物业管理条例释义-第四十七条
物业管理企业的安全防范义务
第四十七条 物业管理企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作。发生安全事故时,物业管理企业在采取应急措施的同时,应当及时向有关行政管理部门报告,协助做好救助工作。
物业管理企业雇请保安人员的,应当遵守国家有关规定。保安人员在维护物业管理区域内的公共秩序时,应当履行职责,不得侵害公民的合法权益。
【释义】 本条规定了物业管理企业的安全防范义务。
安全防范是物业管理企业的主要义务之一,也是物业管理服务合同的主要内容之一。物业管理企业的社区安全管理义务包括物业消防管理和小区治安管理两部分。物业消防管理就是预防和消除火灾,整改治理火灾隐患,以保障物业小区内业主的生命、财产安全。小区治安管理就是采取各种措施如设立门卫值勤、保安人员巡逻等制度以使物业小区有一个安全稳定的秩序,使得业主们能够安居乐业。物业管理企业是否应承担前述的社区安全管理义务,完全由业主团体与物业管理企业在合同中约定。正如前面所介绍的,我国目前的物业管理企业是以服务人的身份出现的,因此,实践中的物业管理服务合同一般都会约定这类社区安全管理义务。至于社区安全管理义务的具体内容,更应由合同双方明确约定。社区安全管理义务的具体内容:
1.物业消防管理。
物业管理合同双方当事人可以依据本条例、《消防法》和各地的地方性规定,约定物业管理企业承担的具体消防管理义务。实践中物业服务合同中所约定的物业管理企业所承担的具体消防管理义务主要有如下几种:
(1)定期检查、维修消防设施和器材、设置消防安全标志。确保消防设施和器材的完好、有效;
(2)定期组织防火检查,及时消除火灾隐患。当物业管理企业发现消防安全隐患后,应当通知有关责任人及时改进。如果责任人拒绝改进的,物业管理企业应当及时告知业主团体或直接通报有关行政主管部门。物业管理企业怠于履行约定的消防管理义务造成损失或损失扩大的,应承担民事责任;
(3)开展防火安全知识宣传教育;
(4)保障疏通通道、安全出口畅通,并保持符合国家规定的消防安全疏通标志;
(5)当物业管理区域内发生火灾时,物业管理企业应当积极进行救助工作,并及时通知消防机关,否则应当承担相应的法律责任;
(6)其他约定的事项。
2.小区治安管理。
依据各地的地方法规以及本条例本条之规定,小区治安管理义务被规定为物业管理企业的强制性义务。从我国目前的物业管理实践来看,在物业管理服务合同中均对治安管理义务作出了约定。至于该类义务由哪些具体事项构成,应由当事人双方明确约定。一般而言,小区治安管理义务包括以下具体内容:
(1)执行门卫值班制度,以防闲杂人员自由进出物业小区;
(2)实施安保巡逻制度,以便及时发现并排除治安隐患;
(3)制止不遵守业主公约等规章制度的各种行为;
(4)检查进出小区的车辆,并维护小区内车辆的停放秩序;
&nb
篇2：物业管理条例释义-第四十六条
物业管理企业对违法行为的制止及报告义务
第四十六条 对物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规规定的行为,物业管理企业应当制止,并及时向有关行政管理部门报告。
有关行政管理部门在接到物业管理企业的报告后,应当依法对违法行为予以制止或者依法处理。
【释义】 本条规定了物业管理企业对违法行为的制止及报告义务。
依据本条例及物业管理服务合同的约定,物业管理企业的主要管理义务包括:
(1)房屋及共用设施设备的维修和管理;
(2)卫生保洁服务;
(3)保安服务;
(4)绿化管理;
(5)消防管理;
(6)车辆管理;
(7)装修管理;
(8)环境管理等。
因此当物业管理区域内出现违反治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规以及业主公约等行为而对物业管理区域的安全、环境等造成损害或威胁时物业管理企业应当采取合法的手段予以制止,并将这些情况及时的报告有关国家机关予以处理。否则因此而给业主造成损失的应当承担损害赔偿责任。但是由于物业管理企业并非国家执法机关,因此不得行使执法权否则应当承担相应的法律责任。有关行政管理部门接到报告后应当依法予以处理。
篇3：物业管理条例释义-第四十五条
公众性费用的收取办法
第四十五条 物业管理区域内,供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。
物业管理企业接受委托代收前款费用的,不得向业主收取手续费等额外费用。
【释义】 本条是有关于公众性费用的收取办法的规定
本条第1款规定的是供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位应向谁收取水费、电费、气费、通讯费、有线电视费。即规定了水费、电费、气费、通讯费、有线电视费的交纳义务人。本款将交纳义务人规定为该等公用事业服务的最终用户,而非物业管理企业。事实上,供水、供电等企事业单位之所以向用户供水、供电等完全是基于该等单位与用户签订有供水、供电、供气、提供通讯服务、提供有线电视服务合同,是履行其合同义务的行为。供水、供电、供气、供热等合同事实上属于特种买卖合同,是双方当事人约定一方当事人(供电人、供水人等)向另一方当事人(用户)供电、水等,另一方当事人支付电费、水费等费用的合同(参见《合同法》第176条与第184条)。
因此,合同的双方当事人是供电、供气等单位与用户。由于合同具有相对性只对合同当事人有约束力,对第三人原则上没有约束力,因此只有供电、供水等单位与用户享有合同规定的权利并承担合同义务。对于供用电合同《合同法》第176条至第183条有明确、详细的规定,对于供用水、供用气、供用热力合同根据第184条的规定准用供用电合同的规定。提供通讯服务、有线电视服务等合同由于合同法缺乏明文之规定,因此属于无名合同(又叫非典型合同),对于无名合同根据合同法原理应当准用与其最相类似之合同的有关规定,因为此等合同与供用电合同非常相似,因此亦得准用供用电合同。
根据《合同法》第177条的规定,供用电等合同的具体条款应当包括“供用电的方式、质量、时间、用电容量、地址、性质,计量方式,电价、电费的结算方式,供用电设施的维护责任等条款。”根据《合同法》的规定双方当事人的主要义务为:
1.供电等单位的主要义务。
(1)按照国家规定的质量标准和合同的约定安全供电的义务。供电人未按照国家规定的标准和合同的约定安全供电,造成用电人损失的,应当承担损害赔偿责任。
(2)断电通知义务。供电人因供电设施检修、临时检修、依法限电或者用电人违法用电等原因,需要中断供电时,应当按照国家有关规定事先通知用电人。未事先通知用电人中断供电,造成用电人损失的,应当承担损害赔偿责任。
(3)及时抢修义务。因自然灾害等原因断电,供电人应当按照国家有关规定及时抢修。未及时抢修,造成用电人损失的,应当承担损害赔偿责任。
2.用电人等(用户)的主要义务。
(1)交纳电费的义务。用电人应当按照国家规定的质量标准和合同的约定及时交付电费。用电人逾期不交付电费的,应当按照合同的约定支付违约金。经催告用电人在合理期限内仍不交付电费和违约金的,供电人可以按照国家规定的程序中止供电。
(2)安全用电的义务。用电人应当按照国家有关规定和当事人的约定安全用电。用电人未按照国家有关规定和当事人的约定安全用电,造成供电人损失的,应当承担损害赔偿责任。
由此可见,与供电等单位签订供用电等合同的用户才是合同的当事人,才须根据合同的规定交纳电费、水费等。物业管理企业并非合同之当事人因此并不负有合同义务,供用电等单位无权要求物业管理企业支付这些费用。当然如果物业管理企业为了满足自己的需要而与供用电等单位签订供用电等合同的,作为合同当事人(即用户)应当交纳电费等。
本条第2款规定了物业管理企业代收电费等费用时不得收取手续费等额外费用,应当是指不得向业主等用户收取额外的手续费。本款作如是规定是合理的,由上述的论述可以看出,供电等单位是收取电费的权利人,用户则是交纳的义务人,物业管理企业不是合同的当事人,因此既不享有权利也不负有义务,其若代理收取该等费用是作为供用电等单位的代理人,是接受供电等单位的委托,为供电等单位处理事物,因此若要收取手续费应当向其委托人(即供电单位等)收取而不是向用户收取,这正如代理电话局等收取电话费的银行应当向电话局收取代理费的道理一样浅显易懂。
篇4：物业管理条例释义-第四十四条
物业管理企业特约服务及其费用的规定
第四十四条 物业管理企业可以根据业主的委托提供物业服务合同约定以外的服务项目,服务报酬由双方约定。
【释义】 本条是关于物业管理企业特约服务及其费用的规定。
既然物业管理企业与业主之间是合同关系,那么根据合同自由原则合同究竟应当包括哪些内容完全取决于当事人的约定,只要其约定不违反善良风俗以及法律的强制性规定都是有效的。物业管理合同作为一种有名合同,是指双方当事人约定由物业管理企业提供必要的物业管理服务,而业主支付约定的物业管理服务费用的双务有偿合同。但是因为物业管理合同是由业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的,所以其主要内容应当主要是关于业主为了能够行使其区分所有权的专有部分的权利,而且也仅限于为行使其所有权的限度内,超出此一范围的服务的约定由于业主大会并没有授权业主委员会行使,所以不得在物业服务合同中约定,否则对于业主没有约束力(业主委员会的权利是由业主大会授予的,关于业主委员会的具体职权请参看第15条)。
因此如果业主需要物业管理企业提供物业管理合同中约定的服务以外的其他服务的,必须与物业管理企业单独订立委托合同,就服务的种类、标准、服务费用的数额及其支付的方式时间等做出具体的约定。合同一经成立生效当事人必须按照合同的约定履行合同,否则就会构成违约行为从而须承担违约责任。
此种合同完全属于普通民事委托合同,而非物业管理服务合同,因此不适用本条例的规定,所以业主既可以将这些服务委托给物业管理企业也可以委托给其他人处理。对于这些特约服务合同应当完全适用《合同法》关于委托合同的规定,即《合同法》第396-413条的规定。因此对于特约服务的种类及费用完全由当事人自行约定,而不适用政府监管原则。
篇5：物业管理条例释义-第四十三条
物业服务费行政监督的规定
第四十三条 县级以上人民政府价格主管部门会同同级房地产行政主管部门,应当加强对物业服务收费的监督。
【释义】 本条是关于物业服务费行政监督的规定
物业服务收费的标准实行国家监管制度,其监管机关是县级以上的人民政府的价格主管部门及其同级房地产行政主管部门。物价主管部门及房地产主管部门对物业服务费的监管的具体内容目前有以下四个方面:
1.审批制度。
在物业已交付使用但尚未成立业主委员会时,物业管理综合服务收费一般由物业管理公司在政府指导价范围内提出,报县级以上物价局核定审批。另外,物业管理公司对全体业主提供的公共性服务收费如装修保证金、有线电视入网费、水电费周转金等也应报物价局审批。
2.备案制度。
在业主委员会成立后,物业管理服务收费标准由物业管理公司与业主委员会在物业管理合同中依据本条例第41条规定的原则的基础上约定或由双方协商确定,并报物价局备案。
申报备案制度在《北京市高档住宅物业管理服务收费暂行办法》第10条中有所体现,如“物业管理企业应在签订物业管理委托合同之后1个月内,将物业管理服务收费标准报物业所在地物价局备案”。在《北京市普通居住小区物业管理服务收费暂行办法》第9条中也有所体现,如“物业管理单位应当接受小区管理委员会或物业产权人、使用人的监督,并将各项费用的年收支情况同时报市物价局和所在地物价局备案。”物业管理公司为满足部分用户需要而提供的特约服务如室内清洁、传真打字、接送小孩上学等服务收费,只需经业主委员会或者用户认可,由物业管理公司将服务项目和收费标准在小区(大厦)内公布,无需报物价局审批或备案。未经业主委员会或者用户认可的服务收费,使用人有权不支付服务费用。
3.许可证制度。
为了使政府有效监管物业管理服务收费行为,我国许多地方实行物业管理服务收费许可证制度。此制度在《广东省经营服务性收费管理规定》中有明确规定,即政府定价的经营服务性收费管理实行许可证制度和年审制度。对于具有物业管理资质证书的物业管理单位,对住宅小区、住宅组团、高层住宅、综合楼宇开展物业管理,收取物业管理费时按以下程序向物价部门申报:
(1)由物业管理单位写出申请收费或调整收费标准的报告:
(2)填报(物业管理服务收费申请表),一式三份,同时须附如下资料(复印件):①物业管理单位资质证明;②营业执照(许可证);③住宅小区(大厦)物业管理手册或小区管理章程(规定);④住宅小区(大厦)总平面图;⑤住宅小区(大厦)总体检收资料;⑥重新审核标准的,要附上原物价部门核定标准的有关文件等。
(3)经批准收费后,领取由物价部门统一制发的《广东省经营服务性收费许可证》,并将其放置在收费场所显眼处,以便群众和物价部门监督检查;
(4)《广东省经营服务性收费许可证》每年年审一次。
4.处罚制度。
除以上物业管理服务收费许可证制度以外,有关部门有权对违法违规行为进行监管,如果物业服务企业违反有关价格监管的法律,政府价格主管
精彩专栏
