物业ISO14000概述

　　一、ISO14000的含义

　　ISO14000环境质量管理系列标准是国际标准化组织(ISO)为保持全球环境,促进世界经济的持续发展而制订的第一套关于组织内部环境管理体系建立、实施与审核的通用标准。该体系主要用于通过组织经常性的、规范化的管理活动,实现对减少污染和环境保护的承诺以及应尽的义务;其目的在于指导组织建立和保持一个符合要求的环境质量管理体系(Environmental Manage System,简称EMS),再通过不断的环境评价、管理评审、体系审核(内审和外审)活动,推动这个体系的有效运行,推动环境质量的不断改进。

　　目前,国际上已有很多有实力的物业管理企业在引进ISO9002质量管理与质量保证国际标准的同时,实施ISO14000环境质量管理体系。从某种意义上讲,ISO14000是在ISO9000基础上对物业管理企业(公司)提出的更高要求。同时,在物业管理中实施ISO14000也是一项蕴含着许多商机的新型的环境经营战略。

　　二、物业管理实施ISO4000贯标的意义

　　(一)物业管理实施ISO14000是21世纪全球发展战略和潮流之一

　　目前,许多国家(来自:www.pmceo.com)把环境状况和可持续发展的道路作为21世纪国际竞争能否成功的关键,而实现可持续发展的关键在于搞好环境保护。ISO14000强调的恰恰就是"全面管理、污染预防、持续改进"的思想,与世界范围内的"绿色生产"、"绿色产品"、"绿色消费"是完全吻合的。为迎接新世纪经济生态化的挑战,普及环保知识,推行"清洁生产"、"绿色消费",我国政府也已将可持续发展确定为今后社会经济和环境协调发展的基本战略。 (二)物业管理实施ISO14000有利于改善政府机构之间的关系

　　为适应社会主义市场经济体制以及我国的基本国情,建立规范的住宅市场,维护消费者合法权益的社会监督机制,建设部住宅产业办公室已制订了《商品住宅性能认定展示管理办法》,住宅的性能将从安全性、居住性、实用性、耐久性、经济性和可持续发展性六个方面加以认定,其中,"居住性"包括热环境、光环境、通风换气及住宅室外环境等;"可持续发展性"包括住宅用地的合理性、住宅建筑节能新技术的应用、可持续建筑材料的应用、水资源的节约与重复利用的措施、生活垃圾的分类收集与运输等。今后的物业管理必须从环境保护的角度出发,做到既符合政府的要求,又能够充分考虑住户的利益。

　　(三)物业管理实施ISO14000可满足物业消费者的需要

　　人与自然的和谐是人类社会生存永远不变的法则。人们崇尚自然,希望生活在一个空气清新、幽雅宜人的环境中,因而环境意识不仅仅是各国政府十分关注的问题,更是作为消费主体的人的需要,是人类消费需求的一种表现--当生活水准达到较高的层次时,人们对生活环境质量的追求已逐步地凸现出来,"绿色消费"的观念已开始渗透到住房消费的各个方面。同时,"绿色消费"的实现使社会和用户都得到了满足,物业管理公司本身的形象也随之得到了提升。

　　(四)物业管理实施ISO14000是物业管理自身可持续发展的需要

　　面对世界环境(来自:www.pmceo.com)保护的自然潮流,如何确保企业的可持续发展,这是每一个物业经营与管理者所面临的问题。要顺应"绿色消费"、"清洁生产"群体的形成和需要,首先就要在企业内部进行一场绿色革命。目前,我国通过了ISO14000环境质量管理体系认证的物业管理公司已有十多家,从他们的实践来看,采用ISO14000环境质量管理体系解决问题,其效益远远大于传统方法--既增强了员工的责任感,又建立了一套高效、新型而系统的环境质量管理体系。由于从经营管理者本身到每一位员工在工作时都从环境保护的角度考虑问题,大家共同的目标就是力求达到最清洁的经营方式,因而创意性的想法越来越多。可以说,在物业经营与管理中实现ISO14000环境质量管理体系是顺应时代发展、营造绿色环境、完善公司管理、适应市场需求和促进自身发展的途径之一

　　(五)物业管理实施ISO14000有利于企业改进和降低成本

　　在物业管理公司中按ISO14000环境质量管理标准运作,有利于降低材料和能源的消耗,提高材料和能源的使用效率,提高废弃物品的再利用水平,从而实现降低生产成本、提高环保能力、改善"三废"排放、降低环保费用、节约治污费用的目标。物业管理是一个既管理"物"、又管理人的管理活动,因此,在物业管理中实现ISO1400

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篇2：物业管理行业实施ISO14000环境管理体系指南

　　ISO14000环境管理系列标准产生的背景

　　环境问题是世界各国普遍存在的问题。80年代以来,人类社会出现了众多危及生存的环境问题,其中包括气候变暖、臭氧层破坏、生物多样性减少、酸雨蔓延、森林锐减、土地荒漠化、大气污染、陆地水体污染、海洋污染、固体废气物污染等十大环境问题。它们对人类社会和经济发展造成的危害,引发了各国政府极大的关注。

　　人类社会真正对环境采取行动是70年代以后。1972年,联合国在瑞典首都斯德哥尔摩举行了第一次环境保护大会,又称“人类环境会议”。这次大会通过了《人类环境宣言》和《人类环境计划》,成立了联合国环境开发署。1992年,联合国在巴西的里约热内卢举行了第二次环境保护大会,有103位国家元首、政府首脑以及180多个国家的代表参加,被称为“20世纪地球盛会”。此次大会明确提出了可持续发展的战略,将环境保护与人类的经济发展并列起来。这次会议反映了各国环境保护思想的转变,表明了环境管理已引起人们极大的关注。

　　19*,我国召开第三次全国环境保护会议,明确提出了环境保护八项管理制度:

　　环境影响评价制度;

　　“三同步”制度;

　　排污收费制度;

　　排放污染物许可证制度;

　　污染集中控制制度;

　　限期治理制度;

　　环境保护目标责任制度;

　　城市环境综合整治定量考核制度。

　　1996年,第四次全国环境保护会议,国务院发布了《关于环境保护若干问

　　题的决定》。近20年来,我国在环境保护领域相继推出了10多部法律,初步形成了具有我国特点的环境保护法律、法规体系,为有效实施和推广ISO14000环境管理体系奠定了良好的法律基础。

　　为顺应国际环境保护的发展,依据国际经济与贸易发展的需要,国际标准化组织(ISO)第207个技术委员会(ISO/TC207)于1996年9月、10月相继推出了环境管理体系标准,其标准号从14001-140100共100个标准号,统称为ISO14000系列标准。自1996年国际标准化组织开始推出ISO14000系列标准以来,ISO14000标准以其体现“全面管理、污染预防、节约资源、持续改进”的思想,引导世界环境管理潮流,目前已有120多个国家引进并开始实施该系列标准。

　　ISO14000系列标准旨在要求组织建立环境管理体系,并通过第三方权威机构认证,以避免国际间因生产力水平的差异及对环保的重视程度差异所形成的“绿色贸易壁垒”。

　　ISO14000给企业带来的好处

　　1、提高形象、增强竞争力

　　ISO14000标准的出台是为了促进环境保护和经济贸易的协调发展,随着越来越多的企业实施这一标准,更多的企业已经在经济活动和贸易中提出了对ISO14001的认证要求,更多的用户意识到环境对其生活的重要性。如果公司实施了ISO14000认证,将会给顾客以更强有力的信心保证。如已导入ISO14000环境体系的创世纪滨海花园就有业主向报纸推荐:创世纪滨海花园是一个真正的绿色住宅。又如已获ISO14001认证的苏州新区都获得了良好的社会效益和经济效益。

　　2、通过设计、建材、施工、日常管理等过程的环境控制节约资源,促进污染防治、降低成本、增加组织的经济效益,提高市场竞争能力。

　　物业管理企业如果实施ISO14000,将会从物业管理等过程进行有意识或强制性的环保行为的

篇3：物业管理实施ISO14000注意事项与对策

　　一、注意事项

　　处在跨世纪的“绿色年代”,如何建立与企业现行管理制度相结合的ISO14000环境质量管理体系,做一个关注环保、关注人类未来的绿色企业,适应经济与环境的可持续发展,赢得未来绿色市场的巨大商机,创建用户满意、社会认可的物业,这些是摆在进入新世纪的物业管理者面前的一个必须考虑的问题。

　　(1)全方位、多渠道、多层次地传播和宣传贯彻ISO14000的意义和效益,转变观念,在增强企业内部环境忧患意识和环境保护意识的同时,做到及时与业主沟通,争取让业主主动加入到对自身物业的环境保护中来,并通过业主委员会建立良好的联系,得到广大业主的配合与支持,这是实现ISO14000环境质量管理的前提条件。

　　(2)加强人员培训是实施ISO14000的重要保障。

　　(3)推行ISO14000环境质量管理系列标准一定要根据企业自身的具体情况和有关的法律、法规、规范,实行“量体裁衣”,否则再好的理论、再先进的管理模式,都只能是“事倍功半”。

　　(4)选择有实力的咨询公司和科学的咨询程序。质量认证咨询是一项技术性极强的专业中介服务活动,因此,必须要选择一家既有专业能力,又能提供规范性服务的咨询机构,只有这样才能使咨询工作比较深入,取得实效。咨询机构不仅能够帮助企业建立宣传标准,还能协助企业建立健全组织机构,指导企业编写好质量认证体系文件,帮助其搞好试运行及内部审核、管理评审等贯标认证中的各项工作。

　　(5)将对新污染的控制和老污染的限制治理达标与实现ISO14000环境质量管理标准有机地结合起来,坚持管治并重、以管促治,通过自身的工艺改造,消除污染,做到不排、少排、低浓度排放,减少污染治理的投资成本,降低企业生产成本。

　　二、难题与对策

　　目前,世界上已有120多个国家引进并开始实施了ISO14000的国际环境质量管理系列标准,我国也已于1996年将该标准等同地转化为国家标准。据悉,1996年7月,原国家环保局在企业自愿的基础上,组织全国55家企业开展了ISO14000环境管理体系的质量认证试点工作。1998年,又选择了厦门、苏州、大连等9个城市进行了城区环保推进工作,其中,苏州新加坡工业园区和厦门鼓浪屿分别为试点地区,并且已取得了成功的认证。另外,上海市环保局和浦东新区也在积极推行ISO14000系列标准,并将金桥开发区确定为试点单位。在住宅区中,如上海锦秋加州花园、深圳世纪花园等高档住宅项目都已实现了ISO14000的认证,取得了较好的社会效益和经济效益。

　　ISO/TC176技术委员会认为:“所有组织都会从质量管理和外部质量保证相结合的总体利益中获得好处。”然而,就我国目前的整体状况看,在物业管理中实施ISO14000环境质量认证的企业还很少,使用这一国际标准认证的主要还是在制造业。从已获得ISO14000环境质量认证的物业管理企业经验与感受来看,一个最敏感的问题就是成本费用问题。在物业管理中实施ISO14000环境质量管理与质量认证,不但质量认证的成本费用高,更重要的是实现ISO14000标准所述状态以及维护、保持、改善这一状态所需支付的费用更高。如住宅区物业环境质量管理中的绿化问题。可以说,我国大多数物业管理小区环境质量与ISO14000所述标准的状态相距甚远,而要达到标准要求的绿化率的水平的费用又是相当高的。同时,我国物业管理的收费水平以及业主/住户对物业管理费用的承担能力,都是物业管理企业不敢生硬追求ISO14000的关键原因,具体地说,大片环境改造的费用应该由谁来负担?由谁负担才是合理、合适的?当然,企业有实力追求长期效益和外部形象的优化,这无疑是一条良好的通道,但就目前实际状况而言,要让物业管理企业(公司)全部承担这项费用,对于大多数物业管理企业来说,恐怕是不太可能的。因此,在目前一片环境保护的呼声中,即推行物业管理ISO14000的环境质量难度还是很大的,除了普遍的、显而易见的环境意识的问题之外,更具体的难题表现在: