物业知识培训：社区文化

　　物业知识培训：社区文化

　　一、社区、文化和社区文化的概念

　　(一)社区

　　1887年，法国社会学家F.滕尼斯在《社区与社会》一书中，将人类群体分为两种类型，即社区和社会。社会是社会共同体，以目的、利益、契约以及距离为基础;社区则是生活共同体，以地域、意识、行为以及利益为特征。

　　此后，社会学家们从不同的角度给社区下过不同的定义。据社会学家1981年的统计，已达140多种。韦伯、杜尔凯姆、齐美尔、沃思、帕克、帕森斯、阿莫斯等对社区都发表过具有代表性的论述。在这些定义中，社区被描述成群体、过程、社会系统、地理区隔、归属等等，其*性的因素有地域、共同联系和社会互动。

　　参照社会学家的定义，结合居住区的情形，从物业管理的实际出发，我们所说的社区是指区域性的社会，是在相对独立的区域内，具有一定人口和建筑规模，能满足人们的日常文化需要，凭感觉能够感觉到的具体化了的社会。

　　社区作为一定的地缘性群体和区域性社会，具有四个基本特征：

　　(1)地域要素。指为城市干道所分割或自然界限所包围，具有生存发展的硬件设施、相对独立和稳定的地域。

　　(2)人口因素。指由一定规模、数量、分布状况和类型构成的人口。

　　(3)结构要素。社区由一些群体和组织所构成，如家庭、邻里、商业、学校、医院、民间团体、政府机关等。

　　(4)社会心理要素。群体对个体的行为产生决定性的影响，形成共同的生活方式、行为规范和心理取向。社区成员对本社区具有归属感，产生参与群体的集体意识和行为。

　　社区可以划分为农村社区、集镇社区和都市社区，此后提及的社区主要是指都市社区，即在现代城市里，具有一定共同利益关系的人们，在同一地域内共同生活的有机体。它具有鲜明的城市特点，如地域的独立性渐趋模糊，居民需求对外部的交通、通讯和服务有更强的依赖性，人口密度调整适当，年龄结构老化，社区管理机构多元化，社区成员的归属感和参与感增强等等。这些特点要求城市社区建设必须充分发挥服务功能、整合功能、凝聚功能、稳定功能和发展功能。

　　(二)文化

　　社会科学中，一些最基本、最重要的概念在含义上往往也是最含糊不清的。“文化”和“社区”一样，定义繁多。据统计，有代表性的定义达340多条。

　　“文化”一词源于拉丁文，意指经过人类耕作、培养、教育、学习而发展的各种事物或方式，是与大自然本来存在的事物相对而言的。1871年，爱德华·泰勒在他的《原始文化》一书中，首次将文化作为一个中心概念提出，并把文化表述为“是一个复杂的总体，包括知识、信仰、艺术、道德、法律、风俗以及人类在社会中所获得的一切能力与习惯”。美国文化人类学家克鲁伯和克拉克洪等将文化定义为“是历史上所创造的生存样式系统，其中既包含显性样式也包含隐性样式”。《大英百科全书》将文化分为两类：一类将文化等同于“总体的人类社会遗产”;另一类“是一种渊源于历史的生活结构的体系，这种体系往往为集团的成员所共有”，它包括集团的语言、传统、习惯和制度，包括有激励作用的思想、信仰和价值观，以及它们在物质工具和制造物中的体现。

　　文化概念有多种外延不同的涵义，但可以作一个最基本的区分。广义上，文化是指人类社会历史实践过程中所创造的物质财产和精神财产的总和;狭义上，文化仅指精神层面的内容，像哲学、艺术、道德、宗教、礼仪、制度等。

　　从上述定义出发，文化显现出三个基本特征：

　　(1)文化与行为有密切的关系，它在很大程度上决定着人的行为，并激励和限制行为的结果。

　　(2)文化是后天习得的，可以继承，生生不息。

　　(3)价值观是文化的核心。

　　(三)社区文化

　　文化与社区不能割裂。文化是在一定的空间范围和时间向度上生成的，社区是文化的土壤，社区结构的形成端赖于文化的制约，文化的孕育和传承又存在于社区的社会活动和生活工作之中。

　　社区文化的定义因文化外延的不同也有很多说法。吴文藻先生认为：“文化的简单的定义，可以说是某一社区内的居住所形成的生活方式......也可以说是一个民族应付环境--物质的、象征的、社会的和精神的环境--的总成绩。”

　　马林洪斯基认为，文化从功能的角度来考察，包括经济、教育、政治、法律与秩序、知识、巫术、宗教、艺术及娱乐等八个方面。桑佳斯论述的社区文化的外延更小，包括语言文字、公共象征、知识信仰、价值体系以及有关行为程序中的惯例、规则与特定方式。

　　从物业管理的角度来审视社区文化，社区文化应该是一个较为宽泛的概念。为了方便论述，我们将物业管理中的社区文化界定为：社区文化是指在一定的区域范围内，在一定的社会历史条件下，社区成员在社区社会实践*同创造的具有本社区特色的精神财富及其物质形态。

　　理解社区文化的概念需要注意：

　　(1)社区文化是社区成员在社区社会实践中所构建的。

　　(2)社区文化是社区成员在社区实践中所构建的各种成果。

　　(3)社区文化是社区成员在社区实践中所构建的各种生活方式或样式。

　　(4)社区是社区文化的生存地、生产地和传播地。

　　从物业管理中的社区文化概念出发，可以管窥到社区文化具有自身的一些特点：

　　(1)社区文化有着浓郁的企业化色彩。社区管理者主观推动，企业在社区文化建设中扮演着重要的角色。在物业管理对小区实施一体化管理之后，物业管理企业成了社区文化的组织者、创造者与传播者。

　　(2)社区文化建设有潜在的功利性。物业管理企业藉此推动物业管理，节约劳动成本，提高工作效率。社区文化旨在改变问题住户，创造理想住户。

　　(3)社区文化具有理性化和世俗化的特征。社区成员以效率和效能作为衡量与评价日常生活的标准，对事件的处理不太强调邻里个人感情，而以利益为基本准则。人们讲究实效，讲究实惠，注重切身利益，重视实实在在的好处。社区成员的人格往往呈孤独的、冷漠化的态势。

　　(4)社区文化具有开放性特征。这种开放性一方面表现为社区文化的手段对社区外的依赖，另一方面则表现为社区成员对域外各种文化的吸纳。同时，社区成员的文化需求呈多元性，除了因年龄、素质、兴趣等因素之外，跟社区文化的内外撞击有很大的关系。

　　二、社区文化的内容

　　社区文化是指一定区域、一定条件下社区成员共同创造的精神财富及其物质形态，它包括文化观念、价值观念、社区精神、道德规范、行为准则、公众制度、文化环境等等，其中，价值观是社区文化的核心。社区文化不可能离开一定的形态而存在，这种形态既可以是物质的、精神的，也可以是物质与精神的结合。具体来说，社区文化可以包括环境文化、行为文化、制度文化和精神文化四个方面的内容。

　　(一)环境文化

　　社区环境是社区文化的第一个层面。它是由社区成员共同创造、维护的自然环境与人文环境的结合，是社区精神物质化、对象化的具体体现。它主要包括社区容貌、休闲娱乐环境、文化设施、生活环境等。通过社区环境，可以感知社区成员理想、价值观、精神面貌等外在形象。如残疾人无障碍通道设施可以充分体现社区关怀、尊重生命、以人为本的社区理念。当然，怡人的绿化园林、舒心的休闲布局、写意的小品园艺等都可以营造出理想的环境文化氛围。现在很多社区积极导入环境识别系统(CIS)，用意也基于此。

　　(二)行为文化

　　行为文化也被称为活动文化，是社区成员在交往、娱乐、生活、学习、经营等过程中产生的活动文化。通常所说的社区文化都是指这一类的社区文化活动。这些活动实际上反映出社区的社区风尚、精神面貌、人际关系范式等文化特征，它如社区之“手”，动态地勾勒出社区精神、社区理想等。如“中国城市文明第一村”深圳市莲花北村的物业管理者--万厦居业公司，自1994年以来，就在该小区组织开展了300多场大中型社区文化活动，涉及娱乐、健身等各个方面，如广场交响音乐会、元旦千人舞会、重阳节文艺汇演、趣味家庭运动会、游泳比赛、新春长跑等等。

　　(三)制度文化

　　制度文化是社区成员在生活、娱乐、交往、学习等活动过程中形成的，与社区精神、社区价值观、社区理想等相适应的规章制度、组织机构等。它们对保障社区文化持久、健康地开展具有一定的约束力和控制力。制度文化可以粗略地分为两大类：一类是物业管理企业的各种规章制度，另一类是社区的公共制度。企业的规章制度和社区的公共制度都可以反映出社区价值观、社区道德准则、生活准则等。如奖罚分明可以体现出社区的严谨风格，规劝有加可以体现出社区的人性感悟，条分缕析可以反映出社区的细腻规矩等。为保障社区文化活动深入持久地开展下去，现在很多小区物业管理部门都成立了专门社区文化部，负责社区文化活动建设工作。社区文化部在引导、扶植的基础上成立各种类型的社区文化活动组织，如艺术团、协会、表演队等，同时还对社区文化活动开展的时间、地点、内容、方式、程序等予以规范。

　　(四)精神文化

　　精神文化是社区文化的核心，是社区独具特征的意识形态和文化观念，包括社区精神、社区道德、价值观念、社区理想、行为准则等。这是社区成员价值观、道德观生成的主要途径。环境文化、行为文化、制度文化都属于精神文化的外在体现。这里，特别将那些指向性强烈、精神性突出的活动等也算作精神文化建设的范畴，如社区升旗仪式、评选文明户、学雷锋演讲等。由于精神文化具有明显的社区特点，所以往往要多年积累，逐步形成。

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篇2：前期物业管理知识问答

　　前期物业管理知识问答

　　问：什么是前期物业管理

　　答：一般意义上的物业管理，是从住宅小区成立业主委员会选聘物业管理公司后开始，而“前期物业管理”仅存在于业主委员会成立之前。前期物业管理期间，由于业主委员会尚未成立，没有行使选聘物业公司的职权机构，但已有部分业主入住，不能没有物业管理和服务，那只能由开发商选聘物业管理单位，或者就是开发商属下的物业公司来承担物业管理和服务工作。由于实施物业管理的时间越长，其经济效益才越能显示；短期的物业管理，由于开始时得做大量准备，要理顺和协调各种关系，还要在某些方面先投入点资金等，它的效益是出在一段时期以后。所以开发商在选聘物业管理单位时，签约一般都签几年，否则物业公司不大愿意接受短期协议。然而，开发商与物业公司的签约，却无法制约业主，业主委员会成立以后，任何时候都有权解聘物业公司。

　　问：前期物管需要吗

　　答：为使发展商便于日后管理，楼内各项设施便于维护、保养，物业管理在楼宇设计、施工准备阶段介入为最佳时期，因为这是管理公司可在兼顾发展商利益的条件下，更多地为业主的生活便利考虑。从物业管理的专业角度提出客观的意见，为发展商省去一些不必要的支出，又为今后业主的生活带来方便。

　　列举了一个有关垃圾的问题，一般来说她们将在业主用餐后收取垃圾，每层楼已经为业主设了垃圾桶，但物管收垃圾的路线应避免遇到业主，肯定不能从每幢楼的正门进出，于是在她的建议下开发商在每幢楼增加了一个后门。此外，还有通过前期物管的参与，来确定同等的装饰材料哪种更便于保养，一幢电梯公寓需要配几部电梯、选多少承重量的电梯、用什么品牌的电梯合适等第问题。

　　前期物管就是开发商、后期物管公司及业主之间的饿一座桥梁。物管公式依据自己多年的物管经验从施工、设备、材料等方面提出可行性意见，以确保开发商的资金用在刀刃上，使后期物管公司介入楼盘时具备良好的先天条件，也为业主有效地控制了维修费用。

　　问：什么是物业管理法律责任？

　　答：物业管理主管部门的工作人员、物业管理企业、业主或使用人，在进行管理、服务、使用物业的活动中，必须遵守国家关于物业管理法律法规、规章政策的规定和物业管理委托合同、业主公约，如果因为故意或过失违反了物业管理法律规范，就属于违法行为或违约行为。例如违章搭建、损坏公共设施等。又如房屋所有人不依法修缮房屋，以致房屋倒塌，使承租人或者其他人遭受损害，具备了法律规定的危害后果，也符合法律规范所规定的制裁条件，由当事人承担物业管理的法律责任。

　　问：物业管理企业与房地产开发企业的关系？

　　从二者隶属关系来看，一般有两种情况：一种是房地产开发企业自身进行物业管理，所设的物业管理公司为其下属的分支机构或子公司，二者之间是从属关系，目前国内这种关系占有很大比例；另一种是房地产开发企业以原始业主的身份在物业建成以后负责第一次选聘物业管理公司，这时二者之间是一种短期的合同关系，当业主委员会成立后，选聘物业管理公司的工作则由业主委员会负责，房地产开发企业在原始资料移交后，与物业管理公司基本上将不再发生联系。从活动范围来看，二者既密切关联又有相对独立性：一方面，房地产开发建设为物业管理提供一定的物质基础，房地产开发项目设计与建造质量及环境的优劣，将直接影响到日后物业管理的开展，因此物业管理企业必须与房地产开发企业保持良好的关系，尽可能作到物业管理能早期介入，以确保和提高房地产开发建设的质量；另一方面，虽然物业管理可以看作是房地产开发的延续和完善，但物业管理企业与房地产开发企业的活动范围却各有侧重点，房地产开发企业主要涉及物业的建设、流通和消费的前期活动，而物业管理企业则是对已建成并投入使用的各类物业实施全方位的综合管理与服务，其主要活动领域在物业的消费阶段。因此，不管二者是从属关系还是一种短期的合同关系，在管理活动中必须明确二者的责任。如，因设计、施工或材料原因造成的物业质量事故应明确由开发企业承担修缮责任(当然可委托物业管理企业实施修缮工作，但开发企业应支付相应的费用和报酬)；若属使用不当、管理不善造成的质量事故则由物业管理企业承担相应的责任

　　问：住户装修时，是否应向物业公司交纳装修押金？

　　答：住户对房屋进行二次装修已是普通现象，为了保证住户装修不破坏房屋主体结构，保证房屋的安全使用，住户在装修时，必须向物业公司提出申请，经物业公司批准后方可施工，而且还必须与物业公司签订装修协议，明确装修的内容、装修时间、垃圾处理方式以及违约责任的处理等内容。对于物业公司是否应收取装修押金，应按照购房人在买房时与开发商双方约定为准，即按《房屋使用、管理、维修公约》中的规定执行。

　　问：机动车停车费用到底是什么费用？

　　答：规定的是“机动车存车费”，而不是“占地费”。在小区里能收取此项费用的只能是具备《物业管理资质证书》的物业管理公司，其他单位和个人不得收取此项费用。物业公司收取存车费后，双方应签订存车看管协议书，物业公司履行看管责任，发生丢失时，按照双方签订的协议进行处理。

　　问：物管公司应提供哪些服务？

　　常规性服务是最基本的服务，包括：

　　1.房屋建筑主体管理；

　　2.房屋设施、设备和管理；

　　3.环卫管理；

　　4.绿化；

　　5.治安；

　　6.消防；

　　7.车辆道路；

　　8.代办服务

　　物业管理收费项目的构成 答：

　　1.房屋建筑及其设备、设施的自有部位、自用设备的维护、维修、保养费用；

　　2.共用部位、共用设备设施的日常运营和管理费用；

　　3.物业范围内的市政设施道路、维护维修费用；

　　4.物业所有人、使用人在使用物业过程中，为维护公共环境的安全、清洁、秩序、优美，而要求物业经营人所进行的管理和服务费用；

　　5.物业所有人、使用人要求物业经营人提供的特殊和专业的服务项目而付出的费用。

　　物业管理公司应承担的义务包括：

　　1.全面履行物业管理合同，对房产消费者委托管理的房屋、设施及其公共部位进行维护、修缮，承担居住小区及小区内物业的保安、防火、绿化绿扩、清扫保洁以及房产消费者日常生活必需的便民服务。

　　2.接受物业管理委员会和居民的监督。

　　3.重大的管理措施提交物业管理委员会审议决定。

　　4.接受房屋土地管理机关、其他行政管理机关及当地街道办事处的指导监督。

　　5.发现违反法律、法规和规章的行为，要及时向有关行政管理机关报告。有关物业管理公司应根据国家规定，结合管辖小区实行情况，制定较具体的义务和责任条款并公之于众，以方便房产消费者的了解和监督。

　　问：业主与开发商有纠纷而拒绝交纳物业管理费，物业公司该怎么办？

　　答：商品房买卖与物业管理属于不同的法律关系。业主与开发商之间的任何纠纷应由开发商与业主解决，业主不能以此为由拒交物业管理费。业主拒交物业管理费的行为构成对物业管理公约的违反，是一种违约行为，物业管理公司有权要求业主履行义务，交纳物业管理费；如业主继续违约的，物业管理公司可以采取法律手段，起诉业主或提出仲裁，要求业主履行物业管理公约的义务。 最后提醒住房消费者一定要分清在住房消费过程中房屋买卖关系与物业委托管理关系，出现不同的问题由不同的责任人承担违约责任，不能因为开发商与物业公司之间存在着委托关系，就将开发商的行为与物业公司的行为混在一起。除房屋交付时存在这个问题之外，在房屋维修方面也存在这种类似的情况，希望消费者辨清责任的承担者，避免开发商与物业公司之间的互相推诿，让应该承担责任者无法推托，以便住房消费者更好地保护自己的利益。

篇3：物业业主装修管理

　　物业业主装修管理

　　业主在收楼后有权对自己所购物业进行装修，但装修必须在规定范围内进行。其有关规定包括：国家建设部发布的《建筑装饰装修管理规定》和物业管理企业制定的《住户装修管理规定》。根据上述规定，业主在装修前必须向物业管理企业进行申请登记，包括填写业主装修申请表、领取《装修管理规定》，根据约定在申请表上签字，缴纳装修管理押金及保证金，经批准后方可动工。业主在装修完成以后，物业管理企业应组织验收，合格后即退还装修押金及保证金。

　　一、业主装修申请表

　　业主在装修前向物业管理企业申请登记时，需如实填写装修施工内容，并注明委托施工单位及进场人数，业主、施工队及物业管理企业三方应在申请书上签字盖章。

　　二、装修管理规定

　　根据政府有关法规，为加强物业辖区管理，保证物业的完好和安全，保持物业辖区的整洁美观，维护全体业主的合法权益，一般物业管理企业均对装修制定如下规定：

　　(一)报批程序

　　(1)业主应提前5天向物业辖区管理处申报。

　　(2)详细、如实地填写《装修申请表》。

　　(3)经管理处审核同意后、方可进行装修施工。

　　(4)装修施工队应到管理处签订《装修工程队治安责任书》及《装修施工保证书》。

　　(二)装修管理要求

　　(1)不得拆改原房屋的墙、柱、梁、楼板等主体结构部件。

　　(2)不得凿穿地面和房顶的水泥层。

　　(3)不得封闭前阳台，不得改动外门窗，保持房屋外观的美观、统一。

　　(4)装修垃圾必须及时清运，倾倒到指定的地点。严禁向窗外、阳台外、楼梯、过道、天台等公共场所抛撒堆放。

　　(5)严禁将垃圾倒入下水管道内或将生活污水由雨水管道排出。

　　(6)按照管理处的要求，空调器安装在指定的位置，以保持外观统一、协调。空调出水必须接回阳台内或室内。

　　(7)装修施工应安排在上午7：00-12：00，下午14：00-20：00时间内进行，以免影响他人休息。

　　(8)高层住户装修不得使用载人电梯装运建材、木料、工具等物品。

　　(9)需封闭后阳台的，须申报管理处同意方能施工。

　　(10)施工队人员应到管理处办理临时出入证，将临时出入证佩戴在前胸，并在指定的区域内活动。

　　(11)未经管理处同意，不得随意改动水、电管线走向。

　　(12)底层住户装修，不得在前阳台违章搭建。

　　(13)临平台的阳台、窗户不能改装门。

　　(三)押金及保证金

　　(1)业主装修前须向管理处交付一定的装修保证金。

　　(2)装修施工队在办理临时出入证时，须向管理处交付一定的押金。

　　(3)装修施工结束后，由管理处派人对装修工程进行检查，如无违反本规定及物业辖区其他管理规定的行为，没有对他人财产和公共场地、设施、设备等造成损害的，管理处将如数退还押金和保证金。

　　(四)违规责任

　　(1)在装修施工中有违反上述规定行为的，管理处有权视情节严重程度给予扣罚部分乃至全部押金和保证金的处罚。

　　(2)装修施工中有意或无意损坏公共设施、设备和给他人财产、物品造成损害的，必须照价赔偿。

　　(3)因装修施工造成管道堵塞、漏水、停电、坠落等造成公共设施和他人利益损失的，装修户应负责修复(或承担修复费用)，并视情况给予受损害者必要的赔偿。

　　(4)因装修施工造成外墙破坏、污染的，由装修户负责修补。

　　(五)管理权限

　　(1)住户装修管理由所属物业辖区管理处全权负责。

　　(2)住户要求改动房内水、电管线走向的，须经物业管理企业工程部经理同意方能进行施工。

　　(3)住户要求封闭后阳台，须经管理处同意方能进行施工。

　　(4)因特殊情况需在户内隔墙上开窗和开洞的，需经物业管理企业工程部经理批准。

　　(5)任何人均无权批准超过本规定的装修行为。

　　(6)如施工队违反本规定后，不听从物业管理企业的劝阻和安排，物业管理企业有权责令其停止装修行为。

篇4：物业服务文明用语和服务忌语

　　物业服务文明用语和服务忌语

　　一、文明用语

　　1 因人称呼(如老伯、大妈、同志、师傅、女士、小姐、小朋友)

　　2 您好

　　3 请进、请坐、请讲、请问

　　4 请稍等

　　5 谢谢

　　6 对不起

　　7 请原谅

　　8 很报歉

　　9 没关系

　　10 不客气

　　11 请您排队等侯

　　12 请不要着急

　　13 很高兴能为您服务

　　14 请您先看一下须知

　　15 您有什么愿望，请告诉我

　　16 对不起，请注意保持环境(室内)卫生( 请您不要吸烟)

　　17 请把您的需求告诉我

　　18 我能为您提供什么帮助吗？

　　19 我理解您的心情

　　20 我会尽量帮助您

　　21 请您按规定填写表格

　　22 有不懂的地方您尽管问

　　23 很抱歉，让您久等了

　　24 不用谢

　　25 请放心

　　26 我们帮您办

　　27 请留下保贵意见

　　28 您慢走

　　29 请走好，再见

　　30 为您服务是我应该做的!

　　31 您的需求就是我的职责

　　32 对待业主(业主(使用人))语言应该表达恰当、声调温和、亲切自然

　　二、服务忌语

　　1 带有蔑视性、侮辱性的称谓，如：老头、老太婆、神经病等等

　　2 喂，干什么

　　3 喊什么，等一会儿

　　4 少啰嗦，快点讲

　　5 你管不着(你少管闲事)

　　6 喂，叫你呢

　　7 不关我的事

　　8 急什么，还没上班呢

　　9 找别人去，我管不着

　　10 墙上贴着，自己看

　　11 就你急，怎么不早来

　　12 给你讲过几遍了，怎么还拎不清

　　13 急什么，没看我正忙着吗？

　　14 你能怎么样(你看着办)

　　15 没看快下班了吗，早干什么了

　　16 烦不烦

　　17 这么晚了明天来

　　18 你问我，我问谁？

　　19 这事我管不了，你去找我们领导。

　　20 你这人是不是有毛病？

　　21 你这人真啰嗦。

　　22 你找谁，他不在，跟你说过了，他不在，你耳聋啦？

　　23 有意见，找领导。

　　24 我就这态度。有本事你告去

　　25 叫什么，等一下。

　　26 我就这种态度，怎么啦？

　　27 不是我管，我不晓得。

　　28 不知道，你问我，我问谁。

　　29 对待业主(业主(使用人))不应用任何使其不知所措的语言

篇5：物业公司与业主装修监管的关系

　　物业公司与业主装修监管的关系

　　物业管理公司对于业主的装修进行监管属于物业管理公司的一项义务、一般来说、此项义务在物业管理合同中均有体现。基于此、物业管理公司有责任对业主在装修过程中的行为进行必要的限制。

　　首先、物业管理公司应当审查业主的装修方案、将住宅室内装饰装修工程的禁止行为和注意事项告知业主和业主委托的装饰装修公司、并与业主签订住宅室内装饰装修管理服务协议。协议应当包括下列内容：装饰装修工程的实施内容：装饰装修工程的实施期限：允许施工的时间：废弃物的清运与处置：住宅外立面设施及防盗窗的安装要求：禁止行为和注意事项：管理服务费用：违约责任等。应注意的是、在签订协议时、物业管理公司应告之业主在装修时不得影响房屋整体结构：应考虑楼层楼板承载力：装修材料应符合防火的有关规定：不影响毗邻房屋的安全使用：不影响其他业主的正常使用。

　　其次、物业管理公司应当按照协议加强对装修现场的巡视和检查：监督业主或装修公司将施工垃圾和其他废弃物运到指定地点：监督业主或装修公司按规定允许的装修施工时间施工、以免影响其他业主的生活和休息：指导业主或装修公司接电、接水、并随时检查装修施工是否采取必要的安全措施和消防措施：监督业主或装修公司是否擅自变动涉及房屋整体安全的部位和设施。如果发现业主或者装修公司有违反协议的行为、物业管理公司应当及时制止：已造成事实后果或者拒不改正的、应当及时报告有关部门依法处理。对业主或者装修公司违反协议的、追究违约责任

　　最后、装修结束后、物业管理公司应当进行验收、凡有违反协议的行为、应要求装修恢复或赔偿：没有违反协议的、应及时退还装修押金。

　　一、物业管理公司有权收取装修管理费吗？

　　目前、当业主进行装修时、很多物业管理公司都要收取一定的费用。这些费用总体看来、分为两种类型：一种是可以退还的、主要是装修押金、金额一般为1000元至4000元不等：一种是不可退还的、往往被称为装修管理费、一般为几百元。大多数的业主都认为这两笔钱物业管理公司不能收取。因为这个问题产生的纠纷在现实中不乏少数。那么、物业管理公司有权这样做吗？收取这两笔费用的依据是什么？

　　关于装修是否收取装修押金问题、一方面、国家没有明确规定：另一方面、装修过程中存在较大安全隐患、私拆承重墙、堵塞下水管道、施工扰民、装修人员随意进出造成治安混乱等问题都会对小区公共利益造成损害、用电梯运水泥、沙子也会对公共部位造成磨损。物业管理公司在此过程中确实要投入人力物力进行管理和约束。因此、物业管理公司收取一定的装修押金是合理的。如果业主在房屋装修中违反规定、给小区内的其他业主造成损失、该业主应予以赔偿：如果装修完成后经物业管理公司验收没有问题、物业管理公司应当及时退还已收取的装修押金。

　　对于装修管理费的问题、由于物业管理公司与业主之间是平等的民事主体、他们之间存在着委托合同关系、物业管理公司是否应当收取装修管理费以及收费标准首先要看物业管理合同中是否有对此项的约定、合同中若没有约定、物业管理公司是不能收取上述费用的。

　　物业管理公司提供服务、业主支付物业管理费。如果物业管理公司提供了额外的服务、并被业主接受、那么物业管理公司就有理由要求相应的报酬。反之、如果并没有额外的服务、就不可巧立名目收费。

　　物业管理公司是为全体业主服务的、所以只有当装修行为可能会对整个物业、共同部位或其他业主造成损失时、才需要物业管理公司进行管理。一般说来、物业管理公司不能无故扣押业主的装修押金、也不应当向业主收取诸如装修管理费等类似的费用。

　　二、物业管理公司是否应对业主的违约行为承担管理不善的责任？

　　由于个别业主在小区内的行为违反规定、而对小区内的其他业主或公共设施造成损失、此时物业管理公司对业主的违约行为是否要承担管理不善的责任呢？

　　物业管理公司作为受托实施管理的公司、应当按照合同约定履行相应的管理义务。但是、物业管理公司是一个民事主体而非行政管理机关、因此、物业管理公司是不能采取强制措施的、它所能做的仅仅是在发现问题时向业主及使用人提出改进意见、而不能直接采取行政制裁手段。因此、只要物业管理公司向业主提出了整改意见、应当说就已尽到了依管理合同而履行的义务。对于业主的违约行为物业管理公司不承担责任。

　　但是、如果物业管理公司根本没有履行监督管理义务、没有能够及时发现问题并提出建议、也没有及时告知业主委员会、物业管理公司就违背了物业管理合同的义务、此时应当承担相应的违约责任。例如业主违反业主公约中的约定、擅自将屋内的承重墙拆除。物业管理公司遇到这种情况应当马上制止、如果物业管理公司怠于行使自己的职权、没有及时对这种行为进行处理、应当承担管理不善的责任。