物业管理条例释义-第十七条
业主公约的内容和效力
第十七条 业主公约应当对有关物业的使用、维护、管理,业主的共同利益,业主应当履行的义务,违反公约应当承担的责任等事项依法作出约定。
业主公约对全体业主具有约束力。
【释义】 本条规定了业主公约的内容和效力。
(一)业主公约概述。
业主公约,指业主共同订立或者承诺的,对全体业主具有约束力的有关使用、维护物业及其管理等方面权利义务的行为守则。业主公约是物业管理中一个极为重要的文件,即全体业主应该遵守的物业管理规章制度。以书面形式设定的业主公约,是依据私法自治原则衍生出来的规约自治原则而制定的,只要不违反法律之强制性规定,不违反公序良俗原则,不变更或排除区分所有权的本质,均可产生法律上的效力。
业主公约作为最高自治规则具有如下特征:
1.业主意思自治。业主公约是业主约定彼此相互关系的民事协定,订立业主公约是业主间的共同行为。业主公约因此由业主自己执行,无需国家强制力来保证实施。
2.订立程序严格。业主公约的订立应当在全体业主自愿和充分协商的基础上依照法律规定方式进行,当个别业主有不同意见难以全体一致同意时,应当以全体业主整体利益为重,个人服从全体,少数服从多数。除物业出售时各个业主分别与开发商签订物业管理公约外,业主公约的订立、变更均通过业主大会进行,并且作为特别决议事项,遵守更为严格的程序。
3.约定效力至上。业主公约作为物业区域内全体业主最高自治规则,约束全体业主。当其采取物业管理公约形式时,还约束开发商及物业管理企业。业主大会、业主委员会的相关规定均不得违反业主公约,否则无效。
关于业主公约的性质,学界存在不同观点,主要有:(1)业主公约是业主(区分所有权人)之间的非单纯债权性质的契约;(2)业主公约是众多业主(区分所有权人)之间的社会化的契约;(3)业主公约具有合伙性质、集团性质;(4)业主公约是有关区分所有权人相互之间权利义务关系的基本规定,属于自治法规或自治规则。
根据条例规定,业主公约是业主团体的最高自治规范和根本性自治规则,其地位和作用相当于业主团体的“宪法”。业主公约的约束力及于全体业主。
(二)业主公约的内容。
业主公约纯属业主自治规范,因而业主公约的内容各国均规定由业主(区分所有权人)自由协商确定。其具体内容因建筑物的规模、用途及其习惯、生活水平而有所不同。业主公约的具体内容虽然由业主自行协商确定,但根据条例的规定以下事项应纳入其中:
(1)物业基本情况简介。介绍物业的名称、地点、面积、户数;公布公共场所及公用设施状况等。
(2)业主共同事务管理。规定业主大会召开的条件、方式、程序;规定物业区域内管理费用的承担分配。
(3)业主权利义务设定。明定业主基于物业所有权的物业使用权及作为小区成员的成员权,包括表决权、参与制定规约权、选举和罢免管理机构人员的权利、请求权及监督权等;列举物业区域内的行为守则,对业主相关权利行使或生括行为进行限制或予以禁止。
(4)违反公约的处置。业主违反公约,须承担约定的违约责任。承担违约责任的方式根据民法规定,有停止侵害、排除妨碍、赔偿损失等法定方式;业主公约也可以另行设定承担责任的方式。值得注意的是,我国法律规定,只有法律明确授权的国家机关才享有处罚权,才能对某些违法行为处以罚款。所以,业主公约对业主的违约行为不得设定罚款,但可以通过约定交纳保证金、违约金方式,当业主有违约行为时,从中予以扣除。对业主违反公约的行为,相关业主、使用人、业主委员会或物业管理企业有权加以劝止,必要时可以向人民法院提起民事诉讼。
(三)业主公约的通过与修改。
业主公约属于业主大会的特殊决定,适用“特别多数同意方式”,即必须经物业管理区域内全体业主所持投票权2/
篇2：物业管理条例释义-第十六条
业主委员会的登记备案制度
第十六条 业主委员会应当自选举产生之日起30日内,向物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门备案。
业主委员会委员应当由热心公益事业、责任心强、具有一定组织能力的业主担任。
业主委员会主任、副主任在业主委员会委员中推选产生。
【释义】 本条规定了本条规定了业主委员会的登记备案制度。
(一)业主委员会的产生。
条例规定,业主委员会应当选举产生。业主委员会不是一个独立的法人,其行为的后果直接归于全体业主,责任也由全体业主共同承担,因而业主委员会的组成人员应该反映全体业主绝大部分人的意愿,即应由全体业主进行民主选举,推选出自己信任的业主担任业主委员会的委员。业主的利益既有全体业主的共同利益,也有部分业主的局部利益,尤其是大业主,其在物业中占有的份额较大,所以每一项业主委员会的决议对其影响也最为显著。业主委员会作为业主利益的代表者,其委员应当具有代表性。因此,组成业主委员会科学而公正的办法应是按业主所占物业比例来选举产生代表,而不应以业主个体为单位来决定。只有这样才能保证业主委员会决议的代表性、公正性和权威性。业主委员会主任、副主任在业主委员会委员中推选产生。
(二)业主委员会的登记时间和效力。
业主委员会应当自选举产生之日起30日内向物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门备案。业主委员会作为业主团体的组织机构,是基于业主团体的意思自行设立的,则登记不应影响业主委员会的成立。登记仅仅是为了行业管理的需要所履行的备案手续。这里的登记应当与企业法人等一般民事主体的设立登记区别开来。一般民事主体必须经过登记才能成立,是为了保障交易安全的需要。业主委员会仅仅是代表业主团体对外实施与物业管理有关的行为,其最终责任又是由业主承担的;如果需要业主承担到民事责任,也无须通过登记来保障,因为业主有其不动产物业作为责任财产加以担保。因此,登记不是业主委员会的成立要件。业主委员会进行登记是为了接受房地产行政主管部门的监督、指导和管理。
(三)业主委员会委员的资格。
条例规定,业主委员会委员应当由热心公益事业、责任心强、具有一定组织能力的业主担任。业主委员会作为业主自治管理物业区域的机构,其组成人员应该是业主。物业管理区域中的承租人、其他实际使用物业的人员,有关行政机构或者组织的人员都不能成为业主委员会的委员,不能代替业主行使物业自治管理权。
篇3：物业管理条例释义-第五十五条
业主对共用部位、共用设备设施商业利用的收益权
第五十五条 利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的,应当在征得相关业主、业主大会、物业管理企业的同意后,按照规定办理有关手续。业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金,也可以按照业主大会的决定使用。
【释义】 本条主要规定了业主对共用部位、共用设备设施商业利用的收益权。
对于区分所有的建筑物的共用部分,原则上各业主可以根据居住的需要,平等利用。但是,如果进行商业经营,就超出了个人有权利用的范围。所以,利用共用部位,共用设施设备进行商业经营的,其利用决策权和收益权归全体业主享有。所谓商业利用。主要有在楼顶上设立发射塔、移动通信的基站,利用外墙发布广告,将共用部位出租,将楼顶楼道或平台让与相邻业主使用搭建等,只有全体业主有权利用或允许他人利用,但是,考虑到商业利用对相关业主的生活可能造成影响,比如说,妨碍了有关住户的采光、通风等,所以,要征得有关住户的同意。同时,由于共用部位的商业利用,可能影响到物业管理企业的管理服务,本条要求商业利用应当获得相关业主、业主大会、物业管理企业的同意,任何一方都不得擅自决定进行商业经营。对法律规定,需要签订书面合同或办理登记过户手续的,比如租赁合同的签订,地役权等的设定等,并且要签订合同和办理相应的登记过户手续。
商业化经营所获得的利益,当然应归全体业主享有,就如维修养护基金属于全体业主所有一样。尽管商业经营的开展,要征得相关业主、物业管理部门的同意,但是,后两者并不是收益的所有人。
为了保障物业的正常维护,经营所得的收益应当首先主要用于补充专项维修资金的不足。当然、如果业主大会做出了其他的决定,也可以按照业主大会的决定使用。本条的规定,显示了法规的灵活性。即法律一方面鼓励用于补充维修资金,在没有业主大会其他使用决定的情况下,当然归于维修养护基金。另一方面,又尊重了业主大会的决策权,同时又把这种决策权限制于业主大会,而排除了业主委员会,因为资金的变更使用属于重大事项,必须由业主大会决定。
篇4：物业管理条例释义-第五十四条
业主缴纳专项维修基金的义务以及专项维修基金的归属、使用
第五十四条 住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主,应当按照国家有关规定交纳专项维修资金。
专项维修资金属业主所有,专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造,不得挪作他用。
专项维修资金收取、使用、管理的办法由国务院建设行政主管部门会同国务院财政部门制定。
【释义】 本条主要规定了业主缴纳专项维修基金的义务以及专项维修基金的归属,使用等有关问题。
所谓专项维修基金,是指根据法律规定建立的专门用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的大修、更新、改造的基金。维修基金作为房屋共用部位和共用设施、设备专项费用,专门用于住宅共同部位,公用设施的大修,更新和改造。所谓大修,是对共用部位、共用设备设施的大规模的维修。所谓更新和改造,是对共用部位、共用设施设备中坏旧部分的更换,以使其保持正常的使用或者不断提高其使用效能或使其具有新的效能。
业主缴纳基金的义务:物业管理资金是为了对物业的共用部位或共用设施、设备进行维修养护而建立的,基金的收益人是全体业主,因此,根据谁受益谁负担的原则,全体业主都有缴纳基金的义务。本条例第7条规定,业主有义务按照国家的规定缴纳专项保修费用。
业主在这里包括三种情况,住宅物业的业主,住宅小区内的非住宅物业的业主,住宅小区外的与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主。对于第三种,我们应加以注意,如果仍然是小区里的话,由于有了前边第二项“住宅小区”的规定,第三项就没有必要提了,所以,从逻辑上讲只能是小区外的业主。该业主承担缴纳责任的理由,不在于它位于小区之内,享受到物业管理的服务,因为专项维修基金不是物业管理服务费用,它和服务无关。它承担义务的理由是,该物业的结构与单幢住宅楼的结构紧密相连、也就是说和住宅楼存在共用部分,如果住宅楼的结构出现问题,得不到及时维修,该非住宅物业的结构也会相应的受到影响,而住宅楼获得维修、更新、改造,该非住宅物业却能同样的受益。根据受益与负担相一致、权利和义务相一致的做法,该与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主,主要是住宅小区外,和小区住宅楼结构相连而建的一些建筑物的所有权人,也要承担缴纳专项维修资金的义务。
尽管专项维修基金是用于物业保修期满后的物业维修,但是,并不是过了保修期才开始缴纳该项基金。对于新住宅物业小区来说,在售房时即可由购房者按照一定比例筹集。对于旧的住宅小区,由于历史原因,基础设施配套不全,失修严重,小区治理资金短缺,居民承受能力有限,实施物业管理难度较大,加之到一定年限后,就需要大面积的更新,改造,修缮,需要投入大量资金,必须提前筹集,不能等到需要时才临时筹集,否则就可能很被动,导致无法及时有效的对物业进行必要的维修养护。所以,必须在购买商品房和公房的同时,就建立起专项维修基金,以解决购房人的后顾之忧。
该条明确规定了基金属于业主所共有,其所增收益也当然属于业主所有。但是,具体的使用、管理办法,将由国务院建设行政主管部门会同国务院财政部门制定。
基金的目的是为了维修,条例第31条规定,建设单位应当按照国家规定的保修期限和保修范围,承担物业的保修责任。在保修期间,由保修企业负担保修费用,保修期满后,发生的自然损坏等需要维修的,从维修基金中支付。如果是由于第三人的人为损坏,当然由第三人负担赔偿责任。维修养护的对象不是住宅自用部位和自用设备,该部分的维修、更新费用,由业主承担;维修基金主要用于共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造。所谓共用部位,是指住宅主体承重结构部位,所谓共用设施、设备,是指住宅小区或单幢住宅内,建设费用以分摊进入住房销售价格的共用的上下水道、落水管、水箱、加压水泵、电梯、天线、供电线路、照明、锅炉、暖气线路、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井以及公益性文体设施和共用设施、设备使用的房屋。
篇5：物业管理条例释义-第五十三条
房屋装修时业主及物业管理企业的告知义务
第五十三条 业主需要装饰装修房屋的,应当事先告知物业管理企业。
物业管理企业应当将房屋装饰装修中的禁止行为和注意事项告知业主。
【释义】 本条规定了房屋装修时业主及物业管理企业的告知义务。
业主作为物业专有部分的所有人,原则上由权利处分自己的专有部分的物业,当然包括装修装饰物业的权利。但是由于业主专有物业部分与其他业主的专有部分及共用部分紧密结合或者相邻,业主进行装修装饰施工时都会影响到其他业主的利益。因为装修装饰施工时会发出噪音、会产生大量的装修垃圾、可能会造成管道堵塞、渗漏水、停电、物品毁坏等侵害其他业主或居民的合法利益,因此法律必须对此进行调整。规定业主在装修装饰时应当遵循一定的准则,禁止一系列严重影响其他业主利益的行为。
基于上述之理由,本条要求也住在进行装修装饰前告知物业管理企业,以让物业管理企业及时掌握业主装修装饰的具体情况。同时本条亦要求物业管理企业将房屋装饰装修中禁止的行为和事项告知业主,之所以如此规定,是因为业主一般不知晓装修装饰中的注意事项基禁止的行为,而物业管理企业则对此颇为熟悉,而且对于物业装修的管理已是物业管理企业的义务之一。
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