某物业管理公司年度第一次质量内审计划

　　某物业管理公司20**年第一次质量内审计划

　　目的：检查本公司质量体系是否能按ISO9001提供质量保证，是否具备申请IISO9001认证的条件。

　　性质：例行内部质量体系审核

　　范围：质量手册覆盖的所有部门和要素，重点是ISO9001所要求的各要素及涉及的各职能部门。

　　依据：ISO9001质量保证标准、手册、相关的程序文件、流程和作业指导书

　　审核组：组长--zz，组员--zzz

　　审核时间：20**年10月20日～22日(详见日程安排表)

　　说明：

　　1、第一审核组负责人为zz、第二组为zz。

　　2、由审核组长依据经审批后的计划，在10月18日前制定出检查表，和刘锳商议定稿，于19日提交顾问审阅。

　　3、日程表中所列要素号均为标准的要素号而非本公司质量手册的章节号，各审组在收到经审批的计划后，应对照质量手册在完全熟悉质量体系文件的基础上进行内审。

　　4、本次内审为第一次内审，各审核组在审核过程中如发现计划审核的要素不能履盖受审部门的重要工作时，可申请管理者代表并与受审部门负责人商议后增加审核要素。

　　日程安排表

　　日期

　　时间

　　第一组(***)

　　第二组(****)

　　10月20日

　　9：00~9：30

　　首次会议

　　9：30~12：30

　　行政部/管理者代表/经理(4.1总要求、4.2文件要求、5.1管理承诺、5.2以顾客为中心、5.3质量方针、5.4策划、5.5职责权限和沟通、5.6管理评审、6.0资源管理)

　　经营部(5.4策划、7.5生产和服务提供)、财务部(7.4采购、7.5.5产品防护[仓库管理])

　　13：30~17：30

　　南苑客户服务中心(7.1产品实现的策划、7.2.1与产品有关的要求的确定、7.2.2与产品有关的要求的评审、7.2.3顾客沟通、7.5.4顾客财产、8.2.1顾客满意)

　　西苑客户服务中心(同南苑)

　　17：30~18：00

　　审核组内部会议，整理审核结果，与部门负责人交换意见

　　10月21日

　　9：30~12：30

　　南苑保安部(6.2.2能力意识和培训、7.5.1生产和服务提供的控制、7.5.3标识和可追溯性、7.5.4顾客财产、8.2.3过程的监视和测量、8.2.4产品的监视和测量)

　　西苑保安部(同南苑)

　　13：30~17：30

　　南苑工程部(6.2.2能力意识和培训、7.5.1生产和服务提供的控制、7.5.2生产和服务提供过程的确认、7.5.3标识和可追溯性、7.6监视和测量装置的控制)

　　西苑工程部(同南苑)

　　17：30~18：00

　　审核组内部会议，整理审核结果，与部门负责人交换意见

　　10月22日

　　9：30~12：30

　　南苑保洁部(6.2.2能力意识和培训、7.2.3顾客沟通、7.5.1生产和服务提供的控制、7.5.2生产和服务提供过程的确认)

　　西苑保洁部(同南苑)

　　13：30~16：00

　　南苑绿化部(6.2.2能力意识和培训、7.5.1生产和服务提供的控制、7.5.2生产和服务提供过程的确认、7.5.3标识和可追溯性、7.5.4顾客财产)

　　西苑绿化部(同南苑)

　　16：00~18：00

　　审核组末次会议，总结、与各部门负责人交流

　　计划编制：zz 审批：zz

　　时间：20**年10月13日 时间：20**年10月14日

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篇2：物业服务计划控制程序

　　1.0 目的

　　发挥企业的组织和计划能力,确保公司物业管理服务计划的制定、执行、完成处于控制目标内。

　　2.0 适用范围

　　公司日常管理服务的质量计划、项目计划、工作计划等。

　　3.0 职责

　　3.1 总经理负责指导和审批质管部制定的年度《工作方针目标管理矩阵图》。

　　3.2 管理者代表负责审批管理处的《工作方针目标管理矩阵图》。

　　3.3 各部门、管理处负责人负责制定本单位的相关计划。

　　3.4 总经理、管理者代表、各单位主管负责协调与监督本程序的具体实施。

　　4.0 程序

　　4.1 服务计划可分为质量计划、项目计划、工作计划三类。

　　4.1.1质量计划:在日常管理服务中与直接为提高服务质量而制定的计划,如内审计划、楼检计划、工作方针目标管理矩阵图等。

　　4.1.2项目计划:为保证完成一项或多项工作而制定的相关计划,如培训计划、社文活动计划、标书编写计划、创优计划等。

　　4.1.3工作计划:按年度和月份编排的全面的综合的计划,可包括质量计划的实施和项目计划的分解内容等。

　　4.2 公司总经理在年初根据质量目标和工作目标、工作重点和进度计划,指导质管部制定出公司年度《工作方针目标管理矩阵图》。

　　4.3 管理处年初根据质量目标中安全、清洁、水电维修服务的量化目标,参照公司相关文件制定出本单位的年度《工作方针目标管理矩阵图》,每项计划应责任到人。

　　4.4 当计划需变更或其它原因需临时变动,由计划制定单位负责通知有关单位依照通知认真执行。

　　4.5 各种计划应明确各层次的具体目标和所承担的任务,以及完成的形式、时间进度、负责人、具体要求等内容。

　　4.6工作计划的实施

　　1)管理者代表(管理处主任)负责对工作计划的执行进行全过程控制,以保证计划的完成达到预期目标,管理者代表(管理处主任)还应考虑为完成预定目标所必须的人员和资源。

　　2)工作计划执行中,各级人员应注意突出解决薄弱环节,抓住重点。应急计划参照相关工作手册针对具体情况在当月计划中具体安排。

　　3)如当月计划未完成,应在计划表的“未完成原因”栏中注明原因和计划完成时间。

　　5.0 相关文件与记录

　　COP5.4.1 《质量目标控制程序》

　　QR-5.4.1-01 《工作方针目标管理矩阵图》

　　QR-5.4.1-02 《月工作计划》

　　社文活动计划、宣传栏计划、创优计划、月工作计划

篇3：物业公司质量计划编写指导书

　　1.0 目的

　　对特定和新增加的维护和服务项目、合同实现过程，规定专门的质量目标进行具体部署和行动安排，以确保质量目标的落实。

　　2.0 范围

　　特定和新增加服务项目及合同有关的维护和服务策划活动.

　　3.0 职责

　　3.1 各职能部门负责质量计划的归口管理，对质量计划的执行进行监督和检查。

　　3.2 相关部门按质量计划的要求组织实施。

　　3.3 管理者代表负责批准有关部门编制的质量计划。

　　3.4 总经理负责批准重大项目的质量计划。

　　4.0 定义

　　4.1 质量计划：落实质量目标的具体部署和行动安排。其中包括企业各部门在实现目标应承担的工作任务、责任、时间和进度要求。它通常是以一系列的计划指标及实现这些指标采取措施表示出来。

　　5.0 程序

　　5.1 各职能部门对已立项的策划的服务、维护项目，负责召集各对质量有影响的职能部门相关人员，针对项目特点进行策划、管理和作业策划。

　　5.2 质量计划的编写依据

　　5.2.1 顾客提供的文件资料或市场需要.

　　5.2.2 标书或合同。

　　5.2.3 丽江花园物业管理公司质量管理体系文件。

　　5.2.4 合同评审记录(对已签订合同的项目而言)。

　　5.2.5 质量策划决定.

　　5.3 质量计划编制要求

　　5.3.1 质量计划主要是在具体维护和服务质量管理工作中对现行质量体系文件的具体运用.

　　5.3.2 质量计划提供具体维护和服务的特定要求与现有质量体系程序相联系的方法.

　　5.3.3 质量计划的繁简程度应与顾客要求、市场需求的复杂程度相一致，质量计划应尽可能简明。

　　5.3.4 质量计划可通过引用适当的程序文件或其它文件指明如何执行要求的活动，需要时也可增加一些专用的书面程序或作业指导书予以支持。

　　5.3.5 质量计划需要描述的内容,应包括GB/T19001-2000标准7.1a)b)c)d)条款的所有要求。

　　5.4 质量计划内容

　　5.4.1 确定服务项目和达成的质量目标。

　　5.4.2 提供具体的服务项目的特定要求和与质量体系程序相关联系的方法。

　　5.4.3 具体工作安排。

　　a) 负责服务项目实施的相关部门、人员和相应的设施、资源。

　　b) 工作进度控制预期的工作时间、完成时间、检查时间。

　　5.4.4 审批; 实施。

　　6.0 质量计划的修订

　　6.1 应考虑在适当时候修订质量计划，质量计划的更改，按《文件控制程序》RGPM-4.2.3-B-01的要求实施。

　　7.0 质量计划控制和验证

　　7.1 管理者代表负责审批。

　　7.2 策划部门负责检查和控制质量计划的执行。

　　7.3 各执行部门在检查和验证有关部门在贯彻实施质量计划过程中,发现潜在不合格原因时,应按《预防措施控制程序》RGPM-8.5.3-B-01要求，填写《预防措施记录表》，以获得质量改进的机会。

篇4：古城饮食街前期介入工作计划

　　古城饮食街前期介入工作计划

　　物业前期介入工作主要是从物业管理的角度对项目的开发建设和销售招商等提出建议，另外及早的前期介入工作对了解和掌握项目具体情况，促进后期物业管理工作的更好进行都有非常重要的意义。如我公司获开发商选聘成为本项目的物业管理服务商，我公司将按照以下计划做好项目的前期介入工作。

　　一、前期介入服务内容

　　如利嘉物业如能成为古城饮食街的物业管理服务商，将根据项目施工进度，制订科学、成熟的物业管理工作计划，并按计划和阶段开展各项工作，为将来的物业管理工作顺利开展，打下扎实的基础。主要工作包括：

　　1、对物业的建筑设计提出意见和建议；

　　2、对物业的智能系统等配套设施的设计安装提出意见和建议；

　　3、参与各项工程招标工作；

　　4、跟进物业建筑施工和设备安装过程；

　　5、编制年度物业管理收支预算；

　　6、编制物业管理启动预算；

　　7、向政府物价管理部门申报管理费和其他收费标准；

　　8、建立人员架构，调配招聘管理员工；

　　9、制定及完善各项物业管理制度；

　　10、按照培训计划展开对各部员工进行培训；

　　11、安排部分外包项目招投标；

　　12、挑选和定制员工制服；

　　13、调配保安保洁等展示物业管理形象相关岗位人员开始形象岗运作；

　　14、协助物业推广，促进物业销售；运用物业管理服务的提早介入，加强购房者对售后优质服务的信心，更有助于贵公司树立品牌形象，同时我们还将协助销售宣传推广活动，如：

　　·建议在售楼现场派驻礼宾门童、专业保安、保洁员等物业工作人员，并身着利嘉物业制服，从事迎宾、指挥车辆、保洁等工作，务求前期建立物业品牌形象。

　　·派物业专员赴现场解答客户对物业管理方面的咨询和疑问。

　　·为销售人员提供物业管理基础培训及客户服务培训，商讨在销售中有关的物业管理问题。

　　·提供有利于售楼宣传所需的物业管理资料。

　　·对管理服务承诺实施计划安排，增加买家信心。

　　·对楼盘入伙程序和事项的布置设计提供意见，并安排好管理措施。

　　·对买家提供超前服务，定期征询意见，提供物业管理信息等。

　　15、检讨物业成本，节约物业投资。利嘉物业凭借多年管理经验及委派有经验的工程人员定期参加前期项目工程例会，对项目环境及设备建材等方面提出有利于销售、节约投资、方便管理的意见和建议，如：

　　·制订物业管理收费标准，为物业预售创造条件。

　　·针对智能化采用的程度和深度进行探讨，即可以促进销售宣传，又可满足今后科技及客户发展的需求，以及尽量减少投资成本。同时考虑到管理中通过有效的人与技的结合，减少今后的管理成本。

　　·根据项目情况提出物业改良及增减工程项目之建议，以节省工程费用及达到最高经济效益。

　　·根据以往经验，编制保养合同及招标文件规格，并利用利嘉物业的服务网络，以最优惠的价格寻找提供服务的承接商。

　　16、从物业管理者角度，改善设计缺陷。在以往许多项目中，发展商在很大程度上依赖建筑设计单位确定物业的功能及配套设施，事实上，没有哪一家设计单位对物业日后的运行及管理能够比有经验的物业管理公司有更深刻理解。因此往往在交楼之后才由小业主和物业管理公司发现一大堆设计缺陷，以致物业公司难以运作，业主怨声载道。为改变这一状况，我们将从物业管理者的角度，对物业及设施进行审视，尽可能将设计中的先天缺陷控制在尽量少的范围内，如：

　　·建筑结构及功能设计。

　　·街区人、车分流。

　　·围墙和门设置。

　　·公共区域装饰易于

维修和清洁。

　　·公共照照开关设置及半开、全开和长明形式开闭。

　　·建立合适的管理用房。

　　·公共机房和管道井门锁钥匙的统一。

　　·垃圾房设立和景观、环保的协调及垃圾分类。

　　·设置必要的公共洗手间。

　　·配置合适的告示栏、宣传栏、留言栏。

　　·预留空调穿墙孔和室外机位置。

　　17、跟进施工过程，保证顺利交接。为了保证日后管理工作顺利开展，必须对项目进行全面的了解，如果物业管理人员在项目交付使用时才介入管理，就无法对诸如土建结构、管线走向、设施建设、设备安装等物业的情况了如指掌。在项目交付前期，我们将定期视察施工现场，参与工程例会，及时提出维护发展商利益和保证施工质量的意见和建议，如：

　　·检讨施工进度。

　　·发现可能存在的施工隐患，并列出遗漏工程。

　　·在交付前先作验收，并向发展商汇报一切承接商在安装工程上所未达设计规格及要求事项。

　　·对今后不便养护和维修之处提出改进意见，并做好日后养护的重点记录。

　　·协助检查施工质量。

　　·参与重大设备的调试和验收。

　　·提供成品保护措施。

　　·紧随竣工验收同步开展物业验收工作。

　　18、订立规章制度

　　在对物业实施管理之前，我们将根据物业设计度身定制管理模式，制订相应的规章及草拟有关文件、印制各种证件，以及进行机构设置、人员聘用、培训等工作，以便有序地对物业进行管理。订立规章制度包括但不限于：

　　·公众管理制度；

　　·内部管理制度；

　　·质量手册及程序文件；

　　·工作手册；

　　·质量记录。

　　19、前期员工培训

　　·在项目物业入伙前，先行聘用基本管理员工，安排训练课程、以便于最短时间内，参与制订物业之管理制度。

　　·为各级员工安排短期入职培训课程，令他们能充分认识本身应负的责任及工作范围，同时灌输正确的物业管理概念及知识。培训课程包括但不限于以下内容：

　　"项目开发情况、发展商、物业管理公司的基本情况

　　"企业文化、主要领导、对员工的期望

　　"管理制度、职业道德及质量意识

　　"相关法律法规

　　"物业管理工作基本知识和物业理念

　　"各相关岗位应知应会技能培训

　　"礼仪培训

　　"必要的军事培训

　　·于完成短期培训课程后，安排各级员工进入物业内作实地训练，配合物业入伙，令物业管理工作能够全面开展，为业户及时提供高水准服务。亦可根据贵司需要，安排高级管理层人员赴沿海参观及考察同等类型的物业，接受及吸纳先进的管理方式及理念。我们还将于物业入伙后每6个月，安排重温培训班，使员工服务素质保持公司规定标准。

　　二、前期介入具体安排

　　根据古城饮食街项目实际情况，我们建议对项目物业管理前期介入工作安排如下：

　　1、前期介入时间从签订物业管理委托服务合同后即可开始。

　　2、在项目正式交付使用前2个月前，物业管理公司派出以物业工程技术管理人员为主的前期介入工作人员1-2人，每周一个工作日到项目现场进行实地介入，主要内容为物业建筑及设施设备的安装的跟踪、隐蔽工程的资料收集以及其他开发商需要物业管理公司协助的事项。

　　3、根据开发商需要，物业管理公司派出相关人员参与项目销售统一口径的制定和相关文如业主临时公约、各项管理规定等的制定。

　　4、根据开发商需要，物业管理公司派出相关岗位人员提供售楼部的安全防范、保洁等服务，同时展示项目物业管理形象。

　　5、根据开发商需要，随时派出相关人员负责客户咨询解答、客户意见征询等方面的服务。

　　6、在项目正式交付前2个月开始，着手准备项目接管移交、人力资源招聘与培训、开办物资采购、服务与办公场所的装修等工作。

　　7、前期介入工作至项目正式接管办理入伙手续之日止结束，项目物业管理工作进入正常实施阶段。

　　三、前期介入服务费用

　　如我公司获聘成为古城饮食街的物业管理服务商，对于前期介入费用的处理我们承诺按照以下原则进行：

　　1、由于目前尚无法对项目的前期介入服务制定详细的工作计划，相关费用的测算也难以准确进行，项目前期介入相关问题我们承诺按照本方案原则处理。

　　2、所有前期介入服务开发商只需根据实际参与服务人员的数量和工作量按照我公司现行标准支持相应工资即可，公司不收取任何管理和技术服务等费用。

　　3、开发商需安排前期介入人员的办公场所和配备办公设施设备。

篇5：御佳园物业服务维修养护计划

　　御佳园物业服务及维修养护计划

　　1、前期物业管理服务

　　1.1从物业管理各专业角度提出专业建议，方便日后的物业管理,如：

　　（1）建筑设计（地下室、地面、架空层、标准层、屋面等）是否满足物业管理的需求；

　　（2）设备机房的环境、通风是否满足要求；

　　（3）根据清洁管理经验及整体规划要求，对垃圾房建造位置的合理性及其建造价格提出建议；

　　（4）管理用房位置确定的原则及设计、装修标准，管理用房位置的参考意见以及管理用房的布局；

　　（5）根据当前国家标准对原电梯安装设计及配套设施提出合理化建议；

　　（6）从消防设施设计布局、产品选型、施工进度等方面提出建议；

　　（7）根据国家消防规范及公安消防主管部门的审核意见，对设计中的缺陷提出纠正及修改建议；

　　（8）给排水专业从收集相关原始资料、气象数据、城市配套工程等方面，提供修改意见；

　　（9）从治安管理、工作环境、社区文化活动需要等方面提出修改建议；

　　（10）根据公共部位建筑材料的选用情况，提供保洁标准和程序建议。

　　1.2从智能化小区的实用，经济角度，提出专业建议，如：

　　（1）考察整体工程进度，提出智能化工程的阶段性实施进度计划；

　　（2）针对发展商对智能化工程的要求，对原智能化设计提出合理化建议，并根据当前市场情况，提出增加智能化功能的建议；

　　1.3协助发展商组织各专业工程、设施设备的验收工作，对不合格处提出整改意见，由发展商责成有关施工单位进行整改，然后进行复验，最后协助收集验收报告。

　　2、日常物业管理服务

　　（1）房屋建筑本体共用部位的维修、养护和管理。包括楼盖、屋顶、梁、柱、内外墙体和基础等承重结构部位、外墙面、楼梯间、走廊通道、门厅、设备机房等。

　　（2）房屋建筑本体共用设施设备的维修、养护、管理和运行服务。包括共用的上下水管道、落水管、垃圾道、烟囱、照明、天线、加压供水设备、配电系统、电梯、中央空调系统、楼内消防设施设备、中区供水系统等。

　　（3）公用绿地、花木、建筑小品及办公区域内的园林式绿化养护与管理。

　　（4）本物业规划红线内属物业管理范围的公用设施的维修、养护和管理。包括道路、室外上下水管道、化粪池、沟渠、池、井、绿化、泵房、路灯、自行车房、停车场等。

　　（5）本物业规划红线内的附属配套服务设施的维修、养护和管理。包括商业网点、文化体育娱乐场所、本物业配套会所等。

　　（6）专业装修工程质量监理与装修管理。

　　（7）公共环境的清洁服务。包括公共场地、房屋建筑物共用部位垃圾的收集、清运等。

　　（8）售楼期间洗手间、会所、售楼部的保洁、维护工作（包括更换卫生纸、维护保养烘干机等设施）。

　　（9）交通、车辆行驶及停泊秩序与安全的专业管理。

　　（10）对小区一期实行全封闭式安全管理，全天24小时三班轮值，确保小区安全。

　　（11）结合地域特色和本物业的特点组织开展丰富多彩的小区文化、娱乐活动以协调小区内人际关系、沟通联系。

　　（12）配合和协助当地公安机关进行安全监控和巡视等保安工作（但不含人身、财产保险保管责任）。

　　（13）管理与物业相关的工程图纸与竣工验收资料。

　　（14）接受业主/住户就房屋自用部位、自用设施及设备的专业维修、养护提出的委托并合理收费。

　　（15）按照酒店式物业管理标准设立服务中心及门童服务，实行"服务设计、菜单服务"。

　　3、分项服务计划

　　3.1酒店式服务、人性化管理

　　为顺应时代和社会的需要，我司不断提高和自我完善物业管理水平，并于1999年全面导入现代酒店管理理念和技术，变"物业管理"为"物业服务与管理"，更加强调突出"服务"的内涵，将物业管理服务真正提高到一个新的高度。

　　（1）以业主为中心，提供酒店式专业化服务

　　传统的物业管理，都是以物业管理公司为核心，先制定一整套

规章制度与约束条例，然后要求各位业主（住用户）遵照执行，较少考虑业主的实际需求与感受。而酒店式物业管理，完全以业主为核心，实行"针对性服务项目设计、菜单式系列特色服务"，通过训练有素的、既有星级酒店服务水准的物业从业人员，提供热情、高效、优质的酒店式专业化服务。

　　（2）以星级酒店为样板，营造温馨、惬意的服务氛围

　　酒店业是整个服务行业的代表，在酒店里可以得到超凡的享受。我司将酒店服务与物业管理有机地结合起来，让业主在所拥有的物业空间里，也同样能享受到只有在酒店里才能提供的服务。例如：大堂里设接待服务中心，24小时服务；业主出入大门口设门童服务，专职负责客人的迎送；服务接待中心不再看到身穿保安制服的保安员，而是由彬彬有礼、形象、气质俱佳的服务中心的接待人员代替等。无论是从发展商，还是从业主、用户的角度出发，让他们每一刻都可以从新的感受到与众不同的尊贵和自豪。

　　（3）强调服务意识，提高服务效率

　　在酒店里，客人的投诉或需求永远是摆在第一位的，"顾客就是上帝"，即使不能让客人有一丝一毫的不满意存在，实行零缺点服务（100-1≤0）。要把酒店行业的这种"服务意识"和"服务效率"导入到物业管理中来，使得"客人投诉当日有回音，故障维修处理不过夜"，努力使业主（用户）的满意率达到百分之百。

　　（4）调整组织架构，实行科学化管理

　　公司采用星级酒店管理模式，按照现代企业制度的四级管理体制和垂直领导原则，从内部组织机构上达到权、则、利的统一；对外服务和接待上，则设立开放式办公的服务中心，提供一站式服务；将所有能提供的信息如服务项目、服务时间、联系电话、服务价格等，汇编成《服务指南》。派发给业主，既加大管理与服务的透明度，又方便了业主的查询与联系，使得双方的信赖感大大加强，从而奠定优质服务的基础。

　　3.2护卫严要求、礼仪高标准

　　（1）由于御佳园花园智能化完善、全封闭式管理、环境优雅等特征，相应地决定了安全保卫工作的特点--"内松外紧"。因此，公司将通过一系列行之有效的管理制度和工作方法，加之护卫人员恪尽职守的敬业精神，竭力为御佳园花园提供既有安全性、又富有人性化的优质服务，给人以温馨、自然、亲切的感觉。

　　（2）高素质的护卫人员：

　　身高一般在1.70M以上，身体健康，反应敏捷；

　　文化程度在高中（中专）以上；

　　有60%以上的人员属于复员军人，具有较高的军事素养与一定的拳术基本功；

　　有三个月以上的从业经验和良好的职业敏感性，熟悉公司护卫工作程序；

　　具有严格的组织纪律性和良好的职业道德。

　　（3）作息时间严谨，着装端庄高雅：

　　服务时间、班次：

　　实行24小时全天候服务；

　　实行"三班制"作业：7：00-15：00，中班15：00-23：00，夜班23：00-次日7：00

　　为保持与大厦整体气氛的和谐统一，护卫员岗位着装要求：

　　小区设巡逻岗、小区入口岗、消防监控中心岗三种岗位；

　　巡逻岗、消防监控中心岗、小区人行入口岗着藏青色制服装，穿藏青色衬衣，打领带；小区车道入口岗白班和中班按龙岩市交管局规定着装，即上白下蓝，戴大盖帽；，夜班着装同巡逻岗。护卫员发型统一，一律留平头。

　　（4）人员配备精简，岗位职责明确：

　　早班、中班（7：00-23：00）在小区人行入口岗设护卫兼门童2人。主要任务是为配合发展商售楼，帮助访客及业主搬运行李（物品），并协助维护小区入口处秩序，监视小区入口外商场公共部位情况。

　　设小区车道入口岗二人。主要任务是监看车辆进出情况，收取费，必要时开启道闸，指挥车辆的进出与停放，监视进出小区装修人员情况，确保进出车辆及人员的安全。

　　白班、中班各设巡逻岗8人（其中班长一人）。由于小区3月入伙后，发展商在小区内继续售楼，人员情况特别复杂，周边环镜治安情况不算好，需要加强巡逻力量。因此夜班巡逻岗同样设置8人，主要任务是负责对各大堂及大楼外围，地下停车场的巡查，指挥车辆的进出与停放，维护小区正常的工作、生活秩序，保证小区停放的车辆安全，处理突发性事件。

　　消防中心配备一人。主要任务是监控各个部分的监控镜头及对消防联动控制台进行监控。

　　3.3清洁窗明洁净、绿化美观大方

　　（1）御佳园花园的清洁服务工作具有"清洁面积大，清洁对象全面、清洁标准高"三大特点。我司将充分利用自有人才资源（公司拥有众多高级园艺师、造型师、技术工人等）及丰富的花草储备（公司置地育苗，建立自己的苗圃基地），为御佳园花园创造一个绿的世界、花的海洋，充分体现绿色、生态体系的生活休闲环境，力求为御佳园花园创造一个清新干净的生活环境。。

　　（2）宽敞明亮的会所、售楼处、样板房

　　若在室内摆放一些轻盈文雅的文竹、飘飘欲坠的长春藤、亭亭玉立的柱类关叶植物，不仅可以美化环境，而且能够使人心旷神怡，达到提神醒脑的作用。室内摆花，求精不求多，在光线明亮应摆放小型的山石盆景，也可摆几盆婀娜多姿的鲜花。总之，要根据空间大小，力求做到小而精、精而奇的美化效果。根据御佳园具体情况，设计摆放植物如下：

　　售楼处：

　　1、文竹2、长春藤

　　3、柱观叶植物4、进口吉祥植物

　　5、心行藤本植物6、小巧垂吊植物

　　样板房：

　　1、独立型植物架2、小形山水盆景

　　3、观花形植物4、观叶形名贵植物

　　5、台面观叶植物

　　会所：

　　1、耸立挺拔的竹类植物2、自然大方的棕榈科植物

　　3、层次鲜明的造景植物4、繁华似锦的盆景植物

　　（3）清洁内容及频率：(详见77附页)

　　3.4高科技支持、专业化管理

　　（1）我司在物业管理工作中实施专业化运作模式，通过多年的经验积累，我司创立了科学先进的设备管理模式：管理处负责设备的使用管理（运行、操作、监控）及日常维护（巡查、点检、清洁、润滑）。公司工程部进行专业化维修保养（一级、二级保养、中修、大修、故障维修、更新改造）；管理处与公司工程部的责、权、利通过维修保养合同进行细致划分

。根据设备故障模式，公司将计划预修与状态维修相结合，对符合故障模式（符合磨损规律）的设备（如：电梯、发电机、水泵、冷水机组等）定期做三级保养，定期进行中修、大修。对符合直线型故障模式的设备（如：供电设备、电子设备等）进行三级保养、探测性维修、状态维修。一流的管理模式为一流的服务提供了坚实的保障。

　　（2）我司拥有一支高素质的专业技术人员队伍，专门从事建筑自动化工程、系统集成和系统的维护保养。在长期的物业管理过程中，积累了大量的智能楼宇系统（IBS）的集成、设计、施工、维护经验，加之对进口品牌楼宇自控产品的全面代理，自行开发大型物业管理软件系统，公司具有独立开发科技产品的优势，切实将智能楼宇科技与物业管理有机结合起来。我司必将以严格的运行管理措施保障楼宇的各种设备综合自动化运行，以达到舒适、安全、可靠、经济、节能的目的，为用户提供良好的生活环境，并保证各项设备常处于最优化运行状态。

　　（3）我司工程、设施设备管理的精华体现在公司ISO9001质量体系中的工程维修手册、消防安全手册及电梯工作手册，手册中阐述了工程各专业的工作制度及相关表格和流程，使得各项工作有章可循、有法可依。

　　（4）详见一设备管理工作手册

　　详见二设备保养计划

　　详见三设备管理台帐

　　4单项服务：外墙清洗服务

　　4.1清洗方法

　　为保持小区外墙面"长用长新"，根据外墙立面及其装饰材料将来受污染程度不同的特点，玻璃、玻璃幕部分清洗频次为每年两次，采用刮洗方法；涂料部分清洗频次为每年一次，采用水洗方法。

　　（1）水洗程序：

　　用高压水枪将外墙涂料层上的浮尘冲掉；

　　用涂水器将清洗剂均匀涂在涂料表面，并擦洗；

　　用请水将清洗剂冲洗干净。

　　（2）刮洗程序：

　　先用土水器将药水均匀涂在玻璃表面；

　　用玻璃刮将玻璃表面刮净；

　　用毛巾将白窗框及密封胶擦干净；

　　4.2清洗工具

　　高空作业工具14套，擦窗机2部，铝梯1台，高压机2台。

　　4.3清洗剂

　　本公司采用深圳专业公司高科技研制生产的吐露了强袭击、专用玻璃、玻璃幕清洗剂。土量清洗剂。涂料清洗剂为中性，并且有杀菌、除霉作用，经清洗后，涂料层色泽光艳，对涂料层无损害。玻璃经刮洗后，会在表面形成一层保护膜，光洁明亮。

　　4.4清晰质量要求：

　　（1）无漏洗、漏刮；

　　（2）玻璃必须明亮、无擦痕、无污迹和损坏。

　　（3）涂料层色泽鲜明，无变色、无损害。

　　4.5验收方法：

　　（1）目测：应符合清洗质量要求；

　　（2）手感：用白纸擦拭应无污迹。

　　安全及绿化保护措施：

　　4.6

　　（1）高空工必须严格执行公司的《安全管理规定》，《操作规程》，做到安全第一，文明施工；

　　（2）设置醒目警示标志和防护措施，确保行人、车辆及物业设施安全；

　　（3）操作下方绿化带，附近车辆等用彩带雨布遮盖，防止损坏；

　　（4）每日检查考核，发现问题及时纠正。

　　4.7其它；

　　（1）清洗施工之前，提前两天通知有关单位，并在清洗期间关好窗户；

　　（2）保安人员应协助行人、车辆的保护，清洗施工红线内不得停车辆。

　　附页：机电设备统计表（表一）

　　设备保养计划表（表二）