物业管理条例释义-第五十五条

业主对共用部位、共用设备设施商业利用的收益权

第五十五条 利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的,应当在征得相关业主、业主大会、物业管理企业的同意后,按照规定办理有关手续。业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金,也可以按照业主大会的决定使用。

【释义】 本条主要规定了业主对共用部位、共用设备设施商业利用的收益权。

对于区分所有的建筑物的共用部分,原则上各业主可以根据居住的需要,平等利用。但是,如果进行商业经营,就超出了个人有权利用的范围。所以,利用共用部位,共用设施设备进行商业经营的,其利用决策权和收益权归全体业主享有。所谓商业利用。主要有在楼顶上设立发射塔、移动通信的基站,利用外墙发布广告,将共用部位出租,将楼顶楼道或平台让与相邻业主使用搭建等,只有全体业主有权利用或允许他人利用,但是,考虑到商业利用对相关业主的生活可能造成影响,比如说,妨碍了有关住户的采光、通风等,所以,要征得有关住户的同意。同时,由于共用部位的商业利用,可能影响到物业管理企业的管理服务,本条要求商业利用应当获得相关业主、业主大会、物业管理企业的同意,任何一方都不得擅自决定进行商业经营。对法律规定,需要签订书面合同或办理登记过户手续的,比如租赁合同的签订,地役权等的设定等,并且要签订合同和办理相应的登记过户手续。

商业化经营所获得的利益,当然应归全体业主享有,就如维修养护基金属于全体业主所有一样。尽管商业经营的开展,要征得相关业主、物业管理部门的同意,但是,后两者并不是收益的所有人。

为了保障物业的正常维护,经营所得的收益应当首先主要用于补充专项维修资金的不足。当然、如果业主大会做出了其他的决定,也可以按照业主大会的决定使用。本条的规定,显示了法规的灵活性。即法律一方面鼓励用于补充维修资金,在没有业主大会其他使用决定的情况下,当然归于维修养护基金。另一方面,又尊重了业主大会的决策权,同时又把这种决策权限制于业主大会,而排除了业主委员会,因为资金的变更使用属于重大事项,必须由业主大会决定。

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篇2：物业管理条例释义-第五十四条

业主缴纳专项维修基金的义务以及专项维修基金的归属、使用

第五十四条 住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主,应当按照国家有关规定交纳专项维修资金。
专项维修资金属业主所有,专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造,不得挪作他用。
专项维修资金收取、使用、管理的办法由国务院建设行政主管部门会同国务院财政部门制定。

【释义】 本条主要规定了业主缴纳专项维修基金的义务以及专项维修基金的归属,使用等有关问题。

所谓专项维修基金,是指根据法律规定建立的专门用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的大修、更新、改造的基金。维修基金作为房屋共用部位和共用设施、设备专项费用,专门用于住宅共同部位,公用设施的大修,更新和改造。所谓大修,是对共用部位、共用设备设施的大规模的维修。所谓更新和改造,是对共用部位、共用设施设备中坏旧部分的更换,以使其保持正常的使用或者不断提高其使用效能或使其具有新的效能。

业主缴纳基金的义务:物业管理资金是为了对物业的共用部位或共用设施、设备进行维修养护而建立的,基金的收益人是全体业主,因此,根据谁受益谁负担的原则,全体业主都有缴纳基金的义务。本条例第7条规定,业主有义务按照国家的规定缴纳专项保修费用。

业主在这里包括三种情况,住宅物业的业主,住宅小区内的非住宅物业的业主,住宅小区外的与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主。对于第三种,我们应加以注意,如果仍然是小区里的话,由于有了前边第二项“住宅小区”的规定,第三项就没有必要提了,所以,从逻辑上讲只能是小区外的业主。该业主承担缴纳责任的理由,不在于它位于小区之内,享受到物业管理的服务,因为专项维修基金不是物业管理服务费用,它和服务无关。它承担义务的理由是,该物业的结构与单幢住宅楼的结构紧密相连、也就是说和住宅楼存在共用部分,如果住宅楼的结构出现问题,得不到及时维修,该非住宅物业的结构也会相应的受到影响,而住宅楼获得维修、更新、改造,该非住宅物业却能同样的受益。根据受益与负担相一致、权利和义务相一致的做法,该与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主,主要是住宅小区外,和小区住宅楼结构相连而建的一些建筑物的所有权人,也要承担缴纳专项维修资金的义务。

尽管专项维修基金是用于物业保修期满后的物业维修,但是,并不是过了保修期才开始缴纳该项基金。对于新住宅物业小区来说,在售房时即可由购房者按照一定比例筹集。对于旧的住宅小区,由于历史原因,基础设施配套不全,失修严重,小区治理资金短缺,居民承受能力有限,实施物业管理难度较大,加之到一定年限后,就需要大面积的更新,改造,修缮,需要投入大量资金,必须提前筹集,不能等到需要时才临时筹集,否则就可能很被动,导致无法及时有效的对物业进行必要的维修养护。所以,必须在购买商品房和公房的同时,就建立起专项维修基金,以解决购房人的后顾之忧。

该条明确规定了基金属于业主所共有,其所增收益也当然属于业主所有。但是,具体的使用、管理办法,将由国务院建设行政主管部门会同国务院财政部门制定。

基金的目的是为了维修,条例第31条规定,建设单位应当按照国家规定的保修期限和保修范围,承担物业的保修责任。在保修期间,由保修企业负担保修费用,保修期满后,发生的自然损坏等需要维修的,从维修基金中支付。如果是由于第三人的人为损坏,当然由第三人负担赔偿责任。维修养护的对象不是住宅自用部位和自用设备,该部分的维修、更新费用,由业主承担;维修基金主要用于共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造。所谓共用部位,是指住宅主体承重结构部位,所谓共用设施、设备,是指住宅小区或单幢住宅内,建设费用以分摊进入住房销售价格的共用的上下水道、落水管、水箱、加压水泵、电梯、天线、供电线路、照明、锅炉、暖气线路、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井以及公益性文体设施和共用设施、设备使用的房屋。

篇3：物业管理条例释义-第五十三条

房屋装修时业主及物业管理企业的告知义务

第五十三条 业主需要装饰装修房屋的,应当事先告知物业管理企业。
物业管理企业应当将房屋装饰装修中的禁止行为和注意事项告知业主。

【释义】 本条规定了房屋装修时业主及物业管理企业的告知义务。

业主作为物业专有部分的所有人,原则上由权利处分自己的专有部分的物业,当然包括装修装饰物业的权利。但是由于业主专有物业部分与其他业主的专有部分及共用部分紧密结合或者相邻,业主进行装修装饰施工时都会影响到其他业主的利益。因为装修装饰施工时会发出噪音、会产生大量的装修垃圾、可能会造成管道堵塞、渗漏水、停电、物品毁坏等侵害其他业主或居民的合法利益,因此法律必须对此进行调整。规定业主在装修装饰时应当遵循一定的准则,禁止一系列严重影响其他业主利益的行为。

基于上述之理由,本条要求也住在进行装修装饰前告知物业管理企业,以让物业管理企业及时掌握业主装修装饰的具体情况。同时本条亦要求物业管理企业将房屋装饰装修中禁止的行为和事项告知业主,之所以如此规定,是因为业主一般不知晓装修装饰中的注意事项基禁止的行为,而物业管理企业则对此颇为熟悉,而且对于物业装修的管理已是物业管理企业的义务之一。

篇4：物业管理条例释义-第五十二条

管线等公用事业设施维护责任

第五十二条 供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位,应当依法承担物业管理区域内相关管线和设施设备维修、养护的责任。
前款规定的单位因维修、养护等需要,临时占用、挖掘道路、场地的,应当及时恢复原状。

【释义】 本条是关于管线等公用事业设施维护责任的规定。

对于本条应当从以下几个方面加以理解:

1.有关供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位为了向用户进行有关供水、供电、供气、供热或提供通讯、有线电视服务而在物业管理区域内安装的管线及其他设施的维护责任属于安装该等管线设施的单位,而不属于物业管理企业,也不属于业主。本条之所以作如此规定,是因为,安装并维护这些管线设施是有关单位根据其与业主(即水、电、气、热、通讯、有线电视的用户)所签订的供电、供水、供热、供气、通讯、有线电视合同所承担的义务,是用户通过水费、电费、气费等向其支付的相关服务费用的对价。对此《合同法》第181条规定:因自然灾害等原因断电,供电人应当按照国家有关规定及时抢修。未及时抢修,造成用电人损失的,应当承担损害赔偿责任。《合同法》第184条又规定:供用水、供用气、供用热力合同参照共用电合同的有关规定。因此,若供电、供水等单位不负责维护,而是由业主或物业管理企业承担维护的责任则显然是不公平的。
2.供水、供电等单位为了维护该等管线时,有权临时占用、挖掘道路、场地,业主与物业管理企业均不得阻止。
3.当供水、供电等单位完成维修、养护等工作后应当及时将占用、挖掘的道路及场地恢复原状,否则由此给与主造成损失的,应当承担损害赔偿责任。

篇5：物业管理条例释义-第五十一条

业主、物业管理企业对于公共道路、场地的占用、挖掘规则

第五十一条 业主、物业管理企业不得擅自占用、挖掘物业管理区域内的道路、场地,损害业主的共同利益。
因维修物业或者公共利益,业主确需临时占用、挖掘道路、场地的,应当征得业主委员会和物业管理企业的同意;物业管理企业确需临时占用、挖掘道路、场地的,应当征得业主委员会的同意。
业主、物业管理企业应当将临时占用、挖掘的道路、场地,在约定期限内恢复原状。

【释义】 本条规定了业主、物业管理企业对于公共道路、场地的占用、挖掘规则。

物业管理区域内的道路、场地属于全体业主所共有,应该由全体业主按照其通常用途加以使用。因此通常而言,单个业主以及物业管理企业均无权超出物业使用与服务的范围而擅自占用、挖掘道路、场地,否则就侵害了其他业主或者全体业主对于物业共有或者共用部分所享有的权利。但是在特殊情况下,业主或者物业管理企业可能需要临时占用与挖掘道路与场地。例如物业管理企业为了维修地下管线就需要临时挖掘公共道路。

条例对此限定在因为维修物业或者公共利益,并且是确需占用、挖掘的。因此,除了事出有因之外,还需要达到必须确需的程度,也就是说占用与挖掘是达到维修或者维护公共利益目的必须的不可或缺的手段,在这种场合下才允许占用与挖掘。除了上述的前提条件外,还需获得业主或者物业管理企业的同意,双方应当就占用与挖掘的具体范围、方式、时间等作出安排。具体而言,业主临时占用、挖掘道路、场地的,应当征得业主委员会和物业管理企业的同意;物业管理企业确需临时占用、挖掘道路、场地的,应当征得业主委员会的同意。前者之所以还要求物业管理企业的同意,主要是因为物业管理企业负责物业的维护与保养,本身负有妥善维护的义务,征得其同意,约定占用与挖掘的具体安排,不仅有助于确保对于道路与场地的损害减少到最低,而且有助于其采取措施减少由此而给其他业主带来的不便。

既然道路与场地原本属于共有或者共用,不言而喻的是,业主、物业管理企业应当将临时占用、挖掘的道路、场地恢复原状。