组建第三方组织以解决物业管理诸多难题

　　组建第三方组织以解决物业管理诸多难题

　　组建第三方组织，解决物管诸多难题

　　随着国家《物业管理条例》的颁布实施，物业管理的舞台突然变得热闹起来。有业主炒管家的，有业主要自己进行物业管理的（业主自治），有物管公司撤离小区置业主于尴尬境地的，有官方民间在频繁发表各种言论的，还有在法庭上唇枪舌剑的。总之，热闹得很。面对纷繁复杂的种种矛盾，有人归结为《物业管理条例》的缺陷，有人论述为国内大环境不成熟。但基本上都是在火上浇油，最文明者也只是在隔岸观火，尚没有人能拿出“釜底抽薪”式的解决办法来。笔者借鉴第三方的概念，试图为物业管理的矛盾谋划几条解决出路。

　　一、改造已有的第三方物管机构，使之进化到市场组织的高级形式。

　　其实，关于第三方的 问题，在物业管理行业中早已出现，如提供专业化服务的楼宇科技公司、设备维保公司等，但这种第三方服务的机构尚处于初级阶段，对解决现阶段物管所产生的种种矛盾尚不具备条件。其一，这些机构大都属物管公司自己所建，有的已“堕落”成物管企业谋取不正当收益的合法途径；这种形式的第三方只对现行的物管模式起作用，可在一定程度上推动物业管理的专业化发展，但实际上属于“麻雀虽小、五脏俱全”的老套子，且因为这种第三方与物管公司“一锅烩”，对提高物业管理的服务水平也没有多少实际的内在推动力。此外，该模式对解决业主要求自治的呼声而言没有任何益处，反而为业主怀疑物管公司提供了口实。解决的办法是如要求“建管分离”一样，要求物管企业将上述的第三方与物管主业相分离，走完全的市场化；而在楼宇科技、设备维保业务工作方面，也要提倡公开招投标，如此鼓励此类第三方服务机构走完全市场化道路，也将促进社会上积极组建类似企业，形成该类业务的良性竞争环境。其二，推广基本成熟的做法。目前，运作较好的为专业清洁公司，在深圳，较好的物业管理企业基本上都将清洁业务外包给专业清洁公司，在降低成本的基础上也提高了管理服务的质量；但专业清洁公司还没有形成规模，在深圳这类有影响的公司屈指可数，还有很广阔的进入空间。还有一个尚待继续完善的保安服务公司，受限于各物管企业在管理、品牌、形象等各方面的因素制约，发育还不成熟。在这方面，如果清除保安公司的政府背景，再从思想上转变物管企业的固有思路，可能会加快其市场化进程。

　　二、联合现有的资源，成立新型的第三方物管服务机构。

　　为物业管理企业提供ISO9000质量管理体系及其它体系认证的组织，就其对物业管理已经介入到相当深的程度而言他们已经成为评定物业管理水平的专家型组织。遗憾的是，这些认证组织仅限于为物管公司提供咨询认证服务，人为地将服务范围限制在一个狭窄的区域内。因此，完全可以将其服务领域广为拓展，从而成为新型的物业管理第三方服务机构。具体办法是，在已有职能的基础上，成立物业管理品质监管中心，其职责即在于对物业管理的品质状况进行评定和监管。它既可接受物业管理企业的委托，对企业的品质情况“微服私访”，以提升物管企业的管理水平；也可接受业主的委托，对物管企业的资费与管理水平是否相符进行验证；也可接受政府或物管协会的委托进行调查，为资质评审提供权威资料。诸如此类。这个空间也可大力提倡多种资本进入以形成市场竞争，其中物管企业可充分利用自身的优势进入该领域，相信会成为新的利润增长点。当然，这种组织机构必须完全与物管企业相脱离，作为独立的市场主体，站在客观、公正的立场上开展工作，以诚信、专业的态度赢得市场；它的发展可充分借鉴会计师事务所、律师事务所等成熟的经验。

　　三、组建全新的物业管理第三方服务机构。

　　其一，成立物业管理招投标中心，这也完全是企业性质，其监管方为政府并接受社会（业主）的监督和质询，其最终生存则靠其诚信赢得业主（包括发展商）的信任。而中心成员则全部为专职，即便有兼职，也不得是同一个地区的成员，而须从外地随机从名单中聘请，如深圳的项目必须从北京、上海等地请人。其成员中可以有物业管理方面的专家，也须多充实相关人员，如律师、业主、公证员等。任职成员必须具备资质，如同会计师事务所的成员必须具备注册会计师资质类同，参与中心工作的人员必须具备物业管理招投标资质，权且将这种资质命名为物业管理市场评估师。物业管理市场评估师分多种专业，如法律、设备、管理、受众心理等，其名称也可分别称为物业管理市场法律评估师等。该资质由参加国家统一考试取得。物业管理招投标中心的建立可避免现行的招投标市场的混乱。

　　其二，成立物业管理专业机构预审中心，对参与物业管理的专业机构，包括物管公司、楼宇设备维保公司、保安公司、清洁公司等，进入招招标时对其资格进行审定。其业务可以扩展为受业主的委托为其物业管理进行公司遴选，也可受物业管理公司的委托进行专业公司的选择。这也完全是一个企业性质的东西。

　　其三，成立物业管理职业经理人事务所（已有专家对此进行过充分论证）。

　　其四，成立物业管理事务介绍所。

　　其五，成立物业管理社会性质服务（如商务、娱乐等）中介机构。

　　第六，成立业主委员会成立程序等业务咨询中心。

　　第七，利用物业管理资源，如所掌握的物业类型、所用电梯、空调等设备的选型等，成立向发展商进行相关业务数据推介的中心。

　　八，成立业主置业服务中心......当然，我们可以成立多个类似的中心。

　　如此一来，一切都由市场说了算。其好处至少有以下几点：

　　一是少了政府的麻烦事，政府只须监管几个中心即可，而不需要再监管几百个物管公司和成千上万个小区，也不必面对数量庞大的业主，业主与各专业第三方机构的矛盾完全由法律解决。政府即可脱身集中精力规划物业管理的大政方针。

　　二是最大程度上避开了各种不必要的暗箱。物管企业将钱挣到明处，业主将钱花到亮处，市场调节及其自身规律将把国内最盛行的人为（情）因素最大程度地予以剔除。

　　三是开辟了物业管理新的赢利途径，将之挣钱的思路从单一的物业管理拓展到更为广阔的天地，也会大大增加就业机会。

　　四是有利于提高物业管理的整体水平。专业化和市场化发展的激烈竞争，必将促进各专业方不断创新增加服务内容，增强服务意识，提升服务质量，最终使消费者受益。

　　五是为各种物业管理模式能够实施奠定了基础。现今物业管理的模式基本只限于聘请物管企业进行管理，而如果各种第三方机构能够充分实现并发挥作用，则业主自治、物业管理职业经理人进入市场都将成为可能。

　　文/王荷

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篇2：搞好社区建设和物业管理，共建美好家园

　　搞好社区建设和物业管理，共建美好家园

　　随着我国住宅商品化进程不断深入，社区建设和物业管理与人民生活的关系越来越紧密，因此，搞好社区建设和物业管理，对于国家的长治久安具有深远意义。

　　一、理顺关系

　　现阶段，由于我国物业管理尚处于起步阶段，国人在很大程度上对物业管理和社区建设的概念还存在误区，有的甚至认为“物业管理就是社区建设”，其实，社区建设和物业管理存在着本质区别。要搞清楚二者的不同，必须先明确居民和业主的区别。从法律上来看，居民是依居住地为标志的居住者，是社区建设的主体，社区内年满十八周岁、居住超过两年的居民可以以此身份平等行使社区建设的权利；业主是经过法定程序具名登记的住宅的买受人，是物业管理的权利主体，依照自身所买受的权力份额对物业管理行使权利并承担义务。

　　居民的权利是均等的，而业主的权利是不均等的；居民的权利是具有公民属性的，是依附于人的，是不可买卖的，而业主的权利是具有商业属性的，是依附于物的，是可以买卖的。对于居民来讲，无论其身份如何，财富如何，在社区建设中都只能行使自身特定的权利；而一个业主如果拥有足够的资金，他甚至可以购买一个社区内全部的物业管理权利。由于我国住宅商品化刚刚起步，拥有两套甚至多套住宅的业主并不多见，因此，在商品住宅小区内，业主和居民呈现高度的重合状态，但仍然不会等同，因为每个单元房往往只有一个业主，却往往不止一个居民。在这样的社区内，作为业主的居民仅仅是全体居民的一部分，因此，即便是全体业主也无法完全代表全体居民行使社区建设的权利。

　　业主和居民的不同，也表征了社区建设和物业管理的区别，二者的权利来源是不同的，权利属性也是不同的。居民参与社区建设的权利是“与生俱来”的，是非物质的一种“准政治权力”，是平等的，是不可以买卖的。物业管理的权利是依附于物业的，是不平等的，是可以买卖的。

　　社区建设和物业管理虽然存在本质不同，但同时也具有共性，它们都具有相同的区域属性，都是在某个限定的区域内的人的活动。因此，二者又是密不可分的。首先，物业管理是社区建设的重要物质基础。物业管理的好坏将直接影响居民的安居，而这正是社区的首要功能，良好的物业管理是社区建设的重要保证。在一个无法安居的社区内，如果人人自顾不暇，劳心于住宅的安全，是不可能顾及到社区建设的其他内容的。其次，社区建设也会直接对物业管理产生影响。物业损耗的主要原因还是人的活动，因此，一个秩序良好、道德高尚的社区对于物业而言必然产生良好影响。试想，在一个随意乱扔垃圾，随意破坏公物的社区，物业管理的成本将会多高？

　　二、明确权责

　　明确了社区建设和物业管理二者的关系，就不难明确作为社区建设和物业管理的直接参与者--社区居委会和业主委员会的作用了。作为社区的自治组织，居委会是社区建设的主体，居委会的建设将对社区建设产生直接影响，居委会的建设决定了社区建设的走向。作为物业管理的自治机构，业委会是保证社区物业正常运行的重要力量，显然，社区建设只有依靠二者的协调配合才能健康开展。

　　在具体实践中，业委会与社区居委会却往往出现不和谐音符，甚至在某些社区还会出现激烈摩擦。这大多是由于二者不能很好的明确自身的定位造成的。要协调二者关系，在具体工作中，凡是涉及物业权利的事务，社区居委会必须尊重业委会的自治权利，在设备设施的维修，公共面积的使用过程中充分尊重业主的意愿。反过来，业委会在物业管理事务中也必须服从社区居委会对社区建设的总体规划，在物业的使用计划中配合社区居委会的便民利民项目设置，文化活动的开展等等社区建设事务。

　　二者之间不和谐的原因还有一个，那就是参与程度。由于大部分业主委员会都是缘于初期的维权而关注物业管理，这些维权活动又具有普遍性，因此，业主参与业委会的程度普遍高于社区居委会。与此相反，业主甚至相当多数的居民对于居委会的建设缺乏热情。有些人甚至不知道社区居委会是居民的自治组织，而认为居委会是政府的某类机构，这种误解导致了社区居民（包括业主）对社区居委会的关注和参与程度低，有些还抱着排斥甚至敌视的心态。因此，要建设好社区，必须提高社区成员的参与程度，必须建立一种和谐的机制，使得社区居委会和业委会真正成为各司其职、名副其实的自治组织，只有这样，才能顺利完成社区建设的各项任务，才能真正实现社区的自治。

　　再说一下物业管理公司，其专业技能对于社区而言是非常重要的，业主大会雇用物业管理公司的原因也正是如此。物业管理公司是受托管理，其在物业管理中的权力来源是业主大会，但是，由于目前很多物业管理公司尤其是前期物业管理公司并没有认识到这一点，导致在身份上的错位，无形当中造成了与社区居委会和业委会的隔阂与纠纷。这是发展中的问题，随着物业管理的不断发展，物业管理公司与社区的关系会得到改善。

　　虽然物业管理公司并不是社区的权利主体，但其专业水准对于社区的物业管理事务具有举足轻重的作用，它既是社区建设和物业管理中的“专业技术人员”，也是全体业主的物业管理意愿的直接执行人。尽管在物业管理事务中没有权利能力，但物业管理公司并不是完全被动的，应当充分运用自身的专业技能，不折不扣地行使业主大会的授权，切实地保证业主通过物业服务合同和业主公约表达出来的意愿得到履行和落实。

　　最后说一下业主和居民，作为物业管理和社区建设的主体，他们的意识程度直接影响社区的发展方向。社区建设和物业管理中的任何制度都需要人来执行和遵守。社区秩序的维护与社会不同，它不是依靠国家机器的强制力来实现的，依靠的是社区成员的共同表达机制和社区成员的自律。失去了这一点，社区也就失去了存在的基础，人人各行其是的社区，最终只能造成混乱。社区成员必须服从全体的意愿，必须自觉地遵守公约，才有可能最终实现社区的健康发展。

　　总而言之，要建设一个和谐美好的社区，必须依靠每一个社区成员的努力，必须依靠社区内各方面的协调合作，也必须依靠专业机构的专业技能，只有各司其职，严格自律，才能造就一个和谐美满的社区。

　　文/蔡若焱北京市海淀区上地西里居委会

篇3：契约制度推动物业管理规范化发展

　　契约制度推动物业管理规范化发展

　　近年来，物业管理领域内的纠纷呈现出上升趋势，业主和物业管理公司之间因为纠纷诉诸法院已不是新鲜事。其中，因前期物业管理所发生的矛盾更为突出，这些矛盾与纠纷既有违法的问题，但更多的则属于违约、违规以及是非道德和认识水平的范畴。由于物业管理活动具有生产与消费同时产生、同时结束的特点，问题出现后不易取证，责任的界定往往成为双方争议的焦点，导致解决这些问题要比解决一般合同履行中产生的问题更为复杂。因此，物业管理合同在签订时双方要对此有详尽的约定。首先，要明确当各类问题出现后，如何区分责任以及承担相应责任的前提条件；其次，要明确解决问题的方式和途径，有时要事先约定解决的期限及费用的处理等条款。较之一般合同，物业管理合同对违约责任的界定及争议的解决方式更应引起重视。因此，《前期物业服务合同（示范文本）》的出台在约束开发商与物业管理企业，业主自律等方面有着深远的意义，必将对物业管理行业的标准化、程序化、制度化、规范化发展产生巨大的推动作用。

　　现在越来越多的开发商已经意识到物业管理公司前期介入的重要性，并且在实际操作中也落到实处，但是，作为物业管理条件最不成熟的阶段，作为物业管理矛盾集结的阶段，前期物业管理要想真正按照《前期物业服务合同（示范文本）》的要求，做到公平、公开、公正，还需要所有参与者------房地产开发企业、物业管理企业和业主的共同努力，笔者将从以下两个方面具体的阐述：

　　一、物业管理企业与房地产开发商分业经营，明确责权利关系

　　前期物业管理的定义就是，在业主、业主大会选聘物业管理企业之前由建设单位选聘物业管理企业实施物业管理工作。现在社会上的前期物业管理往往是物业管理公司和开发公司是一家，在建管不分、责任不明确的情况下，物业管理企业往往受开发企业的限制，只能在前期物业管理过程中以开发商的利益为重。按开发商的要求从事物业管理工作，从而很难发挥物业管理企业的作用。例如：在售楼的过程中，开发商往往随意做出“在物业管理中减免多少物业管理费”、“物业管理将以什么样的高标准提供服务”、“在装修的过程中允许给与什么样的便利条件”等承诺，以吸引更多的购买者。这无形中给物业管理企业套上了枷锁，往往是业主入住之后与物业管理企业产生矛盾的症结所在，也是物业管理公司和开发商互相扯皮的一个潜在原因。

　　笔者曾工作的一家物业管理公司对一个新建小区进行接管验收过程中，严格坚持责权利分明原则制定验收程序，根据《房屋接管验收标准》、《电梯工程施工质量验收标准》等相关标准对房屋质量、水暖气、智能化、电梯、配套设施设备进行了严格的验收，并作详细的纪录。开发公司给予了积极的配合，技术人员主动将施工过程中的隐蔽工程、改动的线路、需要注意的管线、存在的问题等都向物业管理公司的负责人作了说明，并针对验收过程中需要整改的地方给予承诺。后来，该小区成为当地很有名气的品牌社区，由于开发公司的配合，也给物业管理公司的工作带来了很大的帮助。接管验收工作是物业管理企业和开发企业在责权利关系上体现最为明显的一个环节，许多物业管理公司在交接过程中不能按照相关标准进行验收，造成以后的维修工作责任难以界定。甚至在产权资料、竣工验收资料和图纸的交接中，开发企业都不能全部提供，给物业管理公司在前期物业管理过程中带来了很大的麻烦。

　　二、物业管理企业在对业主的管理中体现服务精神

　　前期物业管理开发的项目没有竣工，入住业主安全不能得到保障；施工正在进行，噪音扰民现象严重；周围市政工程没有跟上，给入住业主的出行和生活带来了不便；业主装修的检查验收、房屋出现质量问题的协调处理、精装修的质量问题......前期物业管理给予物业管理公司的是千头万绪、处理不完的工作。

　　其一，物业管理企业应该完善自我。

　　物业管理企业在接管之前就应该制定相应的服务标准，是“酒店式”还是“星级式”，量身定做一套有效、系统、完整的服务方案，此方案包括内部的员工的提高和外部的服务工作的效果。完善公司的规章制度，提高员工的整体素质，通过相互学习、培训等行之有效的办法，使员工达到服务新接管物业的要求。

　　《前期物业服务合同（示范文本）》的出台，就宣布以前由物业管理公司单方面制定服务合同的终结。对双方的权利和义务作了公平的规定。这就要求物业管理企业不仅要从自身的利益考虑，还要从业主的利益考虑制定服务计划，既要周全、又要严密，该管理的就要管理，该服务的就要服务。新建物业人员混杂，日常出入的人员较多，既有业主也有建筑工人、装修工人等。所以在此期间安全问题是考验物业管理公司服务的一个重要指标，管理建筑工人、装修工人和其他外来人员的活动成为前期物业管理中的一个重要工作。

　　其二，以人性化管理体现服务精神。

　　作为前期物业管理，入住业主和物业管理公司属于陌生的两个个体，其磨合的过程就是前期物业管理活动。业主办理入伙手续、进行房屋验收、装修、入住以及房屋出现质量问题的协调处理等等工作，物业管理公司的运作过程每一个细节中都体现该企业的管理水平，也为未来的工作做好铺垫。

　　《前期物业服务合同（示范文本）》将对前期物业管理工作的良性发展起到指导性的作用。但是在遵循市场规律、面对竞争，尚需要开发企业和物业管理企业转化思想观念。通过招投标选取物业管理公司进行管理，还需要市场的进一步规范，需要政府部门、物业管理协会的指导和监督，前期物业管理的健康发展尚需全体从业人员的共同努力。

　　文/贾丽

篇4：建立公开、公平、公正的物业管理招投标评价体系

　　建立公开、公平、公正的物业管理招投标评价体系

　　《物业管理条例》（以下简称《条例》）的颁布实施以及《前期物业管理招标投标管理暂行办法》（以下简称《办法》）的出台，对于房地产业与物业管理业分业经营将起着积极的催化作用，可以预期市场竞争将更加激烈。通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择物业管理企业，必然要求物业管理市场的发展有一个公开、公平、公正的市场体系做支撑，为物业管理企业参与平等竞争创造条件，保障物业管理行业健康发展，促使物业管理市场进入良性竞争轨道。

　　其中，如何建立和推行物业管理招投标的公开、公平、公正体系这一环节，是我们物业人都在思考的问题。下面，我在这里谈谈我的想法：

　　一、尽快建立具有公信力的、专业水准的招投标评价体系

　　招投标是建立物业管理的双向选择机制的一条可行之道，但是从这几年全国物业管理招标投标的实践来看，不少招投标活动一般分为企业综合情况、标书、答辩三个方面，以评比标书为主。从标书中可以反映出一个企业的实力、运作情况、管理经验等状况，标书往往只是一份细化管理的策划书。另外，在物业管理招标投标过程中还存在一些违法违规和不合理作法：有些物业管理企业为了中标，故意把管理费用减低到不合理程度或脱离实际做出种种过高承诺；有些投标企业采取非正当竞争性手段，干扰招投标活动，钻政策法规的空子；招投标流于形式，陪标、走过场现象时有发生。由于招标方对物业管理行业特点缺乏理解，对企业的综合情况了解很少，甚至根本不对招标企业进行认真的考察，使一些跨区投标、具有良好资质的物业管理公司往往深受其害。

　　尽快建立具有公信力的、专业水准的评价体系，可以反映出物业管理最真实和最重要的情况，丰富招标人对物业管理公司取舍的判断内涵，逐渐摆脱“谁报价低就选择谁的不科学现象”。

　　二、由政府建立一个关于邀约标底的评价标准

　　过去物业管理招标评标主要是看标书的服务策划内容，收费标准则是根据当地政府确定的收费标准先定了下来，因此标书报价柔性大，无风险。由于物业管理标书对目标物业管理的服务计划、设想与承诺还只停留在纸上，再加上以往招标评标中强调报价权重，使招标投标活动容易出现偏差。

　　目标物业管理的费用测算和报价，可以模仿各地的房地产建筑行业建筑施工项目的招标方法，有一个政府编制的定额标准，可避免业主委员会缺乏专业人员或管理企业为争夺项目而随意编制预算的不良现象。由一个行业政府研究和编制出物业管理项目预算定额，这类预算定额可侧重在各类管理内容的人工标准和各类设施的能源消耗标准上。一方面可以使招投标双方有一个费用测算的共同准则，合约双方在市场化洽谈过程中必须遵守的游戏规则；另一方面可使项目管理预算成为公开的、专业化的、可委托的工作，由政府管理部门实施监督。即在政府规定的收费范围内，进行测算报价，通常报价是硬指标，这样既强调了价格，又防止了过低压价的不平等竞争。而对物业管理企业来讲，既要保证管理服务质量高、各项措施到位，又要达到目标物业定位所需的成本核算，提出一个合理的价位进行报价，它体现了企业的实力竞争。

　　制定物业项目预算定额可以使招标方（开发商、业主委员会）乃至广大业主有所依据，都能了解物业管理企业的运作内容和必须的成本，使招投标活动在预算共识下更注重企业的管理诚信、经验和管理实绩；从而推动物业管理行业真正走向市场化，消除恶性竞争，淘汰不良企业，形成良性循环。

　　三、避免价格战

　　1、防止招投标偏差

　　目前有部分招标人希望中标价格越低越好，片面追求中标价格的最低化。不少临时资质、管理规模过小企业面临被市场淘汰的危机，不惜以低于成本的价格来赢取中标，以期在市场中占有一席之地，像高层办公拼到1.3元的管理费，要维持正常的管理都很难，更别说去维护和养护各种配套设备、电梯等。这种低价竞争的行为，长期的低利润运作，导致过度压缩成本，管理服务质量下降、人才流走、环境恶化、物业维护不当等后果，加速物业贬值，带来物业管理纠纷的隐患。

　　物业管理主管部门应当通过制定完善的规则，使评委专家测算出合理的管理成本价，将“低于成本价”竞争的违法行为拒之门外。对于投标报价明显偏低的投标行为，主管部门也不宜以行政命令直接宣布投标无效，而是通过制定完善的、强制性的物业管理服务质量标准，以此约束中标企业的后续管理服务行为，保证今后管理服务的质量标准，并以此作为企业资质评定的依据之一，对达不到管理服务质量标准且情节严重的，应当取消物业管理企业的资质。

　　为合理评估在招投标过程中的物业管理成本价，我认为应该要求投标企业详细列明合同期限内的管理成本构成与测算过程，并将成本构成与其服务范围、服务标准和服务质量一一对应，避免成本测算中的遗漏与混乱。在具体的评标过程中，评委应当依据劳动部门定期发布的工资指导标准、物业管理相关服务标准，综合测定各投标方案的成本价。这就对评委的专业性提出了很高的要求。

　　2、建立招投标评标人专业组织体系

　　公正、公平是任何招投标活动的核心原则与思想精髓，而公平是建立在公开的基础上的。根据《招标投标法》第37条规定：依法必须进行招标的项目，其评标委员会（以下简称 评委会 ）由招标人的代表和有关技术、经济等方面的专家组成，其中专家不得少于成员总数的2/3。物业管理服务具有一定公共产品的性质，在评委会中应当有相当数量的专家成员，专家的专业素质及客观公正性，主要体现在评标过程与评分结果上。日前，建设部配合各地物业管理招投标活动，根据地方主管部门和地方协会推荐，公布了第一批全国物业管理招投标专家评委。将招投标的评审权和决定权授权交给了专家评审小组，有利于作出最正确的选择。同时，整个招投标过程是公开、透明的，交易条件也公平、明示的，最大程度上杜绝了不合理条件，有利于物业管理企业轻装上阵，最终有利于行业的健康发展。

　　对物业管理招投标活动中依然存在不按规定的程序与规则操作，暗箱操作和行政权力过度介入的情况，只有建立并落实完善的监督制约与惩罚机制，规范招标人、投标人的行为和开标、评标、中标等一系列活动，才能真正解决物业管理招投标中的程序公正问题。

　　全国各地招投标机构可考虑认定一批物业管理专家，建立一个专家名册或专家库，主要参与本地的物业管理招投标的评标工作，加强信用体系建设，加强对物业管理企业和物业管理从业人员的培训和资格认定，提高从业人员及企业的整体素质。

　　3、建立营运系统组织体系

　　尽快为物业管理招投标搭一个“台”， 形成了物业管理招投标中介市场。一方面，作为招标方之一的业委会同物业管理企业是建立在法律关系和经济关系上的平等民事主体，往往面临缺乏经验、无完善的操作规范，不知道哪个物业管理公司适合自己的小区，不知道把招标信息发布给谁；不了解物业管理公司有关公司资质、管理规模、经营业绩等情况。另一方面，作为投标方的物业管理公司，不清楚哪些楼盘、小区近期会招投标。供需双方信息沟通不畅，制约了物业管理招投标的推行。

　　还要培育和发展中间服务体系。招投标是一项专业性、技术性很强的工作，如同一切市场体系一样，物业管理招投标市场的发育和运行离不开相关的、有效的服务体系，包括建立专业化的招投标中介、咨询机构，物业管理评估机构，律师事务所和市场信息网络。

　　（作者系招商局物业管理有限公司董事总经理文/ 张万和）

篇5：换个角度看物业管理市场结构调整

　　换个角度看物业管理市场结构调整

　　一段时间以来，关于物业管理市场的命题主要围绕以下三个：一是以扩张规模为主要标志的对外承接和去外地承接物业管理项目的内容；二是以适应市场生存发展能力为主要目标的品牌塑造和企业能力提升的内容；三是以避免市场误区为主要内容的，比如如何进行市场拓展，甚至是否存在物业管理市场的讨论等等。

　　不可否认，以上命题和实践，为我国物业管理市场培育和市场化发展做出了巨大贡献，为物业管理能够伴随着我国gg开放和市场经济体制的建立而不断成熟起到了重要作用。但是，作为一个新兴的专业类型市场，我们的目光只停留在一个较为狭义的范围是不够的。应该从较广义和宏观的角度对物业管理的各主客体及领域的较深层次上的实践进行认识和探讨，使物业管理市场培育和市场发展能够更广泛、更深刻、更完善。

　　本文拟就物业管理区域化整合。物业管理规模扩张、专业化细分以及物业管理企业改制等方面的问题，浅谈一下物业管理市场结构的调整。

　　分散物业管理的区域性整合

　　是调整物业管理市场容量和供给关系的重要内容。物业管理市场容量小，供给关系不顺畅是影响物业管理市场化进程的一个重要问题，说供给不足并不是说我们的房屋储存量小，而是由于城市规划建设的零散性和一些开发商大而全、小而全的计划体制、观念等方面的原因，造成了物业管理企业数量不断膨胀所带来的。

　　现实中，与一些管理规模大、管理效益好的大型住宅区、工业区和大厦形成鲜明对照的是一些零星分散的物业，以及一些在一定规划区域内分块建设并实行多头管理的物业项目。这类物业原本就缺乏规划和规模等方面的先天优势，再加上多头管理的高成本，以及相互间的不协调，从而一方面影响了服务质量，降低了服务标准，甚至带来一些社会问题，另一方面使物业管理企业不能形成良性运作和产生有效利润，严重地影响到物业管理市场发育及行业的发展。解决这一问题的有效途径通常为：

　　(一)政府协调

　　区分不同情况和类型，一方面对于政府统一规划的、由多家开发商分别开发的小区、工业区和特殊功能园区的物业管理，最好由政府出面直接协调或由政府牵头，通过业主的参与进行公开招投标。深圳已有成功的经验，如对一个20万平方米规划完整、但由12个开发商建设和12家管理单位管理的小区实行了整合，通过公开招投标在12家管理单位中选出了一家管理能力、服务水准和经济实力都较强的物业公司进行统一管理，接管后该公司在小区内拆除了隔障，进行了环境整治，统了区内形象，提高了服务质量和管理标准，理顺收费标准和行为，受到了业主的好评，同时也降低了这家公司在这个小区的管理成本，形成了效益回报。另一方面，对于一些原本无统一规划、无规则小区环境的老旧小区，政府可在进行区域整治或老区改造的过程中，统一规划一定区域的物业管理，进行物业管理的规模整合。

　　另外，还可以结合房管所的转制，本着少设机构、扩大规模、方便管理、提高效益的原则，将区房管所的管辖区按照一定的规模或区域进行划分，形成房管所转制后的高效、低耗、适应市场的良性局面。

　　(二)市场调整

　　一方面，使开发商尤其是一些小开发商和只有单项开发权的开发商认识到物业管理并不一定能成为开发商项目开发后的利润来源点。严格说，开发商如果没有相应的自有物业留给物业公司，而物业公司又没有其它的经营项目和能力的话，单凭某一项目的物业管理所收取的管理费是无法赢利的，按现行规定，在管理费中可提取不超过一定比例的佣金，也只是由管理处一级上交给物业公司一级。而且当一个项目的管理费总额(由于是政府订价和政府指导价标准)尚不足以完成运作成本所需时，这个佣金实际上是空头的。现在有的开发商不交给专业物业公司，也不成立物业公司而是成立个管理部，实质是统管物业管理费用，使管理费该用的用不到位，物业管理该维护的维护不到位，而尽量使管理费剩余形成利润，这是严重侵害业主利益的情况。如果开发商能明白这种关系，知晓不能长期侵占业主利益，很多小型物业公司和大量非公司的管理机构就没有存在的必要而进入合并和重组行列。

　　另一方面，使业主认识到，有的小区虽然小环境不错，但由于管理规模小，管理成本高，必然要使业主的支出增加，同时也会使管理服务水准下降。有效的办法就是通过促进与周边小区的整合，尤其是在业主大会成立后重新聘请物业管理企业时，要把能否进行区域整合和在周边区域范围内挑选比较好的物业管理企业作为主要内容来考虑，实现完全市场化的小区整合和选择物业管理企业的模式。此外，随着物业管理企业认识的提高，物业管理企业最应明白的就是规模、成本和效益的关系，在目前很多物业管理企业还依附在开发商膝下的时候，要看到市场经济最主要的特征就是成本的最小化和利润的最大化。开发商，尤其是小开发商和单项开发商是不会永远给业主补贴的。那么，小型物业管理企业对其莫测的生存前景，要有一个充分的心理准备，尽早向联合、重组或并购的市场化道路上靠拢。

　　物业管理规模扩张和专业化细分

　　是调整物业管理市场份额和重新划分市场的必然。时下，有一种认识认为：物业管理的市场化就是物业管理企业能否对外承接别人的项目或有否到外地去承接项目为标志。这是由于人们把物业管理市场视为以管理面积为主的意识造成的，认为有了管理面积就有了物业管理市场的一切。同时，又在传统计划体制影响下，坚守大而全、小而全的做法，似乎要把计划体制下的后勤管理改革需要推向社会的内容一古脑地全盘接收，把物业管理在社会化变成了物业管理的小社会。当然，物业管理发展过程中的这种全面的综合发展也不能一概否定。

　　我们可以肯定物业管理的大而全、小而全或叫综合一体化所起到的历史作用。问题是--很多个原属于物业管理大市场或相关市场的新兴类型市场已经出现，我们如何抓住这样的机遇，在新一轮类型市场划分中占有一席之地。我们可以从以下途径进行思考和实践。

　　(一)在物业管理的微观范围寻找市场

　　目前，一些有一定规模和有某些方面专业能力特长的公司己组建了一些独立核算的如电梯公司、机电公司、绿化公司、清洁公司等，这些公司成立的基础大都是原物业公司自有业务，能满足专业公司的基本运作，再根据其经验特长，向社会承担相关业务。这个途径并不是说让大家都去一哄而上搞专业公司。搞了专业公司不走向市场没有意义，走向市场，竞争不过别人就更没有意义，所以搞不了专业公司的可以请专业公司来替我们打工。向专业公司分包具体操作项目，从理论上讲，管理成本是会降低的。同时由于专业化公司形成了规模化和标准化的管理，管理效果也大大提升，在物业管理费标准不能轻易变动的情况下，效益应该是明显的。

　　(二)在物业管理的中观范围寻找市场

　　在上述物业管理直接操作的内容上再向外围探寻一下，不难发现，还有很多商机存在，我们没有很好地介入和开辟新市场领域，比如大型商业物业的经营、会所的经营、幼儿园的经营等，如果说大型商业物业有时受开发商出售和直接出租的影响，我们难以介入，幼儿园也都直接租给或交给相关部门去经营的话，会所可是大都交给了物业公司经营和管理。可现实是95%-98%以上会所都不能盈利甚至不能很好地开展活动，造成了有效资源的浪费。而包括幼儿园、大型商业物业的经营，如果能在我们物业管理范围内进行有效开发，甚至投资或参股组建专业物业经营公司，并不是削弱了物业管理的实力和缩小了物业管理的范围，而恰恰是扩大了物业管理的领域，开发出新兴的物业管理类型市场。其实，对物业的经营原本就是物业管理概念和内容中的主要组成部分，物业管理企业最有条件成为这一市场类型细分的主力军。

　　(三)从物业管理的宏观范围寻找市场

　　物业管理能不能参与高科技领域，能不能进入城市管理的市政领域，答案应该是肯定的。在深圳，除了早已有了专门为物业管理开发电脑软件的高科技公司，也有物业管理企业开办高科技实物产品--外墙清洗剂的专业化公司，最近更有高科技上市公司参股物业管理公司的事例。如果说物业管理介入高科技领域存在高、难、远的问题，那么物业管理发展到今天已经成了城市管理的重要组成部分。物业管理与城市管理的具体操作内容也仅仅是一墙(围墙)之隔，一线(红线)相连，其很多市政管理如马路清洁、市政设施的维护，市政绿化的管理等，都可以通过市场竞争的方式介入政府拨款管理的领域。而从市政管理的角度看，通过市场选择管理者也必将成为城市管理体制改革的必然。但是，如果说城管体制改革亦需过程的话，那么，物业管理利用自我优势和物业的便利，介入餐饮、娱乐业领域则早已有了成功的尝试。

　　当我们看到香港的物业管理只用很少的人，而大部分业务都通过专业分包，把管理责任转移到社会上去，美国的一个20多万平方米的小区只有一名管理人员而惊叹不已的时候，我们所能反映出来的一个主要问题就是真正的社会化不是把后勤体制的内容转移到物业管理企业，真正的专业化也不是在物业公司内部拥有多少个职称的专业人才，真正的规模化更不是不计成本和效益的无限扩大，而真正的市场化经营是在主营项目不断扩大的同时，使专业项目和辅助配套项目形成新的分工，使市场成为由很多类似“纳米”技术一样的社会最小单位所构成。

　　物业管理企业建立现代企业制度

　　是适应市场经济和物业管理市场调整的需要。物业管理建立现代企业制度势在必行，其主要途径有以下3个方面：

　　(一)建立真正的以资产为纽带的有限责任公司，明晰企业资产结构，明确各股东的责任、权利和义务，弱化上级对下级公司的指挥和支配权，强化物业管理企业在市场上的独立决策和运作的能力，使物业管理企业具备市场准入的基本条件。

　　(二)积极发展多元投资主体的物业管理企业。物业管理行业属于第三产业中一般竞争性服务行业，除保留部分员工或管理者持股外，大部分国有资产都应逐渐从物业管理企业中退出去，采取股份制、合作制、内部员工持股、管理者持股、期权制等多种形式或成分进行重组，促进大型物业管理企业和物业管理集团的发展。放开搞活中、小物业管理企业，对一些规模小，管理质量差，经济效益不好的中、小企业，实行鼓励兼并、合并和购买重组，允许和规范破产，使物业管理市场结构更趋合理。

　　(三)对房管所改制的企业，要确保房管所改制成功，使其能够在步入物业管理市场化的轨道生存和发展，就必须要在改制的基础上尽快建立现代企业制度。同时鼓励目前正在进行房管所转制的单位将房管所转为企业，再将企业过渡为现代企业的两步走并做一步，直接按现代企业制度进行改制，使其提高适应物业管理市场快速发展的能力。

　　文章来源：《住宅与房地产.物业管理》文/ 章洪福