物业管理企业人力资源开发策略
物业管理企业人力资源开发策略
当前，物业管理行业从业人员的整体素质与数量同行业的高速增长相比，已远远无法满足市场的需求。为了保障物业管理行业的健康快速发展，必须对企业的核心资源--人力资源加快开发进程，通过开展系统化研究，建立科学的物业管理人力资源开发策略，以解决企业面临的日益严峻的人力资源问题。
一、物业管理企业人力资源开发策略的建立
人力资源开发的基本职能包括：员工上岗引导，设计和实施管理及组织开发方案，在组织内部建立有效的工作团队，设计评价员工个人绩效的系统，帮助员工制定职业计划。归纳起来，人力资源开发的工作重心有三个方面：一是组织学习，包括上岗引导、员工培训、管理和组织开发等基本职能的内容。二是职业发展。为了满足企业对人力资源的需要，更好地组织员工了解企业内潜在的职业道路，以及制定充分利用现有人力资源的整体方案，要求企业建立职业发展计划。三是绩效评价，用于提供管理决策依据及激励员工。
与其他行业相比，物业管理行业对从业人员主要有三方面特定要求：第一，由于物业管理涉及开发经营、中介经纪、专业服务等众多行业，产业关联性较广，这就需要员工具备多元化的知识和能力。第二，在组织的职业发展方面，由于物业管理市场从业人员流动率较大，而优秀的人才数量相对不足，这要求企业必须尽快建立致力于组织稳定的职业发展计划，以适应企业对人力资源开发的需要。第三，物业管理企业的大部分员工面对着众多工作对象，如团队协作、管理企业沟通、政府部门协调、专业服务管理、业主服务等，其工作具有典型的“多对象”特点，单靠个体的力量是无法胜任物业管理岗位的，所以必然强调员工的团队协作。
综上所述，可以把物业管理企业人力资源开发策略的定位归纳为三个方面：强调多元化知识与能力的组织学习体系、致力于组织稳定的职业发展体系、适应“多对象”工作与团队协作的绩效考核体系。
物业管理企业人力资源开发策略包括三个体系：组织学习、职业发展和绩效考核。三个体系互为因果、紧密相连。首先，组织学习是实现职业发展计划的基础和前提，同时是绩效提升的动力和源泉；其次，职业发展为绩效考核提供了良好的操作平台，并为组织学习指明了发展方向；最后，绩效考核的有效实施，不仅对组织学习具有重要的指导作用，而且为职业发展提供了有力的参考信息，其结果是组织学习和职业发展计划优劣的集中体现。
二、物业管理企业人力资源开发策略的实施
(一)组织学习体系
组织学习包括上岗引导、员工培训、管理和组织开发等基本职能，它是用来开发使员工能完成当前和未来工作的关键能力。这种能力包括知识、技能和态度。与当前企业内普遍实施的培训体系相比，二者既存在共性，又有明显的区别。就两者的共性来说，一方面培训是学习的重要组成部分，另一方面培训又是组织学习机制的重要内容。组织学习与培训的区别主要表现在：培训侧重于成熟的知识、技能从专家向受训人员的单向传递，而组织学习不仅包括接受现有知识的过程，而且包括创造出新知识、新方法；组织学习是人、团体与组织的一项基本能力，它可以在没有人指导的情况下进行。
基于企业的长期发展目标，针对物业管理业对员工多元化知识与能力的要求，本文建立了以“系统化”和“多元化”为核心的物业管理企业组织学习体系。其运作流程见。
下面对物业管理企业组织学习体系运作流程各环节的实施进行分析。
需求评估与确定
一般来说，需求评估应由三个层面进行，即员工个体分析、特定群体分析和组织整体分析。只有把员工个体学习、特定群体学习、企业整体发展三者统一起来，才能使各项组织学习工作真正发挥其增值效应，实现组织整体绩效的提升。在确定评估方法时，员工个体分析与特定群体分析可选用问卷调查、需求申报、员工访谈等方法，组织整体分析可采用德尔菲法、领导审批等方法。
设置目标
根据需求评估的结果，可以确定组织学习的特定目标。目标分为三类：一是技能培养，如基层员工的操作训练、管理层的书面与口头沟通能力、人际关系技巧等；二是知识传授，如理论的理解、知识的灌输和接受、认识的建立等；三是态度的转变，即员工认识与观念的变化。
制定方案
一般情况下，组织学习方案的制定包括四部分内容。首先是学习层次的确定。物业管理企业可以分为决策层、中层管理者、管理处主任、基层管理者、一线员工几个层次。其次是学习内容的确定，可以由需求确定结果得到。再次是学习方法的选择，如授课法是获取知识的有效途径，态度转变应采用计划性指导，而视频法则适用于问题解决技能的培养等。最后，应合理安排学习活动的环境因素，如时间、地点等。
方案实施
组织学习方案的实施需要解决两个关键问题，一是要有明确的组织者。根据企业的规模和结构不同，可以设置少数管理人员负责，也可以设立专职部门来开展学习活动。二是要有明确的具体负责人。提高员工工作能力和工作积极性是直接主管的主要责任之一，所以组织学习工作应成为他们工作中的一个关键部分。
结果评估与反馈
在对学习结果进行评估时，采用柯克帕特里克学习评估模型。
组织学习结果的反馈可以归结为两个方面：第一，优化组织学习项目和结构，即根据评估结果重新设计、调整或取消学习项目；第二，沟通和总结组织学习结果。一般来说，企业中有四部分人员应得到评估结果。最重要的便是组织者，他们需要这些信息来改进学习项目。管理层是另一个重要的人群，因为他们当中有一些是决策者，决定着学习项目的未来。第三个群体是学习主体，他们应该知道自己的学习效果怎么样，并且将自己的绩效表现与其他人的绩效表现进行比较。这种意见反馈有助于他们继续努力，也有助于将来参加该学习项目的人员不断努力。第四个群体是学习主体的直接主管。
(二)职业发展体系
职业发展是组织进行的一种持续的正规化努力，其重点集中在根据员工和组织双方的需要来开发和丰富企业的人力资源。与职业发展相对应的一个概念是职业计划，它是指个人提出职业目标并制定实现这些目标的计划的过程。职业发展从组织的角度来看待员工个人的职业，而职业计划则从员工个人的角度来看待职业。因此，职业发展和职业计划应相互加强，以实现二者互相促进的目的。
为了建立有效的职业发展计划，企业可以通过四个步骤予以实施。首先是自我评价。自我评价是员工对其能力、兴趣及职业目标进行认识和评价的过程，它是形成职业计划的开始。其次是组织评价。绩效评价是传统的组织评价方法，也是目前大多数企业进行职业发展所采用的主要信息来源。除此之外，员工的学历、工作经历等也是信息来源之一。再次，对员工的职业定位在组织内部进行沟通。员工为了确立切实可行的职业目标，必须通过与组织的信息交流与沟通，了解可资利用的工作机会以及可能的选择；最后，为确立切实可行的职业计划进行必要的职业咨询。职业咨询是贯穿职业发展过程各个环节的活动，其咨询主体可以由员工的直接管理者、人力资源专家或二者一起组成。
通过上面的职业发展实施步骤，可以制定物业管理企业员工的职业计划。
在职业发展计划制定与实施过程中，组织、员工直接主管以及员工本人都负有责任。一个成功的职业发展计划的形成，有赖于三者的共同努力。
(三)绩效考核体系
绩效是指构成员工职位的任务被完成的程度。绩效评价则是一个确定并与员工沟通其工作的状态，并制定相应改进措施的过程。如果进行得恰当，绩效评价不但能使员工了解自己的工作现状，而且还能影响他们未来的努力程度及工作方向。如果员工得到适当的鼓励，他们会进一步努力工作。
针对物业管理行业员工“多对象”工作、强调团队合作的特点，本文基于多角度评价与强调反馈两个原则，从信息加工角度，建立了物业管理企业绩效考核体系。
三、结束语
初步实践结果显示，物业管理企业人力资源开发策略不仅有利于物业管理市场的健康快速发展，而且对企业内部的人力资源开发工作具有较高的实用价值。具体来说，可以归纳为以下几点。
有力推动了顾客满意目标的实现。员工满意是顾客满意的前提和基础，而良好的人力资源开发策略则是实现员工满意的决定因素。因此，企业通过人力资源开发工作的改善，实现了激励员工、改进绩效的目的，最终显著提高了顾客服务水平。
大大加快了企业学习型组织的进程。通过组织学习体系的实施，企业不仅可以提高内部资源、知识的利用率，而且通过多方面学习提高了自身能力，持续推进了企业学习型组织的进程。
有效提升了企业的投资回报率。调查数据显示，成功的组织学习工作通过提高员工的综合素质，明显提升了工作效率和员工工作积极性，大幅降低了经营成本。因此，高质量的人力资源开发体系是一项投入产出比很高的投资。
显著提高了人才队伍的忠诚度，实现了组织稳定。职业发展通过建立员工职业计划、加强人力资源规划等途径，实现了员工满意度的提高，有效降低了员工流失率、进而减少了企业的人力成本开支。
物业经理人网 www.pMceo.com篇2：物业知识教材：物业管理物业开发全过程介入
物业知识教材：物业管理物业开发全过程介入
物业管理是建设与管理结合的纽带，对于房地产开发企业来讲，应在项目可行性研究阶段就聘请专业水平较高、有一定管理经验的物业管理公司介入。这样不仅有利于完善项目的规划设计，而且能够避免由于选材不当，或施工中的遗留问题给日后销售及使用带来不便。对于物业管理公司来讲，在具备一定管理经验和专业技术人员的条件下，应主动申请参与房地产开发企业的物业开发全过程。在项目可行性研究阶段，物业管理公司可凭实践中获得的经验，提出物业管理方案；在规划设计阶段，物业管理公司可对规划设计中易疏忽的问题提出指正意见；在施工阶段，物业管理公司可对各种建筑材料的选用提出合理建议；在竣工验收阶段，物业管理公司可对工程质量提出严格要求。这样不仅使物业管理公司对物业和各个部分充分了解，同时也使其成为有可能接受物业管理委托的公司。
一、提前介入，为实施物业管理奠定基础
建管脱节是造成住宅小区管理滞后的主要矛盾之一。其主要表现：一是建设与管理各自为政，互不衔接；二是管理者不参与验收交接，小区交接不规范，无具体标准。为了改变这种状况，物业管理公司应提前介入小区建设工作。这样可以有两个方面的好处：
1.“兵马未到，粮草先行”为小区的今后管理，奠定了坚实的基础，提前介入小区建设工作，就可以从保一方平安、为群众创造良好的居住环境出发，对物业建设的整个过程给予关注。可以全面了解小区建造的概况，参与小区的规划、设计与论证，为将来管理打好基础。建设中提出合理化建议，弥补不足；建成后，主动参与工程验收，严格控制标准，不留后患。
2.从严把住“入住”关，实施全方位管理
“千里之行，始于足下”。小区管理，重在良好的开端，超前介入小区管理，就能把工作做在前面。首先加大工作力度，大力宣传开展物业管理的意义，使政府部门、建设部门以及即将进住的业主(使用人)能给予理解与支持；然后制订好小区管理契约，凡是入住小区的居民必须严格遵守小区综合管理办法，并自觉履行其规定的义务，与物业管理公司签订入住契约，凡不签约者不予办理房屋承租、户籍登记；最后提前组建好专业队伍，一旦业主(使用人)签定入住契约进住小区内，就必须有人管理、有人服务，让小区的居民感受到物业管理带来的生活喜悦与舒适。
二、可行性研究阶段
房地产开发企业在项目可行性研究阶段，就应制定物业管理方案。物业管理方案的制定可由房地产开发企业完成也可由房地开发企业请物业管理公司代理完成。方案应确定物业管理的档次，所需经营性用房及必要配套设备、设施和拟开展的服务内容，以及物业管理费的收费标准。物业管理方案的制定一般分为以下两个步骤：
(一)确定物业管理的档次
可根据物业的消费水平，合理确定管理规模。如果开发的物业是写字楼，那么相应的管理服务标准就应适应物业本身的档次，如果开发的物业是住宅小区，用户普遍为中低收入者，则应考虑物业管理的服务费应适合居民的实际情况。
(二)制定物业管理方案
物业管理方案的主要内容包括：
1.物业管理机构的设置。物业管理公司应根据所管物业的用途及规模合理设置管理机构，制定各项管理制度，明确主要岗位职责。
2.物业管理的服务标准。物业管理的各项服务标准与其物业的档次具有直接关系，具体服务项目可根据实际需要确定服务标准。
3.财务收支预算
(1)年度物业管理收支总额。
(2)每个产权人及使用人应交的各种费用。
(3)代收代缴费用。
三、把好规划设计关
物业管理工作需要一定的地方与空间来开展，需要从管理的角度、从整体效益的角度来规划。目前许多住宅小区在规划设计时没有考虑今后物业管理工作的开展，连一些基本的公共设施都没有规划，只注意在有限的土地上建造更多的房屋，以致等到小区建成以后，再考虑实行物业管理需要建立公共设施，已没有地皮可建，对此住户意见很大。有的住宅小区，规划时不配套，甚至连中国老百姓最主要的交通工具--自行车的车棚都未予以考虑，住户进住以后，自行车随便乱放，既不美观也不安全。为此物业管理公司参与规划设计非常重要。规划设计是房地产开发建设的源头，物业管理的早期介入应从物业管理的规划设计阶段开始。在市场经济的大潮中，房地产开发企业要保持自己产品的竞争力，必须具有超前意识。所谓超前意识，就是要从高起点起步，充分考虑人们对房屋产品和居住环境需求的不断变化，不仅要重视房屋本身的工程质量，更应该考虑房屋的使用功能、小区的合理布局、建筑的造型、建材的选用、室外的环境、居住的安全与舒适、生活的方便等等。一个房地产开发项目的建设需要几年的时间，但其使用时间却是几十年甚至上百年。科学的发展，技术的进步，经济的增长，生活水平的提高使人们对居住和工作环境及技术的要求不可能停留在现有的水平上。对于房地产这种凝聚着巨大物化劳动和财富的不动产，不可能像更换家用电器那样简便易行。因此，房地产项目的开发建设，就应从头做起，具有超前意识。其中一种有效的方式就是在规划设计阶段，请熟悉物业管理的专业人员参与规划设计方案的讨论，发表意见，提出建议。
物业管理专业人员对规划设计的参与职责主要表现在全面细致地反映物业管理能得以顺利实施的各种需要，以及在以往管理实践中发现的规划设计上的种种问题或缺陷，把它以咨询报告的形式提交给设计单位并且责成其在设计中予以纠正。下面的一些问题物业管理企业都有责任和义务向开发企业和设计单位提出建议。
1.配套设施的完善
各类配套设施的完善，是任何物业充分发挥其整体功能的前提，房地产实行综合开发的目的也在于此。如果配套设施等硬件建设造成先天不足，日后的物业管理很难搞好。
对于住宅小区，幼儿园、学校等公益事业，各类商业服务网点如商店、饮食店、邮电所、银行等，小区内外道路交通的布置，环境的和谐与美化，尤其是人们休息交往娱乐的场所与场地的布置在规划设计中应给予充分的考虑。对于写字楼，商贸中心等，则商务中心和停车场的大小与位置就显得很重要。
物业管理企业根据以往物业管理的经验和日后实施物业管理的需要，在上述方面应该提出意见和建议。
2.水电气等供应容量
水电气等供应容量是项目规划设计时的基本参数。人们生活和工作质量的提高与改善，必然不断增大对水电气等基本能源的需求。设计人员在设计时，通常参照国标设计，而国标制定的是下限，因此规划设计时，要充分考虑到地域特点和发展需要，要留有余地。不能硬套国标，否则不能正常使用或造成事故。
3.安全保卫系统
规划设计时，对安全保卫系统应给予足够的重视。在节约成本的前提下，尽可能设计防盗报警系统，给业主们创造一个安全的居家环境。如最好用报警系统替代防盗网，因为各式各样的防盗网不仅影响美观，而且一旦发生火灾，就无法逃离现场。此时的安全，彼时却成了更大的危险。这在香港一些地区已有了血的教训。
4.垃圾处理方式
根据各地不同情况，决定是否采用垃圾道。如采用，则应考虑如何通过管理来保持其清洁，使之不致成为一个异味和蚊蝇孽生源；如不采用，则应考虑如何在各楼道设垃圾桶，分发垃圾袋，并由专人收倒垃圾。此外，还应考虑垃圾外运方式与垃圾集运站的位置等。
5.绿化布置
绿化主要应考虑气候、环境、造型、布局等，特别要根据需要搭配，如常绿与落叶、针叶与阔叶、乔木与灌木、观叶与观花、观果树木与花草之间要合理搭配。
6.消防设施
在建筑设计中，消防设施的配套设置有严格要求的。自动灭火器位置、自动报警机位置、安全出口、扶梯以及灭火器、沙箱等应利于防火、灭火。物业管理企业则更着眼于各种消防死角。例如楼楼的通道部分、电缆井部分在消防设计中一般都考虑不周，自动喷淋装置也不可能顾及到每个角落(当然电路部分是怕水的)，所以物业管理企业就应建议在这些地方配备灭火器(电器部分应用二氧化碳灭火器)或灭火沙箱。
7.建筑材料选用
建筑材料的选用涉及到工程质量、造价与维修管理和防火安全。物业管理企业应根据自己在以往所管楼宇中所见建材的使用情况，向设计单位提交一份各品牌、型号的常用建材使用情况的跟踪报告，以便设计单位择优选用。
8.其他
规划设计时，对室内各种线与设施的布局、位置、高度、离墙距离等，常有一些易被忽视的问题，但从日后使用和维修的角度看，却很重要。如灶台下放置煤气罐的高度是否低于煤气罐的高度，悬挂的厨柜向通道伸出了几十公分，用户不小心就会碰到脑门，冰箱、洗衣机预留位置及下水口是否适当，电路接口是否足够、位置是否合适等。类似这些细节问题，物业管理企业都有义务向设计单位提出，请其注意。
总之，设计阶段，物业管理企业选派工程技术人员参加工程规划设计的目的，是从有利于投资、综合开发、合理布局、安全使用和投入使用后长期物业管理的角度进行参谋，提出建议。
四、在规划阶段应注意的问题
房地产商在新建小区规划设计时，往往会请规划部门及设计院对所开发小区进行规划、设计，但往往会忽视请物业管理公司共同参与规划设计。专业设计部门与物业管理部门对小区规划设计都有不同的着重点。有经验的房地产商在请专业设计规划部门设计时，同时会请有经验的物业管理公司参与设计意见。这时被邀请的物业管理公司就应从平时物业管理对设计、规划感觉不足及应注意那些方面等，提出物业管理公司的看法供房地产商及规划、设计部门参考。
一般物业管理公司参与规划设计可以从下面几个方面考虑：实用、美观耐用、安全、方便使用、方便管理、节能、节省维护维修费用等。
1.实用性
(1)房屋的采光--应做到每个房间均能得到自然采光。
(2)房屋的通风--尽量采用自然通风比较好的方位。
(3)房屋的隔(冷)热--选用材料及附件、设计方案尽量能保温，达到冬暖夏凉的效果。
(4)房屋实用率--尽量提高实用率，在合理的情况下减少公用面积，减少承重柱。规划、设计时注意实用率与不注意实用率的设计结果，会产生至少5%的实用率差值，即从业主利益考虑直接隐含影响了楼价的5%上升或下降的结果。比较典型的代表，如建综合大厦，注意实用率的设计，每台车所占位为20~25平方米，住宅利用率可达85%以上，而不注意实用率的设计，使每台车所占位可高达40平方米，住宅利用率只有80%以下，当然超值豪华住宅另当别论。
2.美观、耐用性
美观与耐用两方面处理得好，会很和谐，处理不好又会很矛盾。例如，有些发展商为了纯讲美观，突出一些造型，用夹板或铁网、挂灰批荡等寿命短的材料装修一些间隔墙或造型，特别一些公共部分，造成物业管理公司在接手管理后没几年，就需花大量资金重新装修，给物业管理公司和业主造成很大的后期经济负担。切记，房产物业的建设不能像做电影道具和模型一样，只讲究美观，而不注意耐用，这种现象对于新入行经验不足的发展商表现比较突出，开发商建设者应站在广大业主的角度考虑问题，“房产物业是百年大计”的工作!这一项工作做得好，可使业主接楼后得到实惠，物业管理公司的维修量大量减少，发展商的信誉会越来越高!
影响房屋美观除了建设前期的问题，还应考虑使用后期可能出现的问题，应尽量提到建设前期来解决。
例：住宅空调统一留位，防盗网门统一安装，尽量减少二次装修影响公共外观不统一的工作，以上材料尽量采用不锈、耐用材料，以免长时间锈迹，污染外墙，影响整体美观等。
3.功能性
除了正常规划设计应考虑的功能性，下面提出一些常被忽视的功能性设施配备：
(1)住宅空调机留位及空调冷凝水集中排水管配备。
(2)集中“能源计量表”功能配备。如：水、电、气能源计量表按功能区分集中安放入公共区间，不宜放入各业主家中，这样在抄表时不用打扰业主，方便物业管理工作。另外，配备能源计量表往往只注意各业主的分表及本区总表，没注意公共区域的分表配备，给后期的物业管理能源计量统计工作带来不准确的弊端，所以应配备公共区域能源计量分表，以便后期物业管理计量统计工作。
(3)高层楼房维修、清洁外墙机具配备及留位，高层楼宇楼顶天面不宜做为花园卖出或赠送，否则不利于日后大厦外墙和天面维护工作的开展。
(4)各种指标牌，小区(大厦)平面图、警示标志(牌)配备。
(5)水、电容量超前意识的配备。
(6)物业管理用房的配备。如：办公室、接待室、值班室、制作用膳室、仓库等。有条件还可配几间管理人员集体宿舍，这一部分房可作为公用面积分摊。此工作做好了，可稳定物业管理公司管理人员队伍，提高物业管理公司档次，可减少物业管理费预算费用，减轻日后业主管理费负担，可奠定物业管理的良性循环的基础。
(7)垃圾处理。每层楼、每栋房、每个区都应考虑配备收集垃圾的相应位置及设施，这些设施要考虑密封性，清扫、清洗方便，不会扩大污染等。无垃圾处理能力的地区，房地产发展商要考虑处理垃圾设施。
(8)其他功能。防火、防积水、防盗、访客等系统，休闲、购物、娱乐等场所，绿化、道路、围墙护栏等环境，邮政、储蓄、交通、通讯等功能。
4.安全性
(1)有条件的小区、大厦，尽量设计成“封闭型”，以利治安管理。
(2)利用防盗、火灾报警系统，安装防火、防盗系统网络，最好能联接公安消防治安部门，遇事能得到及早发现，得到支持，减少损失。
(3)装修材料除了上面所谈到美观、耐用性外，要注意禁用“有毒、有辐射性”材料。
(4)制做的防盗网一定要注意设置火灾救生窗。
5.节能性
(1)中央空调系统，是日后物业的耗能大户，此项工作做好，能为日后节省大量能源开支。做好此项工作除了请高水平空调设计师外，发展商还应在此项目上舍得投资，尽量提高系统的自动化程度，特别一些分区电磁阀、高灵敏度温度控制器、保温材料等不宜从简处理，设计师在设备选型设计时(特别是一些配套电机选择)不要出现大马拉小车现象。
(2)公共区域照明，尽量采用节能灯，开关组合设计配备尽量细划，不宜一个开关控制一片灯，应按每组灯的功能性要求配备开关。
五、对施工的介入
住房的质量是百年大计，丝毫马虎不得。国家建设部根据近年来许多建筑施工单位偷工减料、不注意施工质量而屡屡出现重大工程事故的状况，发文明确规定重大工程执行招标投标制，执行建设监理制，同时向国际惯例靠拢。物业管理公司对施工过程介入，对搞好施工监理同样有着十分重要的意义和作用。
为了加强对建设工程质量的监督和管理，明确建设工程质量责任，保护建设工程方面的合法权益，维护建设市场秩序，建设部已明文规定，我国的施工建设与国际惯例接轨，实行建设监理制，一批工程监理公司业已应运而生。工程监理制度的实施，对工程施工单位依法施工，保证工程质量，具有十分重要的意义，但即使聘请了水平很高的监理公司来监理，物业管理企业对施工过程的参与同样有重要意义。
物业管理企业在施工阶段的参与主要是确保工程施工质量。
一个项目在开发企业及施工单位交付使用的的几十、上百年的使用过程中，只有业主和物业管理企业来面对各种可能出现的问题。如果物业管理企业对该物业的结构、管线布置、甚至所用建材的性能知之甚少或不了解，那么就很难管理好，或无法管理。所以，物业管理企业有必要选派相应专业的人员参与施工质量监理，配合开发企业和施工部门共同确保工程施工质量。
对于开发企业和施工部门来说，物业管理企业参与工程施工质量管理，加强了力量，使工程质量又多了一份保证，同时又能保证竣工验收、移交和日后管理的连续性，可为开发商节省时间，提高工程质量、缩短工期及增强售后服务的信誉。
物业管理企业参与工程施工质量监理的要点包括：
1.指导施工单位把好质量关
物业管理公司不仅接管新建楼宇，还要管理使用年限较长的物业。因此，他们对楼宇使用中常出现的各种工程质量问题有较多了解，如卫生间、厨房间的漏水问题及其成因：水电管线如何走向才有利于安全和便于管理；什么样的墙体会渗水等等。这些影响使用功能的问题早协调、早解决，要比施工完了再改容易得多，而且可减少许多浪费，不致于遗留下来，成为日后使用和管理中难以克服的障碍。
2.掌握新物业的全部情况
施工单位完成施工任务，建好住宅小区，办完移交手续后，他们不再有责任承担该建筑的使用问题(当然不包括一年使用期)。在以后使用过程中，只有业主和物业管理公司来应付各种可能出现的问题。因此物业管理只有参与工程的建设，才可能对每一幢物业的内部结构、管线布置、房间大小，甚至采用的建筑材料的性能做到了如指掌。这可对物业管理工作的开展奠定良好的基础，否则就很难管理好物业，甚至无法管理。
3.物业管理公司参与施工监理有利于物业良性开发
对于施工单位来讲，物业管理公司参与施工监理，加强了监理力量，某些影响使用功能的问题能及早发现、及早解决，使工程质量又多了一份保证；而对物业管理公司来讲，由于从规划设计到施工监理的全过程参与，能较全面地了解物业的整体情况，这样可保证房屋比较顺利的移交，为开发商节约了时间，也为售后服务奠定了基础。
4.按国家规定的技术标准，对工程设计与设计单位、施工单位、开发商一起认真进行技术交底和图纸会审；
5.工程施工中国家现行有关法律规定、技术标准及合同不断进行检查，如：是否严格按设计要求施工，隐蔽工程的施工质量，使用的各种材料、备件是否符合质量要求等等。
六、物业管理公司对施工的监理
(一)何为监理
监理，从字面上可以简单地理解为监督和管理。工程建设监理即对工程建设中的技术经济活动进行监督和管理，使这些活动符合有关的法规、政策、技术标准、规范及合同的规定，促使工程进度、质量、造价按计划实现。国家建设部已明文规定，中国的施工建设要向建设监理制过渡，向国际惯例靠拢，一批工程监理公司亦已应运而生。即使是聘请了监理公司来对工程建设进行监理，但物业管理公司对工程监理的介入同样有重要意义。
(二)物业管理公司参与工程监理的内容
物业管理公司参与工程建设监理的主要内容是：
1.协助建设单位与承建单位编写开工报告。
2.审查承建单位提出的施工组织设计、施工技术方案和施工进度计划，提出修改意见。
3.审查承建单位提出的材料和设备清单及其所列的规格与质量。
4.督促、检查承建单位严格执行工程承包合同和工程技术标准。
5.检查工程使用的材料、构件和设备的质量。
6.检测工程质量，验收分部分项工程，处理质量事故。
7.控制工程进度，认定工程数量。
8.检查安全防范措施。
9.整理合同文件和技术档案资料。
10.提出竣工验收报告。
11.在物业投入使用后的保修阶段，负责检查工程状况，鉴定质量问题责任，督促保修。
(三)物业管理公司参与工程监理的要点
在实际工作中，物业管理公司要参与对工程的工期目标、质量目标和费用目标进行控制。
1.工程进度监理
工程项目进度监理的目的在于采取管理措施，纠正施工进程的偏差，保证预定工期目标的实现。监理的基本方法是定期取得工程的实际进展情况，与计划作出比较，从中发现问题，采取措施，防止进度拖延。
(1)实行工程进度监理首先要进行施工组织设计，即对整个工程项目通盘规划，制定出经济合理的规划方案，对项目在人力物力、时间和空间、技术和组织上做出全面而合理的安排，以控制项目总投资、总工期、工程质量、主要材料和设备的供应。
施工组织总设计包括：施工的具体项目及其工作量、施工进度总计划、开发建设工程布置和总平面布置图(分区的市场管线施工示意图、公用工程示意图、各类房屋开工竣工示意图、环卫绿化示意图、施工场地及大型临时设施总平面布置图及根据上述内容综合绘制的开发建设区的总平面布置图。)
物业管理公司根据施工组织设计，要求参加项目施工的各单位做出具体的分部分项工程组织设计和单幢工程施工组织设计。
(2)控制施工进度计划，实现进度控制须有一个科学、合理的工程项目进度计划。在物业开发项目中，一般要编制项目总进度计划、施工总进度计划和作业进度计划等等。
(3)实施对工程项目进度的控制，物业管理公司要对现场情况进行调查分析，协助解决工程项目建设中的问题，明确解决问题的措施、期限和承担者，并督促其实现。
2.工程质量监理
(1)工程质量监理的任务
①督促承建单位建立工程项目质量保证体系。承建单位是工程的具体实施者，他们的工作直接影响工程质量，物业管理公司要协助监理单位须在项目开工前督促承建单位设置质量保证体系，包括设置质量管理目标、程序和办法，设立质量检查负责人，建立TQC小组等。
②设计过程的质量监控。设计过程是工程项目质量监控的起点。物业管理公司对方案和图纸要进行认真的审核，对其中的质量问题提出质疑，并要求有关单位及时修改。
③材料、设备的质量监控。物业管理公司要协助监理单位严格督促有关方面按合同规定的质量要求组织订货、采购、包装及运输，以及按标准进行检查和验收，并按要求组织堆放、储存、保管和加工。
④施工过程的质量监控。物业管理公司要督促发展商选择优秀的、有信誉的施工单位，认真审查施工单位的技术水平、设备水平和管理水平等。在合同中明确对质量的规定及责任；督促承建单位认真执行工艺标准和操作规程，提高项目质量的稳定性；监理人员要对每个阶侧面、每个分部分项工程、甚至每道工序进行检测与验收；监理人员要做好质量记录，并进行统计数字的分析处理，对不符合质量标准的活动加以处理。
(2)工程质量监理的实施
首先，物业管理公司要明确合同要求，对在建项目进行全面细致的调查研究，组织好质量控制体系，配备能够胜任工作的监理人员，明确其质量控制责任。
其次，要建立对日常各项工作的监督和记录制度，通常可通过建立一套报表体系来实施，报表包括的主要内容是：要开始的工作；工作检查情况及对工作的要求；施工中的检验或现场试验情况以及其他工作情况。
最后，对通过检查、试验、测量等手段发现的各种问题，要提出解决问题的办法，并及时向发展商通报情况。
3.工程造价监理
工程造价监理是在不影响工程进度、质量和安全施工的条件下，确保工程费用不超过合同规定标准所采取的控制活动。这种控制可以从工程项目的全过程和工程造价构成二方面来进行。
(1)对工程项目的全过程进行造价控制
①设计阶段的造价控制
对工程项目的造价控制始于设计阶段。监理人员在这个阶段要注意对设计方案进行审核，如发现设计方案的费用估算超出控制投资额的范围，应及时对设计方案提出修改意见；监理人员还可以通过现场踏勘，发现设计方案在哪些方面可以进行优化，向设计单位提出更改意见。
②施工阶段的造价控制
施工阶段的造价控制，要从审查每个工程和分部分项工程的清单、单价入，按形象进度拟定拨款计划。要选择最佳的施工速度，严格把好按进度拨款关、应及时掌握和详细记录修改设计、变更工程量、增减工程项目等情况。当无法预计的情况发生时，如水文地质情况变化、设备材料的延期交货、价格调整等都应详细记录合理分析，以分清甲乙方责任，为索赔作准备。
(2)对工程造价构成的控制
从工程造价构成的角度进行控制，可以分为直接费用的控制和间接费用的控制。
①直接费用的控制
直接费用是构成工程造价的主要部分，因此是进行造价控制的重点。对直接费用的控制，首先要将实际费用与工程预算比较，通过对预算和实际完成量所支付的人工、材料、机械台班费和其他直接费用的分析比较，看出超支节余情况及趋势；其次要对工程单价进行分析，可以根据各工程每个月以及累计完成的实物工程量和相应的实际费用，求出各工种每月以及累计的实际工程单价，再与预算单价进行对比，从中分析超支或节约的原因。
②间接费用的控制
间接费用一般按合同规定的直接费用的百分数提取，这项费用由于直接费用的变动而发生变化，监理方对间接费用的控制采取两项措施：其一是审核承建单位计算间接费用依据的合理性，其二是根据直接费用的变动处理间接费用的提取。
(四)对新建小区施工监理
物业管理公司参与新建小区的施工监理，它与发展商对施工的监理，同样有着不同的着重点。由于长期的物业管理工作，物业管理公司对楼宇多发质量问题的部位有着充分的了解，因而物业管理公司参与施工管理，可防范完工后楼宇出现有碍使用的质量问题和施工期遗留问题，从而减轻以后的维修、保养开支。
1.参与方式
作为物业管理公司，对于施工单位无直接的经济干预权，其参与施工监理的身份是：全体购房小业主的代表，由发展商邀请参与施工监理，就施工过程中施工设计、施工方法、施工质量进行监察，并对其中影响楼宇质量、实用性及维护保养的问题，向发展商提出意见，提醒发展商加以防范，并由发展商督促承建商纠正、补救。
2.监理重点
由于我国房地产市场的一度高潮，导致建筑市场的兴旺，建筑市场如雨后春笋般涌现出许多的承建商，其技术力量、素质参差不齐。同时因我国经济不发达，设计规范不可能把结构、装饰、防渗的等级一下子提得很高，从而使许多楼宇建成后出现问题，增加了管理难度。因此，应将以下这些部位的施工作为施工监理重点：
(1)地下室工程。地下室因其结构埋藏于地表以下，受地下水或雨季雨水渗入泥土里形成的水压环境，是渗漏问题的常发部位。因此，根据其设计采取的防水施工方案而相应地重点监理以下事项：
--无论采取何种防水设计施工，基坑中不应积水，如有积水，应予排除。严禁带水或泥浆进行防水工程施工。
--采用防水混凝土结构时，除严格按照设计要求计算混凝土的配合比之外，应重点检查：砼搅拦时间不得少于2分钟(用机械搅拦)；底板应尽量连续浇注，须留设施工缝时，应严格按照规范中的留设要求和施工要求施工后，墙体只允许留水平施工缝；后浇带、沉降缝等应尽量要求在底板以下，墙体外侧相应部位加设防水层(可用卷材、涂膜等)；预埋件的埋设应严格按规范施工；养护时间和养护方式应严格监控，此项是承建商经常忽视的工序，但对砼的防水能力有较大的影响。
--采用水泥砂浆防水层，除按设计及规范施工外，应注意阴阳角应做成圆弧形或钝角；刚性多层作法防水层宜连续施工，各层紧密贴合不留施工缝。
(2)回填土工程。回填土工程涉及首层楼地面(无地下室结构的)、外地坪的工程质量，如回填质量不好，将会导致地面投入使用一段时间后出现下沉、损坏埋设管道，使地面开裂等问题。因此，应对此项工程回填土成份、分层打夯厚度进行监控，有问题应坚决要求返工，否则后患无穷。
(3)楼面、屋面砼工程。楼面、屋面砼工程质量，通常是引发楼面、屋面开裂的一个主要原因，亦是物业管理公司在以后的维修工作中无能为力的问题，故在楼面、屋面砼工程中应重点注意。
--钢筋绑扎：钢筋绑扎是否按图按规范施工，其开料长度、绑扎位置、搭楼位置、排列均匀等问题，均造成以后楼板的开裂，特别是楼板的边、角位置、悬挑梁板的钢筋绑扎应重点检查，同时应监督施工单位切实做好钢筋垫块工作，以免出现露筋现象。
--砼浇注：除发展商的监理人员注意按施工规范监理施工外，鉴于物业常见质量问题，物业管理公司参与监理的人员应重点对厨房、卫生间的地面浇注进行监理，有剪力墙结构的亦为重点监督。如这些部位施工出现问题，通常会引发厨、厕、卫生间地面、剪力墙墙面出现大面积渗水，还会出现难以检查维修的问题。如剪力墙因砼捣制不密实，出现外墙面雨水渗入外墙面后，在墙体内的孔隙内渗流一段距离后渗出内墙面，导致维修困难，故对以上部位砼的振捣应严格监控。
(4)砌筑工程。建成物业常有墙体与梁底的结合部出现裂缝的现象，造成此问题，通常是墙体砌筑至梁底时的砌筑方式不对，砂浆不饱。因此，在砌筑工程中应对砌筑砂浆的饱满、墙顶砖砌方式进行监督，墙顶与梁底间的砌砖，应把砖体斜砌，使砖体两头顶紧墙顶和梁底，并保证砂浆饱满。
(5)装饰工程。
--外墙面：外墙面抹灰及饰面施工的好坏常常是影响外墙是否渗水的一个关键。以我国目前的常用做法，外墙面仍未做到对外来雨水作整体设防(无特别的防水层)，仅是靠外墙面的砂浆抹灰层，外饰面作防水，故外墙底层抹灰的实度、外饰面粘贴层的饱满(无空鼓、空壳)、抿缝饱满等方面，应严格监督。
--内墙面及天花板：内墙面及天花板常用混合砂闪抹灰。如混合砂浆中含石灰、纸筋等材料，应注意砂浆的搅拦均匀，以免造成墙体饰面开裂，墙体与砼梁、柱搭接处，最好加设砂布等材料后再抹灰。
--地面：厨、厕地面，作为湿区应重点监理，注意砂浆密实及查坡泄水方面。
(6)门窗工程。木门与墙体接合处，由于材质的差别，经常会出现缝隙，外墙窗户通常会出现窗框与墙体间渗水，这些都是施工问题，应按有关施工规范及设计方案严格监理施工。
(7)给排水工程。
给水工程：现有高层建筑通常采用高位水池供水，其低楼层的供水，常常因高差问题造成水压较大，而设计者通常会在由高位水池通往低层住宅的主管上设减压阀。由于减压阀的自身构造，较易为细小杂物堵塞，故建议高位水池出水口的管口不要设为敞开管口式，应改为密孔眼管道入水，以阻挡杂物进入。如供水管道埋设在墙内，则应在隐蔽前做试水、试压试验。
排水工程：原有常用的铸铁管，常因质量问题，出现管壁砂眼渗水、接口容易渗水，使用年限短等问题，使物业管理公司维修困难、管理费用增多，在可能的情况下建议改用PVC水管。
(8)机电安装工作。
(五)对业主二次装修的施工监理
业主对户内的二次装修涉及土建、装饰、水电等工程，故进行监理时应注意：
(1)制止任何对承重墙体、剪力墙体的开孔、拆卸行为。
(2)制止未经有关部门批准而进行的煤气、供暖、供冷、水电管线的迁移、改向。
(3)楼地面饰面的打凿，可禁用大锤敲击，应用小凿子以非垂直角度轻轻打凿。
(4)对新加砌的间墙的位置选用的砌筑材料进行审定、监管。
(5)对整体装修须增加的楼面荷载进行监控，确保不超出结构承载能力。
(6)对涉及公共管线的工程严格监控。
(7)要求业主做好户外作业的安全工作，同时做好防止高空坠物的措施。
(8)厨房、卫生间地面如更换饰面，要求业主做好防水处理，浴缸、坐便器的更换，对排水、排污管按全部施工工艺严格要求，以避免造成渗漏。
(9)监理业主有否私自增加接入公用天线网络的电视机台数。
(10)户内用电系统不得超出原有额定用电功率，且必须保留总的漏电开关。
(六)对日常维护外发标的工程管理
在超出物业管理公司自身能力的维修、维护，新增小项目等工程，常需向外招标发包，工程发包管理一般有以下方面：
(1)承包单位的资质、资信审核。
(2)由两家以上的单位就物业管理公司制定的维护方案或由承包单位制定相应方案进行报送预算、图纸，由专业技术人员审定方案、造价。
(3)签订公平合理、互为制约的发包合同。
(4)核定承包商进场施工人数，约束其到物业部办理出入证，并按规定控制施工时间，指定施工用水源、电源。
(5)约束施工人员保持施工场地以外的环境清洁，高峰时间不得使用电梯，超重、超长、腐蚀性、易燃性材料不得进入电梯，进入楼宇采取相应保护措施。
(6)任何施工人员携带任何物料离场，均应办理放行手续。
(7)施工现场由施工方配置足够的灭火器材，施工现场如需动火，须监督施工方办理动火证，并由保安队派人在现场监控。
(8)由工程部派相关专业的技术人员现场监理、验收工程。
(9)在承包商完成工程并通过验收后，督促其办理退场手续，拆除施工期间拉设的水电管线，清理场地，退回出入证。
七、把好工程质量验收关
(一)验收的作用与意义
1.参加验收的重要性
作为百年大计的每一幢房屋，其质量的好坏将对房屋的寿命产生永久影响，而这一局面，最终只有物业管理公司和业主来承担。所以从某种意义上来讲，物业管理公司应具有工程验收的权利和争取质量补偿的权力。因为物业管理公司一旦接受物业之后，便要开展物业管理工作，如果施工存在的房屋质量问题不解决，拖到售后服务管理中进行，必然会给物业管理公司增加负担。本身收费微薄的物业管理公司刚刚进入管理，就要投入一定的经费来负责修理，实在是心有余而力不足。因此，物业管理公司应站在业主的立场上，代表其利益，参加工程验收。对于确实存在的各种质量问题，物业管理公司应协助开发商一起向建筑承包商索赔，最好的办法是预先扣留部分款项作为补偿金，留给物业管理公司专门应付日后出现的质量问题。物业管理公司在验收时，不仅要验收现时工程的状况，还应考虑到使用一段时间以后的状况。许多房屋由于抢工期、抢指标、抢任务，在匆忙中完成，常存在验收时其质量还好，但过不了多久，甚至居民刚搬进住宅小区，就出现房屋质量问题。在国外通常的处理办法是建筑商对其施工质量向保险公司投保，保单及日后索赔由物业管理公司办理。
值得注意的是，gg开放以来，由于经济建设发展迅猛，基本建设需求量急增，基本建设队伍迅速扩大，其施工质量出现好差悬殊过大；同时由于市场经济的一些负面效应，以及社会上一些腐败的东西也影响着各级政府管理人员及开发商，往往验收阶段变成了热热闹闹走过场，一顶十分严肃的工作有时便走了样，使一些低劣质量的工程蒙混过关。前一阶段国内报纸上连续报道的几起严重的房屋倒塌事故，正是劣质工程的结果。
2.验收时，要细致入微，铁面无私
前面已谈到房屋工程质量问题对物业管理产生不良影响将是相当长久的，给管理带来的障碍是巨大的。所以，物业管理公司在进行工程验收时，必须细致入微，任何一点忽视都会给自己日后的管理工作带来难度，也将影响业主的利益。大的方面如给排水管道是否畅通，供电线路是否正确，屋面是否渗水，水箱是否漏水等等；细微之处，如所用材料的性能，供电线路的导线断面是否合理，防盗门安装是否符合安全标准，各户预留孔道(如电话预留孔、有线电视预留孔等)是否齐全等。对于高层建筑，还需要对电梯、水泵等设备进行负载运行试验。验收的原则是实事求是，铁面无私。查出来的问题，该返工的责成施工队返工，属于无法返工的问题，应索赔。返工达不到要求，不予签字。只有严格要求，才能保证质量，为今后的物业管理带来方便。
(二)组织验收小组
由物业管理部门牵头，组织机电安装维修工程部和管理处的有关人员组成验收小组；验收小组应在验收前完成以下工作：
1.提前派出部分工程技术人员进驻现场，与地盘的工作人员一起，参与楼宇竣工收尾的监理工作，主要是参与机电设备的安装调试，了解整个楼宇内所装配的设备设施，熟悉各类设备的构造、性能、产地；熟悉水、电、气管道线路的铺设位置及走向，为入住后的管理、维修养护打下基础。
2.主动与开发商的地盘和承建单位联系，协商楼宇交接问题，如：商定交接注意事项和开始交接日期等。
3.与地盘、施工单位双方制定验收方案，统一验收标准。
4.准备竣工验收的表格资料：
A.房屋接管验收表
B.室内接管验收遗留问题统计表
C.公共配套设施接管验收遗留问题统计表
E.机电设备接管验收表
F.机电设备接管验收遗留问题统计表
(三)竣工验收及验收种类
物业的竣工验收是指一项物业建筑生产的最后一个阶段。物业的竣工是指该物业所属的工程项目经过建筑施工和设备安装以后，达到了该工程项目设计文件所规定的要求，具备了使用或投产的条件。工程项目竣工后，由建筑商向开发商办理交付手续。在办理交付手续时，需经开发商或专门组织的验收委员会对竣工项目进行查验，在认为工程合格后办理工程交付手续，建筑商把物业交给开发商，这一交接过程称之为验收。
竣工验收是建筑商与开发商之间发生的一个法定手续，通过验收能明确责任，如工程达到设计或合同要求，经验收后，就可解除合同义务。从物质形态上说，建筑商完成了一项最终建筑产品，而开发商也完成了该物业的开发任务；从经济关系上说，建筑商即可解除对开发商承担的经济和法律责任。
建筑工程项目的验收不仅有竣工验收，而且有再建工程验收。它包括隐蔽工程验收、单项工程验收、分期验收和全部工程验收。
1.隐蔽工程验收
隐蔽工程验收是指将被其他工序施工所隐蔽的分部分项工程，在隐蔽之前所进行的检查验收，它是保证工程质量，防止留在质量隐患的重要措施。隐蔽工程验收的标准为施工图设计和现行技术规范，验收是由开发商和建筑商共同进行的，验收后要办理签证手续，双方均要在隐蔽工程检查签证上签字，并列入工程档案。对于检查中提出不符合质量要求的问题要认真进行处理，处理后进行复核并写明处理情况。未经检验合格不能进入下道工序施工。验收以施工图的设计要求和现行技术规范为准。技术规范与施工图说明要求不符时，以施工图说明要求为准。经检查合格后，双方在隐蔽工程检查记录上签字，作为工程竣工验收的依据之一。
2.分期验收
所谓分期验收，是指分期进行的工程项目或个别单位工程在达到使用条件，需要提前动用时所进行的验收。例如一些住宅区，当第一批房屋建成后，即可验收，使完成的建筑产品及时投入使用，发挥投资效益。
3.单项工程验收
所谓单项工程验收，是指工程项目的某个单项工程已按设计要求施工完毕，具备使用条件，能满足投产要求时，施工单位便可向建设单位发出交工通知。建设单位在接到施工单位的交工通知后，应先自行检查工程质量、隐蔽工程验收资料、工程关键部位施工记录以及工程有否漏项情况等，然后再出面组织设计单位、施工单位等共同进行交工验收。
4.全部工程验收
整个建设项目按设计要求全部落成并达到竣工验收标准时，即可进行全部工程验收。大型建设项目的全部工程验收工作应在做好验收准备的基础上，按预验收后正式验收的顺序进行。进行预验收须由建设单位、设计单位、施工单位及有关部门组成预验收工作组。其主要工作是：
(1)检查、核实竣工项目准备移交给建设单位的所有技术资料的完整性、准确性；
(2)检查每一单位工程的建设标准及施工质量，对工程隐患和遗留问题提出处理建议；
(3)排解验收中有争议的问题；
(4)督促返工、补做部分工程的修竣及收尾工程的完工；
(5)检查“三废”治理措施的情况；
(6)向验收委员会提交预验收报告。
正式验收即由验收机构进行验收。大型建筑工程项目由国家主管部门或由工程项目的主管部门会同所在省、自治区、直辖市组建验收委员会；中小型工程项目按隶属关系，由上级主管部门或工程项目所在省、自治区、直辖市组建验收委员会(或验收组)。验收委员会应由主管部门、建设单位、设计单位、施工单位、投资银行以及统计、劳动、物资、环保等单位的有关专家参加。
(四)竣工验收的依据、标准及主要工作
1.竣工验收的依据
(1)上级主管部门的有关文件。
(2)开发商和建筑商签订的工程合同。
(3)设计文件、施工图纸和设备技术说明书。
(4)国家现行的施工技术验收规范。
(5)建筑安装统计规定。
(6)对从国外引进的新技术或成套设备项目，还应按照签订的合同和国外提供的设计文件等资料进行验收。
2.验收的标准
(1)工程项目按照工程合同规定和设计图纸要求已全部施工完毕，达到国家规定的质量标准，能够满足使用要求。
(2)竣工工程达到窗明、地净、水通、电亮及采暖通风设备运转正常。
(3)设备调试、试运转达到设计要求。
(4)建筑物周围2米以下的场地清理完毕。
(5)技术档案资料齐全。
(五)竣工验收的程序
竣工验收一般按下列程序：
(1)根据建设项目(工程)的规模和复杂程度，确定分两个阶段(初步验收和竣工验收)或一次性竣工验收；
(2)在竣工验收前，由建设单位组织施工、设计及使用等有关单位进行初验；
(3)建设项目(工程)全部完成，经过各单位工程的验收，符合设计要求，并具备竣工图表、竣工决算、工程总结等必要文件资料，由项目(工程)主管部门或建设单位向负责验收的单位提出竣工验收申请报告。
竣工验收由建设单位组织会同设计单位、施工单位和政府工程质量监督部门等共同进行。验收委员会或验收组负责审查工程建设的各个环节，听取各有关单位的工作报告，审阅工程档案资料，实地查验建筑工程和设备安装情况，并对工程设计、施工和设备质量等方面作出全面的评价。不合格的工程不予验收；对遗留问题提出具体解决意见，限期落实完成。
(六)验收时所需移交的材料
在建设项目竣工验收前，施工单位应将有关技术资料系统整理，分类立卷，在验收时交建设单位归档保管，以适应生产、维修的需要。验收时移交的技术资料主要有：
(1)竣工工程项目一览表，包括竣工工程、名称、位置、结构、层数、面科学分析、装修标准、开工竣工日期等；
(2)设备清单，包括设备名称、规模、数量、产地、主要性能、单价及随机工具、备品备件等；
(3)工程项目竣工图；
(4)材料、建筑构件、外协件、各种设备、检测仪器的出厂合格证、说明书和验收记录，预制件的荷载试验记录，自动控制仪表的调试记录；
(5)隐蔽工程验收记录；
(6)土建施工记录，包括地基处理记录、结构安装校正记录、预应力构件施工记录等；
(7)设备安装调试记录，如管道系统的试压、试漏检查记录，暖气、卫生、空调、电气、电信、通风、供水、供气(煤气、蒸气等)、消烟灭火、防暴报警、电视监控等工程的检查和试验记录等；
(8)建筑物、构筑物的沉降、变形、防震、防爆、绝缘、密闭、净化、隔音、隔热等指标的测试记录，重要钢骨结构焊缝探伤检查记录；
(9)工程质量事故的发生和处理记录；
(10)图纸会审记录，设计变更通知和技术核定单；
(11)关于建筑物、构筑物的使用注意事项说明；
(12)有关该工程项目的其他重要技术决定和文件。
在上述文件中，竣工图是一份非常重要的资料。所谓竣工图，是指真实地记录各种地上地下建筑物、构筑物等情况的一项技术档案文件，也是工程交付验收以后的改建、扩建、维护的资料依据。工程竣工验收前，建设单位应组织、督促和协助各设计、施工单位各自负责竣工图编制工作。绘制和整理工程项目竣工图，应根据具体情况的不同，加以区别对待，具体要求如下：
凡严格按施工设计图施工，施工中对原施工设计没有任何变动的，可由施工单位在原施工图上加盖“竣工图”印记，即可作为竣工图。
凡在施工中对原施工设计作一般性设计变更，而又能将原施工图经修改或补充后改为竣工图的，可不必重新绘制竣工图，但必须由施工单位负责在原施工图上注明修改的部分，并附上设计变更通知单和施工说明，再加盖“竣工图”印记才能作为竣工图。
凡结构形式、平面布置、生产工艺、体形体量等有重大改变者，均应重新绘制改变后的竣工图。由于设计原因造成的，由设计单位负责重新绘制；由于施工原因造成的，由施工单位负责重新绘制；由于其他原因造成的，由建设单位自行绘制或委托设计单位绘制。重新绘制的竣工图必须与实际情况相符，并由承担施工的技术负责人审核签认。
如果竣工图不准确、不完整，不符合存档要求，则不能办理工程项目验收移交手续。
大、中型建设项目和城市住宅小区建设竣工图不得少于两套；一套交付使用部门(或管理部门)；一套交技术档案部门长期保存。特别重大的项目，应增编一套交由国家档案馆保。小型建设项目的竣工图不得少于一套，由使用部门(或管理部门)保管。
篇3：物业管理在房地产开发中的作用和意义
物业管理在房地产开发中的作用和意义
一、物业管理在房地产开发中的地位
(一)市场经济中产品生产过程
市场是商品经济的集中表现。社会分工是商品经济和市场存在与发展的基础。马克思指出:“由于社会分工，这些商品的市场日益扩大；生产劳动的分工，使它们各自的产品互相变为商品，互相成为等价物，使他们互相成为市场。”列宁也指出:“哪里有社会分工和商品生产，哪里就有‘市场’。”从这里可以看出，市场和商品经济密切联系。商品经济越发达，市场越发达，市场对生产和消费的作用也就越大。市场和商品经济的共同基础是社会分工，社会分工越发达、越细密，市场容量和范围也就越大。现代化的市场经济以其自身巨大的渗透力打破了封建割据、地区封锁、小农经济的自产自足的生产模式，从而形成了社会化大生产。从市场学观点来看，一个成功的产品要占领市场，并在市场中占有较大的份额，就必须把产品放到市场环境中去考察、去检验。要通过调查、研究，分析市场对产品生产每一环节的直接、间接的影响和要求，来决定产品生产的全过程，并且随着市场的变动，不断搜集、反馈信息，以此来调整生产各环节，使之适应社会需求。
这一循环良性运作的结果，将使产品不断更新换代，紧紧跟随市场的需要，不断创造新的完美，满足人民日益增长的物质需要；同时，不难看出在这一循环中，售后服务这一环节有着相当重要的地位。它是上一生产循环的延续和发展，又是下一生产循环的开端，是一个承前启后的环节。缺少这一环节，生产循环就会断裂，产品将与消费者失去联系，将给产品的改造带来困难，久而久之，产品将老化，从而在市场中失去应有的地位。因此，国内外成功的企业家都非常重视售后服务这一环节。如国外的“丰田”、“本田”等企业，其售后服务网点，遍布世界各地，哪里有产品，哪里就有其售后服务。又如国内的青岛海尔集团，也十分重视售后服务。凡是购买青岛海尔冰箱的保质期要比通常产品的保质期多延长一年的售后服务，一旦使用中发生故障，只要向维修门市部打个电话，就会有人立即上门服务，解决困难，同时还收到总厂邮来的慰问信。正是由于注重售后服务，使其在人们心目中留下了良好的印象，购买该厂产品的人越来越多，使其产值利润成倍地增长。1996年4月2日《人民日报》报道的一则消息中称:海尔的销售收入从10年前的348万元起步，发展到1995年的43.4亿元，提高了1245倍，“八五”期间海尔连续5年销售收入增长速度都在60%以上。从中可以看出售后服务已成为营销学中一个不可缺少的环节，成为企业经营成功的根本保证。
(二)物业管理是房地产开发的组成部分
在房地产开发中，同样存在着与产品生产过程类似的循环。对房地产开发商来说，重视售后的物业管理，才能使自己的房地产开发业形成一个完整的运作系统，并可望得到较好的发展。如果房产交付使用后，没有良好的物业管理，那么原来规划设计再好的小区环境也会变成公共设施遭严重破坏、垃圾满地、臭气袭人、环境嘈杂、治安混乱、夜不安寝......的不良环境。如南京市某住宅小区建成验收时，有的建筑曾获得鲁班奖，然而没几年，就出现了“一年新、二年旧、三年破”的状况，居民意见很大，纷纷批评开发商，要求开展物业管理。从营销学的角度来看，作为销售后服务的物业管理决不亚于房地产开发中的其他过程，甚至有时比前面开发过程显得更重要。因为前期开发不足出现的一些小问题，可以通过良好的物业管理工作，求得业主(使用人)的理解和原谅，挽回不好的影响。所以物业管理对房地产开发商具有不可估量的重要性。
现实中，许多房地产开发公司的领导们非常明白这一道理，对物业管理给予足够的重视，常抓不懈，以其优良的售后服务赢得了客户，大大促进了房产销售。例如海南珠江实业股份有限公司，19*第一期房产开发时，由于对海南施工队伍的情况不十分熟悉，导致一期工程质量不尽如人意，但是公司把工作做在了物业管理上，从而赢得了社会的理解和认可。他们在物业环境营造上，整了120亩土地分期开发，第一期只开发二三十亩，奉行“开发一块、美化一块、服务一块”的观念，将首期开发的内部环境修理好，铺种草地，栽植花木，雕砌小景观，修好马路，使居民进入小区以后，没有那种房子虽盖好到处是建筑垃圾的感觉。
相反，精心培植和养护的草地、花木，清洁的马路，放置整齐的公共设施，给人以一种宁静、舒适的感觉。他们还专门成立了小区物业管理，积极开展便民服务，解决住户的生活困难。正是由于注重了这些平凡的事情，热心为居民服务，使企业的信誉在公众心目中扎下了根。日复一日出色的物业管理工作，又使这种声誉得以保持和扩大，所以海南珠江实业股份有限公司赢得了一期又一期的购房老客户。相反，有不少开发企业，只顾建楼、卖楼，不重视环境营造和物业管理，待投资者入住之后，问题百出:水、电供应无保障，环境脏乱，人员混杂，没有安全感。如此物业管理，居住业主身受其害，其负面影响也会不胫而走，即使房价低于别的开发商，其房产也难以销售。尤其是当前国家宏观调控时期，房地产处在低谷，许多开发商开发的房产难以销售出去。据建设部统计，到1998年我国空置的房产率为15.99%，接近警戒线(发达国家将空置房屋警戒线定为3年供应总量的10%)。面对销售困难阶段，一些房地产开发公司注重物业管理，用良好的服务质量赢得了消费者。南京市栖霞房地产开发公司面对涉外别墅、高档商住楼大量滞销的现状，着重强化物业管理工作，使他们开发的涉外小区--东方花园城被建设部评为优秀住宅小区样板，24幢别墅很快销售一空，还不能满足外国客人的需要，又进行二期工程的建造。这与南京其他房地产公司开发的别墅、商住楼销售不出去形成了鲜明的对比。
(三)良好的物业管理使物业发挥最大的使用效能
从整个社会来讲，资源总量是有限的。一件产品消耗了资源，它在使用中应能使其价值全部转移，才是最为经济的。如果只转移了一部分就报废掉，无形中就造成了部分资源的白白浪费。尤其是像土地这种一次性资源，只会越占用越少，因而其价格不断上涨，开发成本不断增加。一块土地被占用来盖楼房，那么这一块土地就不能再使用。如果由于设计、建造和使用管理的原因，使本来寿命可达到70年的楼宇，只使用了50年就不得不拆除，那么由此造成的资源和财富的损失是巨大的。美国某大学房地产管理教授格林·黑格说:在中国旅行时，一些只有三五年的楼房，看上去却好像已有20年了。与此相反，瑞士不少“二战”前的住房，现在仍然发挥其作用，既保持了传统的建筑风格，又具有崭新的内部设施。新加坡的住宅区，每5年至7年要进行一次粉饰装修、更新设施，以保持全新面貌。管理、维修、养护使物业发挥了最大的使用效能。所以开展物业管理，对房产资源进行爱护，延长使用寿命，可为社会节约大量的财富。例如深圳天景花园，良好的物业管理使房产升值比同区域、同档次房产高出40%以上。
(四)物业管理是房地产开发企业经营上的需要
住房是生活资料，属于商品性质。这就要求经营房地产的企业树立好的信誉、好的形象，就要促使他们考虑售后服务，保证用户满意。售后服务是市场竞争的需要，是广大购房者在购房前必须考虑的先决条件。凡是重视开展物业管理的房地产开发公司必然开发经营的效益好。例如广州华东实业公司每年开发面积比不上其他公司，资金也不如别的公司雄厚，但他的房地产市场十分兴旺，每年兴建的商品房只有期货，从来没有卖不出去的商品。原因就在于坚持以提供售后服务为内容的小区管理服务，即:“建设-管理-服务”一条龙，深受用户的信任。
二、开发商对物业管理的投入
良好的物业管理可以使开发企业在房地产经营中得到大笔的利润和无形的资本--社会信誉、企业好的形象，名利双丰收。因此，许多有远见的开发商都愿意对物业管理进行必要的投入，以得到更多的回报。从实践中来看，应着重在三个方面进行投入:
(一)观念的投入
房地产开发商对物业管理的投入，首先应当是观念的投入，即从领导决策层到公司的全体职员都应重视物业管理。要完整而科学地理解房地产开发过程的循环理论，并充分认识每个环节在开发过程中的重要性，尤其是对物业管理环节的认识要上升到一个战略高度。现在许多房地产商过于急功近利，只顾把全部精力放在开发产品上，放在楼房销售上，想尽快收回成本获得利润，却一开始就忽略了物业管理这一开发过程中的必不可少的重要环节。甚至有些开发商把售后服务、物业管理当作一个包袱。有这样思想观念的开发商，是怎么也不会搞好物业管理的。随着社会主义市场经济的建立与发展，科学技术的进步，市场竞争越来越激烈，必须充分认识到管理在现代社会中所起的重要作用。即:
充分的投资+管理上的空白=无效的投资；
充分的投资+管理上的薄弱=低效的投资；
投资的充分+管理上的充分=高效的投资；
投资的薄弱+管理上的充分=有效的投资。
所以每一位开发商要想在gg开放、激烈竞争的大潮中立于不败之地，必须更新观念，提高认识，树立“建设-管理-服务”的思想。这样不仅可使物业管理水平上新台阶，出新成果，同时也可使开发商在广大客户中树立良好的形象，最终使企业获得较好的效益。
(二)行动的投入
开发商对物业管理在行动上的投入应当表现在让物业管理公司全面参与房地产开发全过程，即在项目选定、规划设计、工程施工、物业销售等过程中都要认真考虑与物业管理的相关问题，并妥善加以解决。然而要做到这一点有时并不容易。因为对于利润第一的开发商来说，物业管理不但不能赚取巨额利润，而且相当琐碎繁杂。许多开发商仅把物业管理当成一件可有可无、勉强应付的事。例如有些开发商为了在有限的土地上建造更多的房屋来获取更多的利润，往往在规划阶段、设计阶段就忽略公共设施用房，以致到后来，整个小区没有办法实行物业管理，到处显得杂乱无章，环境极差，影响了居民的购房欲。随着人们物质生活水平的不断提高，人们购房不仅仅只是为了解决睡觉休息的问题，更重要的是选择居住环境问题。
《光明日报》1996年3月15日刊登了一篇题为《百姓买房--买环境》的文章，介绍了人类对居室周围环境的要求是共同的，即要求有相对开阔的空间和宜人的景致。辽宁省大连三环房屋开发公司领导特别注重环境的开发，在他们兴建第一个项目--桃花源小区时，就提出“少建一幢楼，多留一片绿”的口号，主动修改设计方案，把4000平方米的住宅楼，改建成一处1600平方米的休闲广场，并请北京、苏州等地的专业部门对小区外部环境进行设计，使小区绿化面积达到40%，比国家规定标准高出10个百分点。他们还投资120万元建设一座面积达5000平方米的人工湖，放养了一些淡水鱼。少建一幢楼意味着少收入1000万元，但他们坚持认为，现代人追求室内和室外环境、人工与自然环境的和谐统一。由于注重物业管理工作的开展，注重了环境的优化，深受住户们的青睐，这个小区竣工验收前就已销售了60%以上的房屋。
(三)资金的投入
观念和行动的投入最终还落实在资金的投入上。这种投入表面上看似乎没有什么效益，但实际上会产生巨大的经济效益。例如对环境美化的投入，对配套设施的投入都会产生实在而又久远的广告效应。一种实在的、生动的、方便优雅的、居民赞誉的小区环境，其广告效应绝非几页报纸、几分钟电视广告可以相比的。物业管理效果是几十年、上百年的存在，它会像一座丰碑，追叙着开发企业的理念和追求。开发商重视对物业管理的资金投入，具体体现在两个方面:
1.对配套服务设施的资金投入
一个占地几十亩、居住人口好几万的住宅小区，如果没有一系列的配套设施，如幼儿园、小学、商店、诊所、邮电所、储蓄所、美发厅、饮食餐馆、娱乐场所等等，居民将无法生活，必然会影响工作情绪与效果。然而，创造一个宁静、祥和、舒适的小区环境，就要进行优雅环境的规划与营造，做好小区的绿化和景观设计，整修好道路。这一切需要资金的投入，开发商要有眼光，要勇于大胆地投入一些资金，为小区设施配套及环境优化添砖加瓦。
2.交纳物业维修资金
开发商对物业管理的另一项重要投入，就是在物业建造好、移交使用时，一次性支付一笔物业维修基金(香港地区称之为紧急维修基金)，以解决物业的紧急大修问题。这笔基金的数额目前全国没有统一的法规明确规定，一般都由当地政府根据当地的实际情况颁布条款来执行，通常控制在物业投资总额的1%~5%。南京市物业管理暂行办法中规定:建立住宅小区公用设施专门基金。新建住宅片区，房地产开发建设单位，应当在住宅区移交时，按住宅区建设总投资1%的比例，一次性向房屋所在区房管局划拨住宅公用设施专用基金(暂行办法第二十七条)。除此之外，还需要建立住宅房屋共用部位、共用设施、设备维修养护基金。新建的商品房按房屋单体造价的10%，由房地产开发单位在售房中加价收取(暂行办法第二十八条)。
设立这一基金是完全必要的，是使物业管理能真正得到运转的重要保证。现实中的许多新建物业，外观看上去非常漂亮，但居民使用很短时间以后，就问题百出，给使用者带来难以克服的困难，即使由最优秀的物业管理公司来管理，面对着工程质量重大遗留问题，也无能为力。唯一的办法就是政府立法，由开发商划拨专用基金来妥善解决。
值得注意的是这笔基金费用不是由物业管理公司私自进行操纵的，必须由物业管理公司和业主管理委员会来共同决定使用。南京市物业管理暂行办法规定:公用设施专用基金，住宅共用部分、共用设施、设备维修养护基金统一由房屋所在区房管局汇集，存入市指定的银行，专户存储，专款专用，保值增值，滚动使用(暂行办法第二十九条)。
此外，房地产开发商对物业管理的投入还体现在对物业管理用房以及一些配套服务设施用房给予优惠。没有这些房屋，物业管理和配套服务也难以进行。
三、物业管理公司对物业开发全过程的参与
物业管理是在物业建造好、销售出去以后进行工作的。要想开展好这项工作，就不能被动地进行物业管理。事实证明，物业管理工作开展得好坏与前面物业开发建造工程有着密切的关系，应该早期主动介入，并且帮助开发商重点把好三道关:规划设计关、施工监理关、验收关。
(一)把好规划设计关
物业管理工作需要一定的地方与空间来开展，需要从管理的角度、从整体效益的角度来规划。目前许多住宅小区在规划设计时没有考虑今后物业管理工作的开展，连一些基本的公共设施都没有规划，只注意在有限的土地上建造更多的房屋，以致等到小区建成以后，再考虑实行物业管理需要建立公共设施，已没有地皮可建，对此住户意见很大。有的住宅小区，规划时不配套，甚至连中国老百姓最主要的交通工具--自行车车棚都未予以考虑，住户进住以后，自行车随便乱放，既不美观也不安全。为此物业管理公司参与规划设计非常重要。它可以全面细致地反映物业管理得以顺利实施的各种需要，以及在以往管理实践中发现的规划设计上存在的种种问题或缺陷，并可把这些情况以咨询报告的形式提交设计单位，责成设计单位在设计中予以纠正。规划设计时一般应注意五个方面:
1.配套设施的完善
如果是住宅生活小区，规划设计时必须考虑小区居住人口的多少，幼儿园、学校、商场、饮食店、农贸市场、美容美发厅、邮电所、各类娱乐设施等基本生活设施配套；如果是写字楼，则商务中心、停车场就需重点考虑。
2.水电供应容量问题
规划设计时，要充分考虑到地域特点和发展需要，要充分留有余地。gg开放以来，人民生活条件得到极大改善，家庭购买现代化电器数量越来越多，过去只有电视机、电冰箱等简单的几件电器，如今除了这些以外，还增加了电饭锅、电炒锅、微波炉、电暖器、电热水器、空调等大功率的电器，甚至一个家庭有两台空调。这样用电负荷猛增，过去规划设计仅考虑照明及普通电器用电负荷，远不能适应如今住户的需要，所以规划时一定要考虑周全，不然住户刚进小区不久，就要申请增容，否则常常跳闸、停电，甚至还会引发火灾，影响居民生活，造成一定损失。
3.垃圾处理方式
根据各地气温不同，以及住宅小区的环境不同，决定是否采用垃圾通道。如果采用，则要考虑如何保持通道清洁，使之不要成为一个异味和蚊蝇孳生源。如果不设通道，则应考虑如何在各楼道设立垃圾桶或垃圾袋，并派专人及时清理。这些是物业管理公司的工作重点之一，是人们生活中必不可少的，但常常又是设计人员容易忽略的，必须提醒设计人员注意。
4.消防设施
在建筑设计中，消防设备的配套是有严格要求的，物业管理公司应着眼于各种消防死角。比如大楼中的通道部分、电缆井部分，在消防设计中一般都属较薄弱环节，物业管理公司应建议在这些地方配备灭火器(电器部分应用二氧化碳灭火器)或灭火砂箱。
5.一些特殊情况的意见
此外，还需根据住宅小区的环境、物业管理工作的经验、对居民衣食住行的熟悉了解，帮助设计部门克服一些容易忽略的问题，力求设计完美。比如北方冬天供热的问题，如果集体供热，要注意留下加热房，设计好供热管道的走向。又如设计院设计厨房灶台下放置煤气罐的高度是否符合实际煤气罐的高度等类似问题，物业管理公司有义务向设计单位提请注意。
总之，物业管理公司应从用户立场出发，从有利于物业管理工作的开展这一角度出发，把好规划设计关。
(二)把好施工监理关
住房的质量是百年大计，丝毫马虎不得。国家建设部根据近年来许多建筑施工单位偷工减料、不注意施工质量而屡屡出现重大工程事故的状况，发文明确规定重大工程执行招标投标制，执行建设监理制，同时向国际惯例靠拢。物业管理公司对施工过程介入，对搞好施工监理同样有着十分重要的意义和作用。
1.指导施工单位把好质量关
物业管理公司不仅要接管新建的楼宇，还要管理使用年限较长的物业。因此，他们对楼宇使用中常出现的各种工程质量问题有较多了解，如卫生间、厨房间的漏水问题及其成因；水电管线如何走向才有利于安全和便于管理；什么样的墙体会渗水等等。这些影响使用功能的问题早协调、早解决，要比施工完了再改容易得多，而且可减少许多浪费，不致遗留下来，成为日后使用和管理中难以克服的障碍。
2.掌握新物业的全部情况
施工单位完成施工任务，建好住宅小区，办完移交手续后，他们不再有责任承担该建筑的使用问题(当然不包括一年使用期)。在以后使用过程中，只有业主和物业管理公司来应付各种可能出现的问题。因此物业管理公司只有参与工程的建设，才可能对每一幢物业的内部结构、管线布置、房间大小，甚至采用的建筑材料的性能做到了如指掌。这可对物业管理工作的开展奠定良好的基础，否则就很难管理好物业，甚至无法管理
3.物业管理公司参与施工监理有利于物业良性开发
对于施工单位来讲，物业管理公司参与施工监理，加强了监理力量，某些影响使用功能的问题能及早发现、及早解决，使工程质量又多了一份保证；而对物业管理公司来讲，由于参与了规划设计到施工监理的全过程，能较全面地了解物业的整体情况，这样可保证房屋比较顺利地移交，为开发商节约了时间，也为售后服务奠定了基础。
(三)把好验收关
1.参加验收的重要性
作为百年大计的每一幢房屋，其质量的好坏将对房屋的寿命产生永久影响，而这一局面，最终只能由物业管理公司和业主来承担。所以从某种意义上来讲，物业管理公司应具有工程验收的权利和争取质量补偿的权力。因为物业管理公司一旦接受物业之后，便要开展物业管理工作，如果施工存在的房屋质量问题不解决，拖到售后服务管理中进行，必然会给物业管理公司增加负担。本身收费微薄的物业管理公司刚刚进入管理，就要投入一定的经费来负责修理，实在是心有余而力不足。因此物业管理公司应站在业主的立场上，代表其利益，参加工程验收。对于确实存在的各种质量问题，物业管理公司应协助开发商一起向建筑承包商索赔，最好的办法是预先扣留部分款项作为补偿金，留给物业管理公司专门应付日后出现的质量问题。物业管理公司在验收时，不仅要验收现时工程的状况，还应考虑到使用一段时间以后的状况。许多房屋由于抢工期、抢指标、抢任务，在匆忙中完成，常存在验收时其质量还好，但过不了多久，甚至居民刚搬进住宅小区，就出现房屋质量问题。在国外通常的处理办法是建筑商对其施工质量向保险公司投保，保单及日后索赔由物业管理公司办理。
值得注意的是，gg开放以来，由于经济建设发展迅猛，基本建设需求量急增，基建队伍迅速扩大，其施工质量出现好差悬殊过大；同时由于市场经济的一些负面效应，以及社会上一些腐败的东西也影响着各级政府管理人员及开发商，往往验收阶段变成了热热闹闹走过场，一项十分严肃的工作有时便走了样，使一些低劣质量的工程蒙混过关。前一阶段国内报纸上连续报道的几起严重的房屋倒塌事故，正是低质工程的结果。
2.验收时，要细致入微，铁面无私前面已谈到房屋工程质量问题对物业管理产生不良影响将是相当长久的，给管理带来的障碍是巨大的。所以，物业管理公司在进行工程验收时，必须细致入微，任何一点忽视都会给自己日后的管理工作带来难度，也将影响业主的利益。大的方面如给排水管道是否畅通，供电线路是否正确，屋面是否渗水，水箱是否漏水等等；细微之处，如所用材料的性能，供电线路的导线断面是否合理，防盗门安装是否符合安全标准，各户预留孔道(如电话预留孔、有线电视预留孔等)是否齐全等。对于高层建筑，还需要对电梯、水泵等设备进行负载运行试验。验收的原则是实事求是，铁面无私。查出来的问题，该返工的责成施工队返工，属于无法返工的问题，应索赔。返工达不到要求，不予签字。只有严格要求，才能保证为物业管理带来方便。
篇4：房地产联合开发合同范本
房地产联合开发合同范本
立合同单位:
_____(以下简称甲方)
_____(以下简称乙方)
为明确责任，恪守信用，特签订本合同，共同遵守。
项目内容及规模:________
总投资及资金筹措:
总投资______万元(其中:征地费______万元，开发费______万元，建筑安装费______万元)。投入资金规模______万元，甲方出资______万元，分______次出资，每次______出资万元，预收款______万元;乙方出资______万元，分______次出资，每次出资______万元。
合作方式:________
各方负责:________
甲方:_____
乙方:_____
经营方式:_____________
资金偿还及占用费:
资金占用费按月利率_____‰计付，并于每季末的前______天内付给出资方。资金的偿还按如下时间及金额执行__________，最后一交还款时，资金占用费随本金一起还清。
财务管理:
1.成本核算范围:___________
2.决算编制:_______________
3.财产清偿:_______________
利润分配:_________________
违约责任:_________________
其他:
1.该项目资金在____________行开户管理。
2.________方经济责任由________担保。保证方有权检查督促________方履行合同，保证方同意当________方不履行合同时，由保证方连带承担经济责任。
3.________方愿以________作抵押品，抵押品另附明细清单作为本合同的附件。________方不履行合同时，________方对抵押品享有处分权和优先受偿权。
本合同正本一式______份，甲方执______份，乙方______份。合同副本______份，报送_________等有关单位各存1份。双方代表签字后生效。
本合同附件有________________，与本合同有同等效力。
本合同的修改、补充须经甲乙双方签订变更合同协议书，并须保证方同意，作为合同的补充部分。
甲方:(公章) 乙方:(公章) 保证方:(公章)
地址: 地址: 地址:
法人代表:(签章) 法人代表:(签章) 法人代表:(签章)
开户银行及账号： 开户银行及账号:
签约日期: 年 月 日
签约地点:
文书要点
房地产开发合同是指双方当事人之间签订的进行房地产开发的协议。
签订房地产开发合同，应着重注意以下问题:
第一，房地产开发必须严格执行城市规划，按照经济效益、社会效益、环境效益相统一的原则，实行全面规划、合理布局、综合开发、配套建设。
第二，以出让方式取得土地使用权进行房地产开发的，必须按照土地使用权出让合同约定的土地用途，在动工开发期限动工开发土地。超过出让合同约定的动工开发日期满1年未动工开发的，可以征收相当于土地使用权出让金20%以下的土地闲置费;满2年未动工开发的，可以无偿收回土地使用权;但是，因不可抗力或者政府有关部门的行为或者动工开发必需的前期工作造成动工开发迟延的除外。
第三，房地产开发项目的设计、施工，必须符合国家的有关标准和规范。房地产开发项目竣工、经验收合格后，方可交付使用。
第四，依法取得的土地使用权，可以依照本法和有关法律、行政法规的规定，作价入股，合资、合作开发经营房地产。
第五，房地产开发企业是以营利为目的，从事房地产开发和经营的企业。设立房地产开发企业，应当具备下列条件:有自己的名称和组织机构;有固定的经营场所;有符合国务院规定的注册资本;有足够的专业技术人员;法律、行政法规规定的其他条件。
第六，房地产开发企业的注册资本与投资总额的比例应当符合国家有关规定。房地产开发企业分期开发房地产的，分期投资额应当与项目规模相适应，并按照土地使用权出让合同的约定，按期投入资金，用于项目建设。
第七，发生纠纷时，可适用的法律主要有:我国《民法通则》、《城市房地产管理法》、《公司法》，以及《合同法》的有关规定等。
篇5：物管案例:业主将开发商遗留问题归结到物业管理身上怎么办
南山某小区的物业管理公司是开发商的全资子公司，在承接物业进行管理中，开发商遗留下一系列的问题：开发商将小区的底层机房改造成为保安宿舍；没有预留足够的会所和物业管理办公面积等，出现了诸多的问题。业主将开发商的遗留问题归结到物业管理公司身上，以至于业主与管理公司的矛盾愈演愈烈，业主终于要解聘物业管理公司。
[案例提示]
运用法规，讲清遗留问题的原因，但要注意的是不要将责任完全推到开发商身上，以利于今后同开发商的沟通协调，因为物业管理公司业主和开发商间的“调停人”，要留余地。
[案例分析]
现请各位同事针对上述案例作出自我的分析，以分析碰撞出思维的火花。
实践中业主与前期物业管理公司的许多纠纷，往往是因为开发商遗留问题。而新的《物业管理条例》设专章规定“前期物业管理”，这首先表明了立法上的一种态度，即明晰建管权责。《条例》提倡前期物业管理实行分业经营，明确开发商对住宅物业采取招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理公司；要求开发商与业主签订的房屋买卖合同包含前期物业服务合同约定的内容；同时规定物业管理公司承接物业时，应当对物业共用部位、共用设施设备进行查验，并与开发商履行必要的验收手续和相关资料的移交。这将有利于开发商与物业管理公司各司其能，各负其责，另一方面也有利于小区管理的延续性，确保业主获得优质满意的服务。
精彩专栏
