审理物业管理纠纷中存在的疑难问题盘点

　　审理物业管理纠纷中存在的疑难问题盘点

　　(一)物业管理纠纷案件多呈群体性纠纷，矛盾相对激化

　　由于目前业主欠费是一个具有普遍性的问题，因而导致物业管理纠纷案件多呈群体性纠纷，如上所述，物业管理纠纷案件多为集团诉讼，即使是单独的案件，也往往由于其具有的代表性而招致众多业主乃至媒体的关注。近年来物业管理纠纷矛盾冲突有不断升级的迹象，小区的保安打伤业主、业主驾车封堵小区道路、业主大规模集体*等事件经常见诸报端，引起了社会各方面的广泛关注。由于物业管理纠纷的群体性及表现出矛盾的激化，给物业管理纠纷的解决带来了极大的困难。

　　如前所述，造成物业管理纠纷日趋增多且矛盾激化的原因有二：一是物业服务企业自身定位不准确，未在履行合同时体现其服务功能，导致与业主之间产生管理费纠纷以及侵权纠纷;二是业主自身定位不准确，或对物业管理的权利予以放弃，或片面强调业主至上，对物业服务企业要求甚多，导致拖欠物业管理费案件频发。

　　另一方面，目前业主的自治水平较低，对于自治地位缺乏了解，有的业主热心公益，竭尽全力希望通过自身努力维护全体业主的合法权益，而多数业主不愿意过多参与物业管理的相关事宜，把本应属于业主集体决策的事项放手交给业主委员会的一小部分人决策，造成业主的自治能力、水平相对较低，业主委员会少数人的意见代替了全体业主的声音。很多业主将自己与建设单位之间的矛盾和与物业服务企业之间的矛盾混为一谈，尤其是遇到物业服务企业是开发商下属单位的，业主因为对房屋质量或其他购房中产生的问题不满，就采用拒绝交纳管理费的办法。

　　在审判实践中，对于物业服务不满的应该说是部分业主，甚至可以说是少部分业主。但由于多数业主都怀着从众心理，观望事态发展，如果大家都交我也交，大家都不交我也不交，于是造成了欠费纠纷的群体性发展。即使有的业主想交费，却怕被拒绝交费的业主指责，故也不主动交费，造成欠费风气盛行。

　　(二)物业管理收费标准的不完善

　　对于收费标准，目前法律、法规均无明确规定，且随着物业管理市场化进程，物业管理收费更多地趋向于物业公司与业主(业主委员会)之间协商确定。但由于物业服务企业的服务标准与收费标准之间并无直接关联的具体规定，即使物业服务企业出现物业服务不到位的情况，是否应当降低收费标准、降低收费标准的尺度成了法官裁判的难点。这种情况下，片面强调法官的自由裁量权可能会导致物业管理纠纷中服务标准和收费标准的无序性、盲目性。

　　实践中存在大量管理费纠纷、出现收费难的情况主要源于以下原因：

　　1.物业管理收费的规定未能考虑到不同小区中服务项目不同、物业服务企业服务水平存在差异等问题，存在缺陷。在《条例》中规定：“物业服务费应当遵循合理、公平以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，由业主和物业服务企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法，在物业服务合同中约定。”但如果物业费标准都按照物业服务收费办法统一执行，而不考虑不同小区服务项目不同、物业服务企业服务水平不同的因素，势必不够合理。

　　2.物业管理收费的标准未能考虑市场价格的特点，体现物业服务企业之间应有的竞争机制，存在缺陷。价格由政府审批，使物业服务企业与业主双方在定价问题上缺乏合意，有违民事活动平等、自愿原则。这种审批的办法使物业服务企业即使不服务、少服务，仍然可以“有恃无恐”地向业主收费，导致业主质疑价格设定的公平性、合理性，进而拒交物业服务费。

　　3.物业管理收费的标准未能考虑特殊地区、地段的差异而采取因地制宜的收费办法，有违实际情况，存在缺陷。有些地区由物业服务企业依据政府定价收取统一的物业服务费，而不考虑同一行政区域内存在的房屋地域的差价问题，导致物业服务费用过高，双方发生纠纷。

　　(三)前期物业服务费的收取人和给付人不是物业费标准的订立人，导致业主与物业服务企业之间发生纠纷

　　前期物业服务费的给付人为购房业主，收取人为开发商指定的物业公司，而物业费的交费标准的确定人却不是业主与物业服务企业，而是开发商，这存在着权利义务失衡及合同之外的人制定合同交费标准的情况。这种情况只有小区成立了业主大会进而选举产生了业主委员会，且业主委员会与新的物业公司订立了新的物业管理合同之后才能解决。而据了解，北京的购房自住率低，全市目前只有不到20%的小区中成立了业主委员会，大部分小区业主委员会还没有成立，这种情况下业主就不能终止前期物业服务合同的履行，合同订立时产生的矛盾还会继续延续下去。

采编：www.pmceo.cOm

篇2：物业管理企业应该处理物业纠纷

　　物业管理企业应该如何处理物业纠纷

　　任何一家企业在顾客服务的过程当中，总是无法避免地要遇到一些顾客抱怨和投诉的事件，即使是最优秀的企业也不可能保证永远不发生失误或不引起顾客投诉。但往往是遇到投诉时，第一反映是“又有了麻烦”，视投诉为“烫手山芋”，甚至希望最好不要发生，如果发生了最好不是要我接待，如果我接待最好不是我的责任。

　　据调查，客户不满意时，有90%从不抱怨，69%从未提过投诉，只有23%向身边的服务人员提过，而仅有8%的投诉通过客户决系部门传达到最高管理层，也就是说通常个别客户的抱怨，代表着另外24个没有向公司提出抱怨的客户心声。在中国，平均一个消费者会有同事、同学、同乡、亲朋等不下于50个人的消费群，也就是说一个不满意的客户可能会将他(她)对产品、服务的不满意告诉周遍的50个人，而一个满意的客户只会将他的满意告诉周遍的3个人。同样，一位物业小区的业主也可能会将他的沐满意或是抱怨、投诉影响周边的很多人。这就形成“口碑效应”。

　　客户对服务不满意又不投诉的原因：(1)抱怨不能解决实际问题:(2)程序复杂，投诉无门。因此便产生抱怨投诉不如直接更换服务对象的想法。美国OCA/白宫全国消费者协会调查的一项资料显示：客户不满意也不投诉，但还会继续购买你商品的只有9%，投诉没有得到解决，还继续购买的客户只有19%;投诉得意解决会有54%的客户继续购买:投诉迅速得到了解决，还会有82%的客户继续购买你的商品。

　　物业管理在我国是一个新兴行业，业主是服务的接受者。在今天，还有少数业主在接受服务时处于被动状态，这时的服务很容易使顾客满意。随着顾客期望值的提高，会出现不尽人意，产生不满意。这时出现的问题如果得不到应有的重视，甚至使问题长期存在而得不到解决，那么，顾客对服务者失去信心就是难免的?

　　赢得顾客的信心，是确立服务双方供求关系的前提。如果顾客在积极投诉，这正是信心尚在的表现。相反的，听不到业生的投诉声，这很可能就意味着他们失去了信心。因此可以说，投诉人是物业管理企业最有益的朋友和免费业务咨询顾问。

　　我物业管理公司在向业主提供服务时，遇到业主投诉是非常正常的现象，但问题关键是我们该如何去对待，如何从业主反映的问题中总结、改进工作。业主投诉是公司管理者和业主之间沟通的桥梁。

　　业主投诉是因为对服务的抱怨与不满，并要求实际解决问题，但是也为发现服务盲点，检测服务错误，寻找服务商机，提供了最真实、及时、宝贵的建议，让公司在充分了解自身不足与问题所在的基础上，对症下药，改进技术和服务，同时也避免了更大失误的发生。当投诉进行到升级的时候，必然会导致业主与物管公司乃至发展商的关系紧张，处理该投诉时，也不得不要增加相当的成本开销，甚至还可能会产生更大的连锁效应。因为，一个客户会把他的不满告诉身边的5个人，而这5个人又会把这件事情告诉身边的10个人。

　　没有投诉可能是业主满意不需要投诉，但也有可能是不满意但是不愿意去投诉，不满意而又不愿意投诉很可能是业主己失去了投诉的信心。以积极的态度面对积极的投诉，是提高物业管理企业声誉的根本途径之一。

　　作为物业公司。我们不仅要不断提高服务质量，更要重视业主对我们服务的意见反馈(例如业主的投诉、报修、咨询与建议、求助事件等等)，并及时给予处理、解释或解决。通过我们对业主反馈问题的处理，不断改进我们的服务工作，增加与业主的沟通，提高业主对我们服务的满意度，形成较好的“口碑效应”，树立良好的企业形象。

篇3：纠纷不断:物业管理做好接撤管

　　纠纷不断--物业管理如何做好接撤管？

　　在物业管理市场竞争日益加剧的今天，物业管理企业随时面临着被解聘的可能，由于各种原因物业管理接撤管矛盾纠纷亦日益增多。随着我国物业管理行业市场化程度的不断提高，物业管理企业之间的竞争变得越来越激烈，各个企业之间进行着一场争夺有限市场资源的暗战。而这种竞争的结果是业主解聘物业管理企业的事件频频发生。从行业发展的角度来讲，通过竞争市场资源的分配亦有利于物业管理行业健康和长远发展。但现实的情况是，由于各种复杂的原因，很多物业项目的接撤管不但不能正常地进行，甚至还引起了众多的矛盾纠纷。

　　原因：建管不分的体制之弊

　　从表现形式上来看，物业管理接撤管纠纷主要有三种 ：

　　（1）业主解聘原物业管理公司，但原物业管理公司拒绝撤出；

　　（2）原物业管理公司愿意撤出，但业主委员会、新物业管理公司和原物业管理公司在移交物业管理权、相关资料和物业管理用房时发生分歧；

　　（3）原物业管理公司愿意撤出，但没有新的物业管理公司来接管，致使原物业管理公司处于两难境地。

　　物业管理接撤管纠纷产生的原因不外乎以下几点：

　　一是业主委员会运作不规范。业主委员会是业主大会的执行机构。根据《物业管理条例》的规定，选聘、解聘物业管理企业应召开业主大会，并经全体业主三分之二以上通过。根据这一规定，业主委员会的决议不能代表业主大会的意志，业主委员会没有决定选聘和解聘物业管理公司的权利。但在现实中，一些运作不规范的业主委员会将自己的权利凌驾于业主大会之上，擅自以业主大会的名义解聘物业管理企业，当物业管理企业质疑业主委员会的解聘程序是否合法时，双方便产生争议，最终导致纠纷的发生。

　　二是建管不分的体制弊端。目前相当一部分物业管理企业隶属于开发企业。这种非市场化的体制，使开发企业和物业管理企业不能以正确的态度看待业主的选聘和解聘行为。因为业主和物业管理企业的关系是建立在合同基础之上的，解聘也就是解除合同，依照现有法规，业主组织成立后有权解聘物业管理企业，终止合同。但实际的情况是，业主大会一旦做出决议解聘原物业管理企业并选聘新物业管理企业，开发商认为这会给自己带来诸多不便，使很多问题暴露出来，因此通过操纵业主委员会等手段阻挠新物业管理企业接管物业项目。而对于隶属于开发商的物业管理企业来说，由于自己是开发商设立的，于是就想当然地认为业主无权解聘自己，最终导致自己和业主之间的矛盾产生。

　　三是物业管理企业前期巨大的成本投入短期内无法收回。对于物业管理企业来说，接管任何一个物业项目的管理服务业务时，都会有相当大的整改投入以及其他方面的成本投入，这些投入都是无法在短期内收回的，一旦物业管理企业遭到解聘，必然面临经营上的风险。物业管理劳动密集型产业的特点决定了企业“失业”必然导致众多员工的失业，这也是接撤管难的一个重要原因。

　　对策：专业服务外包专业公司

　　一是尽快明确业主委员会的法律地位，加强对业主委员会的监督。目前，业主委员会的法律地位并没有明确的界定，而根据现有法律法规的有关规定，业主委员会既不是法人，也不是民间自治组织，这使得业主委员会无法为其过失甚至是违法行为承担相应的责任，同时也导致了人民法院在进行有关涉及业主委员会的案件时，遇到了诸多困难。正是由于目前法律上对其法律地位规定的缺失，使业主委员会有权无责，肆意将自己的利益凌驾于业主共同利益之上。

　　二是促进建管分离。建管不分是我国物业管理行业发展初期的一种阶段性现象，随着市场经济的发展和物业管理行业市场化程度的不断提高，这种带有资源垄断性质的行业现象应该逐渐消除。为所有的物业管理企业提供一个公平的市场环境，使开发商业主与所有的物业管理企业之间没有亲疏之分，有效规范物业管理市场秩序。

　　三是将专项服务业务外包给专业的服务公司，规避解聘风险。随着广大业主对物业管理认识的逐步深入，业主行使自身权利和保护自身利益的意识也不断提高，由此，因双方对某项服务（维修养护、保安、保洁、绿化、停车服务等）是否达到的认识不同进而导致解聘物业管理企业的事例更是时有发生。解决这一问题的一个有效的办法就是将物业项目的专项业务外包给专业的服务公司。在这种模式下，业主对某项工作不满意，物业管理企业可以调换专业服务公司，而不必因为个别服务项目未使业主满意，致使整个物业管理企业被业主炒掉。

　　（清远市万宏基物业有限公司总经理）

篇4：物业管理纠纷民事诉状

　　业主委员会对物业公司民事诉状

　　民事诉状

　　原告：北京市朝阳区Z花园小区业主委员会

　　负责人：z 主任

　　住所：北京市朝阳区Z花园小区 电话：

　　被告：北京Z物业管理有限公司

　　法定代表人：Z

　　联系电话：

　　住所：北京市通州区马驹桥镇工业区8号

　　案由：物业管理纠纷

　　诉讼请求：

　　一、判决被告立即排出妨碍，撤离北京市朝阳区Z花园小区;

　　二、移交物业服务用房和地下车库、配电室、水泵房等相关设施、场所、场地;

　　三、判决被告移交物业管理资料包括

　　(一)竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料;

　　(二)设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料(特别是电梯维修维护资料和相关许可文件);

　　(三)物业质量保修文件和物业使用说明文件;

　　(四)垃圾消纳许可文件等物业管理所必需的其他资料。

　　事实与理由

　　北京市朝阳区Z花园小区总占地2.35万平方米，总建筑面积约14万平方米，20**年6月交付给业主使用。该小区由开发建设指定被告提供前期物业服务。

　　20**年2月，小区业主会议决定成立业主大会并选举产生业主委员会，20**年2月14日业主委员会在北京市朝阳区房屋管理局备案。

　　20**年9月6 日-7日，北京市朝阳区Z花园小区业主大会通过选聘北京杏林物业管理有限责任公司为小区物业服务企业、北京市朝阳区Z花园小区业主委员会与北京杏林物业管理有限责任公司预签订的物业服务委托合同。

　　20**年9月17日，北京市朝阳区Z花园小区业主大会正式形成决议：选聘北京杏林物业管理有限责任公司为小区物业服务企业;北京市朝阳区Z花园小区业主委员会与北京杏林物业管理有限责任公司签订的物业服务委托合同生效。

　　20**年9月17日，被告自动撤管。但是，被告继续滞留小区，拒绝移交物业管理资料，并非法控制物业管理用房、配电室、水泵房等业主共有房屋和公共设施。20**年9月18日，经朝阳区信访办、朝阳区房屋管理局、朝阳区望京街道办事处等机关协调，被告仍然拒绝撤离和移交。

　　按照物权法规定，业主对建筑物共有部位及公共设施具有共同管理权。北京市朝阳区Z花园小区业主大会选聘新的物业服务企业后，被告已经在没有资格对滞留小区，并无权继续占有小区业主共有的场所、场地以及其他公共设施。

　　被告的非法滞留小区，已经构成对业主共同管理权的妨碍，被告应当立即撤离花园小区物业服务区域。

　　被告违法继续占有小区物业管理资料，已经构成对于业主对该资料共同共有权，依法应当返还。

　　被告非法控制配电室、高压www.pmceo.com水泵房等设施、设备以及电梯维修、维护资料，给业主的生活构成安全隐患，应当立即排除妨碍、消除危险。

　　被告非法控制已经归业主共有的地下车位和车库，已经构成非法侵占，应当立即排除妨碍。

　　为维护全体业主的合法权益，特向法院起诉，请求贵院依法判决。

　　此致

　　北京市朝阳区人民法院

　　北京市朝阳区Z花园小区业主委员会

　　二〇〇九年九月二十日

篇5：北京市高级人民法院关于审理物业管理纠纷案件的意见（2004试行）

　　北京市高级人民法院关于审理物业管理纠纷案件的意见(试行)

　　为正确审理物业管理纠纷案件，依照《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国民事诉讼法》等法律，并参照国务院《物业管理条例》的有关规定，结合审判实践，就当前我市法院审理物业管理纠纷案件中的相关问题，提出如下意见。

　　一、关于适用范围

　　1、本意见所称物业管理纠纷是指居住物业管理区域内业主或业主委员会与物业管理企业之间因物业管理行为发生的民事纠纷。

　　现有居住物业管理区域内的公房使用人与物业管理企业之间形成物业服务合同关系的，该公房使用人的权利义务等同于前款中的业主。

　　2、不具有物业管理资质的单位(如村委会、自行管理公房的单位等)因提供物业服务与业主发生的纠纷，不适用本意见。如果争议的双方系平等主体的，按照一般的民事纠纷处理。

　　3、业主与业主之间、业主与房地产开发企业之间的民事纠纷，不适用本意见。

　　4、业主与业主团体(业主大会、业主委员会)之间因内部管理行为发生纠纷的，当事人应当向政府房地产行政主管部门申请处理。

　　5、商业物业管理区域或特种物业管理区域内因物业管理行为发生的民事纠纷可参照适用本意见，但有特别规定的除外。

　　欢迎使用

　　二、关于管辖

　　6、当事人一方违反物业服务合同约定造成另一方损害，发生违约与侵权竞合的，另一方可以选择提起违约之诉或者侵权之诉，由法院根据诉讼性质依法确定管辖。

　　三、关于诉讼主体

　　7、业主委员会于下列情形下可作为原告参加诉讼，以其主要负责人(主任或副主任)作为代表人：(1)物业管理企业违反合同约定损害业主公共权益的;(2)业主大会决定提前解除物业服务合同，物业管理企业拒绝退出的;(3)物业服务合同终止时，物业管理企业拒绝将物业管理用房和《物业管理条例》第二十九条第一款规定的资料移交给业主委员会的;(4)其它损害全体业主公共权益的情形。

　　业主委员会的成立应当符合法定程序。没有成立业主委员会的，由全体业主行使提起诉讼的权利。

　　8、业主委员会作为原告提起诉讼，业主要求作为共同原告参加诉讼的，不予准许。

　　业主委员会起诉且法院已经受理后，业主又以相同的事实和理由起诉的，不予受理。

　　9、物业管理企业侵害的权益仅涉及单个业主或部分业主的，应当由单个业主或部分业主作为原告提起诉讼。

　　10、物业管理企业因业主违反物业服务合同的约定而起诉业主委员会或要求将业主委员会列为共同被告的，不予准许。

　　11、物业使用人有下列情形之一的，可以作为诉讼当事人：(1)物业使用人与物业管理企业直接签订物业服务合同的;(2)物业使用人接受物业服务，已经与物业管理企业形成事实上的物业服务关系的;(3)业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的;(4)物业使用人违反《物业管理条例》和业主公约的规定的。

　　在上述(3)、(4)情形下，业主可以列为共同被告。

　　12、因前期物业服务发生纠纷的，业主应以物业管理企业为被告。没有选聘物业管理企业的，应以实际提供物业服务的单位为被告。

　　四、关于物业服务合同的效力

　　13、物业管理企业虽不具有独立的法人资格，但具备国家规定的物业管理资质的，可以确认其所签物业服务合同的效力。

　　14、物业管理企业与业主委员会签订物业服务合同后，违规将物业服务全部转托给其他物业管理企业的，如果该转托行为已经公告且业主接受了物业服务的，应依公平原则确定业主向实际提供物业服务的物业管理企业支付适当的物业服务费用。

　　15、物业服务合同期限内，当事人一方擅自解除合同的，另一方可以要求其承担相应的民事责任。物业服务合同到期后，双方没有解除合同并继续履行合同的，视为合同自动延续。

　　16、业主委员会代表业主与物业管理企业签订物业服务合同后，单个业主或部分业主要求解除物业服务合同的，不予支持。

　　五、关于管理权纠纷

　　17、物业管理企业依据物业服务合同行使管理权。业主违反规定妨害物业管理秩序的，物业管理企业可予以制止，并要求其承担民事责任。18、物业管理企业违约或违规利用物业共用部位、共用设施设备营利，损害业主公共权益的，业主委员会可以要求物业管理企业恢复原状，赔偿损失，并返还收益。19、业主在物业共用部位搭建自用设施，妨害物业管理秩序的，物业管理企业可以要求业主排除妨碍，恢复原状，并赔偿相应损失。20、业主在小区内饲养动物，构成妨害物业管理秩序的，物业管理企业可以要求业主承担停止侵害、消除危险等民事责任。21、业主违反物业服务合同或业主公约的规定装修、装饰房屋，损害公用部位、公用设施设备或构成妨害物业管理秩序的，物业管理企业可以要求其承担相应的民事责任。

　　六、关于管理费纠纷

　　22、有下列情形之一的，业主可以要求减收物业服务费用或要求返还多交的物业服务费用：

　　(1)物业管理企业提供的服务项目和质量与合同约定标准差距明显的;(2)物业管理企业擅自扩大收费范围、提高收费标准、重复收费的。

　　23、业主因自身原因未居住房屋并以此为由要求减免物业服务费用的，一般不

　　 予支持。 　　24、物业管理企业与业主委员会虽未签订书面的物业服务合同，但业主事实上接受了物业服务的，物业管理企业可以要求业主交纳相应的物业服务费用。

　　双方当事人没有约定物业服务收费标准的，法院可参照政府规定收费标准或同类物业服务项目收费标准确定应交纳的物业服务费用。

　　25、业主拖欠物业服务费用，物业管理企业依据约定请求一并支付滞纳金的，应予支持。滞纳金数额过高的，可以依据欠费方的请求予以适当调整，调整后的滞纳金一般不应超过欠费金额。

　　26、审理追索物业服务费案件，应依照现行法律关于诉讼时效的规定。但在适用诉讼时效时不宜过苛，除物业管理企业明显怠于行使权利的，可认定其在持续主张权利。

　　27、业主拖欠物业服务费用的，物业管理企业可以向有管辖权的基层人民法院申请支付令。

　　七、关于代收代缴纠纷

　　28、业主拖欠公共性服务或特约服务等物业服务费用，物业管理企业应当通过合法途径进行追索。

　　物业管理企业采取停止供应电、水、气、热等方式催交物业服务费用给业主造成损失的，业主可以要求物业管理企业承担赔偿责任。

　　29、物业管理企业与电、水、气、热等供应部门因代收代缴发生争议，致使供应部门停止电、水、气、热等供应给业主造成损失的，业主有权选择要求物业管理企业履行合同义务，并赔偿损失。物业管理企业承担赔偿责任后，认为自己没有过错的，有权向有关责任人追偿。

　　30、物业管理区域实行整体供热的，部分业主要求停止供热并以此为由拒绝交纳供热费，不予支持。

　　八、关于管理责任纠纷

　　31、物业管理企业未按合同约定提供服务或者提供服务不符合约定标准，业主可以要求物业管理企业承担违约责任。32、物业服务合同约定有财物保管服务，在发生财物丢失或毁损时，业主可以要求物业管理企业依保管义务承担相应的赔偿责任。

　　物业服务合同没有约定财物保管服务，但物业管理企业在其职责范围内未尽到安全防范义务或未配置应有的安全防范设备，对财物丢失或毁损有过错的，业主可以要求物业管理企业承担与其过错相适应的赔偿责任。

　　33、物业管理企业在其物业管理区域内设有车辆泊位，并对停放的车辆收取泊位维护费用，在发生车辆丢失或毁损时，按照双方签订的停车管理服务协议确定赔偿责任。没有签订停车管理服务协议，物业管理企业有过错的，可以根据其过错程度、收费标准等因素合理确定物业管理企业应当承担的赔偿责任。

　　34、物业管理企业或其聘请的施工人员在维修施工时，违反施工规章制度，不设置明示标志或不采取其他安全措施，造成业主人身或财产损害的，业主可以要求物业管理企业承担相应的赔偿责任。

　　35、物业管理企业的受雇人员在履行职务中给业主人身或财产造成损害的，业主可以要求物业管理企业承担相应的赔偿责任。

　　36、因物业管理企业疏于管理，致使物业管理区域内的娱乐、运动器材等公共设施存在不安全因素，造成业主在使用或靠近这些设施时受到伤害的，受害人可以要求物业管理企业承担相应的赔偿责任。

　　37、物业管理区域内发生电梯事故，造成业主人身或财产损害的，业主可以要求物业管理企业承担相应的赔偿责任。

　　38、物业管理企业怠于行使管理职责，致使物业管理区域内发生火灾、水灾、物业坍塌等事故，造成业主人身或财产损害的，业主可以要求物业管理企业承担相应的赔偿责任。

　　39、第三人侵权造成业主人身或财产损害，受害人起诉要求物业管理企业赔偿损失的，可根据物业管理企业是否履行保安职责或履行保安职责是否存在过错确定物业管理企业应否承担相应的赔偿责任。

　　40、本意见自20**年1月1日起试行，并由北京市高级人民法院民一庭负责解释。法律、司法解释另有规定的，按法律和司法解释的规定执行。