业使用人的意见和建议,监督和协助物业管理企业履行物业服务合同;
(四)监督业主公约的实施;
(五)业主大会赋予的其他职责。

【释义】 本条规定了业主委员会的地位和职责。

(一)业主委员会的地位是业主大会的执行机构。
业主委员会是经业主大会选举产生并经房地产行政主管部门登记,在物业管理活动中代表和维护全体业主合法权益的组织。业主委员会是一个物业管理区域中长期存在的、代表业主行使业主自治管理权的机构,是业主自我管理、自我教育、自我服务,实行业主集体事务民主制度,办理本辖区涉及物业管理的公共事务和公益事业的社会性自治组织。业主委员会由业主会议选举组成,统一领导自治权限范围的物业管理各项工作,但必须对业主大会会议负责并报告工作,不享有自治管理规范订立权,因此,业委会必须服从业主大会会议,受业主大会会议的隶属,处于从属于业主大会会议的法律地位。

业主委员会应有以下特点:
1.业主委员会应由业主大会选举产生。业主委员会是业主大会的常设机构和执行机构,其行为应向业主大会负责。因此,业主委员会也应由业主大会来选举产生,反映绝大多数业主的意愿。
2.业主委员会活动范围应该是进行物业的业主自治管理,也就是说,业主委员会成立的目的是使业主对物业的自治管理权能有一个常设的机构来行使,使得各业主意见能够得到统一,并贯彻于具体物业管理事项中。业主委员会不能进行除签订物业管理合同以外的经营活动,不是一个以经营为目的的实体。同时,业主委员会也不应从事与物业管理无关的非经营性活动。
3.业主委员会应代表和维护全体业主的合法权益。业主委员会作为业主大会的常设机构、执行机构,应该向业主大会负责,即应向全体业主负责。业主委员会应代表和维护的是全体业主的权益,不能只顾及大业主的利益,被大业主所把持和控制。同样,业主委员会也不应被为数众多的小业主所操纵,联合抵制、排挤大业主。而且,业主委员会维护的应是业主的合法权益,其所有的行为、决策都应在法律、法规规定的范围内。对于业主委员会而言,其代表的虽是业主的权益,但法律、法规的强制性、禁止性规定完全有高于业主意志的法律效力和意义。
4.业主委员会应经房地产行政主管部门登记。对业主委员会进行登记和专门的行政管理是物业区域中业主自治管理制度化的典型表现。业主委员会并不是业主自行组建的闲散组织,它有自己的法律地位和法律意义,是一个固定的、有具体法定职责的法律上

的组织。

(二)业主委员会的性质。
业主委员会的法律性质如何,涉及了其行为后果的归属以及法律责任的承担问题,对业主委员会法律性质的不同回答,将直接导致不同的法律关系的产生和不同的法律效果,在实践中有着非常重要的意义。根据各地不同做法,对于业主委员会的法律性质,主要有两种不同的意见:

1.社团法人。
此种意见认为,业主委员会是社会团体法人,完全独立于各个业主,享有拟制的人格,能够独立行使民事权利,承担民事责任,也就是说,业主委员会能有自己完全独立的意志,可根据自己的独立意志独立行事。同时,业主委员会行为和决策的后果应由自己承担,其效果不能直接归于各个业主。

2.非法人组织。
在此种观点中,一般也并不认同业主委员会是社会团体的一种。其理由为虽然各地的物业管理法规都规定了业主委员会有稳定的组织性,但是这种登记一般是由房地产行政主管部门作出,即此登记为行政登记而非民事登记。
实际上,条例并没有明确规定业主委员会的法律性质,但是通过法律解释,尤其是通过对业主委员会的职责的分析,可以判断业主委员会的法律性质应当属于非法人组织。业主委员会虽然在选举之日起30日内到房地产行政部门备案,但是这种备案并不意味着业主委员会的主体资格的确定。涉及纠纷诉讼事务时,应由全体业主授权于业主委员会,由其作为全体业主代表参加民事诉讼活动。也就是说,在民事诉讼中,诉讼权利本身并不归于业主委员会,其必须得到业主的明确授权,作为被委托人参加到诉讼中,行使诉讼的权利,其诉讼活动的结果也直接归于全体业主。业主委员会是经过当地房地户主管部门的登记,并接受其指导、监督和管理的组织,是一个常设的进行物业自治管理的业主自治机构。

(三)业主委员会的职责。

根据条例的规定,业委会的职责如下:
1.会议职责。召集业主大会会议,报告物业管理的实施情况。
2.订则职责。代表业主与业主大会选聘的物业管理企业签订物业服务合同。
3.监督职责。及时了解业主、物业使用人的意见和建议,监督和协助物业管理企业履行物业服务合同;监督业主公约的实施。
4.其他职责。业主大会赋予的其他职责。

这些职责可以包括:

提议职责,向业主会议提出有关业主共同事务的建议(议案),向物业管理行政主管部门和有关机关、单位(包括受托的物业管理企业)反映业主们的意愿、意见和建议;

主管职责,代表本委员会辖区内全体业主掌管辖区内物业复有合属部分及居住环境的统一管理和维护事务以及组织开展自治公益活动,依法维护自治权益和业主、物业使用人的合法权益;

财经职责,负责物业复有合属部分的收益、专用基金及其他自治公益活动经费和办公经费的收支、保管和使用;

合同职责,代表全体业主负责订立、变更或者解除物业管理委托服务合同和其他为增进业主共同利益所缔结的合同,组织和督促全体业主或相关业主积极履行合同义务和行使合同权利;

审议职责,根据业主会议的授权,审议决定无需提交业主会议表决的事项,审议受托的物业管理企业提出的物业管理服务费的收费标准、物业管理服务年度计划,财务预算和决算以及物业管理重大措施;

监督职责:监督物业管理企业的受托服务工作,监督区内物业复有合属部分的使用,制止违规和损害业主集体权益的情事或行为,接受业主和物业使用人、业主会议、受托物业管理企业、物业管理行政主管部门和社会的监督;

执行职责,执行业主会议决议和本委员会的决议,负责实施自治管理纪律措施;公告职责,实行自治事务公开制度,提出及公告应向业主们公开的本委员会工作事务报告、会计报告、结算报告及其他管理事项,并保证公布内容的真实性和接受业主、相关人的查询;

协助职责,协助有关部门、单位做好本自治辖区的行政管理工作、社会服务工作和文明建设工作,协助解决业主间、业主与物业管理企业间发生的物业利益纠纷关系;

保管职责,保管辖区物业资料自治管理规约、会议记录、物业管理委托服务合同等文件,保管本委员会办公物品;告诉职责,代表业主集体向有关行政主管

部门检举、揭发、控告本自治辖区内违反物业管理法规而不听劝止的事件,代表业主集体独立参与诉讼活动,可以独立充任原告或被告。

篇3：物业管理条例释义-第十四条

业主大会召开的通知和会议记录

第十四条 召开业主大会会议,应当于会议召开15日以前通知全体业主。
住宅小区的业主大会会议,应当同时告知相关的居民委员会。
业主委员会应当做好业主大会会议记录。

【释义】 本条规定了业主大会召开的通知和会议记录。

(一)召开业主大会会议,应当于会议召开15日以前通知全体业主。
根据条例规定,业主大会的召开,应当于会议召开15日以前通知全体业主。之所以规定事先通知的义务,是因为这有助于业主作好准备工作。

(二)住宅小区的业主大会会议,应当同时告知相关的居民委员会。
居民委员会是居民自我管理、自我教育、自我服务的基层群众性自治组织,同时具有准政府机构的性质。依据我国《城市居民委员会组织法》之规定,居民委员会的主要任务有:(1)宣传宪法、法律、法规和国家政策,维护居民的合法权益,教育居民履行依法应尽的义务,爱护公共财产,开展多种方式的社会主义精神文明建设活动;(2)办理本居民地区居民的公共事务和公益事业。公共事务和公益事业主要是指涉及本居民地区居民共同的行政事务和有益于全体居民的公共福利事业。如对军烈属、残疾人和孤老、孤儿的帮助、照顾,居住环境的绿化、美化和整修,居住区文化活动设施的兴建等;(3)调解居民纠纷;(4)协助维护社会治安;(5)协助人民政府或它的派出机关做好与居民利益有关的公共卫生、计划生育、优抚救济以及青少年教育工作。
从以上规定可以看出,居民委员会的职责包含对社区的管理。因此条例规定,业主大会的召开应当通知相关的居委会。但是,作为自治组织的业主大会主要是财产权利的组织集合,其职责正如条例第8条规定,“业主大会应当代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。”这种职责是代表业主团体实施私权性质的物业管理行为,而不应承担公权性质的社区管理义务。

(三)业主委员会应当做好业主大会会议记录。
业主大会会议记录是业主大会会议情况的书面记载。在记录中,应当标明会议的时间、场所、议事的内容和结果等。会议记录应当有业主委员会委员的签名。会议记录应当妥善的加以保存。