物业管理人员应具备十大观念

篇2：物业管理观念八大误区

　　物业管理观念的八大误区

　　误区一：物业管理就是打扫卫生和保安。

　　物业管理是一个专有名词，国务院《物业管理条例》第二条明确规定：“本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。”从中我们可以看出，物业管理的内容包括“维修”、“养护”、“管理”，环境卫生只是其中很小的一项；另外，从严格意义上说，物业服务企业在小区只能提供相关秩序的维护活动，保安则属于公安部门的业务范围了。

　　物业服务最重要的职责应是按照物业服务合同约定，为业主提供对房屋及配套的设施设备和相关场地的“维修”、“养护”和“管理”，使业主的物业能够保值、增值，这才是考察一个物业服务企业服务水平高低的尺子，而至于环境卫生和秩序维护，专业的保洁公司和保安公司更有竞争优势，业主完全可以聘请他们来服务，根本无需多出物业公司这个中间层次。

　　误区二：住宅小区的设施设备要由物业公司投资修建。

　　小区的物业设施设备如道路、花坛、围栏等，属于开发建设单位的配套工作职责，应由开发商承担责任。《朝阳市房地产开发建设项目环境配套验收管理办法》（朝阳市人民政府令20**年第8号）第六条第（二）款规定：“住宅、公共服务设施、市政公用设施、道路、绿地等建设已全部完成。市政公用设施已按规划纳入城市基础设施网络。”

　　第九条：“……（三）　道路、绿地、园艺、楼间软硬覆盖全部竣工，并符合规划设计要求。

　　（四）　施工机具、临时建筑、建筑渣土、垃圾、剩余构（部）件全部拆除清运完毕，达到场清地平。

　　（五）　物业管理用房、物业管理企业、安全防范设施及其它内容得到落实。”

　　由此可见，小区物业设施设备的建设是开发商必须完成的工作。如果要求物业公司完成这个任务，费用也应另外计算，要么开发商委托支付，要么业主另外支付。

　　误区三：楼房渗漏、上下水管道维修要由物业公司免费解决。

　　这个问题比较复杂，要区分房改房和商品房来确定维修责任。房改房在8年之内由售房单位负责，8年之后与物业管理接轨；商品房在保修期内（屋顶防水为5年，上下水管道为2年）应由建设单位保修，超出保修期的，如果购房时缴纳了公共设施维修基金，由公共设施维修基金的管理单位（房产局或其他单位）负责，如果购房时未缴纳公共设施维修基金，则由社区召集相关业主协商出 资解决。无论如何，物业费中都不包含类似的维修费用，当然，日出一些小的维修费用，如走廊灯、玻璃、单元门锁等小件，如果合同中有相关规定，则应该由物业公司承担。

　　值得注意的是，有些房屋建筑质量极差，业主刚刚入住不久即出现质量问题，个别建设单位明知国家关于保修期的规定，不是无限拖延，就是简单处理，一直拖到超出保修期，便理直气壮地拒绝维修。遇到这种情况，业主一定要有维权意识，一是在保修期内及时向建设质量监督部门反映情况，二是想办法保留好有关证据，采取法律手段维权。否则，无论是动用维修基金，还是相关业主自己负担，都是替建筑施工单位的错误买单。

　　误区四：公共设施维修基金就是物业费。

　　公共设施维修基金与物业费是完全不同的两码事。《物业服务收费管理办法》（发改价格[20**]1864号）第十一条明确规定，物业服务成本或者物业服务支出一般由9项构成，但绝不能包含大修、中修和更新、改造费用：“……物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用，应当通过专项维修资金予以列支，不得计入物业服务支出或者物业服务成本。”

　　从上述规定中我们可以看出，将物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用计入物业服务支出或者物业服务成本是违法行为。我们认为，之所以这样规定，是为了维护业主的合法权益，避免业主经济利益受到侵害——在规范的物业管理市场行为中，业主可以依据合同随时解除服务不良的物业公司，如果该物业公司收取的物业费中包含大修、中修和更新、改造费用，业主须支付的物业费会很

　　由此可见，无论是业主还是物业公司，都不能将维修费和物业费混为一谈。

　　误区五：物业服务纠纷要由行政主管部门负责协调处理。

　　物业管理是业主与物业服务企业在自愿平等协商基础上，业主根据自身经济承受能力和共同需要，指定服务项目，并承诺支付服务费用，双方达成协议，物业服务企业进驻小区为业主提供服务，业主为此支付费用。从中不难看出，双方是一种合同关系，在这一过程中是不需要行政主管部门参与的。那么，出现纠纷也应根据合同内容，通过法律手段追究过错方的违约责任。关于这一点原建设部长汪光焘早就有过明确指示：“在物业管理服务活动中，业主是责任主体，物业管理公司是服务主体，他们之间违反合同的纠纷是民事纠纷，主要受《合同法》保护和约束，行政主管部门不要过多干预。”汪部长还指出：“……政府不能干涉民事主体自由从事市场活动，不能主动介入到这种活动中去，更不能随便运用自己拥有的行政权力进行干预。政府部门既要尊重业主在物业管理上的自主权，也要尊重物业管理企业的独立经营自主权。政府的作用，主要是根据法律、法规、规章对物业管理企业行为实行监督管理，为他们从事市场活动提供法律和制度上的保障。各地房地产行政主管部门，要彻底改变过去大包大揽的观念和做法，明确哪些是自己管的，哪些是民事行为交给市场解决的，一旦有民事纠纷，应鼓励多走一点司法程序来处理，做到依法行政，既到位，又不越位。”

　　从这里我们不难看出，行政主管部门介入、干预物业管理纠纷是一种计划经济体制下大包大揽的错误行为，有违国家对物业管理的本意。业主应真正以主人姿态发挥作用，而不要放弃自己的权利，把行为都寄托在别人身上。

　　误区六：既然收了停车费就应对车辆损毁负责。

　　停车费问题较为复杂，要弄清这个问题，须看物业服务合同相应条款是如何规定的。允许车主在某个部位停车，只表明赋予车主使用某个地块停车的资格，并不意味着必须为其管护车辆。因此，停车费不等同于车辆保管费。如果合同中明确区分了停车费及车辆保管费，问题不难解决。如果合同中未明确区分，根据目前国内通行做法，则要看业主交纳的停车费数额的多少。这是因为24小时看护车辆需要聘用专门人员，如果费用过低，物业公司会入不敷出。这就意味着，如果停车费数额较少，一般而言只是赋予了车主具有了在该公共部位停车的资格，物业公司没有收取车辆保管费，因此也就没有负责保管的义务，出现损毁应由业主自行处理；如果停车费数额较高，就应该是包含了车辆的保管费用，出现损毁情况物业公司就应该负责。至于“多少”的标准确定，则应由物价部门参照社会上公共停车场的收费标准及相关权利义务规定予以确定。

　　误区七：业主家里失窃是物业公司失职，因此必须要赔偿。

　　物业公司不是公安机关，也不是保安公司或保镖公司。如前所述，《物业管理条例》第二条规定：“本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。”物业服务企业没有行政执法权，他们能为业主提供的是在合同约定范围内，维护物业管理区域内的相关秩序——请注意，仅仅是维护物业管理区域内的相关秩序。以目前物业服务人员的身份和职业能力，他们只能做到这种程度。如果发生刑事案件，应由公安机关负责处理。为个别业主提供专门防盗保护属于特殊特约服务，应另外签订特殊特约服务合同。因此，除非合同中明确规定物业公司必须保证业主家里不失窃，业主同时支付相关防盗费用，否则，一般而言，业主家里失窃，物业公司不应承担赔付责任。当然，物业公司不负责赔偿并不意味着物业服务人员遇见盗窃犯罪活动坐视不管，发现情况及时制止并报案是其不可推脱的职责。因此，业主如果能证明物业公司有明显过错或失职的情况不在我们探讨的范围之列。

　　误区八：业主装修，物业公司无权干预。

　　《物业管理条例》第五十三条规定：“业主需要装饰装修房屋的，应当事先告知物业服务企业。物业服务企业应当将房屋装饰装修中的禁止行为和注意事项告知业主。”

　　于20**年5月1日起施行的《住宅室内装饰装修管理办法》（以下简称《办法》）从如下几个方面规定了物业公司对住宅室内装饰装修必须进行管理和监督：

　　第十三条：“装修人在住宅室内装饰装修工程开工前，应当向物业管理企业或者房屋管理机构（以下简称物业管理单位）申报登记。”

　　第十六条：“装修人，或者装修人和装饰装修企业，应当与物业管理单位签订住宅室内装饰装修管理服务协议。”

　　第二十条：“装修人不得拒绝和阻碍物业管理单位依据住宅室内装饰装修管理服务协议的约定，对住宅室内装饰装修活动的监督检查。”

　　第三十条：“物业管理单位应当按照装饰装修管理服务协议进行现场检查，对违反法律、法规和装饰装修管理服务协议的，应当要求装修人和装饰装修企业纠正，并将检查记录存档。”

　　上述规定清楚无误地表明，装修人和装饰装修企业必须接受物业服务企业的管理和监督。当然，有业主反映某些所谓的物业公司强行推销自己所经营的沙子、水泥等建筑材料，这属于另外一个问题。该《办法》第十九条明确规定：“禁止物业管理单位向装修人指派装饰装修企业或者强行推销装饰装修材料。” 《刑法》第二百二十六条规定：“以暴力、威胁手段强买强卖商品、强迫他人提供服务或者强迫他人接受服务，情节严重的，处三年以下有期徒刑或者拘役，并处或者单处罚金。”因此，业主遇到这种情况，可向有关部门如工商局、综合执法局投诉，情节严重涉及违法犯罪的，可以向公安机关反应，依法予以制止。

篇3：走出物业管理观念误区谈

　　走出物业管理观念误区谈

　　厦门市建委会法规处魏晓荣撰文称：1999年1月1日《厦门市物业管理条例》颁布实施，以法规的形式确立了业主自治和专业化管理相结合的厦门市物业管理体制，从而赋予了物业管理更新更全面更科学的含义，物业管理行业的更进步发展有了法制保障。但是，物业管理是一个较为特殊的新兴行业，有许多矛盾和问题，主要是源于人们的认识误区，其集中表现：

　　①误区之一：“物业管理就是物业管理公司所从事的管理活动”。物业管理是指“业主组成业主委员会对其物业的共有部分和共同事务委托物业管理企业进行管理的活动”。这是一个完整的概念，概念中的各个部分都是相互关联，不可缺少的。因此，只把物业管理理解为仅是物业管理公司从事的管理活动的认识是片面的，不正确的，在实践中也是有害的，容易导致不受监督和约束的物业管理企业的不规范运作以致侵害业主的权益，因此，必须走出物业管理概念这一认识误区，把业主自治摆到重要的认识角度，依法成立业主委员会，对全体业主负责，选聘好物业管理企业，使每一位业主的权益得到保障。

　　②“物业管理公司是业主雇请的，业主就是主人，一切由业主说了算。”这不正确，业主的权利不是无限的，它必须遵循以下规则：首先要遵守国家和地方政府的法律、法规、规章制度。守法是对业主的基本要求，业主只有在遵法守法的前提下，才能够合法行使自己的权利。其次，它必须遵守业主委员会与物业管理企业的合同约定，合同的双方是两个平等主体之间服务与被服务的关系，它们不是从属与被从属关系、依附与被依附的关系。第三，业主必须遵守业主公约，这是社区成员间的承诺的、具有约束力的行为规范要求，每一位社区业主都有义务遵守，做一个现代文明业主。

　　③误区之三：“我自己来管比物业公司管理得更好”。现代物业管理决不是简单劳动服务，而是一个日益提高专业技术、经济效益和法制内涵要求的新兴行业。只有依靠现代物业管理，才能实现业主对房产的目标，必须克服狭隘观念，克服小农意识，走出自我管理的观念意识区。

　　④误区之四：“我们没有执法权，对一些刁民管不了”。“刁民”是封建主义、官僚主义者对平民的称呼，物业管理企业必须以市场竞争的姿态，加强企业自身管理和建设，提供好服务，这是物业管理企业的必由之路。

篇4：物业管理需走出观念误区

　　浅析物业管理需走出观念误区

　　我国首部《物业管理条例》将于 9月1日起正式施行。为配合《条例》的贯彻落实，上海正在加紧制订过渡性地方实施细则，9月份起同步施行。与此同时，1997年颁布的地方性物业管理条例《上海市居住物业管理条例》也在抓紧修订，一旦经市人大审议通过，明年初即可施行。市房地资源局副局长马云安在接受采访时表示，新《条例》对物业管理领域的一些热点难点作出了明确界定，它将指导上海实施细则的制订。在解读新《条例》时，有必要走出一些观念误区。

　　首先，谁是物业管理的责任主体。过去，市民居住的房产属于国有，房管所受国家委托管理居民租住的房屋。如今绝大多数物业都属于业主的私有财产，在这种情况下，国家立法的指导思想非常明确，就是突出强调保护业主的财产权利，因此物业管理的责任主体不是政府部门、开发商和物业管理企业，而是物业区域内拥有私人财产的业主。

　　其次，物业管理企业与业主是什么关系。新颁布的《物业管理条例》明确，业主与业主的关系、业主与开发企业的关系、业主与物业管理企业的关系等，属于民事关系，而不是行政关系。因此，过去很多物管企业认为自己和业主是“管理与被管理”关系，这是不对的。这一观念如果不扭转，很多纠纷将无法消除。另外，一些业主觉得自己和物业管理企业是“主仆”关系，这也是错误的。因为业主和物业企业双方是法律关系平等的双方，物业企业受业主委托对物业进行管理，双方事先已签订有法律效应的合同。

　　据介绍，我国首部《物业管理条例》创设了八项新的制度，将成为今后上海实施细则中的“亮点”。

　　一、业主公约制度。《条例》规定，业主公约应当对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益、业主应当履行的义务、违反公约应当承担的责任等事项依法作出约定。业主公约对全体业主具有约束力。（点评：业主虽是物业管理主体，但行为也不能“野豁豁”。）

　　二、业主大会制度。居住小区内制订和修改业主公约、选举或更换业主委员会委员、选聘和解聘物业管理企业、决定专项维修基金使用等重要事项，必须由业主大会决定，并经2/3以上业主通过。（点评：居民之事无小事，仅由业主委员会决定是不行的。）

　　三、前期物业招投标制度。在前期物业管理中，建设单位应当通过招投标方式选聘具有相应资质的物业管理企业。

　　（点评：谁开发，谁管理，开发商与物业管理企业不能老上演“父子情”。）

　　四、物业管理企业承接验收制度。物管企业承接物业时，应对物业共用部位、共用设施设备进行查验，还应当与业主委员会办理物业验收手续。（点评：承接验收清楚，才能避免日后相互扯皮。）

　　五、物业企业资质管理制度。从事物业管理活动的企业应当具有独立的法人资格。（点评：“野路子”房管家出局。）

　　六、从事物业管理人员的职业资格制度。从事物业管理的人员应当按照国家有关规定，取得职业资格证书。（点评：物业管理人员必须遵守“行规”。）

　　七、物业服务收费制度。物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，在合同中约定。（点评：物业服务收费也要“质价相符”。）

　　八、专项维修基金制度。专项维修基金属业主所有，用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造。（点评：维修基金，专款专用，不得挪作他用。）

　　据悉，这八项制度中，上海已经实施的有维修基金制度，物业企业资质管理制度、业主公约制度以及物业管理企业的招投标制度等四项。

篇5：物业管理要增强新型社区观念

物业管理要增强新型“社区观念”
文/刘刚

“社区”主要是指由居住在一定地域里的人们结成多种社会关系和社会群体，从事多种社会活动所构成的社会区域生活共同体。这种共同体是由一定的人群、一定的地域、一定的生产或生活设施、一定的组织和行为规范，以及居民的社区意识等等要素所构成的相对独立的社会实体，是人们参与社会生活的基本场所。如果按照形成方式进行分类，有法定型社区和自然型社区之分。前者是指根据行政管理需要设置的，具有法定地位和法定边界的社区。后者则指自然形成且无法定界限的社区。

社区的社会作用逐步突显
随着社会主义市场经济体制的逐步建立，非“传统”公有制经济获得快速发展，社会结构不断分化，城市社会发生了根本性变革。社会的转型对传统的“单位--家庭”二元城市基层管理体制构成了挑战。一是“单位人”向“社会人”的迅速转化。劳动用工制度和社会保障制度的改革逐步弱化了“单位”对职工的约束力，职工与单位之间的关系越来越松散，大量“单位人”开始向单位外流失。过去，“单位”可以决定职工的政治、福利甚至社会待遇，现在除工作外，职工需要向“单位”寻求帮助的内容越来越少。二是社会组织的多样化特征日益明显。除传统的行政事业单位外，出现了大量不具备“单位”体制特征的组织，比如三资企业、个体私营企业、民办非企业组织，非营利性社会组织等。三是“单位”职能开始向社会转移。单位办社会的后果是制造了大量的后勤服务人员，工作效率奇低。历次政府机构改革、高校后勤管理改革以及企业管理体制改革等的目标都是把“单位”承担的社会职能转移出来，使“单位”只从事自己的本业，其余交由社会来办理。四是居民的社区参与要求愈来愈强烈。包括住房分配制度在内的社会保障体制改革使得居民与居住地之间的关系从原来的单一型变为财产利益密切型。过去没有人关心的治安、绿化、卫生、违章建筑等成了人人心系之的头等大事，促使居民越来越关注并渴望参与基层的决策过程。

由此看出，我国城市化过程中，城市结构开始由单位主导型体制向社区主导型体制转化。新的社区体制以服务为核心，强调合理配置社区资源，大力发展社区事业，努力为社区居民营造管理有序、服务完善、环境优美、治安良好、生活便利、人际关系和谐的人文居住环境，并不关注居民流动或其工作单位的变更，实现城市管理的链条：政府－社区－居民。强调社区内部的透明、回应与参与，要求社区事务的处理，各项措施的制定、实施必须体现社区居民的广泛参与，与居民的要求相适应。

物业管理参与社区建设须用新观念
与我们物业管理息息相关的外部环境开始变革，社会人员对居住地或办公地的社区人文环境的要求开始进入社会学所说的“人的需求”领域，因此，物业管理企业必须改变观念。

首先，要确立与整体社区建设大方向融合的观念。物业管理是市场经济的产物，近年来，随着住房制度改革进程的加快，住房商品化的快速发展，物业管理作为一种新生事物，从小到大，并正在发展成为一个集服务、管理、经营于一体的覆盖全社会的庞大的经济行业。与传统的房屋经营管理明显不同，物业管理为社会提供多层次、全方位服务，其内容广泛，深入到社会各个角落，涉及机电维护、清洁、绿化、维修、生活服务、物业中介等多个领域，与人民群众生活、生产息息相关。这表明，物业管理已经成为现代城市管理的一个重要方面。良好的物业管理不仅能够发挥物业的最大使用功能，使其保值、增值，同时也能创造整洁、文明、安全、舒适的生活和工作环境，最终实现社会、经济、环境三个效益的统一和同步增长。物业管理与社区建设之间是存在着某种必然的联系，社区建设的覆盖面远远大于物业管理的范围，内容宽广，形式多元，物业管理出于财产关系而产生，内容偏于财产管理，由此可见，物业管理是在社区建设范围之内的一项重要内容，物业管理必须紧密地围绕社区建设的大方向而开展。

其次，应当将如何引导小区业主的道德约束和归属感工作提到日程上来，逐步树立以“社区归属、社区人文”为特点的新型管理思想观念。物业管理包括两方面内涵，一方面是对房屋以及设