物业管理条例释义-第十四条
业主大会召开的通知和会议记录
第十四条 召开业主大会会议,应当于会议召开15日以前通知全体业主。
住宅小区的业主大会会议,应当同时告知相关的居民委员会。
业主委员会应当做好业主大会会议记录。
【释义】 本条规定了业主大会召开的通知和会议记录。
(一)召开业主大会会议,应当于会议召开15日以前通知全体业主。
根据条例规定,业主大会的召开,应当于会议召开15日以前通知全体业主。之所以规定事先通知的义务,是因为这有助于业主作好准备工作。
(二)住宅小区的业主大会会议,应当同时告知相关的居民委员会。
居民委员会是居民自我管理、自我教育、自我服务的基层群众性自治组织,同时具有准政府机构的性质。依据我国《城市居民委员会组织法》之规定,居民委员会的主要任务有:(1)宣传宪法、法律、法规和国家政策,维护居民的合法权益,教育居民履行依法应尽的义务,爱护公共财产,开展多种方式的社会主义精神文明建设活动;(2)办理本居民地区居民的公共事务和公益事业。公共事务和公益事业主要是指涉及本居民地区居民共同的行政事务和有益于全体居民的公共福利事业。如对军烈属、残疾人和孤老、孤儿的帮助、照顾,居住环境的绿化、美化和整修,居住区文化活动设施的兴建等;(3)调解居民纠纷;(4)协助维护社会治安;(5)协助人民政府或它的派出机关做好与居民利益有关的公共卫生、计划生育、优抚救济以及青少年教育工作。
从以上规定可以看出,居民委员会的职责包含对社区的管理。因此条例规定,业主大会的召开应当通知相关的居委会。但是,作为自治组织的业主大会主要是财产权利的组织集合,其职责正如条例第8条规定,“业主大会应当代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。”这种职责是代表业主团体实施私权性质的物业管理行为,而不应承担公权性质的社区管理义务。
(三)业主委员会应当做好业主大会会议记录。
业主大会会议记录是业主大会会议情况的书面记载。在记录中,应当标明会议的时间、场所、议事的内容和结果等。会议记录应当有业主委员会委员的签名。会议记录应当妥善的加以保存。
篇2：物业管理条例释义-第十三条
业主大会的会议类型及其启动方式
第十三条 业主大会会议分为定期会议和临时会议。
业主大会定期会议应当按照业主大会议事规则的规定召开。经20%以上的业主提议,业主委员会应当组织召开业主大会临时会议。
【释义】 本条规定了业主大会的会议类型及其启动方式。
根据条例规定,业主大会会议分为定期会议和临时会议。定期会议可以称为例会,指应当按照业主大会会议议事规则的规定定期召开。经业主大会选举产生业主委员会后,由业主委员会负责召集业主大会,根据业主公约的规定,每年召开一次或几次。除了定期会议之外,在一定条件下可以召开临时会议。条例规定,经20%以上的业主提议,业主委员会应当组织召开业主大会临时会议。因此,业主可以提议召开临时会议。此时,业主委员会应当召集、组织召开。业主委员会是业主大会的常设机构,有义务组织召开临时大会。但是,条例这一规定,并不意味着临时会议的召开只有法律规定这一种情形,法律没有限定其他情形下召开临时大会。根据法理的一般规定,以下两种情形下可以召开临时会议:
(1)发生重大事故有及时处理的必要,经业主委员会请求时;
(2)其他业主公约规定的情况。
篇3：物业管理条例释义-第十二条
业主大会的会议形式和表决方式、业主大会决定的法律约束力
第十二条 业主大会会议可以采用集体讨论的形式,也可以采用书面征求意见的形式;但应当有物业管理区域内持有1/2以上投票权的业主参加。
业主可以委托代理人参加业主大会会议。
业主大会作出决定,必须经与会业主所持投票权1/2以上通过。业主大会作出制定和修改业主公约、业主大会议事规则,选聘和解聘物业管理企业,专项维修资金使用和续筹方案的决定,必须经物业管理区域内全体业主所持投票权2/3以上通过。
业主大会的决定对物业管理区域内的全体业主具有约束力。
【释义】 本条规定了业主大会的会议形式和表决方式、业主大会决定的法律约束力。
(一)业主大会会议召开的方式。
条例规定了业主大会会议召开的方式包括两种,即集体讨论的方式和书面征求意见的方式。通常情况下,业主大会的召开采取的是集体讨论方式,这种方式能够充分展示各方的意见。但是,对于一些问题,业主之间并没有争议,可以通过征求意见的方式,能够节约时间和成本。
(二)业主大会召开的最低投票权限定。
业主大会的召开,应当满足最低人数或投票权的限定,从而尽量体现大多数人的利益,以保障所作出的决议的科学性、合理性。条例规定了最低投票权的限制,即应当有物业管理区域内持有1/2以上投票权的业主参加。
(三)业主参加大会的方式。
召开业主大会时,业主应当亲自出席并参与物业管理有关事项的决议。按照各国物业管理立法之规定,业主可以亲自参加业主团体会议,亲自行使表决权参与待决事项的议决。但是,如果业主无法亲自参与业主团体会议的,也可以委托他人(包括同住人或之外的人)参加,并且还可以将自己的表决权书面委托其行使。条例规定业主可以委托代理人参加业主大会会议。因此,业主参加大会的方式既包括亲自参加的方式,也包括委托代理人参加的方式。
(四)业主大会的表决规则。
召开业主大会的目的,就是为了形成物业管理有关事项的决议。因而,业主大会决议的形成规则至关重要,这些规则的设计将直接影响到决议的合理性、代表性和科学性。业主会议的决议方法,各国立法都实行“多数决定”原则,但又主要有“普通多数同意方式”、“特别多数同意方式”和“一致同意方式”三种决议方法。“一致同意方式”要求决议须经全体业主全部同意方能有效,这种规定过于严格,仅适用于一般共有物业情形,不适合业主团体自治情形,我国物业管理法规立法不予采用。普通多数同意的决议方式,用于普通事项的决议,是指出席业主会议的业主或业主代表人数及所持有复有物业的建筑面积比例的合计超过总数的半数,该次业主会议即有决议能力,会议的决议经表决获得出席业主人数过半数或投票权过半数的同意后即可生效行之。“特别多数同意的决议方式”,指对涉及业主群体重要事项,为保证决策的慎重和决策执行能获得绝大多数业主的支持,依法规和管理规约的规定,出席业主会议的业主或业主代表人数及其所持有物业的建筑面积比例的合计均达到或超过特定的界线,该次业主会议方有决议能力,会议的决议须经表决获得出席业主人数及其所持有物业建筑面积比例均达到占总数的特定较高额度之同意,才能生效施行。
条例对业主大会的决议分为两种,即一般决定和特殊决定。并且对它们适用不同的表决规则。对于一般决定,必须经与会业主所持投票权1/2以上通过,即“普通多数同意方式”。而对于特殊决定,适用“特别多数同意方式”,即必须经物业管理区域内全体业主所持投票权2/3以上通过。同时,应当注意的是,这两种决定的计算投票权的基准是不同的。对于一般决定,是与会业主的所持投票权为依据,而对于特殊决定,是以全体业主的投票权为依据。这是因为,特别多数同意的决议方式,指对涉及业主群体重要事项,须保证决策的慎重和决策执行能获得绝大多数业主的支持。
条例规定了特殊决定的事项,主要是涉及业主群体的重要事项:制定和修改业主公约、业主大会议事规则、选聘和解聘物业管理企业、专项维修资金和续筹方案的决
篇4：物业管理条例释义-第十一条
业主大会的职责
第十一条 业主大会履行下列职责:
(一)制定、修改业主公约和业主大会议事规则;
(二)选举、更换业主委员会委员,监督业主委员会的工作;
(三)选聘、解聘物业管理企业;
(四)决定专项维修资金使用、续筹方案,并监督实施;
(五)制定、修改物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度;
(六)法律、法规或者业主大会议事规则规定的其他有关物业管理的职责。
【释义】 本条规定了业主大会的职责。
业主会议的职责是物业管理法确认的业主会议对其所辖的职责范围内自治事务的支配权限。从理论上讲,业主会议对业主自治管理事务的支配具有全权性,但为求处理自治事务的工作效率和形成职权行使的制衡机制,在业主团体自治组织内部有必要分工的存在,因此,业主会议职权的行使也有一定的范围。根据本条例的规定,其行使的职责包括四个方面:
1.制定、修改业主公约和业主大会议事规则。自治管理规约主要表现为业主公约和业主大会议事规则。业主公约是各个业主集体自治管理组织的“小宪法”,是在业主集体自治管理辖区内从事与物业管理有关活动的业主、单位和其他人员所应共同遵守的物业管理社会自治“总章程”。自治管理规约的订立,是以特定业主集体的名义,由该业主集体组成的业主会议依据一定程序、运用一定技术,为体现本业主集体在物业管理方面的共同自治意志所进行的,制定、修改、补充、废止具有特定适用范围和组织纪律效力的物业管理自治行为规范的活动。
2.选举、更换业主委员,监督业主委员会的工作。业主委员会是一个业主维护自身合法权益,行使业主自治权的常设机构。选举出业主委员会的组成人员是业主大会的一项重要职权,行使好这一职权,认真推选出真正能维护业主利益的业主委员会成员,业主权利的行使才有保障。业主大会有权选举、决定和罢免本自治管理组织实体(即业委会)的组成人员。对于以上人员,业主会议有权依照规定程序予以罢免。选举业主委员会组成人员并非是每次业主大会的例行职权,这一职权一般是在首次业主大会和换届时行使。至于撤换业主委员会的组成人员,只要有必要,确因个别组成人员不称职,任何时候的业主大会(包括临时业主大会)都可行使这一职权。
同时,业主大会应当监督业主委员会的工作,有权改变或者撤销业主委员会不适当的决定。业主大会的常设办事机构是业主委员会。业主大会赋予业主委员会行使物业管理自治职权的权利,同时也应该监督、审核、评议其行使职权的状况,进而决定是否延长其任期或行使撤换其成员的权利。业主大会行使监督业主委员会工作的权利,一般是采取听取业主委员会工作报告的方式。在业主大会召开例会时,业主委员会应该进行总结,作出工作报告,将其所进行的各项自治管理工作向业主进行详细的报告,对财务状况进行汇总说明,并应接受业主的质询,作出回答。作为业主大会成员的每一名业主,在平时也可以监督业主委员会的工作,提出自己的意见,并在业主大会中进行处理。
篇5：物业管理条例释义-第十条
业主大会及业主委员的设立及业主在首次业主大会上投票权确定的依据
第十条 同一个物业管理区域内的业主,应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门的指导下成立业主大会,并选举产生业主委员会。但是,只有一个业主的,或者业主人数较少且经全体业主一致同意,决定不成立业主大会的,由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。
业主在首次业主大会会议上的投票权,根据业主拥有物业的建筑面积、住宅套
数等因素确定。具体办法由省、自治区、直辖市制定。
【释义】 本条规定了有关业主大会及业主委员的设立及业主在首次业主大会上投票权确定的依据。
(一)业主大会的设立。
物业管理区域内全体业主组成业主大会。业主大会对物业的管理与公共利益的维护是一种自治、自助行为。业主大会在充分民主的基础上集中全体业主的共同意志和利益要求,行使本机构直管辖区内的物业管理自治规约订立权和决定属于自治范围的业主生活公共事务及物业管理公益事业中的其他重大问题。业主大会的设立直接决定了业主的利益能否得到最为充分的保护。因此,条例规定了同一个物业管理区域内的业主,应当成立业主大会,并选举产生业主委员会。同时,由于我国在市场经济条件下的房地产行业初建不久,房地产建成后使用中的管理、服务更是一个新的领域,所以,业主自治机构的设置在实践中存在不完善、不规范、不统一的阶段。物业管理行业发展应当说还处于初级阶段,所以政府的监督和指导就变得不可或缺。条例规定了业主大会应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门的指导下成立。
根据房地产业比较发达和成熟的国家以及我国香港等地区的经验,业主大会应该采取二重机构设置的方式,即由全体业主组成业主大会,作为业主自治机构中的权力机关,行使重大事务的决策权;在业主大会下设立由业主民主选举产生的业主委员会,作为业主大会的常设机构和执行机关,行使日常事务的管理权。条例也规定了成立业主大会的同时应当选举产生业主委员会。
但是,条例也作出了例外规定,即在一定条件下可以不必设立业主大会和业主委员会。这主要是因为有些物业管理区域内的业主较少,甚至只有一个业主,此时,如果法律强制设立业主大会显得并不必要。全体业主可以随时决定物业管理的有关问题,这样即节约了时间和精力,也减少了不必要的开支。因此,条例规定只有一个业主的,或者业主人数较少且经全体业主一致同意,决定不成立业主大会的,由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。条例的这条规定,体现了法律的灵活性。
(二)首次业主大会上投票权确定的依据。
在物业管理中,业主的投票权是业主根据拥有物业的所有权而取得参与管理物业、表达自己意愿的权利。它是物业所有权派生出来的一项权利,合理确定投票权的划分方法对业主公平行使投票权至关重要。
综观各国及地区的法律规定,业主表决权大致有三种计算方式。
(1)以业主所拥有的业权份额来计算,每份业权份额拥有一个表决权。关于业权份额的计算,我国香港地区的《建筑物管理条例》第39条规定业主的份数须照以下方式厘定:①照土地注册处注册的文书包括公契所规定的方式;②如无文书,或文书无此规定,则按照业主在建筑物所占的不可分割份数与建筑物分割成的总份数的比例。
(2)不具体核算每个业主的表决权数量大小。我国台湾地区的《公寓大厦管理条例》规定,涉及区分所有权人投票表决时,规定须经出席会议业主一定比例以上人数及其出席会议业主的区分所有权一定比例以上通过。这种表决方式并不具体计算每个业主的表决权的数量,而是采用与会业主业权份额比例及其人数比例总体核算。这种规定仍然使以面积的大小来衡量表决权的大小
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