试论高校公寓物业管理问题

　　试论高校公寓物业管理问题

　　近几年来，随着高等学校后勤社会化改革步伐的加快，在市场化的浪潮下，各个高校都出现了很多学生公寓小区，这也使物业管理得到了新的发展空间。本文就学生公寓物业管理的方式方法与管理理念等问题谈些个人的看法。

　　一、学生公寓与一般住宅的比较

　　学生公寓与其他一般性物业相比，有一些很明显的区别，其特殊性主要表现在:

　　(1)从服务主体来看，学生公寓的服务主体是受高等教育的青年学生。学生公寓是学生日常生活与学习的重要场所，除了是他们能得到优质的住宿等后勤服务的硬件外，也是课堂之外对学生进行思想政治工作和素质教育的重要阵地，这是高校后勤社会化改革的一条根本指导原则。

　　(2)从经营的角度看，追求利润的最大化是一般的物业管理企业的最高原则，而对高等学校来说，物业应当在实现利润的前提下，完成教育的功能，这是高校后勤企业经营的一般性原则。

　　(3)从管理角度来看，其难点与一般性的物业管理不同，大学生公寓的物业化管理和住宿密度极高的大学生日常行为管理及思想政治工作分属不同的管理部门。事实上，“物之管理，人之服务”是浑然一体的，人和物难以截然分开。

　　(4)从国家的政策法规来看，国家，特别是地方政府，已经对一般的物业管理制定了相对比较完备的政策法规，使物业管理开始进入规范的市场和行业运作阶段。而作为较为特殊的物业--大学生公寓所涉及的政策法规还非常少，在实际操作中经常碰到的问题是“无法可依”。

　　当然，学生公寓作为物业和一般的居民居住小区、商业写字楼相比虽有许多特性，但也有许多共性。对于共性的东西，可以把一般性物业管理的经营理念、管理思想和操作方法，比如综合管理、综合服务思想、企业的成本核算思想，以及物业管理行业通行的服务质量标准，甚至一些组织机构设置等都可运用于大学生公寓管理之中。但也不能完全照抄照搬，应在实践中不断开拓进取，开辟新思路，闯出一条适合自己的、行之有效的大学生公寓管理体系。至于特性的东西更不能借来挪用，否则会犯错误，甚至造成严重的后果。

　　二、学生入住公寓的观念变化

　　在关于物业管理中最为主要的是物业服务的对象，即小区的居民，在公寓物业中更具体为高校的大学生。他们原本可享受国家的补贴，居住学校所提供的普通宿舍，但是当他们以“消费者”入住学生公寓之后，其消费观念也发生了转变。主要有以下几个方面:

　　1."听由学校安排"与"个人自由选择"

　　作为消费者，学生开始追求消费的独立自主性。入住学生公寓后，随着自己"消费者意识"的增强，学生已经开始选择性接受“宿管科”的服务，而不再是以前的"听由学校安排"了。不仅如此，学生开始对学校提出一些合理的或者不甚合理的要求，诸如各项收费应当明码标价，并针对不同学生的个性需求区分消费的层次性，满足需求的多样性等。对于宿舍管理委员会"给予"的收费性服务，学生们不再是“来者不拒”，而是会慎重比较，在权衡利益的基础上做出自己的选择。这充分体现了消费者的自主消费原则。

　　作为消费者，学生还追求消费的自由性。这是最明显的，也是学生入住公寓的主要原因之一。从原来管理严格的普通宿舍中"解放"出来的他们，期望在公寓生活中找回“自由”。如原来在用电时间和功率上是受严格限制的;现在，他们开始整夜不关灯，甚至用起了电吹风、"热得快"、电暖壶等电器。由于超出国家补贴(22度/寝室)的电，是学生自己付费的，所以就更强化了学生"我用自己的钱来消费"的观念。

　　他们不再满足于学校安排的宿舍楼层、方向、方位以及室友，而希望进行自由选择和组合。这种居住的选择和组合的自由化，是与传统的集体主义价值观相矛盾的。

　　2."有基本设施就行"与"花钱买舒适"

　　与"福利型"的后勤模式不同，学生不再感激学校，而作为消费者寻求付费的平衡心理。他们对于学校安排的普通住宿条件感到不满，对"有基本设施就行"的传统观念提出挑战，倾向于"花钱买舒适"的现代消费观念。

　　近年来，大学生权利意识日渐增强，维权观念日趋强化。公寓的学生愈来愈倾向于追求付费后的享受权和安全权。公寓不同于普通宿舍，现在，学生公寓的结构开始层次化，套间中也有好几个小房间。这几个小房间给了学生相对自由的空间，但他们也开始更加注意这几个小房间的安全性了。他们反对宿舍管理人员拿钥匙擅自开门检查卫生，反对维修人员在房间没人时进门工作。对于公寓内经常有推销人员来"串门"，学生也感到恼怒和不安。他们甚至严厉批评宿管人员在保障他们的享受权和安全权方面工作的不力。

　　公寓学生还十分注重个人的隐秘性。相对原来狭小的普通宿舍，公寓给大家创造了一个隐藏私密的条件。这也是他们不允许管理人员随便进门的原因之一。如今他们不只关注房门安全的作用，而更加关注房门隐秘的意义了。

　　3."可用就行"与"追求品牌"

　　由于利益机制的驱动，物质文化高消费的诱惑，大学生的价值观念发生了很大的变化。大学生的消费观念超前，不再满足于"可用就行"的大众化消费模式，而是表现追求品牌、追求身份与地位的象征的个性化观念。他们既强调个性、与众不同;又追逐时尚、求新随流。例如学生公寓中处处可见各种时尚杂志，各种前卫的消费品，在学生中还不乏狂热的追星族。但是，经济不独立的现实令他们难以实现其"理想"。愿望与现实之间的巨大落差使他们为之困惑，心理承受着前所未有的矛盾冲突和压力。

　　在这种情况下，很多学生为了满足"追求品牌"的个性化消费观念，不顾父母挣钱的辛苦，花费无度;更有甚者，铤而走险，走上违法犯罪的道路。这是大学生自由意识增强、而自立自理行动滞后的矛盾的表现。

　　4."对公有资源的不爱惜"与"公寓资源的节约意识"

　　由集体宿舍搬到公寓的学生大多反映，水电的使用再也不能像以往那样，无节制地使用了。与以往国家和学校承担水费、电费不同，公寓学生需要承担大部分水费和电费。善于算经济账的学生们开始有了节约意识。他们意识到既要全面提高生活质量，又要提倡适度消费和科学消费。

　　三、对物业公司的建议

　　物业部门在高校中也扮演者教育者的角色之一，有着重大的社会教育责任。因此，物业部门应当了解公寓学生的各种思想变化，必须面对其小区主体的变化做出相应的对策。

　　1.明确物业管理定位

　　作为公寓的管理方，物业管理公司必须和学校明确自身的定位，是处于管理学生的定位，还是服务学生的定位。笔者认为，学生作为付费者进入公寓，有权享受良好的服务。因此服务学生是第一位的，在宿舍安全、宿舍卫生等很多方面给予正规的服务。这样，学生的“消费者观念”得到了满足，与管理者之间的矛盾也会减少。

　　虽然严格的管理可能会制约学生实现某些“消费者观念”，但是管理也是必须的，管理是为了更好地服务。在很多方面，学校本着为学生负责的原则，要加强对公寓学生的管理;而学生也应当配合这种管理。例如，学校禁止使用违章电器的规定，是为了保障学生的安全和财产不受损失，学生应当予以理解。

　　2.制定物业管理制度

　　在物业管理方面，公寓管理者必须将这些必要的管理予以程序化、制度化、透明化、公开化，以公正有序的方式进行。例如，对电器使用、噪音污染等容易发生不安全事故和邻里矛盾事项的规定，应当给以明确界定。而不是在发生问题和矛盾后用简单粗暴的办法(如强行没收“违章电器”)来解决，以致激化矛盾。很多高校公寓都有《学生宿舍管理条例》，但是却并不都有《学生公寓管理条例》及其细则。公寓管理中存在很多与普通宿舍不同的问题，这些都需要根据实际情况制定明确的管理制度。

　　3.物业应当融入学生

　　高校学生是属于高素质、高文化的一个群体，但也是属于一个激进、冲动、有主见的一个群体。他们已经不愿意在学校的众多规定之外还受到物业的各种规章的制约。因此，面对这个群体，必须掌握管理的技巧。物业管理人员要深入到学生的生活中，了解学生的需求和困难，甚至要细致地了解不同学生的不同个性和特殊需求，以周到的微笑服务来打动学生，使管理人员得到学生的好感，成为他们值得信赖和能得到帮助的朋友。这样，即使遇到矛盾，学生也能从理解的角度配合管理人员一起解决。管理要讲究技巧，但最重要的是要和学生融为一体，服务在他们的心坎上。

　　4.物业应当发挥教育的职能

　　物业应当在高校管理中不只承担维修、看管等职责，还应当担任起一定的教育职责。譬如在江苏高校社区服务有限公司所实行的宿舍科研项目、宿舍英语学习等，就是一个很好的尝试。这样不仅更有利于物业的管理，同时还达到了社会效益的提升。

采编：www.pmceo.cOm

篇2：学生公寓多校区管理物业管理模式

　　学生公寓多校区管理物业管理模式

　　近几年来，高等教育的大发展，高校招生规模不断扩大，各地建成了一些高教园区、大学城等，形成一校多区、一区多校的格局，学生公寓的多校区管理摆在公寓管理工作者的面前，对单一集中的学生公寓管理模式提出了前所未有的挑战。同时物业管理企业介入高校学生公寓管理也是一个新的课题。

　　高校的多校区使得学生公寓由集中变为分散，企业行为的经济性和教育的公益性如何融合，多校区管理模式如何建立，这都是亟待研究和解决的难题。加强和改进学生公寓的多校区管理，建立行之有效的多校区管理模式，对高校的发展、后勤的社会化、物业管理企业的建设都具有十分重要的意义。

　　一、物业管理模式下学生公寓多校区管理的特点

　　高校扩招和后勤社会化改革，规模化、多元化、现代化、多功能成了学生公寓新的特点，新建学生公寓的规模不断扩大，功能不断齐全，设施不断完备，层次不断更新。其功能远不仅仅是住宿，其外延得到了很大的拓展。学生公寓是大学生学习生活的重要场所，是大学生进行素质教育和成才培养的第二课堂。

　　1.1“条块”结合，注重学生公寓的专业化管理与常规管理

　　在物业管理模式下，学生公寓的多校区管理，其主要职能由大学生公寓管理中心承担，在各校区设立公寓管理部，具体负责对校区学生公寓的日常管理。后勤各校区所属部门的日常工作，又由综合管理机构承担。所谓“条”，即以大学生公寓管理中心为主线，物业管理的专业化(保洁、保安管理等)向各校区辐射，各公寓管理部全面负责落实、开展学生公寓的各项工作；所谓“块”，即以各校区的综合管理机构为主线，物业专业化实施，接受大学生公寓管理中心的指导，日常管理、组织、协调、计划等接受所在校区综合管理机构的监督考核。

　　校区学生公寓管理工作受双重领导。此模式的优点是专业性强，专业分工明确，检查监督考核体系完善；缺点是将专业化管理与校区常规管理有机结合难度大，在“条”“块”衔接中，容易出现指挥不当、扯皮、推诿现象，公寓管理部开展物业管理时尺度很难掌握。

　　多校区学生公寓管理的“条块”有机统一，是后勤社会化出现的新问题，学生公寓的物业管理，要求科学、专业、规范。从学生公寓的公共部位保洁、保安，公寓文化建设到各项服务工作，都是在公寓管理中心这一职能机构的统一运作下进行的；建立统一的服务管理理念，落实各项规章制度、考核分配体系，合理配置资源，设置岗位。校区综合管理机构在对校区的所属部门的常规管理上，又要结合校区特点、部门实际，同时，也要把握物业管理的专业化要求，只有如此，综合管理机构工作才能有的放矢，有针对性指导工作，才能避免出现指导的盲目性，避免乱指挥、指挥不当。校区公寓管理部也要善于掌握领导意图，合理安排公寓部日常常规工作。

　　1.2因“地”制宜，营造多校区学生公寓良好的文化氛围和育人环境

　　多校区的学生公寓，有其自身的特点，比如，有的校区是筹资新建的；有的校区是规模合并的；有的校区是改制合建的；所谓因“地”制宜，即所在校区不同的地理环境，不同的性质，决定了入住学生层次的差异，物业管理企业要采取与之相适应的思路，不同层次的学生，对多校区学生公寓的基础设施、生活环境也提出了不同的要求。物业管理企业要明确“处处为学生着想，全方位为学生服务”的管理理念。针对新时期大学生文化素质高、兴趣广泛、思维敏捷、独生子女多等特点，提倡服务育人，管理育人，环境育人，改变过去单一生活服务型的学生公寓管理模式，引导和促进学生公寓管理向“为生活服务，为学习服务，为成长服务”的全方位服务转变。针对不同层次的学生群体，采取不同的方式方法，将服务管理理念灌输给每一位职工，每一位学生。

　　物业管理的过程中，要针对入住公寓的学生层次和特点，有的放矢的开展工作，注意角色和观念的转变。学生与公寓管理人员之间的关系已不再是学生与老师之间的关系，而是消费者与商家的关系，学生的主体意识、法律意识、服务意识在不断提高，学生住宿的权益问题逐渐成为学生关心的重要问题，有的学生认为“既然我们付电费，晚上为什么还要熄灯?”“如果寝室物品被盗，谁来承担责任?”等，以上问题集中体现在高层次、高年级的学生身上。而物业管理企业如果服务人员的素质和服务质量不能相应提高，观念和认识不能及时转变，就无法有效地解决这一问题。

　　物业管理企业只有重视和加强学生的自我管理教育，重视和加强学生公寓的文化建设，牢固树立“三服务，两育人”的意识，创一流的服务品牌，“想学生之所想，急学生之所急”使学生有效融入公寓管理中来，营造良好的文化氛围和育人环境，才能缓解这一矛盾，变被动为主动。而对于一年级学生的管理，重点要抓住新生从中学生转变为大学生的心理变化，着重从学生的养成教育和自主意识等方面去培养，同时，要做好新生公寓管理向高年级公寓管理的衔接配合工作。对于成教、民办、高职等学生，要注意分析他们的年龄层次、生活背景、家庭环境等，培养他们走出高考失利和自卑的心理误区。热情服务，亲情管理，爱心呵护，公司的每一位职工都要言传身教，潜移默化地感染他们。

　　各校区因“地”制宜，物业管理模式的选择应遵循高校教育的共性与各具体校区的校情相结合的原则，不拘泥于形式，不断创新和完善学生公寓的物业管理。

　　1.3开拓创新，建立学生公寓多校区管理的竞争机制

　　物业管理企业在实施多校区的学生公寓管理，如何推动和改进各校区公寓管理部的工作，在很大程度上，取决于是否建立了有效的竞争激励机制，根据物业管理的要求，制定切合实际、行之有效的服务保障、监督考核体系，形成各校区之间的有效竞争。积极开展群众性的创优活动、达标评优活动。比如，“三优一满意达标”、“文明(星级)楼幢评比”、“百日安全优质服务”、“星级服务员评比”、“各类物业管理知识竞赛”、“公寓文化建设成果展”等等，都将促进各校区之间的竞争，用政策来平衡，用手段来激励，以评促改，以改促进，各校区共同进步、共同发展。物业管理企业应专门成立考评小组，制定完善的考核体系，严格执行考评与分配挂钩的原则，加大执行的力度和透明度。每月不定期、不定时进行考评，实行“流动红旗循环制”，张榜公布考评结果，形成班组与班组之间，开创校区与校区之间的正当竞争，共同发展的良好局面。

　　1.4与时俱进，推动多校区学生公寓的信息化建设

　　在高校后勤社会化改革的今天，物业管理企业必须在多校区学生公寓的硬件上下工夫，努力实现后勤管理的现代化，购置系统配备的现代化设备，形成现代化的管理网络。实现办公的信息化、现代化，不但提高了工作效率，也节约了物业管理企业的劳动成本，既解决了多校区管理交通难的问题，又体现了信息化办公的快速、简便、易操作。要加快对学生公寓网站的建设步伐，使社会、企业、服务对象，每天都可以了解公寓的管理动态。

　　学生公寓内也应设置宽频网络服务体系，每间学生寝室均配备数据通讯网，让每一位学生能够充分享有信息服务。被喻为“改变人们生活方式”的互连网技术也走进了学生公寓，她作为新的信息传媒工具，已经与高校在争夺学生展开了大战，她是开放的，既有大量进步、健康、有益的信息，也有不少*、迷信、黄色的内容，如何加强管理与引导，已摆在公寓管理工作者面前。利用网络对大学生的吸引力积极引导并开展马克思主义思想教育，开展有益的“网业设计大赛”、设计寝室交流主页、开展程序设计比赛。同时，学生思想教育工作要及时占领互连网这一阵地，开展大学生网德教育，健全网络法制，预防大学生网络犯罪，切实做好学生网络意识的引导工作。

　　1.5优势互补，实现多校区学生公寓资源的共享

　　高校后勤社会化后，学生公寓的外部环境和内在条件都发生了变化，特别是学生公寓的投资和经营管理体制发生了重大的变化，学生公寓管理从行政拨款到收费制运作，已经完全纳入“物业管理”的范畴，采用专业化、社会化的管理服务形式，建立规范、系统的服务保障体系。对多校区后勤所需物资，进行分门别类，通过集中采购，统一配售，严格管理，合理分工，规范运作，降低服务成本，提高服务质量。努力建立并实现资源的共享，提高资源的利用率，避免重复开支。校区之间要优势互补，尤其在人员编制的配备上，各校区要注意培养使用复合型人才，要转变用人观念，不拘一格引进人才，做好在岗人员的岗位技能培训工作。要杜绝低效率的人才浪费，可设可不设的岗位一律不设，对于相同类别的机构可兼职使用人才，做好延伸管理。

　　二、学生公寓的多校区管理应处理好几个关系

　　2.1学生公寓多校区管理，要处理好“物业企业、学校、学生”三者之间的关系

　　在多校区学生公寓管理上，要建立“物业企业、学校、学生”三者共同参与，相互协作的关系，由物业管理企业和学校组成学生公寓管理委员会，按照高校后勤社会化和物业管理的有关规定，明确责任、权利和义务。公司负责学生生活后勤的保障和资产运作，为学生提供良好的后勤服务保障；学校负责学生的思想政治教育与学习管理；提倡学生民主管理，建立学生公寓管理委员会，定期召开各种会议，收集学生意见，反映建议和要求，参与决策与管理。真正形成物业管理企业、学校、学生共同参与、密切配合、促进学生全面发展的良好氛围。

　　2.2学生公寓多校区管理，要处理好物业管理与学生管理之间的关系

　　学生公寓的管理要两手抓，所谓“两手”是指学生公寓的物业管理和学生管理，要贯彻落实物业管理和学生管理相结合的原则。学生公寓物业管理可以由后勤集团或物业管理企业管理，对学生的思想政治工作和日常行为管理，则应由学校负责。部分高校学生公寓管理存在“重硬件改善，轻软件提高”的现象。住宿环境、硬件设施得到改善，而软件管理由于体制不顺，观念滞后等因素出现了与硬件脱节的现象。因此，多校区学生公寓管理与所在校区的学生管理部门要建立密切合作关系，齐抓共管，要积极推进学生党团组织进公寓；学生辅导员进公寓；校园文化建设进公寓，学生自我教育、自我管理进公寓，安全保卫组织进公寓。两手抓，两手都要硬，切实处理好二者之间的关系。

　　2.3学生公寓多校区管理，要处理好校区环境综合治理及相关职能部门的关系

　　社会化公寓的建设，管理模式要与校区的周边环境、校园综合治理等相协调，尤其是所在校区是大学城公寓的，其明显特点是规模大，几校共用，因此管理难度加大，需建立严格的、科学的管理制度，做好周边治安环境治理。要服从并服务于校园环境的综合治理。加强与校区各部门的密切联系，接受有关职能部门业务指导监督，配合校区管理委员会共同开展校区各项工作。

　　高校后勤社会化改革是一项复杂的系统工程，学生公寓的多校区管理是崭新的课题，没有现成的管理模式可以借鉴，改进和加强学生公寓多校区管理成为高校后勤社会化改革一项重要而又紧迫的任务，适应不断变化的形式，积极探索多校区学生公寓管理的新路子，加强管理，创新管理，不断提高员工的素质，只有这样，学生公寓多校区管理才能适应新形势，才能促进高校的发展。

篇3：物业知识教材：公寓别墅物业管理概述

　　物业知识教材：公寓别墅物业管理概述

　　一、公寓别墅管理的概念

　　(一)公寓

　　公寓是比普通居民住宅高一个档次的居住场所，其主要居住者是境外来华工作人员、经 商办事机构的常驻人员、三资企业外方的工作人员以及国内少数高薪阶层、有产阶层中的部分人员等。

　　公寓一般由专门的物业管理公司进行专业化管理，收费较高，目前国家尚无统一收费标 准，收费价格一般由业主和用户与物业管理公司协商确定。

　　虽然公寓目前占我国城镇居住面积比例比较小，但从长远看是我国城镇建设发展的方向 。随着我国生产力的发展，人们物质文化生活水平的提高，以及人们生活习惯的改变，公寓的需求量必然越来越大，要求居住的标准和环境亦必然越来越高，对物业管理的档次也会有 更高的要求。

　　(二)别墅

　　别墅是我国目前最高档次的居住场所，一般是两层或三层小楼、独门独院。其特点是建 筑档次高，设施设备配套，功能齐全;管理收费多，服务周全。一般是几十栋或上百栋、几百栋建在一个区域，形成群体，规模化管理，优质服务。

　　我国目前别墅占的比例很小，主要是为来华工作的国外高级人员、经商的老板、高级雇 员，国内少数明星、名家、名人以及有产阶层中的高收入者等。一栋别墅造价少则几十万、上百万人民币，多的几百万人民币。

　　别墅虽然有其存在、发展的客观必要，但终究是为极少数人提供享受的，不是我国房地 产大规模发展的方向，因此也不是我国物业管理的主体部分。

　　我国商务物业建筑和管理起步较晚，是gg开放后，随着市场经济的发展，房地产被确 认为商品之后，全国广大城镇高档建筑迅猛发展而兴起的，时间短，缺乏经验。但相信随着生产力的提高，人们物质文化生活水平的不断提高，今后我国商务物业的建设和管理，一定 会有一个更快的发展和提高。

　　二、公寓的特征

　　(一)建筑档次高，硬件设施齐备

　　我国目前新建高档公寓，一般是按规定在“统一规划，综合开发”的原则下进行开发建 设的，其设计规范，设备设施配套;专业化施工，主要设备和关键原材料进口，其建筑档次与其他商务物业基本相同。不过公寓为能使业主和用户居住更舒适、方便，在设计、硬件配 备和装修上更具匠心，如:

　　1.设计在讲求质量，延长寿命，确保安全，提高使用效率的基础上，充分考虑用户的舒适方便，体现对人的关怀。框架式，大开间;在房间的安排上，讲究户外自然采光，客厅面 积大，可按用户的意愿调整分割装修，适用性强。

　　2.居住面积大。公寓每户的居住面积比普通居民住宅小区每户的居住面积大得多，据统计分析，一般比例大约是1:1.5~1:2。因此居住起来宽敞舒适。

　　3.硬件配备齐。公寓除与普通居民住宅一样供水、电、暖、煤气，通讯、电视天线外，还供应有热水，有的还设有中央空调。层次较高的还配有家用电器，如彩电、冰箱;家具， 如床、沙发、写字台、桌椅板凳;厨具，如灶具、炊具、餐具等。

　　要说明的是，由于我国公寓建设起步较晚，目前在硬件配备上很不统一，有多有少，还 有待于进一步发展和规范。

　　(二)客户相对稳定，服务周期长

　　我国公寓从目前实际情况看，开发商一般是采用出售或出租两种方式进行经营管理。因 此，其业主和客户都相对比较稳定，较少变化，流动性较小。

　　1.服务周期长。公寓的物业管理除与智能化的写字楼相似之处外，其主要特征是管理服务周期长，一天24小时，从早到晚，从白天到晚上，每时每刻都有人住、有人进出;物业管 理要不间断地进行管理与服务。不像写字楼上班时间人员集中，流动性大;下班后，人走楼空;物业管理只留少数人值班就可以了。

　　2.管理服务对象较为复杂，不像写字楼管理服务主要对象是工作人员，公寓内居住的是一家一户、几代人，有老有小，衣食住行，饮食起居，时时刻刻，年年月月，都要管理好， 都要服务好。人员层次不一，无形中增大了管理服务的难度。

　　(三)管理要求严，服务层次高

　　公寓客户对居住条件和环境要求比较高。因此，对物业管理的要求也高的，特别是保安 、保洁和服务等方面:要保证住户安全，进出口设有保安值班岗位，非居住人员不得入内，来客要进行登记，征得主人同意后，方可入内。卫生保洁也像智能化写字楼一样，按规范要 求，不断地进行清扫、擦洗，进行环境绿化，努力为住户创造出一个安全、静雅、优美、温馨的良好生活环境。

　　在方便住户，搞好服务上，要举办各种服务项目，如:购物中心、餐饮、洗衣、文化娱 乐、代定报刊杂志等项目。

　　一、机构设置的指导思想与原则

　　(一)公寓物业管理机构设置的指导思想

　　公寓物业管理机构设置的指导思想是:

　　1.有利于加强公寓的物业管理，保证住户的人身、财产安全，生活方便、舒适，物业保值增值;

　　2.有利于物业管理公司的自身发展;

　　3.有利于为物业管理公司股东创造一定的效益。

　　(二)公寓物业管理机构设置的原则

　　公寓物业管理机构设置的原则是:

　　“精简效能”，即在保证搞好物业管理与服务的前提下，尽力精简机构，压缩编制定员 。可设可不设的机构，坚决不设;可要可不要的岗位，坚决不要。

　　二、公寓物业管理制度建设

　　公寓的物业管理工作是一个系统工程，包括各个方面的管理与服务，如:人事、劳动工 资、劳保福利管理制度，财务管理方面的制度，保安消防方面的管理制度，工程、设备设施运行、管理、维修保养方面的管理制度等。