了解业主物业管理权
1.对于配套设施,如会所、游泳池等,小业主是否享有一定的产权。
对于配套设施,若在《土地出让合同》中列为应缴地价的建筑面积,发展商未售出的,则其产权属于发展商;若在土地出让合同中列明为“小区配套设施”,不计缴地价,或房地产买卖合同中列明为“小区配套设施”,则其产权属于全体业主。
2.物业管理公司将小区附属的商业设施租赁给他人,是否要征求业主们的同意?
小区附属的商业设施如果产权属于发展商,则发展商可自由出租或出售;如果产权属于全体业主,那么业主委员会可根据业主大会的授权,在物业管理委托合同中与物业管理公司达成协议,由管理公司按协议经营,经营收入纳入小区物业管理费帐目,补充物业管理费。
3.业主是否享有所购房地产的户外广告权?
根据《深圳经济特区房地产转让条例》第十三条规定,房地产首次转让合同对广告权益没有特别约定的,广告权益随房地产同时转移;有特别约定的,经房地产登记机关初始登记,由登记的权利人拥有。
4.物业管理公司是否享有楼顶、外立面处分的权利?
物业管理公司不享有楼顶、外立面的处分权,楼顶、外立面作为建筑主体不可分割的一部分,其处分权应属于楼宇的业主。物业管理公司可根据业委员会的授权,并向有关部门报送具体处分措施,经主管部门批准后方可处分。
5.地下停车库的权利归属如何?
根据《深圳经济特区房地产转让条例》的规定,地下停车库在土地使用权出让合同中没有约定的,属于小区配套设施,其权利归全体业主拥有;若在首次转让合同中有特别约定的,则地下停车库的权利依据约定,经办理初始登记,确认登记人的权利。
6.地下停车库能否办《房地产证》?
如果地下停车库属于小区配套设施,其权利归全体业主拥有,则不能单独办理《房地产证》;若地下停车库的权利在转让时有事先约定,并已缴清地价,办理初始登记时依据约定,确认登记人的权利,可以发《房地产证》。
7.物业管理中小业主、发展商的各自义务有哪些?
(一)业主的义务:
合理使用房地产和公用设施、维护住宅区公共秩序。
(二)发展商的义务:
(1)小区入住前6个月开始进行前期管理,费用由发展商自行承担;
(2)必须经竣工验收合格,才可交付小业主使用;
(3)从住宅区开始入住,发展商应向其委托的物业公司或管理处提供下列资料:
①必要的住宅区工程建设资料、各类房地产清单;
②必要的住宅区工程建设资料;
③出售房地产的产权范围或成本核算清单;
④应按建设总投资2%一次性向管委会划拨住宅区的公用设施专用基金,并提供部分商业用房;
⑤住宅区公用设施、设备及公共场地清单;
⑥住宅区未完工的房地产、公用设施、设备及公共场地的竣工日期;
⑦《条例》第四十七条规定的商业用
篇2：业主被盗 物业公司应否赔偿？
我是某住宅小区的住户,上个月12日凌晨我出差回来,发现家中被盗,经过清点,我家中财产被盗损失大约为十二万元,我及时向辖区派出所报了案,但至今为止,案件都没有侦破。我想请问,我每月都按时缴纳了管理费,这次财产损失是否可以要求管理处给予赔偿?
王先生类似的问题,我听到过很多次,提出问题的有物业管理界同行,也有小区业主,但我始终无法就这样的问题给大家一个标准答案,得根据具体情况具体分析。物业管理公司是否应当就小区业主财产被盗承担相应的法律责任,首先取决于物业管理公司在实施物业管理活动中是否有过错。法律意义上的过错是指当事人违背了某种应该承担的义务。这种义务又可以分为法定义务和约定义务两种。目前的法律尚未有明确的规定,物业管理公司应对小区业主的财产负保管义务,也就是说物业管理公司对小区业主的财产安全没有法定的义务。同时,目前大多数已签订的物业管理合同中都有明确的约定,物业管理公司不承担小区业主的财产保管责任。那是不是说物业管理公司也没有对小区业主负有财产安全的约定义务呢?我个人认为并不一定。
囿于物业管理行业发展的现状,我认为目前绝大多数的物业管理合同对小区业主是没有普遍约束力的。我倾向认为,大多数物业管理公司和小区业主形成的是一种事实上的物业管理合同关系。这种事实上的物业管理合同关系因为没有对双方的权利、义务形成书面的一致意见,它的适用就比较模糊。但有一点可以确定:相对于一个没有实施物业管理的小区,有专业物业管理的小区之内,业主的财产是应该更为安全的。但这种安全本身并不是物业管理公司的义务,否则就会无限制地扩大物业管理公司的责任。这里的义务是指物业管理公司在物业管理活动中所实施的一系列给予业主安全感觉的措施,物业管理公司实施的安全措施包括:值班保安对犯罪分子的威慑力量;物业管理工作人员对已经发现的不安全情况的遏止作用;接到报警信号的及时处理措施等。针对上述义务我们可以看出,物业管理公司在实施财产安全方面措施的过错包括:值班保安的擅离职守,物业管理工作人员对已发现的不安全情况视若罔闻,接到报警信号没有及时采取应对的措施等等。
并不是说物业管理公司在实施小区安全措施中有过错就一定要承担相应的法律责任,物业管理公司承担法律责任还需要证明这种过错和业主财产被盗之间有法律上的因果关系。按照法律的规定,这类案件,适用的是举证责任的倒置,即物业管理公司应当自己证明在物业管理活动中没有过错或者即使有过错,这种过错也不是直接导致小区业主财产损失的原因。物业管理公司不能提供上述的证据,就应当承担小区业主财产被盗的法律责任。
毕竟,业主的财产被盗是因为犯罪分子的犯罪行为而引起的,物业管理公司即使依据法律的规定应当承担法律责任,通常也不可能是全额赔偿。按照合同法的规定,物业管理公司违反物业管理合同约定义务所承担的法律责任不能超出它对履行本合同时对合同风险的理解,这个理解的范围在案件当中取决于法官的自由裁量权。
除了上述有关法律的一些理论性问题外,在实践中如果业主想要通过法律的途径向有赔偿义务的物业管理公司主张权益的话,目前还存在着一些难以逾越的问题,审理此类民事赔偿案件的一些必要证据例如核定业主财产损失的具体金额等,最终需要通过刑事案件的审理结果来确定,刑事案件没有侦破,就谈不上刑事案件审理,更谈不上民事赔偿案件的最终处理。现实当中类似的案件大多数被迫中止审理,进入漫长的等待期。
王先生,您所提出的问题在现实当中确实普遍存在,但目前通过法律途径解决还有一些不能排除的障碍,希望我的意见能解决您的疑惑。
篇3：物业服务合同业主车辆安全
法律适用者总希望其工作能够像“1+1=2”那样简单,但现实是,任何法律规定都只能表现为有限的条文,而生活世界则有无限的变化。以有限之条文应对无限之变化,就不能不讲法律适用方法,于是就有了法律的“适用”、“准用”与“类推适用”。一一对号入座固然理想,不能对号入座时仍须有应对的方法,毕竟法官不应以法无明文规定而拒绝裁判。关于小区车辆被盗的问题,也是如此。
业主与物业公司之间存在合同关系,被称为“物业服务合同”(或者“前期物业服务合同”)。一方提供服务,另外一方支付报酬,因而是双务合同、有偿合同。但仅此还不够,为了正确地适用法律还必须作进一步的合同性质认定,特别针对在小区内停放车辆,是服务合同、保管合同抑或其他?认识存在分歧,这也彰显出合同性质的认定,意义重大而又操作不易。
我们不妨设想,一个有车之人购置商品房时会考虑什么?其一,应该有一个停放车辆的位置;其二,车辆停放在那里应该是能够让人放心的。为了实现这些目的,应该做些什么呢?
首先,要获取一个车位。根据物权法第七十四条第二款:“建筑区划内,规划用于停放汽车的车位、车库的归属,由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。”相应地,获取车位的合同具有买卖、赠予或者租赁的性质。这可以看成是一个独立的合同,有时也会被集成在商品房买卖合同或者前期物业服务合同中。
其次,业主和物业公司之间成立物业服务合同。这种合同有一定的特殊性,通常是一种集体合同及附合合同,表现为格式条款,单个的业主通常没有自主选择的余地。这一点无论是对于“前期物业服务合同”(参照《物业管理条例》第二十一条),还是对于由业主委员会与业主大会选聘的物业管理企业订立的“物业服务合同”(参照《物业管理条例》第三十五条第一款),均不例外。物业服务合同与前期物业服务合同通常是两个合同,属于“重起炉灶另开张”。当然也不排除有另外一种可能,即新的物业公司取代原来的物业公司的合同地位,从而只是合同主体发生变化,合同本身仍然只有一个。另外还要强调一点,物业服务合同并非物业公司与业主委员会之间的合同,而是物业公司与业主之间的合同,因此不是总体上只有一份合同,而是有多少户业主便有多少份合同。当然,由于不是所有的业主均有车,物业服务合同相应地会有所变化,或者是将车辆保安的内容作为物业服务合同的一项附加条款;或者是设立两套物业服务合同方案:一套不带有车辆保安内容,另外一套则有,由业主选用。
上述获得车位的合同与物业服务合同有可能被集合成一个合同(混合合同),也有可能各自独立。通常车位获得后,当事人权利义务关系固定下来,较少再生纠纷,因而以下仅考虑单纯的物业服务合同关系。该合同既为《物业管理条例》所规定,因此已成了典型合同(有名合同),尽管它的名字没有出现在合同法中。在法律适用时,条例有规定的依条例,没有规定的依合同法。合同法规定的15种合同中,有偿地处理事务或者提供服务的合同有承揽、建设工程、运输、委托技术开发、技术咨询和技术服务、保管、仓储、委托、行纪和居间。因此,仅说“业主与物业公司仅成立服务与被服务的关系”(“服务合同说”),针对法律适用而言,尚属于事无补,因为“服务合同”有很多种,这一定性并不能够将法律适用者引导至某一确定的法律规范,因而还必须进一步认定“物业服务合同”的性质。与我们讨论的问题相关的有承揽、保管、委托。以下仅针对此三种合同展开分析。
承揽合同中承揽人的主要义务是完成工作及交付工作成果(参照合同法第二百五十一条),法律规范的重点是合同履行的结果;物业公司的主要义务是提供保安服务,法律规范的重点是合同履行的过程。二者存在较为明显的差异,不应等同。
保管合同中保管人的主要义务是保管寄存人交付的保管物并返还该物(参照合同法第三百六十五条)。保管人履行保管义务通常是在自己的支配领域,比如小件寄存,保管人保管寄存人交付的行李箱,是在保管人的特定场所。物业公司不仅对车辆负有保安义务,对于所有业主的财产(楼房、室内的
篇4：专家讨论业主委员会起诉开发商主体资格
20**年4月16日静源居业主委员会就诉开发商侵权及违约一案召开了新闻发布会。20**年4月20日在海淀区人民法院原、被告双方交换证据,被告方正式提出原告方静源居业主委员会在本案中不具有诉讼的主体资格。
出于集思广益,以集体的力量服务于业主的目的,20**年4月23日焦点社区法律顾问团在搜狐总部举行座谈会为静源居业主委员会诉开发商一案中的原告方静源居业主委员会会诊,就本案的争议焦点:业主委员会是否具备诉讼开发商主体资格的主体资格进行各抒己见。
北京律师协会房地产与建筑工程专业委员会委员陈旭律师为本次座谈的主持人。
陈旭律师:
我们今天来,请焦点律师团的各位律师来,包括业主代表来,我们现在集中要讨论的问题,就是我们业主委员会,它作为一个社区的组织,它在法律诉讼上有没有诉讼主体的资格?我们事先也看了诉讼状和背景介绍。我想我们各位律师对本案已经有基本的了解。我们今天要研究讨论的,就是业主委员会它在法律诉讼过程中有没有独立的诉讼地位?
桂庆凯律师:
我认为可以从几个角度分析这个问题。
1、 业委会诉开发商,能不能作为原告,这个取决于这个开发商是和实际的物业管理企业之间什么关系?如果提供物业管理的是开发商的分公司,那么当然可以诉开发商,实际上是追究开发商作为总公司应该承担分公司所应该承担的责任。
2、 如果想基于《商品房买卖合同》追究开发商违约责任,或者是物业公司应该承担的责任,这是不可以的。
3、 因为本案起诉中大部分是因为《商品房买卖合同》中开发商的承诺,所以诉的是开发商。这里表现了合同的相对性的问题。虽然合同相对性的理论现在有很多突破,但是我认为本案业主委员会仍然不具有原告的主体资格。这个案子的法律关系是《商品房买卖合同》关系,业主委员会显然不是一方当事人,因此不具有直接的利害关系。
孟宪生律师:
1、 应该说,如果说特别针对于本案来讲是基于买卖合同或者基于买卖合同相关的广告等等问题提起诉讼的话,确实业主委员会不能作为原告。
2、 关于诉讼中的利害关系,这个利害关系是在实体法上的权利和义务关系。这个诉讼告开发商所依据的实体关系应该是具体的每一个买受人和开发商(出卖人)的一个具体的合同。这样一个具体的合同,发生的诉讼只能由合同当事人来起诉,这也是基于合同的相对性所产生的。
3、 像类似这样的案子,我的建议是:就大家共同的这样一个合同利益出现的话,那么可以走团体诉讼然后推上代表人来进行。如果不是基于共同的利益,那么只能分别起诉。
胡波律师:
1、 20**年12月份的时候,北京市高院出台了一个试行的意见,这个意见就业主委员会,因物业纠纷对物业公司之间能够成为原告。而我们这个案件,通过焦点网目前得到的起诉状来看,业主委员会在本案中提起的被告是开发商,诉讼请求中,我觉得所涉及一些权利划分上存在着逻辑混淆。
2、 就诉权来讲,包括程序意义上的诉权和实体意义的诉权,目前我们国家现有的法律对程序诉权操作中有指导性的就是"民法通则108条。"。我觉得本案业主委员会如果就开发商单独基于《商品房买卖合同》关系侵害了具体
篇5：分清业主和物业的消防安全责任
住宅小区内的消火栓被居民堆物堵住了,以前物业不知道该怎么做、做什么,明知这样违反相关规定,但也拿居民没有办法。现在,上海的物业管理公司可以根据近日颁布施行的《上海市住宅物业消防安全管理规定》,及时劝阻、制止,并填发一张《告知单》,对逾期不整改的,便可以报告业主委员会和公安部门。
由上海市公安局和国土地资源管理局共同制定的这部管理规定适用于上海市行政区域内已实施物业管理的住宅物业(含商住楼、综合楼的住宅部分)。没有实施物业管理的住宅物业,则可以参照该规定执行。
据了解,此前有的法律法规已对物业消防安全管理的职责有涉及,但都不明确。物业在操作过程中,往往要自行参照消防法、消防条例、61号令等法规中涉及到物业的条款,责任不清、权利不明。
而此次《管理规定》施行后,住宅楼消防安全才有了专门的法规,并首次明确规定了住宅楼内业主、非业主使用人(租房者)、物业管理单位在消防安全中的权利和义务,并详细划分了各自的消防安全责任。
其中,物业管理单位要负责所管理小区内的公共消防管理,必须组织防火检查、巡查,实行防火安全岗位责任制,完善消防设施,配备和维修保养灭火器材,保证灭火通道、安全出口畅通,制定防火灭火方案及应急预案,定期开展消防演练等。
此外,物业发现业主或住宅使用人违反消防法律法规时,可以填发《告知单》,业主必须根据《告知单》及时整改火灾隐患。业主或住宅使用人在配合物业做好消防安全工作的同时,还可以举报住宅楼中存在的火灾隐患和非法储存、销售、燃放烟花爆竹的情况。租房者在与业主签订租赁合同时,需要在合同中加上双方的具体消防安全责任或签订一份消防安全责任书,以便在发生火灾时,双方能分清责任。
《管理规定》中特别规定,消防设施的维修、更新、添置的相关费用,应由业主或住宅使用人承担,从物业专项维修资金中列支。被列入重大火灾隐患整改的消防设施,维修项目要纳入急修项目,“先维修,后向业主委员会或业主报告”,费用由相关所有人承担。因人为因素损坏的,维修更新费用由行为人承担。
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