物业管理条例释义-第十条

业主大会及业主委员的设立及业主在首次业主大会上投票权确定的依据

第十条 同一个物业管理区域内的业主,应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门的指导下成立业主大会,并选举产生业主委员会。但是,只有一个业主的,或者业主人数较少且经全体业主一致同意,决定不成立业主大会的,由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。
业主在首次业主大会会议上的投票权,根据业主拥有物业的建筑面积、住宅套
数等因素确定。具体办法由省、自治区、直辖市制定。

【释义】 本条规定了有关业主大会及业主委员的设立及业主在首次业主大会上投票权确定的依据。

(一)业主大会的设立。
物业管理区域内全体业主组成业主大会。业主大会对物业的管理与公共利益的维护是一种自治、自助行为。业主大会在充分民主的基础上集中全体业主的共同意志和利益要求,行使本机构直管辖区内的物业管理自治规约订立权和决定属于自治范围的业主生活公共事务及物业管理公益事业中的其他重大问题。业主大会的设立直接决定了业主的利益能否得到最为充分的保护。因此,条例规定了同一个物业管理区域内的业主,应当成立业主大会,并选举产生业主委员会。同时,由于我国在市场经济条件下的房地产行业初建不久,房地产建成后使用中的管理、服务更是一个新的领域,所以,业主自治机构的设置在实践中存在不完善、不规范、不统一的阶段。物业管理行业发展应当说还处于初级阶段,所以政府的监督和指导就变得不可或缺。条例规定了业主大会应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门的指导下成立。

根据房地产业比较发达和成熟的国家以及我国香港等地区的经验,业主大会应该采取二重机构设置的方式,即由全体业主组成业主大会,作为业主自治机构中的权力机关,行使重大事务的决策权;在业主大会下设立由业主民主选举产生的业主委员会,作为业主大会的常设机构和执行机关,行使日常事务的管理权。条例也规定了成立业主大会的同时应当选举产生业主委员会。
但是,条例也作出了例外规定,即在一定条件下可以不必设立业主大会和业主委员会。这主要是因为有些物业管理区域内的业主较少,甚至只有一个业主,此时,如果法律强制设立业主大会显得并不必要。全体业主可以随时决定物业管理的有关问题,这样即节约了时间和精力,也减少了不必要的开支。因此,条例规定只有一个业主的,或者业主人数较少且经全体业主一致同意,决定不成立业主大会的,由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。条例的这条规定,体现了法律的灵活性。

(二)首次业主大会上投票权确定的依据。
在物业管理中,业主的投票权是业主根据拥有物业的所有权而取得参与管理物业、表达自己意愿的权利。它是物业所有权派生出来的一项权利,合理确定投票权的划分方法对业主公平行使投票权至关重要。

综观各国及地区的法律规定,业主表决权大致有三种计算方式。
(1)以业主所拥有的业权份额来计算,每份业权份额拥有一个表决权。关于业权份额的计算,我国香港地区的《建筑物管理条例》第39条规定业主的份数须照以下方式厘定:①照土地注册处注册的文书包括公契所规定的方式;②如无文书,或文书无此规定,则按照业主在建筑物所占的不可分割份数与建筑物分割成的总份数的比例。

(2)不具体核算每个业主的表决权数量大小。我国台湾地区的《公寓大厦管理条例》规定,涉及区分所有权人投票表决时,规定须经出席会议业主一定比例以上人数及其出席会议业主的区分所有权一定比例以上通过。这种表决方式并不具体计算每个业主的表决权的数量,而是采用与会业主业权份额比例及其人数比例总体核算。这种规定仍然使以面积的大小来衡量表决权的大小

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篇2：物业管理条例释义-第九条

物业管理区域的划分

第九条 一个物业管理区域成立一个业主大会。
物业管理区域的划分应当考虑物业的共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素。具体办法由省、自治区、直辖市制定。

【释义】 本条规定了物业管理区域的划分。

一个物业管理区域成立一个业主大会,因此应该明确物业管理区域的概念及其划分情况。物业管理区域是一个由业主委员会管理的物业的范围,一般而言,它应该是一个由原设计构成的自然街坊或封闭小区。自然街坊是城市建设中自然形成的相对独立的居住区。近年来,房地产开发中形成的居住小区,一般由4-5个住宅群组成,用地一般为15—20公顷,建筑面积约为15—20万平方米。按照政府有关建设小区规划的规定,小区应配置居委会、学校、幼儿园、托儿所、文化活动中心、综合服务商店、自行车棚等公共设施项目。小区的水、电、气等公共设施在开发时一起建成,一起交付,再让居民入住。这种小区大都实行封闭式管理,被称为封闭小区。将一个封闭小区划分为一个物业管理区域,有利于对房屋及相关设施的管理。

根据条例的规定,物业管理区域的划定办法由省、自治区、直辖市制定。物业管理区域的划分应当考虑物业的共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素。条例并没有统一规定物业管理区域划分的标准,而是交由省、自治区、直辖市制定。之所以这样规定,是因为各地情况有很大不同。对于物业管理区域的范围,可以是一栋或几栋大楼,也可以是一个楼宇群体进行适当的调整划定。区域一经划定,如无特殊情况,不应做任意改动。这样,物业管理区域范围相对稳定,有利于业主自治机构和物业管理公司管理上的稳定性和延续性。例如,上海市房屋土地管理局印发《关于(上海市居住物业管理条例)有关条文的应用解释》通知第六条规定,“物业管理区域划定:本条所指的物业管理区域范围划分,原则上以自然街坊或一个封闭的小区予以确定。一个物业管理区域的房屋总建筑面积一般不超过10万平方米。各区、县房地产管理局(以下简称区、县房管局)可以根据上款规定,对物业管理区域范围进行调整。物业管理区域划定后,区、县房管局应在1:500地形国土予以注记。”

篇3：物业管理条例释义-第八条

业主大会的组成及业主大会的法律地位和基本职责

第八条 物业管理区域内全体业主组成业主大会。
业主大会应当代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。

【释义】 本条规定了业主大会的组成及业主大会的法律地位和基本职责。

(一)业主大会的组成成员为物业管理区域内全体业主。
业主,从一般意义上是指物业的所有权人。业主既是业主个体自治法律关系的基本主体,又是业主团体自治法律关系的构成主体,即物业管理区域内全体业主是业主大会的组成成员。这里需要注意的是,该条例只规定了全体业主组成业主大会,并没有对业主代表大会作出规定,这是不同于该条例颁布前部分省市的规定。部分省市除了规定全体业主大会之外,还对业主成员过多的物业管理区域内,可以成立业主代表大会。例如:《珠海市住宅小区物业管理条例》第13条规定:“业主以住宅小区为单位,成立业主大会或者业主代表会。业主大会由住宅小区的全体业主组成,业主代表会由住宅小区全体业主推举的代表组成。业主大会或者业主代表会是业主行使物业管理权利的机构。”

(二)业主大会应当代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。
业主大会是由合法划定的业主集体自治管理辖区(亦即特定物业管理区域)内全体业主组成,以会议制形式,依法行使物业管理民主自治权利和自治规约订立权的群众性社会自治机构,又是各业主团体自治管理体系中的表达集体共管意思的权力机关。业主大会在充分民主的基础上集中全体业主的共同意志和利益要求,行使本机构直管辖区内的物业管理自治规约订立权,决定属于自治范围的业主生活公共事务及物业管理公益事业中的其他重大问题。因此,业主大会在业主集体自治管理组织分工体系中居于首要地位。

业主大会是由业主自行组成的维护物业整体利益的组织,其应具有民主性、自治性、代表性的特征。首先,业主大会是民主性的组织。其成员在机构中的地位是平等的,能够根据自己的意愿发表建议,提出看法、意见等。其次,业主大会是自治性的组织。其成员是对物业享有所有权的人,进行的是自我服务、自我管理、自我协商、自我约束。业主大会的成员是作为物业管理区域内的一分子,基于维护物业整体利益的需要而进行的管理,不受外部人员的非法干预。最后,业主大会具有代表性的特征,业主大会代表了全体业主在物业管理中的合法权益。业主大会作出的决议应当是全体业主利益的反映,而不仅仅是个别业主利益的反映,即使业主大会作出的决议并没有经过全体一致的同意,甚至有时还会受到个别业主的反对,但只要符合业主大会决议的议事规则,那么这种决议就代表了全体业主的利益。

业主大会对物业的管理与公共利益的维护是一种自治、自助行为,其机构的构成成员本身是业主,即物业的所有权人。所以,它不同于物业管理公司,后者是物业管理服务的专营性质的公司,以管理、经营一定区域的物业为其经营目的。业主大会也不同于地方政府所设立的专门负责辖区内物业管理工作的行政部门,后者是行政性的管理,起指导作用,不同于业主大会的自我管理、平等协商性质。因此,业主大会基于其性质、宗旨、组成人员、运作机制的不同而区别于其他对物业进行管理、指导、监督的组织,具有独立性和不可替代性。

篇4：物业管理条例释义-第七条

业主的义务

第七条 业主在物业管理活动中,履行下列义务:
(一)遵守业主公约、业主大会议事规则;
(二)遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度;
(三)执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定;
(四)按照国家有关规定交纳专项维修资金;
(五)按时交纳物业服务费用;
(六)法律、法规规定的其他义务。

【释义】 本条主要规定了业主的义务。

根据条例的规定业主应当承担的义务主要有:
1.遵守规约、执行决定的义务,主要包括:遵守业主公约、业主大会议事规则;遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度;执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定。
业主是作为物业区域内成员的一名共同缔结或签署了业主公约、业主大会议事规则、物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度、业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定。物业管理的各项规约中,采取的是多数通过原则,即只要集体中多数成员达成了一致意见,规约就合法生效了,并且对于所有的成员都产生一致的约束力,少数表示反对的成员也必须放弃自己的异议,共同遵守这一协议。因此,在物业管理规约中,其对所有的业主都有相同的约束力,即使是当初表示了反对的业主,只要规约是合法的,就有遵守的义务。如果业主违反业主公约等自治性规范,则应按照自治性规范中的条款承担责任;造成其他业主损失的,应承担民事赔偿责任。

2.交纳资金费用的义务,主要包括:按照国家有关规定交纳专项维修资金;按时交纳物业服务费用。
业主交纳物业管理服务费用和维修资金是保证物业区域获得正常的管理和维护的条件,各业主都负有此项义务。基于公共利益,业主享有共益权利,也应承担相应义务,对于经业主大会或业主委员会作出决议的物业管理费、维修资金等各项合理费用,各业主即使有异议,也有交纳的义务。基于此项义务,各业主应负责其名下应分担的管理费及维修、保险等款项,并应准时交付。如因迟交或欠交而引起其他业主损失的,要负赔偿责任。

3.法律、法规规定的其他义务。
法律、法规规定的其他义务的种类很多。例如,不得侵害其他业主的权利。业主公约和物业管理公司制定的物业管理规章中,有大量的不得侵犯其他业主权利的规定,但是,这些规定当然还有未能详尽之处,对于它们未明确规定的,但是可能侵犯业主权利的行为,业主亦不得为之。又例如维护公共利益的义务。对于物业管理区域这一集体而言,必然存在着公共的利益,每一位业主对此公共利益都有加以维护,不得侵害的义务。各业主处置其所有的单元时,应在规定的时间内将处置的有关情况书面告知业主委员会和物业管理公司,并促使有关承受人签署公约附件的承诺书,以确保承受人遵守管理公约的一切条款,受管理公约约束。各业主不得随意改变物业的使用性质,在装修时不得损坏房屋承重结构和破坏房屋外貌,并应事先取得物业管理公司和有关部门的同意。各业主在使用共用地方及设施时,不得损害、阻塞或堵塞公用地方及设施,不得在共同地方及设施之内做出任何对其他业主及楼宇使用都构成滋扰、不方便或者损害的行为。

篇5：物业管理条例释义-第六条

业主的权利

第二章 业主及业主大会
第六条 房屋的所有权人为业主。
业主在物业管理活动中,享有下列权利:
(一)按照物业服务合同的约定,接受物业管理企业提供的服务;
(二)提议召开业主大会会议,并就物业管理的有关事项提出建议;
(三)提出制定和修改业主公约、业主大会议事规则的建议;
(四)参加业主大会会议,行使投票权;
(五)选举业主委员会委员,并享有被选举权;
(六)监督业主委员会的工作;
(七)监督物业管理企业履行物业服务合同;
(八)对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权;
(九)监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金(以下简称专项维修资金)的管理和使用;
(十)法律、法规规定的其他权利。

【释义】 本条主要规定了业主的权利。

本条可分为两个层次进行分析:

(一)房屋的所有权人为业主。

业主,从一般意义上是指物业的所有权人。业主既是业主个体自治法律关系的基本主体,又是业主团体自治法律关系的构成主体。
关于业主的分类如下:

1.按业主是自然人还是法人,可以分为自然人业主和非自然人业主。
所谓自然人业主,就是指拥有物业的所有权的是自然人。如果买房人支付房款并未登记,不能称为房屋的业主。只有登记过户之后,才能成为房屋的业主。
所谓非自然人业主,就是指拥有对物业的所有权的是自然人以外的主体,包括法人和非法人组织。如某公司支付房款并到房产部门登记后,就成为房产部门所登记的房屋的业主。

2.按业主是单独拥有物业还是与他人共同拥有物业,可以分为独立产权的业主和共有产权的业主。
这类区分根据不同的标准有不同的分法。第一,可以从形式上进行区分,也就是从房屋的产权证上进行区分。凡是房屋产权证上只写明一个所有人享有房屋产权的,这个所有人就是独立产权的业主。凡是房屋产权证书上写明房屋产权是共有的,那么房屋产权证标明的这些个所有人就是共有产权的业主。第二,可以从实质上进行区分,也就是房屋产权从实质上是属于一个业主还是属于几个主体共有。现实上生活中绝大部分住宅都有是由家庭拥有,而房屋产权证上常常只有一个自然人作为所有权人,从形式上来说,这项物业的业主是独立产权的业主,但实质上这项物业的业主是共有产权的业主。

关于业主的分类还有以下几种:按物业的所有权主体性质不同,可以将业主划分为公房业主和私房业主两类。公房业主按中国法律是指国家和集体,但公房业主狭义仅指国家及其授权经营管理公房的部门或单位;私房业主按国务院《城市私有房屋管理条例》第2条第2款规定,仅指个人所有、数人共有的自用或出租的住宅和非住宅用房之业主。但私房业主广义是指享有物业所有权的“私人”,包括自然人、非国家机关性质的法人和其他组织。以物业基本用途不同,可把业主分为居住物业的业主和非居住物业的业主。以享有物业所有权份额多少不同,可把业主分为大业主和小业主。以业主资格取得先后次序和依据不同,可以把业主分成原始业主(主要指新建物业的业主)、继受业主(主要