专项维修资金几点看法

关于专项维修资金的几点看法
文 / 谢家瑾

在这期杂志上，有不少文章对物业管理专项维修资金的收取、管理、使用进行了讨论，文章的作者有地方物业管理主管部门的行政管理人员和物业管理协会的工作人员，有物业管理经理人，有业主委员会主任，还有律师、大学教授。而在刚刚闭幕的全国人民代表大会上，也有代表就加强专项维修资金管理发表了意见并提交了提案。从社会各界对专项维修资金的关注，足以可见它的重要性。看了各方面的文章，发现在对专项维修资金由谁交、谁管、谁决定使用等方面都存在截然相反的意见。鉴于专项维修资金管理办法尚在制定之中，仅借卷首语，谈谈个人的意见，供大家参改。

一、关于专项维修资金的缴交主体。《物业管理条例》（以下简称《条例》）第五十四条明确规定：“住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主，应当按照国家有关规定交纳专项维修资金。”显然，缴交主体是业主而不是有些文章中说的开发商，这是由专项维修资金的性质决定的。《条例》明确了“专项维修资金属业主所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造，不得挪作他用。”业主购买了房屋在依法拥有房屋所有权的同时，也拥有了物业共用部位、共用设施设备的所有权，应当承担共用部位、共用设施设备的维修、更新、改造责任，这部分资金的支出应由购房业主承担，而不应由已售房屋的开发商承担。

二、关于专项维修资金的交纳时间。从道理上讲，专项维修资金可以采用一次性交纳，也可采用随物业管理费用按月收取专户储存，或需要维修、更新、改造时向业主随时收取的做法，这些做法分别在不同国家实行。但考虑到目前我国法制不够健全，业主责任意识尚不到位，在一些地方物业管理收费拖欠现象还严重存在等因素，目前我国专项维修资金的制度设计宜采用主要在购房时一次性交纳，待物业使用到一定年限，维修资金不敷使用时再向业主续筹。

三、关于专项维修资金的交纳数量。因为专项维修资金专项用于物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造，所以收取时主要应考虑在一般情况下，物业使用到一定年限内所需的资金量，可考虑按购房款的2~3%，或物业单体建安造价的一定比例。比较来看，按建安造价一定比例较为科学，但鉴于建安造价基数较购房款小得多，若采用建安造价为基数，则应适当提高交纳比例。此外，还可以在征得相关业主、业主大会、物业管理企业同意后，将利用共用部位、共用设施设备进行经营的所得收益主要用于补充专项维修资金，以减轻今后续筹资金的压力。

四、关于专项维修资金的管理。专项维修资金属业主所有，管理的主权应归业主。但是，一个物业区域由多个业主组成，因此，业主的管理主权主要体现在对使用的决策上。《条例》规定，“专项维修资金使用和续筹方案的决定，必须经物业管理区域内全体业主所持投票权2/3以上通过”，而对维修资金的存储等具体管理，显然不可以由业主大会承担。业主委员会本身不是法人，加之部分业主委员会运作尚不规范，少数业主委员会成员滥用权利、以权谋私等问题的存在，也难以承担较大数额的维修资金专项管理责任，而物业管理企业是按合同内向业主提供服务，同时又是维修资金具体使用者，作为受聘一定年限的服务企业，也难以承担专项维修资金长期管理任务。这次有好几篇文章提到应由政府主管部门实施管理，包括对使用申报、工程决算、施工质量认定、资金分摊审核及必要时的实地验收等，这样做显然有越位和错位之嫌，也不符合政府职能的转变。《条例》对政府主管部门的定位在对物业管理活动的指导和监管，对挪用专项维修资金的处罚等，因此，我比较主张将一个物业管理区域内的专项维修资金存储在当地主管部门开设和指定的专户上，经业主大会同意使用后，加盖业主委员会和物业管理企业两个图章，方可使用。政府的监管方式是此项工作的难点，还需进一步研究。

采编：www.pmceo.cOm

篇2：住房专项维修资金使用难思考探讨

本文提要：决定使用资金操作缺乏实践性和维修责任的区分不明确。我国住房多属于单幢群体式居住型,且住宅小区面积大、人员多,配套设施多,业主开会难,形成决定难。

我国建立住房维修资金制度,已走过了十余年的历程。应当说,这项制度建立的初衷,是为了维护最广大人民群众的利益,但从实际情况来看 , 专项维修资金的使用过程中却一直存在缴存、挪用、使用难、法规缺位等诸多问题。

一、住房维修资金“使用难”反映出的主要问题
(一)已售公有住房的维修资金如何使用未有效解决。
我国住房制度不同时期不同政策,近年来,住房管理体制等发生了较大变化,原单位的人,逐步向社会的人转变。住房二级市场的开放与活跃,住房转让后的维修资金及维修责任主体不明;售房单位提取的资金或挪用,或改制,或破产;资金管理分散等,已使目前已售公有住房一方面面临大量维修缺资金;另一方面有资金或无资金均无法决策、无法动用资金;群众对此意见突出。即使当年购房缴存和提取资金的,由于我们的政策“动息不动本”的规定,无法使用微弱的资金解决维修困难。
(二)商品住房首次缴存以售房价按比例确定缺乏合理性。近年来,主要城市住房价格已呈较大涨幅;购房人贷款购房的同时,还得高息贷款缴存至少 5 年内不会发生较大使用的低计息或不计息的维修资金;且同区域、同幢房屋因不同售价,出现首次缴存的不公平;行政部门以缴存维修资金作为办理房产证的前置条件,结果导致因缴存资金数额较大,购房人不缴存维修资金,www.pmceo.com也不领取房产证,使资金不能及时缴存到位。
(三)决定使用资金操作缺乏实践性和维修责任的区分不明确。我国住房多属于单幢群体式居住型,且住宅小区面积大、人员多,配套设施多,业主开会难,形成决定难。“2/3以上通过”的特别多数决议规定,已成为实际操作中难言的“痛”。还有的城市进一步规定,未成立业主委员会(成立率低)的,不得使用维修资金;缺少缴存维修资金的,其他业主也不能使用维修资金等;如此,在制度上造成缴存的维修资金无法有效使用。再如具体涉及共用部位、设施设备维修责任区分不清,如屋顶自然损坏渗漏、山墙渗水等,在大量单幢群体式居住类型的住房中如何解决?迫切需要以区分所有的制度来明确相关责任。
(四)资金续筹、欠交、追缴缺乏有效措施。一是业主还未尝到建立维修资金制度所带来的益处,对维修资金的续筹缺乏信心;二是房改已售公有住房部分,有的售房单位已将资金使用完,或未按户核算,或由于原单位已撤消、破产、改制等原因,无法追缴;三是商品住房部分,既有同幢房屋、同区域部分业主欠交,无法形成共同维修决议的,也有建设单位代收缴发生挪用的,还有开发采用项目制,建设单位在项目建成后离去,给追缴带来难度;致使当年交钱,现在无法实现维修。

二、解决住房维修资金“使用难”的对策与思考
(一)调整首次缴存标准,树立维修资金是为应急使用而储备的观念。首次缴存的维修资金,是无法满足住房50-70年维修的,因此维修资金的每次缴存应以满足应急维修储备为目的。一是应坚持小额存储,不给业主增加过多负担;改变首次缴存标准按售房价格比例缴存的做法,可以采用按建筑面积绝对值为标准缴存。二是对业主、建设单位、公有住房售房单位等缴存、提取维修资金的标准、时限作出强制性规定;对非单一产权、结构相连相同的同幢住房,同标准缴存;对设电梯的房屋,另由建设单位售房时一次性按标准补充缴存属于业主所有的维修资金,并对收益与残值纳入作相应规定。三是兼顾缴存形式上的不同而实质内容相同的首次缴存资金方式。商品住房维修资金的首次缴存,可以业主直接缴存,也可以建设单位代收代缴两种方式。
(二)体现资金使用决策的原则性和灵活性。对住宅小区内局部维修动用维修资金,应坚持实事求是,在不违反民事活动原则的前提下,可以由维修涉及范围内共有或共用关系 2/3 以上业主书面同意;同时对维修资金的分摊,相应于维修涉及范围内做原则规定;缩小使用维修资金议事决策范围,利于相关业主较快形成决定,实现维修目的。并明确业主委员会或维修涉及范围内,相关业主另有约定维修资金使用分摊的,从其约定。
按此精神,未成立业主大会的,同样可以使用维修资金。维修涉及范围内缴存维修资金业主,同样可以通过多数决议的方式,共同决定,统一使用。
(三)保证业主知情权与监督权,利于业主决策。维修资金一是以物业管理区域为单位,按幢建帐,核算到户,明细记载其缴存、使用、结存等情况;二是政府代管机构对业主委员会有首次告知缴存维修资金义务;三是专户银行应当定期向业主委员会发送维修资金对账单,定期向缴存业主发送维修资金分户账资金对账单;四是缴存业主可以凭相关证件到专户银行查询本物业管理区域维修资金总额、本幢房屋维修资金总额、本人分户账资金数额;专户银行和代管机构有告知和异议复核告知义务。
(四)明确使用维修资金的程序与条件。对专项维修资金

本文提要：决定使用资金操作缺乏实践性和维修责任的区分不明确。我国住房多属于单幢群体式居住型,且住宅小区面积大、人员多,配套设施多,业主开会难,形成决定难。

的使用原则、使用范围、使用条件、使用程序、分摊原则、应急维修处理原则等,以确保维修资金的使用规范和体现建立维修资金制度中“准公共性”和共同性的内涵。
其次,保持维修资金的“恒定蓄水”原理,对资金补充渠道、不足续筹、业主大会决定续缴维修资金的渠道与方式、公有住房售房单位未缴存维修资金承担维修责任作相应规定。
(五)建立应急维修机制。多年的实践证明,住房日常最易发生维修矛盾的是屋顶漏雨修缮、户外墙面渗水修缮、落水管破损修缮、化粪池清淤疏通修缮等,为了解决业主反映多发性、维修意见难以形成集中意见的突出矛盾,应将上述项目列为急事特办项目,有效地减少大批房屋维修投诉矛盾。同时,对随时容易发生的涉及房屋安全性的应急维修,应当明确相关责任人的责任。
(六)政府或代管机构应增强服务意识。建立维修资金制度的目地和用途,应当是当前政府代管或监管的指导思想。
政府或代管机构应当体现有效监管、高效运行。应与专户银行共同开发利用维修资金信息化管理系统;制定和正确使用维修资金会计核算办法;对符合规定程序条件的资金,应在规定时限内确认办结。
政府或代管机构应当“有所为,有所不为”。应不直接参与维修资金的具体使用,涉及维修资金使用的维修工程的招投标、预决算、质量监督等,可以通过专业资质中介组织完成。
(七)进一步明确相关维修责任。住宅小区中,水、电、煤气、排污、防洪等设施的维修,一是相关设施一般维修资金量涉及较大,业主无能力承担;二是相关设施均为一些行业垄断经营性的设施,业主在持续不断的支付相关费用,如电费、水费等,如果再由业主从有限的维修资金中支付相关设施的维修费用,情理不合;如此只会加剧矛盾冲突。
同时对属于人为损坏或无法明确人为损害的,保修期内的,物业管理合同约定维修养护的,明确各自的维修责任。
参考文献:
1、梁柱,《中国物业管理理论探索与实践》,中国经济出版社,20**年1月
2、刘长森,《物业管理收费法律问题研究》,中国政法大学出版社

篇3：未雨绸缪做好专项维修资金管理工作

随着我国经济的高速发展和住房制度改革的不断深入,人民生活水平不断提高,居民个人拥有住宅的比例也越来越高,住房的维修管理责任相应由国家或单位承担转移到由居民个人来承担。
对于住宅的专项维修资金,中华人民共和国国务院第379号令颁布的《物业管理条例》中也有明确规定。专项维修资金的管理办法为:住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主,应当按照国家有关规定交纳专项维修资金。专项维修资金属业主所有,专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造,不得挪作他用。专项维修资金的收取、使用、管理办法由国务院建设行政主管部门会同国务院财政部门制定。

一、维修资金存在无序管理的情况
1.专项维修资金存在多头管理现象。
目前,专项维修资金有政府物业主管部门和财政部门共同管理的;有物业主管部门单独管理的;有业主委员会直接管理的;也有物业管理协会管理的。www.pmceo.com笔者认为不管是由谁管理,政府的监管是必要的,而且力度要大。大部分地区的维修资金都是由开发商或者是由物业管理公司代为收取,代为管理的。对于专项资金的收取,绝大部分的物业公司都按相应的收费标准进行收缴,并按单幢住宅设置,按物业管理企业财务管理规定,作为企业长期负责管理,对专用基金的收支账目每季度张榜公布一次。
2.管理混乱,资金缺口严重。
对于规范运作的物业管理公司,专项维修资金的收缴和使用都是依法而为的。而对于某些鱼目混珠,管理混乱的物业管理公司而言,难免会对这笔专项的资金挪作它用,造成巨大的黑洞。全国已出现多起挪用甚至侵吞专项维修资金的案例,金额达数亿元之多。据广州市相关部门公布的数据显示,20**年到20**年10月,应收缴的专项维修资金为8.86亿元,而实际到帐的只有8亿多元,尚有7000万元没有下落。按统计部门的资料保守估算,全国专项维修资金应高达600亿元以上。截止目前,全国到底有多少住房专项资金缺口还不得而知。
3.业主维权意识较差。
大部分的业主没有意识到专项维修资金的重要性,一般住宅前
10 年基本上不用进行主体的维修,如果前期大把花钱,后面的60年怎么办?中国的房地产业也是近几年高速的发展,业主置业的热情空前高涨,但是对数十年后的房屋维修和养护的资金从何处开支,的确很少有人操心。
针对上述情况,有些地区制定了一些具体的规定。如20**年9月5日开始实施的《广州市物业管理条例具体规定》对维修资金的收缴程序更细化,在一定程度上防范了开发商和物业公司挪用的风险。具体操作办法是:业主可以凭身份证、房产证或预售合同自行到指定银行及各网点缴纳维修资金。专项维修资金交到银行后,按规定在20个工作日内,银行就会办理好维修资金专用卡给业主用于查询公共维修资金的金额和续存情况。

二、维修资金的使用缺乏实施细则
专项资金是房屋的养老钱,关系到每位业主财产的保障。目前,一方面是对专项资金的收缴工作优待改进,如收缴方式更加细化,做到
真正的专户存储,专款专用,业主可以随时的查询,真正的属于业主。另一方面,在专项基金的使用上能够更细化,便于基层的实际操作。
1. 维修资金的使用范围争议较大。
在维修资金的使用范围问题上,目前争议最大的有三点:一是电梯保养费是否由维修资金开支。由于电梯维修行业的惯例,电梯在保养和维修过程中往往把二者都混同在一起,物业