物业管理条例释义-第二十二条

业主临时公约的制定与内容

第二十二条 建设单位应当在销售物业之前,制定业主临时公约,对有关物业的使用、维护、管理,业主的共同利益,业主应当履行的义务,违反公约应当承担的责任等事项依法作出约定。
建设单位制定的业主临时公约,不得侵害物业买受人的合法权益。

【释义】 本条规定了业主临时公约的制定与内容。

对于业主公约,条例第17条已经作了规定。所谓的业主公约是全体业主共同制定的,对于全体业主发生约束效力的关于物业的使用、维护以及管理等方面的守则。业主公约体现了业主自我管理、自我约束的思想,是业主之间的共同约定。也正因为如此,业主公约需要经过全体业主的讨论与审议,因此条例规定审批业主公约属于业主大会的职责。也就是说在业主大会召开之前,是不可能通过业主公约的。这时就面临着与前面提到的物业管理企业的选聘一样的难题。
一方面业主大会的召开,特别是首次业主大会需要一定的条件。在物业管理区域内的物业分期分批售出时,入住的业主人数少,而且随着物业的销售情况变化,处于不断的变动当中。再加上入住的业主彼此之间并不熟悉,也很难联合起来制定反映业主共同意志的业主公约。
另一方面,业主共同遵守的关于物业的使用、维护与管理的规则又是物业本身维护与保养的迫切需要,否则会严重影响物业的使用与管理。

为此,就需要在业主大会制定正式的业主公约之前先行制定临时的业主公约,以备急需。至于制定业主临时公约的主体,建设单位不失为一个合适的人选。
因为一方面只要有业主,就需要业主公约的约束,如果等待业主自行制定业主临时公约,那么就会存在相当长一段时间的没有业主公约的空白状态。
另一方面业主是不断增减的,不管是由哪一些业主来制定业主临时公约都不免有缺乏代表性、不公正之嫌。同时,建设单位在物业销售之前事实上是最大的物业所有人,由其来制定业主临时公约也符合公平。条例不仅要求建设单位应当制定业主临时公约,而且规定应当在销售物业之前制定业主临时公约。这里就是考虑到不应该人为地制造规则的空白时间段。

业主临时公约虽然是临时的,但只是针对它的时间效力而言,事实上就其内容所包含的事项而言业主临时公约与正式的业主公约并没有本质上的差异。这一点也可以从本条与条例第17条的内容比较上看出来。业主临时公约同样应当对有关物业的使用、维护、管理,业主的共同利益,业主应当履行的义务,违反公约应当承担的责任等事项依法作出约定。业主临时公约应当制定物业使用与管理的规则,例如物业的公共部位以及公共设施的使用规则。业主临时公约还应当确认业主拥有正当使用物业共用部分、共用设施的权利,例如使用电梯、公共道路、物业管理区域内的公共文化、体育设施等。同时业主临时公约也应当规定业主应当履行的义务,包括妥善利用和爱护物业的公用部分与公用设施,不得擅自利用、毁损物业的共同部分。例如,业主不得擅自变更物业共用部分的构造、布局、外观、用途,不得擅加利用或者允许他人利用,不得私自占用、拆除、破坏物业的共有部分与公用设施。同时业主不得妨害他人利用共用部分,不得妨害他人对于其自己专有部分的利用,例如不得违反规定,擅自饲养家禽家畜,不得违反环境卫生规定,胡乱丢弃垃圾或者收集可能危害公共卫生的物品,不得聚众喧哗吵扰等。

业主临时公约由于并非是物业买受人所制定,因此为了避免物业建设单位可能的越权与擅断,条例要求建设单位制定业主临时公约时,不得侵害物业买受人的合法权益。这主要是要保障物业买受人合理享受物业的公共部分,同时在不影响他人和公共利益的情况下排他性地占有、使用与处分自己的物业专有部分。

www.pmCeo.com 物业经理人网

篇2：物业管理条例释义-第二十一条

前期物业管理问题

第二十一条 在业主、业主大会选聘物业管理企业之前,建设单位选聘物业管理企业的,应当签订书面的前期物业服务合同。

【释义】 本条规定了前期物业管理问题。

所谓的前期物业管理,是指业主、业主大会选聘物业管理企业之前所实施的物业管理。按照条例的规定,选聘物业管理企业是业主大会的权利。但是业主大会的召开,特别是首次业主大会需要一定的条件。在一般情况下,物业管理区域内的物业是分期分批售出的,已经入住的业主人数相对于将来物业全部或者大部分售出时的业主人数来说只是少数,同时入住的业主彼此之间并不熟悉,也很难联合起来与物业管理企业订立物业服务合同。在这些问题没有得到解决,条件没有具备之前,往往无法召开业主大会。与此同时,物业的管理是出于物业本身维护与保养的迫切需要,不可能等到业主大会选聘出物业管理企业之后才开始实施。否则会严重影响物业的使用与管理,也大大降低了业主的居住与生活的质量。为了解决这一问题,填补业主大会选聘出物业管理企业之前的一段时间内物业管理的空缺,就需要由相关当事人出面选聘物业管理企业,委托其做好前期的物业服务工作。建设单位则是较为适当的人选,同时建设单位出于维持物业状况的考虑。也会积极选聘物业管理企业。

此前的建设部《城市新建住宅小区管理办法》并没有明确规定物业前期管理,但是其第5条规定:“房地产开发企业在出售住宅小区房屋前,应当选聘物业管理公司承担住宅小区的管理,并与其签订物业管理合同。住宅小区在物业管理公司负责管理前,由房地产开发企业负责管理”。很多的地方物业管理规定对此也有所涉及。《上海市居住物业管理条例》第六章即是专门的关于前期物业管理的规定。《上海市居住物业管理条例》第4l条规定,“本条例所称前期物业管理,是指住宅出售后至业主委员会成立前的物业管理”。该条例的第42条还规定,“新建商品住宅出售单位应当在出售住宅前制定住宅使用公约,与其选聘的物业管理企业签订前期物业管理服务合同,并报所在地的区、县房地产管理部门备案”。还有像《厦门市物业管理条例》规定,业主委员会成立之前,由开发建设单位自行管理或委托物业管理企业实行物业管理。《北京市居住小区物业管理办法》第8条规定,居住小区开发建设周期较长的,在物业管理委员会成立之前,由该居住小区的开发建设单位负责物业管理,并可选择物业管理企业进行前期管理。物业管理委员会成立后,由其决定物业管理企业的续聘或解聘。1999年10月14日,建设部下发了《前期物业管理服务协议》(示范文本),按照该文本的内容,前期物业管理是指自房屋出售之日起至业主委员会与物业管理企业签定的《物业管理合同》生效时止的物业管理。

从上述所引的建设部和各个地方的规定来看,它们对于前期物业管理的界定并不一致。有的规定前期物业管理是在住宅出售后至业主委员会成立之前,有的是指自房屋出售之日起至业主委员会与物业管理企业签定的《物业管理合同》生效时止的物业管理,还有的则泛指业主委员会成立之前的物业管理。条例则规定为业主、业主大会选聘物业管理企业之前的物业管理。

从建设部以及地方的规定来看,对于前期物业管理的委托方的认定也各不一样。《前期物业管理服务协议》(示范文本)规定了协议的双方,一方是房地产开发单位或者物业管理企业,而另一方则为业主。上海市的管理条例则规定由住宅出售单位与其选聘的物业管理企业签订前期物业管理服务合同。还有的规定则没有提及当事人。条例的表述则是“建设单位选聘物业管理企业的”,应当签订书面的前期物业服务合同,显然此时的双方当事人是建设单位与物业管理企业。

《合同法》对于合同的形式作了规定,一般来说可以采用书面、口头各种形式,但是法律、法规要求书面形式的,应当采用书面形式。鉴于前期物业服务合同的内容多,法律关系复杂,条例要求采取书面的形式。

篇3：物业管理条例释义-第二十条

业主大会、业主委员会与居民委员会之间的职责协调问题

第二十条 业主大会、业主委员会应当配合公安机关,与居民委员会相互协作,共同做好维护物业管理区域内的社会治安等相关工作。
在物业管理区域内,业主大会、业主委员会应当积极配合相关居民委员会依法履行自治管理职责,支持居民委员会开展工作,并接受其指导和监督。
住宅小区的业主大会、业主委员会作出的决定,应当告知相关的居民委员会,并认真听取居民委员会的建议。

【释义】 本条规定了业主大会、业主委员会与居民委员会之间的职责协调问题。

如何协调业主大会、业主委员会与物业所在地的居民委员会之间的关系,一直是我国物业管理条例立法过程中有待解决的问题。不过从最基本的法理来看,业主大会、业主委员会和居民委员会各自所行使的职责有本质的差别。
居民委员会是居民自我管理、自我教育、自我服务的基层群众性自治组织。具体而言,依据《城市居民委员会组织法》的规定,居民委员会的主要任务包括:
(1)宣传宪法、法律、法规和国家政策,维护居民的合法权益,教育居民旅行依法应尽的义务,爱护公共财产,开展多种方式的社会主义精神文明建设活动;
(2)办理本居民地区居民的公共事务和公益事业;
(3)调解居民纠纷;
(4)协助维护社会治安;
(5)协助人民政府或它的派出机关做好与居民利益有关的公共卫生、计划生育、优抚救济以及青少年教育工作。

从这些规定和居民委员会的实践中可以看出,事实上居民委员会的主要职责在于完成相关的政府工作事项。因而居民委员会主要是居民自我组织起来对于公共事务进行管理的组织。居民委员会的合法性来源于作为政治权利拥有者的居民的选举,所以说居民委员会是居民行使民主政治权利的产物。

至于业主大会、业主委员会,是出于物业的使用、维护与管理的目的组成的。在公寓化住宅中,一栋建筑物中居住着多户住户,每个住户只占有使用该建筑物中一个有限的空间;但是除了每一个住户所占有的该有限空间之外,建筑物整体也需要开展维护与管理工作。同理,在同一住宅区域内不同建筑物所共享的公共设施也需要开展管理与维护工作。在法律上,每一个住户除了对自己居住的特定空间享有所有权(这就是一般所说的建筑物区分所有权)之外,还应该对于建筑物的整体以及公共设施拥有一定的权利。

由于存在事实上与法律上的关联关系,各个业主行使自己所有权已经不可能完全不牵扯到其他所有权人的利益,为了协调全体所有权人的利益,同时对于共有部分进行有效的管理与利用,就必须建立全体所有权人参与的协调机制与组织,这就是条例所规定的业主大会与业主委员会。由此可见,业主大会与业主委员会事实上是财产权人行使自己财产权的组织。换言之,业主大会与业主委员会所负责的事项在于如何行使业主的财产权,业主大会与业主委员会的合法性来源于作为所有权人的业主。

由此可见,业主大会、业主委员会与居民委员会各自所行使的职责有着本质上的区别,因为其权力来源存在重大差别,前者强调其行使私人财产权的属性,而后者则是实现政治民主权利的结果。所以不可将二者混为一谈。
正是由于认识到了业主大会、业主委员会与居民委员会之间的性质差别,物业管理条例在二者的协调配合上作了较为明确的规定。

条例首先就公共事务问题上二者的协调作出规定,其中较为突出的是物业管理区域的社会治安工作。条例要求业主大会、业主委员会应当配合公安机关,同时与居民委员会相互协作,共同做好社会治安工作。公安机关作为负责社会治安的政府机关自然对于物业区域内的治安事项责无旁贷,而治安作为重要的公共事务,居民委员会也负有相应的责任。业主大会、业主委员会作为行使业主自己财产权的组织,自然而然的可以就维护自己财产权作出合法妥当的安排。不过,在公共事务问题上,正如公民应当配合有关机关一样,业主大会、业主委员会自然应当与负责公共管理的相关行政机关和协助

篇4：物业管理条例释义-第十九条

业主大会、业主委员会的职责界限

第十九条 业主大会、业主委员会应当依法履行职责,不得作出与物业管理无关的决定,不得从事与物业管理无关的活动。
业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规的,物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门,应当责令限期改正或者撤销其决定,并通告全体业主。

【释义】 本条规定了业主大会、业主委员会的职责界限。

业主大会是由全体业主组成的维护物业区域内的全体业主的公共利益,行使业主的自治管理权限的组织。需要清楚认识到的是,所谓的物业管理事实上是物业服务,物业管理权是业主作为物业的所有人所拥有的权利,物业管理企业是获得业主的授权而取得提供物业服务的资格。从本质来讲,业主大会是全体业主行使其自己财产权,维护自己应得的有关服务权益的一个机构。这一点可以从条例第ll条的规定看出来。根据该条规定,业主大会享有的职责包括制定、修改业主公约和业主大会议事规则;选举、更换业主委员,监督业主委员会的工作;选聘、解聘物业管理企业;决定专项维修资金使用、统筹方案,并监督实施;制定、修改物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度;法律、法规或者业主大会议事规则规定的其他有关物业管理的职责。所有这些职责都是关于物业管理的事项。

业主委员会依照条例的规定,是业主大会的执行机构,因此它本身的职责也是围绕着物业管理展开的。从条例第15条的规定可以看出,业主委员会不论是召集业主大会会议,还是签订物业服务合同,抑或是及时了解业主、物业使用人的意见和建议,监督和协助物业管理企业履行物业服务合同,还是监督业主公约的实施,其目的都是为了让广大业主切实享受物业服务。

因此,业主大会、业主委员会作为维护业主在物业管理活动中合法权益的机构,其职责也被限定于此,不应该超越此边界作出其他决定或者从事其他活动。

业主大会、业主委员会可能作出的违反法律和法规的决定,此时这些决定因为违法而归于无效。但是需要注意的是,条例赋予物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门特殊的权力,即主管部门应当责令其限期改正或者撤销其决定,并通告全体业主。

篇5：物业管理条例释义-第十八条

业主大会议事规则的内容

第十八条 业主大会议事规则应当就业主大会的议事方式、表决程序、业主投票权确定办法、业主委员会的组成和委员任期等事项作出约定。

【释义】 本条规定了业主大会议事规则的内容。

业主大会是全体业主组成的维护业主利益的机构,业主委员会则是业主大会的执行机构。关于业主大会的职责以及业主大会会议,条例在第11条以及第12条到14条作了规定。但是如果要让业主大会顺利运转,还需要业主大会议事规则作出进一步的详细规定。同时业主大会作为业主自己组织起来行使财产权的机构,其内部的运作机制也自然应当由其自己作出决定。业主委员会作为业主大会的执行机构,它负责履行业主大会赋予的职责,业主大会议事规则自然可以就其组成等作出决议。条例尊重业主自我管理的权利,业主大会的议事规则就上述这些事项作出规定后,就可以避免缺乏可资适用的规则。

业主大会的议事方式:业主大会是会议性质的决策机构。因此,业主大会的基本议事形式是召开会议,以讨论议案和表决通过会议决议的方式来行使其职权。依据条例第13条,业主大会会议分为定期会议与临时会议。但是在何时应当召开定时会议,条例留给议事规则自行规定,这也是考虑到定期会议的召开需要依据各个物业管理区域的具体情形,不宜由法规强行规定,也没有这个必要。从我国相当一些地方的物业管理实践看,往往规定至少每一年召开一次年会。年会又通常在每一年的第一季度召开。因为此时召开,便于审查批准本年度的物业管理计划及预算和前一年的物业管理决算。此外,条例仅仅规定了召开临时大会的一种情形,议事规则可以根据业主的考虑与需要增加召开临时会议的情形与要求。除了规定业主会议的召开时间之外,议事规则还可以对于会议的形式作出规定。例如,可以根据需要,规定会议形式包括预备会议、全体会议和分组会议;可以邀请有关部门、单位和物业使用权人派代表列席等等。

业主大会的表决程序:业主会议如何形成一个有效的决议是表决程序需要加以解决的问题。一般而言,业主大会通过决议,在工作程序上应当经过这几个阶段:(1)提出议案;(2)审议议案;(3)表决通过议案;(4)公布会议决议。因此议事规则不可避免的需要对于上述这些阶段做出具体规定。首先,对于何人享有提案权做出规定,特别是业主委员会、业主各自的提案权规则有必要进行明确。议事规则对于如何审议议案也应做出规范,例如与会业主是否分组讨论、提案人是否应当作出必要的说明、是否进行全体的讨论程序,等等。议案经审议后,会议主持机构应当如何决定提交大会表决,会议表决时应当采用无记名投票或举手表决方式还是其他的表决方式,形成会议决议后应当在什么地点以何种方式予以公布,这些都迫切需要议事规则给于具体的规定。

业主投票权确定方法:业主的投票权也就是表决权的确定关系到业主的切身利益,也关系到能否形成有效的业主大会决议,但是如何计算业主的投票权却是议事规则应当予以明确的。综观不同的物业管理的规定,业主表决权大致有以下计算方式:
(1)以业主所拥有的物业权利份额来计算,每份业权份额拥有一个表决权。例如,我国有的地方物业管理法规规定,业主大会表决可以采用投票方式或者其他方式,各类房屋按建筑面积每10平方米计算为一票;不足10平方米的,5平方米及5平方米以上的计算为一票,不足5平方米的不计票。
(2)不区分每个业主所拥有的物业份额,每个业主都享有相同的表决权。例如有的地方规定,投票权的计算按照每一户一个投票权的原则进行。

有的物业管理法规为了避免大业主享有较大的表决权,导致小业主的利益可能得不到较好的保护,还对个别业主所掌握的投票数额作出控制性明确规定:例如当任一业主的投票权占全体业主全部投票权的1/5以上时,其超过1/5部分不予计算投票权,这样可以防止少数大业主任意左右业主大会,同时也可以平衡大小业主之间的利益关系。

业主委员会的组成:业主委员会的组成条例第16条有所涉及,但是还不够周全,也有待于议事规则作出约定。首先,议事规则可以规定业主委员会的委员人数,这应当根据物业管理区域的规模结合管理工作任务来决定;其次议事规则还可以规定业主委员会的委员的消极资格。也就是说排除某些业主担当委员,例如,可以规定担当过破产企业的负责人并对于破产负有个人责任的业主不得出任委员等。再如,业主委员会