住房专项维修资金使用难思考探讨

本文提要：决定使用资金操作缺乏实践性和维修责任的区分不明确。我国住房多属于单幢群体式居住型,且住宅小区面积大、人员多,配套设施多,业主开会难,形成决定难。

我国建立住房维修资金制度,已走过了十余年的历程。应当说,这项制度建立的初衷,是为了维护最广大人民群众的利益,但从实际情况来看 , 专项维修资金的使用过程中却一直存在缴存、挪用、使用难、法规缺位等诸多问题。

一、住房维修资金“使用难”反映出的主要问题
(一)已售公有住房的维修资金如何使用未有效解决。
我国住房制度不同时期不同政策,近年来,住房管理体制等发生了较大变化,原单位的人,逐步向社会的人转变。住房二级市场的开放与活跃,住房转让后的维修资金及维修责任主体不明;售房单位提取的资金或挪用,或改制,或破产;资金管理分散等,已使目前已售公有住房一方面面临大量维修缺资金;另一方面有资金或无资金均无法决策、无法动用资金;群众对此意见突出。即使当年购房缴存和提取资金的,由于我们的政策“动息不动本”的规定,无法使用微弱的资金解决维修困难。
(二)商品住房首次缴存以售房价按比例确定缺乏合理性。近年来,主要城市住房价格已呈较大涨幅;购房人贷款购房的同时,还得高息贷款缴存至少 5 年内不会发生较大使用的低计息或不计息的维修资金;且同区域、同幢房屋因不同售价,出现首次缴存的不公平;行政部门以缴存维修资金作为办理房产证的前置条件,结果导致因缴存资金数额较大,购房人不缴存维修资金,www.pmceo.com也不领取房产证,使资金不能及时缴存到位。
(三)决定使用资金操作缺乏实践性和维修责任的区分不明确。我国住房多属于单幢群体式居住型,且住宅小区面积大、人员多,配套设施多,业主开会难,形成决定难。“2/3以上通过”的特别多数决议规定,已成为实际操作中难言的“痛”。还有的城市进一步规定,未成立业主委员会(成立率低)的,不得使用维修资金;缺少缴存维修资金的,其他业主也不能使用维修资金等;如此,在制度上造成缴存的维修资金无法有效使用。再如具体涉及共用部位、设施设备维修责任区分不清,如屋顶自然损坏渗漏、山墙渗水等,在大量单幢群体式居住类型的住房中如何解决?迫切需要以区分所有的制度来明确相关责任。
(四)资金续筹、欠交、追缴缺乏有效措施。一是业主还未尝到建立维修资金制度所带来的益处,对维修资金的续筹缺乏信心;二是房改已售公有住房部分,有的售房单位已将资金使用完,或未按户核算,或由于原单位已撤消、破产、改制等原因,无法追缴;三是商品住房部分,既有同幢房屋、同区域部分业主欠交,无法形成共同维修决议的,也有建设单位代收缴发生挪用的,还有开发采用项目制,建设单位在项目建成后离去,给追缴带来难度;致使当年交钱,现在无法实现维修。

二、解决住房维修资金“使用难”的对策与思考
(一)调整首次缴存标准,树立维修资金是为应急使用而储备的观念。首次缴存的维修资金,是无法满足住房50-70年维修的,因此维修资金的每次缴存应以满足应急维修储备为目的。一是应坚持小额存储,不给业主增加过多负担;改变首次缴存标准按售房价格比例缴存的做法,可以采用按建筑面积绝对值为标准缴存。二是对业主、建设单位、公有住房售房单位等缴存、提取维修资金的标准、时限作出强制性规定;对非单一产权、结构相连相同的同幢住房,同标准缴存;对设电梯的房屋,另由建设单位售房时一次性按标准补充缴存属于业主所有的维修资金,并对收益与残值纳入作相应规定。三是兼顾缴存形式上的不同而实质内容相同的首次缴存资金方式。商品住房维修资金的首次缴存,可以业主直接缴存,也可以建设单位代收代缴两种方式。
(二)体现资金使用决策的原则性和灵活性。对住宅小区内局部维修动用维修资金,应坚持实事求是,在不违反民事活动原则的前提下,可以由维修涉及范围内共有或共用关系 2/3 以上业主书面同意;同时对维修资金的分摊,相应于维修涉及范围内做原则规定;缩小使用维修资金议事决策范围,利于相关业主较快形成决定,实现维修目的。并明确业主委员会或维修涉及范围内,相关业主另有约定维修资金使用分摊的,从其约定。
按此精神,未成立业主大会的,同样可以使用维修资金。维修涉及范围内缴存维修资金业主,同样可以通过多数决议的方式,共同决定,统一使用。
(三)保证业主知情权与监督权,利于业主决策。维修资金一是以物业管理区域为单位,按幢建帐,核算到户,明细记载其缴存、使用、结存等情况;二是政府代管机构对业主委员会有首次告知缴存维修资金义务;三是专户银行应当定期向业主委员会发送维修资金对账单,定期向缴存业主发送维修资金分户账资金对账单;四是缴存业主可以凭相关证件到专户银行查询本物业管理区域维修资金总额、本幢房屋维修资金总额、本人分户账资金数额;专户银行和代管机构有告知和异议复核告知义务。
(四)明确使用维修资金的程序与条件。对专项维修资金

本文提要：决定使用资金操作缺乏实践性和维修责任的区分不明确。我国住房多属于单幢群体式居住型,且住宅小区面积大、人员多,配套设施多,业主开会难,形成决定难。

的使用原则、使用范围、使用条件、使用程序、分摊原则、应急维修处理原则等,以确保维修资金的使用规范和体现建立维修资金制度中“准公共性”和共同性的内涵。
其次,保持维修资金的“恒定蓄水”原理,对资金补充渠道、不足续筹、业主大会决定续缴维修资金的渠道与方式、公有住房售房单位未缴存维修资金承担维修责任作相应规定。
(五)建立应急维修机制。多年的实践证明,住房日常最易发生维修矛盾的是屋顶漏雨修缮、户外墙面渗水修缮、落水管破损修缮、化粪池清淤疏通修缮等,为了解决业主反映多发性、维修意见难以形成集中意见的突出矛盾,应将上述项目列为急事特办项目,有效地减少大批房屋维修投诉矛盾。同时,对随时容易发生的涉及房屋安全性的应急维修,应当明确相关责任人的责任。
(六)政府或代管机构应增强服务意识。建立维修资金制度的目地和用途,应当是当前政府代管或监管的指导思想。
政府或代管机构应当体现有效监管、高效运行。应与专户银行共同开发利用维修资金信息化管理系统;制定和正确使用维修资金会计核算办法;对符合规定程序条件的资金,应在规定时限内确认办结。
政府或代管机构应当“有所为,有所不为”。应不直接参与维修资金的具体使用,涉及维修资金使用的维修工程的招投标、预决算、质量监督等,可以通过专业资质中介组织完成。
(七)进一步明确相关维修责任。住宅小区中,水、电、煤气、排污、防洪等设施的维修,一是相关设施一般维修资金量涉及较大,业主无能力承担;二是相关设施均为一些行业垄断经营性的设施,业主在持续不断的支付相关费用,如电费、水费等,如果再由业主从有限的维修资金中支付相关设施的维修费用,情理不合;如此只会加剧矛盾冲突。
同时对属于人为损坏或无法明确人为损害的,保修期内的,物业管理合同约定维修养护的,明确各自的维修责任。
参考文献:
1、梁柱,《中国物业管理理论探索与实践》,中国经济出版社,20**年1月
2、刘长森,《物业管理收费法律问题研究》,中国政法大学出版社

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篇2：别墅维修资金使用规约

　　虹桥高尔夫别墅 维修资金使用规约

　　为了规范虹桥高尔夫别墅(以下简称"物业")维修资金筹集、使用和管理,根据《中华人民共和国物权法》、《物业管理条例》、《上海市住宅物业管理规定》和相关规定,制定本规约。

　　第一条 (维修资金的筹集和使用)

　　业主应当按照下列规定筹集和使用维修资金:

　　(一)业主应当按照规定和本规约约定交纳专项维修资金;

　　(二)专项维修资金的账务由高力物业代管;

　　(三)专项维修资金使用和管理按照政府有关规定执行;

　　(四)业主在转让或者抵押其物业时,所交纳的专项维修资金继续用作物业的共有部分、共用设备设施的维修、更新。

　　第二条 (维修资金的补充)

　　维修资金按照面积分配一次性方式补充;

　　第三条 (维修资金不足时的筹集)

　　维修资金不足首次筹集资金余额的30%时,按一次性交纳方式筹集,再次筹集后的维修资金余额不少于首期维修资金。

　　第四条 (物业维修和更新的实施)

　　物业共有部分、共用设施设备和相关场地的维修及更新符合下述情形之一的,由物业服务企业直接组织实施,费用按规定列支。

　　(一)属规定的急修项目;

　　(二)物业发生危及房屋使用安全或者公共安全的紧急情况;

　　(三)经鉴定的危险房屋;

　　(四)出现法规、规章和有关技术标准规定必须维修的情形;

　　(五)物业维修和更新费用在5,000元以下;

　　各业主同意,www.pmceo.com物业共用部位、共用设施设备和相关场地的维修及更新,由物业管理企业组织实施,费用按规定列支。事后再经业主委员会书面同意。一年不准许超过五次。如有某次业委会事后不书面同意,则物业管理企业之后不准使用本项权力。

　　(六)物业维修和更新费用在5,000元以上30,000元以下;

　　各业主同意,物业共用部位、共用设施设备和相关场地的维修及更新,由业委会书面同意,再由物业管理企业组织实施,费用按规定列支。业主委员会事后再经业主大会多数投票同意。一年不准许超过三次。如有某年业大会对其中一项不多数同意,则业主委员会之后不准使用本项权力。

　　(七)物业维修和更新费用在 30,000 元以上;

　　各业主同意,物业共用部位、共用设施设备和相关场地的维修及更新,经业主大会多数投票同意,由业委会监督,由物业管理企业组织实施,费用按规定列支。

　　(八) 己列入年度正常物业管理费用计划的项目不受以上(五)至(七)项限止。

　　第五条(维修资金的审价和审计)

　　有下列情形之一的,维修费用需经有资质的审价机构审价后在维修资金中列支:

　　(一)按照有关规定应当审价的;

　　(二)金额在25万元以上的;

　　(三)维修单价在50元/平方米以上的;

　　有下列情形的,应经有资质的审计机构对维修资金、公共收益的使用和业主委员会活动经费进行审计:

　　业主委员会换届;

　　经审计,维修资金、公共收益或业主委员会活动经费被违法、违规、违约使用的,业主委员会或者受侵害的业主可以向人民法院提起诉讼。

　　第六条 (生效和修改)

　　本规约经20**年08月01日业主大会会议讨论通过。

　　本规约由业主委员会根据业主大会的决议修改。修改后的规约,经业主大会会议通过之日起生效。

　　本规约未尽事项由业主大会补充。业主大会通过的有关本规约的决定为本规约的组成部分。

篇3：小区物业维修资金使用程序

　　1.公用设施维修资金的使用程序:

　　(a).管理公司根据实际情况需要使用公用设施维修资金时,应向小区业主管理委员会提供以下材料:

　　-公司总经理签字并加盖管理公司或管理处章的使用申请;

　　-相关项目有关图纸、预算资料;

　　-施工承接单位或人员资质资料。

　　(b).小区业主管理委员会在接到公用设施维修资金的使用申请后14日内召集业主大会审议:

　　-同意使用的,向区住宅管理部门报送由业主管理委员会主任和公司总经理或管理处经理共同签字的《住宅小区公用设施专用资金作用申请表》:区住宅管理部门应在接到申请表后的14日内完成审批,并将款项划拔到公司账户;

　　-不同意使用的,业主管理委员会应将不同意见书面通知管理公司。

　　(c).业主大会不同意使用公用设施维修资金,而管理公司认为有充足理由的,应向区住宅上级主管部门申请复议,经复议同意管理公司申请的,为主管理委员会必须执行;

　　(d).业主管理委员会可以对使用维修资金工程项目的施工质量及格料消耗等进行监控,并按工程要求进行验收;

　　(e).公用设施维修资金帐目,应由下列单位每3个月张榜公布一次:

　　-业主管理委员会;

　　-管理公司或管理处。

　　2.房屋本体维修资金的使用程序:

　　a).管理公司收取的房屋本体维修资金原则上30%用于房屋本体公用部位的日常维修和零屋小修,70%用于房屋本体公用部位的中修以上维修工程,www.pmceo.com特殊情况可另行处理;

　　b).管理公司因需要进行中修以上的维修工程时,应向业主委员会提供下列资料:

　　-有公司总经理或管理处经理签名的申请计划;

　　-该项目的预算资料;

　　-其他相关资料。

　　c).申请计划经业主委员会或该栋业主审议;

　　-如经审议,业主管理委员或该栋50%的业主不同意,而公司或下属管理处认为有足够理由实施该项工程的,公司或下属管理处可向小区住宅管理部门申请,经管理部门核定后实施;

　　-如经审议,业主管理委员会或该栋50%的业主书面同意后,管理公司或下属管理处应按计划执行该项工程。

　　d).整个小区的本体资金不够支付的时,经业主管理委员会同意,由全体业主分摊;

　　e). 单栋房屋本体维修资金不够使用时,经业主管理委员会或该栋50%以上业主书面同意,由该栋各业主分摊;

　　f). 公司财务部应在每年12月31日前,向业主管理委员会提交下年度房屋本体维修资金的使用计划及预算:

　　- 业主委员会应在收到公司计划及预算的15日内作出签复,逾期则视为同意;

　　- 业主委员会在收到公司提交的急修工程计划及预算的7日内应予以答复,逾期则视为同意。

　　g).公司或下属管理处使用房屋本体维修资金完成房屋本体共同总位维修养护项目后:

　　- 日常维修和零星小修的费用支出证明由公司总经理签字,作为房屋本体维修资金支出的记帐凭证;

　　- 中修以上的工程应出具《施工项目清单》,由业主管理委员会主任或该栋楼长(或20%以上业主)、公司总经理签字,作为房屋本体维修资金支出的记帐凭证。

　　h).财务部应每3个月公布一次本体维修资金的收支帐目。

篇4：物业专项维修资金使用作业指导书

　　物业专项维修资金使用作业指导书

　　1.0目的

　　规范物业公司启动专项维修资金工作程序。

　　2.0适用范围

　　适用于物业公司启动专项维修资金工作。

　　3.0相关文件

　　3.1《北京市专项维修资金使用管理办法(试行)》

　　3.2《住宅专项维修资金管理办法》(中华人民共和国建设部、财政部令第165号)

　　3.3北京市昌平区**苑小区业主委员会：《北京市昌平区**苑小区专项维修资金使用管理实施细则》(20**年7月29日)

　　3.4北京市昌平区**西苑小区业主委员会：《北京市昌平区**西苑维修资金使用管理制度》(20**年7月28日)

　　3.5北京市昌平区**东苑、北苑、中苑小区业主委员会：《北京市昌平区**东苑、北苑、中苑小区业主委员会专项维修资金使用管理制度》(20**年7月29日)

　　4.0职责

　　4.1社区服务办公室负责核实专项维修资金的归集、分户情况;财务部负责向社区服务办公室提供所需情况、数据。

　　4.2社区服务办公室配合银行做好业主查询卡的发放工作。

　　4.3社区服务办公室负责公司专项维修资金领导小组下设的"专项工作小组"(以下简称"工作组")日常工作的组织安排。

　　4.4专业公司提出大修计划，组织维修预算、施工方案等资料。

　　4.5物业管理部、总工程师办公室负责对大修计划进行审核，选择施工单位、确定费用预算。

　　4.6社区服务办公室将大修计划告知业委会并协助业委会组织召开业主大会，组织文字材料。

　　4.7经营管理处负责协助召开业主大会。

　　4.8专业公司和有关部门负责签署维修合同。

　　4.9物业管理部负责向政府小区办备案工作。

　　4.10财务部负责维修费预支、收款、结算工作。

　　4.11专业公司负责维修项目的施工监督、检查、办证工作。

　　4.12公司各管理部门负责监督相关部门工作的落实。

　　5.0社区服务办公室工作程序

　　5.1资料学习培训阶段

　　5.1.1社区服务办公室负责牵头组织，物业管理部、质量管理部、电梯管理公司、经营管理处根据不同的分工进行培训;

　　5.1.2学习"3.0相关文件"所列法规及文件;

　　5.1.3学习相关部门出具的《核查报告》;

　　5.1.4特种设备检测所出具的《特种设备定期检测报告》;

　　5.1.5学习相关专业知识。

　　5.2协助业委会召开委员会会议准备阶段

　　5.2.1社区服务办公室负责将涉及范围内业主的《专项维修资金划转清册》、《支用维修资金分户明细表》下载成册;

　　5.2.2与经营管理处、财务部就业主姓名、住宅面积、归集资金等业主资料进行核对;

　　5.2.3社区服务办公室根据提供的维修预算，作出《支用维修资金分户明细表(预算)》;

　　5.2.4将《小区内设施设备大修需使用住宅专项维修资金的函》提交业主委员会;

　　5.2.5将维修计划、费用预算、核查报告、施工单位资质、《支用维修资金分户明细表(预算)》提交业主委员会;

　　5.2.6社区服务办公室负责就召开业主委员会会议及会议议程、所需材料和业委会主任沟通。材料包括：向业委会提交的《关于启用维修资金的告知函》，鉴定部门出具的《核查报告》，《维修计划》、《费用预算》、《施工单位资质》、《专项维修资金分户明细》、《专项维修资金划转清册》等。

　　5.3召开业主委员会会议阶段

　　5.3.1由业委会主任提议、全体委员参加、居委会主任列席的专项维修资金使用专题会;

　　5.3.2由物业公司向全体委员出示使用维修资金的相关材料;

　　5.3.3由业委会主任作出《使用维修资金的议案》、《委托书》、《召开业主大会的方法》等提议;

　　5.3.4组织、推选涉及范围内业主代表组成"维修工程项目监督小组";

　　5.3.5全体业委会委员表决、签字，居委会主任监督签字;

　　5.3.6形成业主委员会决议。

　　5.4材料公示阶段

　　5.4.1社区服务办公室制作公示资料。

　　5.4.2经营管理处协助社区服务办公室在涉及范围内张贴公示资料。

　　5.4.3公示资料包括：《业主委员会召开业主大会的决议》、《核查报告》、《施工计划》、《维修单位资质》、《施工单位维修费用预算》、《预算费用分摊明细》、《维修项目工程领导小组》、《召开业主大会的方法》、《委托书》等。

　　5.4.4公示10天拍成照片留存。公示后将公示资料汇集成册备查。

　　5.5入户表决阶段

　　5.5.1配合业委会、居委会进行宣传;

　　5.5.2制作表决卡，与经营管理处做好入户准备;

　　5.5.3协助经营管理处组织人员入户发放、回收表决卡;

　　5.5.4对表决卡进行统计汇总;

　　5.5.5由业委会委托居委会、业主代表对表决结果进行抽查、确认，出具证明。

　　5.5.6协助业主委员会对表决结果进行公示。

　　6.0办理行政备案程序

　　6.1由物业管理部对以下资料进行审核：《支用维修资金申请》、《专项维修资金预支用备案表》、《施工合同》、《施工单位营业执照》、《资质证书》、《工程费用预算》、《鉴定报告》、《小区公示结果证明》、《业主决议(含统计结果)》、业委会出具的《同意使用维修资金的决议》、《维修费用分摊明

　　细表》、《任务单》、《支取汇总表》、《支取清册》、《承诺书》。 　　6.2由社区服务办公室负责网上备案。

　　6.3物业管理部带以上材料到地区办事处及区、市建委小区办办理备案手续。

　　7.0费用预支程序

　　7.1由财务部对《维修费用分摊情况》进行审核;

　　7.2由财务部向银行提交《支用维修资金申请》、《专项维修资金预支用备案表》、《施工合同》、《施工单位营业执照》、《资质证书》、《工程费用预算》，相关部门出具的《核查报告》、《小区公示结果证明》、《业主决议(含统计结果)》、《同意使用维修资金的决议》、《维修费用分摊明细表》、《任务单》、《支取汇总表》、《支取清册》、《承诺书》等材料，到银行办理资金预支手续。

　　8.0维修施工程序

　　8.1由物业公司相关部门和工程项目领导小组对施工进行监督。

　　8.2施工现场明示施工单位、施工时间、安全提示等。

　　8.3施工单位遵守政府相关施工要求及规范。

　　8.4施工完成后物业公司组织专业人员及工程项目领导小组成员进行工程竣工验收，根据施工验收情况报质量检测机构检测。

　　8.5相关部门出具《工程验收合格证》及《工程费用决算单》。

　　8.6对施工过程影像资料留档。

　　9.0工程费用结算程序

　　9.1工程竣工验收合格后由财务部到银行办理资金结算手续;

　　9.2需准备以下材料：《维修费用结算单》、《维修费用发票》、根据工程结算单出具的《维修费用分摊明细》、《费用结算分户调整表》。

　　10.0材料备案程序

　　对以上所有涉及材料整理后备案存档，电子版档案、纸媒介档案(两份，业委会留存一份)分别存档。

　　11.0工作考核

　　启用公共维修资金工作考核纳入公司工作考核体系。

　　12.0需存档的文件或资料

　　12.1《业主委员会召开业主大会的决议》

　　12.2《核查报告》

　　12.3《施工计划》

　　12.4《施工单位资质证书》

　　12.5《施工单位营业执照》

　　12.6《施工合同》

　　12.7《施工单位维修费用预算》

　　12.8《支取维修资金分摊明细》

　　12.9《维修项目工程领导小组》

　　12.10《维修项目工程领导小组对费用预算进行审查的公告》

　　12.11《业主大会表决形式》

　　12.12《支用维修资金申请》

　　12.13《专项维修资金预支用备案表》

　　12.14由业委会审核后的《工程费用预算》

　　12.15相关部门出具的《鉴定报告》

　　12.16《小区公示结果证明》

　　12.17《业主决议(含统计结果)》

　　12.18专项维修资金管理系统打印的《任务单》、《支取汇总表》、《支取清册》

　　12.19《承诺书》

　　12.20《工程验收合格证》

　　12.21《工程费用决算单》

　　12.22《费用发票复印件》

　　12.23《维修费用分摊明细》

　　12.24《费用结算分户调整表》

　　12.25各种会议记录

篇5：JY花园专项维修资金使用管理办法

　　Z花园专项维修资金使用管理办法（20**）

　　为了加强对JY花园小区专项维修资金的管理，保障本建筑区划内共用部位、共用设施设备的维修和正常使用，维护专项维修资金所有者的合法权益，根据《中华人民共和国物权法》、《物业管理条例》、《北京市专项维修资金使用管理办法（试行）》等国家有关法律、法规，制定本管理办法。本建筑区划内专项维修资金的使用、管理、续筹和监督，适用本办法。

　　1定义

　　1.1专项维修资金（以下简称“维修资金”）：是指业主缴存的，专项用于本建筑区划内物业共用部位、共用设施设备保修期满后的维修工程。业主缴存的维修资金属于业主所有。

　　1.2物业共用部位、共用设施设备：是指本建筑区划内属全体业主或部分业主共同所有且共同使用的部位及设施设备。

　　1.3物业共用部位、共用设施设备的维修工程：是指除日常运行维修养护范围以外的中修、大修以及更新、改造。

　　1.4本建筑区划维修资金账户的日常管理人：可依照业主大会会议决议委托业主委员会配备专业人员负责管理账户；也可依照业主大会会议决议委托物业服务企业或会计师事务所进行管理。

　　2维修资金的开户

　　2.1业主大会以业主委员会开立维修资金账户，应：

　　2.1.1召开业主大会会议表决并通过《北京市朝阳区JY花园专项维修资金使用管理办法》（本办法）。

　　2.1.2确定以业主委员会的名义开立本建筑区划维修资金专用账户的开户银行（分支机构）。

　　2.1.3确定本建筑区划维修资金账户的日常管理人。

　　2.1.4确定由业主委员会主任、副主任作为本建筑区划维修资金专用账户的责任人。

　　2.2业主委员会应在由业主大会选定的开户银行（分支机构），开立本建筑区划维修资金专用账户，并接受所在地市、各区县建设委员会等主管部门的监督。

　　2.3业主委员会只能在一家银行（分支机构）开立一个维修资金专用账户。该专用账户按房屋户门号设立明细户。账户开立后，原则上不得变更开户行；确需变更的，须经业主大会决议通过。

　　2.4本建筑区划维修资金专用账户开立后，业主委员会应于3个工作日内，登录北京市专项维修资金管理系统（**）进行用户注册登记，并将开户资料报送市资金中心区县管理部备案。

　　2.5本建筑区划维修资金，由业主委员会向代管的市居住小区管理办公室（以下简称“市小区办”）申请，并在与市小区办签订移交协议的7个工作日后，核查维修资金专用账户中的本建筑区划专项维修资金划转情况。

　　3维修资金专用账户的管理及维修资金的使用

　　3.1本建筑区划维修资金账户的日常管理人负责本小区维修资金存取款、记账、对账、分摊核算及受理变更业务等日常管理工作。全体业主及业主委员会负责维修资金使用的监督工作。

　　3.1.1业主委员会应委托本建筑区划维修资金账户的日常管理人每月就由开户银行（分支机构）向业主委员会发出的对账单，核对维修资金专用账户的账目。

　　3.1.2业主委员会应每月与开户银行核对维修资金账目，并应至少每半年一次向业主公布已发生的维修工程项目、维修费用、分摊标准及资金使用管理的其他有关情况。

　　3.1.3业主委员会可委托具有专业资质的社会中介机构代理维修资金使用涉及的维修工程可行性研究、预决算审核、施工质量验收、费用分摊明细的审核等。业主委员会应就委托事项、委托费用及费用来源等事项签订书面协议。委托费用标准应按照国家规定执行且在业主大会经费年度预算内。如超过年度预算，依《北京市朝阳区JY花园小区业主大会议事规则》中规定执行。

　　3.2维修资金使用原则及范围：

　　3.2.1维修资金使用管理遵循“专户存储，业主决策，专款专用，核算到户”的原则。

　　3.2.2维修资金应专项用于物业共用部位、共用设施设备保修期满后的维修工程，不得挪作他用。保修期内的维修责任按照国家有关规定执行。

　　3.2.3下列费用不得从维修资金中列支：

　　3.2.3.1依法应当由建设单位或者施工单位承担的共用部位、共用设施设备维修、更新和改造费用；

　　3.2.3.2依法应当由相关单位承担的供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等管线和设施设备的维修、养护费用；

　　3.2.3.3应当由责任人承担的因人为损坏共用部位、共用设施设备所需的修复费用；

　　3.2.3.4根据物业服务合同约定，应当由物业服务企业承担的共用部位、共用设施设备的维修和养护费用。

　　3.2.4业主大会可根据国家法律法规的规定，决议沉淀部分维修资金的增值存储计划；或者在保证维修资金正常使用的前提下，决议在一级市场购买国债并持有到期；严禁将维修资金挪作他用。

　　3.2.4.1利用业主交存的维修资金购买国债的，应

经占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上业主同意。

　　3.2.4.2禁止利用维修资金从事国债回购、委托理财业务或者将购买的国债用于质押、抵押等担保行为。

　　3.2.5下列资金应当转入维修资金专用账户滚存使用：

　　3.2.5.1维修资金的存储利息；

　　3.2.5.2维修资金购买国债的增值收益；

　　3.2.5.3共用部位、共用设施设备进行经营的业主所得收益，但业主大会另有决定的除外；

　　3.2.5.4共用设施设备报废后回收的残值。

　　3.3维修资金使用的分摊原则：

　　3.3.1建筑区划内、楼宇外立面的维修工程费用由建筑区划内全体业主按所拥有建筑面积的比例分摊。

　　3.3.2楼宇内的维修工程费用由该幢楼宇全体业主按所拥有建筑面积的比例分摊。

　　3.3.3一幢楼宇有两个或两个以上单元门的，专属一个单元业主的共用部位、共用设施设备，维修工程费用由该单元全体业主按所拥有建筑面积的比例分摊。

　　3.3.4专属一个楼层业主的共用部位、共用设施设备，维修和更新、改造费用由该楼层全体业主按所拥有建筑面积的比例分摊。

　　3.3.5共用部位、共用设施设备维修工程，涉及可以出售但尚未售出的住宅、非住宅的，开发建设单位应当按照尚未售出的住宅、非住宅的建筑面积，分摊维修工程费用。

　　3.3.6未建立及尚未补建、续筹维修资金的，建筑区划内发生中修、大修及更新、改造时所需分摊的维修费用，由相关住宅、非住宅业主承担。

　　3.4维修资金使用的条件：

　　3.4.1业主委员会应将由物业服务企业于每年年底提交的物业共用部位共用设施设备维修计划、编制费用预算和分摊明细，在建筑区划内向全体业主公示。

　　3.4.1.1涉及建筑区划内全体业主的维修工程，业主委员会应当组织召开业主大会会议，并经占建筑区划内业主总投票权数三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主表决通过后实施；

　　3.4.1.2涉及部分楼宇、单元、楼层的共用部位、共用设施设备的维修工程，业主委员会应当组织召开所涉及范围内业主会议，经所涉及范围内业主总投票权数三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主表决通过后实施。

　　3.4.2业主委员会应依照业主大会决议，按分摊明细核对所涉及业主个人账户内的维修资金余额是否足以支付。对于不足支付的，业主委员会应在3日内公示需补足维修资金的业主名单及所需金额，待资金到位后可按本办法第3.5条的规定组织实施。

　　3.5维修资金使用的程序：

　　3.5.1经业主大会授权，业主委员会可委托物业服务企业组织施工及验收，并依法确定施工单位，签订施工合同等。

　　3.5.2业主委员会可委托物业服务企业持相关材料到银行办理资金预支或结算手续：

　　3.5.2.1到银行办理资金预支手续时应提交维修资金预支用备案表、维修工程施工合同及维修费用分摊明细表等；

　　3.5.2.2工程竣工验收合格后到银行办理资金结算手续时应提交维修费用决算单、维修费用发票、最终维修费用分摊明细表、费用决算分户调整表等。

　　3.5.3维修资金账户须使用信汇凭证或电汇凭证结算，不得支取现金，不得使用其他票据或者结算凭证。用于支付维修工程费用的维修资金只能支付到已在银行备案的施工单位或物业公司账户中。

　　3.6维修资金的续筹

　　3.6.1如一幢楼房或一户业主的维修资金经使用后，不足首次归集额的30％时，业主委员会应提醒业主续筹。

　　3.6.2维修资金的续筹标准及办法应由业主大会决定，续筹金额一般应由业主按所拥有的建筑面积比例分摊。

　　3.6.3续筹资金必须交到维修资金专用账户，存入业主明细户。

　　3.7维修资金账户的变更

　　3.7.1业主大会、业主委员会合并、分立或撤销时，应委托本建筑区划维修资金账户的日常管理人凭合并、分立或撤销证明材料及业主资金明细户清单，到市资金中心区县管理部申请办理合并、分立或撤销业主委员会账户手续；并凭区县建委出具的备案证明到开户银行办理账户的合并、分立或者撤消，进行相应维修资金的划转。

　　3.7.2因业主委员会发生变更引起银行账户或者银行预留印鉴发生变化的，必须及时到银行办理账户变更手续。未及时办理变更手续的，账户内的维修资金不得支取使用。

　　4维修资金的紧急支取预案

　　4.1启动专项维修资金应急支取的条件：

　　4.1.1政府有行政裁决权利的部门下达的书面行政裁定书，并在本建筑区划内公示。

　　4.1.2政府无行政裁决权利的部门提出的书面意见，并在本建筑区划内公示。

　　4.1.3本建筑区划内居民会议或居民代表会议授权居民委员会做出的书面指导意见，并在本建筑区划内公示。

　　4.1.4业主委员会决议认为必须使用的，但应有除本建筑区划内的物业服务企业外的第三方中介机构书面认同意见。

　　4.2对符合本办法第4.1条规定的紧急情况，业主委员会应依照物业服务企业公示的分摊明细核对所涉及业主个人账户内的维修资金余额是否足以支付。对于不足支付的，业主委员会应在3日内公示需补足维修资金的业主名单及所需金额。如公示后5日内资金未到位，由物业服务企业垫付并补足资金。被垫付人除应偿还该资金外，还需支付应偿还总金额日千分之*的滞纳金，滞纳金归全体利益关系人所有。

　　4.3专项维修资金应急支取的办法：

　　4.3.1业主委员会应对由物业服务企业委托专业机构对维修工程的必要性及费用预算出具的鉴定报告进行审核，且决议同意后，由业委会或物业服务企业通报区建委小区办（物业科）、属地街道办事处、居委会；并在居委会监督下，将物业服务企业根据上述鉴定报告制定的费用预算、维修费用按户分摊明细表等，在维修工程涉及业主的公共活动区域予以公告。鉴定费用可计入本次维修工程成本。

　　4.3.2物业服务企业应当依法确定施工单位，

签订施工合同。

　　4.3.3物业服务企业应持资金支用申请、资金预支用备案表、业主委员会决议、专业机构鉴定报告、维修费用分摊明细表、维修资金交纳情况统计表、施工合同等材料，按照开户银行（分支机构）规定的程序办理维修资金（提前）支取手续；业委会开立尚未开立维修资金账户的，由物业服务企业持上述文件材料，到市小区办或市资金中心区县管理部办理资金预支手续。

　　4.3.4工程竣工验收合格后，物业服务企业应持维修费用决算单、维修费用发票、最终维修费用分摊明细表、费用决算分户调整表等到市小区办、市资金中心区县管理部或开户银行（分支机构）办理资金结算手续。

　　5维修资金的查询、转让和提余

　　5.1业主可凭由银行按规定向业主提供的维修资金查询卡查询个人账户内维修资金收支情况。

　　5.2业主可通过登录北京市专项维修资金系统（*）查询个人维修资金的交纳、费用分摊、支用、结息及余额等情况。

　　5.3业主变更时，原业主或变更后的业主应持房屋转让合同、维修资金过户协议、双方身份证明及维修资金交款凭证到市资金中心区县管理部办理变更手续。维修资金由转让双方按明细户内账面余额进行结算，或从其约定。

　　5.4因拆迁或其他原因造成房屋灭失的，业主应到市资金中心区县管理部办理销户手续，提取明细户账面余额。

　　6维修资金的追讨

　　6.1业主未按规定或业主大会决议续筹、补建或使用维修资金的，业主委员会或其他利益关系人可以向人民法院起诉。

　　6.2物业服务企业挪用维修资金的，业主委员会可书面提请物业管理行政部门按照《物业管理条例》的规定，追回挪用的维修资金。

　　6.3业主委员会挪用维修资金的，依法追究责任人的责任。

　　7附则

　　7.1本办法如有与法律、法规、规章和规范性文件相抵触的条款，且被人民法院确认无效的，该条款无效，但不影响其它条款的有效性。本办法业主委员会负责解释。

　　7.2本办法经业主大会依照《北京市朝阳区JY花园小区业主大会议事规则》表决通过之日起施行。

　　7.3此后本办法的修改，须按《北京市朝阳区JY花园小区业主大会议事规则》组织召开业主大会会议，并经决议通过。本办法的修正案被通过后，由业主委员会向全体业主公告。

　　(本办法经20**年6月16日结束的JY花园第二次业主大会表决通过）