物业管理条例释义-第五十二条
管线等公用事业设施维护责任
第五十二条 供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位,应当依法承担物业管理区域内相关管线和设施设备维修、养护的责任。
前款规定的单位因维修、养护等需要,临时占用、挖掘道路、场地的,应当及时恢复原状。
【释义】 本条是关于管线等公用事业设施维护责任的规定。
对于本条应当从以下几个方面加以理解:
1.有关供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位为了向用户进行有关供水、供电、供气、供热或提供通讯、有线电视服务而在物业管理区域内安装的管线及其他设施的维护责任属于安装该等管线设施的单位,而不属于物业管理企业,也不属于业主。本条之所以作如此规定,是因为,安装并维护这些管线设施是有关单位根据其与业主(即水、电、气、热、通讯、有线电视的用户)所签订的供电、供水、供热、供气、通讯、有线电视合同所承担的义务,是用户通过水费、电费、气费等向其支付的相关服务费用的对价。对此《合同法》第181条规定:因自然灾害等原因断电,供电人应当按照国家有关规定及时抢修。未及时抢修,造成用电人损失的,应当承担损害赔偿责任。《合同法》第184条又规定:供用水、供用气、供用热力合同参照共用电合同的有关规定。因此,若供电、供水等单位不负责维护,而是由业主或物业管理企业承担维护的责任则显然是不公平的。
2.供水、供电等单位为了维护该等管线时,有权临时占用、挖掘道路、场地,业主与物业管理企业均不得阻止。
3.当供水、供电等单位完成维修、养护等工作后应当及时将占用、挖掘的道路及场地恢复原状,否则由此给与主造成损失的,应当承担损害赔偿责任。
篇2：物业管理条例释义-第五十一条
业主、物业管理企业对于公共道路、场地的占用、挖掘规则
第五十一条 业主、物业管理企业不得擅自占用、挖掘物业管理区域内的道路、场地,损害业主的共同利益。
因维修物业或者公共利益,业主确需临时占用、挖掘道路、场地的,应当征得业主委员会和物业管理企业的同意;物业管理企业确需临时占用、挖掘道路、场地的,应当征得业主委员会的同意。
业主、物业管理企业应当将临时占用、挖掘的道路、场地,在约定期限内恢复原状。
【释义】 本条规定了业主、物业管理企业对于公共道路、场地的占用、挖掘规则。
物业管理区域内的道路、场地属于全体业主所共有,应该由全体业主按照其通常用途加以使用。因此通常而言,单个业主以及物业管理企业均无权超出物业使用与服务的范围而擅自占用、挖掘道路、场地,否则就侵害了其他业主或者全体业主对于物业共有或者共用部分所享有的权利。但是在特殊情况下,业主或者物业管理企业可能需要临时占用与挖掘道路与场地。例如物业管理企业为了维修地下管线就需要临时挖掘公共道路。
条例对此限定在因为维修物业或者公共利益,并且是确需占用、挖掘的。因此,除了事出有因之外,还需要达到必须确需的程度,也就是说占用与挖掘是达到维修或者维护公共利益目的必须的不可或缺的手段,在这种场合下才允许占用与挖掘。除了上述的前提条件外,还需获得业主或者物业管理企业的同意,双方应当就占用与挖掘的具体范围、方式、时间等作出安排。具体而言,业主临时占用、挖掘道路、场地的,应当征得业主委员会和物业管理企业的同意;物业管理企业确需临时占用、挖掘道路、场地的,应当征得业主委员会的同意。前者之所以还要求物业管理企业的同意,主要是因为物业管理企业负责物业的维护与保养,本身负有妥善维护的义务,征得其同意,约定占用与挖掘的具体安排,不仅有助于确保对于道路与场地的损害减少到最低,而且有助于其采取措施减少由此而给其他业主带来的不便。
既然道路与场地原本属于共有或者共用,不言而喻的是,业主、物业管理企业应当将临时占用、挖掘的道路、场地恢复原状。
篇3：物业管理条例释义-第五十条
改变公共建筑及共用设施的程序
第五十条 物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施,不得改变用途。
业主依法确需改变公共建筑和共用设施用途的,应当在依法办理有关手续后告知物业管理企业;物业管理企业确需改变公共建筑和共用设施用途的,应当提请业主大会讨论决定同意后,由业主依法办理有关手续。
【释义】 本条是关于改变公共建筑及共用设施的程序的规定。
对本条的理解应当从以下几个方面着手:
1.由于物业管理区域内的公共建筑及共用设施是为特定目的所建设的,而且这些特定目的往往是全体业主为满足其对物业的利用而不可缺少的,若对该等公共建筑和设施的用途加以改变将导致大多数业主受损,甚至会降低整个物业区域的交换价值及使用价值,因此原则上不得改变其用途。
2.对公共建筑及共用设施用途加以改变属于对该等建筑及设施进行事实上的处分,而进行处分必须由有处分权的人进行或者至少经其授权。由于物业管理区域内的公共建筑及共用设施是由全体业主根据建筑物区分所有权的规则所共有的,因此若必须改变这些公共建筑及共用设施的用途时应当由全体业主共同决定。
3.根据条例规定,业主行使对公共部分的所有权的方式是通过业主大会多数觉得方式进行得。因此业主需要改变这些建筑及设施时仅需经业主大会讨论同意并告知物业管理企业即可。由于物业管理企业并非物业的所有人,因此其须改变这些建筑及设施时也必须经业主大会讨论通过。由于物业区域涉及公共利益,因此对物业管理区域内的公共建筑及共用设施用途加以改变的还必须履行法定的手续。
4.至于业主大会的召开程序及表决程序请参见条例第12-14条的规定及解释,在此不再赘述。
篇4：物业管理条例释义-第四十九条
房地产行政主管部门处理有关物业管理纠纷的职责
第四十九条 县级以上地方人民政府房地产行政主管部门应当及时处理业主、业主委员会、物业使用人和物业管理企业在物业管理活动中的投诉。
【释义】 本条规定了房地产行政主管部门处理有关物业管理纠纷的职责。
物业管理纠纷投诉是指物业管理法律关系一方当事人,即业主、业主委员会和使用人在物业管理过程中,对物业管理企业或其他物业管理主体违反物业管理有关法律法规、委托管理服务合同等行为,向所在地物业管理行政管理部门(房地产管理部门)、物业管理协会、消费者协会或物业管理企业的上级部门进行口头或书面的反映。投诉人可以是业主委员会、业主和使用人也可以是物业管理企业,被投诉人的对象一般是物业管理企业,也可以是业主委员会、物业业主和使用人,物业所在地的房地产管理部门,其他行政管理部门等。
物业管理服务合同的履行过程中,当事人之间经常会发生各种各样的纠纷,或者由于某方当事人违反合同或者由于违反法律法规而侵害到他人的合法权益。当出现这些现象时当事人除了可以诉诸司法机关加以解决外,还可以依据本条规定向房地产行政主管部门进行投诉,由房地产行政主管部门通过行政手段加以解决。当事人可以选择使用何种解决纠纷的途径,从而既能使纠纷得以迅速的解决又能保护各方当事人的合法权益。对于物业管理过程中出现的纠纷进行投诉及处理应当掌握几方面的内容:
1.接受投诉的机关。
依据本条例的规定接受物业管理纠纷投诉的法定机关是县级以上地方人民政府房地产行政主管部门。接受投诉以及及时处理投诉既是房地产行政主管部门的权力又是他的义务。
2.物业管理纠纷投诉受理制度。
投诉受理制度是指政府有关行政管理部门接受投诉后的处理程序。物业管理投诉受理制度是指物业管理行政部门接受业主委员会、业主和使用人对违反物业管理法律法规、委托管理服务合同等行为投诉的受理及处理程序。如《上海市居住物业管理条例》对此作出的具体的规定:
(1)市房地产管理局和区、县房地产管理部门应当建立投诉受理制度,接受有关违反物业管理法律法规等行为的投诉;
(2)区、县房地产管理部门受理投诉后,应当进行调查、并自受理投诉之日起30日内答复投诉人。如投诉的情况属实,房地产管理部门应对被投诉人作出行政处罚或行政处分:
(3)投诉人对区、县房地产管理部门的答复有异议,可以向市房地产管理局提出复核要求。市房地户管理局应当在受理之日起30日内,依法重新进行复查、复审、复核、复验等一系列活动,根据复核的情况,可以作出维持、变更或撤销、部分撤销原行政处罚或行政处理决定,并将该决定答复投诉人;
(4)投诉内容涉及其他行政管理部门联责范围的,市房地产管理局或区、县房地产管理部门应当自受理之日5日内,移送有关行政管理部门,并书面告知投诉人。
3.投诉的种类。
(1)业主或使用人对其他业主或使用人的投诉。如有些业主或使用人因在天井、庭院、平台、屋顶以及道路搭建建筑物,而影响其他业主正常的工作、生活或影响物业区域整体美观,致使违反物业管理有关条例的行为,有利益关系的业主或使用人对此行为进行投诉;
(2)业主或使用人对业主委员会投诉。如因业主委员会没能履行职责,致使业主或使用人的权益受到损害,而对其进行投诉;
篇5：物业管理条例释义-第四十八条
物业使用人在物业管理中的权利、义务
第四十八条 物业使用人在物业管理活动中的权利义务由业主和物业使用人约定,但不得违反法律、法规和业主公约的有关规定。
物业使用人违反本条例和业主公约的规定,有关业主应当承担连带责任。
【释义】 本条是关于物业使用人在物业管理中权利义务的规定。
物业管理活动中各方当事人之间的权利义务主要是由物业管理服务合同所产生的,所以,该等权利义务除法律、法规有特别规定外只能由物业管理服务合同的各方当事人享有与承担。根据本条例第15条之规定,物业管理服务合同是由业主委员会代表业主与业主大会选聘的物业管理企业签订的,所以,物业管理服务合同的双方当事人是物业管理企业与业主。因此,根据物业管理服务合同所产生的权利与义务只能由物业管理企业及各业主依合同之约定享有与承担。物业使用人由于不是合同的当事人,所以既不能享有合同权利也无需承担合同义务。但是,物业使用人为了能够实现其根据物业使用合同(主要为租赁合同)所取得的对物业的使用权,必须利用物业管理企业所提供的各种服务,也就是说,物业使用人必须享有业主在物业服务中所享有的各种权利才能满足其对物业的使用利益。同时,物业管理企业对物业的管理,又要求物业的使用人提供各种各样的便利以及遵守一定的规则才能履行其管理义务、提供约定的管理服务。那么,物业使用人基于什么理由得对物业管理企业享有请求其提供服务之权利,又基于什么理由须对物业管理企业负有一定的义务呢?
由于合同具有相对性,因此只对合同之当事人有效力,第三人若要享有合同之权利或承担合同之义务依据《合同法》之规定惟有通过如下几种渠道:
1.合同债权之让与。对此,《合同法》第79条规定,“债权人可以将合同的权利全部或者部分转让给第三人,但有下列情形之一的除外:
(一)根据合同性质不得转让;
(二)根据当事人约定不得转让;
(三)依照法律规定不得转让。”第80条规定“债权人转让权利的,应当通知债务人。未经通知,该转让对债务人不发生效力。债权人转让权利的通知不得撤销,但经受让人同意的除外。”第81条规定,“债权人转让权利的,受让人取得与债权有关的从权利,但该从权利专属于债权人自身的除外。”据此合同债权的转让须具备如下只要件:
(1)须有合法有效的合同存在;
(2)须合同权利得以转让;
(3)须转让人与受让人签订债权让与合同;
(4)须通知合同债务人。
2.涉他合同的签订。涉他合同包括利他合同与由第三人履行的合同。所谓利他合同,是指合同双方当事人约定由合同债务人向第三人履行合同义务的合同。对此,《合同法》第64条规定,“当事人约定由债务人向第三人履行债务的,债务人为向第三人履行债务或者履行债务不符合约定,应当向债权人承担违约责任。”所谓由第三人履行的合同,是指合同双方当事人约定由当事人以外的第三人履行合同义务的合同,对此,《合同法》第65条规定,“当事人约定由第三人向债权人履行债务的,第三人不履行债务或者履行不符合约定,债务人应当向债权人承担违约责任。”可见,对于涉他合同虽然第三人得向合同之债务人请求履行合同(在利他合同)或得向合同债权人履行合同债务(在由第三人履行的合同),但是合同对第三人没有约束力。
3.债务承担。债务承担包括免责的债务承担与并存的债务承担两种。所谓免责的债务承担,是指由债务人以外的第三人代替债务人向债权人承担债务,原债务人脱离债务关系的民事法律行为;而所谓并存的债务承担,是指由第三人加入债务关系与原债务人共同负担债务的民事法律行为,此时承担人与债务人成为连带债务人。免责的债务承担必须通过承担合同进行,债务承担合同可以由债务人与承担人签订也可以由债权人与承担人签订。若承担合同由承担人与债务人签订合同的,必须经债权人同意才能对债权人生效,因为债务人的信用直接关涉到债权人的债权能否实现的问题。对此,《合同法》第84条规定,“债务人将合同的义务全部或者部分转移给第三人的,应当经债权人同意”。对于免责的债务承担的法律效果,《合同法》第86条规定,“债务人转移义务的,新债务人应当承担与主债务有关的从债务,但该从债务专属于原债务人自身的除外。”
4.合同权利义务的概括承受。所谓合同权利义务的概括承受,是指合同生效后一方当事人于第三人签订合同约定并经对方当事人同意后,由该第三人代替其享有合同权利并承担合同义务的法律行为。对此,《合同法》第88条规定,“当事人一方经对方同意,可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人。”实际上,合同权利义务的概括承受是债权让与与债务承担的结合,没有什么特别之处,因此完全可以进行分解而适用债权让与与债务承担的法律
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