物业分公司成本控制制度

　　物业分公司成本控制制度

　　1.1物业分公司成本管理必须遵循目标成本、动态控制的原则，将成本目标纳入目标管理责任制，按照分层管理、权责结合、责任到人的原则，落实各部门的成本管理责任。定期进行成本动态统计分析，不断提高成本管理水平和有效降低各项成本费用。

　　1.2为完整、准确地反映物业服务成本状况，各项目所在公司、物业分公司应遵循管理公司的规定要求，严格区分项目开发成本和物业服务成本。

　　1.3为保证对实际发生成本的有效监督，物业分公司财务部必须对各项业务的成本预算和实际支出进行全程监控，并定期统计分析成本变化，及时发现、纠正异常成本情况，以保证公司总体成本控制在目标范围之内。

　　2、相关职责界定

　　2.1物业分公司(筹建处)负责目标成本测算和资金预算计划的制订，并按批准的目标成本和资金计划执行。

　　2.2项目所在公司负责审查确认所属物业分公司的目标成本测算结果及资金预算计划，并对执行结果进行备案审查。

　　2.3管理公司物业管理部负责指导各物业分公司进行目标成本测算工作，并对项目所在公司批准的目标成本及其执行情况进行备案审查。

　　3、物业管理成本分类

　　3.1按成本承担主体划分：物业管理日常服务成本和项目开发物业启动费（成本）。

　　3.2按时间划分：项目分期开发的物业启动费用和会计年度物业成本、项目开发总物业管理成本。

　　3.3按服务类别划分：清洁成本、绿化养护成本、安全保卫成本（含人员成本）等。

　　3.4按单项划分法：人员成本、行政成本、公共能耗等。

　　4、物业管理成本控制要点

　　4.1人员成本是物业管理成本的重要控制节点。必须首先从服务承诺、组织结构设计、服务流程设计、人员到岗时间安排、薪酬体系设计等各个方面考虑控制成本。实现人员最大管理效益是各个项目公司的必然追求。

　　4.2公共能耗成本是物业管理成本的重要开支，必须从产品设计阶段、设备采购阶段就开始控制，日常物业管理服务期间应该对公共能耗定期监测、分析并采取有效节能措施。

　　4.3编制物业管理方案时要进行物业管理日常服务成本的测算，提出物业服务费和停车场服务费收取标准；

　　4.4编制物业管理方案时要进行物业启动费（成本）的测算，物业启动费用是物业管理在项目开发经营期期间发展商投入地产物业管理工作的总费用。是以项目结算周期为时间节点。物业启动费应报管理公司经营管理委员会批准，并成为考核项目所在公司物业成本的关键指标，应进入开发项目经营管理责任书。项目所在公司应把其作为与物业分公司签订项目物业管理责任书的经济指标。

　　4.5各个物业分公司应该提出每个会计年度的物业管理收支测算，并转化为年度物业管理责任书的经济指标。年度物业收支预测应分析各类成本的关系，并提出控制的关键点和方法。

　　4.6物业分公司应定期(至少每季度)进行成本分析和控制工作，并形成书面报告。

　　5、物业管理日常服务成本测算

　　5.1物业管理日常服务成本测算是指项目总体规划已经获得批准，对整体项目在正常管理服务状态下（全部入住、全面服务）物业管理成本的测算或概算。

　　5.2物业管理日常服务成本测算先要明确物业服务费是包干制、还是酬金制，成本测算细目详细见《日常运作费用测算指引》，从而推导出物业服务费和停车场服务费的收取标准，并提出定价方案。

　　6、物业启动费用测算

　　6.1物业启动费定义：指地产商或发展商在建设开发一个项目时，从物业管理开始前期服务一直到项目经营期结束所投入的所有与物业管理相关的费用和成本。物业启动费用分为整个项目的物业启动费用和分期开发各个经营期内的物业启动费用。

　　6.2物业启动费的主要构成

　　6.2.1物业开办费用：指为项目物业管理采购的办公设施设备、各种工具、办公室装修、车辆等，包括入伙前物业公司（管理处）筹备发生的人员成本。不包括物业前期服务咨询费用。详细见《开办费用测算指引》

　　6.2.2物业前期咨询服务费用：指物业管理公司为了地产营销、地产后勤、地产工程、地产其他工作提供的服务，如：保安、清洁、食堂、物业设计优化等服务。该服务可以认为是为地产的一个分包服务，项目所在公司和物业分公司应该通过合同约定有关服务事项、相关服务费用标准和服务时间。此项费用计入项目所在公司成本，物业分公司收入。

　　6.2.2.1主要服务项目分类有：配合营销服务、地产后勤管理、设计优化、工程现场优化、商业招商、会所服务、代收租金服务等。

　　6.2.2.2各个项目主要包括如下成本：人工费用、物料费用、其他费用、服务酬金。

　　6.2.3项目经营期物业管理成本：指的是开发的项目第一期入伙到项目（分期）经营期结束，再到整个项目经营期结束期间的物业亏损情况，亏损分为两个阶段测算。经营期内物业服务费收支应该做到收支平衡，项目物业收支平衡时间最晚不超过项目入伙一年半。测算应充分考虑：收费率等因素对结果的影响。分期开发的应该分期测算。

　　6.2.3.1物业管理公司下设置多个独立核算物业管理处的，经济测算应把物业分公司和管理处收支进行区分。

　　6.2.3.2测算要充分考虑空置房管理费、房屋维修基金和项目所在公司应该交纳的其他费用。

　　6.2.3.3会所的经营成本和收支情况应该单独测算列帐，收益和亏损都归于产权人。

　　6.2.3.4有专业停车场的，停车场应该单独计算服务成本，测算停车位物业管理收费标准，收取停车位物业服务费。停车位租金收入归属产权人（发展商或其他业主），空置车位应交纳物业管理费。利用道路或其他公共区域停车的，租金收入应归属全体业主，停车位物业服务费用作为物业管理费的补充。

　　6.2.3.4在以上充分计算收入和支出的基础上，如果有亏损要说明亏损的原因，地产补贴亏损的应该明确补贴的形式和数额。

　　7、物业分公司会计年度成本控制流程

　　7.1物业分公司财务部编制下年度收支预算计划，经总经理办公会议讨论通过，项目所在公司审核后，每年十二月十五日前报管理公司审批。审批后的年度收支预算方可作为物业分公司年度工作计划的组成部分。年度收支预算制订依据是年度工作计划。

　　7.2经过批准后的年度支出预算作为物业管理目标总成本分解到各部门，并作为目标管理责任制的责任目标，落实到各有关责任人。

　　7.3在年度支出预算总额范围内，各项支出可作适当调配。

　　7.4物业分公司应严格控制计划外支出，成本支出不得超过计划所列范围。

　　7.5物业分公司财务部必须参与和控制所有影响物业管理成本的业务活动，包括，但不限于：

　　7.5.1业务分包（招标）；

　　7.5.2材料设备采购；

　　7.5.3合同签订；

　　7.5.4合同付款等。

　　7.6物业分公司财务部负责审核实际发生成本是否在目标成本规定范围内。每季度进行物业管理成本分析，对目标成本的执行情况进行阶段性的检查和总结，分析成本发生的增减动态和趋势，并通过分析成本细项超支发生的原因，及时采取控制成本的措施。编制季度《成本统计分析报告》，报项目所在公司审批。

　　8成本控制的方法

　　各物业分公司应通过以下方面的措施，加强成本控制工作。

　　8.1实行定编定岗，控制工资总额，通过管理创新，改变服务模式，简化服务流程实现人力资源成本的最小化；

　　8.2建立合格供方体系；

　　8.3严格执行招投标相关规定；

　　8.4严格执行合同审批的制度

　　8.5严格执行采购制度

　　8.6建立超支预警系统；

　　8.7采用新技术、新材料、新科学，提高能源利用率，减少能源消耗。例如：采用节能开关、采用新型制冷剂，提高制冷效率、采用太阳能节能草坪灯等。

　　8.8及时了解当地政府对涉及物业管理的有关收费政策，用足用活各项政策资源，努力寻求降低成本的途径。成本动态措施

　　9、成本超支处理及调整

　　9.1物业分公司总经理、财务部负责监督资金预算的执行，严格控制各项费用支出，所有超出规定额度的预算外支出均必须报关项目所在公司审批，并在季度的成本统计分析报告中逐项列明。

　　9.2当发现或预计实际支出超出目标成本，或因其它客观因素需要调整目标成本时，物业分公司财务部负责提出《物业成本超支报警表》、《目标成本调整审批表》，送经本公司总经理签署后，按下述规定逐级呈报备案或审批。

　　9.2.1突破物业启动费成本按照《地产经营管理制度》的有关成本超支规定处理。

　　9.2.2需突破年度目标成本时，报项目所在公司经营管理委员会审核、管理公司批准。

　　10、相关文件与记录

　　10.1WDWY-WI-MM6101开办费用测算指引

　　10.2WDWY-WI-MM6102日常运作费用测算指引

　　10.3WDWY-WI-MM6103工程常用工具与备品清单

　　10.4WDWY-FR-MM6101成本超支报警表

　　10.5WDWY-FR-MM6102物业目标成本调整审批表

采编：www.pmceo.cOm

篇2：物业公司管理处经费管理制度

　　物业公司管理处经费管理制度

　　为了使管理处正常开展各项业务活动等有根本保证，特制定本制度：

　　一、管理处对辖区的管理经费收支，要严格执行财务制度，本着综合管理，节约开支，降低成本，注重效益的原则，合理使用管理经费，并接受公司的检查和监督。

　　二、管理处依据有关收费标准，按不同项目，向业主（使用人）和其他应交费的人收取费用。

　　三、管理经费的收取，收款收据统一使用税务部门统一印制的单据。

　　四、各项管理经费，应分项单列，专款专用，财务开支按公司授权，由管理处主任依据委托管理合同支出项目审批，报公司审核。

　　五、年度费用收支明细帐目，应张榜公布，定期向业委会报告，接受物主管部门和业主的询问及监督。

篇3：公司财务报批、报销制度

　　公司财务报批、报销制度

　　1、公司所有开支费用款必须由主办人填写申请，注明用途、金额，经由主管经理签字后，财务才能办理借款；

　　2、购买的一切物品必须由办公室验收后，由需用部门（人）办理领用手续；

　　3、所有费用报销，需由经办人签字、凭入库单及财务审核签字后、交公司经理签批后，方可到财务办理报销手续（一切报销必须在采购后三天内完成）；

　　4、因公外出原则上不允许乘出租车，如确实需要必须经总经理同意方可乘坐；车票报销必须注明来回地点及日期，并按实际路程及发生金额实报.

　　5、员工的薪资、加班费、奖金，由办公室（或财务）造表，经公司经理签审后，才能发放；

篇4：党支部党组织生活制度

　　党支部党组织生活制度

　　章程规定，每个党员都必须参加党的组织生活。严格党的组织生活，是章程规定的一项制度，是加强党员管理，对党员进行批评监督，促进党员发挥先锋模范作用的一项组织措施，也是加强党的建设的一项重要内容。

　　一、支部党员大会

　　（一）支部党员大会原则上每三个月至少要召开一次，根据需要也可以随时召开或增减，它的主要任务是：

　　1、传达、学习和贯彻党的路线、方针、政策和上级党组织的决议、指示，制定本单位贯彻落实的计划、措施。

　　2、定期听取、讨论支部委员会的工作报告，对支部委员会的工作进行审查和监督。

　　3、讨论接受新党员和预备党员转正，讨论决定对党员的表彰和处分。

　　4、选举支部委员会和出席上级党代会的代表。

　　5、讨论决定其他需要由支部党员大会讨论决定的重要问题。

　　（二）会前要做好充分准备，议题要明确，中心要突出，并将会议内容、要求等通知全体党员。

　　（三）会议中要充分发扬民主，会议主持人要引导大家围绕中心议题，认真开展讨论，党员要从党的事业出发，实事求是，积极发表意见，畅所欲言，最后按照少数服从多数的原则做出决议。决议必须经本支部正式党员的半数以上通过，方能生效。对于经过讨论还不能统一认识的问题，不要急于做出决议，会后可进一步酝酿，下次会议再议，必要时可以报告上级党组织。

　　（四）党员大会形成决议后，支委会尤其是支部书记要坚决带头贯彻，认真实施，并于下次党员大会上报告。

　　二、支部委员会议

　　（一）支部委员会的主要任务是负责贯彻执行党的路线、方针、政策、上级指示和支部党员大会的决议；教育管理党员，搞好支部自身的建设；进行思想政治工作，领导群众组织的工作；处理支部的日常事务，按期向党员大会和上级党组织报告工作。

　　（二）支部委员会议一般每月召开一次，根据需要也可以随时召开或增减，会议的主要内容是：

　　1、按照规定，需要提交党员大会讨论决定的问题，贯彻上级党组织和本支部党员大会决议的组织实施意见；

　　2、支部年、季、月度工作计划、总结、报告；

　　3、党组织自身建设的措施；

　　4、党员队伍思想状况分析以及针对性开展工作的措施；

　　5、群众组织工作的问题；

　　6、传达上级党组织的指示、决定以及本支部需要讨论的问题。

　　（三）会前要做好准备，确定议题，就讨论研究的问题通知各委员准备意见可提出方案，会上要充分发扬民主，发挥集体的智慧，在民主的基础上集中。

　　（四）支委会实行民主集中制和集体领导的制度，书记不能搞“一言堂”，讨论决定问题实行少数服从多数的原则。会上遇到重要意见分歧时，不要匆忙作决定，应当通过调查研究，反复讨论，统一认识，然后再作决定。

　　（五）决议之后，要按照分工负责的精神，支委分头组织落实，支部书记负责全面的检查督促，并按制度向党员大会和上级党组织报告工作。

　　三、党小组会

　　（一）党小组会原则上每月召开一次，可根据工作需要和实际情况确定或增减。

　　（二）党小组会的主要内容是：

　　1、组织党员学习党的路线、方针政策、政治理论、党的基本知识以及科学文化知识；

　　2、定期召开党小组民主生活会，开展批评和自我批评，组织、督促党员按时参加党的各种活动，按时收缴党费。

　　3、检查党员执行党的决议，宣传党的路线、方针、政策，做好思想政治工作情况，向支委反映党员、职工的要求以及关心职工的物质文化生活；

　　4、协助支部做好党员民主评议及鉴定，培养入党积极分子，接受新党员和预备党员的教育、考察和转正工作；

　　5、听取党员的思想、工作、学习、纪律和作风的汇报，并及时向支部汇报。

　　组织党小组的党员积极贯彻支部的决议，发挥党员在企业两个文明建设中的先锋模范作用。

　　四、党课

　　上党课是对党员进行党性、党的基本知识和党的路线、方针、政策以及其他经常性教育的主要形式，是提高党员政治素质的重要环节。

　　（一）党课每半年至少进行一次。

　　（二）党课的内容，要根据党在不同时期的中心任务和要求进行安排。当前，要以*理论为指导，全面贯彻“***”重要思想，对党员进行党的宗旨的教育，以提高党员的政治思想素质和理论素养，以保证党的路线、方针、政策的贯彻执行。

　　（三）党课教育内容由市人事局机关党委统一安排。

　　（四）支部应根据党委的安排，结合流动党员的实际抓好组织实施。

　　（五）为了提高党课的质量，支部应指定专人，联系实际，认真备课，可以采取多种形式开展讨论，如中心发言，网上专题讨论、网上知识竞赛等形式，帮助党员加深对学习内容的理解。

　　五、组织生活会

　　（一）党员组织生活会每年召开一次，以支部为单位召开。

　　（二）组织生活会主要对党内开展思想、工作、纪律、作风等方面交换意见，沟通思想，开展批评与自我批评，总结经验教训，统一思想，增强党性，提高党员队伍的素质。

　　（三）组织生活会前，支部应召集党小组长开会，分析党员队伍的状况，做到解决问题心中有数，同时支部应提前向党员发出通知，让党员作好思想准备。

　　（四）组织生活会中，要引导党员根据各自的工作职责，总结一段时间以来执行党的路线、方针、政策和上级党组织的指示、决议的情况，总结检查自己的思想、工作、学习、纪律作风的情况，肯定成绩，找出差距，整顿思想和作风。同时，就党员之间、党员同领导之间、党员同群众之间的问题进行交换意见，开展批评与自我批评，互相帮助。

　　（五）在组织生活会上，批评同志要实事求是、摆事实、讲道理、以理服人；接受别人的批评要虚心，有不同意见的可以申辩，但不能抓辫子、扣帽子、打棍子，要本着团结--批评--团结的方针，解决党内存在的问题，以达到增强党的战斗力的目的。

　　（六）组织生活会后，对党内存在的普遍性、倾向性或突出性的问题，要引导党员制定整改措施，支部抓好检查和督促，切实帮助党员改正缺点。对于党员向支部提出的意见、建议，支委会要认真研究，制定整改方案，认真抓好实施，并发动党员进行监督。

　　六、坚持组织生活制度的基本要求

　　（一）每个党员，无论职务高低，都必须自觉地参加党的组织生活，不允许有不参加组织生活的特殊党员。

　　（二）考核党员参加组织生活每季度一次。支部应建立党员参加组织生活考勤制度，有事不能参加的应该先请假，批准后才可离开。支部应该每半年在党内公布一次党员参加组织生活的出勤情况。

　　（三）要加强对组织生活计划的管理，做到每次组织生活内容、时间、人员三落实。

　　（四）要支持民主集中制的原则，在组织生活中，党员要解放思想，实事求是，充分发表意见；党组织要充分保障党员的民主权利，不允许压制民主、打击报复。

　　（五）支部每季度要对组织生活情况进行一次小结，总结经验，及时发现问题，抓好整改。

篇5：党员党费交纳制度

　　党员党费交纳制度

　　(1)党员交纳党费的基本要求

　　按时交纳党费，是党员必须具备的一个起码条件，是党员对党应尽的义务，是党员关心党的事业的具体表现。党员交纳的党费除了在经济上对党有所资助外，更重要的是可以增强党员的组织观念。因此各级党的组织，要教育党员懂得交纳党费的意义，自觉地按时按规定交纳党费。

　　根据章程及有关规定，党员要按照以下要求交纳党费：

　　①党员必须本人交纳党费。在一般情况下，本人交纳党费确有困难，如生病、外出，方可允许他人转交，党费不得由财会人员在工资中代扣。

　　②必须按时交纳党费。一般情况下，党员应按月在规定的时间内交纳党费，不能预交，不能当月不交，以后补交，也不能一个月交几个月的党费。如因为出差或因事出国、出境等，本人交纳党费有困难的，支部可以允许他提前交纳或回单位后补交。预交和补交的时间均不得超过6个月。对于没有正当理由不按期交纳党费或集中交纳党费的，支部应及时进行教育和批评。党员没有正当理由连续6个月不交纳党费，支部应作为自行脱党处理，支部大会作出决定把他除名，并报上级党组织批准。

　　③必须按规定标准交纳党费。中央关于党员交纳党费的标准，是根据党员的实际经济状况决定的，不可以少交，但自愿多交不限。

　　④必须使用人民币(包括硬币)交纳党费，不能用单位食堂的饭菜票、浴票、理发券等代价券交纳党费。党员交纳党费是件严肃的事，如发现用代价券交纳党费的情况，支部必须及时进行教育。党员出国出境，向国内党支部用外币交纳党费，可由支部到银行兑换后，按人民币金额登记入册。

　　(2)党员交纳党费的实施办法

　　根据中央组织部规定，凡有固定工资收入的党员，均应按照工资比例交纳党费：每月工资收入在400元(含400元)以下者，交纳月工资收入的0．5％；每月工资收入在400元以上至600元(含600元)者，交纳月工资收入1％；每月工资收入在600元以上至800元(含800元)者，交纳月工资收入的1．5％；每月工资收入在800元以上(税后)至1500元(含1500元)者，交纳月工资收入的2％；每月工资收入在1500元以上(税后)者，交纳月工资收入的3％。

　　每月工资收入总额包括：机关工作人员(不含工人)：职务工资、级别工资、基础工资、工龄工资、津贴。事业单位专业技术人员、管理人员：职务工资、等级工资、津贴(不包括政府特殊津贴)、奖金(指作为工资部分的奖金，不包括一次性重奖和年终一次性奖金，下同)。机关、事业单位工人：岗位工资、等级工资、津贴、奖金。企业人员：工资收入中固定部分(基本工资)和活的部分(各类津贴、奖金)。实行年薪制的人员按月平均收入计算。