维护合法权益，防控法律风险--谈两部司法解释对行业的影响

　　维护合法权益，防控法律风险--谈两部司法解释对行业的影响

　　为正确审理建筑物区分所有权和物业服务纠纷案件，依法保护当事人的合法权益，最高人民法院近日以公告形式公布了《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》与《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》(以下简称两部司法解释)，将于20**年10月1日起施行。这对处在被矛盾和纠纷困扰中的物业管理行业应该是一件大事，所以我立即嘱咐协会秘书处在网站上尽快刊登，并要求这期杂志以此作为专题聚焦，发动业内上下认真学习。

　　近两年，中物协一直高度关注并积极参与立法解释的制定，并做了大量有成效的工作，这在中物协去年工作总结和这次陈伟同志的文章都有较为详细的表述。在看到最高人民法院公告后，我立即与已调任住房与城乡建设部房地产市场监管司工作的陈伟同志取得联系并交换了意见。我们都认为这次正式公布的两部司法解释虽然回避了一些难点、焦点和敏感问题，但基本上体现了法律的公平性原则，力求实现物业服务双方权利义务的平衡。其中关于审理物业服务纠纷案件的解释显然是在认真听取行业意见的基础上慎重作出的。而且，两部司法解释有很强的针对性和可操作性，对业主与物业服务企业的不当行为均有较强的约束，对一些频繁发生诉讼但在审判实践中难以判决的热点、难点问题提供了统一的审判依据，提升了《物权法》等法律规定的可操作性。这对于妥善解决物业管理中的纠纷，有效化解物业管理中的矛盾，规范物业管理主要涉及的业主与物业服务企业双方行为都有重要的指导意义，我们应当从以下方面给予高度重视。

　　一是要认真学习两部司法解释，全面领会和准确把握其精神实质。正如最高人民法院有关负责人在接受采访时归纳的，两部司法解释涉及建筑物区分所有权及物业服务纠纷案件中的诸多问题，包括业主身份的界定、人数的计算方法及权利义务的范围、物业专有部分和共有部分的划定、车位车库纠纷的处理、住改商纠纷的处理、利害关系业主的认定、业主撤销权的行使以及知情权的保护，以及物业服务合同对业主的约束力及效力、物业服务企业的违约责任承担、业主妨害物业服务企业管理的责任承担、物业费纠纷处理、物业服务合同的解除与相应纠纷的处理等等。

　　这些问题以司法解释的形式发布，不仅对各级人民法院的审判活动以及仲裁机构的仲裁活动将起到具体的指导作用，而且对物业管理当事人的相关活动具有规范和引导的功能。因此，尽快组织干部和职工逐条学习、正确理解和准确把握两部司法解释的有关条文，进一步规范物业服务活动，努力减少和妥善处理各类纠纷，切实防控法律风险，最大限度维护自身合法权益，是每个物业服务企业当前必须关注的重要工作。

　　二是要高度重视对两部司法解释有关条款的研究，切实防控法律风险。两部司法解释对物业服务企业法律责任的认定较为严厉，必须引起业内广泛重视并采取有效措施防患于未然。比如对审理物业服务纠纷案件的解释多处提及物业服务合同，既有对合同是否有效的认定，也有对不履行或不完全履行合同的处理，还有对违反合同约定的处分。此外，尤其要注意的是，该解释在三个方面对物业服务企业应承担的合同纠纷责任与我们平时一般的理解和把握的尺度有较大的扩充：第二条关于即使物业服务合同已正式签订，但涉及免除企业责任、加重业委会或业主责任、排除业委会或业主主要权利的条款，在业委会或业主请求确认合同或者合同相关条款无效时，人民法院应予支持;第三条提出对物业服务企业公开作出的服务承诺及制定的服务细则，应当认定为物业服务合同的组成部分;第三条关于“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持”。

　　如果我们对以上这些条款没有全面把握和清醒认识，在司法诉讼中会处于十分被动的地位，甚至面临法律风险。因此，物业服务企业近期应按照以上条款的精神重点对签订的前期服务合同及企业曾公开作出的服务承诺与制定的服务细则进行认真和全面的清理，对不符合以上精神的要尽快作出适当调整。同时，要切实认识到合同不是万能的，即使我们签订的物业服务合同中对有关义务没有作出明确约定，但凡涉及到法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护四大义务没有切实履行的，并不表示我们可以免除有关责任。因此，全行业要进一步提高严格依法办事的自觉性，在参与前期服务合同签订，作出服务标准和内容的公开承诺，以及合同的正式签订与执行的各个环节中，要特别注意与现行法律法规和行业规范的衔接，并在履约过程中，严格遵守法律法规规定和相关行业规范规定的应尽义务，切实避免不自觉的违规行为所引发的法律诉讼和法律风险。

　　三是充分运用两部司法解释的相关条款，有效维护自身合法权益。审理物业服务纠纷案件解释的第一条明确了前期物业服务合同，以及依法签订的物业服务合同，对业主具有普遍的约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持;第四条明确了业主违反物业服务合同或者法律、法规、管理规约，实施妨害物业服务与管理的行为，物业服务企业请求业主承担恢复原状、停止侵害、排除妨害等相应民事责任的，人民法院应予支持;第六条明确了经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持;第七条明确了业主与物业的承租人、借用人或者其他物业使用人约定由物业使用人交纳物业费，物业服务企业请求业主承担连带责任的，人民法院应予支持;第九条明确物业服务合同的权利义务终止后，物业服务企业请求业主支付拖欠的物业费的，人民法院应予支持。

　　这些条款的公布对业主态度的端正和行为的规范都将起到重要的指引作用，既为我们管理工作的正常开展创造条件，也为我们解决矛盾和纠纷以及法律诉讼提供了方便。我们要在管理区域内大力做好宣讲工作，让两部司法解释的有关精神深入到业主心中，起到约束业主行为和引导业主正确对待维权活动的作用。

　　当然，纷繁复杂的物业管理矛盾和纠纷不可能通过两部司法解释就平息，但是物业管理的立法毕竟又向前迈出了实质性一大步，这对促进行业健康发展的积极作用是毋庸置疑的。

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篇2：关于新修《晋中市物业服务收费管理实施细则》有关问题的说明

　　关于20**新修订的《晋中市物业服务收费管理实施细则》有关问题的说明

　　一、为什么要重新修订《晋中市物业服务收费管理实施细则》？

　　20**年9月14日，山西省住房和城乡建设厅发布了山西省工程建设地方标准《住宅物业服务标准》（晋建标字〔20**〕320号）。为了贯彻执行《住宅物业服务标准》，进一步规范我市物业服务企业物业服务和收费行为，提高物业服务水平，实现物业服务的标准化、规范化和专业化，促进物业服务行业的健康发展，市物价局、市住建局根据《山西省物业管理条例》、《山西省物业服务收费管理实施办法》等有关规定，结合我市实际，对我局20**年印发的《晋中市物业服务收费管理实施细则》进行了修订完善，并重新印发。

　　二、新《细则》有什么特点？

　　新修订的《细则》，贯彻了十八届三中全会有关转变政府职能，简化程序，由管理向治理转变的要求，物业收费重在发挥业主自我管理的积极性，主要有几方面改进：一是新建住宅小区物业收费等级标准由开发建设单位与业主签订售房合同时约定。成立业主委员会的住宅小区，物业服务等级和收费标准由业主委员会与物业服务企业通过物业服务合同约定；二是实现市城区物业服务收费的集中统一管理；三是由通过定调收费标准审核管理变为对物业服务项目、内容、质量进行综合评价，确定物业服务质量等级，市物价、房地产主管部门和物业所在社区联合评定物业服务质量，结合业主对服务质量满意度打分评价，促进物业服务企业在提高服务质量的前提下确定收费标准。同时，明确了物业服务收费的方式，价格管理权限，明确了物业服务收费标准认定备案程序及流程，明确了对中央空调、电梯和二次供水等公用设施设备运行费用的管理。

　　三、物业服务收费是如何确定的？

　　物业服务收费遵循合理、公开、质价相符的原则，按照同居民生活关系程度分别实行政府指导价和市场调节价。

　　１、住宅物业服务收费实行政府指导价，市、县价格主管部门会同房地产主管部门根据当前经济发展水平、群众承受能力、物价上涨等情况适时制定和调整住宅物业服务收费基准价格和浮动幅度。

　　２、非住宅物业服务收费实行市场调节价，由物业服务企业与业主（或物业使用人）根据服务内容和服务标准协商议定服务价格，并在物业服务合同中约定。

　　3、住宅小区内规划配建的露天或地下停车场车辆停放服务费实行政府指导价，收费基准价和浮动幅度由市、县价格主管部门按照定价权限制定并公布。

　　4、其他服务收费实行市场调节价，由双方在合同中约定。

　　四、物业服务收费管理权限是如何划分的？

　　物业服务收费由市、县价格主管部门会同同级房地产主管部门共同监督管理。其中：市城区范围内（含开发区）物业服务收费由原来的市区分级管理改为市价格主管部门会同市房地产主管部门直接管理。

　　五、如何认定物业服务等级和物业服务收费标准？

　　1、物业服务企业对照《山西省住宅物业服务标准》，确定为所服务住宅小区提供的服务等级，报当地房地产、价格主管部门申请服务等级认定；

　　2、物业服务企业按照认定后的服务等级，对照《晋中市住宅物业服务指导价格》，与建设单位或业主委员会协商议定物业服务收费并签订《物业服务协议》，报当地房地产、价格主管部门备案；

　　3、物业服务企业按照经认定、备案后的服务等级、收费标准，为业主提供服务，收取物业服务费。

　　实施前期物业服务的物业服务企业，其服务等级、收费标准须报当地房地产、价格主管部门认定；由业主大会或业主委员会选聘物业服务企业的，物业服务等级和收费标准，报当地价格、房地产主管部门备案。保障性住房的物业服务收费标准须报当地价格、房地产主管部门核准。

　　对前期物业的管理，由原来的事前核准，改为事前认定和动态管理相结合。即物业服务企业按照承诺的服务等级、服务内容、收费标准备案后，价格、房地产主管部门将定期对照《山西省住宅物业服务标准》，通过现场核实服务内容、业主问卷调查服务质量、综合打分等形式评定服务等级。对物业服务企业提供的服务达不到物业服务约定等级的，按照优质优价的原则，相应降低物业服务企业收费标准。

　　六、包干制物业服务成本有哪些因素构成？

　　物业服务成本主要由以下几个方面组成：

　　1、 物业服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费；

　　2、物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；

　　3、物业服务区域清洁卫生费用；

　　4、物业服务区域绿化养护费用；

　　5、物业服务区域秩序维护费用；

　　6、物业服务企业办公费用；

　　7、物业服务企业固定资产折旧；

　　8、物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；

　　9、经业主委员会同意的其它费用。

　　物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用，应当由住宅专项

维修资金予以列支，不得计入物业服务成本。

　　七、市城区如何进行服务等级认定和收费标准备案？

　　1、物业服务企业对照《山西省住宅物业服务标准》，确定为所服务住宅小区提供的服务等级，报市住建局、市物价局申请服务等级认定；

　　2、物业服务企业按照认定后的服务等级，对照《晋中市住宅物业服务指导价格》，与建设单位或业主委员会协商议定物业服务价格并签订《物业服务协议》，报市物价局、市住建局备案。物业服务企业按照经认定、备案后的服务等级、服务价格，为业主提供服务，收取物业服务费。

　　八、如何对中央空调、电梯和二次供水等设施设备的运行费用进行管理？

　　配备有中央空调、电梯和二次供水等设施设备的物业，其运行费用应当由业主或物业使用人支付，物业服务企业代收代管。运行费用包括设备维护费用、直接物质消耗费用及相关检测检验费用，不得有利润，由业主、业主委员会与物业服务企业协商议定并在合同中约定。对于这部分收支，物业服务企业应单独列账，专款专用，滚存使用，每年定期公布收支账目，接受业主监督。

　　住宅小区内存在二次供水系统的，物业服务企业可以按用水量向业主收取二次供水加压费。二次供水加压费包括：用于二次供水的电费、设施维修费等；不包括小区内的公共用水。

　　业主委员会或业主大会成立前，住宅物业的电梯运行维护费和自来水二次加压费实行政府指导价，收费标准须报价格主管部门核准。

　　九、物业服务企业代有关部门和企业向业主收费有哪些规定？

　　物业服务区域内供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视、环卫等单位应当向最终用户收取有关费用。最终用户是指接受上述服务的最终分户使用人。

　　任何单位不得强制物业服务企业代收前款规定费用，也不得因物业服务企业拒绝代收前款规定费用而停止提供服务。

　　物业服务企业接受委托代收费用的，必须严格按照政府规定的价格执行。公共用水、用电费用及损耗计入物业服务费成本，物业服务企业不得加价、加量向业主收费。代收手续费由委托单位支付，收费标准由双方合同约定。

　　十、住宅小区内停车服务收费是如何规定的？

　　住宅小区内设有规划专用停车场（位）的，可按照《山西省机动车停放服务收费管理实施细则》，向业主或车位使用人收取车辆停放服务费。服务费标准由物业服务企业、业主或车位使用人在当地价格主管部门公布的指导价范围内合同约定。

　　未列入住宅小区规划的停车场或在小区内道路、空地上设置停车位并收费的，必须征得业主大会同意，收费收入要单独列账，开支范围除支付必要的管理成本和税费外，应按照业主大会的决定用于补充小区房屋共用部位、共用设施设备的日常维护或存入住宅专项维修资金专户，收支情况每年不少于一次向业主公布，接受业主监督。

　　业主具有非住宅产权的独立车库，收取物业服务费后，不得重复收取车辆停放服务费。

　　十一、如何监督物业服务企业的收费行为？

　　物业服务等级和收费实行公示制度。主要分两部分内容：

　　1、物业服务企业应当在服务区域内显著位置和收费地点设置公示栏，公示物业服务等级、服务内容和收费标准。公示栏由当地价格主管部门监制，并公布价格、房地产主管部门的监督电话。

　　2、物业服务企业利用小区物业共用部位、共用设施设备及场地进行经营性活动的收费收入要单独列账，定期公布收支账目，接受业主监督。

篇3：论述物权法及新司法解释下的物业管理问题

　　论述物权法及新司法解释下的物业管理问题

　　随着我国城市建设和房地产业的迅猛发展，物业管理行业也不断孕育并快速发展。物业管理的发展一方面加速了城市住宅小区管理方式的专业化和现代化，极大地改善了人们的居住环境和生活质量，另一方面也由此引发了大量的问题和纠纷。近年来，我国各地区的物业管理纠纷案件数量都呈快速攀升之势。作为一种新类型的案件，物业管理纠纷不仅具有一般民事案件的共性，而且凸显了物业管理行业的诸多个性特征，法律关系十分复杂。同时，物业管理纠纷事关广大群众的切身利益，社会关注程度高，处理妥当与否直接影响社会的和谐。

　　20**年《物权法》出台，明确了业主的权益，在很大程度上解决了物业管理活动中有关财产归属和管理权限方面的问题，为防止、解决物业管理纠纷提供了新的法律依据和救济途径。近日，在物权法实施一年多后，最高人民法院在物权法等法律规定框架内，立足审判实践需求的基础上又出台了将于今年10月1日起正式施行的《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》和《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》两个重要的司法解释，进一步细化了物权法关于建筑物区分所有权和物业服务的规定，增强了物权法的可操作性。那么物权法及新出台的司法解释会给物业管理纠纷的解决带来哪些积极影响呢?本文将着重分析当前物业管理活动中存在的纠纷，特别是社会大众普遍关心的焦点、热点问题，从而论述《物权法》及其司法解释对物业管理纠纷所起的定分止争作用。

　　业主身份确定问题

　　业主是物权法第六章的基础性概念之一，业主身份的确定切实关系到物权法的贯彻实施，但物权法出台时并没有对此做出一个明确的规定。目前，一般是以是否已经依法登记取得所有权作为界定业主身份的标准，这其实与现实有很大的出入。现实生活中，房屋买受人在已经合法占有、使用专有部分，而仍未办理所有权登记的情形并不少见。一些小区住户，由于法律规定的缺漏而无法取得业主身份，影响了其对共有部分的利用以及共同管理权的行使。为此，最高院出台的《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》对业主的范围进行了确认。该解释第一条规定：“依法登记取得或者根据物权法第二章第三节规定取得建筑物专有部分所有权的人，应当认定为物权法第六章所称的业主。基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人，可以认定为物权法第六章所称的业主。”如此，业主身份范围问题得到了解决。解释不以登记为准的确定方式，扩大了业主的范围，符合当前现实，能更好维护业主自治秩序，稳定建筑物区分所有权法律关系。

　　小区车位问题

　　随着经济的快速发展，个人财富逐渐增加，私家车也越来越普遍，小区的车位问题也成了无法回避的问题。物权法74条的规定已经解决了小区车位的归属问题。根据规定，建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位，车库的归属，由当事人通过出售，附赠或者出租等方式约定。该条的规定一定程度上防止了开发商将车位高价出售给非本建筑业主而导致本建筑业主无车位的情形。但是，在实践中又出现了开发商将大部分或者全部的车位卖给跟开发商关系密切的一个业主，然后再通过这个业主把车位以高价零售给其他业主的情况。开发商的这种行为并不违反物权法的规定，但是单个业主的权益依然受到损害。针对现实的情况，高院的司法解释规定，建设单位按照配置比例将车位、车库，以出售、附赠或者出租等方式处分给业主的，应当认定其行为符合物权法第七十四条第一款有关“应当首先满足业主的需要”的规定。并进一步规定配置比例是指规划确定的建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库与房屋套数的比例。开发商必须按比例将车位分配给业主的规定，杜绝了开发商钻法律空子，侵害业主权利的行为，使每一个业主都将有机会按照比例取得车位。同时，只要开发商按房屋套数比例分配车位则就应被认为是符合物权法对车位“首先满足业主的需要”的规定。那么，一些拥有多部私家车的业主要求开发商多提供车位的要求将被拒绝。这使得有车或者有多辆车的业主和没有车的业主的地位平等，使车位分配更加公平，也防止开发商与业主之间，业主与业主之间因车位问题发生纠纷。最后，对于按比例分配后剩余的车位，开发商仍有独立自主的处置权，可以自由进行处分，这样也不致于影响开发商修建车位的积极性。

篇4：《物业管理条例》的解析2

　　《物业管理条例》的解析2

　　法规渊源来看，《物权法》属由全国人大及其常委会指定的法律;《物业管理条例》是国务院制定的行政法规。根据法的等级效力，行政法规必须服从法律，包括立法的原则和条文;

　　物业管理本身是一种主体平等的委托合同关系，而非上下级的行政管理关系。未避免字意上的歧义，即将物业管理改称物业服务。根据建设部20**年164号令《建设部关于修改〈物业管理企业资质管理办法〉的决定》的相关内容，“物业服务企业，是指依法设立、具有独立法人资格，从事物业管理服务活动的企业。”

　　随着国家《物权法》的颁布，将文件中物业管理都改为物业服务，其实真正的管理对象是物，服务对象是物的所有者人，我们要寓管理于服务之中，才能真正意义上的做好物业服务工作，才能征得业主满意，物业的保值升值。同时物业服务工作也是构建和谐社会必不可却小的一部分。

　　物业服务工作在我国开始的时间也不长，我们完善它有一个不断摸索的过程，国家立法健全的过程，我们应该对物业服务工作者给予很高的理解和支持，有了他们我们才能安居乐业，才能全新的为社会主义奋斗终身。

　　广义的物业服务泛指一切有关房地产发展、租赁、销售及售租后的服务。狭义的物业管理则指楼宇的维修及相关机电设备和公共设施的管护，治安保卫、清洁卫生、绿化等内容。

　　物业管理理论上可总结为：由专业化的企业组织，运用现代管理手段和先进的维修养护技术，为物业售后的整个使用过程提供对房屋及其设备、基础设施与周围环境的专业化管理。它是以经济方法为房屋、居住环境、物业维修等方面提供高效优质、经济的服务。

　　物业管理是与建筑物使用有关的管理服务，他的目的在于使建筑物使用者享用安全、健康、舒适、清洁、环保、便利及良好生活机能的生活空间。

　　物业管理是物业的一种增值服务。除了提供建筑物内劳务与服务外，以延续了建筑物生命与使用的基本需求外，更应借由营运管理增加收入，以提升不动产与土地的价值。物业服务项目包括：警卫保全、清洁劳务及设备设施类如电力、空调、升降机、给排水、安全系统等维护、修理、保养等三大类工作。

　　物业管理的主要产业对象是住宅小区，包括高层与多层住宅楼、综合办公楼、商业大厦、旅游宾馆、标准工业厂房、仓库等。它的管理范围相当广泛，服务项目多元化。除房屋的使用及出租的管理、房屋及附属设备设施的维修养护外，还有房屋室外即住宅小区内的清扫保洁、治安保卫、交通疏导及车辆停泊、环境绿化以及为居民生活提供方便的各种服务。

　　物业管理适应了城市房屋管理的特点，这些特点包括：房屋产权的多元化要求管理机构的权威性;住宅小区功能的多样化带来了管理内容的复杂性;住宅小区设施的系统化要求管理形式专业性和统一性;住宅小区居民追求生活方便而对相关服务提出的综合性要求。同时，物业管理又是房地产综合开发的派生物，它作为房地产市场的消费环节，实质上是房地产综合开发的延续和完善。良好的物业管理，既有利于促进房地产的销售，又有利于扩大其经营服务范围。

篇5：物业服务合同法律性质及法律的适用

　　物业服务合同法律性质及法律的适用

　　物业服务纠纷具有多发性、群体性、法律关系复杂性和难以调处性，给全国各地法院带来了不小的审判压力。由于合同法规定的有名合同类型中并无物业服务合同，许多物业服务合同纠纷难以直接按合同法解决。因此，法学理论界和司法实务界对于物业服务合同的法律性质及法律适用存在争议。

　　物业服务合同的法律性质

　　对于物业服务合同的法律性质，理论上有三种观点：第一种观点认为，物业服务合同属于委托合同，在物业服务合同关系中，业主处于委托人的地位，而物业服务企业处于受托人的地位。第二种观点认为，物业服务合同属于劳务合同，物业服务合同是完成工作(提供劳务)的合同，业主是雇主，物业服务企业是劳务的提供者。第三种观点认为，物业服务合同约定物业服务企业提供一定的服务，对小区物业进行管理，是一种承揽合同。笔者认为：

　　第一种观点难以成立。首先，委托合同中受托人在委托合同范围内所获得的法律后果归属于委托人，而在物业服务合同中，业主不用为物业服务企业的物业服务行为承担民事责任。其次，合同法第三百九十九条规定：“受托人应当按照委托人的指示处理委托事务。”这实质上是规定了受托人的忠实义务，但在物业服务企业的物业服务活动中，业主只有监督权，而没有干涉和指挥权，物业服务企业也没有服从业主指示的忠实义务。

　　第二种观点难以成立。首先，雇佣合同的受雇人是自然人，其提供的劳务是自然人通过自己的技能和经验完成雇主所要求的任务，而物业服务合同的受雇人即物业服务企业，则是依法设立的专业企业，它依靠自身的资金实力、专业人员的配备以及综合性的管理服务能力提供物业服务。其次，雇佣合同的受雇人在完成工作的过程中通常要听从雇佣人的安排和指挥，而物业服务合同的受托人在完成物业服务过程中具有更强的独立性，只需遵从法律与合同即可，在具体事务上不必听命于业主的支配。

　　第三种观点也难以成立。在承揽合同中，承揽人提供的劳务表现为一定的物化劳动，其劳动成果为定作物，是一种有形的东西。而在物业服务合同中，物业服务企业履行义务的结果，具体体现在小区的环境清洁，社会秩序良好等，不是表现为特定的产品。因此，业主对物业服务企业履行义务的状况的检查是一种实时的过程监督、随时检查，而不是对合同履行的最后成果的检查。

　　综上分析，物业服务合同因其在主体、客体、内容等方面与传统合同有明显的区别，在现行合同法规定的15种有名合同中很难直接进行法律适用。物业服务合同是平等的民事主体之间所签订的就建筑区划内建筑物及其附属设施提供有偿服务的合同，其内容不仅有对全体业主的公共物业的管理和小区秩序的维护，还涉及到对业主个体相关财产的保管，以及对共有物业设施的维护、更换、妥善利用等。物业服务企业在很大程度上是以提供服务的形式进行的，它具备提供服务类合同的所有法律特征，但它与合同法规定的6种提供服务类合同和尚未被有名化的其他提供服务类合同中的每一种都有显著区别，很难使其在现行法中对号入座，因而是一种全新类型的提供服务的合同。

　　物业服务合同的法律适用

　　有名合同与无名合同的区分意义在于法律适用上的规则不同。有名合同适用合同法分则或者其他法律的明文规定，具有直接性。对无名合同的法律适用，理论界存在着三种意见：一是吸收原则，吸收原则将合同分为主要内容和次要内容，在法律效果上次要内容被主要内容吸收。二是结合原则，结合原则认为应分解各种无名合同的规定，寻求其法律要件，以发现能适用的法律，并加以调和统一，创造一种混成法。三是类推适用原则，类推适用原则是指，法院在处理具体的无名合同案件时，由于法律无明文规定，则比照最相类似的有名合同的法律法规或立法意图、法理精神，对案件作出裁判的一种方式。目前，大多数国家的立法及学者主张类推适用原则。

　　物业服务合同作为一种无名合同，在法律适用上，既应适用调整有名合同的一般原则，也应针对物业服务合同的特点确定相适应的适用法律。笔者认为，要使物业服务合同纠纷得到公平、公正、合理的解决，法院应当遵循以下原则：

　　1.遵循合同法的基本原则和总则的规定合同法规定了当事人合同行为应该符合平等、自由、公平、诚实信用、公序良俗原则，当事人订立的合同无论是有名合同还是无名合同，都要符合合同法的基本原则。物业服务合同作为合同的一种类型，当然应受合同法总则的调整。

　　2.尊重当事人意思自治物业服务合同是指业主和物业管理企业之间订立的，由物业服务企业为业主提供物业服务，业主支付相应报酬的协议。物业服务合同具有诺成性、有偿性、双务性等特点。法院在解决物业服务合同纠纷时，要确认当事人直接地位平等的横向经济关系，依法对其进行调整，要充分尊重当事人的意思表示，从而体现当事人意思自治的完整性和风险责任承担的一般原则。

　　3.准确适用法律法规法院在查明案件事实、厘清物业服务合同内在关系之后，要准确适用法律。无具体可适用的法律，则依据民法通则、合同法的一般原则，无一般原则的，依据法理、学理解释，也可借鉴参考我国法院以前所作的判例。

　　4.进行类推适用在适用有关法律类推处理物业服务合同案件时，要主要把握三点：第一点，法律法规没有明确具体关于物业服务有关规定是适用法律类推的前提条件;第二点，物业服务合同的法律关系性质与相类似法律的基本一致性是适用法律类推的关键;第三点，物业服务合同案件类推原则与约定从优原则的有机统一是适用法律类推原则的理想效果，以维护当事人真实意思表示，实现当事人订立物业服务合同所追求的目的。

　　(作者单位：北京市延庆县人民法院)