古城饮食街前期介入工作计划

　　古城饮食街前期介入工作计划

　　物业前期介入工作主要是从物业管理的角度对项目的开发建设和销售招商等提出建议，另外及早的前期介入工作对了解和掌握项目具体情况，促进后期物业管理工作的更好进行都有非常重要的意义。如我公司获开发商选聘成为本项目的物业管理服务商，我公司将按照以下计划做好项目的前期介入工作。

　　一、前期介入服务内容

　　如利嘉物业如能成为古城饮食街的物业管理服务商，将根据项目施工进度，制订科学、成熟的物业管理工作计划，并按计划和阶段开展各项工作，为将来的物业管理工作顺利开展，打下扎实的基础。主要工作包括：

　　1、对物业的建筑设计提出意见和建议；

　　2、对物业的智能系统等配套设施的设计安装提出意见和建议；

　　3、参与各项工程招标工作；

　　4、跟进物业建筑施工和设备安装过程；

　　5、编制年度物业管理收支预算；

　　6、编制物业管理启动预算；

　　7、向政府物价管理部门申报管理费和其他收费标准；

　　8、建立人员架构，调配招聘管理员工；

　　9、制定及完善各项物业管理制度；

　　10、按照培训计划展开对各部员工进行培训；

　　11、安排部分外包项目招投标；

　　12、挑选和定制员工制服；

　　13、调配保安保洁等展示物业管理形象相关岗位人员开始形象岗运作；

　　14、协助物业推广，促进物业销售；运用物业管理服务的提早介入，加强购房者对售后优质服务的信心，更有助于贵公司树立品牌形象，同时我们还将协助销售宣传推广活动，如：

　　·建议在售楼现场派驻礼宾门童、专业保安、保洁员等物业工作人员，并身着利嘉物业制服，从事迎宾、指挥车辆、保洁等工作，务求前期建立物业品牌形象。

　　·派物业专员赴现场解答客户对物业管理方面的咨询和疑问。

　　·为销售人员提供物业管理基础培训及客户服务培训，商讨在销售中有关的物业管理问题。

　　·提供有利于售楼宣传所需的物业管理资料。

　　·对管理服务承诺实施计划安排，增加买家信心。

　　·对楼盘入伙程序和事项的布置设计提供意见，并安排好管理措施。

　　·对买家提供超前服务，定期征询意见，提供物业管理信息等。

　　15、检讨物业成本，节约物业投资。利嘉物业凭借多年管理经验及委派有经验的工程人员定期参加前期项目工程例会，对项目环境及设备建材等方面提出有利于销售、节约投资、方便管理的意见和建议，如：

　　·制订物业管理收费标准，为物业预售创造条件。

　　·针对智能化采用的程度和深度进行探讨，即可以促进销售宣传，又可满足今后科技及客户发展的需求，以及尽量减少投资成本。同时考虑到管理中通过有效的人与技的结合，减少今后的管理成本。

　　·根据项目情况提出物业改良及增减工程项目之建议，以节省工程费用及达到最高经济效益。

　　·根据以往经验，编制保养合同及招标文件规格，并利用利嘉物业的服务网络，以最优惠的价格寻找提供服务的承接商。

　　16、从物业管理者角度，改善设计缺陷。在以往许多项目中，发展商在很大程度上依赖建筑设计单位确定物业的功能及配套设施，事实上，没有哪一家设计单位对物业日后的运行及管理能够比有经验的物业管理公司有更深刻理解。因此往往在交楼之后才由小业主和物业管理公司发现一大堆设计缺陷，以致物业公司难以运作，业主怨声载道。为改变这一状况，我们将从物业管理者的角度，对物业及设施进行审视，尽可能将设计中的先天缺陷控制在尽量少的范围内，如：

　　·建筑结构及功能设计。

　　·街区人、车分流。

　　·围墙和门设置。

　　·公共区域装饰易于

维修和清洁。

　　·公共照照开关设置及半开、全开和长明形式开闭。

　　·建立合适的管理用房。

　　·公共机房和管道井门锁钥匙的统一。

　　·垃圾房设立和景观、环保的协调及垃圾分类。

　　·设置必要的公共洗手间。

　　·配置合适的告示栏、宣传栏、留言栏。

　　·预留空调穿墙孔和室外机位置。

　　17、跟进施工过程，保证顺利交接。为了保证日后管理工作顺利开展，必须对项目进行全面的了解，如果物业管理人员在项目交付使用时才介入管理，就无法对诸如土建结构、管线走向、设施建设、设备安装等物业的情况了如指掌。在项目交付前期，我们将定期视察施工现场，参与工程例会，及时提出维护发展商利益和保证施工质量的意见和建议，如：

　　·检讨施工进度。

　　·发现可能存在的施工隐患，并列出遗漏工程。

　　·在交付前先作验收，并向发展商汇报一切承接商在安装工程上所未达设计规格及要求事项。

　　·对今后不便养护和维修之处提出改进意见，并做好日后养护的重点记录。

　　·协助检查施工质量。

　　·参与重大设备的调试和验收。

　　·提供成品保护措施。

　　·紧随竣工验收同步开展物业验收工作。

　　18、订立规章制度

　　在对物业实施管理之前，我们将根据物业设计度身定制管理模式，制订相应的规章及草拟有关文件、印制各种证件，以及进行机构设置、人员聘用、培训等工作，以便有序地对物业进行管理。订立规章制度包括但不限于：

　　·公众管理制度；

　　·内部管理制度；

　　·质量手册及程序文件；

　　·工作手册；

　　·质量记录。

　　19、前期员工培训

　　·在项目物业入伙前，先行聘用基本管理员工，安排训练课程、以便于最短时间内，参与制订物业之管理制度。

　　·为各级员工安排短期入职培训课程，令他们能充分认识本身应负的责任及工作范围，同时灌输正确的物业管理概念及知识。培训课程包括但不限于以下内容：

　　"项目开发情况、发展商、物业管理公司的基本情况

　　"企业文化、主要领导、对员工的期望

　　"管理制度、职业道德及质量意识

　　"相关法律法规

　　"物业管理工作基本知识和物业理念

　　"各相关岗位应知应会技能培训

　　"礼仪培训

　　"必要的军事培训

　　·于完成短期培训课程后，安排各级员工进入物业内作实地训练，配合物业入伙，令物业管理工作能够全面开展，为业户及时提供高水准服务。亦可根据贵司需要，安排高级管理层人员赴沿海参观及考察同等类型的物业，接受及吸纳先进的管理方式及理念。我们还将于物业入伙后每6个月，安排重温培训班，使员工服务素质保持公司规定标准。

　　二、前期介入具体安排

　　根据古城饮食街项目实际情况，我们建议对项目物业管理前期介入工作安排如下：

　　1、前期介入时间从签订物业管理委托服务合同后即可开始。

　　2、在项目正式交付使用前2个月前，物业管理公司派出以物业工程技术管理人员为主的前期介入工作人员1-2人，每周一个工作日到项目现场进行实地介入，主要内容为物业建筑及设施设备的安装的跟踪、隐蔽工程的资料收集以及其他开发商需要物业管理公司协助的事项。

　　3、根据开发商需要，物业管理公司派出相关人员参与项目销售统一口径的制定和相关文如业主临时公约、各项管理规定等的制定。

　　4、根据开发商需要，物业管理公司派出相关岗位人员提供售楼部的安全防范、保洁等服务，同时展示项目物业管理形象。

　　5、根据开发商需要，随时派出相关人员负责客户咨询解答、客户意见征询等方面的服务。

　　6、在项目正式交付前2个月开始，着手准备项目接管移交、人力资源招聘与培训、开办物资采购、服务与办公场所的装修等工作。

　　7、前期介入工作至项目正式接管办理入伙手续之日止结束，项目物业管理工作进入正常实施阶段。

　　三、前期介入服务费用

　　如我公司获聘成为古城饮食街的物业管理服务商，对于前期介入费用的处理我们承诺按照以下原则进行：

　　1、由于目前尚无法对项目的前期介入服务制定详细的工作计划，相关费用的测算也难以准确进行，项目前期介入相关问题我们承诺按照本方案原则处理。

　　2、所有前期介入服务开发商只需根据实际参与服务人员的数量和工作量按照我公司现行标准支持相应工资即可，公司不收取任何管理和技术服务等费用。

　　3、开发商需安排前期介入人员的办公场所和配备办公设施设备。

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篇2：盛世家园项目前期介入工作计划

　　盛世家园项目前期介入工作计划

　　序号 工作计划 计划要点 实施时间 备注

　　1、签定物业管理合同

　　商定物业促销协助计划

　　管理服务费、停车费、会所协商

　　签定物业管理合同

　　/与zz地产商定

　　2、成立盛世家园物业管理处

　　协商确定管理处办公场所

　　二次装修管理处办公场所

　　办理管理处有关运作手续

　　人员配置、培训

　　管理处办公设备配置

　　/签订合同后十日内

　　3、前期介入

　　收集各类工程资料

　　实施促销协助计划

　　熟悉各类设施、设备

　　/20**.5.1至20**.3.20

　　4、导入zz物业管理公司模式

　　导入IS09002（2000版）

　　导入公司各项规章制度

　　导入公司物业管理理念

　　/20**.3.l至20**.9.1

　　5、物业接管准备

　　验收物业软硬件

　　移交资料

　　问题备忘

　　/20**.3.20至20**.4.20

篇3：太阳城物业管理前期介入筹备工作计划

　　太阳城物业管理前期介入与筹备工作计划

　　*确定物业管理费收费标准

　　顺驰物业根据以往的物业管理经验，针对项目实际情况，以各时间段和各种收费标准做出比较准确和切合实际的测算，为顺驰水蓝确定物业管理收费标准提供依据。一旦顺驰水蓝确定收费标准后，顺驰物业将与当地物价局取得联系并建立良好的关系，确保在最快的时间内，通过申报审批程序，并最终获得批准。

　　*安排和招聘管理人员

　　顺驰物业可抽调在武汉和天津物业分公司的部分骨干到项目任职，只需从荆州本地招聘少量空缺的管理岗位及一定数量操作岗位的员工。由于物业管理处的骨干员工，均在顺驰物业工作了一段时间，因此，在最快的时间内建立物业管理中心的管理架构，熟悉顺驰物业和顺驰水蓝的管理要求，可迅速开展物业管理工作，并达到较高的管理水平。

　　*完成物业管理人员入职培训

　　顺驰物业将根据首期入住小区的户数，制定合理的物业管理人员架构。在人员到位后，顺驰物业利用各种培训手段，对所有的员工均进行生态化服务理念、客户第一的服务意识以及礼仪、礼貌和岗位责职的培训；对不同的专业人员，进行岗位技能培训，使每位员工迅速熟悉顺驰物业的企业文化及具备必须的物业管理知识，确保员工的素质能够满足客户的要求。

　　*准确各种物品和装备

　　顺驰物业按顺驰水蓝批准的物业管理启动预算，购置各种物业管理所需的物资装备，以保证物业管理处的正常运作，购置工作包括：购置各种办公家具和设备、购置各种通讯器材、定制首期制服、购置警械和安保用品、购置各种设备、工具和维修用品等。此外，顺驰物业还将免费提供物业管理软件和邮件服务信箱软件，以随时保持与总部的联系。

　　*参与设备调试和验收

　　顺驰物业将首先派遣的丰富经验的工程主管和工程人员，参与设备设施的调试验收，熟悉物业内的建筑情况和设备配置，检查和记录施工缺陷及影响业主入住的未完工程，协助督促施工单位整改。建立物业设备操作和维护保养制度，为顺利验收和接管做好各项准备工作。

　　*提供施工现场安保服务

　　施工临近竣工阶段，工地现场施工单位多、人员杂，顺驰物业将根据顺驰水蓝的要求，在最短的时间内调配和招聘安保人员进场，协助施工单位保卫物业安全、维护成品完好、防止人为损坏和注意防火安全。建立进出小区的检查制度，减少盗窃现象和已安装完备的设施设备损坏现象的发生。

　　*确保物业管理各种方案

　　顺驰物业根据小区建设、周边环境、购房及租房对象和物业配置设施等情况，制定一系列适合太阳城的物业管理方案，使管理人员上岗后，能清楚地知道其在本物业内所承担的角色。物业管理方案包括：《物业验收方案》、《小区保安方案》、《小区清洁和灭虫招标方案》、《工程设施维修保养方案》、《财务运行方案》、《人事管理方案》、《物业客户服务方案》、《小区的交通管理方案》、《小区内停车管理方案》、《小区社区活动方案》等。

　　*制订物业管理的各项规章制度

　　顺驰物业将根据物业的实际情况，结合国家和有关物业法规，提供合适的管理公约文本，供顺驰水蓝制订正式的《物业管理公约》。顺驰物业将结合《物业管理公约》，制定完整的规章制度和服务规范。其中部分需要印刷后发放小主业；部分需要装帧在镜框内上墙，部分留存物业管理处遵照执行。

　　*完成物业保险工作

　　对物业进行保险是物业管理中为了防范和规避各种不可预见的风险一种有效方式，可减轻物业管理在处理各种损失时的应付难度，使意外事件得到圆满的解决。在物业管理筹备期中，顺驰物业利用以往经验，将通过市场公开招标方式，办妥财产一切险和公众责任险。