花城小区前期介入服务

　　花城小区前期介入服务

　　要使今后的物业管理顺利进行，物业管理的前期介入将会起到至关重要的作用，根据"丽景嘉苑"项目的实际特点，我方将在其施工建设若我方中标，将根据委托方物业施工进度的实际情况，对"丽景嘉苑"项目制订科学、成熟、相应的物业管理前期介入工作计划，并按计划和阶段开展各项工作，为将来的物业管理工作顺利开展打下坚实的基础。

　　1. 规划设计阶段

　　对于规划设计，物业管理前期顾问人员需要参与小区规划设计方案的讨论，从管理的角度审视规划设计方案是否合理，力求使小区的设计方便日后的物业管理工作。

　　监控和消控中心的设置；

　　小区人车分流的设计；

　　小区监控摄像的分布设置；

　　公共照明开关设置位置；

　　公共照明开关开闭形式；

　　物业管理用房的位置设计；

　　小区垃圾房的设置；

　　信报箱的设立；

　　公共告示栏的配置；

　　家用空调穿墙孔和室外机座位置的预留；

　　……。

　　2. 建设施工阶段

　　建设过程中，物业管理前期顾问人员会经常到现场了解工程进度、施工情况，逐步对物业的硬件增加了解，对有些影响使用功能的问题早发现、早协调、早解决，为今后的物业管理工作奠定良好的基础。

　　提出设备的设置和服务方面的改善意见及设计遗漏工程项目的建议；

　　分析物业建造选料及安装，改善设备使用效果，减轻后期管理的压力；

　　审查有关工程（包括绿化工程）的优劣，提供改善意见；

　　提供机电安装及能源分配的有关专业技术管理意见；

　　提供功能布局或用料更改的有关专业技术管理意见；

　　帮助施工人员做好对房屋材质方面的保护，以避免施工对材质造成损伤；

　　提前熟悉房屋中的各种设备和线路，包括房屋内部结构、管线布置及所用建材的性能；

　　检查前期工程的施工质量，并就原设计中不合理但又可以更改的部分提出建议；

　　配合设备安装、管线布置，进行现场监督，确保安装质量；

　　提出遗漏工程项目的建议。

　　3. 竣工验收阶段

　　物业管理前期介入人员将定期视察施工现场，参与工程例会，及时提出维护发展商利益和保证施工质量的专业意见和建议，协助开发商做好使用功能的验收，对各种设备、管线都逐一检查。

　　参与委托方的房屋、设备、设施的竣工验收，并建立验收档案；

　　发现可能存在的施工隐患，并列出遗漏工程；

　　参与重大设备的调试和验收；

　　制订物业验收流程；

　　指出工程缺陷，就改良方案的可能性及费用提出建议。

　　4. 物业销售阶段

　　良好的物业管理形象及物业管理品牌会吸引大量的购房者，同时也有助于贵方树立企业品牌形象和知名度。因此，物业管理前期介入人员将根据实际情况，协助贵方的物业销售和宣传推广。

　　制定合理的物业管理收费标准，为物业销售作好准备；

　　售楼处及样板房的保安、保洁指导，规范服务，建立良好的物业形象；

　　委派物业专业人员现场解答客户对小区物业管理方面的疑问；

　　对物业人员和销售人员进行物业管理基础培训工作；

　　提供有关售楼宣传所需要的物业管理资料。

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篇2：小区项目前期介入服务工作

　　小区项目前期介入的服务工作

　　1、结合物业管理的需要及业主的需求，利用已有的管理经验和技术，就物业的规划设计、结构、功能、公共配套设施设备、管网、环境、道路等诸多方面，向**公司提出合理化建议；

　　2、检验设备设施运转质量，跟踪了解工程状况，如设备安装、附属设施施工、隐蔽管网、智能化安防系统、水电安全性、物业管理服务装置、景观、建筑结构、建筑配件等，为随后的物业管理服务打下坚实的基础；

　　3、根据**公司的开发战略以及物业的设计理念、建筑特色、地理环境、业主群体的共性等制定物业品牌计划，达到创建项目物业管理品牌的目标。

　　4、全面了解物业的性能、功用及构造，拟定物业管理服务纲要、物业管理服务实施方案及物业管理服务预算案。

　　5、从物业管理的角度，为楼盘销售工作提供配合与协助，主要内容有物业管理展板、物业管理资料、前期介入期间物业管理人员的配备、培训、签订"前期物业管理服务协议"、现场咨询、现场氛围的营造、协助筹备开盘仪式、收集相关信息、建立业主档案、样板房管理、配合开展相关活动等。

　　6、在物业正式入伙前制定物业管理服务的各种公约守则、购房合同有关条款、小区管理公约、完全居家手册、用户守则、小区服务指南、公众资料、入住资料、装修资料、内部管理规章制度、ISO9000体系资料、财务测算资料、员工培训资料、标识系统资料、收费项目和标准及缴款办法等。

　　7、拟定管理组织架构和人事、行政管理制度并予以实施。包括建立管理组织架构、建立人事行政管理体系、实施现代企业管理制度、建立日常物业管理服务运行机制、理顺财物管道、装修物业用房、购置物品、营造工作氛围、招聘员工、培训员工、实操演练等。

　　8、建立、完善物业档案系统。如资料收集、资料分类（规划资料、工程技术资料、物业资料、业主资料、装修资料、维修资料、绿化养护资料、清洁保洁资料、消防管理资料、治安交通管理资料、设备管理资料、社区文化活动资料、员工管理资料、服务质量反馈资料、行政文件资料等）、完善资料管理制度、建立资料管理体系和工作规程等。

　　9、收集信息（如顾客、业主反馈信息、工程建设信息、开发商信息、物业管理公司内部信息、其他信息），研究特别业主、用户提出的特殊要求并提出意见和建议。

　　10、依据相关条例和工程竣工验收标准，协助**公司与承建商交接建筑工程，全面了解工程状况，提出意见与建议。

　　11、售楼处、工地的保洁与安全保安工作。

　　12、施工过渡期管理。如督促贯彻文明施工的要求：材料、辅料、机具设备等需堆放在指定地点，不得侵占绿地、场地、道路等；要求施工现场人员进入已接管区域须佩戴由管理处统一发放的出入卡；物品从已接管区域外出须核准；保持已接管区域的整洁；在已接管区域设置沟

、井、坎、穴覆盖物和施工标志；配合采取切实措施控制施工对已接管区域环境的污染和危害；在已接管和尚在施工的组团之间，督促设置隔离墙，面向已接管区域墙面，喷涂色彩或与园区景观相协调的图案；凡非业主、用户自用的车辆一律不得在已接管的区域内经过等。

　　13、入伙期管理。如主办入伙仪式、办理入住手续、办理装修手续、收集业主资料、举办咨询及亲近活动等、汇总交付后出现的硬件质量方面的问题并交由开发商处置、妥善协调业主搬迁时间、开展日常物业管理服务工作等。

　　14、其他约定的事宜。

篇3：X项目前期介入服务接管验收入住管理方案

　　某项目前期介入服务与接管验收及入住管理方案

　　一、 前期介入服务

　　将根据委托方物业施工进度的实际情况，对"××项目（－－－）"制订科学、成熟、相应的物业管理前期介入工作计划，并按计划和阶段开展各项工作，为将来的物业管理工作顺利开展打下坚实的基础。

　　1、规划设计阶段

　　对于规划设计，物业管理前期顾问人员需要参与小区规划设计方案的讨论，从管理的角度审视规划设计方案是否合理，力求使小区的设计方便日后的物业管理工作。

　　*监控和消控中心的设置；

　　*小区人车分流的设计；

　　*公共照明开关设置位置；

　　*公共照明开关开闭形式；

　　*物业管理用房的位置设计；

　　*小区垃圾房的设置；

　　*公共洗手间的设置；

　　*信报箱的设立；

　　*公共告示栏的配置；

　　*家用空调穿墙孔和室外机座位置的预留；

　　2、建设施工阶段

　　*提出设备的设置和服务方面的改善意见及设计遗漏工程项目的建议；

　　*分析物业建造选料及安装，改善设备使用效果，减轻后期管理的压力；

　　*审查有关工程（包括绿化工程）的优劣，提供改善意见；

　　*提供机电安装及能源分配的有关专业技术管理意见；

　　*提供功能布局或用料更改的有关专业技术管理意见；

　　*帮助施工人员做好对房屋材质方面的保护，以避免施工对材质造成损伤；

　　*提前熟悉房屋中的各种设备和线路，包括房屋内部结构、管线布置及所用建材的性能；

　　*检查工程施工进度（根据需要参与建造期有关工程联席会议和建筑师定期碰面会等）；

　　*检查前期工程的施工质量，并就原设计中不合理但又可以更改的部分提出建议；

　　*配合设备安装、管线布置，进行现场监督，确保安装质量；

　　*提出遗漏工程项目的建议；

　　*对小区公建配套设施设备的进行探讨，能够使公建配套设施设备满足今后客户的发展需要和贯标（ISO9001、ISO14001、OHSAS18001等）需要，减少投入成本和今后的物业管理成本。

　　3、竣工验收阶段

　　参与委托方的房屋、设备、设施的竣工验收，并建立验收档案；

　　*发现可能存在的施工隐患，并列出遗漏工程；

　　*参与重大设备的调试和验收；

　　*制订物业验收流程；

　　*指出工程缺陷，就改良方案的可能性及费用提出建议。

　　4、物业销售阶段

　　制定合理的物业管理收费标准，为物业销售作好准备；

　　*售楼处及样板房的保安、保洁指导，规范服务，建立良好的物业形象；

　　*委派物业专业人员现场解答客户对小区物业管理方面的疑问；

　　*对物业人员和销售人员进行物业管理基础培训工作；

　　*提供有关售楼宣传所需要的物业管理资料。

　　二、 项目的接管验收

　　1）物业的接管验收是对新建物业竣工验收的再验收。

　　2）依据国家建设部颁布的《房屋接管验收标准》对已物业进行以主体结构安全和满足使用功能为主要内容的再检验，它是直接关系到今后物业管理工作能否正常开展的一个重要步骤。

　　3）物业的接管验收不仅包括主体建筑、附属设备、配套设施，而且还包括道路、场地和环境绿化等，应特别重视对综合功能的验收。

　　a．公司选派素质好、业务精，对工作认真负责的工程技术人员参加验收工作；

　　b．既应从今后物业维护保养管理的角度验收，也应站在业户的立场上，对物业进行严格的验收，以维护业户的合法权益；

　　c．接管验收中若发现问题，要明确记录在案，约定期限督促开发主体对存在的问题加以解决，直到完全合格；

　　d．落实物业的保修事宜。根据建筑工程保修的有关规定，由开发主体负责保修，向物业管理公司交付保修保证金，或由物业管理公司负责保修，开发主体一次性拨付保修

费用；

　　6）接管验收的作用

　　a．明确交接双方的责、权、利关系

　　b．确保物业具备正常的使用功能，充分维护业户的利益

　　c．为以后的物业管理创造条件：通过物业的接管验收，一方面使工程质量达到要求，减少日常管理过程中的维修、养护工作量。另一方面根据接管有关物业的文件资料，可以摸清掌握物业的性能与特点，预防管理中可能出现的问题，有利于计划安排好各项管理，为以后的物业管理创造了条件。

　　三、入住管理方案

　　*提示业主在入伙前明白办理入伙手续时应带的文件资料及准备工作

　　*为业主办理入伙手续时，应程序顺畅，手续完善，票据正规。

　　*即时完成入伙注记。

　　*受理代办服务手续齐全、收费合理、守时守约、保证质量。

　　1、业主入伙流程

　　1）业主向售房单位/发展商办理售房手续后，签订售房合同并开出入伙通知书。

　　2）凭售房合同与入伙通知书到物业管理公司办理入伙手续。

　　3）物业管理公司在审核资料无误后，向业主介绍物业管理服务情况、收费情况；代发展商与业主签订《使用公约》。

　　6）若业主验房发现并提出质量问题，经确认，填写返修表送交发展商，管理处应协助发展商对房屋进行整改后，请业主再次验房。

　　7）如需二次装修的，需到物业管理公司办理装修手续。

　　8）业户入伙流程图如图所示。

　　2、租赁住户入住流程

　　1）签订《租赁意向书》，并交付定金。如一次看中房子的可直接签署租赁合同。

　　2）签订《租赁合同书》。合同应附有《管理公约》等有关附件。

　　3）由物业管理公司工作人员带业户到现场验收房屋，如发现有房屋质量问题的，由物业管理公司通知工程队整改。

　　4）整改后或验收房屋没问题，业户就同物业管理公司签验收单，并从物业管理公司领取房屋钥匙。

　　5）交付押金和首期租金。

　　6）如需二次装修的，需到物业管理公司办理装修手续。

　　3、 入伙作业标准

　　*入伙接待工作应做到耐心、细心、百问不厌。

　　*入伙各项资料齐全，记录规范完整，按户建立业户档案。

　　*入伙各项收费正确，做到日结月清、帐表相符。

　　*特约服务手续齐全，收费合理，守时守约，保证质量。

　　*内部手册登记及时，即时完成注记。

　　*入伙按户汇总，次月5日前全部归档。

　　4、入伙作业规程

　　*由房产发展商或物业管理部门向业户发出入伙通知书。

　　*业户携带购房合同书、入伙通知书、入伙手续书前往指定地点办理手续。

　　*业户到管理处签收入伙资料，付清物业管理费用。

　　*由指定的业户服务人员和维修技术人员陪同业户验房，抄录水电表底数并共同确认。

　　*业户验房后若提出质量问题，填质量返修表，管理处加签意见后，由管理处协助发展商进行工程质量问题的返修工作。

　　*如发展商或施工单位将工程质量问题委托物业管理公司返修时，双方须签字确认。

　　*业户验房确认后领取钥匙，办理签收手续。

　　5、入伙作业检查规范

　　为了保证××项目（－－－）入伙工作正常有序，管理处经理负责对入伙工作的各个环节进行检查以保证工作规范和服务质量。

　　1）集中入伙时管理处经理每天巡视各个接待环节，发现问题，分析原因予以解决。每月4次抽查入伙资料、记录，发现不符合作业要求，用书面通知相关人员整改，对确属运作上的不完善处，经分析后开具纠正/预防措施通知单加以落实完善。

　　2）正常情况入伙阶段，管理处经理每月一次抽查入伙工作资料，收费情况、记录情况及归档情况，发现问题应以不合格项发书面通知并整改。

篇4：物业管理前期介入服务方案

　　前期介入服务与接管验收及入住管理方案

　　前期介入服务

　　要使今后的物业管理顺利进行,物业管理的前期介入将会起到至关重要的作用,若我方中标,将根据委托方物业施工进度的实际情况,对"××广场××号楼项目(---)"制订科学、成熟、相应的物业管理前期介入工作计划,并按计划和阶段开展各项工作,为将来的物业管理工作顺利开展打下坚实的基础。

　　1、规划设计阶段

　　对于规划设计,物业管理前期顾问人员需要参与小区规划设计方案的讨论,从管理的角度审视规划设计方案是否合理,力求使小区的设计方便日后的物业管理工作。

　　监控和消控中心的设置;

　　小区人车分流的设计;

　　公共照明开关设置位置;

　　公共照明开关开闭形式;

　　物业管理用房的位置设计;

　　小区垃圾房的设置;

　　公共洗手间的设置;

　　信报箱的设立;

　　公共告示栏(来自:www.pmceo.com)的配置;

　　家用空调穿墙孔和室外机座位置的预留;

　　......。

　　2、建设施工阶段

　　建设过程中,物业管理前期顾问人员会经常到现场了解工程进度、施工情况,逐步对物业的硬件增加了解,对有些影响使用功能的问题早发现、早协调、早解决,为今后的物业管理工作奠定良好的基础。

　　提出设备的设置和服务方面的改善意见及设计遗漏工程项目的建议;

　　分析物业建造选料及安装,改善设备使用效果,减轻后期管理的压力;

　　审查有关工程(包括绿化工程)的优劣,提供改善意见;

　　提供机电安装及能源分配的有关专业技术管理意见;

　　提供功能布局或用料更改的有关专业技术管理意见;

　　帮助施工人员做好对房屋材质方面的保护,以避免施工对材质造成损伤;

　　提前熟悉房屋中的各种设备和线路,包括房屋内部结构、管线布置及所用建材的性能;

　　检查工程施工进度(根据需要参与建造期有关工程联席会议和建筑师定期碰面会等);

　　检查前期工程的施工质量,并就原设计中不合理但又可以更改的部分提出建议;

　　配合设备安装、管线布置,进行现场监督,确保安装质量;

　　提出遗漏工程项目的建议;

　　对小区公建配套设施设备的进行探讨,能够使公建配套设施设备满足今后客户的发展需要和贯标(ISO9001、ISO14001、OHSAS18001等)需要,减少投入成本和今后的物业管理成本。

　　3、竣工验收阶段

篇5：物管顾问前期介入服务纲要

　　第二部分 前期咨询服务

　　在接受委聘后,我司将组织各职能专业人士赴现场及周边相关项目了解有价值的信息,就开发商提供的规划设计图纸以及招商计划情况,从物业管理之角度提供专业意见。

　　一、 评估项目规划设计中不足之处对物业管理的影响。

　　二、 项目整体设施布局及建筑设施平面方案、功能设置参考建议。

　　1、 机电设备及布局,评估各类机房规划位置,设备合理摆放和充分利用等建议。

　　2、 公用配套设施布局,设备位置摆放、功能要求等。

　　3、 辅助支持用房布局,公共卫生间、卫生箱、车辆招停点等位置、布点的配备及设置。

　　4、 服务中心、物业工具用房、物业服务人员宿舍等位置、面积、功能的设置。

　　5、 商家配套的灯箱广告分布,项目夜景灯的设置,商业区域公共灯光的控制设置等。

　　6、 独立店面空调室外机摆放,百货公司、大卖场集中空调系统的设置以及餐饮抽油烟机的设置建议。

　　三、 平面及垂直交通物业建议

　　1、 各类出入口、安全出口疏散引导,紧急事件集合疏散之相关建议。

　　2、 电梯层站、功能分区引导建议。

　　3、 项目内外部交通直辖市和疏导建议。

　　4、 内置步行街休闲小品设置建议。

　　5、 商业区载各层平面功能分布图设置建议。

　　四、 各类物业设备选型、位置布点、功能区分等参考建议。

　　1、 供配电设备设施容量、类型等设置建议。

　　2、 集中空调系统设施容量、类型、运行控制等设置建议。

　　3、 二次供水、给排水、中心以及污水处理设备设施容量、类型及功能设置的建议。

　　4、 电梯、扶梯品牌、功能、安全我及机房要求的建议。

　　5、 银行柜员机、商家外设寄存柜的设置位置建议。

　　五、 节能方案优化设计建议。

　　1、 不同功能区域的能源分类、分区建议。

　　2、 同一区域不同功能能源分类、设置计量表的建议。

　　3、 计量器具的安装、和能源消耗智能监测点的公布建议。

　　4、 能源配置和能量预留控制设计的建议。

　　六、 弱电系统设置的建议。

　　1、 闭路监控系统的设置、选型、布点的建议。

　　2、 楼宇可视对讲系统的设置、选型、布点的建议。

　　3、 读卡器选型、布点设置的建议。

　　4、 楼宇自动控制系统配置功能及取点的建议。

　　5、 电子巡更系统的设置、布点建议。

　　七、 提供设备采购条款有关物业管理的建议。

　　1、 设备材料的选用。

　　2、 设备维修保养的保修期的起止时间。

　　3、 备件手册的供应条款。

　　4、 设备操作培训运行手册的条款。

　　八、 绿化卫生规划参考建议。

　　1、 环境适应与协调匹配。

　　2、 垃圾处理站点及各类垃圾收集容器的布点。

　　3、 绿化苗木品种的选用、布置建议。

　　4、 绿化、保洁用水用电建议。

　　九、消防安全设施设置建议。