物业管理职业经理人角色定位

关键词:物业管理;职业经理人;角色定位;培养途径摘 要:本文对物业管理职业经理人的发展现状进行了客观评价,并对物业管理职业经理人的发展趋势进行了展望。力求为物业管理企业推行职业经理人制度提供一定借鉴的依据。

随着专业化、社会化的物业管理服务需求的不断增长、市场的逐步细分,物业管理企业之间的竞争日益激烈,使得物业管理企业面临着相当严竣的挑战。行业的发展迫切呼唤综合素质强,专业水平高,能够站在更高角度审视物业管理行业,带领物业管理企业在市场经济大潮中拼搏进取,不断取得发展和进步的物业管理职业经理人。

然而,物业管理行业是一种用较少资产来管理巨大资产的行业,是以人力资本来保持财富力量的行业。当前,物业管理服务行业正面临一个承前启后的关键阶段,从近年来发生的物业管理服务纠纷及消费者投诉的典型案例来看,一部分是由于物业管理服务从业人员,特别是小区物业管理服务的主要负责人——管理处主任,专业管理水平低,职业道德素质差、法律法规意识淡薄;一部分是由于业主委员会都是兼职人员,特别是业主委员会的负责人——业主委员会主任,缺乏专业管理知识,法律法规意识淡薄。如何解决好这个问题,关系到物业管理服务行业能否健康发展,关系到能否满足广大群众日益提高的物质文化生活和社会稳定。实践证明解决问题的唯一出路,就是实施物业管理服务经理职业化,打造一支精英型的职业经理人队伍。

一、推行物业管理职业经理人制度的迫切性

(一)物业管理现代企业制度改革的需要在我国,职业经理人是现代企业制度的产物,现代企业制度改革,造就了职业经理人的舞台。但是从另一个意义上来说,职业经理人制度的推行又反过来推动着现代企业制度的改革。在我国现有的物业管理企业类型中,开发商自己组建的物业公司与房管所转制的物业公司占大多数,这种“父子兵”的关系使物业公司受到开发企业的制约,一切服从于开发企业的需要,物业公司缺乏自身发展的意识。同样,房管所转制的物业管理公司较多地保留了一些政府的行政色彩,它面临着企业体制改革的艰巨任务。为此,推行物业管理职业经理人制度,对促进企业改革具有很大的意义。

(二)提高物业管理经理人队伍的需要

物业管理行业推行职业经理人制度是经理人队伍实际情况的迫切需要。目前物业管理经理人队伍普遍存在年龄大、文化程度低、专业素质差的状况。据《房地产时报》的报道,上海自从实行小区经理负责制后,使小区经理人才捉襟见肘。而上海有住宅小区6,581个,实行物业管理的小区达80%以上,首批通过考试取得小区经理证书的只有1,986个。因此要想改变这样的状况,就必须推行职业经理人制度,让更多的现有小区的经理或各部门的主管脱离物业管理公司成为职业经理人。并且酝酿出好的物业管理职业经理人的培训和推广计划,为物业管理职业经理人的素质提高产生积极的作用。

(三)全面提升物业管理服务质量的需要

物业管理推行经理人职业化,必将促进管理与服务质量的提高。物业管理的服务质量,关键是经理人的素质,经理人队伍的素质上去了,企业的管理质量就上去了。以广州市的许

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篇2：物业管理职业经理人制度思考

关于物业管理职业经理人制度的思考
　我国物业管理行业高级人才紧缺已是一个不争的事实。近来全国各地人才招聘会上，有实际工作经验、能独立主持和驾驱一个公司在市场化道路上乘风破浪的物业管理职业经理人真是少之又少。

　　职业经理人，通俗来讲，就是以经营管理为生，并精于企业经营管理之道的人。职业经理人通常不是资本所有者，但是他以自己的知识技能，受资本所有者委托把经营企业作为一种职业对待，企业经营者把经营好企业作为自己的神圣职责，把追求资产保值增值作为自己的崇高使命，并根据企业绩效的好坏而获得报酬。随着中国经济的发展和国际一体化的进程，物业管理行业呼唤着真正的优秀的职业经理人队伍。

　　人才紧缺决定物业管理职业经理人素养难以提高

　　物业管理企业在中国起步较晚，人才相对匮乏。不少物业管理公司发展很快，但内部各级管理人员的培养相对滞后。不少企业存在“高岗低就”的情况，一些不符合条件的部门经理、小区经理“拿来就用”，这些人往往不知道一个真正的职业经理该如何做？于是要么无所适从，要么随心所欲。由于紧缺，一批水平不高、心浮气躁的人士在市场上“跳来跳去”，笔者曾与一位频繁跳槽的人士交谈，他流露出行业人才紧缺，找工作容易的想法，当他所在公司或所管项目遇到困难时，他想到的不是如何克服和战胜，而是在市场上重新找一个新“东家”。因此，培养一支高素质的物业管理职业经理人队伍，已成为行业的当务之急。

　　调整心态迎接物业管理职业经理人制度出台

　　一个职业经理人的基本特征就是他是否从内心认同职业规则、认同公司的企业文化和战略规划，是否有领导企业去实现目标的创业精神，在工作中能否体现良好的职业态度、优良的职业风范。

　　要成为一名成功的职业经理人，首先要具有管理者的气质，并逐渐向成功者的思维方式和行为方式靠拢，在此基础上再对自身能力进行深入地了解和正确的评价，有一个明确的职业发展定位，选对自己所擅长的领域与行业、岗位，并制定现实可行的职业生涯规划与目标，同时将目标加以量化和具体化，才能一步步地实现自己的理想。另外，宽广的气度和良好的心态同样至关重要。我们所从事的物业管理是一门专业，它需要高学历、高素质的人才，需要网络、机电等先进科技，也需要现代化企业管理的方式。然而，物业管理又是一项以服务为本质、以管理体现服务的工作，物业服务的好坏直接影响到业主生活品质的高低、社会的和谐。因此，这个行业的职业经理人与其他行业不同，从一个项目立项开始他与开发商处的地位就不同，接受委托服务比较被动，无论是开发商还是业主一般批评多赞扬少，必须调整好心态，听得起批评，经得起挫折。

　　其次，世界上没有什么可以取代韧性和毅力。智慧不能，能力不能，才华也不能。事实上，我们所从事的物业管理工作，面对客户挑剔的要求、职业决定休假不休息的特征，需要我们坚持如一的恒心和毅力、刚柔相济的韧度。职业经理不是凭个人好恶自行其是，应当具备相当程度的专业技能、管理水平和良好的心理素质，掌握具有本行业特征的行为规范或行为准则，真心诚意为客户服务。

　　努力进取期待物业管理职业经理人快速成长

　　千军易得，一将难求。物业管理职业经理人在职场拼搏，既要拓荒般地寻找新的市场机会，又要守住已有的阵地，要生存也要发展壮大。很多物业管理企业的高层管理者都是物业管理的资深人士和优秀的职业经理，如果能把他们的成功轨迹、优秀经验、精彩案例进行系统整理，并且有计划地组织培训，一定会对整个行业职业经理人的培养和整体素质的提高有很大帮助。

　　一旦物业管理职业经理人制度出台，就可明确职业经理的知识、经验、技能和要求，一方面可以有目标地进行系统培训；另一方面通过职业化的评价，可以清楚地剖析目前经理职业化方面存在的不足之处，就此开展针对性的培训课程，提高培训的有效性。物业管理职业经理人除了忠于职守、身体健康、精力充沛、思维敏捷、品德高尚和善于学习等基本素质以外，还应努力做到：

　　1、勇于开拓、善于合作。

　　面对日益激烈的市场竞争，仅

篇3：建立物业管理职业经理人制度是物管行业发展必然趋势

建立物业管理职业经理人制度是物管行业发展的必然趋势
文 / 曾祥荣

　　物业管理职业经理人制度在经过了长达几年时间的酝酿后，现已基本成熟并即将付诸实施。实施物业管理职业经理人制度，是我国物业管理行业中的一件大事，它将给物业管理行业带来革命性的变化，并且将有力地促进物业管理行业的健康、规范、有序发展。

　　物业管理在我国经过20多年来的探索和实践，无论从理论上还是在实践经验上都有了很大的发展，形成了一整套完善的、自成体系的、行之有效的物业管理办法。但是，物业管理的一些基本矛盾仍然存在，如专业化、规范化程度低、公信力缺失、管理不规范、服务不到位、群从投诉呈上升趋势、物业服务合同纠纷时有发生影响社区安定等。解决这些问题不能完全依靠市场，还需要科学地进行监管。建立物业管理职业经理人制度，就是一种科学监管的措施，是一种有效解决物业管理矛盾纠纷的办法。物业管理职业经理人制度的实施不仅是物业管理市场的需要，也是物业管理行业发展的需要，更是城市管理的需要。

　　一、物业管理市场对职业经理人制度的需要
　　物业管理是物业管理企业依据《前期物业服务合同》或《物业服务合同》的约定而展开的管理服务活动，前期物业服务合同或物业服务合同都属于委托——代理合同，只是前期物业服务合同与物业服务合同的委托人有所区别而已。前者是由开发建设单位通过招投票方式选聘的物业管理公司，并与其签订《前期物业服务合同》，物业管理公司接受开发建设单位的委托，从事物业管理活动；后者则是由物业的所有权人——业主选聘的物业管理公司，并与业主委员会签订《物业服务合同》，物业管理公司接受业主的委托，从事物业管理服务活动。物业服务合同除具有委托——代理的法律特征以外，还有其自身的行业特征，主要表现在四个方面：

　　一是物业服务合同的长期性。《物业管理条例》规定前期物业服务合同期限不得超过三年，也就是说前期物业服务合同期限在三年以内（含三年）都是有效的；《物业管理条例》没有对物业服务合同的期限做出规定，业主选聘物管公司其服务期限可以更长。三年乃至更长的合同期限，足以说明物业服务合同的长期性。

　　二是连环性。物业服务是一个多元连环合同，与房地产开发商、政府行政主管部门、业主委员会及水、电、气等职能部门密切相关，其践约的风险性较大。

　　三是可变性。物业服务合同在履行过程中可变性较大，这与房屋所有权人的素质密切相关，尤其是与业主委员会委员们的素质更是紧密相关。

　　四是风险性。物业服务合同期限长，不确定因素多，不确定因素包括人的因素和物的因素两个方面。人的因素表现在房屋所有权人的素质，主要是业主委员会委员的素质；物的因素则主要是房屋质量、设备质量、地下管理网质量及其经隐蔽工程质量。这些不确定因素的存在，使物业服务合同具有一定的风险性。

　　由于物业服务合同是一个委托——代理合同，加上合同的长期性、连环性、可变性、风险性的特点，要持续不断地履行好物业服务合同，对于受委托方原物业管理企业来说难度是相当大的。正是由于这个“难度”的存在，在委托方与受委托方之间的合同纠纷时有发生，既影响合同双方的利益，又给社会增加了不稳定因素。用什么来确保合同的持续履行？用什么来保障房屋所有权人的资产保值增值？用什么来保证物业管理企业的合法权益？那就是物业管理职业经理人制度。

　　二、物业管理行业发展对职业经理人制度的需要
　　随着社会的进步和人们生活水平的不断提高，人们对居住环境的要求也越来越高。一个干净整洁、绿树成荫、小桥流水、鸟语花香、治安防范严密、文化活动丰富、邻里关系和睦的社区是人们对居住环境的最基本的要求，就需要有一批综合素质高的物业管理人才，实施物业管理职业经理人制度，能够造就和满足综合素质高的物业管理职业经理人才，从而满足服务对象的需要。

　　现代科学技术不断引入房屋建筑，使物业管理

篇4：物业管理职业经理人职业素质

厚积薄发顺势而为
——浅谈物业管理职业经理人的职业素质
文/戴作为

　　物业管理职业经理人制度即将揭开面纱，推向前台，成为物业管理更趋规范化、专业化和职业化的从业要求。它的出台，有利于提高物业管理从业人员的基本素质，有利于增强物业管理企业的整体竞争力，有利于推动物业管理行业的经营管理水平。

　　毫无疑问，物业管理职业经理人制度将对从业人群提出更高、更新的要求，其对行业发展的积极意义不言而喻。市场经济是竞争经济，从本质上讲，当前物业管理企业间的竞争已不再是单纯的产品竞争、技术竞争、服务竞争，它更多地体现为从业人员的素质竞争。一个高素质的物业管理职业经理人，能带动起整个团队的综合素质，在变革管理思想、优化管理模式、创新管理方法、开发管理技术、升级管理手段等方面起到至关重要的作用，并终将确立该企业在市场竞争中的有利地位。

　　那么，该如何考量物业管理职业经理人的职业素养呢？结合理论研究和实践经历，笔者以为，理想的物业管理职业经理人应具有十项必备素质：

　　一是有全新的物业管理理念。物业管理虽是朝阳产业，但由于长期的传统房管操作模式至今还影响甚至左右着相当一部分物业管理从业人员的思想和行为，致使许多问题长期存在，经常为社会舆论和居民业主所诟病。在许多地方开展的行风评议活动中，对物业管理的评价一般都处于中下游的地位。作为物业管理职业经理人，必须更新观念，把以管为首转向以业主为先，以服务为中心，让业主满意，让社会满意。改变习惯势力是艰难困苦的，非要有恒心和毅力不可。但这样的改变是根本性的、革命性的，对物业管理行业的发展和推动意义深远，物业管理职业经理人为此将付出巨大的努力。

　　二是有遵纪守法的自觉性和按章办事的原则性。物业管理职业经理人在企业整个经营管理活动过程中，必须遵纪守法，按章办事。物业管理事无巨细，包罗万象，稍有疏忽，就有可能招致被动，给企业的形象、声誉乃至经济效益带来损害。物业管理职业经理人作为领军人物，要带头学法、知法、懂法、守法。要熟知宪法，也要熟知民法和物权法，即便看似鸡毛蒜皮的小事，也要对照《物业管理条例》和相关的政策法规办事，来不得半点马虎。有身教更要有言传，物业管理职业经理人能自觉地遵纪守法、按章办事还不够，更要注重在企业内形成这样的传统和氛围。这样的企业，才更有竞争力和生命力。

　　三是有正确的竞争策略和较好的工作实绩。现代社会的竞争无处不在，已渗透到工作、学习、生活的每一个角落。“如果做一个产品，要把它做成品牌；如果有一种能力，要把它形成口碑。”物业管理职业经理人的竞争意识将决定企业的市场定位、行为准则和努力程度，最终决定企业的两个效益。因此，物业管理职业经理人应致力于企业的竞争策略，扬长避短，出台可行的、积极的，同时又具竞争力的经营管理措施。陆家嘴物业工于管理，万科物业精于服务，东湖物业专于拓展等例子表明，正确的竞争策略有助于塑造企业品牌，更会带来理想的工作实绩。从物业管理职业经理人自身的角度出发，良好的工作实绩也是在业内站稳脚跟、谋求更大发展的前提。

　　四是有较为精通的专业知识和市场经济知识。市场经济的优胜劣汰机制，为物业管理职业经理人提出了高标准要求：必须精通业务，专能结合，熟练掌握市场经济所要求的各类知识，才能掌控大局，把握规律，赢得先机，争取主动。随着知识经济时代的到来，技术发展日新月异，高科技产品换代迅速，物业管理行业涉及的方方面面很多，胡子眉毛一把抓既不可取，也不现实。“十指出击不如一拳有力。”物业管理职业经理人要科学安排，循序渐进，做学习培训的鼓吹者和实践者。只有不断学习，不断充电，才能深入了解当前国内乃至世界上物业管理行业的前沿情况和发展趋势，渐进地提高决策和管理的水平。

　　五是有较好的职业道德和职业素质。一个成熟的物业管理职业经理人，应能在变革中管理企业，使企业适应时代的需求，适应经济的发展。首先，职业经理人要做到对企业负责，对业主负责，对社会负责；其次，要树立良好的自信心；第三，要有团队精神；第四，要有良好的市场意识和服务意识。一个成功的物业管理职业经理人，会对企业的发展有相当的见解，并能使企业的知名度和信誉与日俱增；他守信于业主，忠实于企业，诚信于社会，注重提高管理水平和服务质量，能倡导并坚持独有的企业文化，为企业的终极目标服务。

　　六是有强烈的成本控制意识和理财观念。物业管理职业经理人的重要职责之一就是创造经济效益，因此强调成本控制、预算管理。“一粥一饭，当思来处不易；半丝半缕，恒念物力维艰。”量入为出，当家理财，是其份内事。物业管理企业大多是微利企业，容不得大手大脚，更何况诸多监督机制还在不断完善之中，更不允许无谓的浪费现象出现。物业管理职业经理人应具备相当的

篇5：行业呼唤物业管理职业经理人

行业呼唤物业管理职业经理人
文/韩朝

物业管理行业作为一个新兴的朝阳产业在我国已走过二十余年的历史，二十年来的探索和实践，使我国的物业管理行业无论从理论上还是在实践经验上都有了相当的提升和积累，取得了辉煌的成就。但与此同时，随着专业化、社会化的物业管理服务需求的不断增长、市场的逐步细分，物业管理企业之间的竞争的日益激烈，使得物业管理企业面临着相当严竣的挑战。行业的发展迫切呼唤综合素质强，专业水平高，能够站在更高角度审视物业管理行业，带领物业管理企业在市场经济大潮中拼搏进取，不断取得发展和进步的物业管理职业经理人。

物业管理职业经理人是指具备物业管理行业注册资质，可以全面地承担一个物业管理企业或一个物业管理项目的运作，能够有效地组织、人、财、物各项资源，能够独当一面地带动组织为客户提供专业的物业经营、管理服务，并实现管理和盈利目标的人，是目前物业管理企业最缺乏的高级管理人才。

　　一、建立物业管理职业经理人制度的目的

　　高素质的专业人才严重匮乏，一直是困扰制约物业管理服务行业高速健康发展的瓶颈。解决这个问题的唯一出路，就是实施物业管理经理职业化。建立物业管理职业经理人制度的目的，就是使物业管理行业能够像律师和房地产估价师那样严格确定市场准入条件，物业管理是一个专业，它与律师、房地产估价师都有共通之处，这个专业要有管理学、经济学、建筑、法律、金融、社会心理学等各方面的知识，是一个综合性的专业，而不是这些知识的简单凑合。行业现在迫切需要培养高素质的物业管理专业性人才，这是建立物业管理职业经理人制度的出发点和落脚点，并以此来提升物业管理在市场中的形象和地位。

　　二、建立物业管理职业经理人制度的重要性

　　随着物业管理企业规摸的日益扩大，经营管理工作日趋复杂，一些无法适应社会经济迅猛发展、无法适应市场需求竞争激烈的出资人便把自己投资兴办的企业交给具有相当才能，符合企业发展要求的职业经理去管理。职业经理的这种管理技能不是与生俱来的，需要接受专业化的教育，经过较长时间的训练和实践才能获得。这种训练和教育以及实践中的摸索．作为一种智能投资，是职业经理为获取管理技能所付出的成本，它形成了职业经理知识财产的概念，而当这个知识财产成为现代企业所必须的生产条件时，就演化成了企业的人力资本。职业经理就是作为这种高层次的人力资本的所有者，从资本的所有者手中换取了掌握和支配企业财产的权利。由此可见，职业经理队伍的形成一方面是市场经济，现代资本发展的需要：另一方面，如果没有高水准的职业经理群体，现代企业就不能普遍建立，现代企业制度也难以形成。

　　三、建立和实行物业管理职业经理人制度对规范行业发展的重要意义

　　建立和实行物业管理职业经理人制度，可以造就和培养一支精干的物业管理经营管理队伍，是储备物业管理高级管理人才的保障，是我国物业管理健康和规范发展的当务之急，是建立具有强大竞争力的物业管理企业的必然要求。

　　建立和实行物业管理职业经理人制度，是对人力资本的肯定，适应新形势需要。当今世界已进入到知识经济的时代，知识与资本的对话,体现在企业内就是人力资本与货币资本的对话。企业实行职业经理人制度实际上是对人力资本的肯定，是企业发展的关键，是社会进步的标志，是企业真正走向市场化的必然选择。

　　建立和实行物业管理职业经理人制度，有利于企业完善法人治理结构。职业经理人作为一种制度引入企业后,必将引发企业的治理结构的变化，而对企业的经营发展起到其巨大的作用。通过职业经理人制度的建立，组织强有力的管理团队，适应物业管理市场的快速变化。

　　建立和实行物业管理职业经理人制度，有利于物业管理行业与国际接轨，将来参与国际问的竞争。国际上，许多国家并没有职称，主要是执业资格和专业技术职务。当前，虽然罕有中国物业管理企业到国外去拓展，但是国外的物业管理已经悄悄地以各种方式渗透到国内，这种在我国领土上的国际竞争已经展开。

建立和实行物业管理职业经理人制度，有利于物业管理模式的创新，推动物业管理向更高的专业化层次发展。由于我国物业管理是从