新型物业管理模式里契约关系

经济的发展,社会的分工,特别是住房商品化进程的推动,正在迅速提升物业管理在整个社会生活中的地位,并逐步改变着物业管理的模式。据不完全统计,截至20**年底,全国物业管理的覆盖面已达物业总量的38%,经济发达的

城市已达50%以上,深圳等城市已超过95%,物业管理企业总数超过2万,从业人员超过230万。然而,传统的物业管理模式却成为有效规范各方关系的滞障,引起大量物业管理纠纷甚至恶性案件的发生。这种状况,正是一年前国务院颁布实施《物业管理条例》(下称《条例》)的社会背景。《条例》的颁布成为物业管理模式转型的一个里程碑,物业公司与业主之间的关系由传统上行政化的强制管理与被管理的关系转变为平等主体之间的契约关系,从而为确定双方之间的权利义务提供了基本坐标和准则。然而,从《条例》颁布一年来的实践状况来看,物业管理中尚有许多认识误区有待澄清或强调,最突出的问题是业主委员会与物业公司之间的法律关系。

一、关于业主权利和业主委员会角色的定位

根据《条例》的规定,业主在物业管理中享有选举业主委员会的权利并享有被选举权,同时有权监督业主委员会的工作。这一权利被有些学者解读为业主的政治权利,与宪法所保障的选举权与被选举权混为一谈。这种观点强调了业主的权利和代表业主利益的业主大会以及作为业主大会执行机构的业主委员会的地位和权力,相对于传统物业管理模式下业主权利被漠视和私人财产权被行政权力强行侵害的状况相比,这是一种社会进步。然而,由于这种观点误导,在现实中,有些人将业主、业主大会、业主委员会的权利视为应该高于物业公司的权利,将物业公司仅仅视为业主的仆人,这同样是对市场经济下平等民事主体之间法律关系的一种误解。

“物”业管理中的各种权利和义务都是基于作为这一关系客体的“物”而产生的。业主的选举权和被选举权都是由业主的财产权(以物权为核心)派生的,业主大会和业主委员会则是基于社会自治的理念而形成的由业主自主管理与自己财产和共同财产相关的事物而形成的契约性/公约性机构。业主委员会经业主通过选举的方式一揽子授权,按照公约和法律规定在任期内管理涉及全体业主共同利益的事务,并协调相关各方的关系。不过,由于各业主的利益既有共性又有个性,业主委员会不可能执行业主个体的意志和代表个体业主的利益,因而业主委员会一经成立,便在授权范围内独立地行使权力/权利,但按照一定程序接受业主大会的监督。

二、关于业主委员会与物业公司之间法律关系的认识

在业主委员会行使的权利和职能中有一项重要内容,就是代表业主与业主大会选聘的物业管理企业签订服务合同。但在这一物业服务合同中,物业公司作为民事主体而成为物业合同的一方主体毋庸置疑,因为《条例》明确规定从事物业管理的企业必须是具有相应资质的独立的法人。而业主委员会是否为这一合同的另一方主体,则是一个富有争议的法律问题。一种观点认为,业主委员会和业主大会都不是独立的法人,业主委员会仅仅是作为代表业主权益的业主大会的执行机构与物业公司签订合同,不能作为物业合同的一方当事人。然而这种观点的困境在于,业主个体显然也不是合同的一方当事人。那么,物业合同中的当事人除物业公司之外,另一方当事人究竟是谁?不解决这一问题,物业管理合同在履行过程中就会出现权利、义务主体和内容不明确的问题,一旦发生纠纷,物业公司也难以获得应有救济。

笔者认为,业主委员会在物业合同中的主体地位可以从以下几个角度来认识:

其一,民事主体和民事诉讼主体的制度。尽管在民商法理论中尚未承认“其他组织”的民事主体地位,然而,这种制度和理论上的限制并未影响这些组织参与民事交易或发生其他民事关系。一旦发生纠纷,个人合伙、破产清算组织、正在组建中尚未获得法人资格的企业等等经济组织或社会组织,只要符合一定的法律要件,都可以作为民事诉讼主体,以自己的名义参加诉讼,解决他们与其他民事主体(或非民事主体)之间的纠纷。这对于我们理解业主委员会在物业合同中的实体地位和诉讼地位提供了一定启示。

其二,代表人诉讼制度。涉及业主利益的大量民事案件,包括业主与物业公司、业主与开发商、业主与能源供应、业主与其他侵害物业范围内业主共同权益的公民、法人或行政主管机关之间的大量纠纷

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篇2：物业管理纠纷法律问题

物业管理是近几年来我国大力培育、发展房地产市场过程中,住宅与非住宅房产商品化 、服务化而出现的对居住、使用住宅小区、商厦的单位、居民提供公共性服务和特约服务的新行业。随着物业管理业的出现,在物业产权人(又称业主)、使用人与物业的受托管理人(物业管理公司)之间产生了一种新型的民事法律关系,行政管理部门也面临如何对物业管理业进行行业管理的新问题,因物业管理发生的纠纷随之出现,并呈现纠纷数量上升、新类型案件多的特点。而物业管理规范性文件方面,除了建设部发布的《城市新建住宅小区管理办法》(以下简称《办法》)和国家计委、建设部发布的《城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法》这两份部门规章外,我国尚无统一的或专门调整物业管理行为的法律法规,使物业管理纠 纷案件存在适用法律难等问题。本文试就物业管理纠纷的主要特点、审理物业管理纠纷案件在实体上和程序上应注意的问题,以及值得探讨的问题略陈管见。

一、物业管理纠纷的主要特点

物业管理纠纷是随着房地产开发商加强售后服务及物业管理行业的出现而出现的,该类纠纷因其独特性而与一般的纠纷有着不同的特点。

1.物业管理纠纷案件逐年上升,诉讼标的额较大

1990年以来,特别是1992年以后,全国各地的房地产业异军突起,海南的房地产更是超常规发展,形成了不同档次、不同类型的新建住宅小区和作为商用写字楼的大厦(以下简称为住宅小区和商厦),各类住宅小区、商厦在收取物业管理费用、提供管理服务方面的做法不尽一致,业主与物业管理者之间缺乏约束各方的合同、公约或法律规范,使业主与物业管理者、行政主管部门之间的矛盾渐生,因此而产生的纠纷,向房产、物价等管理部门的投诉大量增加,在有关部门的协调处理不完全能解决纠纷后,当事人转而向法院起诉。以海口市新华区法院为例,该院于1995年开始受理物业管理纠纷案5件,至1996年上升为20件,这两年来因物业管理而产生的各类纠纷有增无减。诉讼标的额少则上万元,多则几十万元。

2.因物业管理产生纠纷的案件类型多,且多是新类型的案件

物业管理纠纷是物业管理过程中所发生的纠纷。据统计,目前海口市所受理的物业管理纠纷,已从刚开始受理时物业管理公司追索物业管理费的纠纷,发展到涉及民事诉讼、行政诉讼的各类型纠纷。主要有:(1)物业管理者(包括房地产开发商和物业管理公司)向业主或使用人追索物业管理费、水电费的纠纷,这类纠纷数量较多;(2)业主或使用人要求物业管理者承担停水、停电、停气或其他行为的侵权赔偿纠纷;(3)房地产开发商与物业管理公司的物业管理承包合同纠纷;(4)房地产开发商与物业管理公司之间的物业委托管理纠纷;(5)业主或使用人要求物业管理者赔偿在提供特约服务如保管服务中所造成的财务损失的纠纷;(6)业主或管委会选聘、解聘物业管理公司产生的纠纷;(7)业主诉房产管理部门行政侵权纠纷。这些类型的纠纷,涉及到民法关系中合同之债(包括服务管理关系、代理关系、承包关系)、侵权行为所生之债,以及行政诉讼中房产管理部门的行政行为是否合法。如海口市顺发新村小区的部分业主因认为在没有召开业主大会、业主选票未过半数的情况下,海口市房产管理局批复同意成立管委会属违法行政,侵犯了原告作为业主的利益,而提起行政侵权诉讼。这是该市所受理的第一宗因物业管理引起的行政诉讼案。

3.物业管理纠纷诉讼主体复杂,法律关系复杂,对纠纷的审理有一定的难度

物业管理纠纷案的

篇3：物业管理停车合同性质认定

摘要:随着购买能力的不断提高,城市居民以汽车作为代步工具日益普及。与此同时也产生出车辆停放、安全等一系列矛盾纠纷,在汽车因停放小区被盗责任由谁承担的问题上更是争论不休。本文通过某小区业主诉讼物业管理公司停车管理服务合同纠纷的具体案例,对停车合同性质从其产生、停车位权属、物业管理服务内容、停车收费依据、合同性质特征等方面加以综合分析,以期阐明对停车合同性质的认定应视不同情况而定,不能简单的归结为保管合同。

近期某小区发生一起汽车失窃案件,业主将物业管理公司诉之法院,要求其赔偿全部损失,继而引发了一场“应由谁为被窃汽车买单之争”;车主和物业管理公司各执一词,各方人士众说纷纭,莫衷一是。就各地区对此类案件的判例来看,因现行法律规范的缺失或不甚明确,导致各地法院的判决也是五花八门。可以预见,随着汽车家庭化的进一步普及,此类“赔偿责任之争”必将引发更大范围的矛盾对立。为此,特从小区停车合同性质角度出发对此赔偿责任的界定予以探讨。

一、停车费、停车合同产生之前提

某小区汽车失窃一案,车主主张物业管理公司承担赔偿责任的依据为:因向物业管理公司交纳了费用,所以汽车发生损坏、丢失等一切问题均应由物业管理公司承担赔偿责任,即把停车费归于保管费范畴,把责任归结为保管责任。但停车费究竟是何费用,物业管理公司是基于什么进行收费?

在此首先需明确停车费、停车合同因何产生。

(一)停车位权属

从目前实际情况来看,商品房住宅小区的停车位大致可分为:地面停车位,地下停车位,楼房首层架空专属停车位。依据南京市《商品房附属房屋转让等问题的若干规定(试行)》小区地面停车位及相当于标准配件总量15%的地下停车位为全体业主共有,相当于标准配件总量 85%的地下停车位为开发商单独所有,楼房首层架空专属停车位为某业主单独所有。

(二)物业管理公司收费依据

物业管理公司对小区汽车停车位无所有权,其收费权是依据物业服务合同所派生出的管理权而享有;其收取费用的标准仍由价格主管部门予以核定。《南京市物业服务收费管理实施办法》第七条“物业服务收费包括公共服务费和代收代办服务费、特约服务费。物业服务收费根据物业的性质、提供服务的内容、特点的不同情况,分别实行政府指导价和市场调节价。普通住宅的公共服务收费及住宅区停车服务等专项服务收费,实行政府指导价。”

(三)停车合同与物业服务合同的关系

就目前而言,无论是开发商与物业管理公司签订的前期物业服务合同,或业主委员会与新选聘物业管理公司签订的物业服务合同,在合同中都缺乏车辆停放责任条款,导致发生车辆失窃时在物业服务合同约定中无法明确责任。另一方面开发商与物业管理公司,或业主与物业管理公司一般也未单独订立停车合同,双方是基于收费、交费形成了一种事实上的合同关系。因物业管理公司管理权是依据物业服务合同的约定而产生,停车位属于其所管理的范畴,故停车合同是由物业服务合同所派生出的。物业服务合同是停车合同产生的前提。

二、停车合同性质认定

物业管理公司在抗辩中主张停车费不属于保管费,是物业管理公司根据物业服务合同约定收取的服务费。此案引发的争论中相当一部分认为,停车费其性质为场地租赁费。这里,首先必须明确如保管合同、服务合同、租赁合同等几种合同的特征。

停车合同既符合保管合同的特征,也符合土地使用权租赁合同的特征,并且具有服务合同的特性。关于提出停车过程的“四个特征”均符合保管合同的特征,有其正确性,但不能因此认定停车过程只能是保管合同的履行过程。一种行为,完全可能符合多种合同关系的特征。

首先向车主发放停车卡,既可理解为保管人给付的保管凭证,也可理解为租赁合同成立的凭证,车主据此可以停车。由于保管合同与租赁合同均为双务合同,因此停车合同是双务合同的这一特征,不足以将保管合同和租赁合同区分开来。

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篇4：物业管理合同性质辨析

[摘要]物业管理合同(物业服务合同),作为一种新型合同,理论与实务界由于对其性质的不同认识,导致在对合同主体、客体、合同解除权等问题上众说纷纭以及对该类纠纷法律适用的各行其是。笔者从民法和合同法等基本理论出发,首先认为物业服务合同是属于私法上合同的一种,并同时认为,作为一种新型合同,由于其对传统合同理论的合同相对性原则、意思自治原则及合同效力规则等提出了挑战,具有较强的个性,应当通过单行立法使其从非典型合同变成典型合同,以适用社会经济生活的客观需要。

[关键词] 物业服务合同 典型合同 有名化

引言

物业管理,又称物业服务或物业管理服务,概括而言,系指“为维持区分所有建筑物之物理机能,并充分发挥其社会的、经济的机能,而对之所为的一切经营活动。”[①]它有广义与狭义之分。广义的物业管理,是指业主对物业依法进行的自治管理和物业业主选聘、委托其他主体管理的结合,包括自主管理和委托管理两种形态。其中委托管理又分为委托一般主体(自然人或组织)管理和委托专业物业管理公司管理两种。狭义的物业服务,仅指委托管理的后一种情形,即物业小区的业主通过与专业物业管理企业签订物业服务合同对其物业所进行的维护和管理。现代意义的物业管理一词仅指狭义物业管理,[②]本文如无特别说明,也在此意义上使用该概念。

在物业管理中,业主与物业公司之间存在的法律关系以物业管理合同(实践中也称物业服务合同或物业合同等)为表现形态。在我国,随着物业管理业的兴起,各种因物业管理合同而引起的纠纷随之出现并不断增多,统计资料表明[③],人民法院受理的物业合同纠纷案件近3年来增长了8﹒78倍,并仍以年20%的速度增长,其中在20**年广东省发生的重大群体性事件中,因物业管理纠纷引起的占12%,物业合同纠纷引发的民事纠纷已经成为目前社会热点问题之一。

然而,人们发现,物业服务合同不仅在合同主体、客体、效力等方面与传统私法上的合同存在诸多差异,甚至有违传统合同理论的合同相对性原则和合同自由原则等基本原则,与传统合同法理论明显相悖。学者指出,契约类型的判断,是解决契约法律问题的首要步骤。[④]由于对物业服务合同的性质存在不同认识,导致实践中对物业合同纠纷案件适用法律的各行其是,这既违背了法治的统一性要求,也对我国现代物业管理行业的发展和和谐社会的建设带来不利影响。物业服务合同是公法上的合同还是私法上的合同吗?如果是私法合同,它属于哪一类民事合同?在物业管理服务中,物业公司与业主之间存在哪些法律关系?物业公司行使的物业管理权的权利来源是什么?对这些问题的回答,都涉及到对物业管理合同性质的准确定位。本文试就物业管理合同的性质问题加以探讨,以期对物业管理合同的法律适用有所裨益。

首先考察第一层次的问题,物业服务合同是行政契约还是私法上契约?

契约本为民法所特有的内容,行政契约作为一项行政制度能否从民法中独立出来, 各国学者尚有不同的见解。一般认为,行政契约是指行政机关之间、行政机关与公民或法人之间, 为实现国家行政管理的目标而依法签订的协议。行政契约的法律特征在于, 合同的一方必须是行政机关, 行政合同的成立是基于双方业已存在的管理与被管理的不平等关系, 签订行政合同的目的在于实现行政管理和公共利益的目标,而且在行政契约的履行、变更或解除中, 行政机关享有优先权, 关于行政契约的纠纷也要通过行政诉讼的方式解决。

有学者指出,物业服务合同不是私法上的合同,或者至少不是纯私法上的合同,其理由:(1)从物业管理合同的名称就可以看到,双方存在着管理与被管理的关系,双方法律地位不平等;(2)物业管理关系既涉及公权关系,也涉及私权关系,体现公私权关系的混合特征。物业服务的内容非纯民事活动,涉及对人的管理和公共秩序(城市管理)的维护,属社会公共管理(治安、民政)等行政事务和公共利益;(3)在物业管理中,国家意志占主导地位,合同主要条款内容排除当事人意思自治,如服务价格的确定、合同内容的备案审查、前期物业管理合同对

篇5：从物业管理角度分析《物权法》

《物权法》(草案),以下直接称《物权法》)中专章规定了业主权利,这是有巨大现实意义的。现在为什么物业管理工作难做,主要是缺乏法律依据,说了不算、算了不说,当然就难以让各方满意,矛盾多得受不了,《物权法》中有几个比较重要的内容可以解决一些现实中的问题。

对业主行使所有权的限制

由于所有权是绝对权利,所以过去长期只强调任何人不能侵犯所有权、不能妨碍所有权的行使,却很少限制所有权的行使,结果导致一些业主在行使所有权的时候,根本不考虑他人的利益。野蛮装修者有之、家里养猪者有之,你若劝阻这些人,他反而不满:我在我家里想怎么样就怎么样,你管得着吗?

现在,《物权法》第七十四条规定:“业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利,但不得危及建筑物的安全,不得损害其他业主的合法权益。”这就是限制不合理行使所有权、保障他人权益的法律依据。依据这一条款,就可以理直气壮地阻止某些不自觉、不讲公德的行为。

维修基金的用途

大家可能都不知道,维修基金是多大的一个数目,算一算能吓一跳。怎么用?却一直没有一个说法。所以长期以来,维修基金总是由政府控制。使用情况如何,业主一无所知。甚至有些地方出现了“物业管理公司申请、政府审批许可使用维修基金的情况”。这些都是错误的,因为维修基金是业主大家的钱,不是政府的钱,政府只是保管人,所以政府不能替业主作主。

《物权法》第八十二条规定:“建筑物及其附属设施的维修基金,属于全体业主共有,经业主决定,可以用于电梯、水箱等共有部分的维修。维修基金的筹集、使用情况应当定期公布”。这其中,就明确了维修基金属于业主全体、归业主全体使用、受业主监督等内容。

但是,这其中“用于电梯、水箱”云云,有些多余和罗嗦了。

起诉业主的主体

长期以来,有一个困扰大家的问题,就是业主大会和业主委员会能不能作为诉讼主体,对一些业主缺乏公德、损害社区公共权益的行为,由谁来进行法律救济?这个问题不落实,就很难有效制止这种不好的行为。

《物权法》第八十六条规定:“业主应当遵守法律、法规以及业主会议制定的管理规约。业主会议和业主委员会,对任意弃置垃圾、侵占通道、排放大气污染物、施放噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、拒付物业费等损害他人合法权益的行为,有权按照法律、法规以及管理规约,要求行为人停止侵害、消除影响、排除妨害、赔偿损失”。

从这里可以看到几个效用:首先,业主会议和业主委员会,可以用自己的名义直接起诉无公德业主,这就避免了有些业主怕得罪人不敢过问的局面,也避免了物业管理公司由于法律关系不直接而无法起诉业主的尴尬,能够有效地遏制这些人不讲公德、损人利己的行为;其次,把一些如“任意弃置垃圾、侵占通道、排放大气污染物、施放噪声、违反规定饲养动物、违章搭建”等原来属于“不道德”范畴的行为明确界定为“违法”行为,有利于法院审理判决;再次,明确了诉讼请求可以多样化,有利于提起诉讼后的胜诉面。

行政机构进入社区执法

以前行政机关很少进入社区执法,甚至立法将社区都排斥在执法范围外,原因是认为社区不算是市政、社会公共区域,而是相对封闭的区域。很多不讲公德行为之所以泛滥,也与缺乏制约和处罚有关,躲进小楼成一统,无法也就无天了。

《物权法》规定:“建设规划、环境卫生、公安等行政主管部门应当依照有关法律、法规,对建筑区划内损害他人合法权益的行为予以处理。”这样,行政机关就有权进入社区执法,社区内如同大街上一样,都要接受法律管理与制约,这就会有效地制止一些不法行为,而不至于让一般民众有气没办法。