物业停车管理法律责任探讨

物业管理公司(以下简称物管公司)在其受托物业管理(以下简称物管)区域内停车管理的责任界定问题,之所以一再讨论,悬而不决,表面上是法律规定不明,实际上其根本原因是立法立场问题。对于物管区域的停车到底是占位还是保管,或是双重关系,站在不同的立场则有不同的认识。物管公司一方希望将该关系定为占位关系,而车主一方,肯定希望定为保管关系。

本文试图在讨论物管性质的基础上,对物管区域停车管理的各种责任作出分析,并以公平等价原则预设停车场管理的法律关系,以作立法参考。

(一)存车的法律性质

从法律角度来看,因存车而产生的法律关系虽有不同,但由于车辆保管是以占地为前提的,其中包含场地占用的性质,因此,保管与占位并非完全矛盾的两个概念。要区分保管和单纯的占位,应从保管的性质着手。保管合同是一种双务实践合同,必须以保管标的的实际交付作为合同成立的必要要件,并以是否有偿作为承担损害赔偿的前提。

那么,存车人与物管公司之间的关系如何界定呢?

1、保管关系的确定

存车人进入物管公司管理的停车场(地)存放车辆,双方对合同性质有明确约定的,从约定;没有约定的,则要视不同情况而定。如果物管区域的停车场(地)经公安部门办理了备案批准手续,可以对外从事收费停车业务,具有按照公安交管部门要求的停车场(地)的管理制度、管理人员和管理范围等条件,存车 人在此存车,应视作双方有建立保管关系的真实意思表示。具体有以下三种情况:

一是,物管公司对存车人发放停车证或其他凭证,存车人凭证方能开走车辆的,应当视作双方依照交易习惯履行了存 车交付手续,并由物管公司拥有排他的占有权,符合保管合同的条件,保管法律关系成立。

二是,如果存车人交付了存放车辆的有关费用,物管公司未发放停车凭证,仅向存车人出具了停车发票。这种情况是否具有保管的性质,不能一概而论。如若存放的车辆并非随停随取,停车场(地)要对车主进行大致辨认或凭车钥匙方可取走车辆,则可认定停车场对车辆具有排他的控制权,停车发票可视作车辆存放在该停车场(也即为事实交付)的凭证,此时双方已形成事实上的交付与看管的关系,应当认为保管法律关系成立。

三是,保管合同中保管方承担的责任要较占位的大一些,相应地管理成本也要高一些,如停车费中能够体现这一保管与单纯占位的区别,也可以认定为事实上的保管关系成立。

2、占位关系的确定

上述以外的情形,如停车场未经批准设立,或系临时占位停车等,可认为是一种单纯的占位关系。

(二)物管公司承担何种责任

1、物管的性质与区域安全

物管内涵和外延随时代变迁会有一些变化。本文所及“物管”是指经合法登记注册的物管公司对其受托管理区域的管理。管理是指组织内部管理者对其组织的规划、组织、指挥等,是上对下的不平等关系。

而“物管”却并非什么领导对业主的管理,而是受托物管公司对业主群体的服务。在这里,“物管”的概念就是“服务”的概念。

物管公司内部的组织、指挥、协调等才是管理学意义上的管理。

因此,服务是物管公司的主要经营范围。服务既是物管的本质与内容,亦是物管公司必须遵循的经营原则。物管公司至少应为委托人提供的服务包括:物管区域的卫生、绿化维护;

物管区域的安全;进出车辆、人员的管理;物管区域的设施、设备的维护等;业主委托的其他服务。如果物管区域内业主的人身与财产安全不属物管范围,亦即如果物管公司明示对此不负责任,那么恐怕目前的物管公司会被全

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篇2：物业召开小区停车管理业主恳谈会通知

　　物业关于召开小区停车管理业主恳谈会的通知

　　尊敬的**业主（住户）朋友们：

　　自万科**停车管理改善方案公示以来,物业服务中心通过坐席电话、论坛、APP、服务助理电话、前台接待等各种渠道收集到业主反馈的宝贵意见。

　　小区的停车问题不仅需要物业服务中心加强管理力度，更需要广大业主的支持与配合。结合业主提出的宝贵意见，服务中心将召开停车管理专题业主恳谈会，共同探讨小区停车管理疑难问题，完善管理方案。

　　参与对象：

　　1、定向邀请就停车方案提出宝贵意见的业主朋友；

　　2、关心小区停车问题，自愿参与的业主朋友。

　　会议时间：20**年6月21日周六上午10:00

　　会议地点：**壹会所二楼

　　报名方式：物业服务中心电话：*****。

　　**物业服务中心将竭诚为您服务！

　　**物业服务有限公司

　　**城市花园物业服务中心

　　二〇**年六月*日

篇3：物业小区停车管理方案表决通知

　　物业关于小区停车管理方案表决通知

　　尊敬的Z**园业主：

　　大家好！

　　*园物业服务中心已与20**年11月30日之前将Z**园小区停车管理方案以书面的形式送达至每户业主家中，现烦请各位业主朋友们在阅悉小区停车管理方案后，进行方案表决。

　　方案表决时间：20**年12月3日---20**年12月12日18点止；

　　您可通过以下途径进行方案表决：

　　① 武汉Z*论坛：***;（凡属于Z**园小区业主，在本贴后面回复即可进行投票）

　　②*园业委会意见箱；

　　③电子邮箱：****；

　　④物业服务中心前台登记；

　　⑤您所在区域物业服务助理短信：1**8；

　　在通过以上途径对停车方案进行表决时，以房号为单位，每户仅限1票有效票。投票表决时请务必填写您的房号、方案一或者方案二。如果您的表决票信息不清晰或不完整，将按照《*园小区议事规则》相关规定纳入大多数选票。

　　请您在20**年12月12日下午18点前将选票投入选票箱，逾期未送回的选票将按照《*园小区议事规则》相关规定纳入大多数选票。

　　烦请广大业主朋友们在约定时间内投递您的表决票，敬请大家知悉并相互转告。

　　zz物业服务有限公司

　　*园物业服务中心

　　二〇**年十二月*日

篇4：物业小区规范停车管理措施通知

　　物业关于小区规范停车管理措施的通知

　　尊敬的**业主（住户）：

　　随着本小区的入住率不断攀升，车辆日益增多，随之而来的乱停车，停车难的现象日趋严重。为营造良好的停车秩序，加强本小区停车规范管理，服务中心将停车场管理措施公布如下：

　　1、【贴条】一经发现违章停车现象立即粘贴“文明停车温馨提示”；

　　2、【门禁对讲】查清违章停车房号后通过门禁对讲进行提示；（注：提示不分时间段，一经发现立即提示）；

　　3、 【电话提示】以上方法无效，服务中心将采取电话沟通的方式进行提示；（注：不分时间段，一经发现立即提示）；

　　4、【上门提示】上述方法无效，服务中心车场巡查人员将采取上门提示的方式进行提示（注：该提示不分时间段，一经发现立即提示）；

　　5、【曝光台】如上述提示方式效果不佳，服务中心将采取“曝光台”的方式对违停车辆进行论坛或公告曝光；、

　　如您有其他疑问欢迎您致电服务中心24小时服务热线：0***9

　　**物业服务中心全体安全工作人员感谢您对我们工作的理解与支持！

　　***物业服务有限公司

　　**物业服务中心

　　二Ο**年*月**日

篇5：原ZZ物业滥用小区停车管理权情况通告

　　原ZZ物业滥用小区停车管理权情况的通告

　　尊敬的韦伯豪业主：

　　近日有许多业主反映ZZ物业不给办停车证，理由是要求业主补交前期物业费及供暖费才给办理。在此特别提醒业主保留好已支付的物业费、供暖费相关凭证，以防纠纷。

　　我们认为对有争议的物业费，ZZ物业应通过合法途径解决，而不能滥用小区停车管理权限，将物业费、供暖费、停车费混为一谈！车库是小区配套公共设施，任何单位无权以各种无理要求阻碍本小区居民合理使用车库的权利。如事态扩大，业委会必将向相关行业主管部门投诉此事！

　　同时，我们也在积极敦促ZZ物业以小区大局为重，尽快接收地下车库，使小区物业管理区域早日统一。

　　ZZ小区业主委员会

　　20**年12月30日