物业管理权信托的法律构架

　　物业管理权信托的法律构架

　　信托在英美独特的文化背景和法律架构下得以生成,并发展成一项具有财产转移功能和财产管理功能紧密结合特点的法律制度。信托制度产生于英国，发达于美国，现在信托制度已经突破英美法系与大陆法系的限制，通行于世界上200多个国家和地区。

　　我国信托法于20**年10月1日实施,标志着信托制度确立为我国一项基本的民事法律制度。信托制度的确立，这为我国长期以来承继大陆法传统的财产权制度增添了新的内容。信托财产管理权与受益权的分离,信托财产的独立性以及利益冲突的防范,这些内容是信托制度区别于其他民法财产权保护制度的重要标志。物业管理采用信托制度，体现了现代信托制度基本要求与我国基本国情相结合的特点，应当具有很强的生命力。

　　信托是一种以信任为基础，以财产为中心，涉及委托人、受托人、受益人三方当事人的法律关系。它作为一种转移、管理与营运财产的制度，在财产保值、增值、社会公益等方面具有独特的功能，在协调物业管理过程中的复杂关系具有不可替代的作用。

　　一、物业管理权信托的物权基础

　　信托是一种以财产为中心的法律关系，因而信托财产是信托存续的物质基础，是联结信托关系的第一要素，没有信托财产就没有信托关系。对于信托财产的概念和范围不同的人有不同的理解。有人认为信托财产是一种特殊的财产，也有些人认为，信托财产是财产权利。这种争议也就是在本人设计物业管理权信托过程中以及在朗琴园小区应用后很多人提出的问题。本人认为，按照信托法第二条的规定：“本法所称信托，是指委托人基于对受托人的信任，将其财产权委托给受托人，由受托人按委托人的意愿以自己的名义，为受益人的利益或者特定目的，进行管理或者处分的行为。”，我国信托制度的信托财产的本质应当是指财产权而不是财产权的具体表象行使。

　　物权法生效为物业管理权信托的设立提供了财产权基础。物权法第七十条确立了区分所有权制度，规定“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。”物业管理权的基础就是业主的共同管理权。共同管理权作为一种财产权按照信托法的规定，完全可以成为信托财产存在。有人以共有部位和配套设施不能与业主专有部位分割为由，提出不符合信托财产独立的原则，对物业管理权信托提出异议。本人认为，这种疑义是没有关注到我国信托法第二条规定的信托财产就是“财产权”以及物权法第七十条区分所有权本身就将专有部分的所有权与共有部位的共有权和对共有部分的共同管理在理论上的分离。

　　至于社区共有设备、设施、场所，按照物权法第九十六条共有物的管理设定管理权信托部应当产生任何法律问题。业主大会决议归集的物业费(物业维护基金)作为财产建立信托更不会产生歧义才是。

　　二、物业管理权信托关系的当事人

　　在信托关系中，委托人、受托人、受益人构成信托关系的基本主体。在物业管理权信托中，也依然存在这些基本主体，当然也可以根据需要另外设定更多的主体。

　　1、委托人

　　在物业管理权信托中，业主大会或者业主委员会谁是委托人，能否成为委托人，这是争论的焦点，也是有很多人质疑的地方。

　　信托法第十九条规定：“ 委托人应当是具有完全民事行为能力的自然人、法人或者依法成立的其他组织。”业主大会是《物权法》确定的业主行使共同管理权的组织，其合法性不容置疑。业主大会的决定的效力物权法第七十八条赋予的，同时业主大会决定作为业主共同决定的一种形式，与物权法第七十六条规定的共同决定权不产生矛盾。业主大会决定设立物业管理权信托有法律基础，也不损害任何侵害任何业主的权利。

　　物权法生效后，业主委员会不再是业主大会的执行机构，但是因为有物权法第七十八条的限制，业主委员会不能成为物业管理权信托的委托人。但是，如果小区的管理规约确定业主委员会为业主大会的常设机构，由业主委员会代表业主大会与物业服务企业签订物业管理权信托七月是一个合适的角色，也符合《物业管理条例》的有关精神。

　　物业管理权信托设定是否需要全体共有权人同意的问题，也是提出异议的一些专家关注的。物业管理权是共同管理权，只要符合物权法确定的共同管理权的形式条件即可。况且物权法规定的区分所有的建筑物的处分权以共有物的处分权都确立了多数决的原则。具体规定已经体现在物权法第七十六条、第九十七条。

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篇2：物业管理交接纠纷的分析

　　物业管理交接纠纷的法律分析

　　浙江民禾律师事务所 胡杰丰

　　最近，一项调查报告显示，随着我国物业管理公开招投标制度的逐步推进，物业管理交接纠纷频发正成为社会关注的焦点。被辞退的物业管理公司与新选聘的物业管理公司、原物业管理公司与业主委员会之间就物业管理交接事项频繁发生纠纷，不仅影响物业区域内全体业主的正常生活秩序，也对物业管理公司的企业形象产生很大负面效应，并在一定程度上阻碍着我国物业管理行业的持续、快速、健康发展。本文将从法律层面对物业管理交接纠纷产生的原因和性质进行分析，并在此基础上提出解决物业管理交接纠纷的方法和规范物业管理交接程序的建议。

　　一、物业管理交接纠纷频发的原因

　　物业管理交接纠纷频频发生的原因有很多：物业管理公司的观念不适应物业管理市场化要求、物业管理招投标的程序不完善、物业管理公司和业主委员会在沟通方面存在误解、规范物业管理交接的法律法规不健全......从法律层面上分析，产生物业管理交接纠纷的原因可以分为以下两类：

　　1、业主大会以物业管理公司提供的服务不到位为由提前解除物业服务合同，而物业管理公司以种种理由不同意解除合同，也不办理交接，由此导致纠纷。我国有关由业主大会公开选聘物业管理公司负责对本物业区域进行管理的制度刚刚建立，目前大多数的物业区域都由开发商确定的物业管理公司负责管理，业主只能被动接受，很多物业管理公司的竞争意识、危机意识不强，服务不到位，也不主动与业主进行沟通，双方缺乏良性互动。在《物业管理条例》明确赋予业主大会公开选聘、解聘物业管理公司的权利后，很多小区的业主大会积极行使这一权利，以服务不到位为由解聘原物业管理公司。当前产生的物业管理交接纠纷大部分属于这一类，如去年12月8日，杭州最早的高层住宅小区--中山花园业主大会就以“收费过高、管理不善、开支混乱”为由解聘原物业管理公司，并选聘了新的物业管理公司入驻，但是因为原物业管理公司不配合接交而产生纠纷，导致小区出现物业管理“真空”。

　　2、物业服务合同期限届满或者前期物业管理结束，业主大会选聘新的物业管理公司进驻管理，而原物业管理公司不甘退出，继续占据小区，拒绝与新物业管理公司进行交接，因而产生纠纷。如今年3月18日广州市中级人民法院终审判决原物业管理公司必须撤出的广州翠湖山庄新旧物管交接纠纷案，就是由于前期物业管理阶段完成后业主委员会选聘了新的物业管理公司，但是开发商确定的物业管理公司却拒不移交物业管理权，并与新物业管理公司发生严重冲突，致使小区遭受重大经济损失。

　　二、物业管理交接纠纷的法律性质

　　根据《物业管理条例》的规定，移交物业管理用房和资料是物业管理公司在物业服务合同终止后必须承担的责任，即《合同法》所规定的“附随合同义务”(见《合同法》第九十二条)，因此，物业管理交接纠纷属于合同一方不履行“附随合同义务”而产生的合同纠纷。物业管理交接纠纷在形式上表现为物业管理公司不移交物业管理用房、资料，但本质上是物业管理公司不移交物业管理权。具体可以分为两种情况：

　　1、建设单位与前期物业管理公司、业主委员会与所聘物业管理公司之间签订有物业服务合同，并且明确约定了合同期限。我国《物业管理条例》第二十六条规定：“前期物业服务合同可以约定期限;但是，期限未满、业主委员会与物业管理企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。”第三十五条第二款规定：“物业服务合同应当对物业管理事项......合同期限、违约责任等内容进行约定。”由此我们可以看出，业主委员会与物业管理公司签订的物业管理合同必须明确约定服务期限，而前期物业服务合同虽然可以约定期限也可以不约定期限，但是实际上《物业管理条例》已经明确规定了其最长有效日期--业主委员会与物业管理企业签订的物业服务合同生效之日。

篇3：物权法环境下物业管理纠纷应对策略

　　目前我国《物权法》草案关于建筑物区分所有权的定义及相关法律界定，厘清了以前很多争议、模糊的认识，这将大大有助于物业管理行业的规范化发展。但是我们又必须看到，在物权法出台的背景下，业主行使物权权利仍会存在很多可能发生的物权纠纷进而导致物业管理困境，这需要我们及早预见并应对。

　　(一)物权产权及范围区分引起的纠纷

　　1、区分所有建筑物专有部分与共有部分界线纠纷

　　对专有部分与共有部分的细节界定不清，必然导致业主之间为共有界定而引起纠纷。如现实中业主总是将单元房的空调机位、阳台、玻璃窗、遮阳板以及单元房防盗门作为自己的“专有部分”，主张自己有权利随意安装空调、遮阳篷，用自己喜欢的材料与颜色封闭阳台，在阳台或窗户玻璃外面安装张贴醒目广告、招牌或打横幅，在防盗门门口安装尺寸各异的书报箱、鲜奶瓶存放栏等，其他业主则投诉物业管理企业不加约束。

　　对于这类问题，关键是需要进一步明确这些建筑附属物的权属，是属于法定专有部分还是属于约定专有部分，抑或是共有部分，抑或是共有部分约定专用?其使用处分的限度是什么?在此基础上，物业管理企业至少应该从以下几个方面着手：

　　首先，争取有关立法机构与管理机构，在立法、司法解释与行政执法等环节给予指引。

　　第二，必须注意《业主公约》及相关公共管理制度的制定，使其成为维护业主公共利益与长远利益的工具。

　　第三，尽快协助有关部门与业主，成立业主大会，使《业主公约》及其附属制度转为社区正式的“宪法”，敦促业主委员会成为维护“宪法”的主导力量。

　　第四，动员街道办、居民委员会积极参与;

　　第五，发挥物业管理企业的专业管理服务技能，促进和谐社区建设。

　　2、区分所有建筑物共有部分产权纠纷

　　按照《物权法》草案的规定，绿地、道路以及物业管理用房属于业主共有;会所与车库，有约定的依照其约定，没有约定的，除开发商能够证明其享有所有权的以外，属于建筑物区分所有权人共有。

　　这个物权取得方式的约定规则，由于没有明确究竟谁与谁约定、如何约定才是有法律效力的约定，仍会带来一些麻烦。在现实生活中，开发商总是与购房者进行约定，如约定将窗前绿地归属于一楼业主所有，将楼顶天面约定归属于顶楼购房者。开发商和购房人之间的约定，是否能够约束其他所有的区分所有权人，又如何解决其他区分所有权人对这些窗前绿地与天面的共有权纠纷?与这个案例类似的还有关于架空层、空中花园(中转露台)等的物权问题。

　　由于这类物权的归属涉及的利益份额较大，往往是开发商与业主之间的矛盾聚集点。无论业主是谁，这些物业大多交由物业管理公司经营管理。物业管理企业通过经营管理取得经营管理的报酬，至于经营收益归谁(扣除物业管理公司经营管理成本与酬金)，应该由其产权决定。物业管理企业只认一条原则：谁是这些物业的所有人，谁能合法委托这些物业给自己经营，物业管理企业取得合理报酬后，将收益转还给委托人。

　　(二)占有与使用纠纷

　　1、专有部分使用纠纷。

　　业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利，但其使用需要有限度，那就是不得损害其他业主的合法权益。如果业主随意在自家房屋乱搭乱建或乱搞装修，其行为可能会产生如下结果：

　　1、改变原房屋结构，影响整个建筑原设计或施工规划;

　　2、危及建筑物的安全，损害区分建筑物所有权共有业主的利益;

　　3、影响其他单个或几个业主的通风、采光或出行等相邻权益。

篇4：区分所有权制度下的住宅小区物业管理基本关系分析

　　现代的住宅小区中物业管理服务面对的是多个业主较为复杂的物权关系，《物权法》对建筑物区分所有权作出了立法规定，从而确立了住宅小区物业管理各方的民事法律关系。笔者结合《物权法》的规定，对区分所有权制度下的住宅小区物业管理各主体的基本关系作分析，希望帮助广大业主和物业管理企业认清自身的定位和权利、义务，共同促进物业管理的健康发展。

　　一、住宅小区的物权归属及利用关系根据《物权法》关于区分所有权的规定，住宅小区的物权关系已经基本明晰，简单归纳为：

　　1. 业主的专有物权。《物权法》规定，业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权。对非独立住宅而言，业主专有部分仅指住宅和经营性用房内部空间及其围蔽结构，也就是通常说的关门部分或是套内面积及其空间。对专有部分业主享有占有、使用、收益、处分的权利。

　　2. 业主的共有物权。《物权法》规定为业主共有的部分包括小区道路、绿地、公共场所、公共设施、管理用房以及占用道路设立的停车位等。这是以法律直接规定的形式，明确了业主共有物权。这些共有物权应属于小区内全体业主共有。但应当注意到，业主房屋权属证明书所记载的房屋建筑面积包括套内面积和公摊面积，公摊面积包括楼梯 ( 电梯井 ) 、管道井、过道、配套设施用房等，公摊面积严格意义上讲属于共有，但是属于该建筑物内的业主共有，区别于同一住宅小区其他建筑物的业主。业主对共有部分，享有权利，承担义务，不得以放弃权利不履行义务。

　　3. 建设开发单位的物权。《物权法》规定，建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。这条规定实质上明确了按规划建设的停车场的所有权属于开发建设单位，可以出售、赠与和出租，但停车场应当首先满足业主的使用，也就是业主有优先于小区以外使用人使用的权利。

　　4. 仍有未明确的物权。由于在立法过程中争议较大，《物权法》对部分设施未明确规定物权归属。

　　是小区会所的物权，法律并没有像小区道路、绿地或停车场等设施直接明确权属，留下了悬念，如果从其他公共场所去理解，可以属于业主，但从经营性用房的角度看，可以是属于开发商。在法律未明确的情况下，开发建设单位作为开发土地的使用权人，自然取得建筑物会所的实际控制权，并可以在房屋买卖合同中与业主约定会所的管理和使用问题。二是开发商赠送的露台、地下室和一层住宅的庭院。《物权法》有关于绿地属于业主共有，明示属于个人除外的规定，但这项规定是只适用于独立住宅 ( 别墅 ) 还是可以适用多层次多业权的房屋，有不同理解。按照目前的产权登记规则，这些部位都不予登记为相关业主名下的产权。但在法律有明确规定前，对于目前开发建设单位在售房时约定赠送给相关业主的露台、地下室、庭院等使用权应予尊重。

　　5. 区分所有权对物业管理的意义。一是区分了物权的专有和共有关系，为业主对物业管理行使权利、享受服务和承担义务奠定了法律基础。业主对物业专有部分享有所有权，具有了对专有部分占有、使用、收益、处分的权利，同时对共有部分共同享有所有权和管理权，承担共同义务。共有权来自于专有权，取得专有权就同时取得了共有权和管理权，而且对共同义务的承担是法定的，不得以放弃权利为由而不履行义务。因此，物业管理从法律意义上来讲是业主管理权的延伸，来自于业主的授权。同时，业主在享受物业服务的同时，必须履行共同义务。

　　二是确立了物业管理的基本制度。现代住宅小区中，业主不仅独立享有专有空间，而且还存在共有和共用部分，在建筑物区分所有权的制度下，如果没有将业主组织起来共同实施物业管理的机制，没有专业化、社会化的物业管理，各业主就不可能建立公共物业利用秩序，容易诱发争相利用而将责任或负担转嫁给他人的情况，对物业造成损害。所以，业主对物业管理服务的需求主要是对共有和共用部分的维护和管理，以建立良好公共物业利用秩序，从而确保专用物业和共有物的正常利用和保值增值。

　　三是明确物业各部位的物权归属，有利于建立对物业的利用秩序，减少矛盾和纠纷。比如对小区道路设立停车位的利用关系，明确了该车位属于业主共有，也就自然明确了收益归业主共有。比如明确了绿地属于业主共有，就能有效对抗开发商、物业公司或个别业主等有关各方对绿地的侵占行为。

　　二、物业管理的委托与被委托关系

　　1. 物业管理权来自于物业所有权，是业主的基本权利。《物权法》规定，业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。这就以法定形式明确了物业管理服务的基本关系，即业主与物业管理服务企业的关系是委托与被委托关系;物业服务合同的性质属于委托合同。委托关系具有多重的意义：一是业主对物业管理享有充分的话事权，可以选择或更换物业管理企业，决定物业服务内容、服务标准、服务收费;二是物业管理企业应当在受委托范围内开展工作，提供服务;三是如果业主对物业管理服务不满意，有权终止物业服务合同。根据合同法规定，委托合同即使未到期，委托人也有权终止合同，解除委托关系。

　　2. 业主大会成立前的前期物业管理委托关系。房屋在出售前物权属于建设开发单位，物业管理服务的引入是由开发建设单位主导的，房屋买受人在签定商品房预售合同的同时，需签定临时业主公约和物业管理服务协议，接受建设开发单位选定的物业管理企业和物业管理服务内容和服务收费。在这个阶段，物业管理服务在形式上体现了双重委托关系，一是开发建设单位委托物业管理企业管理其未出售物业和己出售物业的共用部位、共用设备设施和公共秩序。二是买受人在购房时签署物业管理服务协议时，对接受物业管理服务的确认。这种确认尽管没有选择权，但在法律上也构成了委托关系。

　　3. 业主大会成立后的物业管理委托关系。当住宅小区的房屋出售和交付使用达到一定比例后，业主可以成立业主大会，选举业主委员会来行使对物业管理的主导权。一旦业主大会对选聘或续聘物业管理企业、确定物业管理的服务内容、服务标准和服务价格形成决议，业主委员会按照业主大会的决定与物业管理企业签订物业合同，则物业管理从前期物业管理阶段进入法规意义上的物业管理阶段。这时候，物业管理的委托关系就是业主委托物业管理企业从事物业管理服务的关系。

　　三、业主对物业管理行使权利和履行义务

　　1. 业主权利的行使形式。《物权法》规定，业主有委托物业管理的权利，有对建设单位聘请的物业服务企业或者其他管理人依法更换的权利。但是由于住宅小区的共用部位和共用设备设施存在物权共有关系，必须设计有效的制度使多业主共同行使其对物业管理的权利。《物权法》规定了业主大会和业主委员会制度，对业主大会和业主委员会的权限和运作作出了规定。

　　由业主共同决定的事项包括：制定和修改业主大会议事规则;制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约，选举业主委员会或者更换业主委员会成员，选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人，筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金，改建、重建建筑物及其附属设施;有关共有和共同管理权利的其他重大事项。而且需要业主专有部分建筑面积和业主数量两项过半数才能决定上述事项。

　　业主遵循上述规定就可以行使对物业管理主要事项的决定权。但在物业管理实践中，由于业主的参与自治热情不高，民主协商的意识不强，对决定事项很难形成共识，成立业主大会和业主委员会往往比较困难。所以，《物权法》规定了地方人民政府有关部门应当对设立业主大会和选举业主委员会给予指导和协助。

　　为防止物业管理企业或业主大会、业主委员会滥用职权侵害业主的权益，《物权法》规定，业主对侵害自己合法权益的行为，可以依法向人民法院提起诉讼;业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。

　　2. 业主对物业管理的义务。在物业管理活动中，业主具有共同决定物业管理事项的权利，同时《物权法》规定，业主亦有应当遵守法律、法规以及管理规约的义务。广大业主生活在同一物业管理区域内，需要有共同遵守的行为规范来维护住宅小区的秩序和安全，规范对共用部位、共用设施共同使用，在自己行使权利的时候不得侵害其他业主的权益。为此，实施物业管理的住宅小区都要求制定业主规约，作为业主公共遵守的行为规范。

　　同时，《物权法》赋予业主大会和业主委员会规范业主行为的权利和职责。《物权法》规定：业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益;业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力，业主大会和业主委员会，对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。

　　这里特别强调业主有缴交物业管理费的义务。如前面所分析的，不管是前期物业管理还是业主大会决定的物业管理，都是业主共同委托维护共用部位、共有设施、共同秩序的服务行为，由物业管理服务合同所约定。业主享受了物业管理服务，就具有支付物业管理费的义务。《物权法》规定，业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务;不得以放弃权利不履行义务，并拒付物业费列为损害他人合法权益的行为。

　　四、物业管理企业受委托向业主提供物业管理服务

　　1. 物业管理服务的基本定位。根据《物权法》规定，物业管理企业是受业主委托提供物业管理服务，不管是前期物业管理阶段还是业主大会决定委托的阶段，物业管理服务都属于委托服务，因此服务业主是物业管理服务的根本出发点。需要强调的是，在前期物业管理阶段，虽然具有双重委托关系，但开发商的委 托也是为了服务好业主，维护开发商的品牌，其出发点与业主的委托是一致的。业主对物业管理服务是否满意是物业管理服务能否持续、稳定的决定性因素，物业管理企业必须清楚认识物业管理服务的基本关系，切实做好对业主的服务。

　　2. 物业服务的基本内容。物业管理从物的维护角度来讲，主要是对共用设备设施的维护、保养、修缮，使之正常运转和使用;从社区环境的角度上讲，主要是安全、清洁、绿化服务，建立起良好的生活环境;从物的利用秩序角度，主要是劝阻物业使用人对自用部分进行危害整体利益的使用行为和劝阻共用部分进行妨碍他人正常利用的行为。这三种行为中，前两种是服务行为，是物业服务最基本的内容，后种属于管理行为，是约束物业使用人以建立物的利用秩序，维护业主共同的利益和权利。做好以上三方面的管理工作，是物业管理企业从事物业管理服务的基本职责。

　　3. 以物业服务合同为依据提供服务。物业管理服务的委托与被委托关系是通过物业服务合同来确立的，委托的服务内容、服务标准、服务收费以合同的形式经过双方确认签署，才构成委托服务的民事关系。物业服务合同受法律保护，既是物业管理企业提供物业服务依据，也是业主履行缴费义务的依据。物业管理企业应当按照物业管理合同的约定提供相应内容和标准的服务，也可以依据物业服务合同维护自身权益。

　　4. 提供专业化的服务。随着住宅小区设施的不断完善和建设水平的不断提高，专业化管理成为物业管理的基础性要求，也是物业管理行业生存和发展的必然方向。物业管理的专业化服务主要体现在：一是设备维护;二是绿化维护;三是安全监控;四是清洁服务;五是突发事件应变处理;六是其他专业技术性服务。物业管理企业通过配备专业性人员或进行专业分包实现对物业维护的专业化管理，确保服务的水平和质量。

　　5. 提供规范化的服务。物业管理企业建立内部管理制度，规范物业管理各个岗位的着装、行为规范、对业主服务要求的反应时间和服务标准，对突发性事件的处理规范，按照合同要求定期公布管理费及公摊费用的收支情况，听取业主对物业管理服务的意见和建议等，形成一套规范化的服务，是提供让业主满意的物业管理服务的重要基础。

来源：《住宅与房地产 .物业管理》

篇5：《物业管理条例》执行中的难点与对策

　　文/任宇平

　　《物业管理条例》(以下简称《条例》)已于20**年9月1日起开始实施，这是我国出台的第一部关于物业管理的行政法规。《条例》从法律角度确认了物业管理行业在社会生活中的地位，在业主权利的保障和物业公司权利的限制等方面取得了很大的进步。它标志着物业管理这一新兴行业步入了法制化发展的轨道。然而仔细研读这一《条例》，会发现《条例》中有些规定在实际操作中，其实很难。说贯彻《条例》难，并非畏难，而是正视困难、剖析原因，找出对策，更好地贯彻《条例》。

　　一、业主大会的运作难

　　《条例》赋予了业主大会相应的权力，现实中除了业主能够单独享有的权力之外，多数业主的权力只能通过业主大会的形式才能实现。然而由于业主大会这种组织形式，靠业主本身这样一个松散的、自发性的个人来自行运作召开，无异于难上加难。召开业主大会，组织相关人员、讨论《业主公约》等资料的起草，需要具有相关专业的专门人才才能完成，其成本巨大，单靠业主本身无法完成，加之召开会议，工作决议起草，业主代表候选人产生、筹备所需资料整理、汇集均有困难。另外业主大会的决定，对物业管理区域内的全体业主具有约束力。这种约束力的体现，更多地要靠全体为主的自觉性。在业主的整体素质还不高，自治意识还不强的情况下，出现部分业主损害全体业主利益的情况时有发生。《条例》虽规定了业主大会的决定具有法律效力，但部分业主不遵守或不履行业主大会决定时，有谁来追究责任，采取哪些法律措施，都是不明确的。

　　因此建议能在物业管理协会下成立一个物业管理咨询服务公司，由这样一个采用企业化运作方式的专业机构来指导业主大会及其执行机构的运作，这个专门的咨询公司有其自身独有的第二身份，以及各种专业人才，综合地为业主提供全方位的咨询服务，承担协调、督促各种物业管区业主大会的活动，协助各物业管区业主委员会及时有效地召开业主大会，确保业主大会职责的履行，决议的贯彻执行，并在今后日常的管理工作中为业主、物业公司、开发商、业主大会及业主委员会几者之间调解各种纠纷。物业管理咨询服务公司应当在市场经济条件下，经营管理企业，付出相应的劳动，收取应得的报酬。

　　二、物业管理服务标准界定难

　　近几年来，关于物业管理纠纷越来越多，业主对物业企业的投诉，可谓不胜枚举，从深圳物业管区的小车被盗，业主向物管企业索赔，到某些业主寻找理由拒不交纳物业管理费的普遍存在......物管纠纷让我们争吵得无休无止，有些根本性问题的争论己严重阻碍了物业管理行业的发展。纠纷出现总是业主与物管企业间相互指责、互相埋怨、公说公有理，婆说婆有理。其原因何在?那就是物业管理服务标准说不清、道不明。

　　有关物定管理服务标准的问题，《条例》规定双方须在物业服务合同中约定，这似乎巳说明的十分清楚了。但由于物业管理不同于一般的产品(有形)，可以通过各种仪器工具进行质量检测。物业管理它是一种服务(无形)行为，且其产品有不固定性、多样化的特点。故对其服务质量的约定不可能做到象数字一样精确，存在大量的定性标准，即使有些定量标准也隐藏在定性成份中，如在保安巡逻岗位职责中，“保安每半小时沿指定线路巡逻一次”，这半小时标准是定量的，但巡逻是细致、认真负责的，还是走马观花、马马虎虎的，服务质量差异很大。对它的要求，也只能有原则的标准，无法做到精确。另外，有些服务内容也无法有效地实施具体考评，很难通过直观感知其优劣。正是由于物业管理服务标准的难以界定，这就给物业服务质量纠纷的处理埋下了隐患，一旦发生纠纷，业主往往以物管公司提供的服务未能达到要求而拒交物业管理费;物管公司则自认为已按合同约定提供了相应的管理服务而诉业主违约。

　　看来，解决物业管理服务标准界定难的问题，是减少物业管理纠纷的根本途径。为此建议有关部门尽快制订《城市物业管理服务分类分级指导标准》，可将以往发生过或可预料的内容尽可能规定得更详细些，让业主与物管企业能