国有物业服务企业改革之我见

　　国有物业服务企业改革之我见

　　物业服务是市场经济的产物。市场经济是不断促进物业服务、推动物业服务向更高层次发展的重要动力。在物业经营环境和市场特征正在孕育或者说已经产生巨大变化的新经济背景下，物业服务企业唯有超越传统的观念，重塑企业形象，不断开拓进取，才能适应新市场、新变化，以求健康持续的发展。

　　一、国有物业服务企业的现状

　　国有物业服务企业大部分是从计划经济时期的房管所转制过来，受到传统体制的影响，不少国有物业服务企业不能适应市场经济发展的要求，管理体制落后、经营机制不活、服务意识不强、市场意识滞后、经营业绩不佳，很多这样的企业没有经营、拓展、投资较大项目的独立自主权和决策权。这较为严重地制约了企业走向市场的步伐。除了受到传统体制的影响外，国有物业服务企业员工队伍的整体素质不高也是一个重要原因。如员工年龄偏大、文化水平较低、安于现状、缺乏进取心和危机感。这些无固定期限劳动合同的员工，企业要与其解除劳动关系，或者让其待岗不是容易的，也不符合劳动政策、法规。即便企业费尽心机说服其下岗或解除劳动关系，但承担的费用也是相当惊人的。如此带来的国有物业服务企业负担是很重的，企业的经济效益相对较差，员工的收入势必受到影响，企业指望这些缺乏进取心、没有压力的员工在日常管理服务中自觉、认真、负责地维护企业形象和业主的利益确实相当不易。因此，国有物业服务企业的改革、改制势在必行。

　　二、国有物业服务企业改革的困惑

　　说到改革，很多人想到的是民营，似乎这样所有问题就会迎刃而解，其实不然。不是有民营企业感叹：有些地方享受不到应有的待遇，抗风险能力差，得不到政府部门的扶持、关照，小而散的结构没有市场的竞争力，只能管理物业市场的“边角料”？等等。随着改制工作的不断深入，新情况、新问题就会不断凸现出来（据先期转制的民营企业介绍，相当一部分员工要下岗）。体制的转变，职工切身利益关系的调整，历来都是特别敏感的问题，必然会产生不同的思想认识和情绪波动，解决不好可能对改革造成消极的后果。我们应当从维护改革、发展、稳定的大局出发，以“***”的思想为指导，以《物业服务条例》总则规定的“为了规范物业服务活动，维护业主和物业服务企业的合法权益，改善人民群众的生活和工作环境”为立足点，在推进改革的同时，妥善处理各方利益，不要忽略了计划经济下的老职工的利益和想法，更不能把矛盾推向社会，企业能自己消化的尽量消化。

　　国有物业服务企业很多是由计划经济下转制而来的“老的事业单位新的企业”，在有些方面要承担历史遗留问题，要在一定时期担负社会、政府的职能，并非纯粹的经济组织，不能简单地追求经济效益的最大化。政府、上级部门一些指派性的工作还是要做的。现在一些设备、设施陈旧，条件差，维修、管理难度大，而收费低廉的老公房、售后房大都由国有物业服务企业管理，往往是吃力不讨好，吃力没有效益。*xxx在谈及“立党为公、执政为民”时要求“必须落实到各级领导干部的思想和行动中去”，物业服务企业当然不能例外。也就是要为群众诚心诚意办实事，凡是涉及群众切身利益和实际困难的事情，再小也要竭尽全力去办。老公房的物业服务集中了老百姓很多“看得见”的“急”“愁”“难”事，关系到千家万户的安居乐业，关系到党和政府的形象，如以追求经济利益最大化的标准，有实力的专业化的物业服务企业是不会接手的。再说现在上海售后房物业服务费的标准是沿袭1997年的，收费标准是由政府早就核定的，并没有实施“商品化”、“市场化”，最近几年也没有考虑到物价水平、工资等水平发生的变化，市场化运作的机制实际上还没有完全建立。所以“国退民进”的口号叫了十来年，至今不能全部“民营”的原因也就不难理解了。

　　三、国有物业服务企业改革、改制的设想

　　但是国有物业服务体制的改革终究是不能忽略的，可“民营”并不是唯一的选择。党的十六届三中全会通过的《*中央关于完善社会主义市场经济体制若干问题的决定》提出的“混合所有制经济”，意即不同性质的资本结合或参股而形成的经济成分，一般采取股份制的资本组成方式，它以社会中存在多种所有制经济成分为前提，通过各类性质的产权在市场中以各种形式自主流动和重组形成，并为适应竞争和市场的需要不断变化资本结构。混合所有制经济有利于形成规范的现代企业制度，从而有利于实现企业运营的高效益，有利于推动生产资源的优化配置。这对国有物业服务企业改革、改制很有指导意义。

　　在上海的国有物业服务企业主要是三类：一类是由房管所转制的物业服务公司，这类企业由于缺乏完全的企业经营自主权，所以难以发挥其积极性和潜力，这部分企业面临着政企分开，公司制改造和建立现代企业制度的艰巨任务；第二类是由开发商建立的物业服务企业，这类企业大多以经营自己开发的写字楼和住宅小区的物业服务为主，在经营上有一定的垄断性，市场化程度不高；第三类是适应市场需要而成立的物业服务公司，目前这类企业一般规模较小。对于国有物业服务企业来说，大都存在着主管部门多，人事关系复杂，办事效率低，工作积极性不高的现象，因此，大多数国有物业企业的主要经营者都希望通过改制来改变这一状况。由于各种原因，不少国有管理企业只能等待，希望政府或者上级主管部门能够有一个明确的可操作的办法。

　　这样的物业服务企业已明显落后于市场经济发展的步伐，现就第一类由房管所转制的国有物业服务企业谈点粗浅的看法。

　　物业服务企业“国退民进”是总的发展趋势，这是市场经济发展的必然结果。产权清晰的、条件成熟的，改制不会产生太多矛盾的，企业国有资本可以通过申请、审批、立项、资产评估确认、产权转让交割等规定程序，在实现国有资本保值、增值的基础上从企业中退出，建立民营性质的有限责任公司。而大多数国有物业企业只能通过“渐进式”的方式，先采用部分国有资本从企业中退出的方式，建立一种仍以国有资本为主，以全体职工持股，或者经营者持股，抑或有外部投资者参股的国内合资的股份制企业，这同样符合中央提出的建立混合所有制经济的政策。

　　这样的改制方式，企业内部不会掀起很大的波澜，不会殃及关系到千家万户安居乐业的售后房管理小区，不会产生大批员工同时下岗的局面。各项工作能有效衔接、平稳过渡、循序渐进、不断完善。

　　全体员工持股、经营者、管理层持股和外部投资者持股三种改制方式，笔者更倾向于由经营者、管理层根据职务、能力、承担的责任按比例持股。由经营者、管理层持股可以是企业总股本的49%，国有股51%。这样就可以避免管理层、经营者无所作为、安于现状、不思进取的倾向，也可以避免人人持股、却没有人负责的现象发生，同时又能得到具有实力的母公司、上级主管、相关部门的关心、扶植和有效的监督，一旦经营者缺乏应有的领导能力，不能适应形势发展的需要，竞争意识差，无力领导企业进一步的创新和发展，可以在上级主管部门和公司管理层的共同监督下，把不合格的经营者的股权转让、出售给有能力、有创新理念、能有效组织团队不断开拓创新的外部投资者。经营管理层同样引入竞争机制，给企业找到合适的经营管理者。经营者、管理层持股后，自然会带来决策机制的变化，激励机制的变化，管理水平的提高和企业效益的提高。主要表现在经营者、管理层风险意识、危机感、自主经营意识增强，使企业运行更贴近市场，减少盲目性，在管理制度上更加规范、严格，经营者寻找新业务，拓展新的经济增长点的积极性自然会不断提高。

　　四、国有物业服务企业改革需要制度、措施相配套

　　循序渐进的改制为充分发挥经营者、管理层的创造性、积极性提供了良好的机会，却不能使企业的内部管理自然得到改善，员工的积极性需要健全的制度和政治思想工作加以提高、保障。适时地建立、健全一套适合企业自身发展需要的经营管理的模式显得尤为重要。

　　与企业改制、改革相配套的企业须有明确的岗位责任制，并加强日常的督促考核，切实搞活分配，以岗定薪，责权利相结合，各岗位必须纳入竞争机制，要积极、有效地开展业务、技术的培训，加强政治思想工作，教育员工改变观念，增强市场意识和服务意识，积极培养、录用、招聘人才，相对重要的项目设立AB角，调动积极性，引入竞争机制，优胜劣汰，亦可为拓展市场储备人才。通过一系列有效的措施、制度和思想工作，调动员工的积极性，使他们自觉在各自的岗位上为企业的发展，为企业树立品牌发挥作用。

　　上海威斯特物业经营有限公司是国内合资性质的国有企业，目前，经营者和管理层占了15%的股份，这几年经过内部机制的改制和各项制度措施的落实，实行的是较灵活的分配机制，把个人的经济利益和工作实绩尽量挂钩，从而调动积极性，促进了各项工作的开展。在市场拓展和经营管理服务方面取得了较好的业绩。为适应企业发展和市场经济的需要，公司成立了董事会、监事会，下设办公室、人力资源部、财务部、物业部、市场运作部、工程部、综合经营部、维修中心，同时因业务和管理需要成立了智能化公司和若干个子公司。公司的品牌已初步得到确立，在做实的基础上不断做大、做强，取得了较好的社会效益和经济效益。

　　公司下属的各项目管理处、智能化公司、维修中心、综合经营部实行的是经营、服务管理全面承包责任制，管理职能下沉，充分调动各管理层的积极性，取得了很好的效果。近几年来，公司通过了ISO9001的质量管理体系和ISO14001的环境管理体系的认证，被评为上海市服务诚信先进单位和上海市文明单位等很多荣誉称号，员工队伍的素质不断提高，克服了体制的惯性影响，受到了各方面的好评。

　　在现有的条件下，国有物业服务体制改革、改制不一定非民营性质，混合所有制也是一种较好的形式，而且在相当长的时期内有存在的必然。诚然现在很多民营企业干得非常出色，有很大的知名度，但是没有一成不变的模式，改革是永恒的主题，关键是依据本企业的客观情况，适应形势的发展，克服为难情绪，求实、创新，就一定能适应物业市场发展的步伐。

　　上海威斯特物业经营有限公司 张亚平

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篇2：在体制改革中前进的厂区物业管理

　　在体制改革中前进的厂区物业管理

　　重庆嘉茂物业管理有限公司在嘉陵集团公司党委、总部的领导下，在市区有关职能部门的大力支持下，于99年6月15日正式成立，资质为一级物业管理公司，受托对重庆市沙坪坝区詹家溪地区56万平方米即9148户住户实施物业管理。三年来，公司以深化物业管理为手段，以服务社区为宗旨，积极开展了集资房建设、房地产管理、房屋维修、清洁卫生、家政服务和物业经营等项目，取得了较好的经济效益和社会效益，完成了房管处向物管企业体制的改变。公司先后荣获重庆市市容整洁先进单位和沙坪坝区环境卫生工作先进集体、绿化建设先进集体和沙坪坝区房地产先进单位称号，同时第七居民小区、第九居民小区和第十居民小区荣获重庆市1999年度市级文明小区称号。

　　是什么使嘉茂物业公司在这短短的三年中，便取得了如此不俗的佳绩呢?归纳起来主要有以下几个方面:

　　一、坚持与政府相关职能部门相互融合、协调

　　物业管理公司在其经营、管理、服务的过程中，与社会有关部门发生密切的关系，涉及到街道、居委会、公安、交通、环保、卫生、市政、园林、文化教育等公用事业部门。这里既有行政管理关系，又有经济利益关系，错综复杂。常常发生的问题是:遇到有利可图的事互相争夺，遇到麻烦的事互相推诿。以乱搭建为例:物业公司发现住户违章建筑时，往往没有能力制止，而必须通过规划管理部门去制止，结果拖延了时间，建筑已完工，只得花钱来拆除;又如在道路上摆摊设点，城管部门只收占地费，打扫卫生的事却留给了物业公司，结果是摆摊的赚钱，城管部门收费，物业公司花钱打扫卫生。

　　针对这种状况，物业公司因地制宜并结合现阶段重庆推行的“两级政府，三级管理体制”的企业社区管理模式，在街道办及相关部门的协助、授权下共同组建了一支社区城管队伍。本着“持疏堵兼顾，以疏为主”的原则对社区内违章占道占地经营和擅自利用住宅经营饮食等行为进行整顿及清理，同时对各种公共设施、生活服务设施、农贸市场等进行了综合整治、监督，使社区的公共管理工作基本做到了“管理规范有序，卫生干净整洁”，此时，相关的职能部门不再直接介入，只起了个监督指导的作用，大大增强了物业公司管理体制的灵活性与自主性。

　　设立环卫管理部门，并转接部分政府职责，负责完成了全厂18万多平米的主干公路和45座公共厕所的清扫、清洗和日常保洁，及时清运厂区垃圾，为了配合其工作的顺利进行，公司投入高额的资金为环卫部门配置了扫地车、冲洗车、垃圾车等专业设备。

　　二、物业管理处设立专帐代管维修基金，做好维修管理工作

　　在过去计划经济体制下，职工住房统建统配统管，维修管理由单位或房管部门负责，应该说，多年来房管处适应计划经济体制的要求，代表着单位发挥了“管好房、用好房、修好房”的作用，解决了职工们居住的问题，做了大量的工作，功不可没。但这种管理越来越不适合体制的转轨，其管理效率低下、经济效益差的弊端越来越突出了，所收房租连房屋的维修也维持不了了，给公司带来了巨大的包袱，随着公司住房制度改革的积极推进，公有住房向个人出售比例逐年加大，售后维修养护管理问题就暴露出来了，为保障公房出售后的有效管理，提高公房售后服务水平，保障产权人与使用人的合法权益，物业管理公司设立专帐代管物业管理维修基金，使各项维修措施得到及时的实施，减少了各种扯皮、纠纷事件，确保了物业的完整性，保值与升值。

　　在维修方面，物业业公司非常重视住宅区管理服务和修缮方面的良性循环，成立专门的维修管理部门。一是采取24小时专人值班和登记制度，及时为住户服务;二是注重服务程序化，采取了及时修缮，修后回访等服务工作，在回访方面努力做到小事、急事当时或当天解决，一般事情，当天有回音，三天内解决;重大事情三天有回音，七至十五天内解决。三是对装修中的房屋进行巡查、监督和宣传，杜绝违章装修;四是主动与住户约定维修时间，按时上门维修。

　　与此同时多渠道、多角度的开展宣传活动，增强了群众对物业管理消费的意识，使群众认可、理解、支持物业管理。

　　三、建立了符合嘉陵社区的保安保洁体系

　　由于嘉陵社区位于特钢与双碑之间，治安环境错综复杂复杂，加上厂区没有完全封闭且流动人口、下岗人员的日益增多，这无疑给小区的治安防范工作带来了相当的难度，为此，公司与居委会及离退休管理部门通力合作，组织下岗、离退休职工及家属建立守楼护院队伍，大力构建社区安全防范体系。24小时在一线面对面的给住户服务，这支队伍在做好本职安全防范、治安管理工作的同时，还为住户宣传了物业管理知识，并把住户的意见及建议及时反馈给公司相关领导。

　　在保洁方面，组建了一支专业的清洁队伍，主要负责社区居民区楼宇的清洁卫生，及生活垃圾的收集处理。在保洁管理工作我们采取的主要措施是，一是对保洁人员定员、定岗、定责任，实行划区域包干责任制，每天清扫两次，并随时保洁;二是在新建小区一律实行垃圾袋装化，每日定时收取;三是运输垃圾的车辆及垃圾桶(箱)做到半月清洗一次并定期消毒;四是组织专门人员对社区内的45座公共厕所进行清扫、清洗和日常保洁消毒;五是每日清运社区垃圾，做到日产日清.

　　保安、保洁工作实行分片分区管理，每个分区增派一名专业小区管理员，小区管理员每天全面检查一次执勤岗点执勤情况和社区清洁卫生情况，并且每周进行一次管理员相互交叉检查保安、保洁工作，，确保工作确确实实地落实到位及执勤时间内治安案件发生率为零的目标。

　　实行了有化偿服务。物业公司要搞好管理，实行优质服务，就必须要有资金来源，随着公司与集团进一步的分离、改制，资金的主要来源只能是来自用户，因此就必须实行有偿服务。世上没有免费的午餐，既要马儿跑，又要马儿不吃草，这是不现实的，公司根据社区居民的收入情况及消费水平，本着“量出为入，公平合理”及“谁享用，谁受益，谁负担”的原则，将村段清洁费与守楼护院费暂定为6元/月.户，作为相关人员的工资及管理费用的补充，改变了过来长期以来由居委会无偿服务的体制。经过数月的实践，小区的刑事案件再也没发生过，投诉率也大大降低，小区的卫生环境到了很大的改善，为住户提供了强有力的安全保障，得到了广大职工广泛的好评及领导们的高度赞扬。

　　与此同时，公司为大量的下岗职工及待业人员提供了就业的机会。

　　四、实行“一业为主，多元经营”的战略

　　多元经营是降低单一经营风险、回避业务萎缩和扩在规模的有效途径，是我公司长期以来一直所坚持的企业战略思想之一。物业管理多元经营是指物业管理公司以管理区域内的条件为基础、以住户为对象所进行的经济活动，它是物业管理适应市场要求而必须具备的功能。由于具体条件不同，各物业管理公司的经营项目也不尽。在多元经营方面，我们公司采用的原则是“既要服务于社区，又要利自身的壮大”

　　一方面，公司积极挖掘内部潜力，不断拓宽业务范围，积极盘活房地产资源，开展房屋租赁、出租门面、开办农贸市场、增设家政服务、不但为住户提供了便利服务，还为物业公司创造了经济效益。

　　另一方面物业公司还兼并了兴发贸易公司，形成了物业、物流一体化的新格局。现在物业公司在社区内拥有两个大型的商场及一个超市，建立了另一个经济增长点，扩大了公司的知名度、影响力，避开了物业管理行业业务萎缩给公司带来致命打击的可能。集团员工也得到了生产、生活上的方便。

　　五、加强基础管理，以管理求效益

　　建立管理责任制度。物业管理靠的就是服务，服务水平的高低是由人的素质及工作积级性决定的，为了充分调动企业管理人员及员工的积极性，公司提出了“依靠管理，腾出空间，依靠服务，获取生存“的口号，按业务情况将公司业务分成职能管理和经营实体两类。

　　对职能管理部门实行管理职责量化考核，在此基础上实行费用、收入上的贡献提成、损失分担办法;对经营性实体，实行公司创造条件，由其独立经营，自计盈亏。在此基础上每年初对各科室分别签定了经营管理责任书，明确了管理职责、经营目标。并将其结果与工 资、资金、惩罚挂钩，让服务、价格有机结合。实践证明了，有效的管理责任制，能将管理职责层层落实到人头上;在费用控制上能够做到点滴节约，使物业公司的经营管理及品牌确定方面得以有机地扩张。

　　加强员工队伍建设。一是采取自学、内部培训、外送培训和外出参观学习等方式来提高员工的物业管理业务技能，使每个员工明确自己上岗后应该做什么、如何做、要达到什么标准;二是在全体员工进行工作业绩考核，评级定岗，优胜劣汰，优化员工队伍;三是改革现在工资制度，鼓励多劳多得，实行以基本工资加奖励工资相结合的结构工资制，奖励工资比重占30%以上，从而增强了工作责任心，调动了工作积极性，保证了工作质量。

　　与此同时，物业公司制定了一系列相关规章制度、管理办法，充分优化了内部结构，增强了员工的爱岗敬岗意识，严格做到月工作有计划、有安排、有检查、有考核、有总结，建立健全内部管理体系.完善岗位职责、业务流程和工作标准，使各项工作有章可循，考核落实有据可查，并能使整体工作形成自锁式良性循环。

　　目前，嘉茂物业公司已正式运行，虽然在管理制度上已逐渐完善，但毕竟刚起步，离一级物业管理企业还有一定的差距。在今后的工作中，还要不断提高员工队伍的素质，不断强化完善物业管理办法和规章制度，走自我发展之路，同时还要加大宣传力度，让嘉陵公司住户了解物业管理、接受物业管理。相信在集团公司和相关职能部门的大力支持下，嘉茂物业公司定会早日市场化、社会化，充满蓬勃生机。

篇3：产权制度改革开创物业管理工作新局面

　　产权制度改革开创物业管理工作新局面

　　哈尔滨高新技术产业开发区物业管理有限公司成立于1998年，主要任务是负责哈尔滨开发区（国家级）全部三个集中区，即：南岗集中区、哈平路综合工业区、迎宾路工业区的房屋及配套设施、设备和相关场地的维修、养护、管理和绿化、卫生、供排水、供热、供汽等服务工作。管理服务区域覆盖整个开发区近20平方公里，向来自32个国家和地区的181户外资企业、2000多户内资企业及居民提供服务。现有股东78人，员工300人，注册资金900万元，法人资金5004万元。实际利用固定资产近3亿元，其中受开发区管委会委托经营的资产2.8亿元，自有固定资产2000万元。20**年总收入近5000万元。公司控股新科热力有限公司、同达保洁有限公司、易科经贸有限公司、绿化公司，已形成多功能、集团化规模，具备全方位从事物业管理服务的实力和能力。

　　20**年公司获得国家二级物业管理资质和省供热企业资质证书，同年通过ISO9001国际质量管理体系认证。从20**年至今，连续多年被评为省、市物业管理先进单位、市供热标兵单位。20**年公司管理服务的开发区南岗集中区被评为省物业管理示范工业区。20**年获得省“绿色企业”、开发区文明单位标兵等荣誉称号，并成为省物业协会理事单位、市物业协会常务理事单位。在党的建设等方面也多次被评为市、区先进单位。目前已发展为全市管辖地域最宽、服务功能最全、知名度和信誉度高，深受省、市政府和开发区以及广大业户满意和信赖的物业管理服务企业。

　　20**年初，根据中央和省、市关于国企改革的精神，在开发区党工委和管委会的支持下，我公司在开发区直属企业中率先进行体制改革。经过权衡，在公司管理服务的开发区三个集中区中，南岗集中区是公司所在地，经济单独核算，收入相对稳定，国有资产量小，职工70人中具有国有身份的只有33人，综合以上有利因素，公司决定首先买断南岗集中区的国有资产，实行产权制度改革。20**年4月直接转为民营股份制企业，成为哈尔滨市国有物业管理企业中第一个实现改制的正处级单位。

　　一、改制的主要做法

　　对于长期习惯于端铁饭碗的国企职工来说，突然要退出国有身份，实现由国企到民营的转变，不能不说是一场深刻的触及灵魂的革命。改制首先遇到的最大难度和障碍是如何统一思想，提高认识。只要闯过这一关，加强领导，严格依法办事，用好用活政策，就能取得改制的成功。现将我们的有关做法简要汇报如下：

　　（一）统一思想、更新观念、起好步、闯过至关重要的第一关。

　　20**年的春天，对于习惯于墨守陈规走路、甚至沉浸在新春佳节的喜庆和懒散还没有完全清醒过来的物业公司大多数职工，“改制”这个词普遍使他们感到新奇、刺激和不可接受。“公司这几年形势不错，职工收入稳定，放着太平日子不过，干吗去瞎折腾”、“开发区那么多企业，我们为什么要先改。出头的椽子先烂，沾水的管子先锈。”“改制后和开发区管委会脱离了关系，将来大烟囱拔掉了，谁来管我们？”集中起来，这些意见是当时公司绝大多数干部和职工对改制的反映。面对这种情况，公司主要领导深刻认识到要顺利把改制进行下去，不能沿用和依靠行政手段，只能通过艰苦细致的思想工作，统一大家的思想认识，彻底更新观念，起好步、闯过这一关。具体做法是：

　　从层次上，我们采取了“先班子，后中层干部、职工；先党员，后群众”的做法。首先在班子成员内部统一认识。作为公司的主要负责人，围绕“改”与“不改”，我也曾有过激烈的思想斗争。回想我从参军、入党、在政府机关工作、到调入开发区，几十年一直是循规蹈矩、一帆风顺。人到中年，已经是正处级干部，有着稳定的收入和生活，还折腾什么？改制意味着我不仅要放弃这一切，而且今后还要承担巨大的风险走生存之路，这一步如果走好了，大家高兴；否则岂不成了千古罪人。但是从另一方面想，“人生能有几回搏。”这些年，安逸磨平了我的棱角，改革势在必行，总得有人先吃螃蟹，我决心率领公司广大职工顺应改革的潮流，义无返顾地走改革之路。我的思想和态度在班子内部产生了积极的、重要的影响。同时，多次召开支部大会，以“共产党员在改革中的位置和态度”为题展开讨论，逐步统一党员对改制工作的正确认识。

　　从方法上，我们采取了“一学、二请、三出”的做法。“学”是学好、学透中央和省、市关于国企改革的文件，公司将有关文件翻印成册，人手一份，供职工反复学习。

　　“请”是请市产改办领导给全体职工讲课，使广大职工由对国企改革的模糊认识、消极抵制，逐步转为理解和接受。由“上指下派，不得不改”转为“我们要改”。我们还请有经验的会计审计事物所等中介机构做改制方面的策划。“出”是走出去学习外单位的成功经验。还通过书面材料学习我市改制较早的哈尔滨国际旅行社等单位的经验。

　　从形式上，我们采取了“大、小会结合，会上、会下结合”的做法。在那些日子里，从来没有见过广大职工这样热心参加会议，有时候，大会自发的变成若干个小会，正、反方辩论的面红耳赤。通过循循善诱的渐进过程，围绕着“改”与“不改”，“早改”还是“晚改”，广大职工的认识逐渐统一、形成共识。大家一致认为：改革势在必行，晚改不如早改，长痛不如短痛。有的同志说：“这是gg开放以来党中央第二次给我们指出致富路，我们决不能再错失良机。”

　　公司还作出一项重要决定， 3年内保证每名职工有稳定的工作岗位，尽量保持原有工资和福利待遇不变，让全体职工看到希望，打消顾虑。

　　为了引导职工把对改制的认识入心入脑，公司领导班子发动广大职工结合实际实事求是地分析了改制的“利”与“弊”。通过分析，大家一致认为公司在改制方面有许多优势：一是有一个勤政廉洁、开拓进取、群众信得过、能带领广大职工致富的领导班子；二是既无内债，也无外债，往来帐目清晰，有一个好的经济基础；三是公司组建时间短，职工平均年龄三十几岁，没有离、退休的，包袱轻；四是几年来，经营状况相对稳定，抗风险能力较强；有的同志诙谐地说：“改制怕什么，就是有一天大烟囱拔了，凭出租公司房产也够大伙开资。何况我们还要不断开发新项目，扩大市场占有份额。”五是期前经营规范有序，按国家规定“三金”（公益金、公积金和大修基金）应留尽留，没有透支现象，具备扩大再生产的能力。当然，大家也找出了公司潜在的危机和风险，但是“利”大于“弊”，机不可失，时不我待，公司上下团结一致坚定了改制的决心。

　　（二）严格履行法定程序，精心组织、规范运作。

　　为了加强领导，公司成立了改制工作领导小组，领导小组下设清产核资工作小组和股权分配工作小组。

　　改制工作由始至终坚持高标准、严要求，被开发区誉为“具有指导意义的改制示范单位”。其核心是充分发扬民主，严格依法办事，充分尊重广大职工的知情权、选择权，绝不包办代替、差强人意。改制工作法定程序多，涉及市体改委、财政、审计、工商、税务、人事、劳动等十几个部门，公司坚持依法办事，认真严谨地抓好改革的每一个环节，环环相扣，做到“五不”。即：不脱节、不“跑粗”、不走过场、不一蹴而就、不留后遗症。经过反复推敲，制定了改制总体方案和一系列相关的规范性文件。方案确定了通过职工入股全部买断国有净资产，独立走向市场，成为“四自”（自负盈亏、自主经营、自我约束、自我发展）的民营企业的改革思路，并确定了坚持国有资产不流失、坚持维护职工合法权益、坚持规范运作的三个基本原则。

　　在不到三个月的时间，公司体改领导小组先后组织召开大、小各类会议29次（其中职工表决的全体会议11次，领导小组工作会议16次，其他2次）。例如：在确定股权分配方案前，领导小组先后于5月10日、5月20日两次以问卷调查的形式了解职工的购股意向，允许朝令夕改。由于工作细，根据调查摸底的情况，结合工龄、职务、职称等情况形成的股权分配方案，体现了“三公”的原则（公平、公正、公开），全体职工大会一次性表决通过。再如：按市有关文件规定，职工解除劳动关系其中工龄在15年以上或15年以下的分别按市上年企业职工的社平工资标准的3倍或2倍计发补偿金。公司为了照顾老职工，在市有关部门的误导下，一度曾拟以公司全体职工补偿金总额与职工工龄总年限的平均值为基数，分别乘以每个人的工龄计发补偿金。这一做法使一些年轻职工的补偿金按文件规定有所降低，出现了合理但不合规的现象。针对这一情况，领导小组坚决予以纠正，使大家深刻感受到公司在改制中的严谨与规范。

　　（三）充分用好用活政策，紧紧依靠和积极争取开发区党工委和管委会的支持。

　　国有企业产权制度改革是个新事物，改制过程中，由于各方对政策的理解和所处角度、立场不同，难免在一些具体环节上产生分歧。要顺利解决这方面产生的矛盾，统一认识，最主要的是充分用好用活有关政策，紧紧依靠和争取开发区党工委和管委会的支持。

　　例如：在国有资产界定上，曾有人认为开发区南岗集中区的锅炉及其管网等有关附属设施应为公司实收资本，这必然大幅度增加参与改制职工买断国有资产的负担，挫伤广大职工改制的积极性。谁是谁非，感情不能代替政策，针对这一情况，我们做了大量的调查研究工作，直到追查到财政部1993年颁布的《施工、房地产开发企业财务规定》，才使这个问题有了明确定论和共识。按照这个规定，锅炉及其管网有关附属设施的价值已摊入成本，或以出让土地并通过商品房出售和配套费等形式得到补偿，其产权已随商品房价值的转移而归物业产权人所有。因此物业公司此前所使用的锅炉及其附属设施的产权已不属于物业公司，不再属于国有资产，职工也无须再重复买断这一部分资产。

　　另外，根据市体改委有关文件精神，因产权制度改革企业提出解除劳动关系让职工自谋职业的，可一次性发放补偿金进行安置。另一种情况是继续留用的给予一定额度的经济补偿。两者相比，前者的待遇略高于后者，经请示上级主管部门同意，公司灵活的选用了前者的做法，让广大职工得到实惠，调动了广大职工参与改革的积极性。

　　二、改制的成效和特点、体会

　　我公司改制的时间不长，但在许多方面已经凸显出生机、活力和新气象。主要表现在以下四个方面：一是自觉增强责任感，大力提高服务标准。开发区管委会有些人曾担心物业公司体制变了，管理服务标准会不会随之下降？公司新领导班子经过分析认为这符合人们习惯于用怀疑和苛求的眼光去看待新事物的心理，在这种心态作用下，如果我们的工作停留在原有水平或略有提高，只会使人产生下降或如常的错觉，只有各项工作有了显著提高，才能使人们心理平衡和认可。据此，公司一手抓改制，一手抓管理服务，用超范围、超标准的服务回答了这一问题。20**年，正值改制过程，由于市政道路改造，大量社会车辆绕经开发区内，致使区内道路、树木等公共设施遭到严重破坏。公司投资20多万元，恢复和进一步提升了开发区的整体环境质量，受到开发区管委会和广大进区业户的好评。二是投资300万元加强软、硬件建设，为公司的进一步发展夯实基础。其中64万元用于对6台除尘器及相关设备彻底进行改造，安装调试后达到国家环保一类地区一级烟尘排放标准。18万元选用目前居世界领先水平的瑞士产ABB变频器，对原变频器进行了改造。还对区内原有公用照明设施进行改造，修复路灯512盏，新建路灯345盏。三是改制使股东（职工）同舟共济、更加团结，增强了公司的凝聚力、战斗力。

　　20**年，开发区管委会对哈平路工业园区供热中心11300万元资产公开向社会租赁招标，公司不畏强手，经过昼夜奋战做标书，一举竞标成功。同年，在对物业公司管辖服务的科技公寓1#、2#楼分户供热改造中，少数长期拖欠热费的人煽动不明真相的业主对分户供热改造设置种种障碍，公司上下团结一致，顶住了压力和阻力，使改造如期完工。四是职工的主人翁意识空前增强。过去月月喊、年年喊而难以实现的东西，现在不用喊，自发出现了“三多”、“三少”的现象：为了工作主动放弃双休日的多了，讨要加班费的少了；围绕公司的发展和前途忧患意识多了，过去那种吃粮不管穿的少了；事事精打细算的多了，花钱大手大脚的少了。公司控股的新科热力公司根据原煤冬夏季差价，夏储冬用，仅此一项节约资金6.5万元。按惯例，水厂的蓄水池每年都请专业队伍清刷，但改制后，这个单位发动职工自己动手清理蓄水池，节约资金4.7万元。自公司成立以来，南岗集中区供热系统长期存在补水量过大的不正常现象，但“光听辘轳把响，就是找不到井在哪？”改制后，公司一名工程师经过昼夜排查，甚至钻进地沟里摸爬滚抓，最终查到了漏点，使锅炉日补水量由原来的160多吨降至30吨，为公司减少了巨额损失。

　　20**年，公司的收费率由上年的80%上升到91%，公企和民宅热费比上年同期分别增收了11%和8%，是历史上收缴最好的一年。

　　通过前一阶段工作，物业公司的改制工作呈现五个特点：一是领导班子旗帜鲜明、态度坚决，以对党的路线、方针、政策无比信任、忠诚与执着追求，在“改”与“非改”这个大是大非面前从来就没有怀疑过。一件事抓到底、一条路跑到头。改制之初，区内区外曾有人对物业公司的做法评头品足，有人认为“物业公司好出风头”、有人甚至到处散布舆论，说“公司（或某些人）借改制之机大捞好处”，但公司领导班子坚持走自己的路，丝毫不为所动。20**年初开发区工作会议仅过两周，公司就向管委会提出了改制申请，为开发区的国企改革带了个好头，率先打破僵局。改制过程尽管有曲折，特别是其间由于开发区管委会主要领导人事变动，公司的改制方案迟迟批不下来的时候，大家坚持改革的大方向始终没有动摇过；二是公司主要领导的率先垂范作用好，有力拉动了公司的改制进程。在股权分配上，公司主要领导和高管人员站得高、看得远、以宽广的胸襟让利于群众。按鼓励经营者持大股的政策规定，原企业的经营者可以占50%以上的股份。但董事长（兼总经理）最终还是在保证广大职工认饱购足的前提下，认购剩余的40%的股份。

　　公司主要领导的这些表现调动了广大职工参与改革的积极性，职工争相要求超份额认购股份，仅用一周时间就将以股本形式体现的总额300万元注册资本全部交清。三是做过细的思想工作，坚持稳定的原则。充分尊重职工的选择，做到走、留自愿。原公司正式职工中，除因升学、出国、调离外地等原因，其余90%的职工全部转为股东（在我市已转制的国企中，所占比例很高），走的舒心，留下的安心，没有出现因改制而越级*告状的现象，职工队伍情绪健康、稳定。四是正确摆正国家、集体、个人三者之间的位置，顾全大局、态度端正，能做出必要的牺牲和让步。在改制过程中，特别是在国有资产认定上，公司始终尊重管委会和有关部门的意见和建议，襟怀坦白、心地坦荡，不和国家藏心眼。如：在处理期后事项中，我公司改制清产核资截止日是20**年4月29日，但由于种种原因，完成改制工作批准日是20**年的4月29日，整整延后了一年，其间新发生各项业务费用170万元，管委会只认定其中的110万元，公司不和管委会做过多纠缠，主动接受这一认定。通过这次改制，公司总共上交管委会一千多万元，以人均为单位计算，这在同期改制企业中是十分罕见的。五是有胆识和气魄，步子迈得大。由国企到民营实现跨越式发展，改革彻底，一步到位。

　　通过这一阶段工作，我们的体会是国企改革势在必行，晚改不如早改，只要紧紧依靠开发区党工委、管委会领导，吃透国家和省、市文件精神，用好、用活政策，把职工的思想工作做细、做透，充分发扬民主，尊重职工的参与权与选择权，兼顾国家、企业、个人三者利益，稳扎稳打坚实抓好改革过程中的每一个环节，就一定能把改制工作全面做好。

　　各位领导、各位来宾，以上汇报仅是我公司改制过程中的简要做法和粗浅体会，有不当之处，请各位批评指正。我公司的改制工作仅仅是开始，还很不深入和完善，今年，我们要继续深化改革，重点是在人事制度等方面进行相应的配套改革，实行全员竞聘、定岗定薪、岗变薪变，和一些先进省、市的同行比，我们的工作还有很大的差距，有机会我们要走出去，向你们学习，在此也欢迎广大物业同仁、战友们到我公司作客、指导工作、传授物业管理的先进理念和经验。谢谢大家！

　　哈尔滨高新技术产业开发区物业管理有限公司