物业管理条例释义-第四十五条

公众性费用的收取办法

第四十五条 物业管理区域内,供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。
物业管理企业接受委托代收前款费用的,不得向业主收取手续费等额外费用。

【释义】 本条是有关于公众性费用的收取办法的规定

本条第1款规定的是供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位应向谁收取水费、电费、气费、通讯费、有线电视费。即规定了水费、电费、气费、通讯费、有线电视费的交纳义务人。本款将交纳义务人规定为该等公用事业服务的最终用户,而非物业管理企业。事实上,供水、供电等企事业单位之所以向用户供水、供电等完全是基于该等单位与用户签订有供水、供电、供气、提供通讯服务、提供有线电视服务合同,是履行其合同义务的行为。供水、供电、供气、供热等合同事实上属于特种买卖合同,是双方当事人约定一方当事人(供电人、供水人等)向另一方当事人(用户)供电、水等,另一方当事人支付电费、水费等费用的合同(参见《合同法》第176条与第184条)。

因此,合同的双方当事人是供电、供气等单位与用户。由于合同具有相对性只对合同当事人有约束力,对第三人原则上没有约束力,因此只有供电、供水等单位与用户享有合同规定的权利并承担合同义务。对于供用电合同《合同法》第176条至第183条有明确、详细的规定,对于供用水、供用气、供用热力合同根据第184条的规定准用供用电合同的规定。提供通讯服务、有线电视服务等合同由于合同法缺乏明文之规定,因此属于无名合同(又叫非典型合同),对于无名合同根据合同法原理应当准用与其最相类似之合同的有关规定,因为此等合同与供用电合同非常相似,因此亦得准用供用电合同。

根据《合同法》第177条的规定,供用电等合同的具体条款应当包括“供用电的方式、质量、时间、用电容量、地址、性质,计量方式,电价、电费的结算方式,供用电设施的维护责任等条款。”根据《合同法》的规定双方当事人的主要义务为:

1.供电等单位的主要义务。
(1)按照国家规定的质量标准和合同的约定安全供电的义务。供电人未按照国家规定的标准和合同的约定安全供电,造成用电人损失的,应当承担损害赔偿责任。
(2)断电通知义务。供电人因供电设施检修、临时检修、依法限电或者用电人违法用电等原因,需要中断供电时,应当按照国家有关规定事先通知用电人。未事先通知用电人中断供电,造成用电人损失的,应当承担损害赔偿责任。
(3)及时抢修义务。因自然灾害等原因断电,供电人应当按照国家有关规定及时抢修。未及时抢修,造成用电人损失的,应当承担损害赔偿责任。

2.用电人等(用户)的主要义务。
(1)交纳电费的义务。用电人应当按照国家规定的质量标准和合同的约定及时交付电费。用电人逾期不交付电费的,应当按照合同的约定支付违约金。经催告用电人在合理期限内仍不交付电费和违约金的,供电人可以按照国家规定的程序中止供电。
(2)安全用电的义务。用电人应当按照国家有关规定和当事人的约定安全用电。用电人未按照国家有关规定和当事人的约定安全用电,造成供电人损失的,应当承担损害赔偿责任。

由此可见,与供电等单位签订供用电等合同的用户才是合同的当事人,才须根据合同的规定交纳电费、水费等。物业管理企业并非合同之当事人因此并不负有合同义务,供用电等单位无权要求物业管理企业支付这些费用。当然如果物业管理企业为了满足自己的需要而与供用电等单位签订供用电等合同的,作为合同当事人(即用户)应当交纳电费等。

本条第2款规定了物业管理企业代收电费等费用时不得收取手续费等额外费用,应当是指不得向业主等用户收取额外的手续费。本款作如是规定是合理的,由上述的论述可以看出,供电等单位是收取电费的权利人,用户则是交纳的义务人,物业管理企业不是合同的当事人,因此既不享有权利也不负有义务,其若代理收取该等费用是作为供用电等单位的代理人,是接受供电等单位的委托,为供电等单位处理事物,因此若要收取手续费应当向其委托人(即供电单位等)收取而不是向用户收取,这正如代理电话局等收取电话费的银行应当向电话局收取代理费的道理一样浅显易懂。

物业经理人网 www.pmceo.coM

篇2：物业管理条例释义-第四十四条

物业管理企业特约服务及其费用的规定

第四十四条 物业管理企业可以根据业主的委托提供物业服务合同约定以外的服务项目,服务报酬由双方约定。

【释义】 本条是关于物业管理企业特约服务及其费用的规定。

既然物业管理企业与业主之间是合同关系,那么根据合同自由原则合同究竟应当包括哪些内容完全取决于当事人的约定,只要其约定不违反善良风俗以及法律的强制性规定都是有效的。物业管理合同作为一种有名合同,是指双方当事人约定由物业管理企业提供必要的物业管理服务,而业主支付约定的物业管理服务费用的双务有偿合同。但是因为物业管理合同是由业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的,所以其主要内容应当主要是关于业主为了能够行使其区分所有权的专有部分的权利,而且也仅限于为行使其所有权的限度内,超出此一范围的服务的约定由于业主大会并没有授权业主委员会行使,所以不得在物业服务合同中约定,否则对于业主没有约束力(业主委员会的权利是由业主大会授予的,关于业主委员会的具体职权请参看第15条)。

因此如果业主需要物业管理企业提供物业管理合同中约定的服务以外的其他服务的,必须与物业管理企业单独订立委托合同,就服务的种类、标准、服务费用的数额及其支付的方式时间等做出具体的约定。合同一经成立生效当事人必须按照合同的约定履行合同,否则就会构成违约行为从而须承担违约责任。

此种合同完全属于普通民事委托合同,而非物业管理服务合同,因此不适用本条例的规定,所以业主既可以将这些服务委托给物业管理企业也可以委托给其他人处理。对于这些特约服务合同应当完全适用《合同法》关于委托合同的规定,即《合同法》第396-413条的规定。因此对于特约服务的种类及费用完全由当事人自行约定,而不适用政府监管原则。

篇3：物业管理条例释义-第四十三条

物业服务费行政监督的规定

第四十三条 县级以上人民政府价格主管部门会同同级房地产行政主管部门,应当加强对物业服务收费的监督。

【释义】 本条是关于物业服务费行政监督的规定

物业服务收费的标准实行国家监管制度,其监管机关是县级以上的人民政府的价格主管部门及其同级房地产行政主管部门。物价主管部门及房地产主管部门对物业服务费的监管的具体内容目前有以下四个方面:

1.审批制度。
在物业已交付使用但尚未成立业主委员会时,物业管理综合服务收费一般由物业管理公司在政府指导价范围内提出,报县级以上物价局核定审批。另外,物业管理公司对全体业主提供的公共性服务收费如装修保证金、有线电视入网费、水电费周转金等也应报物价局审批。

2.备案制度。
在业主委员会成立后,物业管理服务收费标准由物业管理公司与业主委员会在物业管理合同中依据本条例第41条规定的原则的基础上约定或由双方协商确定,并报物价局备案。
申报备案制度在《北京市高档住宅物业管理服务收费暂行办法》第10条中有所体现,如“物业管理企业应在签订物业管理委托合同之后1个月内,将物业管理服务收费标准报物业所在地物价局备案”。在《北京市普通居住小区物业管理服务收费暂行办法》第9条中也有所体现,如“物业管理单位应当接受小区管理委员会或物业产权人、使用人的监督,并将各项费用的年收支情况同时报市物价局和所在地物价局备案。”物业管理公司为满足部分用户需要而提供的特约服务如室内清洁、传真打字、接送小孩上学等服务收费,只需经业主委员会或者用户认可,由物业管理公司将服务项目和收费标准在小区(大厦)内公布,无需报物价局审批或备案。未经业主委员会或者用户认可的服务收费,使用人有权不支付服务费用。

3.许可证制度。
为了使政府有效监管物业管理服务收费行为,我国许多地方实行物业管理服务收费许可证制度。此制度在《广东省经营服务性收费管理规定》中有明确规定,即政府定价的经营服务性收费管理实行许可证制度和年审制度。对于具有物业管理资质证书的物业管理单位,对住宅小区、住宅组团、高层住宅、综合楼宇开展物业管理,收取物业管理费时按以下程序向物价部门申报:
(1)由物业管理单位写出申请收费或调整收费标准的报告:
(2)填报(物业管理服务收费申请表),一式三份,同时须附如下资料(复印件):①物业管理单位资质证明;②营业执照(许可证);③住宅小区(大厦)物业管理手册或小区管理章程(规定);④住宅小区(大厦)总平面图;⑤住宅小区(大厦)总体检收资料;⑥重新审核标准的,要附上原物价部门核定标准的有关文件等。
(3)经批准收费后,领取由物价部门统一制发的《广东省经营服务性收费许可证》,并将其放置在收费场所显眼处,以便群众和物价部门监督检查;
(4)《广东省经营服务性收费许可证》每年年审一次。

4.处罚制度。
除以上物业管理服务收费许可证制度以外,有关部门有权对违法违规行为进行监管,如果物业服务企业违反有关价格监管的法律,政府价格主管

篇4：物业管理条例释义-第四十二条

物业服务费交纳义务人的规定

第四十二条 业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的,从其约定,业主负连带交纳责任。
已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业,物业服务费用由建设单位交纳。

【释义】 本条是关于物业服务费交纳义务人的规定。

物业管理服务合同作为双务有偿合同,物业管理企业之所以承担提供物业管理服务活动是为了获得对方当事人的服务费用,那么何人有义务向物业管理企业支付物业服务费呢?换言之,何人是物业管理服务费用的义务人?确定物业管理服务费用支付的义务人的关键,是看何人是物业管理服务合同的当事人,因为只有物业管理合同的当事人才享有合同上的权利负担合同上的义务。

1.在物业已经出卖并交付给业主的,业主是交纳服务费的义务人。由于业主是物业的所有人,同时物业服务合同是由业主委员会代表业主与物业管理企业签订的,所以业主是合同的当事人,由其享有物业服务合同所产生的权利同时也应当由其负担物业管理合同所创设的义务,在物业管理服务合同业主一方的主要义务便是交纳物业服务费。

2.若业主将物业交予他人使用时,何人是物业服务费的义务人?究竟是业主还是物业使用人?由于物业使用人并非合同的当事人因此除非经由债务承担,物业使用人不负有交纳服务费的义务。那么当业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费的是否构成债务承担?根据合同法的规定由债务人与第三人签订合同进行债务承担的应当经债权人同意才对债权人有效,因此若未经债权人同意的不构成债务承担,此时业主与物业使用人的约定对物业管理企业不生效力,但是该约定在业主与物业使用人之间仍然有效。但是物业使用人向物业管理企业交纳物业服务费的,物业管理企业应当受领不得拒绝,否则会构成受领迟延,因为债务除了依据法律或合同之约定应由债务人亲自履行的外均得由第三人履行。若物业使用人不按约定交纳物业服务费用的,仍应当由物业所有人即业主承担责任,物业管理企业不得要求物业使用人承担责任,但是物业使用人必须向业主承担责任。本条第一款规定即应作如是之解释。

3.当物业尚未出售或虽已出售但是尚未交付给业主时,物业管理合同的当事人是物业管理企业与房地产开发单位(即本条例所称的建设单位),所以物业服务费应当由房地产开发单位支付。本条第二款之规定即为此意。

篇5：物业管理条例释义-第四十一条

物业管理服务费的原则性

第四十一条 物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则,区别不同物业的性质和特点,由业主和物业管理企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法,在物业服务合同中约定。

【释义】 本条是关于确定物业管理服务费的原则性规定。

物业管理服务合同在性质上是由物业管理企业与业主之间签订的民事合同,因此应当遵循合同自由原则,合同的内容应当由当事人自己自由约定。作为双务有偿合同业主最为主要的义务(即物业管理企业最为主要的权利)是支付物业管理服务费,因此物业管理服务费应当由双方当事人在物业管理合同中加以约定。但是任何自由都是有限制的,合同自由也不例外,本条规定了当事人在约定物业管理服务费时应当遵循的几个原则,作为对物业管理合同服务费用确定自由的限制:

(一)合理原则。
合理原则是指在物业管理实际操作中,核定收取收费时应充分考虑物业管理企业的利益,既要有利于物业管理企业的价值补偿,也要考虑业主的经济承受能力。国内物业管理市场尚处于发展阶段,具体收费标准应当因地制宜、以物业管理服务发生的成本为基础,结合物业管理公司的服务质量、服务深度进行合理核定,使业主的承受力与物业管理实际水平,服务深度相平衡;同时要充分考虑不同档次、不同类别的物业,不同对象、不同消费层次的需要,体现优质优价、公平合理、不可相互攀比,对于物业管理服务费用的使用则坚持“取之于民,用之于民”,逐步实现以房养房、以区养区。房产开发公司、物业管理公司、业主、业主委员会,均须共同遵守专款专用原则,确保物业管理费用的规范化运作、业主的根本利益不受损害。

(二)公开原则。
公开原则要求物业管理公司公开服务项目和收费标准,规范物业管理公司对用户提供特约有偿服务,并实行明码标价,定期向业主公布收支情况,接受业主监督。
我国《城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法》第9条规定,“经物价部门核定的或由物业管理单位与小区管理委员会或物业产权人代表、使用人代表协商议定的收费项目、收费标准和收费力,法应当在物业管理合同申明文约定。物业管理服务收费实行明码标价,收费项目和标准及收费办法应在经营场所或收费地点公布。物业管理单位应当定期(一般为6个月)向住户公布收费的收入和支出账目,公布物业管理年度计划和小区管理的重大措施,接受小区管理委员会或物业产权人、使用人的监督”。物业管理公司公开收费的义务可以视为业主的权利,业主作为物业管理服务的消费者,依据《消费者权益保护法》的有关规定,享有知悉其接受的服务的真实情况的权利,有权根据服务的不同情况,要求经营者提供服务的内容、规格、费用等有关情况。
物业管理服务收费作为公益性服务价格,《价格法》对其制订与收取的公开也有规定,《价格法》第13条规定,“经营者销售、收购商品和提供服务,应当按照政府价格主管部门的规定明码标价,注明商品的品名、户地、规格、等级、计价单位、价格或者服务的项目、收费标准等有关情况。经营者不得在标价之外加价出售商品,不得收取任何未予标明的费用”。

(三)质价相符原则。
质价相符原则,指物业管理服务的收费标准应与服务质量相适应。《城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法》第11条规定,“物业管理单位应当严格遵守国家的价格法规和政策,执行规定的收费办法和收费标准,努力提高服务质量,向住户提供质价相称的服务。不得收费不服务或多收费少服务”。也就是说物业管理服务收费标准高,服务的项目就多,所提供的管理水平和服务质量也高;物业管理服务收费的标准低,所提供的服务内容就少,服务的要求就低。物业管理单位不可高标准收费低质量服务。物业管理是一种市场经营服务型企业行为,物业