以制度保证物业从业人员专业素质提升
20**年6月,国务院《物业管理条例》的颁布,正式确立了物业管理从业人员职业资格制度,奠定了物业管理师制度的法律基础;20**年11月,人事部、建设部印发《物业管理师制度暂行规定》、《物业管理师资格考试实施办法》和《物业管理师资格认定考试办法》,将物业管理师资格正式纳入了国家专业技术人员职业资格系列,标志着物业管理师制度的初步建立;20**年5月,建设部印发《关于实施物业管理师制度职责分工有关问题的通知》,明确要求建设部职业资格注册中心和中国物业管理协会加强协调配合,在建设部、人事部的监督指导下,共同做好物业管理师职业资格的有关工作;同年6月建设部发文成立了全国物业管理师制度管理委员会,负责组织和协调物业管理师制度实施和管理工作。此后,有关各项工作顺利起步,并于当年10月举行了全国物业管理师认定考试。20**年12月,人事部办公厅和建设部办公厅联合下发了《关于公布物业管理师资格认定考试结果的通知》,全国有 1119名从业人员取得了物业管理师资格。首批物业管理师的诞生,预示着物业管理师制度全面实施的良好开局,是我们行业发展进程中的一件大事。在此,我想就物业管理师制度建设谈四个方面的问题。
一、从业人员素质与职业资格制度
1.从业队伍的壮大对社会经济的贡献。
我国物业管理是伴随着住房制度改革和住房商品化进程产生的新兴行业,从1981年深圳市诞生全国第一家物业管理公司和第一批物业管理从业人员开始,短短26年时间里,物业管理从业队伍经历了从无到有、不断发展壮大的过程。据不完全统计,全国从业人员已超过350万人,分布在3万多家物业管理企业。岗位类型从操作层的保洁、绿化、维修、秩序管理,管理层的项目经理、管理处主任、部门经理到决策层的各类总监、副总经理和总经理;服务领域从单一类型物业到综合性物业,从纯市场化的物业管理到机关、企事业单位的后勤社会化物业管理,从新建物业到房改房和老旧住宅小区管理。目前物业管理范围已经覆盖了住宅、写字楼、工业区、学校、商场、医院、机场、会展中心、体育场馆、步行街等,去年以来还进入了对乡村的管理;管理面积超过100亿平方米的房屋,已经将全国城镇50%以上的不动产纳入了我们的日常管理中。
随着住房成为大多数居民家庭的最主要财产以及财富积累的主要形式,居民对住房财产的使用、维护、保值提出了较强的服务需求;随着人民群众生活水平的提高,大家对居住环境、社区秩序也有了较高的追求;与此同时,还产生了协调房屋所有权人公共空间、共用设施设备等共同利益的需要;由此形成对物业管理与服务的巨大社会需求。劳动密集性的行业特征和剩余劳动力的相对富裕,提供了物业管理行业广阔的就业机会。为满足业主不断增长的服务需求,广大物业管理从业人员在薪酬收入相对偏低、误解偏见相对较多的压力下,克服成本刚性增长和服务收费缺乏弹性等诸多困难,不断提升物业服务的品质。他们的辛勤工作不仅改善了人居和工作环境,维护了社区的和谐稳定,提高了城市管理水平,而且扩大了住房消费,推动了经济增长,促进了现代服务业的发展。北京、上海、深圳等城市物业管理企业创造的产值已占当地国民生产总值的2%左右。
2.专业素质的差距对行业发展的制约。
在充分肯定物业管理从业人员对社会经济做出贡献的同时,我们应当清醒地认识到,与从业队伍在数量的快速增长相比,其专业素质并未得到同步提高。尽管伴随着物业管理的发展,涌现了一大批优秀的物业管理职业经理人,并逐步成长为行业发展的中坚力量,但多种原因造成从业人员队伍的整体建设滞后于行业的发展。一是物业管理行业起步较晚,人才储备基础薄弱,队伍建设跟不上行业的快速发展;二是从业人员来源各行各业,其专业背景的多样性和差异性,加上缺乏严格的专业训练,显露出整体素质参差不齐,部分经理人的专业素质与所在岗位的要求有明显的差距;三是与物业管理的上游产业(如
房地产开发)相比,微利甚至亏损的经营状况,以及较低的薪酬待遇标准,难以吸引高学历、高素质的人才;四是现阶段我国物业管理还处于扩张型发展时期,客观上需要大量的物业管理专业人员满足市场需求,但在没有严格准入制度的情况下,入行人员良莠不齐、鱼龙混杂的现象难以避免。从业人员专业素质的差距突出表现在称职的职业经理人匮缺,现有部分管理人员在法律知识、职业道德、业务水平和组织协调能力等方面都与承担的任务不相适应,人才的短缺已经成为制约行业进步的“瓶颈”。个别运作不规范的企业和专业素质较低的从业人员的存在,使一些物业服务水平不尽如人意,客户关系紧张,收费率下降,甚至引发激烈冲突和矛盾,降低了行业的公信力,损害了行业的形象,严重影响了行业的可持续发展。提高从业人员专业素质,已经成为物业管理行业的当务之急。
3.职业资格制度的确立对现实难题的破解。
针对物业管理从业人员素质普遍偏低的状况,1996年,建设部人事教育司和房地产业司联合下发了《关于实行物业管理企业经理、部门经理、管理员岗位培训合格上岗制度的通知》,对物业管理企业有关重要岗位实行持证上岗制度。该制度在实施过程中,逐步总结出物业管理企业有关管理岗位人员的必备知识和必备能力,建立起一套既考察基础知识,又注重实际能力的考核方法。持证上岗制度实施后,全国有十万名以上的物业管理从业人员通过了物业管理基础理论和专业知识的培训,这对提高从业人员的理论水平和专业技术起到了积极的作用。与此同时,全国各地的房地产行政主管部门和物业管理行业协会以及有关培训机构,也根据实际情况和地域特征,因地制宜地对本地区的从业人员进行多种形式的岗位培训,不同程度地促进了物业管理从业人员执业能力的提高。
但是,持证上岗制度的初级性、试验性和弱强制性都决定了该制度的局限性。随着物业管理行业的迅猛发展以及对物业管理认识的不断深化,大家逐步认识到对物业管理从业人员实行更加严格的行业准入制度,是提高从业人员专业素质的必要途径。因此,20**年6月份出台的《物业管理条例》第三十三条明确规定:“从事物业管理的人员应当按照国家有关规定,取得职业资格证书。”
《物业管理条例》之所以将物业管理从业人员职业资格设定为行政许可,是基于对物业管理服务公益性的基本判断。物业管理的专业管理人员,包括物业服务企业经理以及管理处主任(项目经理)等,作为物业管理的直接组织者,其业务能力和素质高低,直接关系到物业的承接查验、维修养护等管理服务水平,直接关系到业主的共同利益和社会公共利益的维护。物业管理活动的特殊性,经营管理的专业性以及涉及学科多、管理复杂等特点,决定了物业管理从业人员,尤其是经营管理专业人员,只有全面掌握物业管理的法律法规,具备扎实的物业管理知识和良好的实践经验,具有较强的经营管理能力,才能保证物业管理的正常运作,妥善处理物业管理活动中的各类问题,为业主提供价有所值的服务,使所管物业保值增值。因此,实行严格的准入控制,要求相关从业人员必须达到从事物业管理行业必备的学识、技术和能力,有利于从根本上扭转行业人才短缺的被动局面,切实提高从业人员的整体专业素质,以适应行业发展的需要。
二、物业管理师制度与物业管理科学发展
物业管理师制度,正是围绕了“以人为本”(以业主和物业管理从业人员为本)的核心,统筹兼顾物业管理师的综合素质,以达到物业管理关系的全面协调和物业管理行业的可持续发展。因此,推行物业管理师制度,是物业管理科学发展的必然选择,也是促进物业管理科学发展的制度保证,必将对我国物业管理行业的可持续健康发展产生深远的影响。
1.物业管理师制度是物业管理科学发展的必然选择。
(1)物业管理师制度的实施有利于推进物业管理的专业化进程
物业管理专业化是指物业管理专业人员在掌握和了解法律、经济、工程、环保、
(2)物业管理师制度的实施有利于促进物业管理的规范化进程
规范物业管理行为是《物业管理条例》以及其他物业管理政策法规的基本目标,物业管理师制度通过规范物业管理从业人员进而规范物业管理行为,无疑是最有效的治标之法。《物业管理师制度暂行办法》规定,从业人员必须通过考试才能取得物业管理师资格,物业管理师必须经过注册才能执业,物业管理项目负责人必须由物业管理师担任。随着物业管理师制度的全面推行,物业服务企业聘用未取得物业管理师从事物业管理活动的,必须承担相应的法律责任,给业主造成损失的,应当依法承担赔偿责任,《物业管理条例》第六十一条关于法律责任的规定也将真正落到实处。
(3)物业管理师制度的实施有利于促进物业管理的市场化进程
物业管理区别于传统房屋管理的基本特征是市场化,物业管理的市场化不仅表现为物业管理服务的等价有偿和市场选择,同样表现为物业管理劳动力要素的市场化。物业管理师制度的推行,确立了物业管理职业经理人的社会地位,对物业管理师应当具备的执业能力作了明确规定,不仅有利于业主通过拥有物业管理师的数量来判断选择高水准的物业服务企业,而且有利于物业管理师通过市场定价来选择从业单位。今后企业的竞争,将会凸显在人才的竞争上,通过市场资源和人才资源的优化配置,促进行业的优胜劣汰,打造一批具有优秀管理团队的品牌企业,改变目前行业鱼龙混杂的状况。
(4)物业管理师制度的实施有利于促进物业管理的国际化进程
物业管理起源于西方市场经济国家,英国、美国、欧盟以及我国港台地区在物业管理实践中积累了许多成熟的经验。在物业管理从业人员的管理上,美国的注册物业管理经理制度、英国的皇家特许屋宇经理制度、中国香港的注册房屋经理制度等都对我国物业管理从业人员的管理具有借鉴意义。社会经济全球化进程的加快,我国加入WTO的客观形势,海外物业管理企业大量进入内地市场的现实,都要求我们的专业人员资格制度与国际通行规则接轨。物业管理师制度的建立,不仅顺应了时代的潮流,而且有利于促进我国物业管理的国际化进程。
物业管理的专业化、规范化、市场化和国际化,是我国物业管理科学发展的基本方向,物业管理师制度对物业管理专业化、市场化、规范化和国际化进程的有力推进作用,决定了物业管理师制度是我国物业管理科学发展的必然选择。
2.物业管理师制度是物业管理科学发展的制度保证。
物业管理师制度不仅符合物业管理科学发展的方向,而且为物业管理科学发展提供了制度保证。为向社会提供合格的从业人员,我们在制度设计中充分考虑到物业管理师应当具备的基本条件。
(1)相当的学历背景;(2)相关的专业知识;(3)相应的执业技能; (4)丰富的实践经验;(5)良好的职业道德。
3.物业管理师制度对物业管理科学发展的深远影响。
(1)提升行业竞争能力
不同于其他资金密集型和技术密集型行业,劳动密集型的特征决定了人力资本是物业管理行业创造价值的关键要素,人才是物业管理的核心竞争力。对于企业来讲,拥有一定数量的注册物业管理师不仅增强了其经营项目的竞争能力,而且有利于企业资质等级的评定和品牌形象的树立;对于行业来讲,拥有一定规模的物业管理师,不仅有利于造就一支懂经营、精业务、重服务、守道德的职业经理人队伍,而且有利于业主将物业管理作为建筑物管理的首选模式。
(2)强化企业风险意识
物业管理是一种企业以较少资本管理业主庞大资产的行业,随着业主财产观念的增强和维权意识的提高,物业服务企业的管理风险日益加剧。物业管理师制度规定,物业管理项目的关键性文件必须经物业管理师签字实施,并承担相应法律责任,这都要求物业服务企业强化物业管理师的责任风险意识,不断提升职业水
(3)完善现代企业制度
由于历史的原因,现阶段我国仍有大量物业服务企业尚未建立法人治理结构合理的现代企业制度,这在一定程度上制约着企业的做大做强。物业管理师制度规定,物业管理项目负责人应当由物业管理师担任,物业管理师只能在一个具有物业管理资质的企业负责物业管理项目的管理工作,这就意味着今后的物业服务企业中,所有者和经营者的分离,决策层和管理层的分工,注册物业管理师担任职业经理人将成为常态。物业管理师的大量出现,为现代企业制度的完善奠定了人才基础,有利于企业的兼并重组和优胜劣汰,有利于提高物业管理行业的规模效益。
(4)优化人才激励机制
专业管理人员职业准入制度的实施,提高了物业管理师资格的含金量;物业管理师与经济师中级技术职称的挂钩也会激发从业人员加强学习与参加考试的积极性;随着物业管理师制度的逐步推进,客观上会形成对现有物业管理经理人队伍的清理。它既能给在职的从业人员带来压力,迫使在职人员认真学习政策法规,不断更新知识和增强技能,加强提高处理问题的能力,尽快加入到物业管理师的队伍中来,成为称职的管理者。同时,也会吸引更多业外优秀人才进入业内。随着有关物业管理师薪资报酬的增加和专业地位的提升,势必优化人才激励机制,提升人力资源的合理配置和有效利用。
(5)改变经济增长方式
长期以来,我国物业管理行业的经济增长方式是粗放型的,专业分工的粗糙和专业人才的短缺,致使许多物业服务企业保持着“大而全”“小而全”经营模式,人力成本居高不下,企业包袱日益加重。物业管理师制度的推广,为行业改变经济增长方式提供了可能。在《劳动合同法》全面实施的背景下,一批具有物业管理人才优势的企业,将实现由物业服务经营商向物业服务集成商的角色转换;一批品牌物业服务企业的工作重点,将从直接从事低附加值的基础管理服务向承担高附加值的资产管理服务转变。
(6)改变行业社会形象
如果说《物业管理条例》的颁布确立了物业管理行业的法律地位,那么物业管理师制度的实施则确立了物业管理从业人员的专业地位。长期以来,物业管理从业人员被视为重复简单劳动的复制者,社会认同感不高,一些从业人员为此困惑迷茫,或选择观望、或选择离开,致使行业内原本不多的专业人才流失严重。物业管理师制度的推行,把物业管理师纳入全国专业技术人员职业资格证书系列,将大大改善行业社会形象,提升行业社会地位。
篇2：提升物管员基本功
浅谈如何提升物管员基本功
物管员基本功贯穿于整个服务过程。它是物管员素质的外在表现之一，更是实现顾客满意目标，提高企业形象的重要保证。试想，一个说话结结巴巴且满口方言，言谈举止不稳重且不规范，基本常识一问三不知，连客服中心电话都不清楚，这样的物管员能为业主提供优质服务，为企业树立良好形象吗？物管员基本功建设是管理处基础建设的重要组成部分，抓好物管员基本功建设，对提高队伍整体素质和企业形象，实现规范化、标准化、专业化的目标具有重要的意义。就此谈些浅见，以起抛砖引玉作用。
提升基本功是个系统工程，是自上而下的，不是单单指物管员的基本功，主管、领班亦要提升基本功；提升基本功是多方面，不是单单的要记住人员、车辆信息，礼节礼貌、待人接物、言谈举止、消防技能、处事方法技巧亦不能忘，要多中有重，循序渐进提升，不能顾此失彼；提升基本功要常抓不懈，要思路灵活，模式创新，及时检讨。
物管员的基本功又是什么呢？公司、职能部门、管理处、主管、领班、物管员又各需要做什么或从什么地方做起呢？结合工作情况，谈一下提升物管员基本功大家需做些什么。
公司领导：
关爱员工，提升员工满意度。没有满意的员工，就没有满意的服务。员工不满意不会主动提升基本功，即使在要求下进行，也是敷衍了事。
职能部门：
在方向上把握最基层员工培训和需掌握的内容是什么：工作技巧，业主最基本的人员信息、车辆状况、消防技能、体能等。找出物管员必须熟知、掌握、了解的基本功基本点是哪些，收集各管理处提供物管员基本功好的做法，在各管理处进行推广；督促各管理处各层面落实此内容(如办公室编写小册子、员工熟记抽查等)，及掌握人员、物品、车辆控制与管理的重点，牢记业主人员、车辆信息的方法(采用顺口溜)等。
主管：
收集物管员必须熟知、掌握的相关信息，编辑成册，可采用便于员工记忆的方式进行编辑，并监督、抽查，培训引导员工的工作方法及与人沟通交流的方法。主管做为基层带兵的组织者、领导者，一言一行，一举一动，思路观念决定着一个团队的发展，其对基本功的认识，也决定着最终的实效。
领班：
负责引导员工明确掌握基本功的重要性，落实掌握效果，及时因人因岗调整掌握方法。
物管员：
根据提供的信息，对熟知、掌握、了解部分进行记忆，对需及时更新内容提供管理处进行修改，掌握与人沟通交流的方式方法。
总之领班以上人员，从关爱员工出发，让员工感到工作归属感及认可度。领班、主管要知道员工在哪里？在想什么？在干什么？需要什么？提供力所能及的帮助，并及时向上级反映员工思想动态。管理处、公司领导及时解决相关问题并给予反馈，在此基础上严格管理、严格要求。
物管员苦练基本功的几种途径：
一、不断“充电”．苦学“法规”功，打造执勤行家
现代社会人们的法律意识越来越强，业主的维权意识越来越强，我们物管员在日常工作中如果缺乏依法办事、按章办事的意识，那么投诉的现象也就会越来越多，甚至要承担道歉、赔偿的后果。此方面内容不在多，而在精。培训方式要灵活，讲解要通俗易懂，如深圳机场发生“拾金案”。培训职业道德和《物权法》时，可举行辩论赛，组织员工进行辩论，用《物权法》遗失物章节内容做解释，员工易理解易掌握。
二、文明执勤、苦练“口才”功，打造服务标兵
物管员在执勤中处在“服务与管理”、“管与被管”的矛盾冲突中，凭心而论谁愿意处在“被管”的位置上？谁又愿意处在服务的位置上？那么如何使服务别人心态阳光，“被管者”服管呢？除了正确使用法律法规、规定外，就是说话的艺术和态度。但凡执勤能手、服务标兵大都是说话高手，他们不俗的谈吐、和蔼的态度、诚实的告知等等在众多“违规者”面前游刃有余。因此练好口功、学会说话应成为物管员的一门看家本领。一位执勤高手有一个很深的体会：善用“您”字。他认为所有的交往中，“您”是强有力的。把“您”用在以下几句话上，效果是不一样的。“请问有什么可以帮到您”、“请您配合一下我的工作”、“请您出示有效证件登记”、“请按规定路线行驶汽车”等等这样的话，人们听起来心里舒服，容易产生服从意识。另外在形形色色的违规者中，要分清不同层次的对象，冷静应对，表述准确，态度诚恳，言辞恳切，心态平和，以理服人，做到能抓住当事者、打动当事者，进而征服当事者。
三、加强锻炼，苦练“体能”功、打造强健队伍
建立和完善趣味化、娱乐化的训练机制，不断提高物管员整体体质和战斗力，在处理突发性事情、消防、自然灾害时有良好的体能，能够快速反应。强健的体魄也是我们形象展示的基本功，试想一个病怏怏的、无精神的、手无缚鸡之力的物管员能给人以安全感吗？能给违法违规者强有力的震慑力吗？一个站、立、行、走没形没样，能给人以服务者的感觉吗？充分发挥组训者能做思想工作，能组织训练，能开展培训的能力，在思想上让员工认识到训练目的，培养绅士风度的重要性及对我们的好处，引用拓展游戏、趣味运动的方法，把枯燥的训练场变为充满快乐的欢乐地。
四、岗位练兵，苦练“技能”功，打造业务能手
物管员专业素质的好坏直接影响安全、服务工作的质量和效果。随着社会的发展，新情况、新问题层出不穷，管理难、服务难日益突现，没有过硬的本领是难以履行职责、完成任务的。俗话说得好“打铁还须自身硬”，要具备良好的基本素质、基本能力和基本水平尚需通过严格的培训、训练。因此，物管员必须有针对性地抓好学习，更新知识，认真钻研物管员业务，
本着“干什么、练什么、缺什么、补什么”的指导思想，从薄弱环节抓起，结合本单位、本岗位的工作实际，从交通手势、规章制度、处理问题原则技巧、来访登记、人员物品车辆管控等技能，刻苦学习、深入钻研，强化训练以提高实战技能。主管、领班利用班前会及工作对个别或普遍进行培训，使员工牢记本岗位的活动区、监视区、控制区，及一草一木，明白本班次最迫切需做的事情，本岗位的特点。五、加强纪律，学会“修养”功，打造良好心理素质队伍
物管职业的特殊性、复杂性，要求物管员在不同情况下，在各种矛盾中担当不同角色，在工作中面对形形色色的人。可能会受到业主的尊敬和拥护，也可能受到来访者的冷言冷语，因此，物管员除具备常人的心理素质外，必须同时具备特殊职业心理素质，做到以不变应万变，爱憎分明、不轻视自己。因此我们物管员不仅要经常关注自己的心理健康及时自我调节、缓解压力，更要磨励自己的意志，使自己逐步具备起常人的心理承受压力和应对挫折力。
六、靠执行力，提升基本功，打造步调一致团队
人都有懒惰的习性，培训团队良好的执行力，并形成氛围至关重要。能做到上下一致，每个岗位、职位都有必须掌握、熟悉、了解的基本功点，相互监督、相互考评，营造公平公开、全员一致的绩效考评，领导尤要作出榜样。喊破嗓子，不如作出样子，对员工要求严，首先领导要以自己的言行作表率。好的思路如不行动结果等于零；好的制度不执行同样等于零，提升物管员的基本功要自始至终、自上而下落实执行能力，执行力越强，基本功越扎实。
七、以赛促提升夯实基本功
物管团队是支年轻充满活力的团队，管理处适时组织员工以竞赛评比的形式，如示范岗，示范班、知识竞赛、演讲赛、辩论赛等一系列评比活动，形成管好一岗，带动一片，辐射全局的良好势头。把岗位履职情况、基本功扎实否记入绩效考核，记入服务标兵的评选标准中；班级间也进行挑战和应战，在显著位置张贴挑战书和应战书，即方便监督也对大家起到促进作用。
八、汇集工作案例，拍摄影视图片，学习交流提升基本功
由安全管理事业部牵头，各管理处密切配合提供相关案例，进行充分筛选后，汇集成册，根据有代表性的典型案例，拍摄成教学光碟用于培训学习交流，达到提升物管员的服务质量与技巧，加强工作中与住户的沟通能力和处理问题的基本功的目的。
九、主管领班“三能四会”能力要扎实，方式方法要灵活创新。
能做思想工作、能开展培训、能组织训练，会讲、会做、会教、会示范是主管领班带队的基本功，提倡主管落实例行工作，领班上班携带六大件(即工作日志、员工上岗承诺书、员工沟通记录、员工培训记录、物管员不符合通知单、考勤)，使领班工作主次分明、条理清淅，确保工作的顺利开展。主管、领班工作日志对主管领班工作开展起到帮助作用，班前有计划，事中有过程记录、事后可追查；编制员工入职须知签名书和员工上岗承诺书，这个既易提升荣誉感和责任心又便于追究违纪责任；“物管员不符合通知单”能对员工违纪行为及时记录在案；上班前、上班中的普遍培训和个别培训方式灵活，既能对共性问题及时提醒和制止，也能对个别员工能力提高起到帮助。
思路决定出路，提升物管员基本功，应打破固有思维观念，重新疏理物管员工作重点、基本点，关爱员工，从实际出发，化繁为简，定能达到事半功倍的效果。
篇3：提升物业管理水准:房产保值增值另一条支柱
提升物业管理水准--房产保值增值的另一条支柱
随着房地产开发的日臻成熟，房地产业的竞争也日益加剧，购房业主的维权意识亦不断增强，房产项目物业管理的水准高低，己经成为房产保值增值的重要支柱。以下先介绍物业管理公司的运作及开发商、物管公司、业主、业主委员会应如何令房产保值进行沟通、物业管理公司的组织架构及运作模式。
一、根据国家对物业管理公司的规范，物业管理公司一般按资质分为一、二、三级和临时资质。相应资质的物业管理公司亦必须招聘持有物业管理及工程技术专业证书的人员十人至数十人不等，持有保安员上岗证的人员亦由数十人至数百人不等，一个规范的三级以上资质的物业管理公司，视管辖的楼盘面积，通常的组织架构为董事长一人（可受薪可不受薪），总经理一人（年薪10万～20万元），副总经理二至三人（人均年薪8万～10万），另根据情况设客户服务中心总监（年薪8万～10万），部门的基本组成一般有工程维修部、保安部、物业部、行政人事部、财务部，有些楼盘还设有品质部（管理服务水准），部门正职的年薪通常在4～6万元之间。因此一个组织架构规范、人员齐整的物业管理公司，每月的基本运作成本是比较高的，一般情况下当楼盘封顶预售时，物业管理公司己经前期介入，要测算出楼盘的能源费，公共分摊、保洁费、绿化费、清洁开荒费、垃圾清运费及楼盘管理人员的人数及工资等总和，再摊入每平方米的管理费报给开发商作为售楼时与业主签订前期管理协议及约定管理费的依据，在楼盘落成前物业管理公司从几个月至一年多不等的前期介入费用基本都是由开发商支付，款项由十余万至二百余万不等，这也是很多发展商说前期物业管理公司亏损的原因。综合来说，物业管理公司资质越高，越盘越小，相对的物业管理费亦越高。
二、业主及业主委员会可多了解物业管理的运作模式，“沟通共赢”能更好地维护自身的权益。
物业管理引入国内的时间不算太长，在过去长期的福利分房的政策“关照”下习惯了少付费，甚至免费的单位支付住房管理模式下的业主过渡到用市场规律“付费享受服务”时，要有一定的心态调整，毕竟过去福利分房时期的服务内容与现代物业管理的内容是有较大差异的。购买房屋时应根据自身的经济情况来选择楼盘，业主及业主委员会在与开发商及物管公司交流时，应以双方平等、心态平和、合情合理的沟通来确定物业管理费的增减，计算出物业管理的成本并不复杂，一个合情合理的收费标准，相信开发商、物业管理公司及业主都能接受。谈不拢的原因不外乎有以下几点，其一，业主委员会对本楼盘的成本心中无数，谈判时心里无底；其二，开发商或前期物业管理公司与业主委员会在沟通时己谈“崩”，双方都有意气之争甚至有过激行为，导致双方无法谈拢；其三，业主委员会对物业管理公司资质越高、专业人士越多、相对成本越高的客观现实了解不足，未能根据自身楼盘的情况去选聘与楼盘相适应资质的物业管理公司来管理。事实上，以东莞的楼盘为例，除了酒店式公寓、别墅区对物业公司有较高的要求从而有必要聘请高资质的物业公司服务外，本着实惠住房、理性消费的原则，一般的住宅盘聘请三级资质的物业管理公司己足够，若业主委员会既想物业管理公司资质高（通常一、二级资质的物管公司不止只管一个楼盘）又不想物管费高，最后的结果很可能是派驻到该楼盘的管理人员质素稍欠，人员编制不全，业主无法享受到相应资质的服务。
三、房产的保值有赖于开发商、物业公司与业主和谐共处，必然对楼盘产生良好的美誉度，一个具有高美誉度的楼盘无论二手房的租售都比一般的楼盘价格好得多。要建立良好的美誉度，从开发商来讲，对前期介入的物业公司应尽力扶持，毕竟，一百几十万的前期费用使用得当，好过投上千万的广告费，开发商不必在此项费用太过计较，其实对于楼盘交付后出现问题的维修，很大程度上亦不需开发商付款，开发商工程部接到业主投诉时，往往一个电话就能让施工单位解决问题，（根据规定承建施工单位在一定年限内或多或少都有质保金在发展商处），关键是开发商的工程对施工单位的档案合约管理及人员稳定情况是否良好，是否从维护楼盘及开发商美誉度的高度去快速反应，服务到位。
房产保值从物业管理公司的角度讲应该改变经营理念，从物业管理型向物业服务型提升，无论多大的
开发商和物业管理公司，随着物业管理政策的逐渐规范，物业管理公司是不可能永远靠开发商支持的，激烈的市场竞争必然会将一些不思进取、美誉度低、管理混乱、服务性人才少、没有危机意识的物业管理公司淘汰，越早向物业服务型的方向转型，形成物业管理服务的“差异优”，建立企业美誉度和核心竞争力，才能在市场竞争中站稳一席之地。从业主及业主委员会的角度讲，最伤害楼盘房产价值的行动莫过于非理性维权，设想一个声名狼藉的楼盘又怎会有很多人来租住？楼盘发售给小业主后，非理性维权的结果首当其冲的就是众多小业主的直接损失（二手楼价、租价下跌）。因此，建议业主委员会在准备与开发商及物业管理公司谈判时，应抱着理性共赢的心态，前期做好准备，包括聘请精通物管成本测算的专家为顾问，知己知彼才能谈出好的结果，业主委员会了解本楼盘的基本管理成本后，在谈判桌上会更有主动权。若根本不清楚自己楼盘成本的合理范围，即使公开招标，最后中标的可能是以资质高、收费低的物管公司接手，但是招回来的极有可能是有名无实的物管公司，根本无法达到业主实惠住房，理性消费的初衷，容易令业主对业主委员会的信任度降低从而引发其他问题。
综上所述，一个楼盘是否保值升值，物业管理水准的高低是一个重要的支柱，开发商、物管公司、业主及业主委员会各方需共同努力，开发商将物业前期管理提升到建立美誉度的高度，快速反应，抓好楼盘遗留问题，积极支持前期介入的物管公司工作，物管公司提升服务意识，业主及业主委员会理性维权，加强沟通，平等互惠实现共赢令楼盘保值升值有一个坚实的支柱是完全有可能实现的。
篇4：技术管理提升了物业管理竞争力
近年来,物业管理竞争日异激烈,技术管理水平所反映出的竞争较为突出。不少企业,尽管拥有雄厚的物质技术力量,但由于技术管理的薄弱,在竞争中却处于被动的境地。
技术管理所强调的是对技术工作的“管理”,而并非是指“技术”本身。因此,技术管理源于技术层面而高于技术层面。
从三个案例看物业管理中的技术管理
世博会引入物业管理关键看技术管理能力。
目前,已有上海东湖多家物业服务企业接管上海世博会相关项目,而这些接管世博会项目的企业无一不是具备良好的技术管理能力。
众所周知,建筑工程的设计、施工是一种复杂的多技术、多工种协同操作、多项技术的交叉综合应用过程,由此,决定了建设、施工企业的技术活动也是多种多样的。这里所指的“技术活动”,包括了由熟悉与会审图样、编制施工组织设计开始,到施工过程中的商洽管理、质量检验、直至建筑工程竣工验收全过程中的各项技术工作。在这一过程中,物业服务企业能够从业主(客户)使用需求出发,提出更合理的技术管理方案。
上海世博会园区管理控制中心集中设置于浦东和浦西核心区域,形成相对集中的两个园区管理控制中心,包括信息控制、应急指挥、医疗急救和安全保卫等功能。具体来说,有入侵探测与防盗报警技术、视频监控技术、出入口图像识别与控制技术、报警信息传输技术、移动目标反劫、防盗报警技术、防爆安检技术等应用于远程监控平台设置监控、调度中心,用于控制世博服务情况,处理应急事件。同时,电子地图在地图上标志出世博各物业及公共设施位置及其他信息;GPS定位系统实时显示服务人员在世博村中的位置;语音合成系统将英、法、日等国文档资料转换成语音播放,世博村园区独立建设35KV变电站以确保园区供电,等等。这就要求参与管理的物业服务企业要有成熟的、专业的管理技能和高科技维护技术,要求企业能够实施严密的组织协调和过程监控,而这些都需要高技术人才来实施。
写字楼电梯配置建议节约百余万元
笔者所在的公司曾早期介入和前期管理了上海某办公大楼。该大楼原设计每一塔楼标准层配置7部电梯,但经公司的技术人员对该办公大楼的设计方案研究发现,以该办公大楼标准层办公人员为135人计算,该办公大楼标准层总楼层为24层,电梯载重量1350公斤,提升速度3.5米/秒,候梯时间小于1分钟。故配置电梯方案可调整为:B2-24层2部,1-24层4部。这样,每一塔楼的配置电梯数量确定为6部(含一部为消防电梯)。
上述案例中,经过测算,电梯完全符合上海地区甲级写字楼电梯使用的标准和要求,较好地满足了业主和使用人的需要。同时,节约电梯投资成本约120多万元;此外,还节省了楼面面积10平方米,按照标准层2.5元/平方米·天计算,以出租率70%计算,年收益近30万元。
技术“管理”为业主带来效益
笔者所在公司接管的另一办公楼,当时空调设计施工是四管制二台,各为800RT冷水机组。经公司技术人员反复核算,并结合近几年实际应用的情况,对空调机组进行了改造,改为二管制的单台800RT冷水机组。改造后的实践运行证明,二管制的单台800RT冷水机组完全可以达到功能性需求。试想,如果该项目当时在早期就引入物业管理,如果物业服务企业建议设计采用二管制,不仅能节约管道面积,系统建设成本还可以比四管制的系统节省成本40%左右。
再如,上海某办公大楼,供配电原设计建造了4台1250KVA变压器,但实际用量仅为40%,一直发生最低MD申报量使用不到的情况,造成平均使用电价提高。笔者所在公司接管该大楼后,仔细分析用电情况,在确保业主(客户)正常使用的情况下,向供电局提出停用两台变压器。这样,该大楼尽管只是经过一个看似简单的技术管理,每年就可节约数额较大的一笔电费。但遗憾的是,原来投资浪费及空间浪费已无法挽回。
技术管理工作的任务与作用
显而易见,以上案例中,并非这些企业的“技术”水平和能力不足,而是缺少了往往被忽略的技术“管理”环节。
如果进行必要的归纳,物业管理中的技术管理可以理解为:运用管理的职能与科学的方法,促进技术工作的开展。具体来说,一是从物业的设计施工开始介入到后期的物业服务过程中,严格按照国家的技术政策、法规和上级主管部门有关技术工作的指示与决定,科学地组织各项技术工作,建立良好的技术秩序,保证整个生产过程符合技术
篇5：以人为本强化管理提升学生公寓服务水平
市场经济条件下的高职高专的学生公寓管理,要充分体现“管理育人、服务育人、环境育人”的宗旨,为学生创造最好的成才环境。
一、坚持以人为本,从服务育人着手,满足学生的不同需求
以往,我们把宿舍只简单地看作是学生日常生活、睡觉的地方,殊不知学生的政治方向、人生道路和做人的基本品质、素养都会在这“方寸”的宿舍中反映出来。因此宿舍是学校在课堂之外对学生进行思想教育工作的重要阵地,仅仅用行政制度管理、经验管理已远远不能适应高职高专人才培养要求。当代青年学生对物质生活、文化生活的需求日益更新,加强学生公寓的管理是高校新形势下的一项新任务。因此,在建立清洁、优美、文明的生活环境的同时,要“以人为本”,把学生的各种需求作为系统加以考虑,强化管理,为学生提供全方位的服务。如何提供全方位的服务?
公寓管理和一般企业一样,要生产产品、提供产品。只是一般企业提供的是有形产品,而公寓管理提供的是无形产品-——管理与服务。要想使自己的产品销售出去,得到用户的满意,管理与服务的最基本要求与标准是:服务态度热情,设备完好,技术熟练,项目齐全,方式灵活,程序规范,收费合理,制度健全,效果快捷。
二、坚持管理育人,积极开展“创建文明宿舍”等活动
在学生公寓管理中,我们成立了学生公寓管理委员会。因为我们深知:关心引导学生宿舍生活基于高校学生宿舍是大学生思想行为、人格特征、心理活动表现最为丰富、最为真实、最为透彻的地方,也最能反映大学生的价值取向及精神面貌。
作为学生公寓管理委员会,十分重视宿舍管理育人功能,促进学生健康成长。我们在学生宿舍管理工作中,开展了“创建文明宿舍”等活动,在各项活动中加大宿舍管理力度,创建文明向上的学生宿舍生活,实现“服务育人、管理育人”功能,推进公寓管理育人的深入发展,创建服务育人的学生宿舍管理新局面。
为了把学生公寓建成团结、和谐、整洁、文明的学生之家,我们在实际生活中一点一滴培养学生高尚的道德情操,整洁的卫生习惯,严格的组织纪律,自觉的劳动观念和团结向上的集体主义精神。
三、辅导员参与公寓管理,充分发挥“两育人”的作用
我院首先挑选了一批品学兼优、素质高的辅导员进驻学生公寓,与学生实行“三同”:即同吃、同住、同学习,密切与学生的关系,并加强与公寓管理员联系,共同参与管理。他们在公寓管理工作中,发挥“管理育人、服务育人”的积极作用,由单纯的“管”转变为引导,引导、鼓励和帮助学生营造一个良好的健康向上的公寓氛围,完善学生的文明修养,提升学生的道德素质,促进学生健康成长。辅导员们还在实际工作中,结合学生学习和生活的特点,及时掌握学生思想动态,开展思想政治教育和日常思想品德、行为规范教育。辅导员到岗尽责,想为学生所想,急为学生所急,帮助学生解决生活、学习中的实际问题。他们的工作不仅得到学生的认可和支持,同时也达到了与公寓管理员共同协作,充分发挥“两育人”的作用。
目前,我们正积极探索“辅导员进公寓参与学生管理工作,学生自我管理和社会化物业管理”三结合的学生公寓管理模式。该模式要求选派政治素质好、工作责任心强的辅导员进驻学生公寓。在辅导员统一组织下,通过三方的协调配合和相互沟通,形成强化学生公寓管理的合力。要求辅导员要及时了解和掌握学生的思想和行为动态,做好学生的思想政治工作和行为指导工作;了解帮助学生解决生活中的实际困难和问题;在宿舍内开展各项健康有益的文体活动。此外,还在这一模式下建立公寓楼的民主监督机构,及时反映学生的合理建议和要求,并监督本公寓学生的各项管理制度的执行情况。这样使辅导员有更多的机会接触和了解学生,增加了辅导员的亲和力,使辅导员的工作更趋实际化、理性化。辅导员和学生们同吃、同住,增强了对学生们所思所想的了解,处理学生中的疑点、难点问题,大大拉近了师生的距离,增加了师生间的交流和友谊,有利于辅导员更好的开展工作。
辅导员还可以把学生在公寓的表现与学生品德坚定、评优及奖学金的评定结合起来。
四、加强学生自
精彩专栏
