人力资源决定物业管理的发展

　　人力资源决定物业管理的发展

　　要完成高附加值的管理服务运作，就必须建设一支具有综合素质的、不同结构层次的、优秀的人才队伍

　　一、梯队的结构分析及其集合效能

　　物管企业形成稳定高效的管理梯队，是企业持续提高管理服务品质，不断提高业主满意度和树立企业管理服务品牌的原动力。

　　物业管理是一个典型的以人力资源及智力输出为特征，附着情感价值，并对管理服务模式、技能与方法持续动态创新的行业。而要完成这些高附加值的管理服务运作，就必须建设一支具有综合素质的、不同结构层次的、优秀的人才队伍。因此说，物管企业必须对不同结构层次的人才进行集合，以发挥不同结构层次的人才的最大效能，形成物管企业人才的梯队效应。

　　二、注重对人才的结构性开发

　　要形成稳定高效的管理梯队，必须针对物业管理具跨行业合成的特殊性，对人才进行结构性开发，同时对人才的效能进行集合。

　　据调查，深圳物业管理行业具大中专学历的员工占全部管理技术人员的比重平均仅为60%。由于目前仍只有极少数大专院校设有物业管理专业，加之行业发展太快，导致整个物业管理行业人才结构的严重失衡。因此，对人才的结构性开发是物业管理企业的当务之急。人才的结构性开发分三个层面:一是整个人才队伍的知识结构；二是单个人才的知识结构；三是整个人才队伍必须具备的共性的知识结构。针对物业管理劳动密集、人才流动频繁等特点，在进行结构性开发时还应注重五个结合:临时聘用与长期聘用相结合；常备人才与社会人才相结合；专家型人才与复合型人才相结合；领导型人才与技术型人才相结合；管理型人才与操作型人才相结合。

　　三、注重对人才的社会化开发

　　纵观目前的物业管理行业，从量上来看中小企业占绝大多数，加之物业管理是微利行业，而无论企业、社区大小，实施正规的物业管理就会涉及到对各种人才的需求。而不少企业因为规模、成本等各种因素，很难做到常备各种高级人才。因此，要形成完整的梯队，就不应局限于本企业的员工，还要善于有效利用社会人才，把社会人才作为企业管理梯队的重要补充力量。通过临时聘用、协议租借、项目委托等各种社会化、市场化的运作方式，使物管企业梯队的形成更科学、更经济、更完善、更有效率。

　　四、防止人才的结构性失衡及断层

　　在一些物管企业我们不难发现，许多企业本部及各级公司的机关过度膨胀，其中不乏高素质人才被闲置和浪费。而对处于服务一线的物业管理处经理(主任)、事务助理(物业管理员)等人员的素质要求相对较低。事实上，这种并不科学的组织结构已成为物业管理服务素质持续提高的瓶颈。因此，企业必须通过各种途径和方式，全面提高和加强同顾客面对面打交道的管理处这一前沿机构，确保该前沿机构能持续不断地为顾客提供高效且优质的服务。

　　形成稳定高效的管理梯队，在致力人才结构合理的同时还要避免人才的断层，使梯队的形成与发展具有可持续性。这对于成长发展型的物管企业来讲尤其重要。

　　五、人力资源资本化是形成梯队的重要途径

　　人力资源资本化是形成梯队的重要途径，在这里归纳为八条途径:

　　①人才的高投入高回报。据调查显示，物业管理行业的整体薪资水平偏低，使得这个行业很难吸引高素质人才。物管企业在人力资源资本化的运作过程中，必须树立人才成本意识，只有高投入才会有高回报。

　　②构建人才施展才华的平台。对此，物管企业人才平台的构建可以从两个方面切入:一是坚持事业留住人才的思想，致力为人才提供施展才华的无限空间及广阔舞台；二是致力构建人才生存发展的企业内部环境。

　　③人才的增值开发。物管行业近年来的竞争已呈不断加剧甚至“白热化”状态，而这种激烈的生存竞争，实际上就是各企业人才队伍的竞争。因此成功的物管企业应树立全员培训、终身培训、素质培训、全方位培训的观念，通过员工的增值集合裂变为企业的增值。

　　④把物管企业的人力资源建设提升到战略的高度，实施人才的战略规划，树立物管企业人力资源资本化的意识，把人力资源当作物管企业的第一资本。

　　⑤建立具国际化、科学、超前的现代企业薪酬机制体系，将人才引进、增值培训纳入企业的成本预算。

　　⑥致力构建具职业化特征的人才队伍，特别是培养造就职业经理人队伍。

　　⑦构建科学的人才管理激励机制体系。

　　⑧创建科学的、市场化的人才评价体系。

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篇2：中国物业管理发展战略展望

　　中国物业管理发展战略展望

　　诞生于1981年的中国物业管理行业，在经过了20年风风雨雨的发展后，走出了一条辉煌之路。深圳物业管理为中国物业管理行业的创立、发展开了先河，作出了有益的尝试，探索出了成功的经验。

　　20年的物业管理发展大致经历了三个阶段:从1981年3月至1994年3月，是我国物业管理的探索和起步阶段。

　　1981年3月10日全国第一家物业管理公司--深圳市物业管理公司的成立，在我国率先对计划经济条件下形成的传统房产管理体制进行了改革，开始了对物业管理新体制的探索和实践，拉开了我国物业管理的帷幕，标志着我国物业管理的诞生。走在全国物业管理前列的深圳市创下了数个第一:第一个对商业写字楼实行物业管理；第一个完成房管所向物业管理企业的改制；第一个进行物业管理规范化试点；第一个开展物业管理人员培训，实行持证上网；第一个开始通过招投标选聘物业管理公司经验；第一个实行内部物业管理招投标；第一个对物业管理员工实行淘汰制；第一个成立物业管理协会。

　　第二阶段:从1994年4月至1999年5月，这是我国物业管理开始进入规范化大发展阶段。

　　以建设部33号令《城市新建住宅小区管理办法》的颁布和实施的标志。这个建国以来颁布的全国第一个有关物业管理方面的法规规定:“住宅小区应当逐步推行社会化、专业化的管理模式。由物业管理公司统一实施专业化管理。其特点:一是物业管理立法明显加快；二是物业管理队伍迅速壮大，到1998年底全国物业管理企业12000余家，从业人员150万人；三是建设部组织召开了三次重要的会议。1995年8月30日，建设部在青岛召开了全国物业管理工作座谈会；同年12年3日建设部在人民大会堂召开了全国城市物业管理优秀住宅小区总结表彰大会；1997年6月7-9日，建设部在大连召开了全国物业管理工作现场会；四是地方物业管理立法步伐加快。《深圳经济特区住宅区物业管理条例》首先全国物业管理地方立法之先河，使物业管理尽快走上依法管理的轨道起到了至关重要的作用；五是物业管理协会相继成立。1993年6月，深圳市物业管理协会的成立是全国第一家，以后各地相继成立，为国家物业管理协会的创建奠定了基础；六是出版了一大批著作和期刊；七是开设了物业管理专号专刊。

　　第三阶段:1999年5月至今，是我国物业管理快速发展和市场化时期。

　　以建设部1999年5月23日在深圳市召开的全国物业管理工作会议为标志，使物业管理队伍继续壮大，物业管理市场培育步伐加快，物业管理招投标项目明显增多，各项配套政策进一步完善。深圳市长城物业公司中标北京回龙观是全国规模最大的一次，万科接管建设部机关大院为国家机关实行物业管理起了带头作用。

　　跨入21世纪，中国物业管理将如何开拓进取，使物业管理行业真正成为朝阳产业，我认为，中国物业管理的发展战略是:法制化管理、市场化运作、品牌经营、集团化发展、区域化管理、高科技引领。

　　一、实行法制化管理

　　我国的物业管理只有实现有法可依，依法办事，违法必究的法制化运作，才能保证行业健康持续、稳定的发展。近年来，物业管理产法虽有了可喜的进展，出台了多部法规、规章，全国物业管理条例即将出台，但从整体形势来看，物业管理发展前景仍存在很多隐患，制约因素较多，其中重要的方面就是法制环境较差；全国缺乏系统完善的法律体系；半数以上的省、直辖市及较大城市没有地方法规，有的甚至连规范性文件都很少；即使在法制建设较早的地方，法规政策仍然存在结构、体系、覆盖面、执法等许多的缺陷甚至混乱现象。法规政策成为物业管理市场的紧缺物资，并严重制约着行业的发展与进步，亟需建立健全物业管理的法律体系。

　　从目前我国的物业管理法律、法规而言，主要有以下三个层次:第一层是宪法的有关条款。《中华人民共和国宪法》是我国的根本大法，是制定物业管理法律、法规的根本依据，；第二层是全国人大常委会、国务院颁布的物业管理方面的法律、法规。如《中华人民共和国城市房地产管理法》、《城市私有房屋管理条例》等，及其相配套的法规、规章，如《城市房屋修缮管理规定》、《城市新建住宅小区管理办法》、《城市住宅区物业管理服务等暂行办法》等；第三层是各省、自治区、直辖市人大及人大常委会颁面的物业管理方面的地方法规，同级地方人民政府颁发的物业管理行业规章。如《深圳经济特区住宅区物业管理条例》、《北京市居住小区物业管理办法》等。

　　依据我国物业管理立法的现状，按照法律、法规的调整对象，结合我国物业管理行业的特点及面向新世纪的发展，物业管理的法律体系应包括以下几个方面:

　　一是建立房屋及维修管理的法律、法规、规章；二是建立设备设施管理法律、法规及规章；三是建立环境卫生管理的法律法规及规章；四是建立保安保卫、消防管理的法律法规及规章；六是建立行业管理办法；七是建立业主有业主委员会的管理办法；八是建立覆盖各类物业的管理法规及规章。

　　通过这些法律法规、规章及办法的制定与施行，使物业管理的管理、服务、经营、收费等各方面各环节做到依法管理和运作。

　　二、培育成熟的市场化运作

　　实行物业管理的市场化经营，有其必要性和紧迫性:

　　1、适应市场经济发展的客观要求。

　　我国的物业管理是伴随着市场经济应运而生的，竞争是市场经济活力所在，市场经济的运行和发展时刻离不开竞争。适时地把竞争机制引进物业管理行业，将物业管理企业推向市场，是市场经济发展的客观要求。物业管理行业也只有适时引进竞争机制通过市场上激烈的较量和角逐，将企业追求自身经济利益的内在要求转化为外部压力，并将这种压力变成动力，才能推动物业管理企业提高管理服务的水平和自身的素质，并在竞争的风风雨雨中经受考验。

　　2、有利于提高物业管理企业整体水平。

　　在市场经济条件下，企业作为市场经济的主体，不仅要追求社会效益、环境效益，而且要实现最大的经济效益。在激烈的市场竞争中，企业面临着优胜劣汰的抉择，若不成功，就被淘汰。企业管理人员的素质决定着企业的命运和前途。优胜劣汰的竞争驱使着每一个管理人员永不停息的奋进，谁敢不愿意被淘汰掉。内部和外部的压力，集体和个人的压力，形成了强大的动力，促进了企业的整体发展。

　　3、有利于加速物业管理行业发展。

　　物业管理作为新兴行业，要想得到健康快速的发展，必须把物业管理企业推向市场，充分引进竞争机制将管理的委任制、终身制变为由产权人、使用人对物业管理企业的聘任制，使产权人、使用人有权通过招投标选聘物业管理企业。只有通过物业管理企业在市场上的公开、公平的竞争，才能促进物业管理行业整体水平的发展；也只有物业管理行业整体水平提高了，物业管理行业才能得到健康快速的发展。

　　4、有利于维护产权人、使用人合法权益。

　　建立物业管理市场机制，产权人、使用人可以不受任何行政委托指派物业管理企业的约束，直接从众多的投标单位中筛选自已认为最为合适的物业管理企业。这样不仅摆正主人与“管家”的关系，而且有利于鞭策物业管理企业以良好的管理、优质的服务、合理的收费赢得产权人、使用人的信任，并能促进物业管理企业从根本上改变服务态度，改善服务质量和提高管理水平，从而何证物业何值增值，使产权人、使用人的利益得到保障。

　　5、有利于同国际物业管理市场接轨。参与国际物业管理市场竞争是物业管理发展的客观要求，也是现代物业管理发展的必然趋势。市场经济的本质是竞争，对内竞争与对外竞争相结合，国内市场与国际市场相对接。随着物业管理的发展和香港的回归，同国际物业管理市场的接角一定会越来越密切。因此，把物业管理企业打进国际市场，通过竞争管理国外的的物业已是为期不远的事情。要使我国物业管理企业尽快冲出国门，参与国际市场竞争，必须建立和形成国内物业管理竞争市场。国内竞争机制的形成，一方面可以促使物业管理企业提高管理水平，增强企业开拓能力和应变能力，从而增强其市场竞争力；另一方面可以使企业经受锻炼，积累竞争经验，为在国际市场竞争中战胜对手积蓄力量，创造条件。

　　市场化经营就是随着物业管理市场的形成，企业要通过招投标取得物业管理的经营权。成熟的物业管理市场，就是为物业管理公开、公平、公正的竞争创造条件。这是因为物业管理作为市场经济的产物，市场经济的本质是竞争，竞争是市场经济生机和活力的源泉，也是把物业管理推向一个更新境地的重要途径。只有竞争才能不断提高物业管理服务的质量和水平，才能使物业管理行业充满生机和活力。加快竞争机制的形成，要做好三个方面的工作:

　　一是要学习先行城市物业管理行业竞争机制的成功经验和做法，结合本地的经验，积极探索，大胆实践。

　　二是要破除行业保护主义，本位主义，为建立物业管理竞争机制创造条件，勇于把符合招标条件的物业项目拿出来，推向市场实行公开、公平的竞争，加快物业管理市场的培育和发展。

　　三是要建立规则，实现物业管理竞争有序化、规范化。有关部门应加快制定这物业管理竞争规则，使我国物业管理的竞争尽快走向规范化的轨道。

　　三、实行品牌经营战略

　　当物业管理在健全法制和成熟的市场化运作之后，物业管理的品牌尤为重要，从品牌的内涵来看，它是一种商标。这是对其法律意义上来说，强调的是品牌的法律内涵。从其经济或市场的意义上说，人们所注意的这个品牌所代表的商品，这个商品的质量性能、满足效用的程度，以及品牌本身的代表的商品的市场定位、文化内涵、消费者对品牌的认知程度等等，这时的品牌所象征的是商品的市场含义。

　　品牌是一种无形资产，优秀品牌是市场竞争的利器。知名品牌的物业管理企业，就会占有较大的市场份额。物业管理企业在市场经济条件下，创造优秀的物业管理品牌，不仅有利于企业进行市场拓展，有利于企业树立良好的企业形象，有利于吸引更多的开发商和业主更有利于企业在激烈的市场竞争中立于不败之地。房地产开发商选聘名牌物业管理公司作为自已楼盘的市场销售的买点，原因就在此。

　　从物业管理行业来看，深圳市物业管理的名牌公司，在近两年全国的物业管理公司招投标中，都是独占鳌头。深圳市的甲级物业管理公司走南闯北，分布在全国30多个城市的物管市场，足以证明深圳的物管经验和模式，已成为全国同行和开发商最佳的热点，因此，品牌是唯一使任何一家物业管理企业的服务内涵有利于竞争对手的标志，是开辟市场有效的武器。好的品牌管理，可以在相同的条件下让企业和其提供的服务水准脱颖而出。

　　四、走集团化发展之路

　　目前，大多数物业管理企业不仅规模小，专业人少且分散，难以发挥群体功能和综合实力，发展后劲不足。怎样才能改变物业管理这种小兵团分散作战的局面，使物业管理行业得到持续、健康、快速之发展呢?我认为应当走集团化发展之路，组建一批实力雄厚、人才集中、专业技术力量强，一业为主，多种经营，具有市场竞争力的物业企业集团。组建物业企业集团应本着以下几方面的原则:

　　1、强强结合，优势互补

　　强强结合就是以若干个具有经济实力，社会信誉好，有一定物业管理规模和管理经验，经济效益较好的物业管理企业为核心组成物业企业集团，形成最佳伙伴之间的理想结合。(不是以强带弱)。优势互补是指组建的物业企业集团的各企业都具有各自的优势，这些企业组成集团后可能取长补短，相互补充，相互支持，增加实力的竞争力，发挥各自优势和集团的整体优势。

　　2、平等、互利、自愿

　　平等就是参加物业企业集团的各企业在社会、政治、经济和法律等方面的利益是相等的。包括企业集团中各种所有制成份的平等，参加企业集团的各企业在法律地位上的平等，也包括企业集团中的职工政治地位、工作安排使用方面的平等。互利是指参加物业企业集团的各方企业，与企业集团都是为了互相有利而结合的，企业集团经营的好与差，直接涉及到集团成员企业的经济利益，企业集团不景气，集团成员企业利益自然受损。自愿就是参加物业企业集团的企业必须是完全出于自愿参加，而不是由于政府或行政主管部门硬性搞拉郎配因此，在组建物业企业集团过程中，必须保证集团各成员企业在平等、互利、自愿基础上的结合。同时，在组建物业企业集团时，还应当通过集团章程等加以明确以保证各方的利益。

　　3、规模适度、有利发展

　　组建物业集团的目的，不是要简单地把企业做大，关键是要把企业作强，通过统筹规划，在优化结构的基础上，增强在国内外物业市场的竞争力。因为，规模经济是存在于一定的规模界限之内的，超越了合理的规模界限，组建的物业企业集团，不但不会产生较大的经济效益，反而会使经济效益下降。因此，组建物业企业集团时，必须要做到规模适度。

　　4、打破地区间、行业间界线

　　打破地区间的界线，就是组建的物业企业集团，其成员企业不要受地区的限制，只要有利于企业集团发展，自已自愿参加的企业都可以成为企业集团的成员。打破行业间的界线是指组建的物业企业集团，除了本行业以外，其他行业中与物业管理直接或密切联系的企业，也可以成为物业企业集团的成员。如绿化公司、保安公司、保洁公司、防治白蚁公司等等。只有这样，组建起来的物业企业集团，在市场竞争中才具有整体优势。

　　5、长远性与现实性相结合

　　长远性是指在组建物业企业集团时，要充分考虑到企业集团的长远发展，其眼光要看的远一些，碾对集团发展目标、发展规模、经营战略、效益指标等都要具有一定的超前性。现实性就是在组建物业企业集团时，要从我国物业管理的实际出发，充分认识我国物业管理的现状，物别是在确定企业集团的个体模式、发展规模、联合方式、经营项目、效益指标时，要符合物业企业集团的实际，切不可超过企业集团的实际能力。只有把长远性和现实性结合起来，才能具有一定的超前性，同时又能防止不切实际、急于求成。也只有这样，组建起来的物业企业集团，才能按照既定的目标得到较快的发展。

　　6、先行试点，总结完善，逐步扩大

　　组建物业管理企业集团，对物业管理行业来说，既是一项新事物，又是一项十分复杂的工作。它不仅工作量大，而且政策性强，要达到预期的效果，必须坚持先进试点的原则。眼下组建物业管理企业集团暂不宜普遍展开，可先选择部分开展物业管理好的省市进行试点，在试点的基础上，完善提高，逐步扩大。

　　因此，企业集团是适应社会主义市场经济发展客观需要的一种新的经济组织。对于推动物业管理行业的发展十分必要。一是有利于集中企业的优势，提高物业管理服务的整体水平；二是有利于实现规模效益，改变物业管理企业经营规模小，经济效益差的局面；三是有利于发挥人才优势，改变人才、技术分散的格局；四是有利于拓展经营领域，实现企业发展的良性循环；五是有利于参与市场的竞争，在竞争中求生存、求发展；六是有利于走出国门，进入国际市场。

　　五、新技术革命和物业智能化将促进物业管理行业新的发展

　　1、新技术革命和物业智能化步伐加快

　　物业管理是一个新兴行业，也是一个快速发展的行业。过去开发建设的物业，配套设施、设备的技术含量都不高，其管理维护的技术要求也不高。但是，随着高新科技的迅速发展，现代物业建设中引入了很多科技含量很高的智能化设备，使物业建设智能化已经是大势所趋。管理好这些复杂的设备，靠过去那种简单的管理维护技术显然是难以担当管理重任的。当前，高新科技发展日新月异，各类物业建设中的科技含量都在迅速上升，引入了大量高新科技的智能化物业已经出现。

　　近年来，国家建设部推出了住宅产业化的一系列政策，促进我国住宅产业从粗放型、数量型向集约型、质量型转变。今后，住宅开发建设要走技术创新和集约化生产之路，提高住宅小区的科技含量，从根本上提高住宅质量。

　　2、物业管理企业面临转型

　　面对挑战，物业管理企业必须重视各类专业管理技术的掌握，从劳动密集型向技术密集型转变，不断更新、学习新的管理服务技术，适应现代物业管理的技术要求，加强管理技术的学习，努力提高管理技术水平，这样才能保证自已的管理实力始终与物业设备的科技进步同步。

　　特别是当前宽带网络技术的迅速普及推广，为物业管理企业服务手段的革新提供了新的平台，网络化、智能化管理服务已经成为当前和今后一段时间物业管理企业竞争制胜的关键筹码，今后还将成为物业管理企业的基本管理服务手段，如何借助先进的互联网技术手段进一步提高管理服务水平，物业管理企业将无法回避。

　　面对现代化的物业，一个仍然停留在传统管理技术、管理手段的物业管理企业，不可能适应现代人和现代化物业的管理服务要求。作为物业管理行业来说，关注这方面的科技进步和发展应用态势，对于及时提高管理技术、增强市场竞争力度以及促进整个行业的进步都十分重要。

　　3、关注科技过步，提高管理服务水平

　　当代科技的发展速度很快，日新月异的技术进步，会越来越多的应用到物业建设和物业管理中来。面对新技术的挑战，我们物业管理行为必须关注笠技进步，及时提高专业管理持术，只有这样，才能增强企业的市场竞争力、促进我们整个行业的进步。当前，物业管理行业相当一部分企业还只是低级的一般化劳力型管理，这很难适应知识经济时代新技术革命的挑战。

　　我们有理由相信:新世纪的中国物业管理行业将超越现有的管理模式，把物业管理水平提升到新的高度，为我国工业化、城市化、国际化进程增添新的光彩。

篇3：社区物业管理发展的现实路径

　　社区物业管理发展的现实路径

　　合久必分--社区管理的普遍问题

　　现代社区的重要特征，在于社区中一切冲突的产生与平息均有明确的目的和利益驱动，而不再是浪漫主义的口号，或者沟通不畅的误解。源自于私人利益的维权行动成为了有效地促进社区公益的武器，这已经不是偶然现象；专业物业管理者所面临着的竞争性环境，也已发生了完全的变化。北京王海\秦兵的"物业管理打假"、"中海撤出欧陆经典"和深圳"景洲大厦物业管理204合同"当中所出现的纷争也都充分体现了这些原则。

　　将在深圳所挖掘的特例群除开，认真地考察全国范围内社区管理，我们将这样去归纳中国现代社区管理的历史沿革:

　　就新兴物业而言，房地产的开发先于国家和地方政府的相关立法，以前无所谓私人房产，而今人们仍不知如何有效处分自己的产业，因为法律及观念的滞后，社区内部难以形成一种公平而自由交换的市场，在外界也无可能象计划经济时代一样寻求免费的公益事业经费，开发商稀里糊涂地自己成立物业公司，物业公司稀里糊涂地开展工作，业主也稀里糊涂地不缴物业管理费，其实都是各自打了一肚子的小算盘。

　　然后，中国社区管理都曾经经历过这样一个阶段，正如霍布斯在《利维坦》中所描述的那样:因为相互之间没有一种合法的合同关系，社区存在着广泛的无政府状态，"公众的权力还没有产生，既无政府，则无法律，既无法制，即谈不上公平。在作战的情形下，只有力量和欺诈才能算数。"那时的物业管理者就象旧时的乡绅和族长一样，依靠垄断、包办、奉承、哄骗去处理问题。出现了矛盾，大多是妥协迁就的简单办法，更不能向全体业主公开交代，所谓各种黑暗与腐败，物业管理就不能脱离其渊薮。

　　物业和业主的异化导致"问题业主"的批量产生，这一时期的"问题业主"，仅仅是因为他们对自身的权利意识更为敏感，或者"觉醒"得更早，在中国有的地方，譬如山东，人文气息浓厚，道德力量可以取代法制成为社区中的潜规则，有可能是广泛地利益矛盾并存也没有导致剧烈社区动荡的出现，但是在中国另外一些地方，冲突激化、利益不均则足以使积弱日久的物业公司失去其存在的理由，在巨大的利益驱动之下--这里，物业服务费的纷争退居其次，重点在于对社区中人口、物业、市场资源的控制，潜在的收益和现实的问题，使社区内部斗争此起彼伏，有时候物业管理权的争夺甚至达到白热化的程度，广州、深圳、北京、上海......，作为全国经济的领跑城市，已经程度不一地发生所谓"业主维权"的浪潮，其实也就是中国资本主义化的浪潮，即由私人财富去支配的资源配置模式的潮流。

　　但是冲突之余，问题发现之余，很少有人去追问结果究竟是什么?以及如何去解决，"保安打人"和"炒掉管家"之后，业主们通过斗争和浴血奋战的胜利果实，是否象当初理想追求的那样如同桃花源，这里就有待商榷了。经济基础决定上层建筑，理论上说，当一个作为上层建筑的组织(它们可能是物业公司或者开发商，也可能是政府部门或者业委会)明显地处于阻碍社区资源优化配置的障碍位置时，它的地位就岌岌可危了，直至被历史潮流所取代，但是在中国社区管理的现实情况中却恰恰相反，既得利益的阶层(譬如政府机关、水电气垄断部门)在其强势地位上根繁叶茂、纹丝不动，新兴的有产阶层(譬如开发商和"维权"业主)在不断号召扩大自身的权利和权力，从事社区服务的人员沦为附庸、"保姆"这样的性格扭曲的角色，还有谁去关注设施损毁的责任追究、装修控制的利益平衡、能源成本的公平分摊、突发事件的应急处理、服务资源的有效配置这些真正的"物业管理"工作。如此一来，能够代表社区利益的人物就只有浅酌低唱"夹缝中的舞曲"了，社区管理中的"逆向选择"效应是中国各行各业信息不对称的一个侧影。

　　所以，冲突的后果:"社区分裂"是当前中国社区管理中必须保持关注的课题，它的特征与表现是:社区中业主或非业主的利益冲突达到如此严重的地步，"管理者"的存在必要性受到严重的质疑，继而使社区中的人们保持着相互敌视、猜疑乃至敌对状态，最后导致社区的公众利益受到广泛的忽视和剥夺。如果物业管理案例中仅仅是因为误解而需要进行必要的沟通和解释的话，事情就会好办许多，但是当大量相互关联而又悬而未决的事件出现时，即使是诉诸法律途径往往也不可能得到满意的收效，当开发商和业主就象感情破裂的夫妻一样，物业管理和社区管理就成为最后的斗争筹码，既勉强维持着双方的关系，又难以避免被遗弃的命运，这同时也就形成社区管理的生存悖论。

　　分久必合--社区管理的五大要件

　　长期以来中国物业管理界关于"服务"与"管理"的争论，的确已经使人厌倦，其实物业管理本来只是一种工具，物业管理公司"民营化"，实质在于社区管理的"民营化"、市场化和企业化，我们所称专业从事物业管理的人，他们仅仅是社区当中的法人治理结构，制裁权力的赋予仍以强大的联合业主势力集团为其依归，社区管理者就是联合的业主本身，而物业公司的定位已经在国务院《物业管理条例》当中得到盖棺论定--物业服务公司--所执行的职责仅仅在于物业服务，只有在业主大会对物业公司进行充分授权的前提下，它才能够肩负起"管理"的职责。有了联合的业主群体，才会有管理与服务的一体两面，但很多业主和物业公司乃至政府部门都试图回避这一点，因为:无论是面对着一个分裂的社区，还是面对着分裂的管理与服务，其中的一些人和组织都可以从另外一些人和组织当中捞取好处。

　　笔者认为，一例真正能够走出困境的社区管理，它将是以下五个方面的组合:

　　一、通过法律或契约确立财产权和收益权。

　　对私有财产的漠视是中国历史的传统，现代社区分裂最主要的动因仍然在于业主认为自身的财产权得不到保护。其实，任何市场经济行为，都需要基本地对市场主体和利益相关人自我保存的机制，作为社区管理也不外之，如果物业管理的收费对业主的自我生存都形成了经济压力，则是杀鸡取卵、竭泽而渔；反之如果物业管理放弃自己的生存权而对诸如财产保险保管上提出无限制的承诺，则又是危如累卵、饮鸠止渴，所以，社区管理的确需要社区组成者之间具有一定的公平交易关系及相互谅解。然后在财产权保障之外，则是要在社区管理中解决好现代管理的基本问题:谁创造了财富，又如何分配?社区当中，业主就是股东，物业服务人员就是员工，社区管理者则是经理阶层，从生产环节转移到分配环节进行关注，才能带来社区管理质的飞跃。

　　二、社区开发的自我战略定位。

　　我们需要去建立一个社区管理的模型，并能发现多重因素掺杂其中:地区规划、开发建设周期、人文环境和政治经济条件是宏观因素；开发商的实力，物业公司的竞争力，政府的干预和社区文化是中观环境因素；业主个性与社会地位、社区组成者的素质高低及相容性、具体的房屋质量瑕疵则是微观因素。三大类因素相加相乘相积分，所表现出来的社区形态就会千差万别，更会形成一个动态的过程，从上述因素当中寻求机会，认识威胁，突出优势，克服弱点，社区管理需要关注向前溯三到五年乃至更长时间形成的一些根源性问题，同时向后形成完整的计划与规划，而尽早从一些牵扯不清的纠纷泥潭中解脱出来。众多遗留问题的解决需要相当的资源与能力，这就更加对社区管理者是一个全面的考验。

　　三、专业物业管理的现实路径。

　　在当前社会变革如此剧烈的条件下，大多数物业管理公司退而居其次，满足于"物业服务"而沾沾自喜，的确让人感到一种令人惊异的乐观情绪。当然，纯粹从短期的利润角度考虑，这些做法应属明智而审慎，但是同时所失颇多，在未来物业管理二级市场高度发展的条件下，传统"综合一体化"物业管理公司将不能与之争锋，故而专业物业管理的真正出路其实在于通过创新而寻求出与规划、建设、开发相匹配的物业经营与服务，将最初的设计效果充分发挥，通过更多的学习拥有更强的服务能力，并有效地熔入和适应任一地区市场，必要的时候，物业管理者应当为社区管理者提供专业化的全面的社区管理解决办法，直至取而代之，这才是作为一个现代物业管理公司长治久安的发展大计。

　　四、社区组成人员的素质提升。

　　并不仅仅是业主，或者物业服务人员，而是双方的素质要同时提升才能匹配互动，当今业主的讨价还价能力普遍提高，明显地促进了物业管理行业的服务能力提升，而以深圳物业管理及"洋品牌"在中国内地的介入与推进，也明显地催化了一些地区民众权利意识和自我意识的觉醒，然而，这些都是远远不够的，法学、财会、管理、沟通，只有知识的全面武装和思维模式的变化才会培养出现代社区成员的理性人格，社区管理才会拥有真正的土壤，物业公司才会发现真正的对手，在社区中的民众仅仅满足于迷信而对一些利益处分的问题跟风鼓躁的时代，那只是一个可悲的过渡时代。

　　五、最后，应当提及的是，"经济人"产生意味着社区分裂的开始，而"公益人"的产生则意味着社区一体化的开始，这将是一个正反合的过程。当社区中出现"有限理性人"，即部分或相当一部分社区成员表现为在追求个人利益基础上的、自愿为公益服务的"经济人+公益人"的角色升级，是社区分裂得以解除的关键。如同春秋时代的楚国子文"自毁其家以纾国难"，当成员的行为动机开始广泛存在着一种"公益人"假设，社区成员参与或从事社区事业，开始以自愿、自主和自发地追求社区公众利益，社区的"聚合"就迎来了曙光，和最初政府划定的"物业管理区域"不同，这样的未来"社区"将是一个生态群落，它消除了封建的惰性，转而形成自我更新、自我发展的机理，这才是我们心目中"美如画境"的社区。

　　形散神聚--社区管理的发展契机

　　无论是政府、开发商、物业公司抑或是业主，都可以在上述五个方面的问题中找到自己的责任位置，社区分裂的原因将不在于分散，而是在于集中，当每一名离开原先的公房或农村的业主搬进新居之后，才会为房屋保修问题、装修问题以及邻近户对物业的处分形成困扰，如果社区当中有业主将自己的物业出租给个人或者单位，后续的一些使用问题将更为微妙，老聃所追求的"鸡犬之声相闻，老死不相往来"的理想世界而今一去不复返了，我们今天看到的社区，永远充斥着多个层次的利益博弈和矛盾重重的冲突。

　　社区管理今天已经变化得非常复杂，以后还要更加复杂下去。为什么?社区管理因什么需求而产生?是因为城市的发展，农村的退让，伴随着人口的密集，财产的集中，"由此必然产生的后果就是政治的集中。"人在不断地追求自由的同时，却越来越与其他人的生活息息相关，两个人即使互不认识，但是却往往发生着更为密切的联系，例如健康、安全、清洁、冷暖......，每个人的要求标准都与其它人的责任和需求密不可分，物业服务人员更是能够轻易主宰作为一名业主的喜怒哀乐，这真是一种具有十足讽剌意味的现实:当个人主义的发展破坏了团结一致性，促成了个人财富的积累与发展；转过来，对财富的安全需要又迫使每一个人更加依赖他们的邻居，而要求回归那种最初的团结。

　　这种背景下，"社区分裂"是不是能够消失呢?不完全是这样，原因在于任何政治集中的背景下，反对派一定会出现，如何同反对派达成利益共识以至双赢，将是一门权力运用的艺术。"找到最大限度的社区公众利益，并且认真地追求它和执行它"，这需要卓越的胆识，在主体和环境、内因和外因均不成熟的条件下，"市场失灵"和"政府失灵"在社区当中是广泛地发生着的，今天中国社区很多妥协性的产物就如同强加给德意志的"威斯特伐利亚条约"和"凡尔赛条约"，前者使德国保持软弱和分裂两百年，后者则催生了希特勒。折衷主义的物业管理苟延残喘了若干年，现在它们已明显地缺乏竞争力了，当社会和社区从狂热的原始积累时代进步到理性的财富增殖时代，取而代之将是各种风格各异的、个性化的社区管理类型，某一天，业主们享受的物业管理将如同今天的手机外壳那样千姿百态，人们喜欢什么样的文化或"主义"，就会有配套的社区管理产生，也许这就是后勤服务市场的未来。

　　分散的力量是自由的力量，是离心力，是权利的诉求，聚合的力量则是保守的力量，是向心力，是责任的负担。社区发展的历程永远都会在分散和集中两种形态之间动荡，社区管理如何引导大众有效地自我服务，其实并不是在分散与集中之间作出选择，而是寻找出一种中间路线以保持衡态，促进社区的发展。"社区契约"的编制与探讨将是未来社区管理工作中的一件大事，社区事务的"仲裁人"也必然会推举诞生，同时推进的则是社区当中的诚信建设。当业主是告物业公司的同时能够缴清物业服务费用，而物业公司在制裁违章业主的同时能保证恒定的服务质量，我们就将欣喜地看到社区管理的未来。

　　不要把看到的一切当作结束，我们所写下的仅仅是一篇序言。

　　本文参考及援引书目

　　《西方现代建筑史》L·本奈沃洛天津科学技术出版社1996年版

　　《公与私:公共事业运行机制研究》席恒商务印书馆

　　《共产党宣言》马克思

　　《资本主义与二十一世纪》黄仁宇三联书店

　　刊于《现代物业》

篇4：后勤社会化物业管理企业发展

　　后勤社会化物业管理企业发展

　　众所周知，在当今传统计划经济向市场经济的转型探索之中，有一个重要的课题就是后勤转制，这其中一些大型企业集团已开风气之先，而更多的各色各样的单位如医院、学校、政府机关、军队继乎其后，在中国大地上风起云涌，这就是我们今日所遇见的物业管理后勤社会化的浪潮，仅仅在济南市，目前便已有电力鲁能、电信鲁通、润华物业等多家后勤社会化物业管理企业，这当中撇开垄断性行业和政府机关的物业管理单位不谈，润华物业在现代企业的后勤社会化改制中，应当是有一定的代表性。

　　每一个新生的婴儿降生，必然伴随着阵痛，这第一声啼哭，反映了他感受到这个世界的真实存在。作为一个后勤社会化物业管理企业的经理人，他面前将不会是一片坦途，既使有风平浪静的时候，可能他已聆听到惊涛骇浪的回响，就象史诗中所描述的一样，这个英雄至少要克服三宗磨难，才会真正将他的航船驶到黄金海岸。

　　第一宗磨难是来自上天的磨难，这个“天”是指一手缔造他的主业集团公司。首先，物业公司有着“天”生的卑微感，上帝创造了亚当，但是并没有让亚当为他服务；但是主业这个“上帝”创造了“物业公司”，却是创造了一个天生的“管家”或者“仆人”，相形之下，那些房管所转制而成的物业公司和那些开发商自办的物业公司，他们是这个行业中的公主和仕女，而后勤物业则是灰姑娘，没有象后勤物业公司这样含垢忍辱的单位了，虽然同是一家集团公司的职员，但是发工资、奖金，需要看着集团公司其他部门的员工薪资，惟恐超出，招致不满；购买物资，宁缺勿滥，小心翼翼，又层层受阻，毕竟很容易迈入“浪费”而受人指责的泥淖；就连中午午餐，物业公司的员工们也是常常等到主业员工打完菜之后，才去清扫那些残羹冷灸--这种不逾雷池一步的态度，几乎成为一种游戏规则，在传统的眼光里，后勤不是生产性的，而是纯消耗性的，所以理应受到忽视，物业企业理应保持微利，物业员工理应有惩无奖，于是在很多政策导向上，往往让物业公司低人一等，会给其他部门的员工一个较佳的心理平衡和优越感，而这种政策倾斜只能导致一种后果，就是物业公司高素质员工在边际分析当中选择了放弃，人才出清，于是留下更受忽视的部分，这样一来，物业公司的人们就象童话中卖火柴的小姑娘一样，仅仅从微茫的火光中去看到希望。

　　其次，物业公司对上天的气候极其敏感，天气晴朗时，物业公司可以通过集团公司的蓬勃发展获得生机，欣欣向荣；但是一旦天气恶劣，必然率先裁减服务部门的职员，主业一个喷嚏，后勤可能要病上三个月；再次，天意不可测，中国的《物权法》至今没有出台，这就使个人和企业对自身财产的处分常常不知所措，在很多后勤转制的物业公司当中，责权利关系一直处于暧昧不明的状态，物业公司为大量本不归属自身责任的事务支付了费用，但是，在物业公司因为设备破损备受指责的同时，人们却没有注意到因为不动产维护基金的空白，其实加速了损耗；在建与管中缺乏有利的衔接，对施工单位没有必要的约束和监督，保修工作无法到位，以至于物业公司最后成为替罪羊；人们常常抱怨物业公司的服务不及时、质量标准较差，却从考虑过集团内部本身的公众制度处于空白，员工的违章行为没有过必要的约束；这样接口当中的瑕疵在许多国有企业的现行体制当中比比皆是，而其中受打击最大的，只有服务于各条战线的物业。呜呼，受命于天，亦获罪于天，这是物业公司不可逃脱的宿命。

　　第二宗磨难，是来自大地的磨难。这是“地”是指物业公司赖以生存的土壤--这个社会。和其他的各行各业的企业一样，都在今日的市场经济当中摸爬滚打，企业走向市场了，但是各政府机关、垄断行业依然手中大棒挥舞，迫人森森，这里感受最深、遭遇最切的，当属物业公司，因为处于服务行业的中心环节，物业公司不得不同工商、税务、卫生、公安硬着头皮打交道，而供水、供电、电信、供暖等诸多专业部门产生的问题最后也集中到物业公司来处理解决，背不完的黑锅，挨不完的白眼。真使物业公司恨不得一头回到原先老后勤的安乐窝里去，原先有着总公司的保护伞，谁有闲心思来受这一份鸟气!几次听到员工说：其他公司都是鸡腿鸡脖子，惟有物业公司是“鸡肋”，食之无肉，弃之有味!听到这样的话，也是百种滋味涌上心头，这大地的磨难，不可尽说，好汉打落牙齿和血吞。

　　第三宗磨难，应当是个人的磨难。这个“人”来自物业公司本身。本身的体制不顺，规章制度不健全，导致服务效率低下，直接影响了主业公司人员对物业管理的满意度；本身的资金积累有限，使用效率不高，压抑了领导干部作出决策的信心，同时也缺乏有效的激励政策来鼓励物业员工更好地为公司服务；本身的行业信息不畅，缺乏公关能力，使物业公司难以着手宣传自身，改善公众形象，进一步同主业人员形成了距离；本身的人员素质结构偏低，使物业公司无法铸就一支稳定干练的专业化物业管理队伍，管理水准保持原初状态；本身的物业规模弱小，物业类型芜杂，导致成本偏高，在享受补贴的同时，又拉开严重缺乏效益的新一轮恶性循环，而每一个总公司给补贴的部门，同时也是大包袱；本身的信心不强，观念陈旧，又何谈管理出效益，管理上档次!说开来去，有了天时与地利，没有人和，后勤物业公司的发展将依然是一帘幽梦。

　　这种情况下，有多少后勤转制的物业管理人在不可终日的惶恐中夜不能寝，就不得而知了，毕竟遭遇的现状是如此恶劣，让我们充分有理由怀疑自身，我们在怨天、恨地、尤人之后，如果找不到切实可行的解决办法，如果不能以正确的方式引领我们的干部员工扬帆远航，在今天极其激烈的市场竞争中求得一席之地，我们就会在这种原罪中招致毁灭!发现问题而不能正视和解决问题，这种怯懦者就永远将在阴暗角落里徘徊。我们认为，作为一个后勤转制的物业管理企业领导人，他将从以下方面入手：

　　首先，应当以“天道酬勤”全员树立物业管理干部员工的服务意识，端正对业主的态度。天助自助者，只有物业人自身调整思维，认识到服务的神髓，满怀信心与热诚地去面对业主，才会真正赢得主业人员的认可和尊重。不可否认，因为方方面面的因素，主业人员对物业管理过高的期许和理解上的偏差在现实情况中会导致一定的反复，而责难和质疑会接踵而来，正所谓“不打不相识”，我们要清醒认识到，矛盾和冲突的产生，往往是深入的标志，还有自身工作改善的契机。

　　这种时候任何主业提出的任何要求和问题，都必须拿出最充分的诚意来予以解决，要学会工作中首先假定自身存在问题，管理人员应当以较高的敏感性和反应力考虑到业主方方面面的需求，操作层人员应当主动钻研业务，充分发挥主观能动性，在工作中及时提出自己的合理化建议，物业管理工作在达到了普通的认可之后，还要外加百分之十，并不拓宽新的服务面，以确保业主的高满意率，让主业人员实实在在感受到工作、生活条件的改善，“天行健，君子以自强不息”，“日新谓之盛德”，作为设施管理部门的物业公司将能充分拓宽不动产费用的有效性、切实提高雇员的生活质量，这样，物业公司便能为主业集团公司的发展添砖加瓦，直至水乳交融，抑天之所厄物业欤?抑天之所厚物业欤?无非以练其气，老其才，以求他日担当大事之用。

　　其次，要以“脚踏实地”的精神步入市场。对政策性补贴的依赖，是许多物业公司的致命伤，在中海、万科身边，不乏数以十计，数以百计的物业公司当年一样享受着开发商强大的资金支持，而今烟消云散了，这里最重要的原因，就在于物业公司自身对市场竞争缺乏一定的精神准备，舍本逐末，避实就虚，最后大浪淘沙，消弭于无形。所以在今天无序竞争、无利繁荣的物业管理市场上，作为后勤转制的物业公司切不可以抱着与主业“一荣俱荣，一损俱损”的守旧观念坐守家园、虚待时日，这样只会让自身本就不够健康的体质越来越脆弱，不堪一击；只有走出家门，结交三教九流，闯荡五湖四海，才能丰富经验，增长见识，高度的市场化将提供给物业公司最佳的平衡点，直至有一个生存中求发展的良好定位，物业公司才能傲然于天地之间。

　　就“人”的问题来说，提高自身管理水准的途径很多，以一种务实的态度苦练内功，我们至少应当从以下方面入手：

　　一、尽可能快地制定政策、程序和标准。并要求建立良好的反馈机制以验证各种章程的实施效果，运作性事务的规章制度应当宣贯到操作层人员，在约定期限内达到贯彻实施；

　　二、严格地划分责任与权利，物业公司的每一项工作职能都确保有人负责，充分达到分工的合理化，处理好瓶颈与接口；

　　三、展开公共关系革命，改善物业公司作为“老后勤”的公众形象--利用集团公司的报纸和刊物强调我们的职业特征；

　　四、引进人才，对全员干部员工建立长期培训计划，关注每一个物业人的职业发展，鼓励岗位流动，并适当采取有效的物质激励举措；

　　五、给不具备盈利能力的部门实施成本控制，或切实转换机制以求尽快摆脱困境。部门亏损的表面上是仅仅增加了财务负担，实质情况则是成本在全物业公司内部的分摊，整体影响了员工收益和责任心，导致普遍地无效率。

　　在所有的选择当中，最重要的一点仍然是“以民为本”，先成民而后致力于神，应当是管理人的第一法则，给员工一个公平的、积极的工作环境，这并不是一个简单问题，需要长期的努力和坚决的意志予以达成；同时作为后勤社会化的物业公司，其本身的服务目标也正在于“人”与“环境”的融合，即一家企业中工作人员和他们的工作场所的融合，在这样的场所里，清新的空气、优美的环境、良好的心态能够带给一个职员最佳的工作效率。这就是物业管理的艺术，也正是中国人古老的理想--“天人合一”，这是一个使命，在它的行进道路上，各级领导的观念更新应当是不可或缺的。

篇5：论中国物业管理发展趋势

　　论中国物业管理发展趋势

　　面对新世纪，人们都有很多新的愿望。物业管理也希望能在新世纪蓬勃发展。谈及21世纪中国物业管理发展，让人不禁想起这样一件事:20世纪年代刚发明计算机时，人们预计到20世纪末世界用量也不会超过50台。可不到50年的时间，计算机已在世界范围基本普及，其用量也数以亿计。其发展之快令人“瞠目结舌”，可即便如此，谁又能预计到它在下个50年、下个100年的发展呢?而中国物业管理在新世纪的发展趋势，也很难用准确的语言来把握，在此，只能按照事物发展的基本规律和个人对物业管理的理解对21世纪中国物业管理的发展趋势作个简单的描述:

　　一、随着社会分工的进一步细化，地区经济的普遍发展，人们生活水平的不断提高，人们对生活、工作环境的要求也将不断提升。物业管理将逐步在中国普及。

　　这个“普及”有几个层面的涵义:1、“物业管理”概念的普及。社会分工的细化，政府部门从各专业领域的逐步退出，要求有专业的物业管理公司进行物业管理;同时经济的发展，人们生活水平的提高，使人们对工作、居住的环境、质量要求也不断提高。经济上的解放，对高品质生活的追求，使“花钱买服务”的概念将被越来越多的人接受，为物业管理走入更多家庭创造了条件。2、“物业管理”行为的普及。21世纪，“物业管理”对广大老百姓来说，已不再仅仅是一个时髦的词语，而是自已身边能看的到、体验到的切实服务。“物业管理”也不是昔日的“门难进、脸难看”的政府机关，而是就在自已身边，每天为自已服务的“管理者”。“事实胜于雄辩”，每天感受服务、每天感受舒适的生活，“物业管理”自会深入人心。

　　但这种普及会是个“渐进”的过程，将随着市场经济的进程逐步发展。照目常情况看，可能会是由南向北;由省会和大城市向中小城市直至乡、镇、村;由商品住房、写字楼向福利房、安居房、单位建房逐步发展，基本走的是“城市包围农村”的道路。也有可能在个别“工业化”程度较高或经济发展较快的乡镇率先突破、发展。普及的过程可能会比较慢，其间也会有许多的困难和挫折，但总的趋势是不会改变的。

　　二、物业管理立法工作将取得重大突破，全国性物业管理法规出台，地方性物业规章制度更加完善和细化，在实践中有更强的针对性和可操作性。

　　“依法管理”是物业管理生存和发展的基础。物业管理在中国发展20年了，急需一部全国性物业管理法规对整个行业的行为进行规范，在本世纪初应该会有这样一部全国性物业管理法规出台。同时根据这一法规精神，各地方性物业管理规章制度将更加完善和细化。全国性物业管理法规的出台，一方面国家以法律形式给物业管理提供了行业存在的保障，从国家立法的高度确立物业管理的法律地位;另一方面又以法律文本规范物业管理的行为，使其能“有法可依、依法办事”，保证整个行业的顺利、健康发展。从立法上看，很多内容与现行规定相比可能有很大改变;物业管理的涵盖范围空前扩大，从住宅、写字楼到工业区、厂房;从医院、学校到政会机关、军队营区，覆盖几乎氖的建筑物、场所及其相关附属物，物业管理的类型得到极大的扩展和丰富;物业管理的定位和有关概念将重新界定，物业管理中政府行为将逐步淡化，虽然在相当的一段时间里政府作为管理主体的地位不可取代，但预计从本世幻0年代开始，政府将逐步全面退出物业管理行业，真正实现完全的“市场化”运行。“物业管理”在管理的同时，作为“千家万户”联系的纽带、社区人文环境建设的桥梁的作用日益突出，其各项“服务”功能将不断强化;物业管理行业关系得到进一步协调;政府从物业管理行业的逐步退出，“物业管理企业协会”的规范和成熟，业主自治机构的完善，“物权法”等概念的引入，将进一步理顺物业管理行业负责机构、各物业管理公司、广大业主之意的关系，在保障业主、住户合法权益的前提下，更便于物业公司日常工作的开展。

　　三、物业管理走“名牌战略”之路，物业管理行业“国际化”趋势，中国物业管理“超级航母”出现。

　　随着物业管理范围和内容的扩展，市场化进程的加快，物业管理招投标的逐步规范，物业管理行业的竞争将日益激烈，行业间的兼并、整合现象将逐渐加剧、迅速扩展。市场竞争是残酷的，“胜王败寇”。在这种市场环境下，各物业管理公司将更注重企业的内部管理质量和企业外部形象，“以名牌闯天下，以质量取天下，以服务守天下”，创立企业名牌，树立行业形象将直接关系到企业的存亡。同时作为一个企业，“效益”是中心，对物业管理这个“微利”行业而言，管理就是“效益”、规模就是“效益”。没有规模、没有效益的物业管理企业必然会被市场淘汰。由于竞争的加剧，物业管理行业也势必走上“横向联合、纵深发展”之路，建立健全企业化经营体制的同时，通过关合]并购、改组等方式进行有效扩张，从而降低成本，达到规模经营。随着市场经济的发展和完善，甚至可能还会“走出去，引进来”，有“洋和尚”来念中国物业管理的“经”，中国的物业管理也到国外争夺市场，物业管理行业的国际流动会日益频繁。另外到本世纪中叶，早期开发的商品房土地使用权纷纷到期，土地使用转型，对一些老物业管理公司(特别是深圳的物业管理公司)将带来很大冲击，到时候行业间的联合、兼并、转型在所难免。物业管理企业间合弱为强、强强联合的行业会相当普遍。综合种种因素，在本世纪中国物业管理面积1亿平方米以上甚至几亿的“超级航母”一定会出现。

　　“超级航母”的出现也会将中国的物业管理带入“后工业物业管理时代”，真正实现规模效应。到时全中国物业管理可能主要集中在少数超大型物业管理企业手中，物业管理行业也将成为促进社会经济发展，配合国家城市化进程，稳定地区经济的中坚力量。

　　四、物业管理模式趋向多元化，在物业管理整体水平提高前提下，物业管理向“法制化、市场化、科技化、集约化”的方向发展。

　　随着物业管理在全国的铺开，物业管理中的地区差异将会日益凸现。不同的地区的经济发展水平、物业类型、需要的管理、服务也各不相同，各地区的物业管理工作也必将围绕“以人为本、质量取胜”的前提，“因地制宜”地开展各项工作。

　　探索适合中国国情的物业管理道路，也就是要充分考虑中国经济发展的地区性、考虑中国市场经济的特殊性，采取有针对性、切实可行的办法搞好各地区的物业管理工作。可以“百花齐放、百家争鸣”，“大型综合物业管理”和“区域单一物业管理”并存，“自主式物业管理”和“顾问式物业管理”并存，同时配合各地区经济发展情况和房地产业发展的走势“量体裁衣、按需服务”，不断创立符合实际需求的新物业管理模式。再经过5-10年的努力，达到物业管理整体水平的提高，充分满足人民日益提高的物质文化生活需要，从而更好地促进物业管理行业的发展。

　　在物业管理需求和管理水平普遍提高的前提下，物业管理企业将坚持“法制化、市场化、科技化、集约化”的方向经营发展，不断提高企业管理人员素质以及物业管理的科技含量，提高管理服务水平。在创造安全、文明、优质物业的同时，将最大限度地满足人们社会交往、人际沟通、生活方便等需要。物业管理工作重点最终也应向创造绿色环保、智能管理、社区文化、生态小区的方向发展。随着科技的发展和先进开发技术的不断运用，本世纪会出现真正无人管理的“人工智能小区”，将大大改善生活品质。

　　五、明确物业管理与房地产开发商关系的前提下，物业管理与房地产开发关系更加密切，物业管理工作将贯穿建设开发的各个环节。

　　新世纪里，开发商与物业管理已不是简单的“开发、销售、管理”三段式关系中的两头。开发商将作业个主体，开发的同时也是物业管理者。“物业管理”与开发商的结合不但从面上由商品房、写字楼、工业厂房向所有建筑、公共场所扩展，而且在理念上从规划设计、施工到销售、管理都要物业管理的参与。物业建设单位在销售物业时，将必须与购买物业者签订前期管理协议，明确前期物业管理的企业名称、物业管理范围、价格、标准、期限等较细致的内容，并及时签订“业主公约”。同时建立健全“物业管理”的实施与退出机制，在前期管理工作完成后，现有物业管理应退出。而业主可以保留已有的物业管理公司，提出新的管理要求，也可以重机关报选择新的物业管理公司为其服务。物业管理的“前期介入”的概念，在今后将被不断深化，并越来越受到重视，直至成为行业性规范要求。物业管理的重要性和前瞻性正日益提高，物业管理与房地产开发的关系既互相独立，又密不可分。

　　物业管理同房地产开发全过程的日益紧密联系，有助于将一些先进的管理理念植根于开发的全过程，有助于物业管理企业“品牌战略”的贯彻实施，有助于切实保障业主权益，便于物业管理整体工作的顺利实现;也为开发商从“业主”和“管理”角度考虑问题提供了新的思路。最终保证实现开发商、物业管理和消费者(业主)“三赢”的局面。