物业管理市场需求分析和思考

　　物业管理市场需求分析和思考

　　一、现行物业管理市场的构成分析

　　我们知道，任何市场都是由三个有机部分组成的:市场主体、市场客体和市场运行环境。物业管理市场是指以物业管理服务为交换对象的市场。其市场主体是指直接参与或直接影响市场交换的各类行为主体。包括:供给主体、需求主体和协调主体。其中，供给主体主要是指提供物业管理服务的物业管理企业和各类专业服务企业(指提供清洁、保安、维修等专业服务的企业);需求主体主要是指房地产开发企业和物业的所有者(即业主)或使用者;协调主体是指政府行业主管部门和行业协会。物业管理市场的客体是指市场的交换对象，即物业管理服务。物业管理市场的运行环境是指构成市场环境的一整套制度框架和确立市场运行法则的一系列政策规定。目前，我国物业管理市场初步形成。

　　(一)从市场主体来看

　　物业管理在我国经过20多年的发展，已形成了一个规模较大的市场供给主体。据统计，目前我国专业化的物业管理企业已超过2万家，从业人员超过230万人。如果考虑提供清洁、保安、维修等专业服务的企业，这一数据会进一步扩大。如我省仅无锡市的物业管理企业就已达200多家，从业人员超过2万人，管理的物业面积约占全市住宅建筑总面积的90%。从市场需求来看，自上世纪90年代中期以来，我国每年的住宅建设量平均在2亿平方米左右，90%以上需要实施专业化的物业管理服务。如果加上存量房产，其市场容量在80亿平方米左右。实施物业管理市场化具有充分的市场空间。

　　(二)从市场客体来看

　　经过多年的实践和探索，目前物业管理行业对物业管理服务基本业务的内容和标准已初步达成共识。国务院及建设部在自1994年以来颁布的一系列行政法规及规范性文件中，也对物业管理服务的内容及相应的收费标准作出了明确的规定。中国物业管理协会在各地进行实践探索的基础上，出台了《普通住宅小区物业管理服务等级标准》(试行)，对物业管理服务标准化进行了界定，这些无疑都为物业管理的市场化创造了条件。

　　(三)从市场运行环境来看

　　目前我国物业管理行业的市场运行环境已初步形成。国家主管部门通过制定如《城市新建住宅小区管理办法》、《物业管理条例》等制定了房地产及物业管理行业的法规和政策;通过制定如《物业管理企业资质管理办法》建立了物业管理企业的设立与资质审查制度;通过制定如《业主大会规程》等，完善了业主委员会的组建及其运作规定;通过制定如《物业服务合同》、《业主公约》、《业主大会议事规则》的示范文本等，规范了各类物业管理契约;通过制定如《前期物业管理招标投标管理暂行办法》等确立了物业管理市场的运行法则。综上所述，随着我国经济体制制度改革的不断深入，物业管理行业市场正迎来行业的快速发展期。

　　二、物业管理市场需求的数量分析

　　(一)物业管理市场的存量分析

　　物业管理市场的产生与房地产市场有着密切的关系。随着城市房地产业的发展，物业管理市场因已建房屋的管理需求而逐渐形成。由于物业管理在房屋建成后，提供着良好的售后服务。因而其对房地产市场的发展又起到了有效的促进作用，并成为对房地产经济发展有着积极促进作用的一个重要产业(一般住宅开发建设约3年左右，而住宅建成及销售后的使用需要几十年、近百年)。当前我国各地都加快了城市化进程，仅以我省为例，从20**开始江苏城市化进程进入到一个加速发展阶段。20**、20**连续两年每年增加了2.1个百分点，到20**年，城市化水平达到了46.8%。

　　起止

　　人口数(万人)城镇化率城镇化率年均提高百分点

　　年份总人口城镇人口乡村人口(%)

　　1979-199067671459530821.60.61

　　1990-200073273041428641.51.99

　　20**-20**74063463394246.82.1

　　(表2)我省城市生活水平基本指标

　　指标1989200020**20**20**

　　人均住房面积(平方米)16.921.6925.5426.4726.86

　　人均绿地面积(平方米)6.98.17.17.9

　　社区服务设施(个)4960180652477924974

　　人口密度(人/平方公里)714717719722

　　城市化进程加快，表现在人口向城市进一步集中，在这个过程中，住宅房地产建设为老百姓实现了“居者有其屋”，而作为售后环节的物业管理就必须完成长效服务为老百姓实现“居者优其屋”。仅就江苏省20**统计年鉴显示，我省城市居民人均住房面积达到26.86平方米，以江苏20**年统计城镇人口3463万人计算，需要物业管理的住宅建筑面积达9.3亿多平方米，这里我们仅考虑了城市住宅物业管理的需求，尚未考虑农村社区开展物业管理以及其他物业类型的需求，仅从上述数字测算就告诉我们当前物业管理市场的需求数量是相当大的。

　　(二)物业管理市场需求的增量分析

　　当前，我国正处于“十五规划”的最后一年，根据即将部署实施的“十一规划”，我国将全面进入建设小康社会的建设阶段。仅就江苏来说，根据我省的政府工作报告，在20**年全省全面实现小康社会，根据全面小康的指标要求，20**年城镇居民人均住房建筑面积应达到30平方米。为此我们可以推算20**年江苏城镇居民住宅建筑面积总量将达到123600万平方米，其中较20**年新增城镇居民住宅建筑面积19704万平方米。与此同时，城市建设走向内涵建设，物业管理行业水平成为城市建设管理水平的标志，100%的优质住宅物业管理覆盖率成为小康生活的基本指标，这里仅江苏12.3亿的住宅消费总量和年均0.27亿的住宅消费增量充分说明了我国物业管理行业当前快速发展的市场需求。

　　以上我们仅分析了住宅类物业管理的需求数量，随着社会分工的不断细化，企业竞争的加剧，必然会导致大量的企业和事业单位将原有后勤管理部分进行专业化外包，应该说在未来的几年里，整个行业的增量需求是非常大的。

　　三、物业管理市场需求的结构分析

　　当前物业管理市场需求的主体主要包括房地产开发企业、物业的所有人和物业使用人，这里房地产企业和物业所有人是物业管理市场需求主体的主要对象。不同的需求主体对于物业管理服务的要求以及物业管理服务的内容有所不同，探讨不同需求主体的要求，对于物管企业制定企业发展战略、塑造企业核心竞争力具有重要的作用。

　　(一)房地产开发企业对物业管理服务的需求结构。

　　1.规划建设阶段，房地产开发商需要物管企业提供专业指导。

　　房地产企业在规划设计阶段，需要对物业开发进行定位分析并进行科学的规划设计，这个过程中开发商具有专业的设计技术但缺乏对用户需求的感性认识以及物业适用性的基本知识，对此开发商需要物业管理企业运用专业知识和专业经验为企业规划“出谋划策”。

　　2.房产营销阶段，房地产开放商需要物管企业提供营销支持。

　　当前，房产销售已全面进入市场化时代和品牌时代，消费者购房时除了关心房价、区域位置、居住环境问题之外，最为关心的就是商品的售后服务──物业管理。对此，房地产开发商需要物管企业良好的专业服务能力，为房产销售提供技术支持和长效服务，增加消费者的购买信心，丰富完整房地产企业塑造的专业品牌。

　　综上所述，房地产开发企业需要物管企业的全面参与，将物业规划、物业开发、物业施工、物业销售、物业服务各环节组成的价值链进一步增值优化，最终提高房地产商的经济效益，打造专业品牌。

　　(二)物业所有人对物业管理服务的需求结构。

　　这里，我们把物业所有人简单的分为住宅物业所有人、商业物业所有人、工厂物业所有人以及特殊物业所有人。

　　1.住宅物业所有人对物业管理企业的需求。

　　1998年后，我国住房制度全面进入了市场化阶段，消费者购买商品房后，迫切需要物管企业提供各项专业化服务，实现房产的保值增值，创造良好的居住环境。与此同时，随着人民生活水平的提高和生活节奏的加快，消费者除了需要物管企业提供物业公共服务以外，还需要企业提供各项特定的特约服务。

　　2.商业物业所有人对物业管理企业的需求

　　今年6月下旬举办的《20**上海商业房地产展示交易会》显示，去年上海新开工的商业地产项目面积达288.5万平方米，目前在建l万平方米以上的大型商业项目有66个，建筑面积达598万平方米，预计在未来三年内，将有557.9万平方米的大型商业项目投入使用。显而易见，三年以后上海人均商业面积将再增0.41平方米，达到人均商业面积1.78平方米，遥遥领先于人均商业面积1.2平方米的国际购物天堂──香港。

　　这些商业物业必然需要专业的物业管理与其经营配套，且商业化运作对物业管理在公共秩序安保、保洁、设备维护以及营销企划等方面，都提出了较住宅物业服务水平更高的要求，更多的表现在对物管企业综合服务水平的高要求。

　　3.工厂及特殊物业所有人对物业管理企业的需求

　　当前，企业间竞争不断加剧，为进一步降低企业运作成本，企业将非核心业务外包日益成为企业经营的主要战略。物业管理内容集中体现为企业的后勤服务内容，对此，企业需要物管企业承接原有后勤管理，实现专业化社会化服务。与此同时，行业细分的进一步细化，诸如学校、医院、体育场馆等特殊物业所有人，本着进一步降低服务成本提高服务水平的思路，都会选择物管企业开展专业服务。当然我们必须认识到，工厂及特殊物业所有人对物业管理企业的专业性要求非常高，如医院类物业所有人需要企业具备较高的卫生护理技术和专业服务经验，再如体育场馆类物业则需要企业具备充分的体育比赛组织、公共秩序维护经验等，物管企业进入上述新型领域，要求企业必须进一步丰富完善相关的专业服务技术。

　　四、应对现行物业市场需求，加快物管企业建设的几点思考

　　(一)物管企业应通过多种方式，实现规模化经营。

　　从物业管理市场需求数量和需求结构来看，物业管理行业正迎来快速的发展期。但当前物业管理市场还存在很多困扰行业发展的因素，如住宅物业管理中，消费者消费能力还不高，还未确立市场化的消费意识，且物业管理行业利润较低。对此物管企业必须走规模化经营的道路，通过规模化资源集成，确保服务水平的同时降低服务成本。物管企业开展规模化经营不是简单的追求数量取胜，而是基于通过资源的集成来降低经营成本，提高服务质量。企业可以通过与其他物管企业的合作、上游供应商(房产商)的经营合作、下游合作伙伴(如专业清洁公司)的合作，提高专业资源的集成，运用专业化信息化技术提高服务水平，降低运作费用。

　　与此同时，为进一步提高企业的市场基础，实现物业管理的规模化经营，物管企业必须注重企业的形象和品牌。物管企业打造品牌应是通过一定市场行为努力获取业主、使用人对本企业提供的服务认可，从而分享更多的物业管理市场份额，摊低服务成本。创建物业管理品牌，可以通过企业的形象设计和提高服务质量等措施来实现。首先，要加强企业形象设计，通过宣传企业精神、文化礼仪、服务特色、经营理念，开展企业形象品牌的宣传。其次，需要开展创优达标活动，通过开展创优达标活动和苦练内功，力争获得国家或地方物业管理示范住宅小区称号，并尽快通过ISO9000质量体系认证。

　　(二)物业管理企业应明确企业定位，塑造核心竞争力。

　　面对激烈的竞争和消费者的日趋成熟，物业管理的经营管理模式、服务内涵和行业布局必然发生变化，传统的纯物业管理模式由于不能适应消费者日益增长的需求和满足竞争的需要，必然会发生变化。竞争带来的一个必然变化是产品的异化和市场的不断细分，物业管理服务也不例外，过去那种同质性、无差异的物业管理服务将会由更适应市场的个性化服务所替代。针对不同物业的消费者，提供量身度造的物业管理服务，才能满足其需要。

　　基于顾客满意度的市场竞争要求物管企业，必须根据行业发展形势和企业自身优势，选择企业发展方向，明确企业发展定位。目前物管企业发展定位主要有两大类即综合经营和专业化经营。对于大型的物管企业一般会选择多元化综合经营，进一步提升企业的综合能力，保持市场领先地位;有些中小企业则会将某种类型的物业(如高档写字楼、商场、学校物业等)作为自己的发展方向，实施专业化经营，以体现更强的专业化水平，使企业更具竞争力。物管企业定位的确定，必须分析行业的发展环境及未来的发展趋势，而且必须分析企业自身的优势，形成企业的核心竞争力，并且在竞争中进一步优化与强化。

　　(三)物管企业应突出物业服务的知识化比重，提升物业服务质量

　　物业管理服务是有偿出售智力和劳务的服务性行业，其核心是服务。目前，社会各界对物业管理普遍认识程度较低，许多人认为物业管理门槛很低，属于典型的劳动密集型产业，仅强调行业的劳务服务属性。但是我们应该清楚的看到，随着业主不断增长的需求和房地产业的发展，要求物业管理企业提供更丰富的服务内容或涉及新的领域，这种趋势在诸如以下几个方面的表现已相当明显。如经营型的物业管理:在进行物业管理的同时提供物业中介代理服务和物业信息咨询服务(如物管企业为开发商规划策划提供建设性建议);如专业化经营服务:如电梯维护、工程安装、室内绿化等等;如其他方面的专项服务内容:如会所经营管理、与电子商务整合的网络营销(如物业公司利用网络技术开展装修团购服务)、物业管理顾问咨询服务等。在上述新的物业管理服务领域，我们可以充分认识到物业服务的知识化比重日趋提高。

　　物业管理是一种以人力资源和智力投入为依托，加以一定情感作用，并因地制宜的选择和创立服务模式、经营理念及管理方法的行业。物业管理人员素质的高低直接影响到客户的满意度，因此它也成为衡量物业管理企业优秀与否的标准。物管企业要实现知识化提升物业管理服务水平，就必须全面提高物业管理人力资源素质。物管企业的人力资源部门必须建立一整套科学的招聘、选拔、培训、考核、激励反馈的人力资源管理政策，以人为本激发员工的工作积极性，从本质上丰富物业服务的内涵，真正提高物业服务质量。

　　提高物业管理服务中蕴含的知识比重，需要获得企业管理者和政府主管部门的重视。作为物管企业管理者，必须重视企业内部工作流程设计、质量控制体系设计、员工人力资源管理体系设计等体系设计，将物业管理工作制度化和程序化，最终形成具有核心竞争优势的企业知识;作为政府主管部门，必须重视物业管理对提高城市管理水平的重要作用，进一步出台相关的法规政策，建立物业管理行业的准入机制，鼓励行业间开展有序的市场竞争，真正建立起市场化的运作机制，迫使行业从当前简单的劳动服务向高附加值的智力服务转型。

　　五、结束语

　　我国的物业管理市场，从当前市场需求的数量和需求的构成来看，正迎来快速的发展期。国内物管企业的规模普遍较小，在这个发展过程中，企业间的优胜劣汰，合并与重组将成为行业发展的必然趋势。对此，物管企业必须充分认识市场的环境特征，做好市场发展的科学预测，明确企业定位与企业经营战略，不断改进技术、降低成本、开发新服务项目和新的市场领域，努力完成企业由低端劳动服务向高端智力服务的行业转型，在新时期实现企业经济效益、社会效益和环境效益的有机统一。

　　参考文献:

　　1.劳动和社会保障部中国就业培训技术指导中心组织编写:《物业管理国家职业资格培训教程》中央广播电视大学出版社20**年3月

　　2.江苏省统计局《江苏城市化进程观察与思考》，《统计分析》20**年8月第56期

　　3.曾雄:《物业管理行业结构分析》，《城市开发》20**年第4期

　　4.郑邦荣:《上海商业地产的开发和运作》，《上海商业》20**年8月

编辑：www.pmceo.Com

篇2：浅析物业管理市场及政府责任

　　浅析物业管理市场及政府责任

　　一、过去20年物业管理行业历史性贡献

　　物业管理服务行业在我国是一个新兴的行业，同时也是一个开放的系统工程。在20年前传统的房管体制中，我国物业管理行业由政府福利型向专业化企业化经营型转变已经成功地实现生存发展史上的第一次飞跃。举世瞩目的十六大，作为新世纪召开的第一次全国代表大会，全面分析了小康社会的现状，并提出了全面建设小康社会奋斗的目标，其中包括“建立完善的社会主义市场经济体制和更具活力，更加开放的经济体系；城镇人口的比重有较大幅度的提高，工农差别，城乡差别和地区差别口大的趋势逐步扭转；社会保障体系比较健全，社会就业比较充分，家庭财产普遍增加，人们过上更加富裕的生活”。

　　根据这一历史性目标我们的社会主义民主将更加完善，社会主义法制更加完备，依法治国方略得到全国落实，人民政治、经济和文化权益得到切实的尊重与保障，基层民主更加健全，社会秩序良好，人民安居乐业。作为与人民生活息息相关的物业管理服务业，在过去的20多年生存发展的过程中，已经在社会进步和提高人民生活水准上得到了实实在在的体现，下面就从这一角度谈一下，用实在的数字和文字去印证其历史性表现。

　　1、物业管理对第三产业增加值比重有巨大贡献

　　按国家统计公布的全国城镇小康生活水平基本标准要求，我国经济发展水平的基本标准要求是我国经济发展水平的第三产业增加值比重应达到40%的标准，这是一个权重系数较高的小康指标，在1980年仅为20.6%。根据有关部门统计，仅深圳市每年物业管理的营业收入就达到50亿元，全国物业管理行业生产总值高达680亿元人民币，国民生产总值8万亿人民币的0.85%个百分点，可以说是为全国全面小建设做出了积极的贡献。

　　2、物业管理对推动内需，增加就业机会改变就业结构做出了突出贡献。

　　物业管理与人们的生活息息相关，它包含了房屋装修监督管理、房屋维护与修缮、设备设施的管理、安全保卫、消防、清洁卫生、环境保护、小区绿化、车辆管理、经营服务等众多内容，同时聘用大量专业服务人员。在物业管理推行的过程中，使得传统房屋管理的基本免费向有偿服务转变，人们在享受物业管理服务的同时，需要向物业管理企业支付必要的服务费用，这就在一定程度上刺激了消费，增加了货币流通，推动了内需。

　　3、物业管理对人居环境改善的激情贡献

　　在物业管理的诸多工作中，绿化管理是十分重要的部分，它最直接的作用就是营造和谐自然的环境。早在1986年在日本大阪举行的“城市绿化战略规划”为主题的国际论坛会上就发表了《大阪宣言-给予城市以新的自然活力》，其指出:“未来的城市要给人类的幸福和全世界的社会发展做出贡献，必须通过绿化来创造一个安静的自然环境”。联合国在1999年授予深圳市人居“环境范例奖”。20**年，又被国家建设部授予人居环境奖。可见，物业管理服务行业对人居环境的改善已经得到政府和联合国的承认。

　　但随着我国市场经济发展整体上的不断推进和深化以及事物发展自身逻辑--否定之否定规律的自发调试，物业管理的服务市场的可持续发展正面临着严峻的挑战:明星陨落、市场泡沫严重、服务意识滞后、投诉居高不下、其发展道路举步维艰等等。这一切无不昭示出物业管理服务市场必须被重新认识，重新洗心革面，加快步伐向市场运行模式转变，实现物业管理服务市场活力、生机、竞争、风险、经济效率的目标。正如国务院发展研究中心吴敬琏先生所言，有人认为市场初期总是比较乱的，经济发展了，自然就会规范起来，这种想法可能过于天真，中国的物业管理服务市场之混乱局面又该如何面对呢?政府在这方面的责任又是如何呢?下面就从一个逻辑的过程和大家探讨一下:

　　二、物业管理服务市场之混合经济

　　近20年来，中国的物业管理服务市场经济从无到有，从小到大，从点到面已经取得了另世人瞩目的成绩。从物业管理服务市场的计划经济运做模式到现在的准市场经济模式能否继续向前进化，不仅是中国业主人居环境成败攸关的事情，对整个国家社会稳定，社区治理等而言，也将具有举足轻重的影响。如何使物业管理服务市场经济扎根于中国现实的土壤?政府在物业管理服务市场经济中应该扮演何种角色?每一位关心中国物业管理行业发展的人士都会关注这些问题。写本文很大程度上就是想给处在转型期的政府，企业，或者提供一些有意思路，使之在实现从物业管理服务市场的准计划经济到混合经济市场经济的制度变迁和角色转换的过程中，真正减少转型带来的社会成本。

　　1、物业经济人

　　在物业管理服务市场经济中其主体可以分为业主，物业管理企业和政府。在这里我们暂且不谈及政府，在做经济分析之前，我们把研究分析范围局限在“理性”的业主或企业身上。我们假定，业主只关心和追求自身的最大利益，物业管理企业以谋求尽可能多的利润为主要目标。上述符合理性假设的经济主体我们称为物业经济人。这里所谓理性，主要理解为追求自身的利益。物业经济人是一个理性的决策者，他试图用尽可能少的努力得到尽可能多的东西。此外，他倾向与避免风险，即经济中的不确定性，但是，如果预期的收益足够大的话，他也愿意承担风险，作为一个物业经济人，他必须完全了解物业的价格和技术，否则，物业的保值增值无从谈起。这就意味着，当物业经济人面临选择调整的时候，他完全有能力做出适当的判断和选择。

　　但是，现实生活中，很少有恩感觉到自己就是经济人，物业经济人的行动和决策并不仅仅取决与经济上的考虑，还对自身外的事情感兴趣。可以说人类的动机和利益远比简单的经济人复杂和多样。业主关心的是自己产权保值增值，自身物业服务消费最小化，能否满足其个人特殊偏，而物业服务提供者即物业管理公司关心只是通过物业服务经营能否使自身的利润最大化，能否满足扩大市场竞争的需要。在这里我们不论其责任问题，因为在物业经济人各自的自由市场选择过程中，本身就是资源最有效率配置组合的过程，社会责任在这里得到了实实在在的体现。具有理性的物业经济人应该在各自利益考虑下做出合乎自身和现实的选择，而不是沉迷于自身。追求自身物业利益的业主和追求利润最大化的物业管理公司相遇的地方就是物业管理服务市场。业主和物业管理公司最关心的就是自身利益的最大化，而在市场中总是要做出选择的，总会成为市场的接受者，重点还是在于自身利益注意点在那里!

　　2、物业服务价格

　　价格在计划经济福利时代被政府管制起来，实行政府定价，政府指导价。当gg开放的时候，市场经济在各行业中开始对市场上的买方和卖方产生了巨大的市场效应，价格这一市场信号开始由市场力量自由决定，同时在这个时候价格变化也真实地反映了资源稀缺的程度，引导着物业管理公司和业主做出正确的决策。

　　在过去20多年中，物业管理费在全国各大省市均实行了计划经济时代的政府定价，政府指导价，一定程度上对刚走上市场经济的物业服务市场起到了积极作用。但随着经济的发展，物业服务消费者收入水平的提高以及整个市场观念在物业服务消费者大脑中的树立，物业管理仍旧维持计划经济时代运做模式，已经严重阻碍物业管理企业的生存发展，近几年物业管理企业的怨声更是高涨，于是就有物业管理工作人士发出这样的心声:“管理服务一个小区或写字楼，不管自己如何算，最后总是亏损的，还不如卖小笼包挣钱呢”。甚至有人发出这样的疑问:“物业管理企业只有规范经济才能盈利吗”?物业管理行业价格的双轨制使原本灵敏无比的市场信号消失了，同时最能突显市场化程度的价格，供求，竞争，风险等四大要素也被我们漠视了，反而“一手抓物业管理，一手抓精神文明”的口号却成了行业内颇有影响的物业管理理念。由此可见，物业管理行业今天遭遇的各种困难都与计划经济福利体制有着非同一般的关系。

　　物业管理相关政府部门面对如此现状，只有以一种市场效率的意识去改革，物业管理服务市场才能向更加广阔的空间发展。

　　3、物业管理服务市场规则

　　规则在某种程度上说是一种法性制度，物业管理行业政府主管部门在法性制度面前，只是执行者。当前物业管理行业市场正是其混合经济的典型代表，这就意味着当其市场机制运行不好的时候给予适当纠正。但人们在肯定政府积极干预经济市场的作用的同时，也注意到政府跟市场一样，也会存在不足的地方，从而政府干预的范围应当受到限制，或者至少应该接受公众的监督。

　　市场的失灵和政府的失灵给我们提供了不得不思考的问题:物业管理服务市场的规则由谁来决定，是什么，谁去执行?根据西方经济学，政府是作为特殊的经济主体参与活动的，它只能做市场做不到的东西，最大限度地兼顾社会公平和效率，而不能借用行政权力来进行经济活动，可以说一定程度上是为经济的服务者，而不是活动者。

　　由于我国的现状，物业管理服务市场的规则基本应该由国务院法制办制定，即已经开始实施《物业管理条例》条例，其中应该包括物业经济参与者和政府这两个核心主体，某种程度上规则是面向这两个核心主体的。物业服务经济参与者可以做任何不违法的事，政府做市场做不到的事，同时政府依据这个最基本规则运用其行政权力服务于市场经济。

　　规则可以用另一种含义去解释，眼前的混乱不是规则的结果，规则是有条不紊地运行着，而不是间断性的，规则是所有市场经济主体维护自身权利的法律武器，规则又是一种效率机制，没有任何效率的规则是对真正意义上的规则的扭曲。

　　三、物业管理服务市场政府责任

　　随着行业本身的向前发展，物业管理在制度上就呈现出极大的漏洞，致使深圳发展最快的物业管理企业都不约而同地向其他经营方向发展，甚至延深到社区经济这个庞大的经济消费网络。究其原因，物业管理行业的市场收费机制，业主委员会的法律问题，政府的不作为行为，执法执业人员素质问题，物业管理消费意识落后，开发商与物业管理公司的利益关系问题等等，已经成为政府在法律和制度上不得不解决的问题。从政府角度，大多数情况下物业管理服务市场竞争受到各种因素的限制，其复杂的现实世界使得在其服务市场，劳动力市场还是资本市场都普遍存在着信息不对称现象，最终造成物业管理服务市场的不完全竞争。因此，如何更好地促进物业管理服务市场向前发展，不再承受社会对其施加的巨大压力，政府之责任将面临其考验。

　　1.宏观层面

　　政府在保证物业管理服务市场向效率追求的同时，也担负着整个行业公平合理地把物业管理服务市场规则运行到底的使命，具体表现为保障物业管理服务市场机制的良好运行，纠正其市场失灵现象和深层次意识，维持其经济的宏观稳定。

　　2.微观层面

　　为了更好更深入地推动行业向前发展，政府面对当前物业管理行业存在的各种问题应该做好市场游戏规则正常运行的职责，争取做到把眼前事和长远事完美地结合起来。

　　①加强政府相关部门的工作人员责任意识，建立相关责任机制，开展全行业职业道德建设活动，实现高效率政府运行的目标。

　　②实行深入行业调查，真正了解行业的各种现象和内在本质，从而去更实际地完善中国《物业管理条例》

　　③建立当今困扰行业发展的几大热点研究课题小组，例如业主委员会的法律地位问题、物业管理服务的价格机制、政府的不作为现象、民营企业生存发展问题。

　　④加强物业管理行业的市场整治活动，确保谁违反规则谁就被惩罚意识的深入。整治不是暂时性，也不是事前通知给企业的行为，而是规则的执行表现。

　　⑤当好裁判，放权与民，鼓励供求双方自由双向选择。物业管理服务消费是业主自己的事，政府只有站在合法规则的前提下去运行自己的机制。

　　关于物业管理服务市场和政府的关系，经过上面的阐述可以得出结论，其就是“政府做市场做不到的事情”。在某种意义上可以说，物业管理服务市场机制如何发挥作用，政府应该怎样做好市场经济的良好运行。物业管理行业的微利特征，物业管理服务市场运行方式的落后，已经成为我们面临而又不得不解决的课题。

篇3：物业管理企业市场开拓战略研究

　　物业管理企业市场开拓战略研究

　　人们生活水平的不断提高和住房制度改革的逐步深入，为物业管理的生存和发展创造了更加广阔的空间。物业管理的行业特点，决定了物业管理企业的生存必须建立在市场竞争的基础上。物业管理的市场竞争已经成为物业企业综合实力、市场定位和品牌形象的竞争，因此，塑造品牌、经营品牌、依托品牌、开拓市场，已经成为物业管理企业的共识。

　　现阶段，我国物业管理的总体水平还不高，但却以其较强的生命力，有力地冲击传统、单一的管理体制。市场经济改革和发展的大背景，为我国物业管理行业的市场开拓和发展确立了思路和对策。这就是:物业管理企业要充分的发挥自身经济实力，密切地关注市场发展状况，科学地探索管理前沿理论，能动地增强品位功能。这对物业管理企业提出很高的要求，不但要千方百计地占领市场、开拓市场，而且还要积极进取，务实创新，既要谋求利益，又要稳步发展。

　　沈阳房产经理有限责任公司在沈阳市物业管理行业中处于领先地位，在物业管理市场开拓方面进行了有益的探索和实践，同时也取得一定的效果和经验。

　　一、充分发挥自身经济实力

　　物业管理企业要结合自己的有形资产和无形资产状况，深刻认识自身发展的有利条件，发挥一切有利和积极的因素，制定出合理的市场发展规划和战略经营目标。

　　1、品牌感召力。

　　品牌是物业公司综合管理、经营服务、公众信誉等多种因素在广大业主以至社会公众心中的综合反映。良好的品牌不仅可以直接得到业主的认可，带来可观的经济效益，而且可以作为物业公司长远发展和规模效益的坚强后盾。

　　广大业主得到的物业服务是一种虚拟的产品，是通过生活的便捷、感觉的舒适和心理的满足来体现出来的。房产经理公司根据合理地确定了自己的市场定位，和品牌战略，通过制定树立全新的品牌形象。

　　2、综合管理能力。

　　物业公司要将服务方法、操作规程、经营理念、发展战略、人力资源等政策进行系统、规范的管理，并平衡企业内部的各种关系，将管理意图贯彻、落实到每一个岗位、每一名员工，变多方面的压力为协调一致的动力。切实加强基础规范管理，要从人制走向法制，要*系统化的制度培育职业管理层，淡化个人管理色彩，减少管理随意性，要通过管理流程的整合和优化，减少例外管理，减少审批数量，提高例行管理的程序化和标准化水平。要结合管理区域、业主层次等特点，因地制宜地不断完善和提高综合管理能力。通过实施ISO9000系列质量认证体系、扩展和应用现代管理技术等措施，实现最佳综合管理目标。

　　3、资源启动能力。

　　物业公司面对巨大的市场空间和严峻的行业竞争形势、要有充分的人才优势、物资优势和资金优势等作为保障。物业公司必须用系统的管理程序和有力的管理措施开展经营管理工作，要具有对相关关键因素进行综合分析并采取相应措施的能力，必须能够对未来发生的变化作出资源的内外平衡、上下平衡和左右平衡。

　　4、参与竞争能力。

　　物业管理行业的竞争在比管理水平、比资金实力、比管理规模的同时，已经上升为真正市场化运作基础上的持续竞争。物业管理企业的规模大了，但竞争力并不一定得到提高，企业要在竞争中取胜，必须提高核心竞争力。要在管理体制和模式上突破传统形式的束缚，积极策划和实施物业管理企业体制转轨方案，建立符合市场经济发展规律的现代企业制度，保证物业公司的竞争和发展的动力。创新机制也是竞争的重要内容之一，企业参与竞争，要建立一种旺盛和持久的竞争机制。企业内部要有有序的竞争和淘汰机制，要有公正的评价与分配制度。竞争是活力之源，市场的竞争力实际是从企业内部培养出来的。

　　二、密切关注时常发展状况

　　物业管理企业要在市场竞争中立于不败之地，必须密切关注市场的发展状况。只有全面、系统地了解和掌握市场的发展动向，才能制定出正确的战略规划、发展目标和经营计划。

　　1、关注经济总体发展水平。

　　物业管理市场的发展要和单地的总体经济发展水平相匹配、相适应。发达地区的经济发展水平较高，社会文化特别是消费文化对物业管理的完善，规范和发展能够起到积极的促进的作用。而当物业管理的层次和水平超过本地区经济发展的水平时，会因为经济水平的落后、人均收入较低以及消费观念和消费习惯的相对滞后等因素，影响物业管理行业的市场化和企业的生存发展。其物业管理也会因为没有吸引力而没有真正意义的市场竞争。

　　2、关注政策法规调控影响。

　　行业的发展受政策法规的影响非常重要。对物业管理企业而言，政策法规决定了它的发展方向。一个地区如果有完善的物业管理市场法规体系，必然对物业经营运作起到促进作用。反之，会因为法规体系不完善，出现无法进行机构和部门之间的沟通，收费管理无法保障等难题。因此，物业管理企业要密切关注政策法规的调控内容。

　　3、准确地选择市场定位。

　　物业管理企业同其他企业一样，也是以盈利为最终目的的，因此，物业企业应以自己获取最大经济效益为原则。了解自己的竞争方向、竞争重点、竞争对手和竞争强度等内容，要准确地确定自己的市场定位，来占有和发挥优势，远离价格竞争的圈子。物业企业在确定市场定位时，要根据实际情况，选择科技含量较高、社会信誉度较好，成规模、上档次的高层大厦或住宅小区实施物业管理。对于基础设施不健全、社会信誉较差、不适合实施物业管理及物业市场不完善地区的项目应远离，防止造成不应有的损失。

　　三、实施科学管理前沿理论

　　现代管理科学前沿理论主要包括行为科学、组织科学、系统科学、决策和权变理论等。体现在物业管理行业，集中表现在以人为本、动态调节和效益统一理论等几个方面。

　　1、以人为本管理理论。

　　把人的因素放在首位，重视强调人的自觉性和自我实现，主张以挖掘人的积极性和创造性作为管理的核心。物业公司应倡导和营造尊重、信任、和谐、舒畅、有序的人力资源环境，要树立全新的价值观、共同的理想、团结协作意识和拼搏创业的精神，最大限度地加强凝聚力，推动物业管理向更全面、专业、规范的方向发展，开拓更加广阔的空间。

　　2、动态调节理论。

　　为实现企业的管理目标，取得企业的最佳效益，在物业管理的每一个过程和环节都要实行动态调节，使各要素保持协调、均衡。鼓励创新，加强信息沟通和应变能力，强调“不进则退，不快则亡”的观念，缩短改善和整改的周期。

　　3、效益统一原则。

　　企业为社会提供产品和服务，不仅要满足其他人的需要，而且要维护和增进自身的利益。物业公司应精心进行预测，既要以盈利作为重要目标，保持发展后劲，又要处理好经济效益、环境效益和社会效益的关系，保持长远发展的后劲。

　　四、能动地增强品位功能

　　物业管理应该以“舒适祥和、文明高雅”作为服务宗旨和目标。因此，在实行物业管理过程中要积极主动地提升管理的品位和档次，增强服务功能。

　　1、增加物业管理的科技含量。

　　要充分运用现代科技智能化管理系统，增加物业管理的科技含量，通过实施网上信息服务和远程监控管理等高技术附加值，实现高经济回报，创造和巩固物业管理企业新的效益增长点。

　　2、增加物业管理的文化含量。

　　要建立丰富多彩的社区文化，以人性化的管理举措，营造全新的生活理念，营造“保护社区环境，创建绿色家园”的浓厚氛围，增强环保意识，倡导保护环境，提倡热爱地球，珍爱生命，做新世纪的文明使者。

　　3、完善物业管理的商务功能。

　　随着社会的进步和社会分工专业的深入，物业管理应从大局出发，在稳定地占有市场份额的基础上，在商务服务的深度和广度上进一步拓展思路，与社会各专业服务机构联合，以全面、优质、快捷的服务来满足广大业主的多方面需求，掌握管理区域内的所有商机。

　　物业管理行业正经处于由传统管理向现代管理，由经验管理向理性管理，由人制管理向法制管理的方向发展的重要阶段，物业管理企业应从以上几个方面入手，加强自身建设，增强抵御风险能力，积极参与市场竞争，开拓出更加广阔的空间。

篇4：以什么赢得物业管理市场

　　以什么赢得物业管理市场

　　市场，是物业管理企业生存、持续发展的立足之本。gg开放特别是实行社会主义市场经济以来，市场份额问题 就一直是企业经理人普遍关注的焦点问题，大企业将考虑如何巩固已有的市场份额并扩大之；小企业焦虑的是怎 样才能挤进市场、站领市场并获得一定的市场份额。因为没有市场份额就意味着企业没有了立足之地，企业就面 临倒闭。作为物业管理这样一种新兴的又是微利的行业，站稳或扩大市场份额更是至关重要。

　　因此，物业管理企 业要全力拓展市场。但市场的拓展不是简单的外延，而是为了质的提升，不是为追求形式上的大，而是要追求实质 上的强。因而，笔者认为:物业管理企业要想赢得市场、扩大市场份额、就必须注重企业自身的内涵积淀。只有 这样，企业才能够经得起市场的考验，并常胜不衰；才能够真正走上一条既能保持适度的市场份额，又能提升企业 的品牌价值的良性轨道。根据深圳多家知名物业管理企业的成功经验，物业管理企业要赢得市场、抢占先机，依 靠的主要有优良的品牌、良好的企业形象、准确的市场定位、科学的经营决策。

　　1、优良的品牌、良好的企业形象

　　品牌是企业的无形资产，也是企业赢得市场的利刃。因物业管理是一新兴产业， 目前还不够完善，它的社会地位也不高，加上物业管理的赢利微乎其微，因而很多物业管理企业都忽略了品牌的创 立。事实上，在物业管理市场逐步形成、市场竞争日趋激烈的今天，品牌战略更显得尤为重要。品牌能让人们保 持忠诚和充分信赖，好的品牌能够传达出企业的价值、文化和个性。建设部近期举办的"物业管理与ISO9001认证 研讨会"，吹响了鼓励和推动物业管理企业通过IS09001国际质量体系认证，提高企业知名度，实施物业管理品牌战 略的号角。

　　现在，企业已经进入了"品牌竞争"的时代，未来几年，物业管理企业要在品牌塑造上下功夫，全面提升 企业的品牌形象和知名度。创建全国一流的知名物业管理企业是所有物业企业赢得市场的重要保证。要实现这 个目标，光靠写几篇宣传文章、创造几个新概念还远远不够。这是一个系统工程，在建立品牌的过程中，除应对市 场和消费者有个完整的了解外，还要靠企业每方位的提升，才能形成完整的品牌战略。

　　因此，在今后长时间开展的品牌创建中，物业管理企业至少要在以下几方面有所突破:

　　(1)企业全面创新

　　创新是一个企业的生命，是企业发展的原动力，是企业超越自我的必然选择，是提升企业竞争力的重要手段。事实 上，创新的问题存在于企业的方方面面，各个层面都有一个创新的问题，具体讲就是战略创新、服务创新、理念创新。

　　战略创新是企业在超竞争环境下的必然选择，制定并实施明确的战略措施是一个企业首先要考虑的问题。因此， 企业向什么方向发展、如何发展等一系列问题，都要求我们在战略管理上要有所创新，即要求我们制定的战略既 要方向正确，又要出奇至胜。

　　随着物管行业的日趋成熟完善，许多物业管理企业都在下大力气抓管理，这样一来，各物业管理企业在具体实务管 理上的差距就会越来越小。这就意味着，谁的管理和服务最有特色最接近人们的需求，谁就能脱颖而出，备受人们 的欢迎。因此，一方面要求物业管理企业必须要以人为本、要有领先的服务理念和高超的服务技能。另一方面也 要求企业的每一位员工都应注重创新。如:管理者如何才能够使管理更科学更有效把拓展市场这块"蛋糕"做得 更大；做管理处主任要考虑如何才能够让业主对自己的服务更满意等等。

　　(2)采用优质服务策略

　　物业管理企业所从事的一切活动要使业主称心、满意，其核心就是要提供优质服务。在未来的市场中，只有提供 优质服务，物业管理企业才有生机。之所以如此强调服务，是因为不同品牌的物业管理企业为赢得市场，都采取增 加服务项目这一措施。这样一来，同质现象就越来越多，若物业管理企业依然靠合同约定的服务项目为业主服务， 以此树立企业形象是远远不够的。只有产生出"未见其人，先闻其声"的优质服务的品牌效应，才能吸引人们更多 选择目光。那种经营项目较为单一，市场应变能力较弱的物业管理企业，要想在今天激烈的市场竞争中左右逢源， 以不变应万变，就难再创“辉煌”。因此，任何物业管理企业必须捕捉市场信息，把握市场动态，摸准市场行情， 始终贯穿"服务盯着市场游，服务质量最重要，服务水平创一流"的经营理念。

　　据主管部门透露，物业管理项目实行公开招投标，是今后项目委托的必然趋势。

　　随着这种公开、公平的竞争机制 逐步引人物业管理行业，物业管理市场将得到进一步的规范。因而对那些缺乏竞争机制、管理服务水平不高的企 业将提出更为严峻的挑战。

　　物业管理中的服务工作，一是长期性，二是群众性。服务的时间较长，服务对象的范围很宽，有各行各业，分布于各 年龄层次与文化教养水平的男女老少。因此，要求各物业管理企业要端正经营作风。贯彻"断服务、对民负责、 方便住户、服务至上"的思想，寓管理于各项服务之中。深圳万科、中海物业公司能够在物管行业不够景气而竞 争又如此激烈的市场环境中脱颖而出，凭借的就是:良好的企业形象和优质的服务。

　　(3)加强企业早期的自身完善

　　目前，物业管理企业存在诸多不完善的地方，如:法制观念不强，管理不规范；以管理者自居，服务意识不到位；管理 手段、方法落后等等。物业管理企业要想在短短的几年时间里，在国内物业管理市场打响品牌，应该清楚地认识 到，早期自身的完善提高比早期市场的扩展更重要。俗话说“打铁还要自身硬"，企业没有过硬的真本事，必然得 不到市场的承认，即使是暂时得到了市场份额，最终必将失去市场份额。不管外部市场如何变化，企业若不苦练内 功，寻求企业的稳步发展，而是在企业还不具备相当的市场竞争力时就将企业的重心工作转移到拓展市场上来，结果必然是得不偿失。不少先进物业管理企业的成功经验告诉我们，只有具备牢固的基础，企业才会有强大的发展后劲。

　　全国已登记注册的物业管理企业中，相当一部分企业不但规章制度和组织形式不健全，而且也没有一套完整的企业运行机制，其一切活动都处于盲目无序状态。在市场经济条件下社会化、专业化、企业化的物业管理体制里，在资本的内在扩张规律的作用下，物业管理企业为了赢得市场，除必须积极地积累自己的管理经验外，还必须形成自己独特的管理模式。只有这样，物业管理企业的核心能力和其用以进行品牌发育的重要载体才能真正体现。

　　要使物业管理企业自身完善的目标尽快实现，企业至少要在几个方面有所突破，一是企业资质等级的提升；二是全力推进ISO9000贯标；三是所管小区争创"市优"、"国优"；四是注重人才的培养；五是加强企业核心能力的培育，具体地讲就是对技术能力、管理能力、创新能力和企业文化的培育。

　　(4)注重效益，克服企业短期行为。

　　效益，是企业行为的根本动力所在，也是企业生存的基本保障。目前物业管理企业所能收取的管理费只能基本维持管理成本的开支，因此必须要靠扩大规模来获取效益。企业规模不扩大，企业效益就上不去。而目前有部分物业管理企业，他们不顾物业管理市场是否成熟，也不对自身能力和市场状况作充分的了解和认识，就盲目地进入市场扩大规模。更有甚者，为了夺取市场份额而不惜打"价格牌"，在拿到市场后却又采取降低管理水平或多收服务费等手段来达到降低管理成本、增加企业利润的目的。这样一来，企业形象就会在消费者眼中大打折扣。完全的市场应有完全的规则，物业管理企业在市场竞争中，要遵守市场的游戏规则，要模范地遵守有关规定，要本着公平、有序的竞争原则，按照建设部制定的物业管理招投标的有关规定，靠实力竞争、靠质量取胜，要在管好已有小区、稳定已占领市场的基础上，凭实力去开拓市场。

　　拓展市场的步履是艰难的，但无论如何各物业管理企业都要本着对业主真正负责的态度，不能只顾眼前的利益，要将目光放得更长远一些，要有先技人、后产出的思想准备，同时也要相信投入越大回报也会越大，且这种回报不仅是经济效益上的回报，还有对企业树形象、创品牌方面的回报。

　　2、准确的市场定位、科学的经营决策

　　随着物业管理市场逐步走向成熟，作为它的主体之一的物业管理企业也需要规范。因此，要求各物业管理企业要有强烈的危机感，认识到要想在市场竞争中求得生存发展就必须提高服务质量和管理水平，认识到要提高企业的竞争能力就得重视人才、重视高科技的引进，认清自己在市场里的位置，并根据市场竞争的规则，给自己定好位，积极采取相应的经营对策和措施，在市场上抢占有利地形，抓住机遇，为企业谋求更为长远的发展。

　　(1)知己知彼，确定目标市场物业管理企业的市场定位是一种战略性营销。

　　通过市场定位，企业的经营者可以明确企业目前在市场中的位置和希望占据的目标市场，寻找企业发展的市场机会，并且当情况发生变化时，企业能够采取相应的措施。

　　全国范围内已登记注册的物业管理企业中，其管理水平和服务特色各不相同。有的擅长收益性物业管理有的擅长新建住宅小区管理，有的以规范化的管理著称，有的以社区文化建设而出名。那种靠开发商补血或房管部门支持的物业管理企业已经不能包打天下。因此，物业管理企业必须脱胎换骨，主动走向市场参与竞争，并在市场竞争中给自己定好位，突出自己的优势，让业主对企业的服务满意，从而获得更多物业的管理权。所以，市场定位是物业管理企业拓展市场及可持续发展的重要策略环节。当然，物业管理企业市场定位一定要准确而不能盲目，要采用"灵巧制导"的行动，才能收到良好的效果。

　　开展市场定位的宗旨，一是充分展示自身的优点，引导消费者；二是针对具体的问题所在和消费者的需求，调整服务项目及策略，完全适应消费者的需求。对所有物业管理企业而言，目前要解决的问题是:如何让消费者印象深刻地了解到该公司品i牌的优势所在。因此，对那些"势单力薄"的物业管理企业，主要通过媒体、广告宣传等方法来引导消费者，展示该企业的优势。而那些在社会上已有些影响力的物业管理，企业，则可继续靠其居于优势的物业管理，通过人们良好的口碑，为企业拓展市场做自觉的最有力的宣传。企业市场定位要求对不同类型物业、各层次居民"对症下药"，找出其目标市场和目标客户，并用最有效的途径，最动人的方式吸引消费者。

　　(2)以良好的经营决策推动经营目标的实现

　　经营决策是企业发展战略的一部分。物业管理企业制订出符合自己与市场现状的发展战略，既有利于日常管理工作的正常运作，又可提高企业内部管理水平，达到促进企业发展的目的，还可以降低外围因素对企业造成的冲击。

　　物业管理企业具体可进行产品决策、营销决策和财务决策等经营战略决策。通过这些决策分析来制定企业的经营方针和经营策略，不仅有利于企业经营循环系统的良性循环，提高企业的经营效益，提高物业管理企业的管理水平促进企业的发展；而且有利于提高企业的盈利能力和盈利水平。制定正确的战略目标和对策，也能较好地解决企业发展过程中带有全局性、长期性和根本性的问题，使企业能掌握市场竞争和企业发展的主动权，在市场竞争中处于优势优地位。

　　竞争是实力的较量，实力强者被保存、发展和壮大，实力弱者被淘汰。物业管理企业要想在这激烈而残酷的竞争中发展、扩大市场份额，就必须通过企业经营决策分析，加强企业的科学管理，使企业环境、企业能力、经营战略三者达到动态平衡。从而提高自己对市场环境的适应能力，在市场竞争中立于不败之地，源源不断地赢得市场。

篇5：开放物业管理市场以提高物业管理水平

　　开放物业管理市场以提高物业管理水平

　　一、放开物业管理市场是形势发展的必然要求

　　目前，沈阳物业公司已经达到324家，80%以上的沈阳城市居民居住小区都实行了物业管理。物业管理作为房地产业衍生出的新兴产业，在沈阳得到了较快的发展。

　　但是，我市物业管理业的发展还处于初级阶段，在目前的物业管理工作中还存在很多问题。

　　一是城市居民物业管理的商品消费观念尚未很好树立，对自己住房维修、养护的责任意识还没有形成。二是建设与管理职责不清，衔接不好，房地产开发公司往往重建设、轻管理，居民入住以后，房产消费中存在的问题才陆续暴露出来，而解决起来难度很大，造成房产业主与物业管理公司的对立。三是相关主体间法律责任不清楚，房屋开发建设单位、业主委员会、社区和物业管理公司之间职责不清，法律责任不明，遇到问题推诿扯皮现象严重。四是企业经营活动不规范，服务质量和服务态度达不相应的的水平。五是房屋共用部位、共用设施设备维修基金管理不落实，有的住宅小区维修基金已经被挪用，侵害了购房人的权益，给住宅公共部位维修和共用设施设备更新改造造成困难，给房屋安全管理带来隐患。六是行业队伍素质偏低，从业人员成分复杂，管理人员也缺乏正规的培训，使物业管理水平受到较大的影响。

　　以上问题，有观念问题、体制问题，也有管理问题、队伍问题，需要多管齐下，从各方面寻找解决办法。而其根本途径就是放开物业管理市场。

　　放开物业管理市场是大势所趋。

　　首先，放开物业管理市场是应对我国加入WTO挑战的需要。入世以后，外国企业将会逐渐进入我国市场的各个领域。物业管理作为一个融管理、经营、服务为一体的服务性行业，其巨大的市场空间将对外资形成强烈的吸引力。相对于国外大型的物业管理企业，我们物业管理企业服务理念滞后、管理规模偏小、专业化程度不高、经营机制不活、服务内容单一的问题将充分暴露，并使我们处于市场竞争的劣势。因此，我们必须放开物业管理市场，全方位吸引社会各方面力量进入物业管理行业，使其迅速发展壮大。

　　其次，放开物业管理市场是满足群众不断提高的居住生活需求的需要。当前，人们对居住、工作环境的要求越来越高，简单意义上的保安、保洁、保绿、保修等物业管理服务需求，已开始向物业的保值增值化、生活环境人文化和服务需求个性化发展，只有放开物业管理市场，让物业管理企业按城市居民不断提高的消费需求开拓自身的服务领域，才能不断扩大物业管理服务的空间。

　　最后，放开物业管理市场也是巩固我们小区整治成果的需要。这些年我们投入了大量的人力、物力、财力进行居民住宅小区的整治，取得了较大的成效，得到了人民群众的欢迎。如果我们不放开物业管理市场，按市场经济发展的要求理顺物业管理体制，促进小区物业管理上质量、上水平、上档次，老百姓也不会答应。

　　二、放开物业管理市场的重要途径是实行物业管理招投标制度

　　怎样放开物业管理市场?全面落实住宅小区物业管理的招投标制度，是一条行之有效的途径。1999年，我市下发了《关于住宅小区物业管理实行招投标机制的意见》，全市各区县(市)落实意见精神，积极推进小区物业管理招投标制度，已经积累了不少好的经验。最近我们印发的《关于加强住宅小区物业管理工作的意见》(讨论稿)，就是在总结前几年工作经验的基础上，形成的一个比较系统的规范小区物业管理，提高小区物业管理水平的一个实施办法，其核心就是全面推行物业管理招投标制度，建立物业管理市场化运行机制，着力培育物业管理市场。

　　全面推行物业管理招投标制度，应从解决过去我们在实施这一制度过程中遇到的一些问题入手。目前我市在推行物业管理招投标制度上，突出存在以下三个方面的问题：一是行业管理立法问题。目前，沈阳还没有物业管理招投标管理办法，对于实行物业管理招投标的原则，招标、投标、开标、评标、定标的方法和标准，违约责任等都没有明确的规定，缺少市场竞争所必需的“游戏规则”。二是招标单位“暗箱操作”问题。有些地方或单位评标实行暗箱操作，不当场公布得分，有的“先定后招”，走形式，走过场，使真正业绩突出、管理服务好的企业难以中标。三是恶性竞争问题。一些物业管理公司为了拿到物业管理项目，不按实际测算出的管理成本和收费标准定价，不惜违反价值规律，以明显偏低的管理成本和收费标准参与竞争，带来了诸多不良后果。

　　因此，全面推行物业管理招投标制度，必须加快地方立法的步伐。在国家尚没有相应的法律规范的前提下，应努力争取地方立法，尽快出台《沈阳市物业管理招投标办法》。必须设立专门的招标组织机构，专门负责物业管理招标工作，以加速培育物业管理市场，规范物业管理招投标的市场竞争秩序。

　　三、放开物业管理市场必须建立新型的行业管理模式

　　一要理顺行业管理体制，继续认真贯彻“条块结合，以块为主”的住宅小区物业管理原则，合理调整和划分市、区街道三级物业管理职责和权限。协同政府有关部门，理顺小区物业管理公司、社区委员会和业主委员会的关系。

　　二要改善行业管理方式。建立健全有关管理制度法规，完善物业管理准入制度、物业管理测评制度、物业管理企业财务审计制度以及物业管理合同备案等制度体系。在此基础上，坚持“依法管理”。先从规范政府工作人员工作方式开始，规范行业管理行为。同时，按有关要求，全面清理整顿物业管理市场，严格考核标准和资审条件，重点做好业主评议物业公司工作，对经过评定，小区居民意见大、管理问题比较突出的物业公司，给予黄牌警告、限期整改;对问题集中、整改不利的物业公司，取消经营资格，切实净化物业管理市场环境。

　　三要促进行业加速发展。要切实强化服务意识，注意从物业管理行业发展的实际需要出发，在政策咨询、信息交流、关系协调、人员培训等多方面，为物业管理企业提供全方位的服务。同时，重点扶植有条件的物业管理企业，让其迅速做大、做强，培育一批国内知名的物业管理企业。